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1 GRUVA Grundverwaltung Gerd Breder GmbH 5. Beiratsseminar 31. Januar 2009 Düsseldorf Die anwaltliche Vergütungsvereinbarung in Wohnungseigentumssachen Rüdiger Fritsch Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1 1 Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; Referent und Fachautor; Mitglied des Fachprüfungsausschusses Miet- und Wohnungseigentumsrecht der Rechtsanwaltskammer Düsseldorf; Beratendes Mitglied im Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.v. (BFW); Mitglied der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt Verein (DAV), Sozius der Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR, Birkenweiher 13, Solingen, Tel.: 0212 / , Fax: 0212 / , Homepage: Rüdiger Fritsch

2 Die anwaltliche Vergütungsvereinbarung in Wohnungseigentumssachen Das Problem der anwaltlichen Vergütungsvereinbarung in Wohnungseigentumssachen ist, bei Lichte betrachtet, nicht neu. Mit Blick auf den erheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand bei der Bearbeitung wohnungseigentumsrechtlicher Mandate sowie unter Berücksichtigung der erforderlichen besonderen rechtlichen und praktischen Qualifikation auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts sind auch bislang regelmäßig mit den beauftragten Rechtsanwälten besondere Vergütungsvereinbarungen getroffen worden. Hinzu kommt, das bereits das Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz RVG) 2 ausdrücklich Vergütungsvereinbarungen für den Bereich der außergerichtlichen Tätigkeit des Rechtsanwalts vorsieht. I. Wer braucht schon Vergütungsvereinbarungen? Um die Frage zu beantworten, ob überhaupt die Notwendigkeit besteht, in Wohnungseigentumssachen Vergütungsvereinbarungen abzuschließen, ist es von besonderer Bedeutung, sich die Struktur des anwaltlichen Vergütungsrechts zu vergegenwärtigen. 1. Problem: Koppelung des Anwaltshonorars an den Gegenstandswert Hierzu sollte man sich vor Augen führen, dass die gesetzliche Vergütung des Rechtsanwalts, gerade in Zivilsachen, nach der Grundwertung des Gesetzgebers an den Streitwert eines tatsächlichen oder fiktiven gerichtlichen Verfahrens gekoppelt ist. Gemäß 2, 22 ff. RVG berechnen sich die Gebühren des Rechtsanwalts nämlich grundsätzlich nach dem Gegenstandswert der anwaltlichen Tätigkeit, wobei sich der Gegenstandswert grundsätzlich nach dem für die Festsetzung der Gerichtsgebühren maßgeblichen Streitwert ( 3, 34 ff. GKG 3 ) richtet. Dies gilt auch dann, wenn der Rechtsanwalt überhaupt nicht gerichtlich tätig wurde, der Gegenstand seiner Tätigkeit aber Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens hätte sein können ( 23 Abs. 1 RVG). Dies bedeutet, dass für die Bemessung der gesetzlichen Höhe des Honorars des Rechtsanwalts die Schwierigkeit des Falls, der Zeit- und Arbeitsaufwand sowie das Haftungsrisiko grundsätzlich unerheblich sind, wobei kaufmännisch gesehen gerade diese Faktoren den für die geleistete anwaltliche Tätigkeit zu erzielenden Erlös maßgeblich beeinflussen. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass bei den Rechtsanwälten eine Art Querfinanzierung stattfinden soll, indem für den Rechtsanwalt unlukrative (verlustbringende) Mandate mit geringen Gegenstandswerten von lukrativen (überbezahlten) Mandaten mit hohen Streitwerten subventioniert werden. 2 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) v ,, BGBl. I 2004, 717, 788, zuletzt geändert durch das Gesetz zur Neuregelung des Verbots der Vereinbarung von Erfolgshonoraren vom , BGBl. I 2008, Gerichtskostengesetz (GKG) v , BGBl. I 1975,

