Marktbericht Deutschland 2015

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1 Marktbericht Deutschland 215

2 Inhalt Politisches und wirtschaftliches Umfeld SEITE 4 Büromarkt SEITE 6 Einzelhandelsmarkt SEITE 8 Hotelmarkt SEITE 1 Logistikmarkt SEITE 12 Wohnungsmarkt SEITE 14 Investmentmarkt SEITE 16

3 Dieser Marktbericht ist von den Experten der KENSTONE Real Estate Valuers (KENSTONE GmbH) erstellt worden. Die Basis des Berichtes bilden zentral aus gewertete Daten aus Wertgutachten und öffentlich zugängliche Informationen. Hierbei wurden die Aussagen dieser Quellen zusammengeführt, ausgewertet und die Ergebnisse der Analyse im Marktbericht dargestellt. Dem Leser gibt er einen generellen Überblick über die Situation der Büro-, Einzelhandels-, Hotelund Wohnungsmärkte in Deutschland. Der Fokus liegt auf den acht deutschen Standorten Berlin (B), Düsseldorf (D), Frankfurt (F), Hamburg (HH), Köln (K), Leipzig (L), München (M) und Stuttgart (S). 3

4 POlitisches und Wirtschaftliches umfeld 4 Das robuste Wachstum 214 Die deutsche Wirtschaft entwickelt sich im Vergleich zur gesamten EU weiterhin deutlich überdurchschnittlich. Die 213 noch bremsenden Effekte ließen nach. Der Euroraum hat die Rezession hinter sich gelassen, auch wenn das Wachstum in manchem Kernland noch schwach ausgeprägt ist. Getragen von einem soliden Konsum, anziehenden Anlagein vestitionen sowie einem dynamischen Export wuchs die deutsche Wirtschaft 214 um real 1,6, damit weiterhin deutlich oberhalb des Euroraums (+,9 ). setzt sich fort, getragen von niedrigen Zinsen und einem schwachen euro Der Jahresstart fiel mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von,3 zum Vor quartal durchwachsen aus. Insbesondere lebhafte Anlageinvestitionen in Verbindung mit einem abermals milden Winter trugen zu diesem Ergebnis bei. Ungeachtet geopolitischer Störfaktoren, wie den politischen Spannungen mit Russland oder den schwierigen Verhandlungen mit Griechenland, bleibt die Wirtschaft auf dem Wachstumspfad. Für 215 wie auch 216 wird mit einem Wachstum von jeweils 1,8 gerechnet. Hierbei gestalten sich die Zinsen für Deutschland wie bereits in den vergangenen Jahren als zu niedrig mit einem fördernden Effekt für die Wirtschaft. Der zuletzt geringe Anstieg der Zinsen für langfristige Anleihen könnte sich zwar fortsetzen, jedoch bleiben diese auf einem im historischen Vergleich ausgesprochen niedrigen Niveau. Der Wechselkurs des EURO hat zum Dollar im zweiten Halbjahr deutlich nachgegeben. Mit weiteren Verlusten ist hier zu rechnen. Dies verleiht der deutschen Exportwirtschaft zunächst anhaltenden Auftrieb und überdeckt ein schwächeres Wachstum der Nachfrage aus den Schwellenländern. arbeitsmarkt mit wieder positivem trend ungeachtet zunehmender belastungsfaktoren konsum wächst solide Das umfeld für die immobilienmärkte bleibt positiv Der Arbeitsmarkt folgt der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Nach einer Stagnation der Arbeitslosenquote in 213 sinkt diese langsam aber kontinuierlich und markiert mit 6,4 im Frühjahr 215 ein neues Tief. Die positive Dynamik sollte erhalten bleiben, auch wenn mit den jüngsten Arbeitsmarktreformen, wie dem Mindestlohn und den allgemeinen Lohnsteigerungen, eine schleichend erodierende Wettbewerbsfähigkeit einhergeht. Von der positiven Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt profitieren die privaten Haushalte. Zusammen mit steigenden Löhnen schiebt die steigende Zahl an Beschäftigten den privaten Konsum an. Eine im langfristigen Vergleich aktuell schwächere Sparneigung der Verbraucher sowie eine bislang nur geringe Inflation kommen unterstützend hinzu. Die Rahmenbedingen für den deutschen Immobilienmarkt sind derzeit sehr günstig. Das ausgesprochen niedrige Zinsniveau, mangelnde Anlagealternativen und eine solide wirtschaftliche Situation in Deutschland bieten weiterhin eine gute Basis für einen lebhaften Immobilienmarkt. Dies gilt für sowohl für die Vermietungsmärkte wie auch im Besonderen für die Investmentmärkte. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch mit einem breiten Anlagen wie auch Investorenspektrum. Daran sollte sich kurz bis mittelfristig nichts grundlegend ändern, auch wenn mit dem schwachen Dollar und dem sich abzeichnenden Ausstieg der USA aus der Niedrigzinspolitik ein Aufwärtsdruck bei Inflation und Renditen erkennbar ist. Noch eine ganze Weile wird die expansive Geldpolitik der EZB dies wie auch die sich verschlechternde Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Unternehmen übertünchen.

