Fachkammer Stockwerkeigentum. VIDMARhallen 21. November 2012

Transkript

1 Fachkammer Stockwerkeigentum VIDMARhallen 21. November 2012

2 Thema: Stockwerkeigentum wohin geht die Reise und ist der Verwalter Kapitän oder Pirat? Prof. Dr. Amédéo Wermelinger

3 Agenda Grundsätzliche ProblemaNk des Stockwerkeigentums Wo besteht Handlungsbedarf? Die heunge und künqige Rolle des Verwalters Folgerungen

4 Spruch I Ich bin nicht mehr jung genug, um alles zu wissen Oscar Wilde

5 Teil I Grundsätzliche ProblemaNk und Lösungsansätze

6 A. ProblemaNk

7 Interessen im Stockwerkeigentum Balance- Akt zwischen der Wahrnehmung gemeinscha/licher Interessen und der Abgrenzung individueller Einflussbereiche Individualbenutzer der Stockwerkeinheit Verantwortung für die Erhaltung (und Finanzierung) der GesamNnfrastrukur im

8 Feststellung Spannungsfeld: Indem ein Stockwerkeigentümer individuell geniesst ABER in der GemeinschaQ Verantwortung für das Ganze übernehmen soll Ersteres gewollt, zweites nicht gesucht!

9 B. Lösungsansätze

10 Extrinsische Lösung Feststellung wäre: Stockwerkeigentum ist ungeeignet Suche nach neuen Formen der kolleknven Ausübung von Grundeigentum Kleines Wohneigentum = 2 Varianten: Eigentliches kleines Wohneigentum Raumrecht Weitere?

11 Eigentliches kleines Wohneigentum Entkopplung Eigentum gemeinsame Infrastruktur und Eigentum Wohnraum RechtstheoreNsche Hürde: Akzessionsprinzip Nicht kompanbel mit dem System des schweizerischen Sachenrechts

12 Raumrecht Beschränktes dingliches Recht, welches Eigentum an Innenausstaaung verleiht («Baurecht) Infrastruktureigner, welcher die «gemeinschaqlichen Teile» unterhält BerechNgte müssen sich nicht mehr um die gemeinschaqlichen Teile kümmern

13 Offene Fragen GemeinschaQ der Stockwerkeigentümer braucht keine Rendite, Infrastruktureigner schon = keine VergünsNgung! Interesse Infrastruktureigner vs. Interesse Bewohner? Finanzierung der Innenausstaaung durch Gelder der 2. Säule problemansch (Wertverlust) Aufebung der GemeinschaQ = der insntunonellen KommunikaNon

14 Modernisierung Stockwerkeigentum Kind nicht mit dem Bad ausschüaen: Stockwerkeigentum ist am Markt erfolgreich TheoreNsche Modellschwächen können aknv angegangen werden Der Immobilienpark in der Schweiz ist nicht am verloaern : Schwarzmalerei?

15 Gründe für Modernisierung EmoNonaler Wert der Immobilie VernunQ der Stockwerkeigentümer Erneuerungsfonds als Instrument Professionalität der Verwaltungen

16 Spruch II Viele Menschen sind zu gut erzogen, um mit vollem Mund zu sprechen, aber sie haben keine Bedenken, es mit leerem Kopf zu tun Oscar Wilde

17 Teil II Wo besteht Handlungsbedarf?

18 A. Die Ausscheidung Sonderrecht / gemeinschaqliche Teile

19 Ist Zustand Verschiedene Stockwerkeigentumstypen (horizontales, vernkales, kombiniertes) Alle werden nach derselben Leiste gemessen (Art. 712b Abs. 2 ZGB) Zwingend gemeinschaqlich: zb Dachterrasse, Fassade, Bodenfläche usw. Umstriaen: Balkon, Loggia, Veranda, Fenster

20 Soll Zustand Auflockerung der gesetzgeberischen Zuscheidung zu zwingend gemeinschaqlichen Teilen, insbesondere bei vernkalem und kombiniertem Stockwerkeigentum Mehr Zuständigkeiten für UntergemeinschaQen

21 Spruch III Journalisten: Leute, die ein Leben lang darüber nachdenken, welchen Beruf sie eigentlich verfehlt haben. Mark Twain

22 B. Teilobligatorium Erneuerungsfonds

23 Ist Zustand Erneuerungsfonds als finanzielles Planungsinstrument nicht obligatorisch Keine MinimaldotaNon Raum Luzern: gut 80% der GemeinschaQen verfügen über einen Erneuerungsfonds

24 Soll Zustand Teilobligatorium im Sinne, dass jeder einzelne Stockwerkeigentümer beim Gericht einfordern kann, dass ein Erneuerungsfonds eingeführt wird dass eine minimale Äufnung des Erneuerungsfonds angeordnet werden kann Ergänzung durch Anpassung von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB

25 Spruch IV Bankier: ein Mensch, der seinen Schirm verleiht, wenn die Sonne scheint, und ihn sofort zurückhaben will, wenn es zu regnen beginnt Mark Twain

26 C. Regelung von Stockwerkeigentum ab Plan

27 Ist Zustand Keine Regelung im ZGB obwohl Stockwerkeigentum ab Plan strukturfremd ist (siehe Art. 712b Abs. 1 ZGB) Sehr unvollständige Regelung in der Grundbuchverordnung (Art. 69) Risiken von Stockwerkeigentum ab Plan erheblich

28 Sollzustand Der Grundsatz ist im ZGB zu verankern Auf Verordnungsstufe müssen die grössten Fragen und Risiken eine Regelung erfahren: Voraussetzungen für die Begründung Zeitliche Begrenzung AkNvlegiNmaNon bei Mängeln an gemeinschaqlichen Teilen Regelung des Konkursfalles bzw. der Unmöglichkeit der FerNgstellung des Gebäudes Usw.

