Ratgeber Baufinanzierung. Aktuelle Infos und wertvolle Tipps zur passenden Finanzierung

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1 Ratgeber Baufinanzierung Aktuelle Infos und wertvolle Tipps zur passenden Finanzierung

2 Inhalt Baufinanzierung und die Tücken 3 Banken und Baudarlehen 6 Direktzugriff auf den Finanzierungsmarkt 8 Wie viel Ihr Eigenheim kosten darf 11 Nebenkosten beim Kauf 14 Nebenkosten beim Hausbau 16 Ihre monatliche Belastung 19 Die richtige Finanzierung 22 Annuitätendarlehen mit festem Zins 24 Mehr Spielraum durch Kombidarlehen 27 Konstantdarlehen der Bausparkassen 29 Zwischenfinanzierung als Sofortlösung 31 Soll- und Effektivzinsen 33 Ihr persönlicher Finanzierungsplan 35 KfW-Wohnbauförderung 37 Versicherungen gegen Einkommensverlust 39 Versicherungen für Bauherren 41 2

3 Baufinanzierung und die Tücken Nur wer die Stolpersteine kennt, kann ihnen aus dem Weg gehen Ganz gleich, ob Sie an ein Eigenheim denken, oder Kapital in eine Wohnimmobilie investieren möchten: wenn es um die Finanzierung geht, haben Sie es mit einem äußerst komplexen Thema zu tun, das für den Laien kaum zu durchschauen ist. Entsprechend groß ist die Gefahr, eine Entscheidung zu treffen, die zwar momentan die richtige zu sein scheint, sich aber schon in wenigen Jahren als eine kostspielige Fehlentscheidung entpuppt. Wer sich auskennt, hat die besseren Karten Die Finanzwelt kennt eine Vielzahl von Fachbegriffen, mit denen Sie vermutlich nur wenig anfangen können. In diesem ebook werden Sie die Wichtigsten davon kennenlernen und wissen danach, wovon die Rede ist, wenn Sie mit Ihrem Finanzierungsberater ins Gespräch kommen. Sie erhalten auch einen Einblick in das breite Angebot des Marktes und erfahren, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt. Vor allem aber lernen Sie die Vor- und Nachteile der einzelnen Alternativen kennen und wissen daher schon im Vorfeld, was für Sie infrage kommt und was nicht. 3

4 Ihre Situation bestimmt die Möglichkeiten So mancher Traum vom Eigenheim scheitert an unrealistischen Vorstellungen. Nicht selten werden Bauherren oder Immobilienkäufer auch mit überraschenden Zusatzkosten konfrontiert, von denen ihnen vorher niemand etwas gesagt hat. Oder die Finanzierung lässt sich auf Dauer nicht aufrechterhalten, weil ein falsches Finanzierungsmodell gewählt wurde oder wichtige Kostenfaktoren schlicht und einfach nicht im Finanzierungsplan standen. Wenn Sie dieses ebook gelesen haben, werden Sie nicht nur Ihre finanziellen Möglichkeiten objektiv einschätzen können. Sie werden auch eine klare Vorstellung davon haben, mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen, und wie Sie finanzielle Risiken beim Bau oder Kauf Ihrer Immobilie erkennen und vermeiden können. Wenn die Bank abgelehnt hat Nicht jeder verfügt über ein üppiges Einkommen und ist mit einem hohen Finanzpolster ausgestattet. Deshalb sind fehlendes Eigenkapital und unzureichende Kapitaldienstfähigkeit die häufigsten Gründe, die zur Ablehnung eines Darlehensantrags führen. Dieses ebook sagt Ihnen, woran es liegt, dass Ihre Hausbank nicht bereit ist, Ihren Traum vom Eigenheim zu finanzieren. Und Sie erfahren, weshalb das noch lange nichts zu bedeuten hat. Vor allem aber werden Sie wissen, wie Sie vorgehen müssen, um Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung zu erhöhen und was sie auf keinen Fall tun dürfen. 4

5 Beratung ist nicht gleich Beratung Bei uns haben Sie es mit Beratern zu tun, die Ihr Vertrauen wert sind. Der Hauptgrund dafür ist, dass wir ausschließlich mit unabhängigen Finanzierungsberatern zusammenarbeiten. Sie sind nicht an ein bestimmtes Finanzinstitut gebunden und können Ihnen daher aus der Fülle der Alternativen genau die Lösung zusammenstellen, die zu Ihrer ganz persönlichen Situation passt. 5

6 Banken und Baudarlehen Direkt mit der Bank ist nicht immer von Vorteil Jedes Finanzinstitut hat seine eigenen Vergaberichtlinien für Baudarlehen. Und die können Ihnen schnell zum Verhängnis werden, wenn Sie keine idealen Voraussetzungen mitbringen, was Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit angeht. Dasselbe trifft auf die Vertragsbedingungen zu. Nicht jedes Institut will Ihnen genau die Kombination aus Sicherheit und Freiheit einräumen, die für Ihre Situation entscheidend ist. Ihre Chancen stehen besser, wenn Sie mithilfe eines unabhängigen Finanzierungsberaters auf ein breites Angebot zurückgreifen können. Offen für alles und anonym für Jeden Banken informieren sich bestens untereinander. Und sie praktizieren ein Entscheidungsverhalten, das nicht immer schlüssig ist. So landet zum Beispiel jede Darlehensanfrage bei der Schufa und bleibt dort drei Monate lang erhalten. Damit erhält jede Bank, bei der Sie wegen eines Baudarlehens anfragen, die Informationen, ohne dass ein Vertrag zustande kam. Banker werden äußerst misstrauisch, wenn andere Banker einen Darlehensantrag abgelehnt haben. Deshalb sinken mit jeder Anfrage Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Vertragsabschluss bis Sie am Ende nur noch vor verschlossenen Türen stehen. Ein unabhängiger Finanzierungsberater hingegen kann anonyme Anfragen starten und dabei gleich bei mehreren Finanzinstituten 6