5 bip Jährliches Wachstum (real) arbeitslosenquote Q2 7 Q2 9 Q2 11 Q2 13 Q Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt Quellen: Kenstone, Bundesagentur für Arbeit ifo-geschäftsklima Index inflation DaX Index PrOGnOsen Jährliche änderung BIP 1,6 1,8 1,8 Privater Konsum 1,1 2,4 2,1 Inflation,9,5 2, Jun 7 Jun 9 Jun 11 Jun 13 Jun 15 Jun 7 Jun 7 Jun 9 Jun 11 Jun 13 Jun 15 Jun 9 Jun 11 Jun 13 Jun 15 8 Jun 7 Jun 9 Jun 11 Jun 13 Jun 15 Quellen: Kenstone, Ifo Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt absolut Arbeitslosenquote 6,7 6,4 6,2 Quellen: Kenstone, Deutsche Bundesbank, Deutsche Börse AG Quelle: Commerzbank

6 büromarkt 6 büromarkt folgt dem konjunkturellen umfeld flächenumsätze leicht steigend leerstandsrückgang hält an unterstützt von moderater bautätigkeit spitzenmieten steigen aufwärtstrend verfestigt sich Die deutschen Büromärkte entwickeln sich insgesamt vergleichsweise solide und folgen insofern dem gesamtwirtschaftlichen Trend zunehmend. Nach einem 213 noch leicht rückläufigen Flächenumsatz zog dieser 214 wieder moderat an und erreichte rd. 3,1 Mio. m² in den hier betrachteten Bürohochburgen. Die Umsatzbelebung setzte sich auch im ersten Halbjahr 215 fort mit einem gegenüber dem Vorjahreszeitraum abermals höheren Ergebnis. Ebenso gewinnt der Aufschwung am Vermietungsmarkt an Breite. 214 gestaltete sich die Umsatzentwicklung über die Städte noch recht heterogen mit einem deutlichen Plus in Berlin und Hamburg sowie Rückgängen u. a. in Frankfurt und Düsseldorf. Die erste Jahreshälfte zeichnet demgegenüber ein etwas einheitlicheres Bild, bei dem mit Ausnahme von Leipzig alle anderen betrachteten Städte den Umsatz stabil halten oder sogar steigern konnten. Allerdings schließen die Umsatzzahlen auch eine merkliche Zahl solcher Transaktionen ein, bei denen die Bestandsmieter den Markt aktiv nach Alternativen sondiert haben, jedoch nach Abwägungsprozessen und Verhandlungen mit dem bisherigen Vermieter in ihren Räumlichkeiten verblieben sind. Eine im historischen Vergleich geringere Zyklizität verhindert zunehmend, dass bei Ersatzanmietungen gegenüber Bestandsverträgen günstigere Konditionen erzielt werden können. Gleichfalls schränkt das Angebot an verfügbaren Flächen den Handlungsspielraum der Mieter allmählich ein. Der Leerstandsabbau hat sich weiter verfestigt. Die über alle 8 Städte aggregierte Leerstandsquote gab weiter nach und hat mit nur noch rd. 7,4 den niedrigsten Wert der vergangenen 1 Jahre erreicht. Nunmehr liegt nur noch die Leerstandsquote in Frankfurt mit 1, im zweistelligen Prozentbereich. Das Gros der betrachteten Städte weist eine Quote von sogar deutlich unter 1 auf. Dieser Trend wird einerseits nachfrageseitig gestützt durch eine positive Flächenabsorption, eine insgesamt selektive Bautätigkeit sowie Flächenbereinigungen durch Abriss oder Umnutzung. Rein spekulative Baumaßnahmen bilden trotz der seit Jahren sinkenden Leerstandsquoten die Ausnahme. In einem Markt mit reduzierter Zyklizität gilt ein ausreichendes Maß an Vorvermietung in der Regel als Voraussetzung für die Realisierung. Dies steht einer Überproduktion an Flächen entgegen und unterstreicht, dass überwiegend noch nicht von einem Vermietermarkt ausgegangen werden kann. Eine solide Nachfrage zusammen mit einem schrumpfenden Angebot verfügbarer Flächen resultiert in weiter anziehenden Spitzenmieten. 5 der betrachteten Märkte verzeichneten in den vergangenen 12 Monaten einen Anstieg der Spitzenmieten. Bei 2 Standorten werden gleichwohl geringfügig rückläufige Spitzenmieten berichtet. Die geforderten und gewährten Incentives bleiben dabei erheblich, was die weiterhin hohe Wettbewerbsintensität im Markt unterstreicht. Aufbauend auf insgesamt positiven Konjunkturprognosen dürfte der deutsche Büromarkt seinen zuletzt etwas breiteren Aufwärtstrend beibehalten. Moderate Flächenzugänge und eine solide Nachfrage dürften das Angebot verfügbarer Flächen weiter reduzieren und positiven Druck auf die Spitzenmieten ausüben. Dies wird forciert durch den Anspruch der Mieter an eine hohe Flächeneffizienz und gute energetische Eigenschaften der Gebäude, so dass ältere Objekte aus dem Markt ausscheiden und das relevante An gebot zusätzlich begrenzen.

