Interpretationshilfen zur Solvabilitätsverordnung. Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite

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1 Interpretationshilfen zur Solvabilitätsverordnung Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite Stand: Dezember 2008

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3 Interpretationshilfen zur Solvabilitätsverordnung Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite

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5 Vorwort Seit dem 1. Januar 2008 ist die neue Solvabilitätsverordnung (SolvV) von allen Banken anzuwenden. Darüber hinaus wurden in der Zwischenzeit die Modalitäten der Erhebung zu den Höchstverlustratentests ( Hard-Tests ) geklärt und im ZKA ein Marktwertschwankungskonzept für Wohnimmobilien erarbeitet, das aufsichtlich anerkannt wurde. Aus diesem Grunde haben wir die Interpretationshilfen für die Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite ein weiteres Mal überarbeitet und aktualisiert. Es wird nunmehr in erster Linie auf die Regelungen der Solvabilitätsverordnung abgestellt. Karl-Heinz Boos Dr. Tobias Winkler 3

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7 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Vorwort 3 1 Allgemeine Bestimmungen der Solvabilitätsverordnung und des KWG Zulassungsvoraussetzungen Die Hard-Tests Mindestanforderungen Bewertungsregeln Ermittlung des Immobilienwertes Überwachung des Immobilienwertes Überprüfung des Immobilienwertes 19 2 Kreditrisiko-Standardansatz Wohnungsbaukredite Gewerbliche Realkredite Gemischte Nutzung 24 3 Auf internen Ratings basierender Ansatz Allgemeine Anmerkungen IRB-Basisansatz für Forderungen an Unternehmen Normale Behandlung Anwendung eines alternativen Risikogewichtes Behandlung als Spezialfinanzierungen Mengengeschäftsforderungen 31 Anhang 34 5

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9 1 Allgemeine Bestimmungen der Solvabilitätsverordnung und des KWG Um einen möglichst großen Gleichlauf der Regelungen des Kreditrisiko- Standardansatzes (KSA) und des auf internen Ratings basierenden Ansatzes (IRBA) zu erreichen, werden mit der Solvabilitätsverordnung (SolvV) und dem Kreditwesengesetz (KWG) Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen sowie Bewertungsregeln eingeführt, die grundsätzlich für sämtliche anerkennungsfähige Hypothekarkredite im KSA und im IRB-Basisansatz für Forderungen an Unternehmen gelten. Die Mindestanforderungen gelten darüber hinaus grundsätzlich auch für grundpfandrechtlich besicherte Kredite des Mengengeschäfts im IRB- Ansatz und im fortgeschrittenen IRB-Ansatz für Forderungen an Unternehmen. In diesen Ansätzen dürfen vorhandene Sicherheiten nur dann bei der Schätzung der LGD berücksichtigt werden, wenn das Institut interne Anforderungen für das Sicherheitenmanagement, den rechtlichen Bestand der Sicherheiten und das Risikomanagement aufstellt, die im Allgemeinen mit den Mindestanforderungen übereinstimmen ( 132 Abs. 7 SolvV) Zulassungsvoraussetzungen Die Zulassungsvoraussetzungen ( 35 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 4 SolvV (Wohnungsbauimmobilien im Standardansatz); 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 2 SolvV (gewerbliche Immobilienfinanzierung im Standardansatz) bzw. 159 Abs. 1 Nr. 1 und 2 SolvV (IRB-Basisansatz)) sollen vor allem sicherstellen, dass kein wesentlicher Zusammenhang zwischen der Bonität des Schuldners und der Leistungsfähigkeit (und somit der Wertentwicklung) der zugrunde liegenden Immobilie besteht. So darf 1. der Wert der Immobilie nicht wesentlich von der Bonität des Kreditnehmers abhängen und umgekehrt 1 Siehe hierzu Gliederungspunkte 3.1 und

