SachsenFonds GmbH. Indien Fonds II. Urteil. sehr gut +++

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1 SachsenFonds GmbH Indien Fonds II Urteil sehr gut August 2008

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Das Angebot ist das zweite Gemeinschaftsprojekt der SachsenFonds GmbH, Haar b. München, und der Deutsche Fonds Holding AG (DFH), Stuttgart, das sich mittelbar an Projektentwicklungen in Indien beteiligt. Beide zählen zu den erfahrenen Anbietern für geschlossene Beteiligungsangebote. SachsenFonds wurde 1999 gegründet und gehört seit Ende 2007 zur KanAm-Gruppe, München, die bis dato 47 Immobilien-Fonds für private und institutionelle Investoren initiiert hat. Die Leistungsbilanz 2006 von SachsenFonds wird von der Deutschen Finanzdienstleistungs-Informationszentrum GmbH (ein mit der G.U.B. mittelbar verbundenes Unternehmen) trotz einiger Abweichungen insbesondere bei den Wind- und Medienfonds insgesamt mit gut beurteilt. Der Mitinitiator DFH initiiert seit 1993 geschlossene Fonds für private und institutionelle Investoren und wurde 2006 von der börsennotierten Deutsche Immobilien Holding AG übernommen. Der Fokus liegt auf Gewerbeimmobilien im In- und Ausland sowie bei Flugzeugen. Die Leistungsbilanz per Ende 2006 zeigt, dass die 44 aufgeführten Fonds die kalkulierten Ergebnisse im Wesentlichen erreicht haben. Die Prospektangaben zu den Co-Investoren, der Investmentmanagerin und den Projektentwicklern lassen auf das notwendige Know-how im Bereich Immobilien und Immobilien-Projektentwicklung in Indien schließen. n Investition und Finanzierung Laut Prospekt hat sich der Fonds bisher mit rund 71,1 Millionen Euro an den mauritischen Gesellschaften beteiligt und dafür ein Zwischenfinanzierungsdarlehen aufgenommen. Der Restbetrag wird zu einem späteren Zeitpunkt in indischen Rupien fällig. Sollte eine mauritische Gesellschaft weitere Mittel zur Finanzierung ihrer indischen Projektgesellschaft benötigen, kann es unter bestimmten Umständen dazu kommen, dass die Fondsgesellschaft Nachschüsse leisten muss, vertraglich ist eine Nachschusspflicht auf Seiten der Anleger jedoch ausgeschlossen. Die Kaufpreise für die Anteile an den mauritischen Gesellschaften spiegeln dabei die Entwicklung jeder indischen Gesellschaft wider. Die der Projektkalkulation zu Grunde liegenden Annahmen der Marktsituation jeder indischen Projektgesellschaft wurden durch externe Gutachten überprüft. Die Investitionen werden auf Ebene der Fondsgesellschaft ausschließlich aus Eigenkapital finanziert. Positiv ist, dass die vollständige Platzierung des geplanten Eigenkapitals von SachsenFonds und DFH garantiert wird. n Wirtschaftliches Konzept Laut Prospekt ist Indiens Volkswirtschaft in den letzten zehn Jahren deutlich gewachsen, was sich vor allem in der indischen Dienstleistungsindustrie widerspiegelt. Die Bevölkerung soll bis 2030 von derzeit 1,1 Milliarden auf rund 1,5 Milliarden Einwohner ansteigen. Durch die erwartete zunehmende Urbanisierung werden nicht nur Büroflächen vermehrt nachgefragt werden, sondern auch Wohnungen. Insofern zeichnet sich der Standort durch eine hohe Wachstumsdynamik aus. Durch die indirekte Beteiligung an fünf Entwicklungsgesellschaften, die jeweils Immobilien für verschiedene Nutzungsarten an unterschiedlichen Standorten errichten wollen, besteht eine entsprechende Risikostreuung. Die Immobilien sind noch nicht errichtet, wodurch ein Entwicklungs- und Fertigstellungsrisiko besteht. Da auf Ebene der Projektgesellschaften zum Teil Fremdkapital zur Finanzierung der Investitionen aufgenommen wird, bestehen auch bei fehlender Zinssicherung entsprechende Risiken. Die Ein- und Auszahlungen werden wie auch die Leistung der Kaufpreise für die Anteile an den mauritischen Gesellschaften in Euro erfolgen. Dennoch investiert der Fonds indirekt in einen fremden Währungskreis, wodurch entsprechende Wechselkursrisiken bestehen. Der Erfolg von Immobilien- Projektentwicklungen ist stark von Genehmigungen