29 Spruch V Wenn man mir zusnmmt, habe ich immer das Gefühl, im Unrecht zu sein Oscar Wilde

30 D. GemeinschaQ mit zwei Stockwerkeinheiten

31 Ist Zustand Beschlussfassung in der Regel einsnmmig Bei StreiNgkeiten kann eine PaasituaNon die Verwaltung blockieren Bundesgericht trägt nicht zur Lösung bei: BGE 5A_534/2011

32 Sollzustand Bei einer PaasituaNon muss ein gesetzlicher Weg aufgezeigt werden Entweder Ausschluss eines/beider Stockwerkeigentümer oder Aufebung des Stockwerkeigentums

33 Spruch VI Gesegnet seien jene, die nichts zu sagen haben und trotzdem den Mund halten! Oscar Wilde

34 Teil III Die heunge und die künqige Rolle des Verwalters: Weder Pirat noch Kapitän, sondern?

35 Herausforderung Der Umgang mit Stockwerkeigentümern kann nicht dem Umgang mit Mietern verglichen werden Der Verwalter ist gleichzeing BeauQragter, Ausführender, Kontrolleur (Art. 712s ZGB) aber auch Taktgeber und Impulslieferant

36 Profil des Verwalters Skills: Fachkenntnisse in den Bereichen Immobilienbuchhaltung, Bautechnik, Baurecht, Vereinsrecht, Führung, Psychologie, MediaNon, Ethik Eine eierlegende Wollmilchsau

37 Ausbildung??? HeuNge Ausbildung: SchwergewichNg gehirnhälqig links gesteuert Wo bleibt die Ausbildung im Bereich der So/faktoren???

38 Persönliche Wahrnehmung Verwaltung von Stockwerkeigentum wird von vielen Verwalter als Strafe empfunden Das Berufsbild des Immobilienverwalters von MietliegenschaQen steht im Vordergrund Stockwerkeigentümer wird im besten Fall als Störfaktor empfunden, im schlimmsten Fall als Gegner

39 Ziele der Fachkammer Aus- und Weiterbildung Fit für Stockwerkeigentum Förderung der fachlichen und sozialen Kompetenz Stärkung der weichen Faktoren miaels Seminaren bzw. Coaching Fachkammer Stockwerkeigentum Problemlösungshilfen Von der Praxis für die Praxis AuskunQs- und Informa- Nonsportal für BewirtschaQerInnen Engagement bei akutellen Themen wie z.b. Frau Grognuz: Bild mit dem genügenden Haus ZweitwohnungsiniNaNve Überblick über aktuelle Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum Die heunge Rechtsordnung Wo besteht aus PrakNker- sicht Handlungsbedarf? Gebäudesanierungen: was nun? Unterstützung bei Planung und Umsetzung SanierungsbedürQige GemeinschaQ ohne Erneuerungsfond wie weiter? Engmaschige Betreuung und Beratung unserer ImmobilienbewirtschaQerInnen und Dienstleister im Immobilienbereich regelmässiger Erfahrungsaustausch

40 Spruch VII Man könnte viele Beispiele für unsinnige Ausgaben nennen, aber keines ist treffender als die Errichtung einer Friedhofsmauer. Die, die drinnen sind, können sowieso nicht hinaus, und die, die draußen sind, wollen nicht hinein Mark Twain

41 Aus- /Weiterbildung Es gibt sehr viele Ausbildungen im Bereich «Immobilienverwaltung» Meistens «mietrechtslasng» Wieso nicht einen eigenen und speziellen Titel für die Verwaltung von Stockwerkeigentum?

42 Hotline Bringt das wirklich etwas? Jeder Fall ist speziell und verlässliche InformaNonen können nur mit Kenntnis sämtlicher Unterlagen gegeben werden (Begründungakt, Reglement, Protokolle usw.) Profil der Bedienung der Hotline? Vermeiden, dass schlechte Praxis zum Massstab wird

43 SoQfaktoren Zentrale Aufgabe der Fachkammer da bisher in meiner Wahrnehmung vernachlässigt Aufgaben: Wie leite ich eine Versammlung? Was ist meine Aufgabe im Rahmen eines Konfliktes? Was sind vertrauensfördernde Massnahmen? Wie kann ich Einfluss nehmen, auf die SNmmung innerhalb der GemeinschaQ?

44 Von der Verwaltung zur Prozesssteuerung Die erfolgreiche Verwaltung einer LiegenschaQ hängt davon ab, dass zum Zeitpunkt die Beschlüsse gefasst werden Setzt voraus, dass der Verwalter annzipatorisch täng ist (Unterhaltsplanung, usw.) und die Impulse setzt (Projekte, Bewilligungen, usw.)

45 Was ist also der Verwalter? Der gute Verwalter ist weder Kapitän noch Pirat. sondern ein talennerter Steuermann (- frau)!

46 Spruch VIII Als Goa den Menschen erschuf, war er bereits müde; das erklärt manches. Mark Twain

47 Danke für die Aufmerksamkeit Noch Fragen?