7 anfragen, ohne dass es für Sie zum Nachteil ist. Dadurch erhöhen sich die Chancen, dass Ihr Antrag angenommen wird und Sie genau die Vertragsbedingungen erhalten, die für Ihre Situation richtig sind. Der Weg zu günstigeren Konditionen Dazu kommt, dass Sie den Erfahrungsschatz dieser Finanzierungsexperten nutzen können um teure Fehler zu vermeiden und Ihre Immobilie kostengünstig, sicher und flexibel zu finanzieren. Wobei Ihnen dabei keine zusätzlichen Kosten entstehen. Die Finanzierungsberater finanzieren sich nämlich über Provisionen. Und die werden von der Bank ohnehin in die Zinsen eingerechnet ganz gleich, ob Sie direkt mit ihr reden oder über einen Vermittler. 7

8 Direktzugriff auf den Finanzierungsmarkt Die Hausbank ist nicht immer die beste Empfehlung Wer früher ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren wollte, sprach mit seiner Hausbank. Die entschied dann auch darüber, ob der Traum Wirklichkeit werden konnte oder nicht. Doch die Welt hat sich geändert. Der Finanzmarkt ist transparenter geworden und die Produktvielfalt ist breiter als je zuvor. Wenn Sie sich daher allein auf Ihren seit Jahren vertrauten Bankberater verlassen, laufen Sie Gefahr, viel Geld zu verschenken. Oder Sie binden sich an einen Darlehensvertrag, der in erster Linie der Bank Vorteile bringt. Mehr Chancen durch mehr Vielfalt Vor allem das Internet hat dafür gesorgt, dass die Banken heute überregional im Wettbewerb zueinander stehen. Dazu kommen Versicherungen, Bausparkassen und andere Finanzdienstleistern, die ebenfalls um die Gunst der Kunden werben. Für Sie als Darlehensnehmer ist das nur von Vorteil, denn Sie können unter einer Vielzahl unterschiedlicher Angebote wählen. Das erhöht nicht nur Ihre Chancen, einen Finanzierungspartner für Ihre Immobilie zu finden. Es erlaubt Ihnen auch, genau die richtige Kombination aus Flexibilität und günstigen Zinsen zu finden, die für Ihre Situation optimal ist. 8

9 Doch diese Vielfalt bringt auch zahlreiche Tücken und Fallstricke mit sich, die nur echte Experten wirklich durchschauen können. Beratung ist wichtiger denn je Sie können natürlich eines der einschlägigen Internet-Portale anklicken und Ihre Baufinanzierung online abschließen. Das geht schnell und erlaubt Ihnen die direkte Wahl des günstigsten Angebots. Doch Sie sind dabei nicht nur auf wenige Standardprodukte beschränkt. Sie stoßen auch schnell an die Grenzen, wenn es um ganz spezielle Situationen und Anforderungen geht. Viel besser ist da der Weg über baufinet. Bei uns werden Sie nämlich mit einem qualifizierten Finanzierungsberater verbunden, der sich im Dschungel der Angebote und Vertragsbedingungen auskennt und Ihnen genau die Lösung heraussucht, die Sie wirklich brauchen. Objektivität durch Unabhängigkeit Ihr Bankberater kann Ihnen nur empfehlen, was seine Bank zu bieten hat. Ein selbstständiger Finanzierungsberater hingegen stützt sich auf eine breite Palette unterschiedlicher Finanzdienstleister und kann damit ganz gezielt die Baufinanzierung finden, die zu Ihnen passt. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass es sich auch wirklich um einen unabhängigen Berater handelt. Viele freiberufliche Finanzierungsberater arbeiten nämlich im Auftrag eines einzigen Finanzdienstleisters oder nutzen lediglich die Angebote einiger weniger Institute. Da kann natürlich von einer wirklich objektiven Beratung keine Rede sein. Bei uns haben Sie es ausschließlich mit wirklich unabhängigen Finanzierungsberatern zu tun. Sie sind in der Welt der 9

10 Baufinanzierung zu Hause und sind an keinen bestimmten Darlehensgeber gebunden. 10

11 Wie viel Ihr Eigenheim kosten darf Eine realistische Einschätzung, die den Rahmen absteckt Wenn Sie dieses ebook lesen, zählen Sie vermutlich zur Mehrheit der Menschen, die das Geld für die eigene Immobilie nicht einfach auf der Bank liegen haben. In diesem Fall hilft es, wenn Sie die Fakten kennen und Ihren finanziellen Spielraum richtig einschätzen können. Reden wir also über Soll und Haben und kreisen wir als Erstes ein, was die Traumwohnung oder das Traumhaus maximal kosten darf. Eigenkapital hat viele Gesichter Ganz gleich, wo Sie Ihre Immobilie finanzieren, ohne Eigenkapital wird es nur in Ausnahmefällen möglich sein. Und wenn, dann setzt die Bank ein besonders hohes Einkommen und zusätzlich noch erstklassige Sicherheiten voraus. Doch Eigenkapital ist nicht nur das, was Sie auf dem Konto haben. So wird zum Beispiel ein Arbeitgeber-Darlehen als Eigenkapital gewertet, sofern es nicht über ein Finanzinstitut gewährt wurde. Dasselbe trifft auf jedes Privatdarlehen zu, das Sie zum Beispiel von Verwandten erhalten. Auch Eigenleistung am Bau gilt als Eigenkapital. Ob es um die Fliesen im Bad geht, um den Parkettfußboden, die holzvertäfelte Decke oder einfach nur das Tapezieren der Wände was Sie sich selbst zutrauen, steht auch nicht auf der Rechnung. Das heißt, es mindert den Kaufpreis, ohne den Beleihungswert der Immobilie zu schmälern. 11