10 2. die Bonität des Kreditnehmers nicht wesentlich von der wirtschaftlichen Entwicklung der zugrunde liegenden Immobilie oder des Projekts, insbesondere von Zahlungsströmen, die von der Immobilie erzeugt werden, abhängen. Die Bonität des Schuldners soll vielmehr auf der Fähigkeit des Kreditnehmers beruhen, den Kredit aus anderen Quellen zurückzuführen. Die erste Zulassungsvoraussetzung ist für Wohnungsbaurealkredite und gewerbliche Realkredite anzuwenden ( 35 Abs. 2 Nr. 1, 35 Abs. 3 Nr. 1 SolvV). Wegen ihrer untergeordneten Bedeutung und der Beschränkung der privilegierten Gewichtung auf Kreditteile bis 60 % des Beleihungswertes hat sich das Fachgremium Sicherungstechniken jedoch dafür ausgesprochen, dass auf den individuellen Nachweis der Erfüllung dieser Zulassungsvoraussetzug verzichtet werden kann. Dass der Wert einer Gewerbeimmobilie erheblich von der Bonität des Schuldners der Adressenausfallrisikoposition abhängt, für die sie als Sicherheit dient, ist nach Ansicht der Aufsicht z. B. für Gewerbeimmobilien mit unfertigen Gewerbegebäuden regelmäßig anzunehmen, da sich die Fertigstellung eines Baus im Falle finanzieller Schwierigkeiten des Sicherungsgebers verzögern und somit den Wert der Gewerbeimmobilie erheblich beeinträchtigen kann. Auch im Falle nicht vielseitig nutzbarer Gewerbeimmobilien können finanzielle Schwierigkeiten des Sicherungsgebers den Wert der Gewerbeimmobilie erheblich mindern. Typische Beispiele sind nach Ansicht der Aufsicht selbst genutzte Industriegrundstücke, deren Werte erheblich von den Erträgen abhängen, die ein Sicherungsgeber durch die besondere Nutzung der Gewerbeimmobilie (z. B. für Fabrikgebäude) erzielt. Bei der zweiten Zulassungsvoraussetzung muss zwischen Wohnimmobilien und gewerblichen Immobilien unterschieden werden: Für Kredite, die durch im Inland belegene Wohnungsbauimmobilien besichert sind, verzichtet die deutsche Aufsicht auf die zweite Zulassungsvoraussetzung. Damit wird ein in Anhang VI, Teil 1, Nr. 49 (KSA) bzw. Anhang VIII, Teil 1, Nr. 16 Richtlinie 2006/48/EG (IRB-Basisansatz) kodifiziertes Wahlrecht ausgeübt. Bei Krediten, die durch eine im Ausland belegene Wohnimmobilie besichert sind, ist die zweite Zulassungsvoraussetzung grundsätzlich anzuwenden ( 35 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 SolvV). Verzichtet jedoch die Aufsichtsbehörde eines anderen Mitgliedstaates des EWR auf die zweite Zulassungsvoraussetzung, so kann bei Krediten, die durch in 8

11 diesem Mitgliedstaat belegene Wohnimmobilien besichert sind, die zweite Zulassungsbedingung ebenfalls als erfüllt angesehen werden ( 35 Abs. 2 Satz 2 SolvV (KSA) bzw. 159 Abs. 1 Satz 1 Nr Halbsatz SolvV (IRBA)). Nach derzeitigem Stand haben folgende EWR-Staaten für Kredite, die durch Immobilen in diesen Ländern besichert sind, auf die Anwendung der zweiten Zulassungsvoraussetzung verzichtet: Dänemark, Liechtenstein, Österreich, Vereinigtes Königreich. In Schweden und Finnland wurde die Aussetzung der zweiten Zulassungsvoraussetzung für das Jahr 2006 festgestellt Die Hard-Tests Bei Krediten, die durch im Inland belegene gewerbliche Immobilien besichert sind, müssen für den Verzicht auf die zweite Zulassungsvoraussetzung bestimmte quantitative Voraussetzungen (so genannte Hard-Tests ) erfüllt sein ( 35 Abs. 4 SolvV (KSA) bzw. 159 Abs. 1 Nr. 2 SolvV (IRB- Basisansatz)). Danach dürfen die Verluste aus gewerblichen Hypothekarkrediten bzw. -kreditteilen, die sowohl 60 % des Beleihungswertes (oder eines anders ermittelten nachhaltig erzielbaren Wertes, der die Anforderungen nach 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandbriefG erfüllt) als auch 50 % des Marktwertes der Immobilie nicht übersteigen, nicht größer als 0,3 % aller durch inländische gewerbliche Immobilien besicherter ausstehender Kredite sein. Die Verlustrate sämtlicher inländischer gewerblicher Realkredite darf in keinem Jahr größer als 0,5 % gewesen sein. Damit übt die deutsche Aufsicht ein Wahlrecht aus Anhang VI, Teil 1, Nr. 58 bzw. Anhang VIII, Teil 1, Nr. 17 Richtlinie 2006/48/EG aus. In Deutschland wird die Einhaltung der Hard-Tests durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht überprüft. Werden die Kriterien in einem Jahr eingehalten, so wird dies im Anschluss von der Bundesanstalt bekannt gegeben ( 35 Abs. 4 SolvV). In diesem Falle kann die zweite Mindestanforderung für Kredite, die durch Grundpfandrechte auf im Inland belegene Immobilen besichert sind, als erfüllt angesehen werden ( 35 Abs. 3 Satz 2 SolvV). Ergibt die Überprüfung, dass die Hard Tests nicht erfüllt wurden, so kann die zweite Zulassungsvoraussetzung so lange nicht ausgesetzt werden, bis in einem darauffolgenden Jahr die Hard- Tests wieder erfüllt sind. 9

