Grundlagen Immobilienrecht

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1 Grundlagen Immobilienrecht Vorlesung HTW Berlin WS 2012/13 Stefan Guhde RECHTSANWALT UND NOTAR BERLIN KURFÜRSTENDAMM BERLIN TEL: 0 30 / FAX: 0 30 / BERLIN@DORN-KRAEMER-PARTNER.DE 1

2 Übersicht 1 Grundlagen des allgemeinen Vertragsrechts Zustandekommen eines Vertrages Vertretung beim Abschluss von Rechtsgeschäften Grundstücksrecht Grundbuch Grundstückskaufvertrag Wohnungseigentumsrecht Bildung von Wohnungseigentum Eigentümerversammlung Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft Grundzüge gerichtliches Verfahren Spezielle Immobilienverträge Bauträgervertrag Erbbaurechtsvertrag Übersicht 2 Mietrecht Grundlagen Beginn und Ende des Mietvertrages Rechte und Pflichten der Vertragsparteien Mietzins und Mietminderung Wechsel der Vertragsparteien Maklerrecht Zwangsvollstreckung in das Grundvermögen Hinweis zum Auffinden von Gesetzestexten im Internet: oder 2

3 allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB Angebot 145 Bindung an den Antrag Wer einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt, ist an den Antrag gebunden, es sei denn, dass er die Gebundenheit ausgeschlossen hat. 146 Erlöschen des Antrags Der Antrag erlischt, wenn er dem Antragenden gegenüber abgelehnt oder wenn er nicht diesem gegenüber nach den 147 bis 149 rechtzeitig angenommen wird. allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB Annahme 147 Annahmefrist (1) Der einem Anwesenden gemachte Antrag kann nur sofort angenommen werden. Dies gilt auch von einem mittels Fernsprechers oder einer sonstigen technischen Einrichtung von Person zu Person gemachten Antrag. (2) Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. 3

4 allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB verschiedene Möglichkeiten des Angebots schriftlich, auch Telefax oder mündlich, auch Telefon schlüssiges Verhalten allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB Antrag (Angebot) Vertrag Annahme 4

5 allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB Annahme ist nur wirksam, wenn die Erklärung unbedingt und ohne Änderung innerhalb der Annahmefrist erfolgt Folge bei Verstoß: allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB Annahme 151 Annahme ohne Erklärung gegenüber dem Antragenden Der Vertrag kommt durch die Annahme des Antrags zustande, ohne dass die Annahme dem Antragenden gegenüber erklärt zu werden braucht, wenn eine solche Erklärung nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist oder der Antragende auf sie verzichtet hat. Der Zeitpunkt, in welchem der Antrag erlischt, bestimmt sich nach dem aus dem Antrag oder den Umständen zu entnehmenden Willen des Antragenden. 5

6 allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB 149 Verspätet zugegangene Annahmeerklärung Ist eine dem Antragenden verspätet zugegangene Annahmeerklärung dergestalt abgesendet worden, dass sie bei regel-mäßiger Beförderung ihm rechtzeitig zugegangen sein würde, und musste der Antragende dies erkennen, so hat er die Verspätung dem Annehmenden unverzüglich nach dem Empfang der Erklärung anzuzeigen, sofern es nicht schon vorher geschehen ist. Verzögert er die Absendung der Anzeige, so gilt die Annahme als nicht verspätet. 150 Verspätete und abändernde Annahme (1) Die verspätete Annahme eines Antrags gilt als neuer Antrag. (2) Eine Annahme unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen gilt als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag. allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB Annahme 153 Tod oder Geschäftsunfähigkeit des Antragenden Das Zustandekommen des Vertrags wird nicht dadurch gehindert, dass der Antragende vor der Annahme stirbt oder geschäftsunfähig wird, es sei denn, dass ein anderer Wille des Antragenden anzunehmen ist. 6

7 allgemeines Vertragsrecht Zustandekommen eines Vertrages, 145 ff. BGB Besondere Fälle Antwort wird nach der Verkehrssitte nicht erwartet: keine Annahmeerklärung erforderlich, 151 Verzicht des Antragenden: keine Annahmeerklärung erforderlich, 151 Tod des Antragenden: keine Auswirkungen, der Erbe tritt in dessen Stellung ein, Angebot bleibt gültig, 153 Geschäftsunfähigkeit des Antragenden: keine Auswirkungen, der Erbe tritt in dessen Stellung ein, Angebot bleibt gültig, 153 Szenario: Der Facility Manager wird telefonisch von dem im Ausland lebenden Eigentümer gebeten, einen Vertrag über die Instandsetzung des Dachs der verwalteten Immobilie schließen. Der FM beauftragt schriftlich im Namen des Eigentümers für 20 T einen Dachdecker. Nach Erledigung des Auftrages bestreitet der Eigentümer von allem gewusst zu haben und verweigert dem Dachdecker gegenüber die Bezahlung. Erhält der Dachdecker sein Geld? Von wem? 7

8 Stellvertretung Stellvertretung, 164 ff. BGB = rechtsgeschäftliches Handeln in fremden Namen, d.h. nicht für sich selbst, sondern für eine andere Person 164 Wirkung der Erklärung des Vertreters (1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll. Stellvertretung Stellvertretung, 164 ff. BGB Voraussetzungen, um für einen anderen Rechtsgeschäfte abzuschließen sind grundsätzlich: wirksame Vollmacht offenkundiges Handeln für eine andere Person 8

