Ortsbürgergemeinde. Traktandenliste und Anträge

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1 Stadt Zofingen Ortsbürgergemeinde Traktandenliste und Anträge des Stadtrates an die Ortsbürgergemeindeversammlung Freitag, 22. Juni 2007 bei schönem Wetter bei ungünstigem Wetter Uhr auf dem Heiternplatz Uhr im Stadtsaal

2 2 I Protokoll der Ortsbürgergemeindeversammlung vom 23. November 2006 Es wird auf die separate Kurzfassung des Protokolls verwiesen. Antrag: Das Kurzprotokoll der Ortsbürgergemeindeversammlung vom 23. November 2006 sei zu genehmigen. II Passation von Geschäftsbericht, Verwaltungs- und Bestandesrechnung 2006 Es wird auf den gedruckten Geschäftsbericht und die Rechnungsauszüge verwiesen; Rechnung und Belege liegen ab Anfang Juni bei der Finanzverwaltung (Stadthaus Hintere Hauptgasse) zur Einsichtnahme auf. Der Stadtrat unterbreitet Ihnen im Einvernehmen mit dem Ortsbürgerausschuss (Finanzkommission) folgende Anträge: 1. Der Geschäftsbericht 2006 (erster Teil) sei zu genehmigen. 2. Die Verwaltungs- und Bestandesrechnung der Ortsbürgergemeinde 2006 (zweiter Teil) sei unter Vorbehalt von Irrtum und Missrechnung zu genehmigen. III Massnahmen zur Verbesserung der finanziellen Situation der Ortsbürgergemeinde; Gesamtstrategie und Erteilung von Verkaufskompetenzen 1. Ausgangslage Der von der Ortsbürgergemeindeversammlung am 23. November 2006 zur Kenntnis genommene Finanz- und Investitionsplan sieht einen Rückgang des Eigenkapitals von rund 9 Mio. auf rund 5 Mio. Franken bis Ende 2011 vor. Die wesentlichen Gründe dafür liegen bei der notwendigen Sanierung des Rathauses, bei der vom Grossen Rat beschlossenen Ausfinanzierung der Aargauischen Pensionskasse (APK) sowie bei den in diesem Zusammenhang entstehenden Besitzstandskosten. Daneben ist bei verschiedenen weiteren Liegenschaften der Ortsbürgergemeinde mit Sanierungskosten zu rechnen. Zudem bleibt auch die Eventualverpflichtung für Zuschüsse an den Forstbetrieb zur allfälligen Deckung von Defiziten bestehen. Vor dem Hintergrund dieser nach wie vor düsteren finanziellen Perspektiven haben Stadtrat und Ortsbürgerausschuss beschlossen, verschiedene Massnahmen zur finanziellen Sanierung einzuleiten, um damit ein Überleben der Ortsbürgergemeinde zu sichern.