12 Welche Institute müssen an der Erhebung teilnehmen? Die Erhebung ist grundsätzlich als Vollerhebung durchzuführen. D. h. jedes Institut in Deutschland, das über eine durch inländische Gewerbeimmobilien besicherte Adressenausfallrisikoposition verfügt, muss die zur Ermittlung der Verlustraten aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung notwendigen Angaben jährlich der Bundesanstalt zur Verfügung stellen ( 35 Abs. 4 Satz 2 SolvV). Als durch inländische Gewerbeimmobilien besicherte Adressenausfallrisikopositionen gelten dabei auch Adressenausfallrisikopositionen aus dem Immobilienleasing von im Inland belegenen Gewerbeimmobilien, bei denen das Institut Leasinggeber ist und Eigentümer des Leasinggegenstandes bleibt, bis der Leasingnehmer seine Kaufoption ausübt. Lediglich KSA-Institute, die das Risikogewicht von 50 % für ihre durch Grundpfandrechte auf Gewerbeimmobilien besicherten Adressenausfallrisikopositionen nicht anwenden, sind aufgrund von Verhältnismäßigkeitserwägungen derzeit von der Pflicht zur Einreichung der entsprechenden Daten entbunden. Gleiches gilt für IRBA-Institute, die entsprechende Positionen im Rahmen des übergangsweisen oder dauerhaften Partial Use auf dieselbe Weise nach dem KSA anrechnen. Institute, die auf die oben genannte 50 %-Anrechnung nur bei einem Teil ihrer grundpfandrechtlich besicherten Forderungen verzichten, müssen hingegen an der Erhebung teilnehmen; sie brauchen aber diejenigen KSA-Positionen, bei denen sie auf die 50 %-Gewichtung verzichten, nicht in die Erhebung einzubeziehen. Bei Institutsgruppen oder Finanzholding-Gruppen kann die Erhebung auf Gruppenebene durchgeführt werden. In diesem Fall sind die der Gruppe angehörigen Institute von der Pflicht zur Teilnahme befreit. Die Einreichungspflicht einer Institutsgruppe oder Finanzholding-Gruppe umfasst explizit auch jene gruppenangehörigen Unternehmen, die über Adressenausfallrisikopositionen aus Immobilienleasing von im Inland belegenen Gewerbeimmobilien verfügen, bei denen das gruppenangehörige Unternehmen Leasinggeber ist und Eigentümer des Leasinggegenstandes bleibt, bis der Leasingnehmer seine Kaufoption ausübt, auch wenn das gruppenangehörige Unternehmen selbst kein Institut ist (Leasingunternehmen). 10

13 Welche Adressenausfallrisikopositionen sind in die Erhebung einzubeziehen? In die Erhebung sind grundsätzlich sämtliche durch im Inland belegene Gewerbeimmobilien besicherte Kredite einzubeziehen. Dies umfasst ausdrücklich auch diejenigen Kredite, welche die Mindestanforderungen und Bewertungsregeln in 35 Abs. 3 Nr. 1 i. V. m. 35 Abs. 2 Nr. 2 und 3 SolvV nicht erfüllen. Lediglich Kredite, bei denen die erste Zulassungsvoraussetzung nicht erfüllt ist, brauchen nicht berücksichtigt zu werden. Es handelt sich dabei um Adressenausfallrisikopositionen, die durch inländische Gewerbeimmobilen besichert sind, deren Wert erheblich von der Bonität des Schuldners der Adressenausfallrisikoposition abhängt. Ein Institut darf insbesondere davon absehen, Angaben zu Adressenausfallrisikopositionen einzureichen, die durch im Inland belegene Gewerbeimmobilien mit unfertigen Gewerbegebäuden oder durch nicht vielseitig nutzbare Gewerbeimmobilien, die keine landwirtschaftlichen Grundstücke nach 35 Abs. 1 Satz 6 SolvV darstellen, besichert sind. Gewerbliche Hypothekarkredite, die mit Büroräumen oder vielseitig nutzbaren Geschäftsräumen besichert sind, sowie landwirtschaftliche Realkredite, welche die Anforderungen aus 22 Beleihungswertermittlungsverordnung erfüllen, sind auf jeden Fall in die Erhebung einzubeziehen. Welche Größen sind zu melden? Zu melden ist zunächst der Bestand der o. g. Kredite zum Beginn des verstrichenen Kalenderjahres. Im Laufe des verstrichenen Jahres neu zugegangene Kredite bleiben daher unberücksichtigt. Dies gilt auch für Kredite, die im Laufe des Jahres auf ein anderes Institut übergegangen sind. Der Bestand eines Kredites ist derjenige Teil der Adressenausfallrisikoposition, der als durch eine Immobilie abgesichert angesehen werden kann. Er ergibt sich als das Minimum aus: 1. dem vom Schuldner in Anspruch genommenen Betrag, erhöht um etwaige vorrangige Ansprüche Dritter auf Erlöse aus der Verwertung der Immobilie; 2. der Höhe des Grundpfandrechtes bzw. im Falle von Leasing dem Wert der Immobilie, erhöht um etwaige vorrangige Ansprüche Dritter auf Erlöse aus der Verwertung der Immobilie; 11