9 Stellvertretung Stellvertretung, 164 ff. BGB Erteilung der Vollmacht Erklärung des Vollmachtgebers gegenüber dem Bevollmächtigten oder dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung stattfinden soll, 167 keine besondere Form erforderlich, aber aus Nachweisgründen immer (mindestens) schriftliche Erteilung ratsam, in einigen Fällen kann notarielle Form sinnvoll sein Stellvertretung Stellvertretung, 164 ff. BGB Erlöschen der Vollmacht Widerruf gegenüber dem Bevollmächtigten oder dem Dritten, 170 BGB Achtung: bei Erteilung gegenüber einem Dritten erlischt die Vollmacht nur, wenn diesem gegenüber widerrufen wird keine besondere Form erforderlich, aber aus Nachweisgründen immer schriftlich 9

10 Mietrecht Exkurs: allgemeines Vertragsrecht Stellvertretung, 164 ff. BGB Genaue Beachtung der Formalien des Vertretungsrechts ist wichtig, denn: 179 Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht (1) Wer als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, ist, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags verweigert. Stellvertretung Stellvertretung, 164 ff. BGB Sonderformen der Erteilung der Vollmacht Vollmacht durch Rechtsschein Anscheinsvollmacht: Der Vollmachtgeber hat dem angeblichen Bevollmächtigten bewusst oder unbewusst, eine Stellung eingeräumt, aus welcher Dritte schließen dürfen, der als Bevollmächtigter Handelnde ist tatsächlich bevollmächtigt. Duldungsvollmacht: Vollmachtgeber duldet bewusst oder unbewusst, dass jemand als sein Bevollmächtigter auftritt, sodass der Bevollmächtigte bzw. der Dritte nach Treu und Glauben annehmen darf, er sei tatsächlich bevollmächtigt. 10

11 Stellvertretung Gesetzliche Vertretung juristische Personen werden durch ihre Organe vertreten z.b. GmbH durch Geschäftsführer, Aktiengesellschaft durch Vorstand Verein durch Vorstand Handelsgesellschaften (ohg und KG) durch den persönlich haftenden Gesellschafter Minderjährige werden durch die Eltern vertreten Geschäftsunfähige werden durch Ihren Betreuer vertreten Szenario: Der Facility-Manager erhält den Auftrag, zu prüfen, ob zur Ergänzung des verwalteten Grundbesitzes ein benachbartes Grundstück hinzuerworben werden kann oder ob einem derartigen Erwerb ggf. rechtliche Hindernisse entgegenstehen. Er soll bei einer positiven Beurteilung Kaufverhandlungen einleiten. Was ist zu tun? 11

12 Grundbuch Allgemeines Begriff Grundbuch, Grundbuchblatt, Loseblattsammlung, elektr. Register Zuständigkeit Amtsgericht für die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke, ggf. Konzentration Inhalt jeweils ein Grundstück ggf. mehrere Grundstücke eines Eigentümers ( 4 GBO) Grundbuch Wirkungen der Grundbucheintragungen 891 BGB : (1) Ist im Grundbuche für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, daß ihm das Recht zusteht. (2) Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, daß das Recht nicht besteht. 892 Abs. 1 BGB : Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Rechte durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, daß ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen ist oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. 12

13 Grundbuch Wirkungen der Grundbucheintragungen Erforderlichkeit für Entstehen und Übertragung der Rechte Gutglaubensschutz der Grundbucheintragung 891, 892 BGB Aufbau des Grundbuchs Grundbuch Bestandsverzeichnis Beschreibung Lage, Größe, Kataster Abteilung I Eigentümer Abteilung II Grundstücksbelastungen Abteilung III Hypotheken, Grundpfandrechte 13

14 Grundbuch Grundbuch Bestandsverzeichnis Numerierung Definition des Grundstücks Katasterbezeichnung Beschreibung Größe bei WE Veränderungen Definition der Lage Katasterverzeichnis Nutzungsart, Adresse Anteile, Beschreibung der Einheit, Teilungserklärung 14

15 Grundbuch Grundbuch 15

16 Grundbuch Bestandsverzeichnis Alle im Bestandsverzeichnis unter einer laufenden Nummer gebuchten Flurstücke bilden ein Grundstück im Rechtssinne Ggf. Teilungserklärung erforderlich Für bestimmte Belastungen, z.b. Erbbaurecht, und für Bildung Wohnungseigentum erforderlich Bestandsverzeichnis folgt dem Kataster (amtliche flächendeckende Beschreibung aller Flurstücke eines Landes auf Grund Fortführungsmitteilungen Lage des Grundstücks ergibt sich aus den Plänen im Kataster (geführt bei Gemeinde/ Bezirksamt) Kataster 16

17 Kataster Kataster 17

18 Kataster Kataster 18

19 Grundbuch Abteilung I Eigentümer Rechtsgrundlage Name und Geburtsdatum, Firma und Rechtsform Wohnort bzw. Sitz Auflassung (= Einigung über den Rechtserwerb), Erbfall, Umschreibung Grundbuch 19

