Die Sichtweise des BGH zur Abrechnung WELCHE FEHLER SOLLTEN VERWALTUNGSPROFIS VERMEIDEN?

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1 Die Sichtweise des BGH zur Abrechnung WELCHE FEHLER SOLLTEN VERWALTUNGSPROFIS VERMEIDEN?

2 Vorab das Gesetz: 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Über... die Abrechnung... des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

3 Fragen... Wer hat die Abrechnung aufzustellen? Verwalter? Welcher? Gemeinschaft der Wohnungseigentümer? Wann ist die Abrechnung aufzustellen? Fälligkeit? Welche Inhalte hat die Abrechnung? Bestandteile? Gesamt- und Einzelabrechnung?

4 Fragen Wie müssen die Inhalte dargestellt werden? Einnahmen- Ausgabendarstellung? Bilanz? Umlageschlüssel? Welche? Was gilt bei Fehlern? Nichtigkeit? Anfechtbarkeit? Teilweise Anfechtbarkeit?

5 Wie Rechtsprechung arbeitet

6 Grundlagen

7 Lektion I Wann schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeld? Wie heißt die Abrechnung über den Wirtschaftsplan?

8 BGH, Beschluss v , V ZB 10/87 Mit guten Gründen sieht das WEG davon ab, jede einzelne Verwaltungsschuld von Rechts wegen sogleich auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen; statt dessen bietet es mit den Vorschriften über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung( 28 WEG) ein anpassungsfähigeres Instrumentarium von Vorschuss-und Nachforderungen sowie sonstigen Maßnahmen an. Erst durch den Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen begründet.

9 Lektion II Was soll eine Abrechnung? Wie ist das Verhältnis von Wirtschaftsplan und Abrechnung? Was passiert, wenn der Verwalter einen falschen Umlageschlüssel anwendet?

10 BGH, Urteil v , IX ZR 98/93 Die Jahresabrechnung dient insbesondere der Feststellung, welche Lasten und Kosten tatsächlich angefallen sind, ob die Lasten und Kosten durch die beschlossenen und die tatsächlich eingegangenen Vorschüsse gedeckt sind oder ob sich insoweit Differenzenergeben, wie sich ein Unterschied zwischen tatsächlichen Ausgaben und Sollvorschüssen auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteiltund welcher Saldosich zugunsten oder zu Lasten des einzelnen Wohnungseigentümers unter Einrechnung der von ihm geleisteten und der noch fehlenden Vorschusszahlungen ergibt.

11 BGH, Urteil v , IX ZR 98/93 Die Nachforderungenin Höhe der sogenannten Abrechnungsspitze -d.h. des anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten Betrages, um den die mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-) Vorschüsse hinter den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten zurückbleiben -werden durch den Beschluss über die Jahresabrechnung erstmalig (originär) begründet. Demgegenüber kommt diesem Beschluss in Bezug auf die rückständigen Vorschussforderungen grundsätzlich nur eine den Beschluss über den Wirtschaftsplan bestätigendeoder eine rechtsverstärkendewirkung zu.

12 BGH, Urteil v , IX ZR 98/93 Ob einem Beschluss über die Jahresabrechnung gegenüber einem Beschluss über den Wirtschaftsplan überhaupt eine novierende Wirkung beigemessen werden und unter welchen Voraussetzungen dies gegebenenfalls geschehen kann, bedarf im Streitfall keiner Entscheidung. Hier sind für einen schuldumschaffenden Willen der Mehrheit, die den Beschluss über den Jahresabschluss trägt, Anhaltspunkte weder festgestellt noch vorgetragen.

13 BGH, Urteil v , IX ZR 98/93 Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt. Das trifft auf den Beschluss über einen Wirtschaftsplan, der die Vorschüsse auf die Lasten und Kosten des Wohnungseigentums nach einem anderen Maßstab als dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt, nicht zu. Die Regelung des 16 Abs. 2 WEG ist abdingbar. Ein Beschluss, der -ohne dass dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist -eine von 16 Abs. 2 WEG abweichende Kosten-und Lastenverteilung vornimmt, ist allenfalls anfechtbar.

14 Lektion III Wer ist Adressat der Abrechnung? Was gilt, wenn im Wirtschaftsplan oder in der Abrechnung der falsche Eigentümer steht bzw. im Laufe des Wirtschaftsjahrs das Eigentum wechselt?