14 3. dem Beleihungswert der Immobilie nach 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandbriefG in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung (bzw. ihres anders ermittelten nachhaltig erzielbaren Wertes, der den Anforderungen nach 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandbriefG entspricht) oder 4. dem Marktwert der Immobilie. Vorrangige Ansprüche Dritter auf Erlöse aus der Verwertung der Immobilie rechnen nicht zu dem als besichert eingestuften Teil der Adressenausfallrisikoposition des Institutes. Entsprechend sind diese Ansprüche in der dem Institut zuletzt bekannten Höhe vom oben beschriebenen Minimum abzuziehen. Sind die vorrangigen Ansprüche Dritter gleich dem oder größer als das Minimum, dann geht die Adressenausfallrisikoposition mit einem Betrag von Null ein. Institute, die für eine inländische, durch Gewerbeimmobilien besicherte IRBA-Position eigene Schätzungen der Verlustquote bei Ausfall verwenden (fortgeschrittener IRBA oder IRB-Retailansatz) oder die als Basis-IRBA- Institut für keine der mit Immobilien besicherten Forderungen das alternative Risikogewicht nach 85 Abs. 5 SolvV verwenden, brauchen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit lediglich auf das Minimum aus 1. und 2. sowie einer der in 3. und 4. genannten Größen abzustellen. Zur Ermittlung des Gesamtbestandes sind die o. g. Größen für sämtliche Adressenausfallrisikopositionen, für welche die notwendigen Angaben nach 35 Abs. 4 Satz 2 SolvV einzureichen sind, aufzuaddieren. Darüber hinaus sind der Hauptverwaltung zwei Verlustgrößen mitzuteilen: Zunächst die Summe der Verluste, die sich im verstrichenen Kalenderjahr für sämtliche der o. g. Kredite ergeben haben. Darüber hinaus muss die Summe der in dem vergangenen Kalenderjahr entstandenen Verluste gemeldet werden, die auf den erstrangigen Beleihungsraum entfallen. Dabei sind grundsätzlich diejenigen Verluste anzugeben, die auf Kredite bzw. Kreditteile entfallen, die weder 60 % des Beleihungswertes (oder eines anders ermittelten nachhaltigen Wertes, der Anforderungen nach 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandbriefG genügt) noch 50 % des Marktwertes der Immobilie übersteigen. Erleichterungen gelten auch an dieser Stelle für Institute, die für eine inländische, durch Gewerbeimmobilien besicherte IRBA-Position eigene Schätzungen der Verlustquote bei Ausfall verwen- 12

15 den (fortgeschrittener IRBA oder IRB-Retailansatz) oder die als Basis-IRBA- Institut für keine der mit Immobilien besicherten Forderungen das alternative Risikogewicht nach 85 Abs. 5 SolvV verwenden. Diesen Instituten ist es gestattet, auf lediglich einen der drei Werte (Beleihungswert, anderer Wert oder Marktwert) abzustellen. Auch die Angaben zum Verlust aus einer Adressenausfallrisikoposition sind von demjenigen Institut einzureichen, in dessen Bestand die Adressenausfallrisikoposition zum Beginn des verstrichenen Kalenderjahres war. Entsteht bei dem Institut, auf welches die Adressenausfallrisikoposition übertragen wurde, ein weiterer Verlust, so bleibt dieser unberücksichtigt. Zur Ermittlung der beiden Verlustgrößen je Adressenausfallrisikoposition ist zunächst der Gesamtverlust für diese Adressenausfallrisikoposition zu ermitteln. Dabei ist auf den Verlustbegriff des 126 SolvV abzustellen. Dieser ökonomische Verlustbegriff umfasst neben den buchhalterischen Verlusten auch erhebliche Diskontierungseffekte sowie erhebliche direkte und indirekte Kosten der Kreditabwicklung. Vereinfacht lässt sich der ökonomische Verlust als die Differenz zwischen dem ausstehenden Betrag und dem wirtschaftlichen Wert des Risikoaktivums zum Ausfallzeitpunkt beschreiben. Bei der Ermittlung des ökonomischen Verlustes sind nach Ansicht des Fachgremiums IRBA folgende Komponenten einzubeziehen: In Anspruch genommener Betrag zum Zeitpunkt des Ausfalls, zum Zeitpunkt des Ausfalls fällige, noch nicht zugeflossene Zinsen und Entgelte, Saldo aus (ggf. diskontierten) weiteren Zu- und Abflüssen (Inanspruchnahmen) nach Zeitpunkt des Ausfalls, wesentliche direkte und indirekte Workout-Kosten, Verwertungserlöse aus Sicherheiten und sonstigen Quellen unter Berücksichtigung wesentlicher Diskontierungseffekte (kalkulatorische Zinsverluste). 13

