Sprengnetter-ProSa Die Neuerungen zur Vorversion-

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1 Sprengnetter-ProSa Die Neuerungen zur Vorversion- Mai 2015

2 D I E H I G H L I G H T S Ermittlung und Berücksichtigung von Modernisierungskosten Sprengnetter hat in seinen beiden bereits im Jahr 1978 beschriebenen Varianten 1 und 2 (vgl. Abb. 1 und 2) der Modelle zur Bewertung von Objekten mit erheblichem Investitionsbedarf die Investitionskosten Ik von nicht regionalisiert Ik nunmehr auf regionalisiert Ik Reg umgestellt. Zeichnerisch stellen sich diese Modelle wie folgt dar: + GEZ IW ZN (Ik x k Ik ) IW ZN Ik VW EN VW ZN VW ZN VW VW 1 im aktuellen Zustand VW VW 2 im aktuellen Zustand Abb. 1: Variante 1 (Modell Sprengnetter ) Abb. 2: Variante 2 (Modell Sprengnetter ) In Sprengnetter ProSa wird die Bewertung bebauter Grundstücke mit aktuellem Investitionsbedarf (d.h. von Objekten mit Bauschäden, Modernisierungs- und Instandhaltungsstaus u.ä.) vollautomatisiert unterstützt. Hierzu ist in ProSa ein Assistent zur Ermittlung des Werteinflusses der unterstellten erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen u.ä. enthalten. Dieser Assistent ermittelt u.a. zu ausgewählten Modernisierungsmaßnahmen vollautomatisiert die zugehörigen Investitionskosten Ik und deren Werteinfluss (Ik k Ik). Dieser Werteinfluss wird in alle Wertermittlungsverfahren als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal bog übernommen. Die von ProSa vorgeschlagenen/verwendeten Marktanpassungsfaktoren k Ik entstammen empirischen Kaufpreisanalysen. Dieser Assistent wurde erweitert und aktualisiert. 1

3 Abb. 3: Ermitteln Sie hier den Werteinfluss der unterstellten Modernisierungsmaßnahmen 2

4 Neue Leibrentenbarwertfaktoren zu den aktuellen Sterbetafeln für Sprengnetter-Rechte Am sind die neuen Sterbetafeln 2010/2012 vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht worden. In den Sterbetafeln sind auch die Ergebnisse des Zensus 2011 berücksichtigt. Ohne die Verwendung der Zensusergebnisse wäre die Lebenserwartung bei Frauen deutlicher angewachsen und bei Männern ebenfalls angestiegen. Dieser Anstieg wurde aber durch die Umstellung auf zensusbasierte Ergebnisse nahezu kompensiert. In der Immobilienbewertung werden die Sterbetafeln u.a. für die Ermittlung der Leibrentenbarwertfaktoren zur Kapitalisierung von an die Lebenszeit gebundenen Rechten (z.b. Wohnungsrechten) benötigt. Für Stichtage ab dem sind die neuen Sterbetafeln und damit die neuen Leibrentenbarwertfaktoren anzuwenden. Mit dem aktuellen Update sind die neuen Leibrentenbarwertfaktoren zu den aktuellen Sterbetafeln auch in Sprengnetter-Rechte verfügbar. Abb. 4: Rechnen Sie mit der neuen Version Sprengnetter-Rechte 16.0 mit den aktuellen Leibrentenbarwertfaktoren 3

5 Neue Sachverständigenverträge Die Sachverständigenverträge sind aktualisiert und an das neue Widerrufsrecht angepasst. Dieses betrifft Sachverständige, wenn die Beauftragung ohne persönlichen Kontakt (z.b. per Brief, oder Telefon) oder außerhalb der Geschäftsräume des Sachverständigen (z.b. auf dem zu bewertenden Grundstück) erfolgt. Besteht das Widerrufsrecht und belehrt der Sachverständige den Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht, so hat der Verbraucher 12 Monate und 14 Tage Zeit zu widerrufen. Zwischenzeitlich ggf. erbrachte Arbeitsleistungen sind vergeblich. Mit der aktuellen Version 32.0 werden auch die überarbeiteten Sachverständigenverträge ausgeliefert. Sie sind zudem individuell anpassbar und können als Vorlagen abgespeichert werden. Abb. 5: Passen Sie Ihre Sachverständigenverträge individuell in ProSa an und speichern Sie sie als Vorlage ab. 4