7 büromarktsituation und 12-Monats-trend 7 Vermietermarkt Mietermarkt Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 12-Monats-Trend Quelle: Kenstone umsatz / leerstandsquote Tsd. m² Tsd. m² Umsatz; aggregiert (ls) Leerstandsquote; gewichtet (rs) Quellen: Kenstone, Makler 1. Hj spitzenmieten /m² / m² B D F HH K L M S Hj. 215 Quellen: Kenstone, Makler MarktkennZiffern 1. hj. 215 b D f hh k l M s Flächenbestand Mio. m² 17,2 9,1 11,9 14,7 7,8 3,7 2,1 8,4 Flächenumsatz Tsd. m² Leerstand Tsd. m² Leerstandsquote 6,9 9,8 1, 6,7 6,5 9,3 6,5 5, Flächen im Bau Tsd. m² Spitzenmiete / m² 23, 26, 35,5 24,5 21, 12,5 33,5 2, Quellen: Kenstone, Makler

8 einzelhandelsmarkt 8 Konsumklima im Höhenflug Online-handel bleibt Wachstumstreiber stationärer einzelhandel ebenso im Plus Gros der einzelhandelsformate verliert weiter Marktanteile intensiver Wettbewerb bewegt den Markt flächenangebot schrumpft deutschlandweit leicht und wächst in den Metropolen Mieten an top-standorten mit leichtem Plus bestehende trends werden sich fortsetzen Das Umfeld für den Einzelhandel hat sich in den vergangenen Quartalen freundlich entwickelt. Die Mixtur aus niedriger Arbeitslosigkeit, steigenden Löhnen, niedriger Inflation und einem Zinsumfeld, das den Sparwillen der Konsumenten dämpft, trägt zu einem sukzessiven Höhenflug des Konsumklimas bei. Der Konsumklimaindex erreichte Mitte 215 den höchsten Wert der vergangenen 1 Jahre. Geopolitische Unsicherheiten wie der Ukraine Konflikt oder die Risiken eines»grexits«konnten diesen Höhenflug bis dato nicht bremsen. Dies dürfte sich im Ausgabeverhalten der Konsumenten widerspiegeln. Für das Gesamtjahr 215 wird mit einem Zuwachs des privaten Konsums von real 2,4 gegenüber dem Vorjahr gerechnet. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes resultierte dieses freundliche Umfeld in einem spürbaren Anstieg des Einzelhandelsumsatzes, der mit rd. 1,6 ebenso hoch ausfiel wie das Wachstum des privaten Konsums. Demzufolge blieb der Anteil des Einzelhandels am privaten Konsum 214 erstmals seit vielen Jahren konstant. Der Blick auf die Wachstumsraten des stationären Einzelhandels und des Onlinehandels offenbart jedoch, dass das Wachstum des Einzelhandels weiterhin primär außerhalb der Verkaufsräume stattfindet. Mit rd. 7 überstieg das Wachstum der Versand und Internethändler dasjenige in Verkaufsräumen (1,3 ) weiterhin deutlich. Entsprechend verliert der stationäre Einzelhandel weiter Marktanteile an den Distanzhandel. Dies betraf zuletzt alle Formate, mit Ausnahme der Supermärkte. Aber auch der Online Handel wächst nicht gleichförmig. Vielmehr wird das Wachstum durch Erschließung neuer Segmente getrieben, während andere im Zyklus weiter sind mit entsprechend schwächerer Dynamik. Für den Online Buchhandel gilt, dass er bedingt durch die Konkurrenz elektronischer Medien sogar schrumpft. Trotz der für 214 insgesamt vergleichsweise positiven Entwicklung bleibt der Einzelhandelsmarkt extrem wettbewerbsintensiv. Hiervon zeugen die unverändert angespannte Situation im Warenhausbereich ebenso wie Konsolidierungsbemühungen im Lebensmitteleinzelhandel. Eine Reihe bekannter Filialisten (z. B. Weltbild, Strauss Innovation, Mexx, Fink Schuhe, Strenesse) standen vor wirtschaftlichen Herausforderungen bzw. mussten in die Insolvenz. Im Gegenzug sind Mono Label Stores weiter auf dem Vormarsch. Insbesondere für international agierende Anbieter stellt der deutsche Markt ein Expansionsziel dar mit Fokussierung auf die Spitzenlagen in den Städten. Shoppingcenter sind einer der letzten Teilbereiche, die in diesem Umfeld ihr Flächenangebot weiter ausweiten. Allerdings nehmen auch hier die Wachstumsraten ab und die erfolgreiche Positionierung neuer Center wird herausfordernder. Flächenkonsolidierung erfolgt demgegenüber außerhalb der Großstädte und in Nebenlagen. In der Summe ist nunmehr von einem allenfalls stabilen Angebot an Einzelhandelsflächen in Deutschland auszugehen. Dem intensiven Wettbewerb um die besten Plätze folgend haben die Spitzenmieten den Aufwärtstrend 214 fortgesetzt. Neben den 1a Lagen in den Geschäftszentren der Städte gehören hierzu auch gut geeignete Standorte für den großflächigen Einzelhandel, die gerade in den Wachstumszentren rar sind. Ungeachtet dessen stellt sich die Vermietungssituation in schwächeren Lagen und bei älteren Objekten herausfordernder dar mit dort entsprechend höherem Vermietungsrisiko. Die positive Konjunktur zusammen mit den Wachstumsprognosen für das kommende Jahr lassen erwarten, dass sich die bestehenden Trends auch in den kommenden Quartalen fortsetzen. D. h. je nach Standort und Objektqualität ist mit einer unterschiedlichen Performancentwicklung bei Einzelhandelsobjekten zu rechnen.

