Wertschätzung Grundstück. GrundsErbbaurecDatum der Besichtigung: Donatusstraße 25 PLZ. Köln. Amtsgericht. Esch. Grundbuch von.

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1 Gutachten, Gebäudeund Industriebewertungen Zum Rosengarten Hennef Telefon (02242) Telefax (02242) Internet Deutsche Bank Siegburg BLZ Kto Ust.-Nr. 220/5017/0056 Wertschätzung Grundstück GrundsErbbaurecDatum der Besichtigung: Köln Donatusstraße 25 PLZ Ort Straße u. Hsnr. Amtsgericht Grundbuch von : : Köln Esch Band : --- Blatt : 370 Flur: 3 Flurstück : 121 Größe : 279 Gesamtgröße des Grundstücks : 279 Straßenfrontlänge: 13,0 m Durchschnittstiefe: 30,0 m Eigentümer : Frau Elisabeth Dowideit g Eigentümer ErbbauberecErwerber Eigentümer / MiteigentümeWohnungseErwerber Anlage * Flurkarte (nicht aktuell) * Grundrisszeichnungen * Übersichtskarte * 16 Fotos Von der IHK Bonn/Rhein-Sieg öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

2 Seite 2 zur Wertermittlung für I. Lage und Beschreibung des Grundstücks Beschaffenheit des Grundstücks: Zuschnitt: Boden- und Grundwasserverhältnisse: Es wer Bauliche Ausnutzung: normal, ortsüblich, eben überwiegend regelmäßig Es werden normale u. ortsübliche Boden- u. Grundwasserverhältnisse angenommen. normale bauliche Ausnutzung; Anbau offensichtlich möglich 4. Wohn- oder Geschäftslage: Es handelt sich um eine mittlere Wohnlage. 5. Entwicklung des umliegenden Gebietes: Angabe der nächstgrößeren Stadt: Entfernung bis dahin: Einwohnerzahl: Es handelt sich um ein gestandenes Wohngebiet Stadt, Stadtteil, Gemeinde: Einwohnerzahl: Köln - Pesch ca Einwohner (Köln-Pesch) 7. Lage und Verkehrsverhältnisse: Buslinie am Objekt BAB- Anschluss Bahnhof ca. ca. 0,5 km 1,5 km Geschäfte des täglichen Bedarfs sind im Gehwegbereich vorhanden. 8. Charakter des Baugebietes: WA - Gebiet allgemeines Wohngebiet bauliche Nutzung gemäß 34 BauGB 9. Straßenverhältnisse: asphaltierte Fahrbahn u. beidseitig plattierte Gehwege, ortsüblich ausgebaute Stadtstraße Privatweg, Fußweg, etc.: nein 10. Welche Versorgungsleitungen sind vorhanden? (Strom, Wasser, Gas, Fernheizung, Entwässerung) Wasser-, Elektro-, Telefon-, Kanal öfftl. Netz 11. Eintragungen in Abt.II des Grundbuches: (Dienstbarkeiten, Rechte u. Belastungen) Liegt nicht vor; Lastenfreiheit wird unterstellt. 12. Anmerkung: 13. Hinweise auf positive oder negative wertbeeinflussende Umstände Die Baubeschreibung erfolgt aufgrund der örtlichen Besichtigung. Untersuchungen zum Baugrund (Verunreinigungen, Standsicherheit, etc.) und zu schadstoffbelasteten Baustoffen, Schädlingsbefall, etc. können nur durch Spezialgutachten festgestellt werden. Lärmemissionen von der Donatusstraße aus.

3 Seite 3 zur Wertermittlung für II. Baubeschreibung 1. Gebäudeart: Massivhaus, Fertighaus, etc.: 2. Baujahr: Modernisierung: 3. Anzahl der Vollgeschosse einschließlich des Erdgeschosses: 4. Unterkellerung: Reihenendhaus konv. Mauerwerksbau, massiv ca Oberböden, Elternbad, WC vor ca. 5 Jahren erneuert 2 Vollgeschosse 2 Vollgeschosse Das Wohngebäude ist voll unterkellert. 5. Dachgeschoss: Dachform: Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Holzsatteldach 6. Beschreibung der Bauausführung: a) b) c) d) e) f) g) h) i) Fundament: Isolierung: Kellermauern: Kellerdecke: Geschossaußenwände: Geschossinnenwände: Geschossdecken: Dach: Außenflächen: vmtl. Beton entsprechend der Bauzeit Beton Stahlbetondecken massives Mauerwerk massives Mauerwerk Stahlbeton Betonpfannen Putzfassaden; straßenseits: Bitumenplatten 7. Beschreibung des Innenausbaus: a) b) c) d) Fußböden: Wände: Deckenflächen: Fenster: Estrich, Steinzeug, Fliesen, PVC- u. Textilbeläge geputzt, tapeziert, Anstrich, tlw. Klinker geputzt, tapeziert, Anstrich ALU-Fenster-Isoglas (1981)-vorgesetzte Rollläden e) Türen: Naturholztüren in Futter und Bekleidung f) Treppen: Stahlbetontreppen; Speicher: Holzeinschubtreppe