12 Anders gesagt: Als Eigenkapital gilt schlicht und einfach der Anteil am Kaufpreis einer Immobilie, den Sie nicht über ein Finanzinstitut finanzieren müssen. Darlehenshöhe: Es kommt ganz darauf an Was die maximal mögliche Darlehenshöhe angeht, gibt es keine festen Regeln. Je nach Bank und Ihrer persönlichen Bonität können Sie bis zu 100% des Wertes Ihrer Immobilie beleihen. Bei Versicherungsgesellschaften liegt die Beleihungsgrenze normalerweise bei 80%. Doch jedes Finanzinstitut hat seine eigenen Regeln, nach denen es Baudarlehen vergibt. Wenn Ihre Hausbank abwinkt, kann es daher durchaus sein, dass eine andere Bank keine Probleme damit hat, Ihren Finanzierungswunsch zu erfüllen. Besonders in kritischen Situationen lohnt es sich also, nach einer Absage nicht sofort aufzugeben, sondern mehrere Angebote einzuholen. Was ein Finanzierungsberater möglich macht Unsere unabhängigen Finanzierungsspezialisten kennen die aktuellsten Angebote auf dem Markt. Sie finden daher immer die wirklich günstigste Finanzierung für Ihr Eigenheim. Doch nicht nur das. Sie können auch so manche kritische Finanzierung möglich machen, bei der Sie selbst vor verschlossenen Türen stehen. Ein entscheidender Vorteil dabei ist, dass ein unabhängiger Finanzierungsberater Ihre Finanzierungsanfrage anonym an mehrere Kreditinstitute weiterleiten kann. Wenn Sie hingegen bei Ihrer Bank vorsprechen, taucht dies sofort in Ihrer Schufa-Auskunft auf und erschwert Ihnen damit jede weitere Anfrage bei anderen Banken. 12

13 Eine erste Überschlagsrechnung Jedes große Projekt beginnt mit einer Machbarkeitsstudie. Ihr Projekt Hausbau oder Wohnungskauf sollte daher mit einem ersten Kostenüberschlag beginnen. Listen Sie also auf, über wie viel Eigenkapital Sie verfügen und rechnen Sie sich aus, welcher Finanzierungsbetrag maximal möglich ist. Ihre persönliche Situation Guthaben auf Sparkonten Guthaben auf Geldanlagekonten Wertpapierportfolios, die sich auflösen lassen Auszahlbare Guthaben von Lebensversicherungen Arbeitgeberdarlehen Darlehen von Verwandten etc. Eigenleistung Eigenkapital Kaufpreis (einschließlich Nebenkosten) Finanzierungsbedarf 13

14 Nebenkosten beim Kauf Zusätzliche Kosten, die man gerne übersieht Ganz gleich, ob es der Prospekt eines Bauträger ist, der Katalog eines Fertighausherstellers oder das attraktive Angebot eines Maklers. Der Kaufpreis, den Sie zu sehen bekommen, schließt selten alles ein, was Sie tatsächlich bezahlen müssen. Machen Sie sich also auf eine Reihe zusätzlicher Kosten gefasst, auf die ein Verkäufer nicht immer hinweist. Maklergebühren, so oder so Hat Sie ein Makler auf die Wohnung Ihrer Träume aufmerksam gemacht, steht ihm eine Vermittlungsprovision in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes vom Kaufpreis. Und sie ist sofort bei Abschluss des Kaufvertrags fällig. Es zwingt Sie allerdings niemand, die geforderte Summe zu zahlen. Wie bei allen Preisen, lässt sich auch über Maklerprovisionen verhandeln. Zeigen Sie also keine allzu große Begeisterung über die Immobilie und verhandeln Sie mit dem Makler über eine günstige Pauschale, bevor Sie Kaufbereitschaft signalisieren. Oft gibt es nämlich erhebliche Unterschiede zwischen den offiziell geforderten und den tatsächlich gezahlten Provisionen. Auch Papierkram kostet Geld Der Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks muss zwingend vor einem Notar erfolgen. Er übernimmt dafür eine Reihe 14

15 von Aufgaben von der Formulierung des Kaufvertrags über die notarielle Beurkundung bis hin zur Einholung der behördlichen Genehmigungen und Überwachung der Grundbucheintragungen. Die Kosten dafür betragen etwa 1,5 % des Kaufpreises. Selbst der Staat hat die Finger im Spiel Beim Kauf einer Immobilie fällt Grunderwerbssteuer an. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 3,5 % und 5 % vom Kaufpreis für die Immobilie beziehungsweise das Grundstück. Renovierung oder aus alt mach neu Bei einer gebrauchten Immobilie stehen oft dringende Renovierungen an. Oder Sie möchten das Haus oder die Wohnung Ihrem persönlichen Geschmack anpassen. Die Kosten dafür können schnell eine 5-stellige Zahl erreichen und sollten ebenfalls in die Finanzierungssummer einkalkuliert werden. 15

16 Nebenkosten beim Hausbau Nebenkosten, die ganz schön ins Geld gehen können Sie denken daran, Ihr Eigenheim nach eigenen Vorstellungen zu bauen? Dann sollten Sie erst recht über die Nebenkosten Bescheid wissen, mit denen Sie rechnen müssen. Erschließungskosten In aller Regel muss Ihr Haus an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen werden. Man spricht dabei von Erschließung und meint den Bau der Straße, an der das Haus liegt, sowie die Versorgungsleitungen für Gas, Wasser, Abwasser Fernwärme und Kommunikation. Dafür fallen je nach Gemeinde und Lage des Grundstücks zwischen 30 und 75 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche an. Außerdem sind im Kaufpreis eines Hauses selten die Anschlusskosten enthalten. Für die Verbindung zwischen Grundstücksgrenze und Haus verlangen Gemeinde, Energieversorger und Telekom zusätzliche Gebühren, die nach unterschiedlichen Modellen berechnet werden. 16