9 einzelhandelsumsatz real konsumklima 9 Index Index Jun 7 Jun 8 Jun 9 Jun 1 Jun 11 Jun 12 Jun 13 Jun 14 Jun 15 Jun 7 Jun 8 Jun 9 Jun 1 Jun 11 Jun 12 Jun 13 Jun 14 Jun 15 Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt Quellen: Kenstone, GfK einzelhandels-/ shoppingcenterflächen Index Index spitzenmieten einzelhandel /m² / m² B D F HH K L M S Einzelhandel Shoppingcenter 1. Hj Hj. 215 Quellen: Kenstone, EHI, HDE Quellen: Kenstone, JLL MarktkennZiffern 214 b D f hh k l M s Einwohner Tsd Einwohnerentwicklung (214 versus 212) 2,8 1,2 4,4 1,6 1,8 4,4 3,6 2,4 Spitzenmiete 1. Hj. 215 / m² Quellen: Kenstone, Makler, Statistische Ämter

10 hotelmarkt 1 Deutsche hotellerie gewinnt an Dynamik 214 neuer rekord an übernachtungen Positiver Jahresstart 215 Weiteres Plus bei der kapazitätsauslastung und auch bei den Zimmererträgen münden in einen spürbar höheren revpar Wettbewerb drängt weiter zu Größe anhaltendes Wachstum wahrscheinlich Das Jahr 214 schloss mit fortgesetztem Wachstum im Tourismussektor nahtlos an die Vorjahre an. Der Umsatz in der Hotellerie zog um rd.,8 (real) bzw. 3, (nominal) an, die Anzahl an Übernachtungen legte ebenso kräftig zu. Seit nunmehr 5 Jahren steigt somit die Zahl der Übernachtungen im deutschen Beherbergungsgewerbe an. Bei rd. 424,1 Mio. Übernachtungen fiel das Plus von rd. 3, gegenüber dem Vorjahr (1,1 ) sogar recht kräftig aus. Das Wachstum wurde sowohl durch eine Zunahme von Übernachtungen durch Inländer wie auch Ausländer generiert. Hierbei trugen Ausländer überproportional zu dem gesteigerten Ergebnis bei, was unter anderem durch eine verbesserte wirtschaftliche Situation in manch einem EU Land begründet ist. Der Start in das Jahr 215 verlief gleichfalls dynamisch. Die Wachstumsraten bis einschließlich April liegen geringfügig über denen für das Gesamtjahr 214, wobei der Wachstumsbeitrag durch Inländer zugenommen, und derjenige ausländischer Gäste abgenommen hat. Die positive Entwicklung der Übernachtungszahlen schlug sich abermals in einer steigenden Kapazitätsauslastung nieder. Die Bettenauslastung stieg deutschlandweit von 34,8 auf 36,1 in 214, die Zimmerauslastung von 67,9 auf 69,6. Hierbei können die Hotelbetriebe in den Großstädten nicht nur höhere Wachstumsraten bei der Nach frage, sondern auch eine gegenüber anderen Teilräumen überdurchschnittliche Auslastung erzielen. Städtereisen bleiben trotz der in diesem Zeitraum höheren Streikintensität im Verkehrssektor im Trend. Getragen von einer zunehmenden Auslastung verbuchten die Zimmerpreise im vergangenen Jahr ein leichtes Plus, sowohl nominal (1,6 ) als auch vor dem Hintergrund einer niedrigen Inflation real. Hierbei konnten insbesondere preisgünstige Hotels einen überdurchschnittlichen Zuwachs verzeichnen. Eine erhöhte Auslastung zusammen mit einem soliden Zuwachs bei den Zimmerpreisen resultierte in einem gestiegenen Zimmerertrag (RevPAR), der mit +4,1 deutlich ausfiel. Die bundesweiten Querschnittsdaten können allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Entwicklung nicht über alle Teilmärkte gleich ist. Ein insbesondere in den Großstädten steigendes Angebot, eine zunehmende Durchdringung durch die Kettenhotellerie und eine mit dem Internet gestiegene Markttransparenz zwingen zur Effizienzsteigerung. Dies zeigt sich daran, dass mit Betriebsgröße regelmäßig auch die erreichte Auslastung steigt und andererseits die Zahl kleinerer Betriebe sinkt. In der Summe nimmt die Zahl der Betriebe sukzessive ab, während einerseits immer neue Hotels auf den Markt drängen und andererseits deutschlandweit ein weitgehend stabiles Angebot an Betten zu konstatieren ist. Ferner entwickeln sich die einzelnen Hotelkategorien unterschiedlich. Nahezu im Gleichschritt wachsende Übernachtungen und Umsätze bei gleichzeitig steigenden Zimmerpreisen deuten darauf hin, dass die Kettenhotellerie im Budgetsegment auf Expansionskurs ist. Das Angebot preisgünstiger Übernachtungsmöglichkeiten an hierfür geeigneten Standorten in den Großstädten steigt und dürfte hierdurch selbständig zusätzliche Nachfrage generieren. Ausgehend von den insgesamt guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Deutschland sollte sich der Hotelmarkt nach einem lebhaften Jahresstart auch in den kommenden Monaten positiv entwickeln. Trotz teils steigendem Angebot insbesondere in den touristi schen Hochburgen gehen wir auch ertragsseitig von einer soliden Situation aus bei gleichzeitig unverändert intensivem Wettbewerb.