seitens der Behörden und der Entwicklung des indischen Immobilienmarktes abhängig. Das Angebot ist stark unternehmerisch geprägt, birgt neben der Chance auf überdurchschnittliche Gewinne auch die entsprechenden Risiken und eignet sich grundsätzlich nur für Anleger, die sich des unternehmerischen Charakters bewusst sind. Die Veräußerung der Beteiligungen an den mauritischen Gesellschaften erfolgt konzeptgemäß bei wirtschaftlichem Erfolg der Projekte, was auch schon vor Fertigstellung bzw. Verkauf eintreten kann. Ist eine Veräußerung der Beteiligungen vor Ablauf des Projektzeitraums nicht möglich, erfolgt der Verkauf über eine vertraglich vereinbarte Put-Option gegenüber TCML zu Gunsten der Fondsgesellschaft. Laut Prognose wird mit einer relativ kurzen Fondslaufzeit von fünf Jahren und drei Monaten kalkuliert. Prospektgemäß ist die Fondsgesellschaft steuerlich vermögensverwaltend tätig und erzielt Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Erträge aus den Projektgesellschaften werden in Indien besteuert. Laut Prospekt müssen die Anleger aber weder in Indien noch auf Mauritius eine persönliche Steuererklärung abgeben. Das steuerliche Konzept ist jedoch noch nicht durch eine Betriebsprüfung vergleichbarer Konzepte erprobt. n Rechtliches Konzept Auf Grund der Beteiligungsstruktur haben weder die Fondsgesellschaft noch die Anleger direkte Einflussmöglichkeiten auf Ebene der Projektgesellschaften. An vier indischen Projektgesellschaften sind die jeweiligen Projektentwickler mehrheitlich beteiligt, wodurch ein entsprechender Anreiz besteht, die Einflussmöglichkeiten der jeweiligen mauritischen Gesellschaft sind jedoch beschränkt. Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft enthält im Wesentlichen übliche Regelungen. Eine jährliche Präsenz-Gesellschafterversammlung ist allerdings durch ein schriftliches Beschlussverfahren ersetzbar. Bei fehlender Weisung der Anleger übt die Treuhänderin das Stimmrecht entsprechend der vorher mitgeteilten Abstimmungsempfehlung aus. Die Geschäftsführung ist vom Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Positiv ist, dass die Hafteinlage auf zehn Prozent der übernommenen Einlage reduziert ist und die Errichtung eines Beirates vorgesehen ist. Eine externe Mittelverwendungskontrolle ist allerdings nicht vorgesehen. Durch die indirekte Investition über Mauritius in Indien bestehen erhöhte Risiken hinsichtlich der unterschiedlichen Rechtskreise, und der Erfolg hängt neben der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit auch von der Vertragstreue der Partner auf allen Ebenen ab. n Int e r e s s e n ko n s t e l l at i o n Beide Treuhänderinnen sind mit den jeweiligen Initiatoren verflochten, insofern besteht Potenzial für Interessenkonflikte. Der Initiator leistet keine nennenswerte Bareinlage in den Fonds. Da die Investmentmanagerin des Fonds sowohl mit der Sachsen- Fonds, als auch mit der Trikona-Unternehmensgruppe (zu der auch die Verkäuferin und Co-Investorin auf Ebene der mauritischen Gesellschaften gehört) verflochten ist, kann es bei unterschiedlichen Interessen der jeweiligen Stammhäuser zu Konflikten kommen. Nach Rückzahlung der Einlagen an die Anleger und einer rechnerischen Verzinsung des gebundenen Kapitals von zehn Prozent (IRR, nicht mit fester Verzinsung vergleichbar) erhalten die Komplementärin, die geschäftsführende Kommanditistin und die Investmentmanagerin eine erfolgsabhängige Vergütung, wodurch entsprechende Anreize für das Management bestehen. n Prospekt und Dokumentation Der Verkaufsprospekt ist auch wegen der komplexen Struktur des Angebotes teilweise nur sehr schwer verständlich. Dennoch ist er informativ und würdigt die wesentlichen Verträge in den rechtlichen Grundlagen ausführlich. Die Leistungsbilanz der SachsenFonds per Ende 2006 ist vollständig und testiert, die der DFH ist weitgehend vollständig. Positiv ist zudem zu bewerten, dass für jede indische Projektgesellschaft externe Gutachten vorliegen.