16 Zu den weiteren Komponenten können entsprechend ihrer Wesentlichkeit auch Refinanzierungsschäden oder gewinne gehören. Grundsätzlich ist als Verlust der tatsächlich eingetretene ökonomische Verlust anzusetzen. Kann dieser Verlust im Einzelfall betragsmäßig noch nicht abschließend ermittelt werden, dürfen die Institute den Betrag auch anhand des erwarteten ökonomischen Verlustes schätzen. Zur Ermittlung des auf den besicherten Teil entfallenden Verlustes einer einzelnen Adressenausfallrisikoposition wird davon ausgegangen, dass die Verluste zunächst den nicht besicherten Teil des Kredites treffen. Daher ist vom ökonomischen Gesamtverlust des Kredites der unbesicherte Teil abzuziehen. Dieser ergibt sich aus der Differenz von Inanspruchnahme und dem Minimum aus Beleihungswert und Marktwert. Aus der Differenz von Gesamtverlust und unbesichertem Teil ergibt sich der auf den besicherten Teil entfallende Verlust. Der auf den Kreditteil bis 60 % des Beleihungswertes entfallende Verlust ergibt sich entsprechend. In diesem Fall ist der unbesicherte Teil die Differenz aus Inanspruchnahme und dem Minimum aus 60 % des Beleihungswertes und 50 % des Marktwertes. Lediglich bei KSA-Position können die Institute unter bestimmten Voraussetzungen von der Ermittlung des ökonomischen Verlustes für jede zu meldende Adressenausfallrisikoposition absehen und einen aggregierten Verlustbetrag übermitteln. Dieser muss jedoch nach Erfahrungswerten näherungsweise demjenigen Verlustbetrag entsprechen, der sich bei der Verwendung des ökonomischen Verlustbegriffes, bezogen auf die einzelnen Adressenausfallrisikopositionen, in der Summe ergeben würde. Die Ermittlung der Bestands- und Verlustgrößen wird in Anhang 1 an Beispielen veranschaulicht. Wann und wo sind die Daten einzureichen? Die entsprechenden Daten sind einmal jährlich zum 15. Geschäftstag im April bei der zuständigen Hauptverwaltung der Deutschen Bundesbank einzureichen. Die Erhebung wird daher zeitgleich mit der ersten Solvenzmeldung eines jeden Jahres erfolgen. Abweichend davon sind die notwendigen Daten für das Jahr 2007 bis zum 15. Geschäftstag im April 2009 einzureichen. 14

17 Die Veröffentlichung der Einhaltungsfeststellung der Höchstverlustraten soll jeweils zum 31. Mai des Folgejahres erfolgen. Die Einhaltungsfeststellung ist bis zur Bekanntgabe der Einhaltungsfeststellung für das Folgejahr gültig. Entsprechend kann die zweite Zulassungsvoraussetzung aufgrund der Einhaltungsfeststellung der BaFin für das Jahr 2006 so lange ausgesetzt werden, bis Anfang 2009 die neue Einhaltungsfeststellung bekannt gegeben wird. Übt eine ausländische Aufsichtsbehörde im Europäischen Wirtschaftsraum das Wahlrecht aus Anhang VI, Teil 1 Nr. 58 Richtlinie 2006/48/EG aus und verzichtet sie auf die zweite Zulassungsvoraussetzung, so braucht diese für gewerbliche Immobilien aus diesem Land auch von deutschen Banken nicht mehr berücksichtigt zu werden ( 35 Abs. 3 Satz 3 SolvV (KSA) bzw. 159 Abs. 1 Satz 1 Nr Halbsatz SolvV (IRB-Basisansatz)). Bislang besteht diese Möglichkeit jedoch lediglich auf dem Papier. Die rechtlichen Voraussetzungen zur Durchführung eines Hard- Tests wurden nach derzeitigem Stand lediglich in Belgien, Liechtenstein und Luxemburg geschaffen. In keinem dieser Staaten wurde bislang die Aussetzung der zweiten Zulassungsvoraussetzung erklärt. 1.2 Mindestanforderungen Bei den Mindestanforderungen ( 35 Abs. 2 Nr. 2 SolvV, Wohnimmobilien im Standardansatz; 35 Abs. 3 Nr. 1 SolvV, gewerbliche Immobilien im Standardansatz; 159 Abs. 1 Nr. 1 bzw. 2 SolvV, Wohnimmobilien und gewerbliche Immobilien im IRB-Basisansatz) handelt es sich zum einen um grundlegende Anforderungen an das Management von Immobiliensicherheiten, wie sie auch für Kredite erfüllt sein müssen, die in die Deckungsmasse von Pfandbriefen einbezogen werden können ( 20a Abs. 4, 7 und 8 KWG): Rechtssicherheit: Das Grundpfandrecht muss zum Zeitpunkt des Kreditvertragsschlusses in sämtlichen relevanten Rechtsordnungen rechtlich durchsetzbar sein; dies ist zu dokumentieren. Darüber hinaus müssen die Sicherheitenvereinbarung und das zugrunde liegende rechtliche Verfahren so ausgestaltet sein, dass sie es der Bank erlauben, den Sicherheitenwert innerhalb eines angemessenen Zeitraumes zu erlösen ( 20 a Abs. 4 KWG). 15