11 übernachtungen Jährliche änderung ZiMMerauslastunG Jährliche änderung B D F HH K L M S B D F HH K L M S Jan. Apr Quellen: Kenstone, Statistische Ämter Quellen: Kenstone, PKF hotelexperts arr Jährliche änderung revpar Jährliche änderung B D F HH K L M S B D F HH K L M S Quellen: Kenstone, PKF hotelexperts Quellen: Kenstone, PKF hotelexperts MarktkennZiffern 214 b D f hh k l M s Übernachtungen Tsd davon ausländische Gäste Tsd Gäste Tsd davon ausländische Gäste Tsd Betriebe Anzahl Bettenauslastung 57, 48,6 5,2 59,7 48,7 5,8 59,9 51,2 Zimmerauslastung,7 2,5 4,7 1,6 4,6 -,9 1,8 4,9 ARR 2,6 8,1-1,9 4,7-2,7 3,6 1,1 4,6 RevPAR 3,4 1,8 2,7 6,4 1,8 2,7 2,9 9,8 Jan. apr. 215 änderung zum Vorjahreszeitraum Übernachtungen 6,1 -,2 7,6 5,9 9,7 3,2 4,6 3,5 davon ausländische Gäste 7, -6,5 6,9 7,3 11,2 15,7 3,3 19,9 Quellen: Kenstone, PKF hotelexperts, Statistische Ämter