20 Grundbuch Abteilung II Grundbuch belastetes Grundstück Kennzeichnung durch lfd. Nr. des Bestandsverz. Art der Belastung Berechtigter Veränderungen alle Belastungen, sofern nicht in Abt. III - 10 GBV Vormerkung Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, persönliche Dienstbarkeiten Verfügungsbeschränkungen 20

21 Grundbuch Grundbuch 21

22 Grundbuch Grundbuch Abteilung III belastetes Grundstück Kennzeichnung durch lfd. Nr. des Bestandsverz. Berechtigter Art der Belastung Betrag Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden - 11 GBV Veränderungen 22

23 Grundbuch Grundbuch 23

24 Grundbuch Grundbuch 24

25 Grundbuch Szenario: Der Facility-Manager stellt in dem von ihm beschafften Grundbuchauszug fest, daß sich sowohl in Abt. II als auch in Abt. III Eintragungen befinden. Welche Wirkungen haben diese Belastungen und was kann er zu ihrem Inhalt dem Grundbuch entnehmen? 25

26 Belastungen in Abt. II Grunddienstbarkeiten BGB Belastungen in Abt. II 1018 BGB : Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden,daß dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf oder daß auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder daß die Ausübung eines Rechtes ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit). 26

27 Belastungen in Abt. II Grunddienstbarkeiten BGB Duldung oder Unterlassung gegenüber einem anderen Grundstück Wegerechte, Abstandsflächen, Baubeschränkungen Persönliche Dienstbarkeiten BGB Belastungen in Abt. II 1090 BGB : Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden,daß derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder daß ihm eine sonstige Befugnis zusteht,die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit). 27

28 Belastungen in Abt. II Grunddienstbarkeiten BGB Duldung oder Unterlassung gegenüber einem anderen Grundstück Wegerechte, Abstandsflächen, Baubeschränkungen Persönliche Dienstbarkeiten BGB Duldung (Nutzungsgestattung) zugunsten einer Person Wohnungsrechte Belastungen in Abt. II Nießbrauch ff. BGB Berechtigung, die Nutzungen zu ziehen Vorkaufsrecht ff. BGB Berechtigung zum Vorkauf bei Ausübung kommt ein Vertrag gleichen Inhalts zustande Reallast BGB Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück 28

29 Belastungen in Abt. II Verfügungsbeschränkungen z.b. Nacherbschaft, Testamentsvollstreckung, Sanierungsvermerk, Zwangsverwaltungs- und -versteigerungsvermerk Vormerkungen Sicherung künftig entstehender (z.b. aufschiebend bedingter) Rechte, insbes. Sicherung des Ranges und Absicherung gegenüber künftigen Verfügungen Belastungen in Abt. II Vormerkungen Sicherung künftig entstehender (z.b. aufschiebend bedingter) Rechte Das gesicherte Recht wird bei dessen Entstehen als Vollrecht (Bestellung, Beantragung und Eintragung) an der Rangstelle der Vormerkung eingetragen Nach der Vormerkung beantragte Rechte sind somit gegenüber dem gesicherten Recht bei dessen Eintragung nachrangig Bei der Eigentumsübertragungsvormerkung sind Verfügungen oder zwangsweise Belastungen, die nachrangig zur Vormerkung eingetragen werden, gegenüber dem Erwerber unwirksam, wenn dieser Eigentümer wird 29

30 Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Hypothek BGB Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte 1113 BGB : Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Hypothek). 30

31 Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Hypothek BGB Grundschuld BGB Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte 1191 BGB : Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstücke zu zahlen ist (Grundschuld). 31

32 Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Hypothek BGB Grundschuld BGB Rentenschuld BGB Unterschied in der Akzessorität der Hypothek zu der gesicherten Forderung Verbindung mit der gesicherten Forderung durch Zweckerklärung Verbriefung der Forderung zur erleichterten Übertragbarkeit Exkurs: Grundbuchrang Wirkungen des Ranges 51 Abs.1 ZVG: Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Im übrigen erlöschen die Rechte. 44 Abs. 1 ZVG: Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). 32

33 Exkurs: Grundbuchrang Wirkungen des Ranges Alle im Grundbuch gesicherten Rechte, die dem Recht desjenigen im Rang vorgehen, der die Zwangsversteigerung betreibt, bleiben auch im Falle des Eigentumswechsels durch Zuschlagsbeschluss bestehen und werden von dem Erwerber (dinglich) übernommen (Übernahmegrundsatz) Alle dem Recht des betreibenden Gläubiger folgenden Rechte (und dessen Recht) erlöschen mit dem Zuschlag an den Ersteher und werden in der Rangfolge abgelöst Je besser der Rang, desto geringer die Gefahr, im Falle einer Zwangsversteigerung gelöscht zu werden, und desto höher die Chance, etwas aus dem Versteigerungserlös zu erhalten Exkurs: Grundbuchrang Wirkungen des Ranges 11 Abs. 1 ZVG: Sind Ansprüche aus verschiedenen Rechten nach 10 Nr. 4, 6 oder 8 in derselben Klasse zu befriedigen, so ist für sie das Rangverhältnis maßgebend, welches unter den Rechten besteht. Ansprüche aus Rechte an Grundstücken werden in der Klasse des 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG befriedigt Das Rangverhältnis nach 879 Abs. 1 BGB bestimmt die Reihenfolge, in der die Rechte an dem Grundstück in der Zwangsversteigerung befriedigt werden 33