17 Bauen ist mehr als bauen Die reinen Baukosten sind eine Seite Ihres Traumhauses. Die andere sind die Honorare für den Architekten und den Statiker sowie die Gebühren für den Bauantrag und die Vermessung des Grundstücks. Auch diese Kosten sollten in Ihrer Kalkulation enthalten sein. Auch das Drumherum geht ins Geld Erst mit der Außenanlage ist Ihr Haus wirklich fertig. Dazu gehören je nach Situation Außentreppen, Gartengestaltung, Wege, Parkplätze oder Garage, Zäune oder Grundstücksmauern. Die damit verbundenen Kosten gehören ebenfalls zu den Baukosten Ihrer Immobilie. Sicher ist gut versichert Als Bauherr haften Sie für viele Gefahren, auch wenn Sie selbst überhaupt keinen Einfluss darauf haben. Eine Bauherren- Haftpflichtversicherung gehört daher zwingend in Ihr Budget. Genauso wie eine Bauleistungsversicherung. Nebenkosten im Blick Es gibt eine ganze Reihe von Nebenkosten, an die Sie denken sollten. Nicht alle werden auf Ihre Situation zutreffen. Aber Sie sollten alle kennen, mit denen Sie rechen müssen: 17

18 Baunebenkosten Architektenleistungen Ingenieurleistungen (Statiker) Baugenehmigung Vermessung des Grundstücks Außenanlage Renovierungskosten Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer Notar- und Grundbuchkosten Maklergebühren Finanzierungsnebenkosten Disagio Bausparvertrag (Abschlussgebühren) Grundschuld-Eintragung (Notar, Grundbuchamt) Bearbeitungsgebühren, Provisionen Schätzkosten Bereitstellungszinsen Kosten für Bankbürgschaften Sonstige Nebenkosten Versicherungen während der Bauzeit 18

19 Ihre monatliche Belastung Rechenexempel zwischen Einnahmen und Ausgaben Sie haben jetzt eine realistische Vorstellung davon, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung maximal kosten darf. Sie wissen auch, mit welchen Kosten und Nebenkosten Sie rechnen müssen. Doch das alles ist nur eine Seite Ihres Projekts. Die andere ist die finanzielle Belastung, die Sie Monat für Monat tragen können. Erst wenn Sie Finanzierung und Darlehensbelastung in Einklang bringen können, rückt Ihr Traum vom eigenen Haus in greifbare Nähe. Was Sie zum Leben brauchen Die Ermittlung Ihrer Lebenshaltungskosten sollte eigentlich kein Problem sein. Schließlich sind Sie Monat für Monat damit konfrontiert und wissen daher ziemlich genau, was Sie wofür ausgeben. Auch Ihre Einkünfte sind eine bekannte Größe. Genauso die Kosten, die Sie momentan für Miete und Nebenkosten ausgeben. Listen Sie diese Kosten auf und verschaffen Sie sich dadurch ein konkretes Bild von Ihrem finanziellen Spielraum. Belastung heute und morgen Heute zahlen Sie vielleicht Miete für ein Haus oder eine Wohnung. Sie haben damit das Recht, Wohnraum zu benutzen und finanzieren das Eigentum eines Anderen. Als Eigentümer werden Sie statt dessen 19

20 Zinsen und Tilgung an die Bank zahlen. Sie tragen damit zur eigenen Vermögensbildung bei und bauen sich zusätzlich ein wichtiges Stück Alterssicherung auf. Doch bevor es an die konkrete Realisierung geht, sollten Sie erst einmal grob abschätzen, welche monatlichen Belastungen damit verbunden sind. Drucken Sie sich dafür das Formular Geschätzte monatliche Belastung aus, tragen Sie Ihren persönlichen Finanzierungsbedarf ein und rechnen Sie Tilgung und Zinsen aus. Gemeinschaft verpflichtet Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, ist zur Zahlung eines so genannten Hausgeldes verpflichtet. Damit werden alle Kosten gedeckt, die nicht der einzelnen Wohnung zugeordnet werden können und von allen Bewohnern des Hauses gemeinsam getragen werden müssen. Dazu zählen unter anderem die Kosten für Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Wohngebäudeversicherung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister und Hausverwaltung, sowie Rückstellungen für den Erhalt und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Diese Kosten fallen zusätzlich zu den üblichen Nebenkosten für die eigene Wohnung an und müssen in die monatliche Belastung einkalkuliert werden. Rücklagen für unerwartete Reparaturen Ein Haus ist Wind und Wetter ausgesetzt und erfordert dadurch ständige Kosten für Pflege und Instandhaltung. Dazu kommen technische Einrichtungen, wie zum Beispiel die Heizanlage, die einem ständigen Verschleiß unterworfen sind und nicht nur regelmäßig 20

21 gewartet, sondern auch von Zeit zu Zeit repariert oder gar ausgetauscht werden müssen. Was für den Besitzer einer Eigentumswohnung das Hausgeld ist, sind daher für den Eigenheimbesitzer ausreichende Rücklagen für Pflege, Reparaturen und Sanierungen. Diese sollten als fester Posten in die Planung der monatlichen Belastung einfließen. 21

22 Die richtige Finanzierung Eine gute Baufinanzierung ist wie ein Maßanzug Jeder Mensch hat eine andere Lebenssituation. Jeder hat andere Wünsche, Ziele und Möglichkeiten. Das ist beim Bau eines Hauses oder Kauf einer Eigentumswohnung nicht anders als im übrigen Leben. Deshalb gibt es auch nicht die eine Baufinanzierung, die für jede Situation die richtige Lösung ist. Sondern es kommt auf eine Lösung an, die genau die Sicherheit bietet, die Sie brauchen, und Ihnen gleichzeitig genügend Flexibilität bietet, um auf veränderte Lebenssituationen reagieren zu können. Balance zwischen Sicherheit und Flexibilität Bei der Baufinanzierung sind Sicherheit und Flexibilität Gegensätze, die sich eigentlich nicht miteinander vereinbaren lassen. Und die immer in einem direkten Bezug zu den Kosten stehen. Das zeigt sich zum Beispiel bei den Zinsen. Wollen Sie die aktuell niedrigen Zinsen für die nächsten zwei, drei Jahrzehnte sichern, wird Ihnen die Bank nicht den gleichen Zinssatz anbieten wie bei einer kürzeren Zinsfestschreibung. Ähnlich sieht es mit der Möglichkeit aus, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Vorzeitige Tilgungsmöglichkeiten hingegen kosten einen Zinsaufschlag oder werden mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bestraft. 22