3 Stä rk en-schwächen-an a ly se Stä rk en /Ch a n c e n Erfahrene Initiatoren von geschlossenen Fonds mit guter Leistungsbilanz und Schwerpunkt im Immobilienbereich Investition in einen Markt mit günstigen Entwicklungsperspektiven Risikostreuung durch mittelbare Investition in fünf Projektgesellschaften an verschiedenen Standorten und unterschiedlicher Nutzung der Immobilien Kein Fremdkapital auf Ebene der Fondsgesellschaft vorgesehen Konkrete Investments bei denen bereits 71,1 Millionen Euro investiert sind (kein Blind-Pool-Risiko) Risikostreuung durch indirekte Investition in Immobilien mit unterschiedlicher Nutzung an verschiedenen Standorten Relativ kurze Kapitalbindung vorgesehen Kontrolle der Projektentwicklung durch eigene Niederlassung vor Ort Sch wäch en /Risik en Erst zweiter Immobilien-Projektentwicklungsfonds in Indien Entwicklungs- und Fertigstellungsrisiken Geringe Einflussmöglichkeiten der Anleger bzw. der Fondsgesellschaft auf die indischen Projekt-Entwicklungsgesellschaften Erhöhte Risiken auf Grund des unternehmerischen Charakters des Angebotes und der Investition in zwei fremde Rechtskreise Steuerliches Konzept noch nicht durch Betriebsprüfung vergleichbarer Konzepte erprobt Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung Platziertes Eigenkapital* Gesamtsumme: 1,5 Mrd. EUR n Immobilienfonds = 650,3 Mio. EUR n Leasingfonds = 608,6 Mio. EUR n Energiefonds = 49,5 Mio. EUR n Sonstige: = 197,9 Mio. EUR Anzahl der Fonds* Gesamt: 40 Fonds n Immobilienfonds = 20 n Leasingfonds = 10 n Energiefonds = 6 n Sonstige: = 4 *Für SachsenFonds entsprechend der DFI Leistungsbilanz-Analyse per Ende 2006 Das Fazit Initiator und Management Punkte 83 (20 %) Investition und Finanzierung Punkte 85 (30%) Wi r t sch a f t l i ch es Ko n z e p t Punkte 81 (20 %) Rech t l i ch es Ko n z e p t Punkte 68 (10 %) ++ Int e r e s s e n ko n s t e l l at i o n Punkte 80 (10 %) ++ Prospekt und Dokumentation Punkte 84 (10 %) Ge s a m t (100 %) Punkte 82 sehr gut Urteil Sowohl SachsenFonds als auch DFH sind erfahrene Anbieter geschlossener Fonds mit guter Leistungsbilanz. Das Angebot ist der zweite gemeinsame Fonds beider Initiatoren, der in Immobilien-Projektentwicklungen in Indien investiert. Die Projektgesellschaften stehen schon fest und es wurden bereits 71,1 Millionen Euro über Zwischenfinanzierungsdarlehen in mauritische Gesellschaften investiert. Das Angebot ist stark unternehmerisch geprägt und mit den entsprechenden Risiken verbunden, investiert jedoch in einen Markt mit erheblicher Wachstumsdynamik.

