Referent: Sebastian Kroll Rechtsanwalt & Lehrbeauftragter Sozius Kanzlei Dr. Nietsch & Kroll Hamburg München

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1 Die Jahresabrechnung und die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4. Dezember 2009 Beitrag zum 1. Forum für f WEG-Verwaltungsbeir Verwaltungsbeirätete am 11. Januar 2011 in Hamburg DR. NIETSCH & KROLL

2 Referent: Sebastian Kroll Rechtsanwalt & Lehrbeauftragter Sozius Kanzlei Dr. Nietsch & Kroll Hamburg München Spaldingstraße 110 B Hamburg Tel.: Fax:

3 Grundlagen der Jahresabrechnung 3

4 Grundlagen der Jahresabrechnung Gesetzliche Grundlagen Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß 28 Abs. 3 WEG Pflicht zur Rechnungslegung gemäß 28 Abs. 4 WEG allgemeingesetzlicher Anspruch gemäß 666 in Verbindung mit 675 BGB, der auf Nachrichtenerteilung, Auskunft und Rechenschaftslegung gerichtet ist Umfang der Rechenschaftspflicht richtet sich nach 259 BGB sowie nach 28 Abs. 1 und 16 WEG und den Regelungen der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft (Gemeinschaftsordnung, andere Vereinbarungen, Beschlüsse) (vgl. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 6. Auflage (2009), Rn. 6 ff.) 4

5 Die Entscheidung vom 4. Dezember

6 Die Entscheidung vom 4. Dezember 2009 Worum geht es? In einer Jahresabrechnung ist unter der Position sonstige Kosten auf der Ausgabenseite eine Buchung mit der Bezeichnung Zuführung Rücklage Haus aufgeführt. Auch die Sollbeträge wurden in die Abrechnung eingestellt und gebucht. Sowohl die Jahresabrechnung als auch die Entlastung des Verwaltungsbeirats werden angefochten. (BGH, Urteil vom V ZR 44/09 6

7 Die Entscheidung vom 4. Dezember 2009 Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung Kernaussagen des Bundesgerichtshofs Der Beschluss über die Jahresabrechnung ändert den Wirtschaftsplan nicht; er setzt ihn um. Abrechnungsbeschluss begründet eine neue Forderung nur in Höhe der sog. Abrechnungsspitze Abrechnungsspitze ist mithin Beschlussgegenstand (BGH, Urteil vom V ZR 44/09 Jacoby, DWE 2010, 120) 7

8 Die Entscheidung vom 4. Dezember 2009 Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung Kernaussagen des Bundesgerichtshofs Eine Abrechnung muss anders als der Wirtschaftsplan nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlich erzielten Einnahmen und die tatsächlich erfolgten Ausgaben ausweisen. Die Jahresabrechnung muss geordnet und übersichtlich die Einnahmen und Ausgaben darstellen und für einen Wohnungseigentümer ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen sein. (BGH, Urteil vom V ZR 44/09 8

9 Die Entscheidung vom 4. Dezember 2009 Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung Kernaussagen des Bundesgerichtshofs Die Abrechnung darf keine missverständliche Angaben enthalten: sowohl Soll-Beträge als auch tatsächliche Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage sind nicht als (fiktive) Ausgaben oder als sonstige Kosten zu buchen tatsächlich erfolgte Zahlungen sind Einnahmen Zuordnungen der Zahlungen sind keine Ausgaben, sondern lediglich buchungstechnische Vorgänge (BGH, Urteil vom V ZR 44/09 Jacoby, DWE 2010, 120, 121) 9

10 Die Entscheidung vom 4. Dezember 2009 Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung Kernaussagen des Bundesgerichtshofs Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage orientiert sich nach dem Zweck der Abrechnung (1.) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage (2.): 1. Welche Ausgaben, welche Einnahmen hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft wirklich? 2. Wie ist die Vermögenslage der Gemeinschaft, ist die Abrechnung plausibel? Es darf nicht der Eindruck erweckt werden, dass die Rücklage durch tatsächliche Zahlungen gebildet sei, wenn dies nicht (vollständig) der Fall ist, sondern es sich tatsächlich nur um eingestellte Forderungen gegen Eigentümer handelt. (BGH, Urteil vom V ZR 44/09 Jacoby, DWE 2010, 120; 121) 10