34 Exkurs: Grundbuchrang 10 ZVG (1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge: 1. der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können; 1a. im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist; Ansprüche aus Rechte an Grundstücken werden in der Klasse des 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG befriedigt 2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet; Exkurs: Grundbuchrang 10 ZVG 3. die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundesoder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des 112 Abs. 1 und der 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt; 4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Ansprüche aus Rechte an Grundstücken werden in der Klasse des 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG befriedigt Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge; 5. der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist; 6. die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind; 7. die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände; 8. die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände. 34

35 Wirkungen des Ranges - Beispiele Exkurs: Grundbuchrang Abteilung II 1 Wegerecht Wohnungsrecht ZV-Vermerk Abteilung III Grundschuld für Erstrang-Bank Hypothek für Franz Müller Grundschuld für Rabiat-Bank Grundschuld für Nachrang-Bank Versteigerung Durch: Erstrang-Bank Meistgebot: alle Ansprüche bestehen in voller Höhe Wirkungen des Ranges - Beispiele Exkurs: Grundbuchrang Abteilung II 1 Wegerecht Wohnungsrecht ZV-Vermerk Abteilung III Grundschuld für Erstrang-Bank Hypothek für Franz Müller Grundschuld für Rabiat-Bank Grundschuld für Nachrang-Bank Geringstes Gebot: Wegerecht Verteilung: Erstrang-Bank Franz Müller Rabiat-Bank 35

36 Wirkungen des Ranges - Beispiele Exkurs: Grundbuchrang Abteilung II 1 Wegerecht Wohnungsrecht ZV-Vermerk Abteilung III Grundschuld für Erstrang-Bank Hypothek für Franz Müller Grundschuld für Rabiat-Bank Grundschuld für Nachrang-Bank Versteigerung Durch: Rabiat-Bank Meistgebot: alle Ansprüche bestehen in voller Höhe Wirkungen des Ranges - Beispiele Exkurs: Grundbuchrang Abteilung II 1 Wegerecht Wohnungsrecht ZV-Vermerk Abteilung III Grundschuld für Erstrang-Bank Hypothek für Franz Müller Grundschuld für Rabiat-Bank Grundschuld für Nachrang-Bank Geringstes Gebot: Wegerecht GS Erstrang-Bank GS Franz Müller Verteilung: Rabiat-Bank 36

37 Wirkungen des Ranges - Beispiele Exkurs: Grundbuchrang Abteilung II 1 Wegerecht Wohnungsrecht ZV-Vermerk Abteilung III Grundschuld für Erstrang-Bank Hypothek für Franz Müller Grundschuld für Rabiat-Bank Grundschuld für Nachrang-Bank Versteigerung Durch: Nachrang-Bank oder Dritt-Gläubiger Geringstes Gebot: Alle Belastungen mit Ausnahme ZV- Vermerk => Kein Gebot! Szenario: Der Facility-Manager erhält den Auftrag, ein gerade ersteigertes Grundstück mit zu verwalten. Aus dem Zuschlagsbeschluß ergibt sich, daß als Bestandteil des Meistgebots ein Grundpfandrecht in Höhe von ,- Euro bestehen geblieben ist. Der Gläubiger verlangt in dieser Höhe zuzüglich Zinsen Zahlung von dem Ersteher. Welche Ansprüche des Gläubigers müssen beachtet werden? 37

38 Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Pers. Haftung ZV in Gesamtvermögen Kreditvertrag Vereinbarung von Sicherheiten Stellung der Sicherheit Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Pers. Haftung ZV in Gesamtvermögen Kreditvertrag Vereinbarung von Sicherheiten Stellung der Sicherheit 38

39 Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Anspruch auf Kreditrückzahlung Vollständige Bezahlung Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Anspruch auf Kreditrückzahlung Vollständige Bezahlung 39

40 Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Anspruch auf Kreditrückzahlung Vollständige Bezahlung Belastungen in Abt. III - Grundpfandrechte Anspruch auf Kreditrückzahlung Vollständige Bezahlung Ggf. Rückforderungsanspruch aus Sicherungsabrede 40

41 Szenario: Der Eigentümer erklärt dem Facility-Manager, daß eine für einen privaten Gläubiger eingetragene Grundschuld bezahlt und deshalb gegenstandslos sei; bei einer Besichtigung des Grundstücks berichtet ein Nachbar, ihm sei auf dem Grundstück von dem Eigentümer ein Wegerecht eingeräumt worden, eine Eintragung im Grundbuch liegt nicht vor. Sind diese Mitteilungen für den eventuellen Grundstückskäufer relevant? Grundbuch Grundbucheintragungen Antrag erforderlich 13 GBO antragsberechtigt ist, wessen Recht betroffen bzw. wer begünstigt ist Bewilligung erforderlich 19 GBO durch denjenigen, dessen Recht betroffen ist Grundbuchform 29 GBO 41

42 Grundbucheintragungen 29 GBO : Grundbuch (1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden. (3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Szenario: Der Facility-Manager erhält nach der Prüfung der Unterlagen den Auftrag, den Ankauf des Grundstücks zu betreiben. Wie erwirbt man ein Grundstück? 42

