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Emma Arnold
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1 Herzlich Willkommen. Neue WEG-Abrechnungspraxis nach BGH-Urteil Was kann eine Immobiliensoftware leisten? 11. Mitteldeutsches Verwalterforum, 3. März 2011 Oliver Schaal, AWImmoware GmbH

2 Inhalt Fachliche Darstellung und Konsequenz zum BGH-Urteil vom , V ZR 44/09 Umsetzung des BGH-Urteils in der Immobilienverwaltungssoftware immoware24go

3 Gesetzliche Grundlagen (Auszug) 21 WEG Abs. 5 Nr. 4 Instandhaltungsrückstellung zur Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung, 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. Quelle:

Wirtschaftsplan, Rechnungslegung Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, 2.

4 Verwalterpraxis vor BGH-Urteil Wirtschaftsplan Einzelwirtschaftsplan 1. Bewirtschaftungskosten 1. Bewirtschaftungskosten 2. Verwaltungskosten 2. Verwaltungskosten 3. Instandhaltungsrücklage 3. Instandhaltungsrücklage Einnahmen und Ausgaben Anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer = Hausgeldzahlung Die Rücklagen wurden oft zugeführt, auch wenn nicht alle Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind.

Instandhaltungsrücklage Einnahmen und Ausgaben Anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer =

5 Sachverhalt und Streitfall vor BGH-Urteil Die Wohnungseigentümer haben darüber gestritten, ob die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresendabrechnung zutreffend ist. In der Jahresendabrechnung wurde die Instandhaltungsrücklage als sonstige Kosten Zuführung Rücklage Haus und der jeweilige Anteil der Wohnungseigentümer ausgewiesen. Gleichermaßen erfolgte der Zugang zur Rücklage Haus in gleicher Höhe. Hierbei entsprach der Gesamtbeitrag zur Zuführung zur Instandhaltung nicht den ins Soll gestellten Beiträgen der Wohnungseigentümer.

In der Jahresendabrechnung wurde die Instandhaltungsrücklage als sonstige Kosten Zuführung Rücklage Haus und der jeweilige Anteil der

6 Sachverhalt und Streitfall vor BGH-Urteil Die Zuführung der Instandhaltungsrücklage erfolgte in der Regel als Sollbetrag in die Jahresendabrechnung. Logische Konsequenz: Damit wurden nicht die tatsächlichen geleisteten Zahlungen der Wohnungseigentümer berücksichtigt.

7 Sachverhalt und Streitfall vor BGH-Urteil Nicht alle Eigentümer hatten ihren Beitrag zur Instandhaltungsrücklage geleistet und folglich stand die Rücklage nicht im vollen Umfang zur Verfügung. Die Kläger waren der Auffassung, dass in der Abrechnung für die Instandhaltungsrücklage nur die tatsächlich geleisteten Zahlbeiträge der Eigentümer zu berücksichtigen sind.

8 Das BGH-Urteil vom , V ZR 44/09, veröffentlicht am (Auszug) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in der Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen darzustellen. Quelle:

Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen.

9 Konsequenz aus dem BGH-Urteil Die Instandhaltungsrücklage muss gesondert abgerechnet werden. Die Zahlungen der Eigentümer sind in der Abrechnung nach SOLL und IST zu unterscheiden.

10 Die Umsetzung des BGH-Urteils Was kann eine Immobiliensoftware leisten? Let's go Online mit

11 - Transparente Darstellung, Planung und Abrechnung der Rücklage Module im Objektmenü Rücklagenposition = definieren (Bankkonten) Plan Rücklage = detailliert planen Rücklagen = buchen (Zuführung, Entnahme, Zinsen) Abrechnung Rücklage = abrechnen (Gegenüberstellung der Soll- und Ist-Zahlungen je Eigentümer)

detailliert planen Rücklagen = buchen (Zuführung, Entnahme, Zinsen)

12 - Umsetzung BGH-Urteil Wirtschaftsplan Einzelwirtschaftsplan Plan Zuführung Rücklage auf evtl. Mieter umlegbare Bewirtschaftungskosten als Plan gesamt auf evtl. Mieter nicht umlegb. Kosten (inkl.verwaltungskosten) für die WE-Gemeinschaft Zuführung Instandhaltungsrücklage als Einzelplan Einnahmen aus gemeinschaftlicher Verwaltung für jeden Eigentümer und Entnahme Rücklage Einnahmen und Ausgaben Anteilige Verpflichtung Ergebnis der Eigentümer = monatliche = Hausgeldzahlung Rücklagenzuführung + Hausgeld und Rücklage werden getrennt betrachtet. Somit lassen sich die tatsächlichen gezahlten Beiträge der Rücklage zuführen und Zahlungsrückstände werden eindeutig erkennbar.

