LABORGEBÄUDE UND AC LABORATORIUM

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1 STRATEGISCHER BERICHT LABORGEBÄUDE UND AC LABORATORIUM Kunsthausweg 24, 5001 Aarau Empfehlung: Verkaufen / Ersetzen

2 VORWORT Die Besonderheiten von Immobilien sind u.a. eine lange Nutzungsdauer sowie die Standortgebundenheit. Die Aufgabe des Portfoliomanagements liegt nun darin, die erforderlichen Maßnahmen bei der Bewirtschaftung einer Immobilie strategisch zu lenken, um einen optimalen Umgang mit der Liegenschaft zu gewährleisten. Gerade im Hinblick auf im Laufe der Jahre anfallende notwendige Investitionen ist für den Eigentümer eine langfristige strategische Planung unumgänglich. Denn je nach Wirtschaftlichkeit der Immobilie muss der Eigentümer entsprechende Entscheidungen treffen bzw. geeignete Maßnahmen ergreifen. Der Strategiebericht dient der ökonomischen und bewussten Bewirtschaftung einer Liegenschaft, sichert somit Investitionsplanung und die Perfomance. Folgende Szenarien werden beurteilt: - Entwickeln - Investieren - Betreiben, Halten - Prüfen - Ersetzen - Verkaufen Die maßgeblichen Szenarien werden im Bericht aufgegriffen. Daraus resultierend, wird mit den notwendigen Maßnahmen für das Objekt eine Strategische Empfehlung vorgeschlagen. Der vorliegende Bericht wurde von Fachleuten, die im Umgang mit Immobilien und darüber hinaus Erfahrung haben, des Portfoliomanagementteams der IMAG erstellt. Für den vorliegenden Bericht, bei dem es nicht um Bausubstanz-Detailprüfungen geht, sondern um die weitere sinnvolle Bewirtschaftung der Liegenschaft, sind die vielfältigen Erfahrungen und breitgefächerten Kenntnisse der Portfoliomanager unabdingbar. Ebenso ist der Einbezug der Objektbewirtschafter, die durch den steten Kontakt zur Immobilie spezielle als auch langfristige Vorzüge und Problematiken der Liegenschaften kennen, ein wichtiges Element bei der Erstellung dieses Berichtes. Blick vom Kunsthausweg / aus Nord-Ost AUSGANGSSITUATION Die Erstellung dieses Berichts ist Teilaufgabe des Portfoliomanagements (PFM). Dieser Bericht ist Grundlage für weitere Arbeitsprozesse bei der strategischen Planung. Gleichzeitig möchten die Portfoliomanager aber auch den Nutzern die Möglichkeit einräumen, sich einen Überblick über die selbst genutzte Liegenschaft zu verschaffen. BEGRIFFSBESTIMMUNG IN DIESEM BERICHT Entwickeln: Neu-, Aus oder Umbau eines Gebäudes oder Areals Investieren: umfassende Massnahmen zur Optimierung eines Gebäudes Betreiben, Halten: gebrauchstauglichen Zustand durch regelmässige Massnahmen erhalten Prüfen: Betriebsimmobilie auf Notwendigkeit und Nutzung überprüfen Ersetzen: Abbruch und Neubau Verkaufen: Abstossen Immobilien Aargau

