Welcher Architekt entwirft mein Haus? Telefonbuch, Bekannte nach ihren Erfahrungen fragen

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1 Grundsätzliche Fragen, die Sie sich stellen sollten Will ich eine Eigentumswohnung erwerben, will ich ein gebrauchtes Haus erwerben, oder will ich einen Neubau realisieren? Bin ich an einen bestimmten Stadtteil gebunden? Wie groß muss das neue Heim sein? Wie finanziere ich das Projekt? Die Eigentumswohnung Dies ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und meistens ein Miteigentum an Gemeinschaftsanlagen (z.b. Garten, Treppenhaus, Keller, o.ä.). Das gebrauchte Haus In Frage kommen meist Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus. Informieren Sie sich in Immobilienanzeigen, bei Maklern oder setzen Sie eine private Anzeige auf. Machen Sie eine "Stadtbesichtigung". Kann das gefundene Objekt auch nach den eigenen Vorstellungen eventuell umgebaut werden? Der Neubau Was möchte ich bauen: Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte? Musterhausbesichtigungen, Prospekte In welchem Stadtteil gibt es Bauplätze? Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung, Makler, Privatanzeigen Welche Nutzung wird angestrebt? Ist Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung am Standort überhaupt möglich? Auskunft erteilt Ihnen der Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung, zuständiger Bearbeiter für den Bereich östlich der Jagst oder westlich der Jagst Die Finanzierung Gibt es Finanzierungshilfen (öffentliche Darlehen der Landeskreditbank, Zuschüsse für energiesparende Maßnahmen usw.)? Auskunft und Anträge erhalten Sie beim Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung Wohnungsbauförderung Der Weg zum Neubau Darf ich am gefundenen Standort mein Traumhaus bauen, benötige ich einen Bauantrag, welche Unterlagen sind erforderlich? Auskunft erteilt Ihnen das Amt für Baurecht und Stadtentwicklung, zuständiger Bearbeiter für den Bereich östlich der Jagst oder westlich der Jagst. Welcher Architekt entwirft mein Haus? Telefonbuch, Bekannte nach ihren Erfahrungen fragen

2 Die Bebaubarkeit des Grundstückes richtet sich nach folgenden Kriterien Das Grundstück liegt im Bereich eines Bebauungsplans Welche Vorgaben enthält der Plan? Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich: Das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen! Das Grundstück liegt im Außenbereich: Hier sind grundsätzlich nur Vorhaben zulässig, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen (Ausnahmen sind aber möglich) Auskunft erteilt Ihnen der Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung zuständiger Bearbeiter für den Bereich östlich der Jagst oder westlich der Jagst Grundstücke im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans Ein Bebauungsplan regelt rechtsverbindlich für die einzelnen Grundstücke, was gebaut werden darf und wie die Grundstücke genutzt werden dürfen. Für jedes Grundstück ist zumindest geregelt welche Flächen überbaut werden dürfen, welche Nutzung stattfinden darf, welche Größe das Gebäude haben darf, wo sich örtliche Verkehrsflächen befinden. Folgende Festsetzungen sind in einem Bebauungsplan beispielsweise üblich: Begrenzung der Geschosszahl, Begrenzung der überbaubaren Fläche, Begrenzung der Summe der Flächen in den einzelnen Geschossen, Außenwand- und Firsthöhe, Festlegung der Dachform-, neigung, Firstrichtung, Garagenstandorte, Begrenzung der Wohnungsanzahl je Gebäude, Bestimmungen über die Bauweise (Einzel-, Doppel- oder Hausgruppe), Pflanzgebote. Ein Bauvorhaben ist dann zulässig, wenn es den Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplanes nicht widerspricht. Die Bebauungspläne können beim Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung, zu den üblichen Geschäftszeiten eingesehen werden. Telefonische Auskünfte sind nur schwer möglich, vereinbaren Sie deshalb einen Termin. Ob sich für einen Bereich ein Bebauungsplan im Aufstellungsverfahren befindet, erfahren Sie beim Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung Einschränkungen in der Bebaubarkeit Baulasten Baulasten sind öffentlich-rechtlich gesicherte Pflichten oder Rechte an einem Grundstück (z.b. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Übernahme von Abstandsflächen des Nachbargrundstückes). Informieren Sie sich vor dem Grunderwerb beim Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung ob vielleicht Baulasten auf dem gewünschten Grundstück eingetragen sind.

