Stadtrat Bernhard Oedekoven

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1 Drucksachen-Nr. 304 / 2014 Einreicher: Stadtrat Bernhard Oedekoven Datum der Sitzung: beantwortet durch: Bürgermeister, Herrn Peter Kleine Anfrage zur DS 063/2014 Ordnung auf dem Wohnungsmarkt Der SWA hatte in seiner Sitzung am 7. April 2014 im Zusammenhang mit der DS 063/2014 über die Kosten eines zu erstellenden qualifizierten Mietspiegels diskutiert. Ich frage daher aus gegebenem Anlass: Frage 1: Wie ist der Stand der von Herrn Bürgermeister Kleine versprochenen Eruierung der Kosten eines qualifizierten Mietspiegels? Frage 2: Sollte noch nichts geschehen sein, warum, wo doch andere Kommunen Erfahrungswerte benennen könnten? Antwort: 1. Grundsätzliches Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Mietspiegel schaffen Markttransparenz. Sie werden hauptsächlich im Rahmen des gesetzlichen Mieterhöhungsverfahrens genutzt, in dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Darüber hinaus dienen Mietspiegel häufig als Orientierung bei Neuabschluss von Mietverträgen und werden im Rahmen der Prüfung von Mietpreisüberhöhungen genutzt. Arten von Mietspiegeln Grundsätzlich ist nach gesetzlicher Definition jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, ein Mietspiegel ( 558c BGB). Der Gesetzgeber unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel: Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach 558d BGB folgende Anforderungen erfüllen: Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und Anerkennung durch die Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter. Ein qualifizierter Mietspiegel muss im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Für Mietspiegel, die o.g. Anforderungen nicht erfüllen, hat sich der Begriff einfacher Mietspiegel herausgebildet.

2 2 Wer kann Mietspiegel erstellen die Gemeinde, Interessenvertreter der Vermieter und Mieter gemeinsam (Dabei genügt es, wenn ein Interessenverband den Mietspiegel erstellt und der andere Interessenverband diesen anerkennt.) oder beauftragte Dritte (Mietspiegel ist von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anzuerkennen.) In der Praxis werden Mietspiegel häufig von der Gemeinde erarbeitet und die Interessenverbände werden über einen Arbeitskreis Mietspiegel an dem Erstellungsprozess beteiligt. Dies hat den Vorteil, dass die Beteiligung der Interessenvertreter das Vertrauen in die ausgewiesenen Mieten erhöht. Auch wenn die Anerkennung des Mietspiegels nicht erforderlich ist, hat sie sich in der Praxis bewährt und sollte auf Grund der erhöhten Akzeptanz angestrebt werden. Es hat sich bewährt, die Interessenvertreter von Beginn an in den des Erstellungsprozess einzubeziehen. Vergleich einfacher / qualifizierter Mietspiegel: einfacher Mietspiegel qualifizierter Mietspiegel zugrunde zu legender Mietbegriff zu berücksichtigende mietpreisbindende Faktoren bei der Erstellung des Mietspiegels benötigte Daten Aktualität der zugrunde gelegten Daten Datenauswertung im Mietspiegel enthaltene Informationen Dokumentation des Erstellungsprozesses Veröffentlichung des Mietspiegels Es sollte die Nettokaltmiete als einheitlicher Mietbegriff zugrunde gelegt werden. - Art der Wohnung, - Größe der Wohnung, - Ausstattung der Wohnung, - Beschaffenheit der Wohnung, - Lage der Wohnung Es bestehen keine gesetzlichen Vorgaben. Der Rückgriff auf vorhandene tativ sein. Die Daten müssen repräsen- Datenbestände ist möglich, ebenso Der hierfür notwendige die Erhebung von Mieten oder die Stichprobenumfang ist sicherzustellen. Kombination beider Wege. Die Daten sollten so aktuell wie möglich sein. Zwischen der Erhebung der Daten und der Veröffentlichung des Mietspiegels sollte ein möglichst kurzer Zeitraum liegen. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Auswertungsmethode vor. Die Daten müssen nach wissenschaftlich anerkannten Methoden ausgewertet werden. Anerkannt sind die Tabellen- und Regressionsmethode. In einem Textteil müssen die zur Anwendung und zum Verständnis des Mietspiegels erforderlichen Informationen enthalten sein. In einem Zahlenteil sollte das Mietniveau als Spanne ausgewiesen werden. Die Dokumentation des Erstellungsprozesses ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen. Die Erstellung des Mietspiegels muss im Einzelnen dokumentiert werden. Dabei sind insbesondere die angewandten Methoden ausführlich und verständlich darzustellen. Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. Eine bestimmte Art ist nicht vorgeschrieben.