12 logistikmarkt 12 solide rahmenbedingungen Onlinehandel bleibt treibende kraft flächenumsatz weiter steigend, mit anhaltendem schwerpunkt bei neubauten bautätigkeit zieht weiter an Mietkonditionen von kostenbewusstsein geprägt ausblick positiv Solides wirtschaftliches Wachstum kennzeichnet das vergangene Jahr und gab auch dem Logistiksektor weiteren Anschub. Der Außenhandel zog an und resultierte in einem beschleunigten Zuwachs des Containerumschlages in Hamburg, der rd. 5,4 zulegte. Das Plus bei Luftfracht fiel mit 2,8 zwar geringer aus, blieb gleichwohl deutlich im positiven Bereich. Im Einklang hiermit steht der Logistikindikator der Bundesvereinigung Logistik (BVL), der sich ungeachtet einer gewissen Volatilität seit vielen Quartalen im positiven Bereich bewegt. Nach den sehr guten Zahlen für das Jahr 214 fielen die Umschlagszahlen zu Anfang des Jahres zwar verhaltener aus, sollten einer fortgesetzten Aufwärtsbewegung für das Gesamtjahr jedoch nicht entgegenstehen. Insgesamt haben sich die bereits 213 bestehenden Trends im vergangenen Jahr bestätigt. Hierzu gehört der steigende Flächenbedarf des Onlinehandels. Dessen Wachstum blieb 214 mit rd. 7 zwar hinter den Erwartungen zurück, doch rechnet der bevh (Bundesverband e commerce und Versandhandel) für das laufende Jahr wieder mit einem stärkeren Wachstum im niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Der Flächenumsatz stieg 214 das dritte Jahr in Folge an und erreichte das nach dem Jahr 211 höchste Ergebnis. Der Zugewinn gegenüber dem Vorjahr fiel mit knapp 11 noch deutlicher aus als in dem schon dynamischen Jahr 213. Über einen Zeitraum von 1 Jahren betrachtet bedeutet dies, dass sich der Flächenumsatz deutschlandweit mehr als verdoppelt hat. Noch deutlicher stellt sich das Wachstum außerhalb der Kernräume dar, wo sich der Flächenumsatz im gleichen Zeitraum sogar mehr als verdreifacht hat. Dieses Wachstum wird einerseits durch einen gestiegen Flächenumsatz in Bestandsimmobilien generiert, dessen Anteil 214 auf 31 anstieg und damit die Liquidität im Markt erhöht. Andererseits entfällt das Gros des Zuwachses auf Flächenumsätze in Neubauten, die im vergangenen Jahr einen Anteil von 69 ausmachten. Der stetig wachsende Bedarf an Logistikflächen kann nur über eine entsprechend rege Entwicklungstätigkeit befriedigt werden. Vergangenes Jahr kamen schätzungsweise rd. 3,8 Mio. m² an modernen Logistikflächen (> 5. m²) hinzu. Hiervon wurden wie bislang mehr als die Hälfte durch Eigennutzer realisiert, die übrigen Flächen nahezu ausschließlich im Rahmen von built to suit Maßnahmen. Spekulative Entwicklungen stellten abermals die Ausnahme dar. Hierbei entstehen die Flächen zumeist»auf der grünen Wiese«. Daneben sind aufgrund des erheblichen Flächenbedarfs und der Knappheit an geeigneten Flächen, insbesondere in den Ballungsräumen, auch Konversionsflächen von Bedeutung. Anders als es die positiven Umsatzzahlen erwarten lassen, bleiben Mieten und Mietkonditionen hinter diesen zurück. Der Wettbewerb in der Branche lässt nur wenig Spielraum zu. So haben die Spitzenmieten nur sehr vereinzelt Anstiege zu verzeichnen. Kurz bis mittelfristig laufende Mietverträge prägen weiterhin das Bild. Langfristige, den Vorstellungen der Investoren eher entsprechende Verträge, bilden die Ausnahme. Die solide Konjunktur sowie ein kontinuierliches Wachstum im Online Handel bieten ideale Voraussetzungen, dass der Logistikmarkt gleichermaßen auf Wachstumskurs bleibt. Steigende Umsätze dürften sich insbesondere dort in Mietwachstum umsetzen, wo die Flächenressourcen am knappsten sind. Umgekehrt wird das Umsatzwachstum außerhalb der Metropolen dynamischer verlaufen und damit den Trend der letzen Jahre fortschreiben, da hier die Verfügbarkeit an Flächen höher ist.

13 VerMietunGsuMsatZ Mio. m² 6 spitzenmieten /m² B D F HH K L M S Außerhalb der Kernräume Kernräume (Big 5) Quellen: Kenstone, JLL Quellen: Kenstone, Makler VerMietunGsuMsatZ nach regionen export + import Mrd Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Quellen: Kenstone, JLL Q1 6 Q1 9 Quellen: Kenstone, datastream, Statistisches Bundesamt Q1 12 Q1 15 MarktkennZiffern 214 b D f hh k l M s Vermietungsumsatz Tsd. m² 327,4 283,2 559, 45, 35, 21, 27,7 171, Spitzenmiete / m² 4,7 5,4 6, 5,6 5, 4,35 6,5 5,7 Quellen: Kenstone, JLL, Makler