3 Veränderungssperre Im Rahmen eines Aufstellungsbeschlusses für einen Bebauungsplan kann zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre beschlossen werden. Dann dürfen Bauten weder errichtet noch abgebrochen werden. Infos beim Fachbereich 5 für Baurecht und Stadtentwicklung. Sanierungsgebiet Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet ist neben dem Bauantrag eine sanierungsrechtliche Genehmigung zu beantragen. Oft gibt es in einem Sanierungsgebiet aber auch Zuschüsse für Baumaßnahmen. Auskunft erteilt das Sachgebiet Kaufmännisches Baumanagement, Wasserschutz-, Überschwemmungs- und Landschaftsschutzgebiete Auskunft erteilt der Fachbereich 5, für Baurecht und Stadtentwicklung Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist ein "junges" Planungsinstrument. Während sich ein Bebauungsplan nicht auf ein konkretes Bauprojekt bezieht und keine Frist für eine Umsetzung kennt, ist der Vorhaben- und Erschließungsplan auf ein konkretes Vorhaben einschließlich der Erschließung durch einen Investor bezogen. Dieser Investor verpflichtet sich zur Realisierung innerhalb einer bestimmten Frist. Dieser Plan bietet sich für einen Investor an, wenn er im Eigentum der betreffenden Baugrundstücke ist und die Gemeinde selbst derzeit für diesen Bereich keinen Bebauungsplan aufstellen kann, der aber zur Realisierung des Vorhabens erforderlich wäre. Dieser "VEP" hat später die gleiche Rechtswirkung wie ein "normaler" Bebauungsplan. Grundstücke im unbeplanten Innenbereich Auch wenn kein Bebauungsplan vorliegt, kann ein Grundstück dennoch bebaubar sein. Es muss innerhalb der bebauten Ortslage liegen und muss sich in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügen. Für dieses "Einfügen" sind folgende Kriterien maßgebend: Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die zu überbauende Grundstücksfläche. Hier sind oft intensive Untersuchungen und Gespräche insbesondere zwischen dem Architekten und dem Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung erforderlich.

4 Grundstücke im Außenbereich Außerhalb der Ortslage (sog. "Außenbereich") ist das Bauen in der Regel unzulässig. Ausnahmen gelten beispielsweise für Vorhaben, die der Land- oder Forstwirtschaft dienen oder für Anlagen zur Erzeugung von Windenergie. Weiter Ausnahmen können u.a. gelten für Wohnhauserweiterungen unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse, Umnutzung ehemaliger landwirtschaftlicher Gebäude in kleinere Gewerbebetriebe. In solch einem Fall sind intensive Beratungen durch den Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung und anderen Fachbehörden erforderlich! Informationen und Tipps zur Planung Zum Bauen benötigt man in der Regel eine Baugenehmigung. Dies gilt sowohl für den Neubau, den Abbruch und teilweise auch für eine Nutzungsänderung. Im Genehmigungsverfahren prüft das Bauordnungsamt, ob das geplante Vorhaben mit allen zu beachtenden Vorschriften übereinstimmt. Durch diese umfangreiche Betreuung bietet eine erteilte Baugenehmigung deshalb einen umfassenden Vertrauensschutz. Das Kenntnisgabeverfahren Als Alternative zur Baugenehmigung gibt es das sog. "Kenntnisgabeverfahren". Das Vorhaben wird der Behörde lediglich zur Kenntnis gegeben. Eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich. Bauherr und Architekt übernehmen die Verantwortung, dass alle rechtlichen Vorschriften beachtet und eingehalten werden. Wichtigste Voraussetzung hierfür: Das Vorhaben muss den Festsetzungen eines rechtsverbindlichen qualifizierten Bebauungsplanes entsprechen. Auskunft darüber, ob ein Bauantrag erforderlich ist, oder ob das Kenntnisgabeverfahren bei Ihrem Vorhaben möglich ist, erteilt Ihnen der Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung, zuständiger Bearbeiter für den Bereich östlich der Jagst oder westlich der Jagst. Das Kenntnisgabeverfahren kann u.a. angewandt werden, bei Wohngebäuden bis zur Hochhausgrenze (der Fußboden von Aufenthaltsräumen darf bis 22 m hoch sein), Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 100 m2 Grundfläche und bis zu 3 Geschossen, eingeschossige Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu 250 m2 Grundfläche, Stellplätze und Garagen für die o.a. Gebäude, Abbruch von Anlagen bis 300 m3 umbautem Raum wenn ein qualifizierter Bebauungsplan existiert und das Vorhaben dessen Festsetzungen entspricht. Bei Abweichungen von diesen Festsetzungen ist ein entsprechender Antrag beim Fachbereich 5, Baurecht und Liegenschaften zu stellen. Nicht immer benötigen Sie einen Bauantrag! Kleinere Vorhaben sind teilweise verfahrensfrei - doch auch sie müssen den rechtlichen Vorschriften (z.b. Naturschutzgesetz, Straßengesetz, Abstandsrecht usw.) entsprechen.