43 Grundstückskaufvertrag Kaufvertrag, 433 BGB Durch den Kaufvertrag entsteht der Anspruch des Käufers auf Eigentumserwerb der Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises Kaufvertrag, 433 BGB Grundstückskaufvertrag 433 Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag (1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. (2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen. 43

44 Grundstückskaufvertrag Eigentumserwerb Rechtsgeschäftlich: Einigung (Auflassung) und Eintragung im Grundbuch - 873, 925 BGB Eigentumserwerb Grundstückskaufvertrag 873 Abs. 1 BGB : Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstücke, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Rechte sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechtes ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teiles über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. 44

45 Grundstückskaufvertrag Eigentumserwerb 925 BGB : (1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muß bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig... (2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam. Eigentumserwerb Grundstückskaufvertrag Rechtsgeschäftlich: Einigung (Auflassung) und Eintragung im Grundbuch - 873, 925 BGB Voraussetzung des Eigentumserwerbs ist die Eintragung im Grundbuch - konstitutiv Kraft Gesetzes: insbesondere Erbfall, sonstige Gesamtrechtsnachfolge (Verschmelzung) Eigentumserwerb erfolgt außerhalb des Grundbuchs Eintragung deklaratorisch 45

46 Grundstückskaufvertrag Form 311 b Abs. 1 BGB Grundstückskaufvertrag Form 311b Abs. 1 BGB: Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. 46

47 Grundstückskaufvertrag Form 311 b Abs. 1 BGB Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstücken Problem: Vollmacht (beachte 167 Abs. 2 BGB, aber auch 29 GBO) Alle Verpflichtungen, auch in gesonderter Urkunde Problem: Bauverträge Nachträgliche Änderungen Heilung aller Vereinbarungen durch Eintragung Allgemeines Grundstückskaufvertrag Kaufrecht ff. BGB - anzuwenden AGB-Recht ff. BGB anzuwenden bei Verbraucherverträgen nach 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB auch dann, wenn der Vertragsentwurf von dem Notar stammt Öffentliches Recht zu beachten öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht Bundesbodenschutzgesetz 47

48 Grundstückskaufvertrag Allgemeines - Abstraktionsprinzip Differenzierung des Rechtsgeschäftes in Schuldrechtliches Grundgeschäft + Dingliches Erfüllungsgeschäft Grundstückskaufvertrag Abstraktionsprinzip Schuldrechtliches Grundgeschäft 241 Abs. 1 BGB: Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu verlangen. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen. Verpflichtung der Vertragspartei, eine bestimmte Leistung zu erbringen Kaufvertrag Verpflichtung zur Übereignung des Kaufgegenstandes, Verpflichtung zur Zahlung Mietvertrag Verpflichtung zur Überlassung an der Mietsache 48

49 Grundstückskaufvertrag Abstraktionsprinzip Dingliches Erfüllungsgeschäft 362 Abs. 1 BGB: Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger erbracht wird. Erbringung der geschuldeten Leistung durch Verschaffung der erforderlichen Rechte Kaufvertrag Verschaffung des Eigentums an dem Kaufgegenstand durch Übereignung (Sache: Einigung und Übergabe Forderung: Abtretung) Mietvertrag Überlassung durch Einräumung des Besitzes als tatsächliche Verfügungsgewalt Grundstückskaufvertrag Abstraktionsprinzip Unterschiedliches rechtliches Schicksal von Grund- und Erfüllungsgeschäft Durch Verpflichtungsgeschäft kein Recht an dem Vertragsgegenstand, sondern lediglich Anspruch auf dessen Verschaffung (ggf. gerichtlich durchsetzbar) Bei Nichterfüllung lediglich Anspruch auf Rückübertragung statt automatischem Rückfall Anwendungsfall: Eigentumsvorbehalt ( 449 BGB) 49

50 Grundstückskaufvertrag Beschreibung des Kaufgegenstands Wiedergabe Bestandsverzeichnis Problem: Was ist das in natura? Wiedergabe Grundbuchstand Zustandsbeschreibung, insbes. bei Gebäuden Beschaffenheitsvereinbarung Gewährleistungsregelungen Grundstückskaufvertrag Regelmäßig Gewährleistungsausschluß nach Besichtigung gekauft wie besichtigt Problem: Verbrauchervertrag Bei Miethäusern: Zusicherung Mietertrag und Vertragsbedingungen Auflistung oder Anlagen Ggf. besondere Zusicherungen Freiheit von Altlasten, Asbestbelastung Sonderfall BBodenSchG Gesamtschuldnerausgleich statt Mängelhaftung 50

51 Grundstückskaufvertrag Sicherung des Leistungsaustauschs Der Notar muß sicherstellen, daß der Verkäufer nicht sein Eigentum verliert, bevor nicht sichergestellt ist, daß er den Kaufpreis erhält, und der Käufer nicht die Zugriffsmöglichkeit auf den Zahlbetrag verliert, bevor sichergestellt ist, daß er das Eigentum an dem Grundstück erhält. Grundstückskaufvertrag Sicherung des Leistungsaustauschs Abwicklung über Notaranderkonto Zulässig nur bei besonderem Sicherungsinteresse Einzahlung zu festem Termin oder entsprechendem Abwicklungsstand Auszahlung erst dann, wenn die Eigentumsumschreibung sichergestellt ist Eintragung der Vormerkung Vorliegen aller Genehmigungen Vorliegen der Löschungsbewilligungen 51