18 Dokumentation: Die Kreditvergabegrundsätze bei Hereinnahme von Immobiliensicherheiten müssen dokumentiert werden. Dies gilt insbesondere für die Arten der von der Bank als Sicherheit akzeptierten gewerblichen Immobilien und Wohnimmobilien ( 20 a Abs. 7 KWG). Versicherung: Die Bank muss über ein Verfahren verfügen, mit dem sie sicherstellen kann, dass die Immobilie, die als Sicherheit dient, angemessen gegen Schäden versichert ist ( 20 a Abs. 8 KWG). Nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken hat das Kreditinstitut dabei sicherzustellen, dass ein angemessener Versicherungsschutz gegen Standardrisiken, wie z. B. Feuer-, Sturm- und Leitungswasserrisiken, gewährleistet ist. Zum anderen müssen anerkennungsfähige Immobiliensicherheiten auch die allgemeinen Anforderungen für berücksichtigungsfähige Sicherungsinstrumente ( 154 Satz 2 SolvV bzw. 172 Abs. 3 SolvV) erfüllen. Diese Mindestanforderungen bezüglich der rechtlichen Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit wurden durch das Fachgremium Sicherungstechniken wie folgt konkretisiert: Die Bank muss eine ausreichende Überprüfung der rechtlichen Durchsetzbarkeit des Grundpfandrechtes für alle relevanten Rechtsordnungen vornehmen. Diese Überprüfung kann sowohl bankintern als auch durch einen externen Dritten vorgenommen werden. Dabei sollen keine konkreten Anforderungen an die organisatorische Einbindung der überprüfenden Stelle gestellt werden. Die Anforderungen an die rechtliche Durchsetzbarkeit gelten gleichermaßen für Standardverträge wie für Individualverträge. Bei Individualverträgen muss jeder Vertrag auf seine rechtliche Durchsetzbarkeit hin überprüft werden. Bei Standardverträgen reicht eine einmalige Überprüfung. Die Überprüfung der rechtlichen Durchsetzbarkeit muss bei erstmaliger Verwendung vorgenommen werden. Soweit nötig, ist diese Überprüfung zu wiederholen, um die jederzeitige Durchsetzbarkeit sicherzustellen. Dies gilt insbesondere bei nachträglichen Vertragsanpassungen infolge von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtsprechung. 16

19 Entsprechend sind die Banken verpflichtet, bankinterne Prozesse zur Sicherstellung der jederzeitigen rechtlichen Durchsetzbarkeit vorzuhalten. Diese müssen zumindest eine kontinuierliche Beobachtung der Entwicklung der rechtlichen Rahmenbedingungen sowie eine Identifizierung der von einer Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen betroffenen Verträge sicherstellen. Die rechtliche Ausgestaltung der Sicherheitenbestellung muss es der Bank ermöglichen, zeitnah auf die Sicherheiten zugreifen zu können. Die Möglichkeit zur zeitnahen Verwertung der Sicherheiten ist gegeben, wenn (a) eine gefestigte Rechtsposition besteht und der Anspruch des Kreditgebers auf Verwertung der Sicherheiten nicht mehr einseitig durch den Sicherungsgeber entzogen werden kann, (b) bei der Durchsetzung der Rechtsposition keine Abhängigkeit von dem aktiven Mitwirken des Sicherungsgebers besteht sowie (c) keine vertraglichen Nebenabreden existieren, die einen Zugriff auf die Sicherheiten verhindern oder verzögern. Die Verwertung kann durch einen von der Bank beauftragten Dritten oder einen Insolvenzverwalter erfolgen, sofern alle übrigen Anforderungen an die rechtliche Durchsetzbarkeit und die Verwertung gestellten Mindestanforderungen erfüllt sind. Nicht zuletzt muss das Grundpfandrecht sämtliche der vom Schuldner aus der grundpfandrechtlich besicherten Position geschuldeten Zahlungsverpflichtungen absichern ( 35 Abs. 2 Nr. 3 SolvV). 1.3 Bewertungsregeln Die Bewertungsregeln ( 20 a Abs. 5 und 6 KWG) enthalten allgemeine Anforderungen an die Ermittlung, Überwachung und Überprüfung des Immobilienwertes. 17