3 2. Problem: Gesetzliches Vergütungsrecht als überholtes Modell Damit beruht die gesetzliche Regelung des anwaltlichen Vergütungsrechts auf Prinzipien, die von der heutigen Entwicklung auf dem Markt für Rechtsdienstleitungen längst überholt worden sind und sowohl für den Rechtsanwalt, als auch für den Rechtssuchenden erhebliche Nachteile aufweisen. Das Prinzip der Querfinanzierung führt nämlich zu einer nicht unerheblichen Kostenintransparenz, da dem Mandanten kaum nahegebracht werden kann, warum eine tatsächlich wenig zeit- und arbeitsintensive anwaltliche Tätigkeit nur aufgrund eines relativ hohen Gegenstandswerts eine hohe Anwaltsvergütung erzeugt. Auch ist zu berücksichtigen, dass gerade im Falle außergerichtlicher Beratung oder Vertretung ein Erstattungsanspruch mangels materieller bzw. verfahrensrechtlicher Anspruchsgrundlage oftmals nicht besteht. 3. Problem: Die Auswirkungen der WEG-Novelle Die Einbindung des bisherigen WEG-Verfahrens in die Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) hat zur Folge, dass die grundsätzlich gem. 47 S. 1 WEG a.f. von den Streitparteien selbst zu tragenden außergerichtlichen Kosten nicht mehr nur aus Billigkeitserwägungen des 47 S. 2 WEG a.f. der unterlegenen Partei auferlegt werden können. Gem. 91 ff. ZPO richtet sich die Erstattung der Prozesskosten nach dem Verhältnis des Obsiegens bzw. Unterliegens. Dabei hat der Gesetzgeber aber nachträglich Angst vor der eigenen Courage bekommen und hat etliche kaum nachvollziehbare Regelungen geschaffen, die heute zur Notwendigkeit des Abschlusses von anwaltlichen Vergütungsvereinbarungen führen. Sind im wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahren von der unterlegenen Partei sämtliche Prozesskosten (also die Gerichtskosten, die eigenen und die Anwaltskosten des Gegners) ohne weiteres zu tragen, so ergibt sich insbesondere bei einem vom einzelnen Wohnungseigentümer angestrengten Anfechtungsprozess durch die nicht unerhebliche Zahl von Prozessgegnern gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften ein Umfang an Prozesskosten, der für den Gesetzgeber das Problem aufgeworfen hat, dass diese Bestimmungen gerade finanziell schwächer gestellte Eigentümer überfordern, was einer Abschneidung des Rechtswegs gleichkommt und verfassungsrechtlich bedenklich ist 4. Daher hat der Gesetzgeber zwei Schutzmechanismen in die Novelle eingebaut, die sich letztlich als fatal erweisen, da diese dazu führen, dass in Anfechtungsverfahren (klassischer Tummelplatz sog. Querulanten) die beklagten Wohnungseigentümer wie zuvor auch im Falle des Obsiegens einen nicht unbeträchtlichen Teil der Anwaltskosten selbst tragen müssen. 4 Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, 13 Rn. 254 ff. 3

4 Übersicht: Altes Recht - 47 S. 1 WEG Anwaltskosten trotz Obsiegens Neues Recht - 91 ZPO Kosten trägt Verlierer Unsozial? Unkalkulierbares Risiko? Aber: Tragung der besonderen Vergütung - 16 Abs. 8 WEG Folge: Tragung der vereinbarten Anwaltskosten trotz Obsiegens Lösung: Streitwertreduktion 49a GKG Erstattungsreduktion 50 WEG Lösung: Gesetzliche Vollmacht des Verwalters - 27 WEG Keine professionelle Rechtsvertretung wegen Unwirtschaftlichkeit Vereinbarung einer Zusätzlichen Vergütung a) Begrenzung der erstattungsfähigen Anwaltskosten Die Regelung des 50 WEG unterbindet die Erstattungsfähigkeit der Kosten mehrerer Anwälte, indem nur die Kosten eines Rechtsanwalts als grundsätzlich erstattungsfähig angesehen werden. 50 WEG zwingt damit Wohnungseigentümer, soweit sie in einem Wohnungseigentumsverfahren gemeinsam Kläger oder Beklagte sind, sich in ihrem eigenen Kosteninteresse auf einen gemeinsamen Rechtsanwalt zu verständigen 5. b) Begrenzung des Gegenstandswerts Wird eine Anfechtungsklage i.s.d. 43 Nr. 4 gegen die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung erhoben, so greift die Streitwertreduzierung des 49 a Abs. 1 GKG ein. Der Streitwert einer Anfechtungsklage bemisst sich zunächst auf nur 50 Prozent des Interesses der Parteien, aller beigeladenen Wohnungseigentümer und, soweit dieser betroffen ist, des Verwalters. Der somit ermittelte Streitwert unterliegt dann aber einer weiteren Kappung: Der Mindeststreitwert darf den fünffachen Wert des Interesses der klagenden Partei und der dieser Beigetretenen nicht übersteigen. 5 Skrobek, ZMR 2008, 173 (177). 4