4 Seite 4 zur Wertermittlung für 8. Haustechnik und deren Ausstattung: a) b) c) d) e) f) g) Versorgungsleitungen: (Gas, Wasser, Strom, Abwässer) Aufzüge: Beheizung: Warmwasserversorgung: Bad/Bäder: WC`s Belichtung und Entlüftung: Ausbaustand (modernisiert?): Ausstattung der Küche: Wasser-Elektro-Telefon-Kanal öffentl. Netz nein Gaszentralheizung (Zentrale 2007 erneuert); Einzelofen zusätzlich im Wohnzimmer sep. Warmwasserbereitung über elektr. Durchlauferhitzer 1 Bad mit Wanne, WC u. HW-Becken 1 sep. Gäste-WC im EG Gute Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse. entspricht überw. heutigen Wohnansprüchen Einbauküche (nicht Bestandteil der Wertermittlung) 9. Außenanlagen: 10. Beurteilung: Ver- u. Entsorgungsleitungen Zugangs- u. Terrassenbefestigungen Gartenanlage, Einfriedigung a) b) c) d) e) der Bauweise: der Baustoffe: der Grundrisslösung: der Ausstattung: der Bauausführung: solide Bauweise solide Baustoffe normale Grundrissgestaltung jedoch tlw. relativ kleine Räume und geringe Gesamtwohnfläche tlw. solide und tlw. sehr individuelle Ausstattung tlw. solide; Erneuerungen tlw. Unsachgemäß ausgeführt 11. Zustand der Instandhaltung: 12. Schäden und Mängel: 13. Baulasten: 14. Altlasten: 15. Sonstiges: tlw. normaler Gesamtzustand; tlw. sind Aufräumungs- und Entrümplungsmaßnahmen auszuführen Bei der Ortsbesichtigung wurden folgende sichtbare Schäden und Mängel festgestellt: * veraltete bzw. nicht mehr zeitgemäße Elektroinstallationen; * E-Durchlauferhitzer im KG (Bad im OG); * Haustüreinbau noch nicht fertig gestellt; * Verfliesungsarbeiten in Randbereichen noch nicht fertig gestellt; * bauartbedingte Wärmebrücken (Fenster etc.); * Balkon-, Terrasse- u. Kelleraußentreppe instandsetzungsbedürftig; * Außenanlagen nicht gepflegt; * Eingangstreppe ohne Geländer und individuell gestaltet; die Modernisierungsmaßnahmen wurden tlw. nicht sachgerecht ausgeführt. Wurde nicht geprüft. Es wird ein von Baulasten freies Grundstück unterstellt. Der Nachweis sollte erfolgen. Wurde nicht geprüft. Es wird ein von Altlasten freies Grundstück unterstellt. Der Nachweis sollte erfolgen. Nach Angaben des Mieters wurden die Modernisierungsmaßnahmen vorwiegend in Eigenleistung ausgeführt.

5 Seite 5 zur Wertermittlung für III. Wertermittlung 1. Grundstück Der Ermittlung des Bodenwertes sind die Preise zugrunde zu legen, die für Grundstücke gleicher Art, Lage und baulicher Nutzungsmöglichkeit gegenwärtig und auf Dauer als angemessen anzusehen sind. Hierbei wird der Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses herangezogen. Dieser weist in vergleichbarer Lage 450 /m² zum aus. Bebautes Grundstück Anteil Bauland Anteil Hinterland 279 m² 279 m² ( 100 % ) ( % ) Sonstige Grundstücke Gesamtfläche 279 m² 279,00 je m² insgesamt Vorderland 279 m² Hinterland Sonstige Bodenwert Sachwert Korrekturfaktoren: Land-NRW 0,95-1,00 Ortsgröße 0,90-1,15 hier: hier: oder Regionalfaktor hier: 1,166 (Köln) bei MFH 0,95-1,05 hier: Baupreisindex - NRW Basis / ,1 Herstellungskosten Wohngebäude BGF : 204 m² x 640 /m² Faktoranpassung Baunebenkosten Indexanpassung 14 % Außenanlagen 5% Alterswertminderung (Ross) GND80 J.,RND40 J. 37,5 % vorläufiger Zeitwert Bodenwert Übertrag

6 Seite 6 zur Wertermittlung für Übertrag Sachwertanpassungsfaktor 1,00 vorläufiger Sachwert Sonstige wertrelevante Umstände Schäden und Mängel - wirtschaftliche Wertminderung (vom Bauwert) 10 % besondere Bauteile besondere Einrichtungen besondere Außenanlagen overrent underrent Zeitwert Garage(n) Zeitwert Carport Sonstige wertrel. Einflüsse* 5,0 % Sonstige Bodenwerte Hinterland sonstige Grundstücke Summe Sachwert Für Beleihungszwecke Sachwert Risikoabschlag (vom Bauwert) 10 % Sachwert (BelWertV) * Das Einfamilienhaus ist vermietet. Derartige Bindungen wirken sich bei Sachwertobjekten negativ aus, da die Verfügbarkeit eingeschränkt wrid. Dieser Sachverhalt wird mit einem Abschlag von rd. 5 % berücksichtigt.

