Zertifizierung von Stadtquartieren:

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1 Zertifizierung von Stadtquartieren: 4. Sitzung der Arbeitsgruppe Zertifizierung in der Stadtentwicklung Think Tank der Deutsche Bank Gruppe Dr. Tobias Just

2 Zwei Kernfragen Warum sollte man Quartiere zertifizieren? Wie sollte man Quartiere zertifizieren? Seite 2

3 Warum zertifizieren? Zertifizierung setzt Standard, wo es keinen Marktstandard gibt Es muss asymmetrische oder sogar unzureichende Information vorliegen (hier entweder bei Mietern oder bei Investoren oder bei Eigentümern) Zertifikat reduziert Unsicherheit, reduziert Informationsmenge auf eine oder wenige Kernaussagen (z.b. Schulnote, Ratingklasse, LEED-Gold etc.) Sehr schnell werden wesentliche, freilich komprimierte Informationen transportiert Transaktionskosten sinken, Marktprozesse werden erleichtert und somit beschleunigt Märkte funktionieren immer dann ideal, wenn......häufige Transaktionen mit denselben Akteuren vorliegen...wenig spezifische Güter gehandelt werden...kleinteilige Güter gehandelt werden All dies gilt für Immobilien nur sehr eingeschränkt, daher ist Reduktion von Komplexität grundsätzlich sinnvoll Seite 3

4 Warum zertifizieren? Teil 2 Zertifizieren sollte man also insbesondere dort, wo es unzureichende Informationen der Marktakteure gibt Weiche Faktoren, die nicht einfach einzuschätzen sind Externe Effekte (alles das, was außerhalb der eigentlichen Transaktion stattfindet, aber dennoch eine Rolle spielen könnte) Sind diese Aspekte nicht bereits in den Marktmieten und -preisen oder Entwicklung der Leerstandsquoten enthalten? Die Marktmieten und -preise berücksichtigen nicht nur Objektqualität und Wohnungsschnitt, sondern auch viele weiche Faktoren Allerdings lassen sich die einzelnen Wertkomponenten ohne formale und umfangreiche hedonische Preismessung nicht angemessen einschätzen (welche Rolle spielt Lebensqualität, welche der Wohnungsschnitt oder das Angebot an Kitas) Sind die aktuellen Preise hinreichende Indikatoren für die langfristige Entwicklung? Seite 4

5 1,4 2,0 3,3 1,4 2,1 2,5 1,8 2,8 1,6 2,0 2,7 5,4 1,5 2,4 2,9 1,1 2,0 2,4 2,2 3,0 5,5 1,4 2,2 1,5 2,0 2,4 1,5 2,3 3,2 5,3 1,8 2,5 3,0 1,5 2,4 3,3 Preise für (neue) ETW in den Bezirken Berlins 2007 in 000 EUR/m² Mitte 2 Friedrichshain-Kreuzberg 3 Pankow 4 Charlottenburg-Wilmersdorf 5 Spandau 6 Steglitz-Zehlendorf 7 Tempelhof-Schöneberg 8 Neukölln 9 Treptow-Köpenick 10 Marzahn-Hellersdorf 11 Lichtenberg 12 Reinickendorf Min. Preise Mittlere Preise Höchstpreise Quellen: BulwienGesa, DB Research Seite 5

6 Ein Zertifikat ist also dann sinnvoll, wenn......die aktuellen Preise/Mieten nicht alle wichtigen Informationen transportieren Kurzsichtigkeit Die aktuellen Preise sind kein hinreichendes Indiz für die Preise in der Zukunft Ökonomischer Fokus Politische oder gesellschaftliche Ziele werden unterschätzt Seite 6

7 Nachhaltigkeit ist mehr als Umweltschutz Ökonomie Ökologie Eine Immobilie......muss sich rechnen...sollte spätere Generationen nicht zu Gunsten heutiger belasten...darf die Interaktion von Menschen in einer Gemeinschaft nicht vernachlässigen (externe Effekte) Gesellschaft Nachhaltigkeit Seite 7