3 3 Aktualisierung des Mietspiegels Im Abstand von zwei Jahren sollen einfache Mietspiegel an die Marktentwicklung angepasst werden. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Spätestens im Abstand von zwei Jahren muss eine Anpassung an die Marktentwicklung erfolgen. Die Anpassung muss mittels einer Stichprobe oder mittels der Entwicklung des vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland erfolgen. Nach vier Jahren ist eine Neuerstellung erforderlich. Maßgeblich ist der festgelegte Geltungsbeginn bzw. die Veröffentlichung. (Quelle: Bundesministerium für Bau, Verkehr und Wohnungswesen: Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln) 2. Rahmenkonzept zur Erstellung eines Mietspiegels in der Stadt Weimar Ausgangsbasis Für die Stadt Weimar liegt ein sog. einfacher Mietspiegel mit Wirkung vom vor. Dieser wurde gemäß 558c Abs.1 BGB als Übersicht über die örtliche Vergleichsmiete für nicht gebundenen Wohnraum und gedacht als Orientierungsrahmen erarbeitet. Mietpreise wurden nicht festgelegt. Der Erstellungsprozess wurde begleitet durch einen Arbeitskreis Mietspiegel. Im Arbeitskreis wirkten mit: Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Weimar e.g. Weimarer Wohnstätte GmbH Handwerksbau AG Thüringen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereinigung e.v. Mieterverein Weimar e.v. Quartiersmanagement Weimar-West Christiani-Immobilien Gutachterbüro Dr. Vettermann Immobilienbüro Dietz Stadtverwaltung Weimar Für die Erarbeitung eines neuen Mietspiegels bietet es sich an, auf der Erfahrung der Arbeit mit o. g. Beteiligten aufzubauen. In jedem Fall ist es vor dem Hintergrund einer breiten Akzeptanz des Mietspiegels sinnvoll, von Beginn an die Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter und auch große kommunale Wohnungsunternehmen in den Erstellungsprozess einzubeziehen. In Weimar sind dies: Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereinigung e.v., Mieterverein Weimar e.v., Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Weimar e.g., Weimarer Wohnstätte GmbH.

4 4 Darüber hinaus sollten mit ihren spezifischen Erfahrungen und Ortskenntnissen beteiligt werden: Quartiersmanagement Weimar-West und Quartiersmanagement Weimar-Schöndorf sowie an der Mitwirkung Interessierte wie Vertreter der Immobilienwirtschaft bzw. ortsansässige Immobilienbüros und -gutachter sowie weitere Wohnungsunternehmen. Aus den Erfahrungen aus der Erstellung des Mietspiegels 2009 sollte bei der Einrichtung eines Arbeitskreises auf eine paritätische Besetzung von Vermieter- und Mieterseite geachtet werden. Ablaufplanung In Anlehnung an die Empfehlungen für die Erstellung von Mietspiegeln des Bundesministeriums für Bau, Verkehr und Wohnungswesen wird für die Erstellung eines Weimarer Mietspiegels folgende Vorgehensweise vorgeschlagen, die sowohl für einen einfachen, wie auch für einen qualifizierten Mietspiegel gilt: 1. Vorbereitungsphase Festlegung der Rahmenbedingungen und Zuständigkeiten: Einrichtung eines Arbeitskreises, Festlegung der Mitwirkenden, Entscheidung über die Art des Mietspiegels (einfach / qualifiziert), Entscheidung darüber, ob Mietspiegel selbst oder durch einen außenstehenden Dritten erstellt werden soll, Festlegung des Zeitplanes, ggf. Festlegung des Stichtages der Datenerhebung und Ausschreibung der Datenerhebung (wenn keine Datenbasis vorhanden ist), Klärung datenschutzrechtlicher Fragen 2. Erstellungsphase Datenerhebung und auswertung: Aufbereitung mietspiegelrelevanter Daten (Wohnungsbestand etc.), Beteiligung der Interessenvertreter von Vermietern und Mietern bei der Zusammenstellung vorhandener Daten, Erarbeitung und Festlegung des Inhalts der Datenerhebung / des Fragebogens in Abstimmung mit den Beteiligten, Stichprobenziehung, Datenerhebung / Befragung, Zusammenstellung der Daten, Plausibilitätsprüfung, Bereinigung der Stichprobe, Auswertung der Daten, Abstimmung mit den Interessenvertretern, ggf. Stadtratsbeschluss 3. Veröffentlichungsphase: Veröffentlichung des Mietspiegels im Rathauskurier, auf der Webseite der Stadt Weimar, ggf. Druck einer Broschüre, Dokumentation des Erstellungsprozesses