7 Seite 7 zur Wertermittlung für 3. Ertragswert für Marktwert Mieteinnahmen, die nachhaltig erzielt werden können, einschließlich des Mietwertes der vom Eigentümer genutzten Räume. Hierzu werden Angaben zu ortsüblichen Vergleichsmieten, Mietspiegel für Wohnraummieten und Mietwerte für Gewerbeflächen, wenn vorhanden, berücksichtigt. Das Bewertungsobjekt ist zu 640 nettokalt mtl. vermietet. Der Mieter hat eine Teilfläche untervermietet. Wohnfläche bzw. Mietsatz Miete mtl. Miete jährlich Anzahl und Art der genutzten Räume Nutzfläche je a) Wohnen Wohnhaus 82 8, Gesamtwohnfläche im a.1) Garagen Stck. á a.2) Stellplätze Stck. á b) Gewerbe 82 Gesamtgewerbefläche im b.1) Garagen b.2) Stellplätze Rohertrag Stck. á Stck. á Wohnen 100 % gesamt Bewirtschaftungskosten Wohnen 18,3 % v. Rohertrag Reinertrag Wohnen Summe Reinertrag Bodenwert (für baul. Nutzung) Anteilig Wohnen : 100,0 % und 3,50 % LiZi Gebäudereinertrag Wohnen Summe Gebäudereinertrag Kapitalisierungsfaktor Wohnen: RND 40 J. Zins 3,50 % Faktor 21,36 Wohnen: x 21,36 Bodenwertanteil + Ertragswert Wohnen (vorl.) Ertragswert Gewerbe (vorl.) abzgl. Schäden und Mängel Bodenwert sonstige Flächen Zeitwerte Ertragswert

8 Seite 8 zur Wertermittlung für 4. Ertragswert für Beleihungswert Mieteinnahmen, die nachhaltig erzielt werden können, einschließlich des Mietwertes der vom Eigentümer genutzten Räume. Hierzu werden Angaben zu ortsüblichen Vergleichsmieten, Mietspiegel für Wohnraummieten und Mietwerte für Gewerbeflächen, wenn vorhanden, berücksichtigt. Das Bewertungsobjekt ist zu 640 nettokalt mtl. vermietet. Der Mieter hat eine Teilfläche untervermietet. Wohnfläche bzw. Mietsatz Miete mtl. Miete jährlich Anzahl und Art der genutzten Räume Nutzfläche je a) Wohnen Wohnhaus 82 8, Gesamtwohnfläche im a.1) Garagen Stck. á a.2) Stellplätze Stck. á b) Gewerbe 82 Gesamtgewerbefläche im b.1) Garagen Stck. á b.2) Stellplätze Stck. á Rohertrag Wohnen % gesamt Bewirtschaftungskosten Wohnen 18,3 % v. Rohertrag Reinertrag Wohnen #WERT! Summe Reinertrag Bodenwert (für baul. Nutzung) Anteilig Wohnen : 100,0 % und 5,00 % LiZi Summe Gebäudereinertrag 153 Kapitalisierungsfaktor Wohnen: RND 40 J. Zins 5,00 % Faktor 17,16 Wohnen: 153 x 17, Bodenwertanteil Ertragswert Wohnen (vorl.) Ertragswert Gewerbe (vorl.) abzgl. Schäden und Mängel Bodenwert sonstige Flächen Zeitwerte Ertragswert

9 Seite 9 zur Wertermittlung für 5. Zusammenstellung Sachwert für Marktwert Sachwert für Beleihungswert Ertragswert für Marktwert Ertragswert für Beleihungswert Bodenwertanteil (rentierlich) Der Marktwert / Beleihungswert wird abgeleitet vom: Sachwert Der Marktwert entspricht : /m² Der Rohertragsfaktor beträgt : 26 Das Bodenwertanteil vom Marktwert entspricht rd. : 61,2 % Marktwert / Verkehrswert rd Beleihungswert rd Bemerkungen: Der Beleihungswert ist unter Berücksichtigung der BelWertV ermittelt worden. Er dient ausschließlich Finanzierungsangelegenheiten. Ich versichere, dass ich das Grundstück selbst besichtigt habe und die mir vorgelegten Unterlagen geprüft habe. Alle Angaben habe ich nach bestem Wissen und Gewissen gemacht. Ich bin am Bau nicht beteiligt, mit dem Eigentümer nicht verwandt oder verschwägert und auch aus anderen Gründen nicht befangen. Hennef, den # ## Stempel Dipl.-Ing. Herbert Barth