6 Berücksichtigung der Über- und Unterausnutzung von Grundstücken gemäß Vergleichswertrichtlinie Grundsätzlich sind Bodenwerte ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 16 ImmoWertV); dies gilt auch für die Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke (vgl. 17 Abs. 2 und 21 Abs. 1 ImmoWertV). Weicht die tatsächliche Nutzung des Grundstücks hinsichtlich Art und Maß jedoch erheblich von der maßgeblichen Nutzung ab, ist dies gemäß 16 Abs. 4 ImmoWertV zu berücksichtigen. Die Bebauung muss also ausnahmsweise im Bodenwert berücksichtigt werden, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Die erhebliche Unterausnutzung eines Grundstücks und die Liquidation werden als Sonderfälle der Bodenwertermittlung in Nr VW-RL geregelt. Im Regelfall wird also der freigelegte Bodenwert ermittelt. Im Falle einer aufgeschobenen Liquidation oder wenn die Unterausnutzung auf Dauer nicht beseitigt werden kann, wird mit dem nutzungsabhängigen Bodenwert gerechnet. Die fachlichen Hilfen sowie die entsprechenden Berechnungsmasken sind mit der neuen Version 32.0 in Sprengnetter-ProSa umgesetzt. Abb. 6: Ermitteln Sie hier den nutzungsabhängigen Bodenwert. 5

7 Abb. 7: Berücksichtigen Sie hier die Über- und Unterausnutzung von Grundstücken als bog. 6

8 Lesen Sie hier weitere Neuerungen der Sprengnetter-ProSa-Version 32.0: Überarbeitung des Navigators Beim Öffnen von Sprengnetter-ProSa ist der Navigationsbereich am linken Bildschirmrand fixiert und zeigt die Bearbeitungsstelle mit einem Pfeil an. Der Navigator kann nun auch direkt über das x geschlossen werden. Abb. 8: Sehen Sie auf den ersten Blick Ihre Bearbeitungsstelle. Einmalige Eingabe der Kontaktdaten für den Schriftverkehr Die Kontaktdaten für den Schriftverkehr, also Name, Telefonnummer und E- Mailadresse werden für jeden Nutzer nur noch einmal eingegeben und automatisch als Kontaktdaten eingesetzt. Abb. 9: Geben Sie hier Ihre Kontaktdaten für den Schriftverkehr ein. 7

9 Übernahme der Rechte in die bog Sollen zu mehreren Grundbucheinträgen "Rechte/Belastungen" eingegeben werden, können nun auch die Punkte Grundbuchblatt und Lfd. Nr. ausgewählt werden. Für jeden Eintrag kann auch ein Wert eingegeben werden. Abb. 10: Sehen Sie hier die Bezeichnung des Rechts bzw. der Belastung. Neue Option für das Einlesen mehrerer Aufträge aus einer WFE-Datei Mit der neuen Version 32.0 erfolgt der Import mehrerer Aufträge mit Hilfe der Schaltfläche Alle importieren" automatisch. Abb. 11: Importieren Sie auf einen Schlag mehrere Aufträge. 8