5 5 Möglichkeiten zur Erstellung eines Mietspiegels In der Praxis werden Mietspiegel häufig federführend durch die Gemeinde erarbeitet. Die Interessenverbände der Vermieter und Mieter werden über einen Arbeitskreis Mietspiegel an dem Erstellungsprozess beteiligt. Teilweise werden Dritte mit der Erfüllung von Teilaufgaben im Rahmen der Datenerhebung und auswertung, Dokumentation oder Leitung des Arbeitskreises beauftragt. Nicht selten werden für die Erarbeitung von qualifizierten Mietspiegeln Dritte beauftragt, da für den erforderlichen zeitlichen und personellen Aufwand keine ausreichenden Ressourcen in der Kommune zur Verfügung stehen. Ausgewiesene Institute für die Erstellung von Mietspiegeln sind z.b.: Analyse & Konzepte, Hamburg EMA Institut für empirische Marktanalysen, Regensburg FIFAS Freiburger Institut für angewandte Sozialwissenschaft e.v., Freiburg F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg GEWOS GmbH, Hamburg IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Berlin IWU Institut Wohnen und Umwelt GmbH, Darmstadt Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit, dass Interessenvertreter der Vermieter und Mieter gemeinsam einen Mietspiegel erstellen und diesen anerkennen. Aufwand und Kosten Zu den Kosten eines Mietspiegels können keine allgemein gültigen Aussagen getroffen werden. Diese sind abhängig von der Gemeindegröße und insbesondere von der Art des Mietspiegels. Für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels sind gemäß 558d BGB wissenschaftliche Grundsätze (d.h. die Anwendung wissenschaftlicher Erhebungs- und Auswertungsmethoden) zugrunde zu legen, eine nachweisliche ausführliche Prozessdokumentation ist zwingend vorgeschrieben. Darüber hinaus sind i. d. R. eigenständige Primärdatenerhebungen auf der Basis von Zufallsstichproben (empirisch-repräsentativ) durchzuführen, um die Repräsentativität der Erhebung zu sichern. Zusätzlich sind Aufwand und Kosten auch davon abhängig, davon ob die Befragung telefonisch, schriftlich oder persönlich durchgeführt wird. Beispiel Jena (ca Einwohner): Der qualifizierte Mietspiegel wurde extern durch F+B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg erstellt und 2013 veröffentlicht. Kosten: Beispiel Dessau-Roßlau (ca Einwohner): Der qualifizierte Mietspiegel wurde extern ebenfalls durch F+B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg erstellt und im Januar 2014 veröffentlicht. Kosten: Beispiel Gera (ca Einwohner): Der einfache Mietspiegel wurde von Mitarbeitern der Stadtverwaltung (AG im Fachdienst Soziales unter Einbindung der Abt. Statistik) erarbeitet und 2012 veröffentlicht. Begleitet wurde der Prozess durch einen paritätisch besetzten AK Mietspiegel. Es wurde eine Da-

6 6 tenerhebung mittels Fragebogen an Vermieter durchgeführt. Nach Aussage der zuständigen Mitarbeiterin der Stadtverwaltung wurde aus Kostengründen auf einen qualifizierten Mietspiegel verzichtet. Zeitaufwand: ca. 9 Monate Zu beachten ist, dass mit der Erstellung und Veröffentlichung eines Weimarer qualifizierten Mietspiegels folgende Verpflichtungen nach 558d BGB eingegangen werden, die mit Folgekosten bzw. zukünftiger Bereitstellung personeller Ressourcen verbunden sind: - Nach 2 Jahren muss Anpassung an Wohnungsmarktentwicklung erfolgen, - nach vier Jahren ist ein neuer qualifizierter Mietspiegel zu erstellen. Empfehlung: Mit Blick auf die Kosten, die mit der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels sowie mit der Fortschreibung eines solchen verbunden sind, kann in der aktuellen finanziellen Situation der Stadt Weimar ein solches Vorhaben nicht finanziert werden. Die vorhandenen städtischen Mittel sind vordringlich zur Wahrnehmung der Pflichtaufgaben (einschließlich der vertraglich und langfristig eingegangenen Verpflichtungen) zu verwenden. Zusätzliche freiwillige Leistungen sind nicht möglich.