3 OBJEKTBESCHREIBUNG ALLGEMEINE OBJEKTBESCHREIBUNG Das beinah quadratisch geschnittene Grundstück hat eine Grösse von ca. 1'423 m² und wird im Osten begrenzt vom Kunsthausweg und von der Pestalozzistrasse im Süden. Das 1914 erbaute Gebäude besteht aus einem EG, 3 OGs sowie DG und KG. Im Gebäude sind die Büros und Labors des Amtes für Verbraucherschutz untergebracht. Die Nutzfläche beträgt ca m². Im Jahr 1990 wurde ein Ausbau im Untergeschoss realisiert, der knapp 200 m² zusätzliche Fläche schaffte. Dieser angebaute Teil im UG wird als das AC- Laboratorium bezeichnet und schliesst sich an das UG des Laborgebäudes in südöstliche Richtung an. Begrenzt wird das Gebäude in nördlicher und östlicher Richtung von einem asphaltierten Hof, der ca. 24 Parkplätze bietet. Nach Süden und Westen schliessen sich Rasenflächen sowie Bepflanzung mit Sträuchern und Hecken an. Blick aus südöstlicher Richtung BAUBESCHREIBUNG - TECHNISCHE OBJEKTBE- SCHREIBUNG Das Gebäude hat einen rechteckigen Grundriss (ca. 14 m x 28 m) und für das Baujahr typische Elemente, wie z.b. den überdachten nach aussen reichenden Eingangsbereich. Des weiteren handelt es sich beim Untergeschoss um eine Art Hochparterre. Unterstützt wird dies von der leicht abfallenden Grundstücksoberflächenhöhe in Richtung Osten. Dies hat den Vorteil der teilweise natürlichen Belichtung des Untergeschosses. Im Gebäude wurde nachträglich (1978) ein Lift in das Treppenhaus integriert. Dieser führt vom UG bis zum 3. OG. Die Wärmeerzeugung erfolgt durch einen Kombibrenner Erdgas/Öl, der im Jahr 1998 eingebaut wurde. Parkplatz im Hofbereich / Nordseite Immobilien Aargau

4 MAKROLAGE 1 Telli-Hochhaus/ Einkaufszentrum Altstadt Aarau 3 Bahnhof Einkaufszentrum 5 Regierungsgebäude 6 Laborgebäude 7 Stadtzentrum Aarau 8 Autobahn A1 Richtung Zürich 8 9 Autobahn A1 Richtung Basel/Bern 9 Legende Die Verkehrsanbindung des Laborgebäudes entspricht der üblichen städtischen Anbindung. Zum Bahnhof Aarau sind es nur wenige Gehminuten. Mit dem PkW gelangt man über die Entfelder Strasse in kürzster Zeit zum Autobahnanschluss der A1 nach Zürich, Bern, Basel. Die Kantonshauptstadt Aarau mit ca. 15'670 Einwohnern bietet einerseits einen attraktiven Altstadtkern als auch für Wirtschaft und Gewerbe einige Gewerbegebiete. Das Laborgebäude liegt im südlichen Stadtzentrum von Aarau. Die Gewerbezonen befinden sich hauptsächlich am westlichen sowie nordöstlichen Stadtrand. Immobilien Aargau

5 MIKROLAGE Ausschnitt aus Parzellenplan Das Laborgebäude liegt in der Zone für öffentliche Bauten und wird von der Wohnzone (3 und mehr Geschosse) umgrenzt. In unmittelbarer Nähe schliessen sich erneut Zonen für öffentliche Bauten als auch in östlicher Richtung eine Freihaltezone, die Grünanlage Rathauspark, hinter dem Grossratsgebäude an. Gleichzeitig bietet der in direkter Nachbarschaft liegende Rathauspark einen willkommenen Ausgleich zum städtischen Trubel. Insgesamt kann die Lage des Laborgebäudes als äusserst attraktiv bewertet werden. Zum Bahnhof Aarau sind es nur wenige Gehminuten, ebenso in den historischen Altstadtkern, der vielerlei Einkaufsmöglichkeiten bietet. Immobilien Aargau

6 GRUNDRISS ERDGESCHOSS RAUMAUFTEILUNG Das Gebäude wurde als Labor geplant und auch errichtet. Der Grundriss zeigt eine recht effiziente Raumaufteilung. Aufgrund dieser vorgegebenen Raumaufteilung wäre auch eine Umnutzung denkbar und dies sowohl für Verwaltungsbelegung als auch für Überführung in privatwirtschaftliche Nutzungen. Für heutige Ansprüche an ein Laboratorium wäre eine andere / praktikablere Raumaufteilung wahrscheinlich. Immobilien Aargau