23 Die Situation bestimmt die Entscheidung Die richtige Baufinanzierung setzt voraus, dass Sie Ihre zukünftigen finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzen und sich genau die Freiheiten offen halten, die sie vielleicht brauchen werden. Wenn Sie zum Beispiel in absehbarer Zeit einen größeren Geldeingang erwarten, macht es Sinn, damit zumindest einen Teil der Baufinanzierung abzulösen, anstatt für geliehenes Geld Zinsen zu bezahlen. Voraussetzung dafür ist eine Baufinanzierung, die ausdrücklich diese Möglichkeit vorsieht. Verläuft Ihr Leben hingegen eher in voraussehbaren Bahnen, kann ein langfristiges Darlehen mit entsprechender Zinsfestschreibung genau die richtige Lösung sein. Damit ist eine kalkulierbare Belastung für viele Jahre gewährleistet und Sie nutzen optimal die Vorteile der aktuell niedrigen Hypothekenzinsen. Neue Angebote, neue Möglichkeiten Der Markt der Baufinanzierungen war noch nie so vielseitig wie heute. Es gibt immer neue Finanzierungsprodukte, die auf ganz bestimmte Situationen und Zielgruppen zugeschnitten sind. Bei uns treffen Sie auf erfahrene Finanzierungsberater, die sich auskennen. Sie haben Zugriff auf eine Vielzahl unterschiedlicher Finanzierungsangebote und finden für Ihre spezielle Situation genau die richtige Lösung. 23

24 Annuitätendarlehen mit festem Zins Aus gutem Grund ein Klassiker der Baufinanzierung Die weitaus meisten Baufinanzierungen werden über ein klassisches Annuitätendarlehen realisiert. Aus gutem Grund, denn diese Darlehensform bietet besonders in Zeiten niedriger Zinsen ein hohes Maß an Sicherheit vor finanziellen Überraschungen. Sicherheit aus Prinzip Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch gleichbleibende monatliche Raten aus, die über einen relativ langen Zeitraum festgeschrieben werden. Dabei sind Zinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren üblich. Doch Sicherheit hat ihren Preis, denn je länger die Zinsbindung, desto höher sind auch die Zinsen. Der Darlehensnehmer hat das Recht, 10 Jahre nach Vollauszahlung das Darlehen mit 6-monatiger Kündigungsfrist zu kündigen. Gleichbleibende Raten, zunehmende Tilgung Annuitätendarlehen werden mit einer anfänglichen Tilgungsrate ab 1 % angeboten. Wobei die Betonung bei anfänglich liegt, denn der Darlehensbetrag verringert sich mit jeder monatlichen oder vierteljährlichen Rate. Die Rate selbst bleibt jedoch gleich, sodass im Laufe des Darlehenszeitraumes die Tilgung ständig zunimmt, während gleichzeitig der Zinsanteil abnimmt. 24

25 Flexibilität nach Bedarf Ganz gleich, ob Sie eine Zinsbindung von 10, 20 oder 30 Jahren vereinbart haben jedes Annuitätendarlehen lässt sich nach zehn Jahren Laufzeit (mit einer Frist von 6 Monaten) kündigen. Dadurch besteht nicht nur die Möglichkeit, zu einem neuen, günstigeren Angebot zu wechseln. Es kann auch ein neuer Vertrag mit niedriger anfänglicher Tilgung abgeschlossen werden, der durch den im Laufe der Jahre geringer gewordenen Darlehensbetrag auch entsprechend niedrigere monatliche Belastungen mitbringt. Im Laufe von zehn Jahren hat sich auch die Inflation bemerkbar gemacht und zu einem entsprechend höheren Einkommen geführt. Das eröffnet die Chance, die Finanzierung des Restbetrages mit einer höheren monatlichen Rate fortzusetzen, was eine höhere Tilgung und damit eine schnellere Rückzahlung des Darlehens zur Folge hat. Vorzeitige Kündigung eingeplant Man weiß nie, was die Zukunft bringt. Nicht selten zwingt der Beruf zu einem Wechsel des Wohnorts, oder die Familie ist im Laufe der Jahre größer geworden und braucht mehr Platz. Auch widrige Lebensumstände wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung sind nie ganz ausgeschlossen. Vielleicht kommen Sie auch im Laufe der Zeit zu der Erkenntnis, dass eine Wohnung mit Hausmeister-Service eigentlich besser für Sie ist, als das große Haus mit seinem Garten, der nach ständiger Pflege verlangt. 25

26 Ein Annuitätendarlehen mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit lässt ihnen für solche Entwicklungen alle Möglichkeiten offen. Das kostet zwar einen kleinen Zinsaufschlag. Dafür haben Sie aber die Möglichkeit, auch vor der 10-jährigen Bindungsfrist aus dem Vertrag auszusteigen. 26

27 Mehr Spielraum durch Kombidarlehen Flexible Baudarlehen, die viele Freiheiten lassen Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Vorhaben, das sich über viele Jahre erstreckt. Je flexibler Sie dabei sind, desto höher sind Ihre Chancen, das Darlehen schneller zu tilgen und damit früher schuldenfrei zu sein. Die entscheidenden Stichworte dazu heißen Zinsbindung und Sondertilgung. Entweder Freiheit oder Sicherheit Ein klassisches Baudarlehen mit Zinsbindung bietet Ihnen zwar ein hohes Maß an Sicherheit. Doch es ist auch ein recht starres Konstrukt. Wollen Sie das Darlehen schneller tilgen, müssen Sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen. Selbst wenn Sondertilgungen möglich sind, gelten dafür meist enge Grenzen. Im Gegensatz dazu bietet Ihnen ein Annuitätendarlehen mit variablem Zins die Freiheit, jederzeit Sondertilgungen zu leisten, ohne mit zusätzlichen Kosten belastet zu werden. Dafür werden aber die Zinsen regelmäßig an das allgemeine Zinsniveau angepasst und können sich sowohl nach oben als auch nach unten verändern. Der goldene Mittelweg Ein Kombidarlehen verbindet die Vorteile beider Darlehensformen. Ein Teil besteht aus einem klassischen Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von bis zu 30 Jahren. Der andere Teil ist ein variables 27