14 WOhnunGsMarkt 14 aufwärtstrend bei soliden rahmenbedingungen intakt Preise steigen insbesondere in den städten weiter, ebenso wie die Mieten allenfalls lokale Preisüberzeichnungen bautätigkeit trotz anstieg auf unkritischen niveau ende der aufwärtsbewegung nicht erkennbar Der deutsche Wohnungsmarkt befindet sich weiter im Aufschwung. Die schon in den vergangenen Jahren erkennbaren Wachstumstreiber sind weiter intakt. Die Zahl der Einwohner nimmt zu, insbesondere in den Metropolen. Damit einhergehend bleiben der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum und der Nachfragedruck dort hoch. Verstärkend wirkt das Tiefzinsumfeld, in dem Anlagealternativen rar sind und der Wohnungsmarkt als Kapitalanlagemöglichkeit entsprechend mehr Aufmerksamkeit erfährt. Der Erwerb von Wohnraum auch zur Einkunftserzielung ist für den Privatanleger wieder attraktiv geworden, zumal steigende Mieten ebenso wie die Erwartung anhaltend steigender Preise die Fantasie der Anleger beflügeln. Die zunehmende Erwerbstätigkeit zusammen mit auch inflationsbereinigt steigenden Löhnen verbessert die Einkommenssituation der Haushalte. Zusätzlich haben die Finanzierungszinsen noch zu Anfang des Jahres ein neues Tief markiert. Im Ergebnis erreicht die Erschwinglichkeit von Wohnungseigentum neue Höchststände und erhöht die Liquidität am Markt. Entsprechend haben die Kaufpreise für Wohnungseigentum im Berichtszeitraum zugelegt. Der Anstieg bewegt sich dabei deutlich oberhalb der Inflation, auch wenn manch einer der verfügbaren Indikatoren auf ein moderates Nachlassen der Wachstumsdynamik hindeutet. Das in einigen Teilmärkten sehr hohe Preisniveau wie auch das mit steigender Bautätigkeit zunehmende Angebot dürften lediglich punktuell dämpfend wirken. Dabei sind die Wachstumsraten je nach Region deutlich unterschiedlich. Für Deutschland weist das Statistische Bundesamt 214 einen Anstieg der Häuserpreise von 2,5 aus, damit kaum mehr als bei den Einkommen. In den Hot Spots fallen die Anstiege mit teils über 1 gleichwohl höher aus. Entsprechend nimmt auch das Risiko zu, dass es hier zu Übertreibungen kommen kann. Mit dem Zuzug in die Städte und abermals erhöhten Anforderungen an die energetischen Qualitäten der Wohnungen steigen die Mieten ebenso. Inwieweit die Bemühungen der Bundesregierung, mit der sogenannten Mietpreisbremse den weiteren Anstieg in den Hotspots zu begrenzen, erfolgreich sein werden, bleibt abzuwarten. Solange der zusätzliche Bedarf an Wohnraum nicht ausreichend gedeckt wird, besteht der Aufwärtsdruck bei den Mieten fort. Die Frage, ob es bereits zu einer Blasenbildung auf dem deutschen Wohnungsmarkt gekommen ist, ist weiterhin nicht eindeutig zu beantworten. Das sehr niedrige Zinsniveau hat den Preisanstieg befeuert. Die Anfälligkeit des Marktes für Zinskorrekturen nach oben ist entsprechend hoch. Andererseits befindet sich das Kreditwachstum mit einem jährlichen Zuwachs von zuletzt rd. 2,6 unverändert auf einem unkritischen Niveau. D. h. eine Schuldenblase ist definitiv nicht vorhanden. Selbst wenn es in Teilmärkten zu Preisübertreibungen kommt, so dürfte die hierzulande lange Zinsbindung wie in den vergangenen Zyklen dafür sorgen, dass die Luft ggf. nur langsam entweicht. Die Bautätigkeit hat 214 abermals zugelegt. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in Wohnungsneubauten stieg auf rd. 235., wovon ein weiter zunehmender Anteil auf Mehrfamilienwohnhäuser entfällt. Das Niveau deutet bislang nicht auf eine Überproduktion hin. Es bewegt sich noch unter dem Niveau von 22 und damit deutlich unter historischen Höchstständen. Die aktuellen Rahmendaten deuten auf eine Fortsetzung der bisherigen Tendenzen hin. D. h. bei weiterem Zuzug und Binnenmigration, steigenden Einkommen und niedrigen Zinsen werden Wohnungen ein begehrtes Gut bleiben und Mieten wie auch Preise in den Wachstumszentren in die Höhe treiben.

15 häuserpreisindex Jährliche änderung baugenehmigungen Wohnungsneubau Bremen Hamburg Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt Marktausblick 216 Osnarbrück Essen Dortmund Düsseldorf Aachen Köln Bonn Wiesbaden Saarbrücken Ruhrgebiet Mainz Karlsruhe Freiburg im Breisgau Hannover Kassel Kiel Frankfurt/Main Mannheim Stuttgart Ulm Wohnungen in Tsd MFH EFH / ZFH Schwerin Quellen: Kenstone, Statistisches Bundesamt Magdeburg Halle/Saale Erfurt Nürnberg Rostock München Umland München Leipzig Potsdam Berlin Frankfurt/Oder Chemnitz Cottbus Dresden Wohnungsmarktumfeld Entwicklung der Immobilienpreise überdurchschnittlich unterdurchschnittlich MFH EFH / ZFH ETW steigend stagnierend fallend Quelle: Kenstone