3 3 Stadtrat und Ortsbürgerausschuss haben sich auf die Priorisierung von verschiedenen Massnahmen geeinigt, welche das Ziel haben, den Handlungsspielraum zu gewährleisten. Um dies zu erreichen, muss künftig ein Planertragsüberschuss von rund 150'000 Franken pro Jahr erwirtschaftet werden. Dazu sind zusätzliche jährliche Vermögenserträge von gut 200'000 Franken notwendig, was bei einer Rendite von 3 % einem Kapital von rund 6 bis 7 Millionen Franken entspricht. 2. Strategie Die Strategie sieht als Schwerpunkte folgende Massnahmen vor, welche im Interesse einer nachhaltigen Wirkung als Gesamtpaket umgesetzt werden müssen: 2.1 Veräusserung von eingezonten Grundstücken Durch den Verkauf von zwei Grundstücken in Oftringen (Bündten, Parzelle Nr und Grubenareal, Parzelle Nr. 548) und eines Teils der Parzelle Nr. 105 an der Finkenhalde in Zofingen soll ein Erlös von insgesamt rund 3 Mio. Franken mit einem entsprechenden Buchgewinn von 2,3 Mio. Franken realisiert werden. Die daraus resultierenden Vermögenserträge würden das Ergebnis der Laufenden Rechnung um rund 90'000 Franken pro Jahr verbessern. Die Kompetenz zum Verkauf der Parzelle Nr liegt seit Jahren beim Stadtrat. Die Verkaufskompetenz für Teile der Parzellen Nr. 548 (Grubenareal in Oftringen) und Nr. 105 (Finkenhalde in Zofingen) wird der Gemeindeversammlung nachstehend beantragt (Ziffer 3.2). 2.2 Rathaus Das Rathaus ist sanierungsbedürftig. Neben der eigentlichen Sanierung sollen die Räumlichkeiten den heutigen Bedürfnissen entsprechend angepasst werden. Gemäss einer groben und provisorischen Kostenschätzung belaufen sich die Kosten für die Sanierung der Gebäudehülle auf 0,7 Mio. Franken. Für die Innensanierung ist mit weiteren Kosten von rund 1,4 Mio. Franken zu rechnen. Der Finanzplan geht so vorderhand von Gesamtsanierungskosten von 2,1 Mio. Franken aus, was für die Ortsbürgergemeinde eine sehr grosse finanzielle Belastung bedeutet und kaum verkraftbar ist. Die Einwohnergemeinde bezahlt für das Rathaus heute einen Mietzins von 175'000 Franken pro Jahr. Sämtliche Gebäudekosten und Eigentümerlasten werden von der Einwohnergemeinde bezahlt. Es ist das Ziel des Stadtrates, dass die Ortsbürgergemeinde Eigentümerin des Rathauses bleibt und gleichzeitig von grossen Investitionen in dieses repräsentative Gebäude verschont werden kann. Um dieses Ziel zu erreichen, bieten sich zwei Möglichkeiten an: - Bei Abgabe des Rathauses im Baurecht an die Einwohnergemeinde würden sämtliche Kosten der Sanierungen und Anpassungen von der Einwohnergemeinde getragen. Anstelle des Mietzinses würde ein noch festzulegender Baurechtszins bezahlt. - Als Alternative zum Baurecht besteht die Möglichkeit einer sog. Rohbaumiete. Dabei würde die Einwohnergemeinde das Rathaus im Zustand des Rohbaues mieten und sämtliche Sanierungen und zweckentsprechenden Anpassungen auf eigene Kosten ausführen. Der Zins für die Rohbaumiete würde aber deutlich unter dem bisher bezahlten Mietzins liegen. Der Stadtrat favorisiert die Variante der Rohbaumiete.

4 2.3 Ausfinanzierung APK 4 Für die Ausfinanzierung der Deckungslücke und der Finanzierung der Kosten für die Besitzstandswahrung müsste die Ortsbürgergemeinde gemäss ersten Berechnungen der APK rund 2.6 Mio. Franken einbringen. Vor dem Hintergrund dieser sehr hohen Kosten prüft der Stadtrat Alternativen zur APK. Auf Grund einer durch einen externen Experten erstellten Situationsanalyse kann davon ausgegangen werden, dass die Ausfinanzierung der Wertschwankungsreserve und vermutlich auch der Kosten für die Besitzstandswahrung nicht nötig sein werden. Somit müsste nur die Deckungslücke in der Grössenordnung von rund 10 % ausfinanziert werden. Dadurch würde der einzubringende Betrag mehr als halbiert, womit die Laufende Rechnung um rund 50'000 Franken entlastet werden könnte. 2.4 Zusätzliche Ertragsmöglichkeiten Nach Umsetzung der unter Ziff aufgezeigten Massnahmen fehlen für eine nachhaltige Existenzsicherung der Ortsbürgergemeinde noch Vermögenserträge von rund 90'000 Franken pro Jahr. Diese Lücke muss mittelfristig geschlossen werden. Weitere Massnahmen wären die Einzonung und der anschliessende Verkauf von zusätzlichem Bauland und eine bessere Abgeltung der gemeinwirtschaftlichen Leistungen des Waldes durch die Einwohnergemeinden, welche sich nicht an den dafür aufgewendeten Kosten, sondern an den tatsächlich erbrachten Leistungen orientieren würde. Trotz der ungewissen und schwierigen Zukunftsperspektiven sind Stadtrat und Ortsbürgerausschuss bestrebt, den Fortbestand der Ortsbürgergemeinde langfristig zu sichern. Es ist aber unausweichlich, dass das unter Ziffer 3 vorgestellte Massnahmenpaket im Hinblick auf eine nachhaltige Sanierung vollständig umgesetzt werden kann. 3. Massnahmen Auf Grund dieser Ausgangslage unterbreiten Ihnen Stadtrat und Ortsbürgerausschuss folgende Massnahmen zur nachhaltigen Verbesserung der finanziellen Situation: 3.1 Erteilung der Kompetenz zum Verkauf von Bauland Grubenareal Oftringen Im Frühjahr 2006 meldete ein Investor sein Interesse am Erwerb eines Teils der Parzelle Nr. 548 im Grubenareal auf dem Gemeindegebiet Oftringen an (siehe Situationsplan im Anhang). Der Kauf von rund 5'700 m 2 Land an der Äusseren Luzernerstrasse in Oftringen soll als Arrondierung zum bereits getätigten Kauf der Parzelle Nr. 549 der e- hemaligen Gärtnerei Thomas Widmer dienen. Das zur Diskussion stehende Land liegt gemäss gültigem Zonenplan der Gemeinde Oftringen in der Bauzone Arbeitszone A1. Diese Zone gestattet Bauten und Anlagen von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben. Beim Grundstück handelt es sich um Grubenareal, das zurzeit noch nicht aufgeschüttet resp. rekultiviert ist. Der Investor bestätigt, das Areal im jetzigen Zustand zu übernehmen. Allfällige Immissionen der direkt angrenzenden stadteigenen Kompostieranlage würden akzeptiert. Stadtrat und Ortsbürgerausschuss sind der Meinung, mit diesem Investor konkrete Verkaufsverhandlungen aufzunehmen. Damit wäre die Möglichkeit geboten, einen Teil des Grubenareals in Oftringen ohne Aufschüttung zu verkaufen, da in absehbarer Zeit kein Eigenbedarf besteht und das rekultivierte, nicht erschlossene Grundstück nur mittels aufwändiger Pfählungsarbeiten überbaut werden könnte.