28 Darlehen mit flexiblem Zins. Für diesen Teil des Darlehens können Sie jederzeit Sondertilgungen leisten, ohne dass dabei ein Zinsaufschlag oder eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Ein Kombidarlehen ist vor allem dann interessant, wenn Sie in absehbarer Zeit Kapital erwarten, das Sie zur vorzeitigen Tilgung einsetzen können, und damit das Zinsrisiko in Grenzen bleibt. Das könnte zum Beispiel eine Erbschaft sein, oder flüssige Mittel aus dem Verkauf einer Immobilie, einem Sparvertrag, einer Lebensversicherung oder einem Wertpapierdepot. Durchblick im Dschungel der Angebote Der Markt der Baufinanzierungen ist sehr komplex und bietet eine Vielzahl von Kombinationsmöglichkeiten. Dazu kommt, dass jede Situation anders ist und eine Standardlösung nicht in jedem Fall die optimale Lösung ist. Es spricht daher viel dafür, das Thema Baufinanzierung in Zusammenarbeit mit einem unserer erfahrenen Finanzierungsberater anzugehen. Die baufinetz Finanzierungsexperten kennjen nicht nur die aktuellen Angebote. Sie finden auch eine Lösung, die Ihren Wünschen nach Sicherheit und Flexibilität gerecht wird. 28

29 Konstantdarlehen der Bausparkassen Verlockendes Angebot mit Nebenwirkungen Der Gedanke des Bausparens beruht auf der Idee, gemeinsam schneller zum eigenen Heim zu kommen. Dafür muss zuerst ein Teil des benötigten Kapitals angespart werden, bevor die noch fehlenden Mittel in Form eines besonders zinsgünstiges Darlehen ausgezahlt werden. Doch nicht jeder will erst jahrelang warten, bis sein Traum endlich Wirklichkeit wird. Deshalb locken die Bausparkassen mittlerweile mit einer Reihe interessanter Finanzierungsmöglichkeiten, die das traditionelle Bausparen mit einem sofortigen Baudarlehen verbinden. Zwei Verträge im Verbund Die sogenannten Konstantdarlehen der Bausparkassen bestehen aus einem Bausparvertrag in Verbindung mit einem speziell darauf abgestimmten Vorausdarlehen. Dabei dient das Darlehen dazu, die Wartezeit bis zur Auszahlung des Bausparvertrags zu überbrücken und das benötigte Kapital zur Finanzierung der Immobilie sofort zur Verfügung zu stellen. Während der Ansparphase für den Bausparvertrag fallen für das Darlehen lediglich Zinsen an. Sobald das von der Bausparkasse zugesagte Bauspardarlehen ausgezahlt wird, beginnt die zweite Phase der Finanzierung. Das Vorausdarlehen wird mit dem Bausparvertrag getilgt und es müssen künftig nur noch Zins- und Tilgungsleistungen für das Bauspardarlehen geleistet werden. 29

30 Ein Thema für echte Experten Die Finanzierung einer Immobilie mit Vorausdarlehen und Bausparvertrag kann für Ihre Situation genau die richtige Lösung sein. Doch die richtige Entscheidung kommt auf eine ganze Reihe von Faktoren an. Dabei ist es vorteilhaft, sich nicht auf einen Berater der Bausparkasse zu verlassen, sondern auf einen unabhängigen Finanzierungsberater, der kein unmittelbares Interesse am Abschluss eines Bausparvertrages hat. Bei uns sprechen Sie mit unabhängigen Finanzierungsexperten, die sich in der komplexen Welt der Baufinanzierung auskennen und genau wissen, ob ein Bausparvertrag für Sie die optimale Finanzierungsform ist. 30

31 Zwischenfinanzierung als Sofortlösung Geld, mit dem Träume schneller wahr werden Eine Zwischenfinanzierung ist die Lösung, wenn Sie zum Beispiel Eigenkapital haben, das momentan noch nicht zur Verfügung steht. Sie dient zur Überbrückung relativ kurzer Zeiträume und lässt damit den Immobilientraum nicht an zeitlichen Problemen scheitern. Der Preis der Eile sind meist ungünstigere Konditionen als bei einer normalen Baufinanzierung. Deshalb sollten Sie dieses Finanzierungsinstrument auch nur dann einsetzen, wenn Sie einen Zeitraum von maximal zwei Jahren überbrücken müssen. In der Regel gilt für Zwischenfinanzierungen ein variabler Zinssatz, der sich nach dem aktuellen Zinsniveau richtet und sich im Laufe der Zeit verändern kann. Das Zinsrisiko liegt also bei Ihnen. Nachrechnen und richtig entscheiden Eine Zwischenfinanzierung kostet nicht nur höhere Zinsen. Meist ist auch eine Bearbeitungsgebühr von bis zu 2 % fällig. Auch sie muss in die Gesamtkosten des Darlehens eingerechnet werden und macht das Ganze zu einer recht teuren Angelegenheit. Informierte Entscheidung Gerade bei nicht alltäglichen Finanzierungen kann eine falsche Entscheidung schnell kostspielig werden. Sie sollten daher solche Entscheidungen nie nach eigenem Ermessen treffen, sondern einen qualifizierten Finanzierungsberater hinzuzuziehen. Dieser sollte nicht 31

32 an ein bestimmtes Finanzinstitut gebunden sein, um die Freiheit zu haben, Ihnen genau die Lösung vorzuschlagen, die zu Ihrer Situation am besten passt. Bei unseren Beratungspartnern handelt es sich ausschließlich um unabhängige Finanzierungsberater, die nicht nur für einige wenige Anbieter arbeiten, sondern auf das breite Angebot des Marktes zugreifen können. Sie kennen die aktuellen Finanzierungsmöglichkeiten und finden vielleicht eine Lösung, auf die Sie sonst nie gekommen wären. 32