7 BAUBESCHRIEB Das Gebäude wurde in massiver Bauweise errichtet und verfügt über EG, 3 OGs sowie DG und KG. GEBÄUDEHÜLLE UND DACH Die Bausubstanz der Hülle ist in gutem Zustand und energetisch als nicht schlecht zu bezeichnen. Das Dach hingegen weist einen sehr schlechten energetischen Dämmwert auf und ist mit Gebäudetechnik (Lüftungsanlagen und Kältemaschinen) aus dem Jahre 1978 verbaut. FENSTER Die Fenster sind 2fach verglast, dicht und können energetisch als gut bezeichnet werden. Die Fenster wurden 1994 im Laborgebäude ersetzt, einzig im UG sind noch Fenster aus dem Jahre 1978 installiert. In den Jahren fand im 3. OG der Austausch der Fenster statt. Fenster mit Aussen-Beschattung im DG WÄRMEVERSORGUNG Die Wärmezufuhr erfolgt durch die kombinierte Erdgas- /Ölheizung. Brenner und Kessel wurden 1998 ersetzt und funktionieren einwandfrei, entsprechen jedoch nicht den aktuellsten Stand der Technik. TECHNISCHE ANLAGEN Die im Dachstuhl eingebauten Lüftungsanlagen aus dem Jahre 1978 sind hinsichtlich des Standes der Technik überholt. Gleiches gilt für einen Teil der Kältemaschinen, die zudem einen hohen Energiebedarf haben. Der Elektroverteilerschrank wurde 1978 installiert und entspricht nicht mehr dem aktuellsten Stand der Technik. Belüftungstechnik im DG WASSERLEITUNGEN Die Wasserleitungen sind in einem schlechten Zustand und weisen an verschiedenen Stellen Kalk- und Korrosionsstellen auf. In der Vergangenheit gab es bereits Notsituationen. Eine Sanierung wäre erforderlich, wobei sich diese als sehr aufwendig erweisen würde. Wasserleitungen im UG Immobilien Aargau

8 TECHNISCHE ERKENNTNISSE ENERGIEBEDARF Der gesetzliche Grenzwert für den thermischen Energiebedarf von Liegenschaften liegt gemäss Norm SIA 380/1 bei etwa 45 kwh/m² Energiebezugsfläche (EBF). Das Laborgebäude hat einen höheren thermischen Energiebedarf von 135 kwh/m² EBF. Der elektrische spezifische Wert liegt bei 80 kwh/m² EBF und somit etwas unter dem Durchschnitt bei Verwaltungsgebäuden. Dies liegt daran, dass die Nutzung als Laborgebäude nicht der üblichen Verwaltungsarbeit (Arbeit mit PC und anderen EDV- Geräten) entspricht. Die Gründe für den erhöhten thermischen Wert liegen zum einen in der Gebäudehülle, zum anderen in der älteren Technik bei der Gasfeuerung. GEBÄUDEHÜLLE UND DACH Die Bausubstanz der Gebäudehülle ist baujahrstypisch. Das Dach ist eher in einem maroden Zustand, was den energetischen Wert anbelangt. Ferner ist es mit Haustechnik überbelegt. Für Neugeräte besteht kein Platz. Bei Geräteersatz -infolge Defekt oder anderes- muss unabhängig vom Gerät das Dach abgedeckt werden! Anderweitig sind Reperaturen bzw. Neuinstallationen nicht möglich! Tragkonstruktion Grundbau Anbau 1911 x Fassade / Dach Grundbau x E S Anbau x Heizung Grundbau x E Anbau Elektro Grundbau x E E Anbau x Sanitär Grundbau x E E Anbau x x E S» Erstellung» Erneuerung» Sanierung» fortlaufende IH/IS x Bau AC-Laboratorium x LÜFTUNGSANLAGEN Die im Dach eingebauten Lüftungsanlagen stammen aus dem Jahre 1978 und sind demnach vom Stand der Technik überholt. KÄLTEMASCHINEN Teilweise stammen auch die installierten Kältemaschinen aus dem Jahre 1978 und werden mit R22 als Kältemittel betrieben. Ab dem ist zu berücksichtigen, dass das Nach-füllen dieses Kältemitteltyps bei jeglichen Anlagen verboten ist. Das Umrüsten der bestehenden Anlage auf ein akzeptables Kältemittel ist zu prüfen. Fraglich ist in diesem Zusammenhang jedoch auch der Energiebedarf der technisch überholten Kältemaschinen. ELEKTROVERTEILUNG Der Schaltschrank stammt aus dem Jahre Der Stand der Technik hat sich seither stark verändert. Die neuen Systeme sind auf den bestehenden Schienen nicht applizierbar. Laborarbeitsplatz Immobilien Aargau