5 5 3.2 Erteilung der Kompetenz zum Verkauf des Baulandes "Finkenhalde" Die Ortsbürgergemeinde ist Eigentümerin der zwischen Philosophenweg, Finkenherdstrasse und Bottenwilerstrasse gelegenen, landwirtschaftlich genutzten Parzelle Nr. 105 (siehe Situationsplan im Anhang). Der westliche Teil davon ist seit 1956 der Bauzone zugeteilt und liegt gemäss Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom 18. Juni 2001 in der Zone W2, der grössere restliche Teil in der Landwirtschaftszone (siehe Situationsplan). Die Fläche der Parzelle misst total 49'447 m 2. Davon befinden sich ca. 5'650 m 2 in der Bauzone. Das Bauland "Finkenhalde", welches landwirtschaftlich nicht von grosser Bedeutung ist, wirft bei der heutigen Nutzung keinen nennenswerten finanziellen Ertrag ab. Dagegen liegt es im Interesse des ganzen Gemeinwesens, dass Landreserven, die sich in der Bauzone befinden, an Bauwillige veräussert werden. Dies umso mehr, als sich heute Bauzonen in überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnungen auf einen ausgewiesenen Bedarf beschränken. Die Ortsbürgergemeindeversammlungen vom 26. Juni 1975 und 5. Dezember 1996 haben je einen Antrag des Stadtrates auf Verkauf des Baulandes an der Finkenhalde abgelehnt bzw. zurückgewiesen. Gegen einen Verkauf wurden namentlich Argumente des Landschaftsschutzes und eine Verschlechterung der Existenzgrundlage für einen Landwirtschaftsbetrieb ins Feld geführt. Es wurden auch Alternativen wie erhöhte Abgeltungen der gemeinwirtschaftlichen Leistungen des Waldes durch die Einwohnergemeinden oder die Prüfung der Erhebung einer Ortsbürgersteuer gefordert. Zu den vorgebrachten Argumenten kann festgehalten werden, dass den Aspekten des Landschaftsschutzes schon im Rahmen des Einzonungsverfahrens gebührend Beachtung geschenkt wurde. Im Übrigen ist mit 88.5 % der überwiegende Teil der Parzelle nach wie vor der Landwirtschaftszone zugeordnet. Wie in Ziffer 2 aufgezeigt, hat der Stadtrat zur Sanierung der Ortsbürgergemeinde ein Gesamtpaket geschnürt, welches verschiedene Massnahmen vorsieht, u.a. auch eine höhere Abgeltung der gemeinwirtschaftlichen Leistungen des Waldes durch die Einwohnergemeinden. Seit 1996 hat sich die finanzielle Situation der Ortsbürgergemeinde nicht grundsätzlich verbessert. Überlebt hat sie nur deshalb, weil es ihr gelungen ist, verschiedene kapitalintensive Bereiche (Bibliothek, Museum) ganz oder teilweise an die Einwohnergemeinde abzutreten und namhafte Beträge an Sanierungskosten (Pulverturm) von der Einwohnergemeinde zu erhalten. Zudem wurden im Forstbetrieb beachtliche Rationalisierungsmassnahmen umgesetzt, welche im Durchschnitt der letzten 7 Jahre trotz äusserst schwierigen Rahmenbedingungen eine kostendeckende Betriebsführung ermöglichten. Wie aus dem Finanzplan ersichtlich und wie in Ziffer 2 aufgezeigt, wird es unumgänglich sein, zusätzliche Ertragsquellen zu erschliessen. Die überbaubare Fläche weist folgende Merkmale auf: - Stark unterschiedliche, teilweise abgestufte Hanglage mit Ausrichtung nach Süden; - Überbaubar gemäss Zone W2 (BNO vom 18. Juni 2001); - direkte Erschliessungsmöglichkeit ab Finkenherd- und teilweise Bottenwilerstrasse; - Feinerschliessung mit Strasse, Kanalisation, usw. erforderlich; - Parzellierung für verschiedenste Überbauungsformen (Einzelbauweise, Reihenhäuser, etc.) möglich; - geschützte Hecken innerhalb der Baugebietsfläche, deren Beseitigung unter Ersatzvornahme möglich ist.