33 Soll- und Effektivzinsen Der Zinssatz allein ist nur die halbe Wahrheit Der Zinssatz ist vermutlich das wichtigste Kriterium der Baufinanzierung. Doch Zins ist nicht gleich Zins, deshalb sollten Sie sich mit einigen Begriffen vertraut machen und ihre Bedeutung kennen. Nur so können Sie Angebote realistisch miteinander vergleichen und wissen, was Ihr Baudarlehen tatsächlich kostet. Berechnungsgrundlage: Der Sollzinssatz Der Sollzins ist gewissermaßen der Preis des Darlehens und wird in der Werbung immer groß herausgestellt. Teilen Sie einfach die Darlehenssumme durch 100 und multiplizieren Sie das Ergebnis mit dem Sollzins, um eine Vorstellung davon zu erhalten, was Sie das Baudarlehen Jahr für Jahr kosten wird. Mit dem Tilgungssatz können Sie ebenso verfahren. Sollins und Tilgung ergeben zusammen die Annuität. Geteilt durch 12 ergibt sich die monatliche Belastung für das Darlehen. Vergleichswert: Der Effektivzinssatz Doch der Nominalzins ist nur einer der Kostenfaktoren Ihres Baudarlehens. Je nach Vereinbarung können noch weitere Kosten hinzukommen. 33

34 Deshalb muss bei jedem Kreditangebot ein Effektivzins angegeben werden, bei dem neben dem Nominalzins folgende Faktoren berücksichtigt sind: Disagio oder Agio Zinsbindungszeit Tilgungssatz Restschuld Bearbeitungsgebühren Vermittlerprovisionen Restschuld- oder Risikolebensversicherung Der Trick mit dem Disagio Von einem Disagio oder Agio wird gesprochen, wenn ein Teil des Darlehensbetrags nicht ausbezahlt, sondern von der Bank als eine Art Zinsvorauszahlung einbehalten wird. Achten Sie also bei besonders günstigen Zinsangaben auf das Disagio, denn Sie müssen in diesem Fall ein höheres Darlehen aufnehmen, als Sie tatsächlich zum Bau oder Kauf der Immobilie benötigen. Was noch dazukommen kann Selbst der Effektivzins drückt noch nicht die gesamten Kosten des Darlehens aus. Unter Umständen verlangt die Bank nämlich noch weitere Gebühren, die das Darlehen verteuern. Und es können spezielle Zuschläge bei Teilauszahlung des Darlehens oder Bauzeitbzw. Bereitstellungszinsen anfallen. 34

35 Ihr persönlicher Finanzierungsplan Wer im Bilde ist, ist vor Überraschungen sicher Liegt Ihre Belastung im Rahmen Ihres monatlichen Budgets, sind Sie auf der sicheren Seite und der Verwirklichung Ihres Traums vom Eigenheim sollte nichts mehr im Wege stehen. Überblick in drei Schritten Ihr Finanzierungsplan besteht aus drei Kapiteln. Im ersten Kapitel geht es darum, den Kaufpreis oder die Baukosten mit der Finanzierung in Einklang zu bringen. Dabei sollten natürlich die Nebenkosten nicht vergessen werden. Im zweiten Kapitel geht es um die Aufteilung des Finanzierungsbedarfs auf die einzelnen Bausteine der Finanzierung und die grobe Berechnung von Tilgung und Zins. Das Ergebnis ist die jährliche Zins- und Tilgungsbelastung, die sich aus der Finanzierung ergibt. Im dritten Kapitel werden die Kosten für Zins und Tilgung um die übrigen Kosten der Immobilie (Hausgeld, Rücklagen, Grundsteuer etc.) ergänzt und daraus die jährliche und monatliche Gesamtbelastung errechnet. Auf Nummer sicher Bedenken Sie, dass Sie nur während der Phase der Zinsfestschreibung Ihres Darlehens mit bekannten monatlichen Kosten rechnen können. Liegen Sie jetzt schon an der Grenze Ihrer 35

36 Möglichkeiten, kann es kritisch werden, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft und Sie mit deutlich höheren Zinsen konfrontiert werden. Setzen Sie daher zur Vorsicht einen Sollzins von mindestens 6,5 % an und freuen Sie sich über eine niedrige Belastung, die Ihnen zusätzlichen finanziellen Spielraum gibt. Eine andere Variante ist, die jetzige Niedrigzinsphase für eine höhere Tilgung zu nutzen. Dann haben Sie nach Ablauf der Zinsfestschreibung schon ein gutes Stück der Tilgung hinter sich und können bei höheren Zinsen mit einer niedrigeren Tilgung weitermachen. 36

37 KfW-Wohnbauförderung Geld, über das Ihr Bankberater nicht gerne spricht Die KfW Förderbank des Staates vergibt Förderkredite der unterschiedlichsten Art. Darunter auch Baudarlehen zu besonders günstigen Konditionen. Allerdings können Sie ein solches Darlehen nicht bei der KfW direkt beantragen, sondern ausschließlich über Ihre Hausbank. Bankberater wollen natürlich ihre eigenen Produkte verkaufen und weisen nicht gerne auf diese Möglichkeit hin. Doch wenn Sie darauf bestehen, werden sie Ihren Antrag entgegennehmen und weiterreichen. Bestehen Sie also darauf, wenn eines der nachfolgend genannten Förderprogramme für Sie interessant ist, und sparen Sie bares Geld. Derzeitige Förderprogramme Die aktuellen Förderprogramme der KfW Förderbank konzentrieren sich derzeit vor allem auf sechsthemen: Bau energieeffizienter Wohnhäuser Sanierung mit Blick auf die neuesten Energiestandards Nutzung erneuerbarer Energien Modernisieren und Umbauen 37

38 DIe Förderprogramme ändern sich ständig. Sie sollten daher einen Blick auf die Website der KfW Förderbank unter werfen um sich über die neuesten Programme und Konditionen zu informieren. 38