11 Die Entscheidung vom 4. Dezember 2009 Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung Kernaussagen des Bundesgerichtshofs Annex: Die Entlastung des Verwaltungsbeirats entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß 21 Abs. 4 WEG, wenn Ansprüche gegen den Beirat in Betracht kommen und kein Grund für einen Verzicht hierauf ersichtlich ist. Dies ist insbesondere anzunehmen, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Widerspricht die Abrechnung 28 Abs. 3 WEG, ist der Abrechnungsbeschluss [im Falle fristgerechter Anfechtung] für ungültig zu erklären. (BGH, Urteil vom V ZR 44/09 Schmid, DWE 2010, 38, 40) 11

12 Die Umsetzung der Anforderungen des BGH 12

13 Die Umsetzung der Anforderungen des BGH Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage (diskutiertes Beispiel) 1. Hausgeld Ausgaben Eigentümeranteil Ist-Betrag/Soll-Betrag Gesamteinnahmen Zwischensumme 2. Instandhaltungsrücklage des jeweiligen Eigentümers (Soll-/Ist-Betrag) 3. Zuführung zur Rücklage Soll-Betrag laut Wirtschaftsplan Gesamtzuführung aus Hausgeldvorauszahlungen Darstellung etwaiger Rückstände Zuführung aus Sondereinnahmen (Zinsen, Waschgeld) 4. Entnahmen für Instandhaltungen 5. Endbestand 13

14 Die Umsetzung der Anforderungen des BGH Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage Hinweis! Die vorgenannte Darstellung erhebt keineswegs den Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Sie setzt sich mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4. Dezember 2009 V ZR 44/09 auseinander sowie mit einer Idee, die Anforderungen der Entscheidung hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungsrücklage entsprechend zu berücksichtigen. Hierzu gibt es verschiedene Ansätze und Ideen in der rechtswissenschaftlichen Literatur sowie bei den Herstellern für Verwaltersoftware als auch bei Verwaltern. Die Darstellung entbindet nicht von der individuellen Beratung im Einzelfall. Eine Gewähr für die rechtliche Sicherheit wird nicht übernommen. 14

15 Reaktionen auf die Entscheidung des BGH 15

16 Reaktionen auf die Entscheidung des BGH In die ( )( ) Rechtsprechung des V. Zivilsenats hat sich diesmal ein echter Lapsus eingeschlichen. (Klimesch,, IMR 2010, 149) ( )) ist dies offenkundig nicht haltbar und würde w eine ordnungsgemäß äße Buchhaltung schlichtweg unmöglich machen. (Klimesch,, ebd.) Der Entscheidung ist im Ergebnis vollen Umfangs zuzustimmen. (Drasdo, NZM 2010, 217, 219) Die neue, nachdrücklich cklich zu begrüß üßende Judikatur des BGH ( ).(. (Armbr( Armbrüster, ZWE 2010, 168, 169) Die Entscheidung ist weder ein verheerender Tsunami noch drohen ( )( Haftungswellen. (Schmid, DWE 2010, 38) 16

17 VIELEN DANK FÜR F R IHRE AUFMERKSAMKEIT! Kontakt: Sebastian Kroll Spaldingstraße 110 B Hamburg Tel.: Fax: Hinweis: Trotz einer gewissenhaften Bearbeitung dieser Präsentation kann für f r die Inhalte keine Haftung übernommen werden. Es bedarf stets einer Prüfung des Einzelfalls. Sollte sich an einer Stelle versehentlich der Fehlerteufel Fehlerteufel eingeschlichen haben, wird für f r einen Hinweis an obige Adresse vorab gedankt. 17

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