6 6 Im Hinblick auf die Überbauung der Teilparzelle prüfte der Stadtrat verschiedene Verkaufsmöglichkeiten. Es sind dies: - Verkauf "en bloc" an Investor; - partnerschaftliche Überbauung mit Investor; - parzellenweiser Verkauf an Selbstinteressenten; - Abgabe im Baurecht. Jede dieser Verkaufs- und Abgabearten hat Vor- und Nachteile. Aus heutiger Sicht dürfte ein "en bloc"-verkauf aus folgenden Gründen am Vorteilhaftesten sein: - sofortiger Kapitalerlös; - keine Restparzellen; - keine Vorinvestition für Erschliessung; - geringer administrativer Aufwand. Um Spekulationsabsichten vorzubeugen, ist ein Rückkaufsrecht vorgesehen, das die Ortsbürgergemeinde berechtigt, das Land innerhalb einer vertraglich festzulegenden Frist und zu einem begrenzten Preis zurückzukaufen. Die Vorschriften für die Überbauung sind mit den Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung gegeben. Der Ortsbürgergemeinde als Verkäuferin ist es aber ohne weiteres möglich, den Verkauf vertraglich zusätzlich an Bedingungen zu knüpfen, welche die Erschliessung, die Einpassung in die Umgebung, die Bauweise oder die Gestaltung der Umgebungsarbeiten betreffen. Der Stadtrat möchte von dieser Möglichkeit Gebrauch machen. Dabei wären folgende Punkte zu berücksichtigen: - Die Absicht vertraglich vereinbarter "Spielregeln" für die nachfolgende Bebauung des Areals muss bei den Verkaufsverhandlungen von Anfang an klar kommuniziert werden. Die Vereinbarungen müssen einen integrierenden Bestandteil der Verkaufsverträge bilden. - Die Regelungen können in Form eines Gestaltungsrichtplanes erfolgen, welcher Vertragsbestandteil ist. Zielsetzungen und Massnahmen für eine orts- und landschaftsverträgliche Bauweise sind: - landschaftsschonende Erschliessung ohne massive Abgrabungen oder Aufschüttungen; - gute Anpassung der Bauten und Aussenanlagen an die spezielle topographische Situation (Hanglage), Reduktion von Stützmauern auf ein absolutes Minimum; - besonders sorgfältige Ausbildung der baulichen Elemente am exponierten Bauzonen- und Siedlungsrand, z.b. bepflanzter Heckensaum; - Regelung bezüglich der geschützten Hecken auf dieser Fläche, bzw. der entsprechenden Ersatzpflanzungen bei einer allenfalls nötigen Beseitigung; - koordinierte Massnahmen zum Sicht- und Immissionsschutz gegenüber dem benachbarten Landwirtschaftsbetrieb. Die Umsetzung der definierten Zielsetzungen und Massnahmen kann konkret wie folgt erfolgen: - Einschränkungen bezüglich wesentlicher Terrainveränderungen, Stützmauern und dergleichen (masslich und/oder qualitativ); - einfache Regelungen zur Vereinheitlichung und Beruhigung des Erscheinungsbildes (z.b. Dachgestaltung, Materialien);