15 BGH, Beschluss v , V ZB 16/95 Der Beschluss nach 28 Abs. 5 WEG kann Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer begründen. Dies gilt auch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer nur hinsichtlich eines Teils seiner Einheiten ausscheidet, im übrigen aber an der Beschlussfassung teilnimmt. Denn die aus dem Wohnungseigentum sich ergebenden Rechte und Pflichten nach 16 Abs. 2 WEG sind nicht personenbezogen, sondern an die jeweilige Einheit geknüpft.

16 Lektion IV Welche Ausgaben muss der Verwalter aufführen?

17 BGH, Urteil v , III ZR 248/95 In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweiseaus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.

18 Lektion V Manchmal plaudert der BGH.

19 BGH, Beschluss v , V ZB 17/99 In der Jahresabrechnung werden die im Geschäftsjahr tatsächlich erzielten Gesamteinnahmen und die geleisteten Gesamtausgaben gegenübergestellt und in der Einzelabrechnung nach dem geltenden Schlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt. Von dieser Abrechnung im Sinne einer betriebswirtschaftlichen Kassenrechnung zu trennenist ihre Genehmigung durch Beschluss. Ob und inwieweit hierdurch Zahlungspflichten begründet werden, bestimmt sich nach dem darin zum Ausdruck gebrachten rechtsgeschäftlichen Willen der sie beschließenden Mehrheit.

20 BGH, Beschluss v , V ZB 17/99 Dies [keine Novation] gilt in gleicher Weise für die hier maßgebliche Frage der Begründung einer Haftung des Erwerbers bzw. Erstehers für die Beitragsrückstände seines Rechtsvorgängers. Aber selbst wenn ein Eigentümerwechsel bei Beschlussfassung bekannt war, muss davon ausgegangen werden, dass die nicht zu einer gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer einen rechtswidrigen Beschluss nicht haben fassen wollen.

21 BGH, Beschluss v , V ZB 17/99 Ob etwas anderes dann zu gelten hätte, wenn die Wohnungseigentümer eine Schuld des Erwerbers ausdrücklich entgegen der Rechtsordnung hätten begründen wollen oder ob ein derartiger Beschluss mit der Überlegung, dass eine solche Haftung grundsätzlich nur zum Inhalt einer Vereinbarung gemacht werden kann, als nichtig anzusehen wäre, bedarf hier ebenso wenig der Entscheidung wie die Frage, wann der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung, soweit es nicht um die Abrechnungsspitze geht, bestätigende und wann er verstärkende Wirkung hat.

22 Lektion VI Die Abrechnung ist keine Bilanz! Die Abrechnung muss verständlich sein! Darstellung der Instandhaltungsrückstellung!

23 BGH, Urteil v , V ZR 44/09 Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gem. 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagenenthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.

24 BGH, Urteil v , V ZR 44/09 Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen. Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

25 BGH, Urteil v , V ZR 44/09 Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die

26 Lektion VII Umlage nach Umlageschlüsseln! Wie ist mit Ersatzansprüchen umzugehen?

27 BGH, Urteilv , V ZR 156/10 In den Einzelabrechnungen sind die Kostenpositionen auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Maßgeblich hierfür ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG, aus 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist. Es erscheint nicht sachgerecht, das Verfahren über die Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung mit dem Streit über das Bestehen materiell-rechtlicher Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer zu betrachten.

28 Lektion VIII Die Abrechnung ist zwingend!

29 BGH, Urteil v , V ZR 245/09 Die Vorschriften über die Verteilung der Kosten auf der Grundlage von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen und Rechnungslegungen des Verwalters sind nicht abdingbar. Die Eigentümerversammlung ist nicht befugt, eine von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen unabhängige Kostenverteilung für viele Jahre durch Sonderumlage (nach den Abrechnungen eines Dritten) zu beschließen. Einem solchen Beschluss kommt auch ohne Anfechtung keine rechtliche Wirkung zu.

30 Lektion IX Gesamtabrechnung: Einnahmen- Ausgaben-Prinzip! Umsetzung der HeizkostenVO.

31 BGH, Urteil v , V ZR 251/10 In der Gesamtabrechnung ist ausnahmslos am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten. Den Vorgaben der HeizkostenVO ist Genüge getan, wenn in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden.

32 Lektion X Umgang mit fälligen Beitragsrückständen I. Was ist ein Abrechnungsfehler?

33 BGH, Urteil v , V ZR 147/11 Richtig ist, dass Beitragsrückständekein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung sind. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Vorjahre begründet worden sind.