20 1.3.1 Ermittlung des Immobilienwertes Grundsätzlich soll die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen höchstens zum Marktwert nach 16 Abs. 2 Satz 4 des Pfandbriefgesetzes bewertet werden. In Ländern des EWR, in denen strenge gesetzliche Anforderungen an die Bestimmung des Beleihungswertes gelten, darf auch der Beleihungswert nach 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 des Pfandbriefgesetzes herangezogen werden. Der Immobilienwert muss transparent und klar dokumentiert werden ( 20 a Abs. 5 KWG) Überwachung des Immobilienwertes Darüber hinaus wird von der Bank erwartet, dass sie den Wert der Sicherheiten regelmäßig überwacht ( 20 a Abs. 6 Satz 1 KWG). Dabei sollen Immobilien, mit denen gewerbliche Realkredite besichert werden, mindestens einmal jährlich überwacht werden. Bei Wohnimmobilien ist eine Überwachung alle drei Jahre ausreichend ( 20 a Abs. 6 Satz 2 KWG). Sind die Märkte starken Schwankungen ausgesetzt, ist die Überwachungsfrequenz zu erhöhen ( 20 a Abs. 6 Satz 3 KWG). Nach Ansicht der deutschen Aufsicht ist von solchen starken Wertschwankungen jedoch lediglich im Falle technischer, ökonomischer oder ökologischer Katastrophen auszugehen. Zur Überwachung der Sicherheitenwerte dürfen auch statistische Bewertungsverfahren herangezogen werden ( 20 a Abs. 6 Satz 4 KWG). Dabei kann grundsätzlich sowohl bei gewerblichen als auch bei Wohnungsbauimmobilien auf das Marktwertschwankungskonzept des ZKA zurückgegriffen werden. Die Banken sind damit jedoch nach Ansicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nicht von der Pflicht zu einer regelmäßigen Überwachung der Marktwerte des institutseigenen Portfolios beliehener Immobilien entbunden. Darüber hinaus müssen die Banken sicherstellen, dass das Marktwertschwankungskonzept mit Blick auf die Struktur des eigenen Immobilienportfolios geeignet ist, Marktwertschwankungen in angemessener Weise zu beobachten. Nach 339 Abs. 18 SolvV müssen die Anforderung an die Überwachung der Sicherheitenwerte in 20 a Abs. 6 KWG für Wohnungsbaukredite, die bis zur erstmaligen Anwendung der Solvabilitätsverordnung ausgereicht 18

21 wurden, nicht erfüllt sein. Diese Altbestandsregelung gilt für Kredite, die bis zum 31. Dezember 2006 eingegangen wurden. Institute, welche die Übergangsregelung in 339 Abs. 10 Satz 1 in Anspruch genommen haben und entsprechend im Jahre 2007 ihre Eigenkapitalanforderungen weiterhin nach dem Grundsatz I berechnet haben, dürfen auch Kredite, die bis zum 31. Dezember 2007 ausgereicht wurden, als Altbestand behandeln. Die Möglichkeit der Einbeziehung in den Altbestand besteht unabhängig von der Kredithöhe oder dem Objektwert. Der Immobilienwert von Wohnungsbaukrediten, bei denen sowohl der Kredit als auch der Wert des den Kredit besichernden Objektes 3 Mio. EUR übersteigen, ist jedoch obligatorisch im 3-Jahres-Turnus zu überprüfen. Für die sonstigen Kredite endet die Einbeziehung in den Altbestand, wenn kreditnehmer- oder vertragsbezogene Änderungen Anlass zur Neubehandlung des Kredites geben. Als kreditnehmerbezogener Anlass gilt insbesondere eine wesentliche Bonitätsverschlechterung des Schuldners. Ein vertragsbezogener Anlass liegt vor, wenn sich die vertraglichen Grundlagen wesentlich ändern. So dürfen z. B. nach einer Prolongation Kredite nicht mehr als Altbestand behandelt werden. Ob dies auch nach einer Zinsanpassung oder Änderung des Tilgungssatzes der Fall ist, muss ggf. im Einzelfall aus Risikosicht beurteilt werden. Für bestimmte Wohnungsbaukredite mit geringem Volumen kann darüber hinaus auf die Überwachung des Sicherheitenwertes ganz verzichtet werden. Diese Bagatellregelung soll nach Ansicht des Fachgremiums für Kredite gelten, deren aktueller Beleihungsauslauf 40 % oder deren Kreditsumme EUR nicht übersteigen Überprüfung des Immobilienwertes Die Überwachung der Immobilienwerte dient dem Ziel, diejenigen Objekte zu bestimmen, bei denen die Bewertung der Immobilie von einem vom Kreditentscheidungsprozess unabhängigen Sachverständigen überprüft werden muss. Eine solche Überprüfung ist immer dann erforderlich, wenn der Wert der Sicherheit im Vergleich zu den allgemeinen Marktpreisen für vergleichbare Immobilien wesentlich gesunken ist ( 20 a Abs. 6 Satz 6 KWG). Nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken ist eine Überprüfung bei gewerblichen Realkrediten dann geboten, wenn die beobachteten (Vergleichs-)Marktwerte innerhalb eines Zeitraumes von bis zu 19