7 7 - Regelung für den Ersatz bei einer allfälligen Beseitigung geschützter Hecken; - Verpflichtung zu einer optisch wirksamen Randbepflanzung nach einheitlichen Grundsätzen am Bauzonenrand; - Erschliessung in erster Priorität ab Bottenwilerstrasse. Der Verkauf soll zu markt- und ortsüblichen Preisen erfolgen, wobei keine zeitliche Bindung besteht und bei zu tiefen Angeboten mit einer Veräusserung zugewartet werden kann. Im Hinblick auf zukünftige Investitionen soll der Verkaufserlös aus dem Bauland möglichst einträglich angelegt werden. 4. Auswirkungen der Sanierungsmassnahmen auf die finanzielle Situation der Ortsbürgergemeinde Massnahme Auswirkung auf Eigenkapital CHF Auswirkung auf laufende Rechnung CHF Veräusserung Grundstücke Äussere Luzernerstrasse Oftringen und Finkenhalde Zofingen mit einem mutmasslichen Gesamterlös von 3 Mio. Franken Buchgewinn 2'300' '000. Rathaus Wegfall Sanierungskosten Reduktion Miete 2'100' ' '000. APK Alternative Lösungen Reduktion Kosten Ausfinanzierung 1'300' '000. Total Verbesserungen 5'700' '000. Zur wesentlichen Verbesserung der finanziellen Situation der Ortsbürgergemeinde ist die vollständige Umsetzung des vorgeschlagenen Massnahmenpaketes unumgänglich. Nur so kann der Handlungsspielraum der Ortsbürgergemeinde wieder etwas vergrössert werden. 5. Anträge Der Stadtrat stellt Ihnen im Einvernehmen mit dem Ortsbürgerausschuss folgende Anträge: 1. Der Stadtrat sei zu ermächtigen, ca. 5'700 m 2 der Parzelle Nr. 548 im Grubenareal an der Äusseren Luzernerstrasse in Oftringen zu verkaufen. 2. Der Stadtrat sei zu ermächtigen, den westlichen Teil von Parzelle Nr. 105 an der Finkenhalde zwischen Philosophenweg, Finkenherdstrasse und Bottenwilerstrasse mit einer Fläche von ca. 5'650 m 2 mit den erwähnten Auflagen zu verkaufen.

8 8 3. Der Stadtrat sei zu beauftragen, die Verkaufsverhandlungen zu führen und die Verkäufe abzuwickeln. 4. Die Verkaufserlöse seien dem Eigenkapital zuzuweisen und zinstragend anzulegen. Mündliche Information über die Auswirkungen der Änderungen bei der Aargauischen Pensionskasse (APK) auf die Ortsbürgergemeinde IV Verschiedenes / Umfrage V Im Anschluss an die Versammlung sind die Ortsbürgerinnen und Ortsbürger zu einem Trunk aus dem Rathauskeller eingeladen. Zur Beachtung Die Rathausglocke wird wie folgt geläutet: Bei Gemeindeversammlung auf dem Heiternplatz Bei Gemeindeversammlung im Stadtsaal Uhr Uhr Ausserdem geben bei zweifelhafter Witterung die Telefonnummer 1600 oder die Homepage der Stadt Zofingen ( Auskunft. Bei schönem Wetter stehen älteren und gehbehinderten Versammlungsteilnehmern Taxis zur Verfügung. Abfahrt Uhr auf dem Niklaus-Thut-Platz (beim Brunnen). Zofingen, 9. Mai 2007 IM NAMEN DES STADTRATES ZOFINGEN Der Stadtammann Der Stadtschreiber Hans-Ruedi Hottiger Arthur Senn

9 9 Anhang Situationsplan Parzelle 548 Äussere Luzernerstrasse (Stadtgrube) Oftringen Situationsplan Parzelle 105 Finkenhalde Beilagen Kurzprotokoll der Ortsbürgergemeindeversammlung vom 23. November 2006 Geschäftsbericht mit Verwaltungs- und Bestandesrechnung 2006 Die detaillierten Unterlagen zu den einzelnen Traktanden liegen 14 Tage vor der Ortsbürgergemeindeversammlung bei der Stadtkanzlei bzw. bei der Finanzverwaltung öffentlich auf.