9 ERNEUERBARE ENERGIEN Hierbei käme u.a. eine Solarinstallation in Frage. Eine Solarinstallation auf dem Dach ist quasi unmöglich, da das Dach keinerlei Raum für weitere Technik bietet. Da auch über das AC-Laboratorium keine Aussagen seitens des Bundes -betreffend Bereitstellung- vorliegen, ist auch hinsichtlich der Variante Erdbohrung für eine Wärmepumpe im Moment keine Entscheidung möglich. ERDBEBENSICHERHEIT Im Auftrag des Kantons wurde an Höltschi & Schurter, dipl. Ing. ETH/SIA AG eine Erdbebensicherheitsanalyse in Auftrag gegeben. Bei der Prüfung wurde mit der verformungsbasierten Analyse gearbeitet. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Erdbebensicherheit des Laborgebäudes gewährleistet ist und keine zusätzlichen Verstärkungsmaßnahmen getroffen werden müssen. rückwärtige Ansicht (süd-ost) des Gebäudes SCHADSTOFFANALYSE Gleichermassen beauftragte der Kanton eine Untersuchung der Gebäudesubstanz auf Schadstoffe. Die Untersuchung zeigt, dass asbesthaltige Stoffe in Bauteilen vorhanden sind. Hierzu ist festzuhalten, dass diese Bauteile in Bereichen des Gebäudes vorliegen, die zur allgemeinen Begehung nicht vorgesehen sind (nicht öffentlicher Bereich). Desweiteren ist die Gefährlichkeit der Stoffe insoweit begrenzt, als dass die Freisetzung und damit Gesundheitsgefährung hauptsächlich bei physischer Zerstörung eintritt. Das Dachgeschoss, in welchem asbesthaltige Leichtbauplatten vorhanden sind, ist für einen begrenzten Personenkreis zugänglich, die über den Zustand und entsprechendes Verhalten instruiert wurden. Bild Kältemaschine für Lüftungsanlagen DG Rückkühlwerk der Kältemaschine Immobilien Aargau

10 ZUSAMMENFASSUNG UND STRATEGISCHE EMPFEHLUNGEN STRATEGIE: VERKAUFEN / ERSETZEN Grundsätzlich entspricht das Laborgebäude nur noch hinsichtlich der Arbeitsplätze dem geforderten Standard. Die Immobilie an sich betrachtend, muss festgestellt werden, dass das Gebäude hinsichtlich der angedachten Nutzung an die technischen sowie baulichen Grenzen stösst. Seitens des Portfoliomanagements wird daher grundsätzlich zu einem Neubau geraten. Im Hinblick auf die technische Ausstattung, Gerätetechnik, Platzbedarf etc. ist die Konzeption eines Neubaus unumgänglich. Die Immobilie befindet sich auf einer Parzelle im Bereich für öffentliche Bauten. Bei der unmittelbaren Umgebung handelt es sich jedoch um Wohnzone. Seitens des Portfoliomanagements ist davon auszugehen, dass die Stadt Aarau einer Umzonung der betreffenden Parzelle begrüssen würde. Das bestehende Gebäude könnte aufgrund des gut nutzbaren Grundrisses durchaus zu Wohnzwecken dienend umgebaut werden. Hier wird zu klären sein, ob dies vor einem Verkauf geschehen sollte. Luftbild / Google Earth 2009 VERWORFENE STRATEGIE 1: BETREIBEN / HALTEN Der Gesamtzustand des Gebäudes erfordert ein Handeln, um den Betrieb bzw. die Arbeiten des Amtes für Verbraucherschutz zu ermöglichen und zu sichern. Bis zu einem Neubau wird die Strategie Halten mit notwendigen Sanierungsmaßnahmen empfohlen. Dauerhafter Betrieb und langfristiges Halten der Immobilie wird nicht empfohlen. VERWORFENE STRATEGIE 2: INVESTIEREN Der Zustand des Gebäudes sowie der Technik würde eine umfassende Sanierung erfordern. Aufgrund des zukünftigen Flächenbedarfs (Arbeitsplätze) wäre eine Sanierung wenig sinnvoll. Die notwendigen Flächen können nicht generiert werden. Kapelle - Arbeitsplatz Bild Sitzungszimmer 3.OG Immobilien Aargau