52 Grundstückskaufvertrag Sicherung des Leistungsaustauschs Direktzahlung Zahlung an Verkäufer und abzulösende Gläubiger erst dann, wenn die Eigentumsumschreibung sichergestellt ist Mitteilung des Notars über: Eintragung der Vormerkung Vorliegen aller Genehmigungen Vorliegen der Löschungsbewilligungen Keine Sicherheit der Zahlungsfähigkeit des Käufers bis zu diesem Zeitpunkt Bestätigung der Zahlung gegenüber dem Notar notwendig Grundstückskaufvertrag Sicherung des Leistungsaustauschs Herstellung der Lastenfreiheit Einholung von Löschungsbewilligungen für die nicht übernommenen Lasten Ggf. Erteilung von Treuhandaufträgen, wonach von den Löschungsbewilligungen nur gegen (Sicherstellung der) Zahlung Gebrauch gemacht werden darf Notarbestätigung Garantieerklärung des Notars, daß einer Eintragung oder Löschung nichts entgegensteht 52

53 Finanzierung Belastungsvollmacht Grundstückskaufvertrag Problem: Für die Finanzierung des Kaufpreises steht keine Sicherheit zur Verfügung; das Grundstück wird erst nach Zahlung zum Eigentum Lösung: Der Verkäufer stellt das noch in seinem Eigentum stehende Grundstück als Sicherheit zur Verfügung Finanzierung Belastungsvollmacht Grundstückskaufvertrag Der Notar muß sicherstellen, daß im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages, gleichgültig aus welchem Grund, wieder die Lastenfreiheit des Grundstücks hergestellt werden kann, der Verkäufer somit das Grundstück frei von zusätzlichen Lasten behält 53

54 Finanzierung Belastungsvollmacht Grundstückskaufvertrag Vollmacht auf den Käufer auszuüben vor dem Notar des Kaufvertrages zur Belastung oder Verpflichtung des Verkäufers zur Bestellung von Belastungen Beschränkung der Vollmacht auf den Kaufpreis und auf Zahlungen an den Verkäufer Belastung des Kaufgegenstandes über den Kaufpreis hinaus (insbes. für Baukosten) nur nach Sicherstellung der Kaufpreiszahlung und sonstigen Abwicklung, wenn nach menschlichem Ermessen nichts mehr schief gehen kann Finanzierung Belastungsvollmacht Grundstückskaufvertrag Bei Notaranderkonto: Zahlung aus gesicherten Krediten nur auf das NAK Bei Direktzahlung: Verpflichtungen/Beschränkungen der Gläubigerin in der Grundschuldbestellung, Zahlung nur auf Kaufpreis an den Verkäufer, sonstige Abreden erst nach Umschreibung Bei noch zu vermessender Teilfläche: Belastung des Stammgrundstücks und Beschränkung auf Kaufgegenstand nach erfolgter Vermessung 54

55 Finanzierung Grundstückskaufvertrag Zwangsvollstreckungsunterwerfung Vollstreckung aus der vom Notar zu erteilenden vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde keine Klage zur Erlangung eines Titels erforderlich Keine Beweislastumkehr Verteidigung durch Zwangsvollstreckungsgegenklage ggf. muß der Schuldner klagen Nach Rechtsprechung zur MaBV ist bei AGB-Kontrolle die Wirksamkeit zweifelhaft Vollmachten Käufervollmachten Grundstückskaufvertrag Eigentumserwerb erst mit Umschreibung im Grundbuch Übergangszeit ab Beurkundung bzw. ab Übergabe Vollmachten für bauvorbereitende Maßnahmen Insbesondere: Vollmachten für Miet- und Pachtverhältnisse für den Zeitraum von Übergabe bis Eigentums-/Vermieterwechsel Freistellung des Verkäufers von Kosten und Risiken 55

56 Vollmachten Abwicklungsvollmachten Grundstückskaufvertrag Auf den beurkundenden Notar (Eigenurkunde) und/oder dessen Mitarbeiter Wirksam nur vor dem beurkundenden Notar auszuüben Sicherung der Beteiligten und der Mitarbeiter Für im Rahmen der Vertragsabwicklung noch abzugebende Erklärungen Auflassung, Identitätserklärung, Löschungen Vorsorglich für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages, nur bei ausreichender Bestimmtheit Sonstiges Vorkaufsrechte Einholung Negativzeugnisse Grundstückskaufvertrag Ggf. Rücktritt von diesem Vertrag, da durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein weiterer Vertrag begründet wird Ggf. Regelung der Verteidigung gegen Ausübung 56

57 Grundstückskaufvertrag Sonstiges Schlußbestimmungen Kosten Schwebende Unwirksamkeit Salvatorische Klausel Rückabwicklung - Löschungsbewilligung Szenario: Im Rahmen der Verhandlungen stellt sich heraus, daß der Eigentümer zwar zum Verkauf eines Teils des Grundstücks bereit ist, jedoch den bebauten weiteren Teil behalten will. Welche Besonderheiten ergeben sich hieraus für den Grundstückskaufvertrag? 57