16 investmentmarkt 16 Die investmentrallye hält an mit einer steigenden beteiligung ausländischer investoren hohes anlageinteresse über alle segmente hinweg angebot begrenzt umsatz an Wohnportfolios kapitalverfügbarkeit gestiegen spitzenrenditen erreichen neues allzeittief hohe attraktivität der immobilie als anlage wird erhalten bleiben Selten zeigte der deutsche CRE Investmentmarkt eine solche Dynamik wie im vergangenen Jahr und im bisherigen Jahresverlauf. Der Umsatz an gewerblichen Immobilien setzte seine 21 begonnene Rallye fort und schloss mit dem drittbesten jemals erreichten Ergebnis ab. Mit rd. 4,2 Mrd erreichte er 214 nahezu das Niveau der Boom Jahre 26 und 27. Der Anstieg von immerhin rd. 3 p. a. wurde befeuert von abermals sinkenden Zinsen, verbesserten Finanzierungskonditionen und der Aussicht auf sich tendenziell belebende Vermietungsmärkte innerhalb eines positiven politischen und wirtschaftlichen Umfeldes. Hinzu kommt der schwächere EURO, der zusammen mit der Mixtur der übrigen Fundamentaldaten den deutschen Markt besonders für ausländische Anleger attraktiv macht. Diese vereinigten des Anlagevolumens auf sich. Hierbei steigerten insbesondere Anleger aus Asien und aus dem nahen Osten ihr Engagement, die zusammen über 3 Mrd. investierten. Deren Risikobereitschaft ist höher mit einer Fokussierung auf Core Plus und Value Add Objekte. Sie trugen somit zu einer Verbreiterung des Anlagespektrums im Zuge der Rallye an den Investmentmärkten bei. Zugelegt haben letztendlich alle gewerblichen Teilmärkte. Besonders ausgeprägtes Wachstum war jedoch bei den Nutzungsarten Hotel und Logistik erkennbar. Beide Segmente erreichten 214 ein Allzeithoch. Ferner nahmen Portfoliotransaktionen im Vergleich zu Einzeldeals überproportional zu. Das Umsatzvolumen an Wohnportfolios hat entgegen dem Trend bei gewerblichen Immobilien 214 nachgegeben. Ursächlich hierfür ist allerdings nicht die mangelnde Nachfrage, sondern das jeweils verfügbare Angebot. Eine in der ersten Jahreshälfte 215 hohe Umsatzdynamik zeigt, dass sinkende Zinsen zusammen mit einem bei Wohnimmobilien verlässlichen Cash Flow mit aktuell steigender Tendenz Wohnungen weiterhin zu einem attraktiven Anlageprodukt für institutionelle Investoren wie auch Privatanleger machen. Das Immobilienfinanzierungsumfeld hat sich im vergangenen Jahr weiter gebessert, Zinsen, Margen und Ausläufe entwickelten sich zu Gunsten der Investoren. Damit ist die Verfügbarkeit von Fremdkapital als durchweg positiv zu beschreiben. Das Potential einer weiteren Verbesserung hat aufgrund des bereits sehr guten Niveaus jedoch nachgelassen, so dass seitens des Finanzierungsumfeldes kaum mehr zusätzliche Impulse für den Markt und die Preisentwicklung zu erwarten sind. In diesem Umfeld hat sich auch 214 der schon in den vorangegangenen Jahren sichtbare Rückgang der Renditen auf breiter Basis fortgesetzt. Die Tiefstände aus den Jahren 27 / 28 sind damit letztendlich unterschritten. Sowohl Büro, Einzelhandels wie auch Logistikobjekte haben damit neue historische Tiefstände erreicht. Wesentlichster Preistreiber dürfte hierbei das Tiefzinsumfeld sein, das nicht nur die Finanzierung der Immobilien günstig gestaltet, sondern auch den Wettbewerb um geeignete Immobilien in einem durch Anlagenotstand und geringe Renditen alternativer Assets geprägten Markt intensiviert. Die Anlage in deutsche Immobilien dürfte auch in den kommenden Quartalen überaus attraktiv bleiben. Das erste Halbjahr 215 zeichnete den Aufwärtstrend des Vorjahres weiter fort. Zwar erscheinen weitere, renditegetriebene Preissteigerungen zunehmend unwahrscheinlicher, jedoch sprechen das stabile politische und wirtschaftliche Umfeld sowie das im Vergleich zu anderen Assets immer noch solide Renditeniveau für ein hohes Interesse und eine lebhafte Transaktionstätigkeit.

17 investmentumsatz (b, D, f, hh, M) Mrd. Mrd Quellen: Kenstone, BNP Paribas Real Estate 1. Hj. investmentumsatz Jährliche änderung B D F HH K L M S Quellen: Kenstone, BNP Paribas Real Estate 17 spitzenrenditen büro MarktWertänDerunGen 5, rückblick 12 Monate ausblick 12 Monate 4,5 Büro 5 5 Einzelhandel 5 4, 3,5 B D F HH K M S Hj. 215 Quellen: Kenstone, Makler Logistik 5 Wohnen (MFH) 5 5 Quelle: Kenstone MarktkennZiffern 214 Quellen: Kenstone, Makler b D f hh k l M s Umsatz Mio Anteil Ausländer 73,1 37,4 45,5 42,3 56,6 64,4 28,9 36, Anteil Büro 4,2 6, 69,4 58,5 53,9 26,9 56,1 73, Spitzenrendite Büro 4,5 4,45 4,6 4,3 4,5 5,4 4,2 4,6 Einzelhandel 4,1 4,1 4, 4,1 4,2 5, 3,5 4,4 Logistik 6, 6, 6, 6, 6,6 6,1 6, 6,9 1. hj. 215 Umsatz Mio Spitzenrendite Büro 4,3 4,4 4,35 4,3 4,35 5,1 3,85 4,55

18 18 DisclaiMer Diese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information. Die in diesem Marktbericht enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers/der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der KENSTONE GmbH dar. Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern.

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20 Stand: Oktober 215 Schutzgebühr 5, Ansprechpartner kenstone Real Estate Valuers Günter Wattig Mrics Geschäftsführung Rotebühlplatz Stuttgart Telefon +49 () Mobil +49 () Martinus Kurth Geschäftsführung Potsdamer Strasse Berlin martinus.kurth@kenstone.de Telefon +49 () Mobil +49 ()