5 II. Notwendigkeit des Abschlusses anwaltlicher Vergütungsvereinbarungen Die vorstehend wiedergegebenen Bestimmungen führen dazu, dass infolge der Streitwertreduzierung für den Rechtsanwalt die Grenze der absoluten Unwirtschaftlichkeit der Mandatsübernahme insbesondere bei der Vertretung im Rahmen von Anfechtungsklagen überschritten wird 6. Dies hat der Gesetzgeber überblickt und die (zutreffende) Befürchtung geäußert, dass als Folge insbesondere in Anfechtungsverfahren eine (anwaltliche) professionelle Rechtsberatung und Vertretung auf der Basis der gesetzlichen Streitwerte nicht mehr stattfinden wird (siehe vor) Gesetzliche Abschlussvollmacht des Verwalters Der Gesetzgeber hat daher den Verwalter gesetzlich zur zum Abschluss von Honorarvereinbarungen mit dem Rechtsanwalt (als Streitwertvereinbarungen begrenzt auf den Höchststreitwert) sowohl für den einzelnen Eigentümer bei Anfechtungsklagen sowie wie für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte ermächtigt ( 27 Abs. 2 Ziff. 2 und 4; 27 Abs. 3 Ziff. 2 und 6 WEG). 2. Die von den Wohnungseigentümern zu schließenden Gesetzeslücken Da die gesetzliche Regelung zum einen nur den Abschluss von Streitwertvereinbarungen vorsieht und zum anderen den Fall der außergerichtlichen Beratung und Vertretung nicht regelt, führt die dadurch fehlende Flexibilität zu einem nicht zu unterschätzenden Nachteil für die Wohnungseigentümer 8. Die Wohnungseigentümer sollten daher durch entsprechende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung Rechts- und Kostensicherheit sowohl für die Eigentümer als auch für den Verwalter herstellen 9. So sollte dem Verwalter zum einen die Möglichkeit eröffnet werden, die Anwaltsvergütung in außergerichtlichen Angelegenheiten zu regeln, zum anderen sollte der Verwalter ermächtigt werden, im Interesse der Eigentümer flexibel vorgehen zu können und auch andere als Streitwertvereinbarungen abschließen zu dürfen. a) Außergerichtliche Beratung und Vertretung Dass dies notwendig ist, ergibt sich schon daraus, dass in der Praxis die Beratung und außergerichtliche Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaften zunehmend einen breiteren Raum einnimmt, als die Vertretung im Prozess. So sieht die Bestimmung des 34 RVG seit dem ausdrücklich vor, dass für Rechtsberatung oder Rechtsgutachten, die nicht im Zusammenhang mit einer außergerichtlichen Tätigkeit nach außen oder einer gerichtlichen Tätigkeit stehen, eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen ist. Hierfür sind Regelungen dringend notwendig. 6 Hügel, ZMR 2008, 1 (8); Jennißen/Heinemann, WEG 2008, 27 Rn BT-Drucks. 16/887, 42; 54, Jennißen/Heinemann, WEG 2008, 27 Rn Jennißen/Heinemann, WEG 2008, 27 Rn Eingefügt durch Art. 5 Abs. 1 KostRModG v , BGBl. I 2004,

6 b) Abschluss anderer als Streitwertvereinbarungen Zunächst ist dem Irrglauben zu wehren, dass die Vereinbarung eines anderen als des gesetzlichen Honorars automatisch dazu führe, dass für den Mandanten die Kosten gegenüber dem gesetzlichen Gebührenanspruch zwangsläufig steigen. Das RVG hält, insbesondere für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts, Möglichkeiten bereit, den konkreten Arbeits- und Zeiteinsatz sowie das Haftungsrisiko bei der Findung der Gebühren zu berücksichtigen. Die Varianten der Vereinbarung einer Anwaltsvergütung sind zahlreich und können an die Erfordernisse des Einzelfalls flexibel angepasst werden. Davon unabhängig sehen die Bestimmungen der 3a, 4 RVG ausdrücklich vor, dass Rechtsanwalt und Mandant auch für die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung eine von der gesetzlichen abweichende Vergütung vereinbaren können. Dabei ist insbesondere darauf Bezug zu nehmen, dass gem. 4 Abs. 1 RVG in außergerichtlichen Angelegenheiten auch Pauschal- und Zeitvergütungen vereinbart werden können. Die Vereinbarung eines sog. Erfolgshonorars ist gemäß 4a RVG zwar nunmehr zulässig, allerdings begrenzt auf Einzelfälle, in denen der Rechtssuchende auf Grund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse bei verständiger Betrachtung ohne die Vereinbarung eines Erfolgshonorars von der Rechtsverfolgung abgehalten würde. III. Kostenerstattungsrechtliche Folgen Der Gesetzgeber hat offenbar übersehen bzw. nicht sehen wollen, dass die Regelung des 91 ZPO hinsichtlich der im Falle des Unterliegens im Prozess zu zahlenden Prozesskosten nur die festsetzungsfähigen, also die gesetzlichen Vergütungsansprüche des Rechtsanwalts umfasst. Folge ist, dass z.b. im Beschlussanfechtungsverfahren die verklagten obsiegenden Wohnungseigentümer die dem Rechtsanwalt gewährte besondere Vergütung selbst tragen müssen 11. Insofern ergibt sich, trotz der umfangreichen Reformbemühungen des Gesetzgebers, gegenüber dem bisherigen Rechtszustand vor der WEG-Novelle keine einschneidende Änderung. Allerdings besteht die Möglichkeit, in Anwendung der Bestimmung des 16 Abs. 8 WEG, wonach die besondere Vergütung des Rechtsanwalts zu den Verwaltungskosten zählt, diese im Rahmen der Jahresabrechnung auch dem Prozessgegner (zumindest teilweise) aufzuerlegen, was zu dem kuriosen Ergebnis führt, dass der Anfechtende auch im Falle des Obsiegens einen Teil der Anwaltskosten des Gegners selbst zahlt. Zu beachten ist, dass die Regelung des 16 Abs. 8 WEG ausdrücklich auf die Kosten gerichtlicher Verfahren i.s.d. 43 WEG anwendbar ist, weshalb die Kosten einer außergerichtlichen Vertretung oder Beratung über das Gemeinschaftsvermögen abzuwickeln sind. 11 Jennißen/Heinemann, WEG 2008, 27 Rn

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