8 Lebensqualität als Indikator für Kreditsicherheit Lebensqualität Wohnung Immobilie (Gebäude) Nachbarschaft Quartier Nachfragesteigerung Höhere Zahlungsbereitschaft Höhere Mieten Kreditsicherheit Geringere Ausfallwahrscheinlichkeiten Geringere Risikoprämien (das hilft auch den Mietern) Seite 8

9 Klare Zieldefinition ist wichtig Ein Zertifikat ist nur so gut, wie treffend das Ziel zuvor definiert wurde (Beispiele) Umweltgedanke im Vordergrund Ökonomische Nachhaltigkeit Lebensqualität (Integration, Sicherheit, Bildung etc.) Bauqualität (Architektur etc.) Städte und v.a. Stadtquartiere können ganz unterschiedliche Ziele verfolgen Brauchen wir dann mehrere Zertifikate? Hilft einem Quartier, das Sicherheit sucht, ein Zertifikat, dass es ökologisch nachhaltig ist? Gefahr von babylonischer Sprachverwirrung Für Finanzdienstleister ist dies relativ einfach: Wie hoch sind meine Ausfallrisiken (kurz- mittel- oder langfristig). Ein Zertifikat, das diesem Ziel dient ist bereits sehr anspruchsvoll und mögliche Zielkonflikte sind weitgehend ausgeblendet Seite 9

10 Ein Zertifikat ist keine Garantie Das Prüfsiegel (Zertifikat) soll Sicherheit geben, dass hier Investition geringe Ausfallrisiken birgt Vergleich mit Wertpapieren zeigt aber, dass solche Prüfsiegel (dort Ratings) selber fehleranfällig sind Ratingergebnisse sind nicht immer ein Indikator für die Ausfallwahrscheinlichkeit in der Zukunft. Die Ungenauigkeit ist leider gerade dort am größten, wo auch intuitiv am meisten Unsicherheit herrscht (wenn es unzureichende Daten gibt) Bei Risikoinvestitionen Bei den berühmten schwarzen Schwänen (Ereignisse, deren Eintrittswahrscheinlichkeit regelmäßig unterschätzt wird und die eine große Bedeutung für weitere Entwicklung haben) Sind Stadtquartiere einfacher zu bewerten als ein Wertpapier? Benötigt man ein Zertifikat bei den einfachen Fragen? Seite 10

11 Sozialer Brennpunkt (B) Nicht zertifizieren Zertifizieren Das Dilemma der Freiwilligkeit Zertifizieren Traumquartier (T) Nicht zertifizieren (N B K B E B ); (N T K T E T ) < > 0 > 0 (N B K B E B ); E T < > 0 0 E B ; (N T K T E T ) 0 > 0 0; 0 N = Nutzen; K = Kosten; E = Externalität Seite 11

12 Was macht man mit dem Zertifikat? Gute Quartiere Marketingvorteil Vorteil bei Preissetzung/Kreditvergabe Schwierige Quartiere Handlungsempfehlungen für mögliche Verbesserungen Wie wird Lücke geschlossen, damit Investoren auch tatsächlich kommen Interaktion im Quartier (sich mit seinem Quartier beschäftigten) Für politische Diskussion um Problemlagen (Transparent machen; für Fördergelder; soziale Stadt) Seite 12

13 Sechs Thesen Zertifizieren dann sinvoll, wenn es nach vorne schaut, denn heutige Informationen sind in Preisen enthalten Motivation für Zertifikat ist sehr unterschiedlich. Es müsste Vielfalt der Zertifikate geben Genaue Zieldefinition eines Quartiers ist entscheidend Ein deutsches (oder wenigstens europäisches) Zertifikat ist einem angelsächsischen vorzuziehen Es gibt asymmetrische Anreize für Quartiere (gute Quartiere haben höheren Anreiz als schlechte) Finanzierung des Zertifikats ist nicht trivial v.a. in Quartieren mit vielen Eigentümern Seite 13

14 Mehr Informationen (Auswahl) Seite 14

15 Disclaimer Copyright Mai 09. Deutsche Bank AG, DB Research, D Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe Deutsche Bank Research gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. Seite 15

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