34 BGH, Urteil v , V ZR 147/11 Nichts anderes gilt, wenn es sich bei den Rückständen um Beiträge aus dem Jahr 2006 handeln sollte, die nach dem Eigentumserwerb der Beklagten fällig geworden und daher von ihnen zu tragen sind. Solche Rückstände hätten ihre Grundlage entweder in dem Wirtschaftsplan2006 (Vorschüsse) oder in der Jahresabrechnung 2006 (Abrechnungsspitze). Eine erneute Beschlussfassung über sie im Rahmen der Jahresabrechnung 2007 bedeutete die Neubegründung einer bestehenden Schuld. Hierzu fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz.

35 Lektion XI Wie ist bei Untergemeinschaften abzurechnen?

36 BGH, Urteil v , V ZR 231/11 Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, sondern für jede Untergemeinschaft soweit rechtlich zulässig selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Annahme einer Gesamtnichtigkeit des Genehmigungsbeschlusses steht der Grundsatz entgegen, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen in einer Jahresabrechnung deren Wirksamkeit im Übrigen grundsätzlich nicht berührt.

37 Lektion XII Wer schuldet die Abrechnung? Was gilt bei Überschüssen? Wie ist das Verhältnis von Wirtschaftsplan und Abrechnung II? Umgang mit fälligen Beitragsrückständen II.

38 BGH, Urteil v , V ZR 171/11 Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern gegen den Verwalter. Dieser erfüllt mit der Erstellung der Abrechnung eine ihm durch das Gesetz auferlegte eigene Verpflichtung, er wird dabei also nicht als Vertreter der Gemeinschaft tätig.

39 BGH, Urteil v , V ZR 171/11 16 Abs. 1 WEG räumt dem einzelnen Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren Anspruch auf Auskehr des ihm gebührenden Anteils an Nutzungen ein. Diese dürfen vielmehr zur Deckung der Lasten und Kosten verwendet werden. Erst wenn die Jahresabrechnung, in die solche Erträge einzustellen sind, einen Überschuss ergibt und die Wohnungseigentümer beschließen, diesen Überschuss anteilig an die Wohnungseigentümer auszukehren, entsteht für den einzelnen Eigentümer ein Zahlungsanspruch.

40 BGH, Urteil v , V ZR 171/11 Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt. Zahlungsverpflichtungen, die durch früherebeschlüsse entstanden sind, bleiben hierdurch unberührt. Dies gilt insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen Vorschüsse und unabhängig davon, ob zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

41 BGH, Urteil v , V ZR 171/11 Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einer Verdoppelung des Rechtsgrunds für rückständige Vorschüsse in dem Sinne, dass sie sowohl auf Grund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan als auch auf Grund des Beschlusses über die Jahresabrechnung geschuldet wären.

42 BGH, Urteil v , V ZR 171/11 Bei den Zahlungen auf einen Einzelwirtschaftsplan handelt es sich nicht um Abschlagszahlungen. Der Vorschussanspruch bleibt auch nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung und selbst dann unverändert bestehen, wenn es zu einer Abrechnung überhaupt nicht kommt. Die Jahresabrechnung dient nur der Anpassungder laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten. Anhand der Rechnungslegung des Verwalters über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben wird der bestehende Beitragsanspruch der Gemeinschaft überprüft und in Form eines Nachzahlungsanspruchs der Gemeinschaft oder Erstattungsanspruchs des Wohnungseigentümers sowie durch Neufestsetzung der Vorschüsse korrigiert.

43 Lektion XIII Umgang mit fälligen Beitragsrückständen III.

44 BGH, Urteil v , V ZR 162/11 Jahresabrechnungen sind insoweit nichtig, als sie Rückstände frühererjahre einbeziehen und neu begründen. Die Nichtigkeitsfolge tritt allerdings nur für den davon betroffenen Teil der Gesamt-bzw. Einzelabrechnung ein.

45 Lektion XIV Reine Einnahmen-und Ausgabenrechnung. Buchhaltungskonten. Aufschlüsselung der Gesamtabrechnung. Umgang mit Guthaben. Vermögensstatus?