39 Versicherungen gegen Einkommensverlust Wer ein Eigenheim finanziert braucht besonderen Versicherungsschutz Der Kauf oder Bau einer Wohnimmobilie ist meist mit einer Finanzierung über mehrere Jahrzehnte verbunden. In dieser Zeit kann viel passieren. Es ist sinnvoll, über Versicherungen nachzudenken, um dieses Risiko in Grenzen zu halten um den erzwungenen Verkauf oder gar die Versteigerung des Eigenheims zu vermeiden. Risikolebensversicherung Eine Risikolebensversicherung ist besonders für Immobilienbesitzer mit Familie interessant. Sie kann zum Beispiel so dimensioniert werden, dass beim Tod der Personen im Haushalt, die zur Finanzierung des Eigenheims beitragen, das noch bestehende Darlehen abgedeckt ist. Die Hinterbliebenen sehen sich dadurch nicht mit einer Belastung konfrontiert, die sie nicht tragen können. Berufsunfallversicherung Jeder Vierte muss wegen Berufsunfähigkeit seinen Beruf vorzeitig aufgeben. Eine Situation, die die finanzielle Existenzgrundlage gründlich durcheinanderbringen kann. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung deckt dieses Risiko ab. Sie kann dazu eingesetzt werden, um den Einkommensverlust auszugleichen, der sich aus einer völligen oder teilweisen Berufsunfähigkeit ergibt. Dadurch ist zum Beispiel sichergestellt, dass genügend finanzielle 39

40 Mittel zur Verfügung stehen, um die Immobilienfinanzierung aufrecht zu erhalten. Krankentagegeldversicherung Ein Unfall oder eine ernsthafte Krankheit mit längerem Krankenhausaufenthalt kann schnell zu empfindlichen Einkommensverlusten führen. Bei Selbstständigen wirkt sich das meist sofort aus, bei Arbeitnehmern spätestens dann, wenn die Lohnfortzahlung nicht mehr greift. Mit einer Krankentagegeldversicherung kann dieser Einkommensverlust abgefedert werden, sodass genügend Einkommen vorhanden ist, um die laufende Immobilienfinanzierung fortzusetzen. Private Arbeitslosenversicherung Die gesetzliche Arbeitslosenversicherung gleicht nur einen Teil des letzten Einkommens aus. Sie lässt sich durch eine private Arbeitslosenversicherung ergänzen, die zum Beispiel die Finanzierung einer Immobilie übernehmen kann. 40

41 Versicherungen für Bauherren Eigentum verpflichtet und muss versichert werden Wer ein Eigenheim besitzt, ist ohne Wenn und Aber dafür verantwortlich. Daraus entstehen zusätzliche Risiken, gegen die Sie sich absichern sollten. Unfallversicherung Besonders, wenn Sie einen Teil des Hauses in Eigenleistung errichten, ist eine Unfallversicherung für Sie und Ihre Familie unerlässlich. Sollte es Freunde und Verwandte geben, die Ihnen beim Bau helfen, ist es sogar Ihre Pflicht, diese gegen Unfälle am Bau zu versichern. Schließen Sie also für sich, Ihre Familie und alle Helfer eine private Bauhelferunfallversicherung ab, die bei einem Unfall entweder eine Unfallrente oder eine Einmalsumme zahlt. Wohngebäudeversicherung Die Wohngebäudeversicherung ist ein Muss für jeden Eigenheimbesitzer. Nicht nur aus eigenem Interesse, sondern auch, weil die Banken ein Baudarlehen davon abhängig machen. Die Wohngebäudeversicherung deckt alle Schäden ab, die am Haus entstehen können. Ursachen dafür können Brand, Sturm, Hagel und Leitungswasser sein. Sie dient dazu, das Gebäude nach dem Schadensfall wieder neu zu errichten oder zu sanieren. Enthalten ist 41

42 meist auch das Gebäudezubehör wie Terrassen, Müllboxen, Einbauküchen oder Einbauschränke und Anbauteile wie Markisen. Wichtig ist, dass Sie es der Versicherung melden, wenn Sie Veränderungen oder Anbauten am Haus vorgenommen haben, durch die der Wert der Immobilie erhöht wird. Auf diese Weise vermeiden Sie eine Unterversicherung, die im Schadensfall erhebliche finanzielle Folgen haben kann. Rohbau-Feuerversicherung Die Wohngebäudeversicherung greift erst beim fertiggestellten Gebäude. Während der Bauphase müssen Sie jedoch eine Rohbaufeuerversicherung abschließen, die meist auch von den Banken als Voraussetzung für ein Baudarlehen verlangt wird. Die Rohbaufeuerversicherung schützt das Gebäude vor Schäden, die beispielsweise durch Brand, Explosion oder Blitzschlag verursacht werden. Schäden durch Leitungswasser, Sturm, Hagel und andere Elementarereignisse sind jedoch nicht abgedeckt. Diese können zusätzlich in Form einer Bauleistungsversicherung abgedeckt werden. Die meisten Versicherungen bieten die Wohngebäudeversicherung in Kombination mit einer Rohbaufeuerversicherung an. Dadurch haben Sie einen Rundumschutz von Anfang an. Bauherren-Haftpflichtversicherung Wenn es auf Ihrer Baustelle zu einem Unfall kommt, kommen schnell Personenschäden ins Spiel und damit Haftungsrisiken, die schnell sechs- oder gar siebenstellige Summen erreichen können. 42

43 Als Bauherr müssen Sie dafür geradestehen, denn Sie haften persönlich, wenn zum Beispiel Dritte auf Ihrer Baustelle zu Schaden kommen. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Sie vor dem damit verbundenen finanziellen Risiko. Unsere Berater informieren Sie gern zu passenden Versicherungen für Bauherren. 43

44 Ratgeber Baufinanzierung März 2012 Herausgeber Herold Unternehmensberatung GmbH Rudolf-Diesel-Straße 10, Lübeck-Stockelsdorf Telefon , Telefax Fotos: fotolia Diese Broschüre ist urheberrechtlich geschützt. Die auch auszugsweise Verwendung von Inhalten sowie Nachdruck oder sonstige gewerbliche Nutzung oder deren Duldung sind nicht gestattet. 44