58 Grundstückskaufvertrag Besonderheiten bei Kauf von Teilflächen Beschreibung des Kaufgegenstands Bei unvermessenen Teilflächen: Bezugnahme auf beigefügten Lageplan Problem: ausreichend ermittelbar? Belastungsvollmacht Keine Belastung von Teilflächen: Belastung des Stammgrundstücks Problem: ausreichend ermittelbar? Grundstückskaufvertrag Besonderheiten bei Kauf von Teilflächen Auftrag und Kosten für Vermessung Fälligkeit und Sicherstellung des Kaufpreises Bildung des Kaufgegenstandes nimmt geraume Zeit in Anspruch Vollzug der Teilung im Grundbuch Fortführungsmitteilung des Katasteramtes Identitätserklärung zum Nachweis der Identität des Kaufgegenstandes in Grundbuchform 58

59 Grundstückskaufvertrag Besonderheiten bei Kauf von Teilflächen Sicherstellung des Zugangs Bewilligung und Eintragung von Wegerechten Sicherstellung der Bebaubarkeit Einräumung z.b. von Abstandsflächenrechten Problem: öffentlich-rechtliche Sicherung Baubehörde als Berechtigte Szenario: Das schließlich erworbene Grundstück ist mit mehreren Gebäuden bebaut, die teilweise gewerblich, teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden. Einzelne Wohn- und Gewerbeeinheiten sollen jedoch ins Privatvermögen überführt werden, was durch den Facility Manager vorbereitet werden soll. Wie kann das Ziel erreicht werden, wenn eine Realteilung des Grundstücks nicht möglich ist? 59

60 Wohnungseigentum Definition 1 WEG: (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Wohnungseigentum Definition Ausgangspunkt: 94 BGB Gebäude sind Bestandteil des Grundstücks Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, insbesondere am Grundstück Wohnungs- bzw. Teileigentum (Sondereigentum) an einer Wohnung oder Teileigentumseinheit Eintragung im Grundbuch im Bestandsverzeichnis 60

61 Definition Rechtsform Neuregelung ab 1. Juli 2007 Wohnungseigentum Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Gesetz anerkannt Strikte Unterscheidung im Gesetz zwischen den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreten durch Verwalter) Quotale Haftung der Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft Gemeinschaft kann und muß - verklagt werden Wohnungseigentum Begründung von Wohnungseigentum Voraussetzung Abgeschlossenheit Wohnungen oder sonstige Räume in sich abgeschlossen - 3 Abs. 2 WEG Feste Zwischenwände, einheitlich erreichbar vom Gemeinschaftseigentum Ausnahme Garagenstellplätze, Balkone (nicht: ebenerdige Terrassen) Eintragungsvoraussetzung Abgeschlossenheitsbescheinigung - 7 IV Nr. 2 WEG 61

62 Wohnungseigentum Begründung von Wohnungseigentum Vertragliche Einräumung - 3 WEG Voraussetzung Miteigentum gem BGB Achtung: GbR als Eigentümer fällt nicht unter Miteigentum Beschränkung des Miteigentums durch Einräumung von Sondereigentum Einigung durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch - 4 WEG Beurkundung erforderlich Wohnungseigentum Begründung von Wohnungseigentum Teilung durch den Eigentümer - 8 WEG Einheitliches Eigentum (auch GbR!) Erklärung über Teilung in Miteigentumsanteile, die jeweils mit Sondereigentum verbunden sind Kein Eigentumswechsel Nur Grundbuchform (Beglaubigung) erforderlich 62

63 Wohnungseigentum Begründung von Wohnungseigentum Urkundsbestandteile Teilungserklärung: Erklärung nach 3 oder 8 WEG Festlegung Anteile und Definition Sondereigentum Aufteilungsplan 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG Gemeinschaftsordnung: Vereinbarung der Wohnungseigentümer - 10 II WEG Regelungen der Verwaltung, Nutzung und Kostentragung Wohnungseigentum Gemeinschafts- und Sondereigentum Gesetzliche Definitionen 1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. 63

64 Wohnungseigentum Gemeinschafts- und Sondereigentum Gesetzliche Definition Sondereigentum 5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Wohnungseigentum Gemeinschafts- und Sondereigentum Gesetzliche Definition Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sei sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. 64

65 Wohnungseigentum Gemeinschafts- und Sondereigentum Gemeinschaftseigentum Grundstück Tragende Gebäudeteile Dach und Dichtungen Außenfenster und -türen Steigeleitungen bis zum Abzweig Verwaltungsvermögen Wohnungseigentum Gemeinschafts- und Sondereigentum Sondereigentum Versorgungsleitungen ab Abzweig Nicht tragende Innenwände Putz und sonstiger Wand- und Fußbodenbelag Einbauten Innenfenster 65

66 Wohnungseigentum Gemeinschafts- und Sondereigentum Auswirkungen Möglichkeit der Änderung oder Ergänzung ggf. bei Veränderungen am Gemeinschaftseigentum Beschlußfassung erforderlich Kostentragung für Reparatur oder Ersatz mangels abweichender Regelung oder Beschlußfassung trägt die Gemeinschaft die Kosten für Reparatur Gemeinschaftseigentum ggf, abweichende Verteilung durch Beschlußfassung gem. 16 Abs. 4 WEG n.f. Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentum 10 Abs. 3 WEG n.f.: Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. 66