4 Kennz ahlen Eigenkapital inkl. Agio 1 : 100 % Investitionskosten und Liquiditätsreserve 1,2 : 81,2% Investitionsnebenkosten 1 : 0,9 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 14,6 % Finanzierungskosten 1 : 3,3 % 1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inklusive Agio) 2 Kaufpreis für den Erwerb von in der Höhe unterschiedlichen Beteiligungen an den fünf mauritischen Gesellschaften Ec k d at e n Branche: Immobilienfonds Fondsobjekte: Projektentwicklungen in Indien (mittelbar über mauritische Gesellschaften): Tech Oasis (IT-Zentrum in Greater Noida) Luxor Cyber City (IT-Park in Guraon) Manjeera (Büro- Wohn- und Handelsflächen nahe Hyderabad) Tata Colony (Bürohäuser in Mumbai) MIG Bandra (Wohnanlage in Mumbai) Mindestbeteiligung: EUR Agio: fünf Prozent Dauer der Gesellschaft: Laufzeit der Fondsgesellschaft endet am , verlängert sich jedoch auf bis zu drei Monate nach Beendigung der Laufzeit der letzten Projektgesellschaft; ordentliche Kündigung erstmals zum möglich; Desinvestition bis Ende 2013 geplant Gesamtvolumen: Euro Eigenkapital: Euro Geplante Auszahlungen: durch Verwertung von Anteilen an den mauritischen Gesellschaften insgesamt ca. 150 % der Einlage (ohne Agio) prognostiziert

5 Das Angebot Anleger können sich direkt oder mittelbar über die SachsenFonds Treuhand GmbH, Haar b. München, oder die DFH Treuhandgesellschaft mbh, Stuttgart, an der Immobilien Development Indien II GmbH & Co. KG, Haar b. München, beteiligen. Die Fondsgesellschaft hält Anteile zwischen 15 und 59 Prozent an fünf Gesellschaften in Mauritius, die sich jeweils an einer Projektgesellschaft für die Entwicklung von Immobilien in Indien beteiligen. Mit Ausnahme von einer Beteiligung von 100 Prozent (minus eine Stammaktie) halten die jeweiligen mauritischen Gesellschaften jeweils unter 50 Prozent direkt an den indischen Projektentwicklungsgesellschaften. Die übrigen Anteile an den mauritischen Gesellschaften werden von der Verkäuferin Trinity Capital Mauritius, Ltd. (TCML), Port Louis, Mauritius, ein Unternehmen der Trikona-Gruppe und der Vorgängerfondsgesellschaft dieses Angebotes Immobilien Development Indien I GmbH & Co. KG (bei drei Projektgesellschaften) gehalten. Als Investmentmanagerin fungiert die TSF Advisers Mauritius, Ltd. Port Louis, Mauritius, ein Gemeinschaftsunternehmen der Trikona Advisers Ltd., Cayman Islands, und der SachsenFonds Asset Management GmbH, Haar b. München. Der Anbieter SachsenFonds GmbH Hans-Stießberger-Straße 2 a Haar b. München Telefon: 0 89 / Telefax: 0 89 / Sitz: Gründungsjahr: 1999 Stammkapital: Geschäftsführer: Gesellschafter: Verbundene Unternehmen: Deutsche Fonds Holding AG Kriegsbergstraße Stuttgart Sitz: Haar b. München (HR München) Euro Klaus D. Schmidt Thomas Schober Jürgen Göbel SachsenFonds Holding GmbH (Gesellschafter zu 85,09 % KanAm KG) SachsenFonds Treuhand GmbH SachsenFonds Asset Management GmbH Telefon: / Telefax: / Stuttgart Gründungsjahr: 2006 Grundkapital: Euro Vorstand: Dr. Torsten Kupfer (Vorsitzender) Alexander Bernth Michael Ruhl Gesellschafter: Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbh, Delmenhorst; deren Gesellschafter sind: Deutsche Immobilien Holding AG, Bremen, zu 90 Prozent, nwk nordwest Kapitalbeteiligungsgesellschaft der Sparkasse Bremen mbh, Bremen, zu zehn Prozent Verbundene Unternehmen: DFH Treuhandgesellschaft DFH Managementgesellschaft mbh Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt (3. Juli 2008), Gutachten zu jedem indischen Projekt, Leistungsbilanzen der SachsenFonds GmbH und der Deutsche Fonds Holding AG per Ende 2006 sowie einem Analysegespräch (August 2008). Analysedatum: 28. August 2008 G.U.B.-Analyse: SachsenFonds GmbH "Indien Fonds II"

6 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Brabandstraße Hamburg Telefon: (0 40) Telefax: (0 40) Geschäftsführer: Torsten Eichel Die G.U.B.-Bewertungsstufen Die G.U.B.-Normalgewichtung 0 bis 40 Punkte: 41 bis 60 Punkte: 61 bis 80 Punkte: 81 bis 100 Punkte: % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation Wichtige Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhäitnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt. Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh, Brabandstraße 1, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) , G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet

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