5 Beispiele für verfahrensfreie Vorhaben Gebäude ohne Aufenthaltsräume (ohne Fenster), Toiletten oder Feuerstätten im Innenbereich bis 40 m3 Rauminhalt; im Außenbereich bis 20 m3. Dies sind die sog. Geschirrhütten oder Gartenhäuschen. Vorbauten ohne Aufenthaltsräume im Innenbereich bis 40 m3, Terrassenüberdachungen im Innenbereich bis 30 m2 Grundfläche, Balkonverglasungen od. Balkonüberdachungen bis 30 m2 Grundfläche, Nutzungsänderungen zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum in Wohngebäuden geringer Höhe, Wände, Decken, Stützen, Treppen in Wohngebäuden (ausgenommen Außenwände), Feuerungsanlagen, Einfriedigungen im Innenbereich, Stützmauern bis 2 m Höhe Heizölbehälter bis 5 m3 Rauminhalt, Wasserbecken im Innenbereich bis 100 m3, Abbruch von den baulichen Anlagen die keine Gebäude sind, Stellplätze bis 50 m2 Nutzfläche im Innenbereich. Welche Bauvorlagen benötigen Sie bei welchem Vorhaben? Im Kenntnisgabeverfahren: Lageplan mit schriftlichem und zeichnerischem Teil im M 1:500 Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im M 1:100, Darstellung der Grundstücksentwässerung, Bautechnische Bestätigung, Benennung eines Bauleiters, Bestätigung Planverfasser, Lageplanzeichner, Bauherr Im Genehmigungsverfahren: Lageplan mit schriftlichem und zeichnerischem Teil im M 1:500 Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im M 1:100, Baubeschreibung, Darstellung der Grundstücksentwässerung, Bautechnische Nachweise oder Bestätigungen, Benennung eines Bauleiters Bauvorlagen sind jeweils zweifach (besser dreifach) beim Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung einzureichen. Weitere Vorlagen können gegebenenfalls verlangt werden. Vorlagen für Abbruch von baulichen Anlagen Lageplan, Angabe zur Lage, Nutzung der abzubrechenden Anlage, Bestätigung des Fachunternehmers, Bestätigung des Bauherren.

6 Vorlagen für die Errichtung von Werbeanlagen über 0,5 m2 Ansichtsfläche Übersichtsplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Foto mit der Umgebung. Was passiert mit dem Antrag nach Einreichung beim Bauordnungsamt Die eingereichten Unterlagen werden im Kenntnisgabeverfahren auf Vollständigkeit, im Genehmigungsverfahren auch auf Mängel geprüft. Im Kenntnisgabeverfahren wird dem Bauherrn innerhalb von 5 Arbeitstagen ab dem Zeitpunkt des Eingangs seiner vollständigen Bauvorlagen schriftlich bestätigt oder ihm mitgeteilt, dass diese unvollständig sind. Im Genehmigungsverfahren wird dem Bauherren mitgeteilt, ob seine Unterlagen vollständig und mängelfrei sind. Ist dies nicht der Fall, hat er die Bauvorlagen innerhalb einer gesetzten Frist nachzubessern, ansonsten ist sein Antrag zurückzuweisen. Sobald die Unterlagen vollständig bzw. mängelfrei sind, werden die Angrenzer durch den Fachbereich 5, Baurecht und Stadtentwicklung vom geplanten Vorhaben benachrichtigt (beim Kenntnisgabeverfahren geschieht dies innerhalb von 5 Arbeitstagen). Die Angrenzer haben dann innerhalb von 2 Wochen die Möglichkeit, beim Bürgerbüro Bauen die Bauvorlagen einzusehen und ggf. Bedenken vorzubringen. Diese Angrenzerbenachrichtigung ist nicht erforderlich, wenn die Angrenzer auf den Bauvorlagen direkt unterschrieben haben (der Bauherr spart dadurch Zeit bis zur Entscheidung über seinen Antrag ein). Werden Bedenken vorgebracht, erhalten diese Angrenzer eine Mitteilung, wie ihre Bedenken behandelt wurden. Im Genehmigungsverfahren werden gleichzeitig die erforderlichen Fachämter und - behörden angehört. Sie haben innerhalb der ihnen gesetzten Frist (max. 2 Monate) Gelegenheit, sich zum Vorhaben zu äußern. Damit diese Behördenanhörung parallel ablaufen kann, ist es sinnvoll, weitere Fertigungen der Bauvorlagen einzureichen. Im Kenntnisgabeverfahren kann der Bauherr 2 Wochen nach Eingang der vollständigen Unterlagen mit der Bauausführung beginnen, sofern die Angrenzer schriftlich auf den Bauvorlagen zugestimmt haben. Wird eine Angrenzerbenachrichtigung durch den Fachbereich 5, Baurecht und Liegenschaften, durchgeführt, kann er einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen mit dem Bau beginnen. Nach dem Vorliegen der vollständigen Bauvorlagen und aller notwendigen Stellungnahmen erhält der Bauherr im Genehmigungsverfahren die Entscheidung über seinen Antrag bei Wohngebäuden, Nebengebäuden, Stellplätzen oder Garagen innerhalb von 1 Monat, bei anderen Vorhaben innerhalb von 2 Monaten. Alle Ansprechpartner im Fachbereich 5 finden Sie unter

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