67 Gemeinschaftsordnung Gebrauchsregelungen - 15 WEG Wohnungseigentum Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum Veräußerungsbeschränkung - 12 WEG Befugnisse des Verwalters Beirat Kostenverteilung Sondernutzungsrechte Wohnungseigentum Ausschließliche Nutzung von Gemeinschaftseigentum, das mangels Abgeschlossenheit nicht zum Sondereigentum gemacht werden kann Gartenflächen ggf. nachbarrechtliche Regelung Terrassen Kostenregelung notwendig 67

68 Veräußerungsbeschränkung 12 Abs. 1 WEG: Wohnungseigentum Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung erforderlich, in der Regel Zustimmung des Verwalters Aufhebung durch Beschluß der Gemeinschaft möglich Verweigerung nur aus wichtigem Grund muß in der Person des Erwerbers liegen! Wohnungseigentum Teilrechtsfähigkeit der WEG 10 Abs. 1 WEG: Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Wohnungseigentümer, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Grundsatz: Sondereigentum und Gemeinschafteigentum sind den Wohnungseigentümern zugeordnet. Insoweit nicht rechtsfähige Eigentümergemeinschaft nach Bruchteilen. Folge: Ansprüche sind von allen und gegen alle Eigentümer gemeinschaftlich geltend zu machen. 68

69 Wohnungseigentum Teilrechtsfähigkeit der WEG 10 Abs. 6 WEG: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden. Wohnungseigentum Teilrechtsfähigkeit der WEG Rechtsfähigkeit der WEG für den Bereich der gesamten Verwaltung, d.h. im Außenverhältnis zu Dritten, zb Werk-, Kauf-, Dienstverträge Verkehrssicherungspflicht Folge: Ansprüche der WEG sind insoweit von dieser und Ansprüche aus solchen Rechtsverhältnissen sind gegen die WEG geltend zu machen. Vertretungsorgan der WEG: Verwalter Haftung gegenüber Dritten trifft die WEG als rechtsfähiges Subjekt Außerdem haftet jeder Eigentümer in Höhe seines Anteils am Miteigentum im Außenverhältnis, 10 Abs. 8 WEG 69

70 Wohnungseigentum Teilrechtsfähigkeit der WEG Außenverhältnis Rechtsfähigkeit gegeben, insbes. Vertragliche Beziehungen Gesetzliche Verpflichtungen Teilrechtsfähige Gemeinschaft Innenverhältnis Keine Rechtsfähigkeit gegeben, insbes. Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums Gegenseitige Schadensersatzansprüche Verhältnis Eigentümer / WEG Dritter Beschränkte Außenhaftung Wohnungseigentümer Szenario: Der Eigentümer hat sich nach der Umwandlung in Wohnungseigentum selbst zum Verwalter bestellt und den Facility Manager mit der Aufgabe betraut. Welche Rechte und Pflichten hat der Verwalter? 70

71 Befugnisse des Verwalters Wohnungseigentum Keine umfassende Vertretungsbefugnis und vollmacht differenziert nach Gemeinschaft und Eigentümern Auflistung in 27 WEG und der Gemeinschaftsordnung Achtung weitere Pflicht in 24 Abs. 8 WEG: Führung der Beschlusssammlung Innenverhältnis 27 Abs. 1 WEG Außenverhältnis 27 Abs. 2 u 3 WEG Durchführung von Beschlüssen Instandhaltung und Instandsetzung Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder Wohnungseigentum 27 Abs. 1 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt; 5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; 6. eingenommene Gelder zu verwalten; 7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß 43 anhängig ist; 8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind. 71

72 Wohnungseigentum 27 Abs. 2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; 3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist; 4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen. Wohnungseigentum 27 Abs. 3 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnisund Vollstreckungsverfahren zu führen; 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; 4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen; 5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen; 6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren; 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. 72

73 Wohnungseigentum Beschlusssammlung - 24 Abs. 7 WEG Dokumentation aller gefassten Beschlüsse und der gerichtlichen Verfahren und Entscheidungen betreffend die Gemeinschaft Geführt durch den Verwalter, 24 Abs. 8 WEG Keine gesetzlichen Vorschriften zur Form (Papier, EDV) Eintragungen sind unverzüglich (max. 1 Woche) vorzunehmen Fortlaufende Nummerierung Inhalt: Wortlaut des Beschlusses bzw. der gerichtlichen Entscheidung, Art der Beschlussfassung, Vermerke z.b. über Anfechtung, Datum Wohnungseigentum Beschlusssammlung 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. Fazit: höchste Sorgfalt beim Führen der Beschlusssammlung! 73

74 Wohnungseigentum Eigentümerversammlung höchstes Gremium der WEG 23 Wohnungseigentümerversammlung (1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. (2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären. (4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Wohnungseigentum Eigentümerversammlung Einberufung ( 24 WEG) Einberufung grundsätzlich durch Verwalter, Ausnahme in Notfällen durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats Einladungsfrist: zwei Wochen, nur bei Dringlichkeit kürzer Inhalt der Einladung: Tagesordnung nur über die Gegenstände, die in der Tagesordnung bezeichnet sind können Beschlüsse gefasst werden Ausnahme: alle Eigentümer (nicht: alle Anwesenden) sind mit der Beschlussfassung einverstanden 74