46 BGH, Urteil v , V ZR 271/12 Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnungzu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren im Gegensatz zu offenen Forderungen in der Gesamtabrechnung eine Einnahmedar. Da in der Einzelabrechnung des säumigen Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben entsteht, kann sowohl die Einzel-als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskontenist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern.

47 BGH, Urteil v , V ZR 271/12 In der Gesamtabrechnung ist eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen, aus der die Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren, nicht zwingend erforderlich.

48 BGH, Urteil v , V ZR 271/12 Selbst wenn der Betrag von ,14 Euro teilweise nicht zur laufenden Deckung der Kosten benötigt werden sollte, begründet die Gesamtabrechnung keinen Anspruch auf Auskehrung des Guthabens. Das Guthaben kann wie sonstige Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft der Instandhaltungsrücklage zugeführt, zur Deckung der laufenden Kosten verwendet oder an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden. Insoweit hat LG angenommen, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen zugleich die Entscheidung beinhaltet, dass das Guthaben jedenfalls vorerst nicht ausgekehrt, sondern auf den Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleiben soll.

49 BGH, Urteil v , V ZR 271/12 Ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses.

50 Typische Fehler

51 Lektion I Die Abrechnung muss vollständig sein.

52 Fehlende Teile/zu viel Teile Die Abrechnung muss vollständig sein, darf aber auch keine Teile haben, die nicht zu ihr gehören.

53 Fehlende Teile/zu viel Teile Mein Vorschlag: Kopf (wer, was, wann) Gesamtabrechnung Sämtliche Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres, auch für Warmwasser und Heizung Nichts allein auf dem Konto darstellen Aufgliederung/Globalpositionen Keine Bilanz Keine Abgrenzungen Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung (Soll- und Ist) Darstellung der Konten

54 Fehlende Teile/zu viel Teile Mein Vorschlag: Einzelabrechnung leitet sich überwiegend aus Gesamtabrechnung ab Berechnung der Abrechnungsspitze Darstellung der Steuern Nicht: Ersatzansprüche, Schadenersatzansprüche usw.

55 Fehlende Teile/zu viel Teile Nicht: Buchhalterische Angaben Vermögensstatus Nennung früherer Rückstände mit dem Zweck, diese zu begründen Wirtschaftsplanung

56 Lektion II Die Abrechnung muss den richtigen Hausgeldschulder im Auge haben.

57 Falscher Hausgeldschuldner Probleme bei unterjährigem Eigentümerwechsel vermeiden Probleme bei werdendem Wohnungseigentümer vermeiden Probleme bei Miteigentum vermeiden

58 Lektion III Keine Posten vergessen!

59 Unvollständige Abrechnung Fehlende Ausgaben unberechtigte Ausgaben Entnahmen des Verwalters Fehlende Einnahmen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf frühere Jahre Zinsen Versicherungsprämien Zahlungen Dritter, zum Beispiel Schadenersatz

60 Lektion IV Umlage aufgrund der geltenden Umlageschlüssel!

61 Umlageschlüssel Anwendung der geltenden Umlageschlüssel Vereinbarung Beschluss Gesetz allgemeine Überlegungen Transparenz bei Zweifeln (vor allem bei unklaren Vereinbarungen) und bitte um Weisung Guthaben (Überschüsse, Mieten, Geld aus Vorjahren für Brennstoff) Beachtung der Rechtsprechung

62 Lektion V Einzelabrechung: Grundsätzlich nur Abrechnungsspitze!

63 Aufgeplusterte Einzelabrechnung Grundsatz: Einzelabrechnung = Berechnung der Abrechnungsspitze Ausnahme: es fehlt Wirtschaftsplan oder der ist entfallen Nie: gesetzliche Ansprüche Schadenersatzansprüche Aufwendungsersatzansprüche Bereicherungsansprüche Ansprüche aus 21 Abs. 7 WEG

64 Lektion VI Die Untergemeinschaft

65 Untergemeinschaften Grundsatz: Keine Besonderheit baulicher Untergemeinschaften Vereinbarung für Umlageschlüssel (Abrechnungskreise) Stimmrecht Unterversammlung Hausbezogene Abrechnungen (machen Abrechnung für alle nicht entbehrlich)

66 Lektion VII Die Heizkosten und Kosten für Warmwasser

67 Heizkosten Gesamtabrechnung Sämtliche Kosten für Brennstoffe Einzelabrechnung Vollständige Umlage Verbrauch geltender Umlageschlüssel

68 Ende Danke für Ihre Aufmerksamkeit!