10 Dauerhafte Anpassung der Standardgutachtentexte Mit der neuen Version 32.0 besteht eine dauerhafte Anpassung der Standardgutachtentexte auch über Updates hinaus. Dazu kann in den Einstellungen ein Pfad für individualisierte Textbausteine eingestellt werden. Abb. 12: Benutzen Sie auch nach einem Update ganz einfach Ihre individualisierten Textbausteine. Einbindung der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) als Standard-Rechtsgrundlage In ProSa-Text wurde als Rechtsgrundlage der Verkehrswertermittlung die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) als Standard-Rechtsgrundlage hinterlegt. Entfernen häufiger Nachfragen nach Bezugsgrößen und Automatisierungsdaten Die häufigen Nachfragen beim Anlegen weiterer Gebäude in Sprengnetter-ProSa (z. B. Nebengebäude oder Anbau) und der damit verbundenen Auswahl der Bezugsgröße wurden in der neuen Version 32.0 entfernt. Gleiches gilt für die Nachfragen nach dem Hinterlegen von Automatisierungsdaten. Vereinheitlichte Schaltflächenposition Weiter und Zurück Hier wurde die Schaltfläche für die fachbezogenen Hinweise verschoben. Sie können sich also nun konsequent mit den Schaltflächen "Weiter" oder "Zurück" durchklicken. Textbausteine für die Begründung des vereinfachten Ertragswertverfahrens Bei der Begründung der Verfahrenswahl stehen nun auch Textbausteine zur Verfügung, die bei Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens gem. 17 Abs. 2 ImmoWertV ausgewählt werden können. 9

11 Prominentere Platzierung des Aktenzeichens Die bisherige Darstellung des Aktenzeichens (Dateiname des aktuellen Auftrags) am unteren linken Programmrand schien für viele Anwender nicht prominent genug platziert zu sein. Mit der neuen Version 32.0 wird das Aktenzeichen zusätzlich am oberen Bildschirmrand angezeigt. Abb. 13: Sehen Sie das Aktenzeichen Ihres Gutachtens nun auch prominent am oberen Bildschirmrand. Mit der neuen Version 32.0 wurden zudem folgende Anregungen realisiert: Layout-Anpassungen in der Gutachtenausgabe. Entfernung der Fußnotenbezeichnung im Vergleichswertverfahren. Anzeige von mehr als acht Einträgen in der Quellenliste der Nachschlagetabellen. Automatisches Löschen der Dateiordner im Verzeichnis beim Löschen von Projekten aus ProSa. Rundung der Verfahrenswerte in der Bodenwert- und der anteiligen Bodenwertermittlung auf die ersten 3-Stellen (vor dem Komma). Umbenennung: Im Liegenschaftszinssatzassistent zur Berücksichtigung der Objektgröße wurde die Bezugsgröße in "Wohnfläche in qm" umbenannt. Ergänzung des Zinssatzassistenten um Nachschlagetabellen. Integration von Modellangaben zum Sachwertfaktor, Liegenschaftszinssatz, Vergleichsfaktor. Aktualisierung der Literaturhinweise, Versionsnummern und Gesetzesstände. Ergänzung der Bodenrichtwertanpassung um Tabellen für Breite und Tiefe. 10

12 Berücksichtigung der Regionalisierung bei der Ermittlung von Modernisierungskosten. Entfernung überflüssiger Hinweise (z.b. im Register Bildung von Bewertungsteilbereichen). Ergänzende Beschriftung des Eingabefeldes Baujahr bei der Eingabe der Gebäudedaten um den Hinweis: Ergänzung zum Baujahr. Anzeige des gewerblichen Anteils bei der Ermittlung des Rohertrags (Abb. 14). Anzeige des relativen Bodenwerts in der Marktanpassung (Abb. 15). 11

13 Anpassung des Online-Updaters hinsichtlich modulspezifischer Updatesuche (Abb. 16). Wir bedanken uns bei allen Anwendern für die vielen Anregungen und Weiterentwicklungsvorschläge! im Auftrag Thomas Mußhoff (Leiter Softwareentwicklung) und Viktoria Ellmer (Produktmanagement) Mai 2015 Sprengnetter Immobilienbewertung 12