11 KONZEPTIDEE Hinsichtlich eines neuen Laborgebäudes ist geplant, ein Konzept gemeinsam mit den Nutzern sowie einem Fachplaner für Laborbauten zu erstellen. Terminlich wird dies erfolgen, sobald das Projekt Raumkonzept Zentralverwaltung abgeschlossen ist und die darin enthaltenen Parameter für den Standort bekannt sind. Das neue Laborgebäude ist dringend erforderlich, da sowohl den technischen Sicherheitsanforderungen als auch den baulichen Aspekten genüge getan werden muss. Bezüglich des bestehenden Gebäudes ist zu überlegen, in welcher Form ein Verkauf der Parzelle erfolgen kann. Dazu sind weitere Abklärungen zum einen mit dem Bund, hinsichtlich des AC- Laboratoriums, sowie mit der Stadt Aarau selbst, notwendig. Immobilien Aargau

12 KERNDATEN OBJEKT-NR./OBJEKT / Laborgebäude Anschrift Kunsthausweg 24, 5000 Aarau Beschreibung Laborgebäude Amt für Verbraucherschutz Status Eigentum Gebäudeversicherungswert 6'581' CHF / Index 436 (Züricher Index der Wohnbaukosten) Nutzerdepartement Dep. Gesundheit und Soziales Nutzer/Mieter Amt für Verbraucherschutz Teilportfolio Zentralverwaltung Grundstücksfläche 1' m 2 Zone Zone für öffentliche Bauten Baujahr 1911 Gebäudezustand gut Erneuerbare Energien keine Energiekennzahlen Wärmekennzahl 486 MJ/m² a (MJ pro Energiebezugsfläche im Jahr) Elektrokennzahl 288 MJ/m² a (MJ pro Energiebezugsfläche im Jahr) Wasserkennzahl 25'600 Liter (Liter pro Nutzer im Jahr) Erdbebensicherheit geprüft - sicher Schadstoffe geprüft nachweislich vorhanden Heizung kombiniert Erdgas- / Öl Anzahl Geschosse EG+ 1., 2., 3.OG (UG,DG) Nutzfläche 1' m 2 = 71.3 % Funktionsfläche m 2 = 12.2 % Verkehrsfläche m 2 = 16.5 % Energiebezugsfläche m 2 = 0.0 % Anzahl Arbeitsplätze 41 Anzahl Besprechungs-/Schulungsräume 2 Anzahl Parkplätze 24 Ø Miete/m 2 /Jahr (CHF ) Ø Nebenkosten/m 2 /Jahr (CHF 25.00) Miete pro Parkplatz/Jahr (CHF 1'200.00) BESICHTIGUNG GEBÄUDESTRATEGIE seit fanden mehrere Besichtigungen statt Verkaufen / Ersetzen Kanton Aargau Departement Finanzen und Ressourcen Immobilien Aargau Telli-Hochhaus 5004 Aarau Kontakt: Portfoliomanagement Telefon Telefax Immobilien Aargau