verwaltungskosten) für die WE-Gemeinschaft Zuführung Instandhaltungsrücklage als Einzelplan Einnahmen aus gemeinschaftlicher Verwaltung für jeden Eigentümer und

13 Einzelwirtschaftsplan Debitor

14 Einzelwirtschaftsplan Dokument Debitor

15 Einzelwirtschaftsplan Kosten und Entnahmen Rücklagen

16 Einzelplan Rücklagenzuführung Debitor

17 Einzelplan Rücklagenzuführung Dokument

18 Einzelabrechnung Hausgeld

19 Hausgeldabrechnung Dokument Eigentümer

20 Abrechnung Rücklagen

21 Einzelabrechnung Rücklagen

22 Einzelabrechnung Rücklagen Dokument

23 Was kann eine Immobiliensoftware leisten? Die Realisierung der Abrechnung nach neuen gesetzlichen Anforderungen entsprechend Wohnungseigentumsgesetz. Die Berücksichtigung einer logischen Reihenfolge einzelner und neuer verwaltungstechnischer Abläufe in der Verwaltung und Immobiliensoftware (Workflow-Prozesse).

24 Was kann immoware24go leisten? Transparente Darstellung, Planung und Abrechnung der Rücklage und Bereitstellung aller notwendigen Dokumente für die Eigentümerversammlung: 1. Wirtschaftsplan 2011 = mit neuem monatlichen Hausgeld 2. Einzelplan Rücklagen 2011 = mit neuer monatlichen Rücklagenzuführung 3. Einzelabrechnung Hausgeld 2010 = Guthaben/Nachzahlung für Vorjahr 4. Einzelabrechnung Rücklage 2010 = Ausweis Zahlungsrückstand und Zahlungen übriger Eigentümer 5. Zahlungsübersicht eigenes Hausgeld und Rücklagenzuführung Abrechnung der Bankkonten der WEG 2010 mit Anfangs- und Endsaldo, für das WEG-Konto und für jedes Rücklagenkonto. Das sollte auch jede andere Immobilienverwaltungssoftware können!

25 Was immoware24go noch kann. Mietverwaltung und WEG-Verwaltung Doppelte Buchführung, Einnahmen- und Überschussrechnung Debitoren- und Kreditorenbuchhaltung Vielzahl komfortabler Buchungsassistenten Ratenzahlungsvereinbarung mit Tilgungsplan Betriebs- und Heizkostenabrechnung mit Verbrauchsabrechnung nach Zählern und Verarbeitung externer Abrechnungsergebnisse Darstellung der Arbeitsleistungen nach 35a EStG Umsatzsteuerauswertungen Datenträgeraustausch (DTA, DTAUS) mit Überweisungen und Lastschriften MT940 zur elektronischen Übermittlung von Kontoauszug-Daten und zur Verrechnung mit offenen Posten Abrechnung von Bankkonten Mustervorlagen u. v. m.

26 Weitere Vorteile. Eine moderne und intuitive Benutzeroberfläche. Hohe Mobilität = Immer und jederzeit verfügbar. Zentraler Zugriff auf alle relevanten Daten/keine redundanten Datenbestände. Steigerung der Effizienz im Unternehmen durch Vermeidung redundanter Arbeitsabläufe. Reduzierung des unternehmensinternen IT-Know-how für Installation (Hardware &Software), Konfiguration und Wartung. Keine hohen Investitionskosten für Hardware und Software. Keine Zusatzkosten für Software-Updates und Datensicherung.

27 Wir über uns. Die AWImmoware GmbH ist ein mittelständisches Unternehmen, das Software-Engineering für die Immobilienbranche betreibt. immoware24go ist das erste komplett über Internet als Dienstleistung (Software as a Service) bereitgestellte Immobilienverwaltungssystem. Schwerpunkt der Entwicklung ist die Optimierung und transparente Darstellung aller Kernprozesse der Immobilienverwaltung bei gleichzeitiger Nutzung innovativer Technologien. Geschäftsführer: Firmensitz: Alexander Wolff, Ralf Winter Halle (Saale) Auszeichnungen: Preisträger im Gründerwettbewerb des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie (BMWi), 2007 Gründer des Monats der Financial Times Deutschland, Juni 2008 Dreimaliger Gründer der Woche der Financial Times Deutschland, Oktober 2010, Mai und Dezember 2008 Gewinner des Businessplanwettbewerbs Sachsen-Anhalt, Phase I und II, 2008 Gründer des Monats bei Univations/Martin-Luther-Universität Halle, Juni 2008 EXIST - Gründerstipendium der Bundesregierung 2008

28 Einfacher als Sie denken. Flexibler als Sie es kennen. Vorteilhafter als Sie glauben. Sicherer als Sie vermuten. Überzeugen Sie sich an unserem Messestand. Wir freuen uns auf Sie.

29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Oliver Schaal, AWImmoware GmbH

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