22 drei Jahren um mindestens 10 % gefallen sind. Dies entspricht den Regelungen für privilegierte gewerbliche Realkredite im ehemaligen Grundsatz I ( 13 Abs. 4 Nr. 3). Bei Wohnungsbaukrediten hat sich das Fachgremium Sicherungstechniken auf eine weniger anspruchsvolle Regelung verständigt. Danach soll ein wesentliches Absinken der Immobilienwerte immer dann vorliegen, wenn die Marktwerte innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 % absinken. Der Wertansatz von Immobilien ist dabei zu dem Zeitpunkt zu überprüfen, zu dem ein Absinken der Marktwerte um 20 % erstmalig beobachtet wurde. Die Banken dürfen demnach bei einem Absinken der Immobilienwerte um mehr als 20 % nicht abwarten, ob sich der Immobilienmarkt innerhalb eines 3-Jahres-Zeitraumes wieder erholt. Bei sämtlichen Krediten, bei denen sowohl die Bemessungsgrundlage als auch der Objektwert 3 Mio. EUR oder 5 % des haftenden Eigenkapitals der Bank übersteigen, muss die Bewertung der Immobilie unabhängig von der Entwicklung der Marktpreise mindestens alle drei Jahre überprüft werden ( 20 a Abs. 6 Satz 7 KWG). Hierbei ist auf sämtliche an einen Kreditnehmer vergebene Kredite abzustellen, die durch das besichernde Objekt bzw. durch zusammenhängende Objekte 2 abgesichert sind. Bemessungsgrundlage für den Kredit ist bei Instituten, die den Kreditrisiko- Standardansatz oder im Rahmen des IRB-Basisansatzes das alternative Risikogewicht anwenden, derjenige Kreditteil, der nach den Regelungen des KSA als vollständig durch Grundpfandrechte besichert ( 35 Abs. 1 Satz 3 SolvV) gilt. 3 Bei Instituten, die den IRB-Basisansatz anwenden, ergibt sich die Bemessungsgrundlage als Teilbemessungsgrundlage für grundpfandrechtliche Besicherung ( 94 Abs. 7 SolvV). 4 Bezugsgröße für die Ermittlung des Objektwertes ist der Beleihungswert. Ist kein Beleihungswert vorhanden, so kann der Marktwert herangezogen werden. Da die Bemessungsgrundlage jedoch stets geringer als der Objektwert ist, kann auf die eigenständige Überprüfung des Objektwertes verzichtet werden. 2 Zusammenhängende Objekte ergeben sich im Rahmen eines gemeinsamen Bau- und Planungsvorhabens. Als Beispiele im Bereich der Wohnimmobilien wurden im Fachgremium Sicherungstechniken verschiedene Eigentumswohnungen in einer Wohneinheit (Anschriftengleichheit) oder auch Reihenhäuser einer Reihenhausreihe genannt. 3 Siehe Gliederungspunkt 2.1 (Wohnungsbaukredit) und 2.2 (gewerblicher Realkredit). 4 Siehe Gliederungspunkt

23 Bei der Überprüfung der Bewertung von Immobilen sind nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken die derzeit im Grundsatz I für privilegierte gewerbliche Realkredite erforderlichen Anforderungen an die Neubewertung zu erfüllen. Entsprechend muss eine sach- und fachkundige Person bei der es sich nicht um einen mit der Kreditbearbeitung befassten Mitarbeiter der darlehensgewährenden Bank handeln darf zumindest überprüfen, ob die ursprüngliche Einschätzung der Rahmenbedingungen und die übrigen Annahmen über den betreffenden Markt weiterhin Gültigkeit haben und dies in nachvollziehbarer Weise dokumentieren. Stellt sich dabei heraus, dass die seinerzeitigen Annahmen und Ergebnisse inzwischen nicht mehr zutreffen, ist eine Neubewertung vorzunehmen. Bei Wohnimmobilien ist es dabei möglich, alternativ zur Erstellung eines Wertgutachtens einen pauschalen Abschlag in Höhe der Verringerung der beobachteten Marktwerte vorzunehmen. 2 Kreditrisiko-Standardansatz 2.1 Wohnungsbaukredite Das Risikogewicht für Wohnungsbaukredite beträgt 35 %. Es kann auf Forderungen angewendet werden, die vollständig durch Grundpfandrechte auf Wohnimmobilien besichert sind ( 35 Abs. 1 Nr. 1 SolvV). Nach 35 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 SolvV gilt eine KSA-Position als vollständig besichert, wenn deren KSA-Bemessungsgrundlage 60 % des Beleihungswertes der Wohnimmobilie nach 16 Abs. 2 bis 3 Pfandbriefgesetz i. V. m. der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) nicht überschreitet. Alternativ dürfen Kreditinstitute für Kredite, die nicht in die Deckungsmasse von Hypothekenpfandbriefen aufgenommen werden, auch auf einen anders ermittelten nachhaltig erzielbaren Wert abstellen, wenn dieser die Anforderungen nach 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 Pfandbriefgesetz erfüllt. Um gleiche Wettbewerbsbedingungen innerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) zu gewährleisten, dürfen bei in einem anderen Mitgliedstaat des EWR belegenen Immobilien die von den zuständigen Aufsichtsbehörden in diesem Mitgliedstaat festgesetzten Höchstgrenzen für eine vollständige Besicherung mit Wohneigentum übernommen werden. 21

24 Ein unechtes Realkreditsplitting ist weiterhin möglich. Kreditteile, die 60 % des Beleihungswertes oder des anders ermittelten nachhaltigen Wertes übersteigen, können gemäß der entsprechenden Forderungsklasse angerechnet werden. Bei Wohnungsbaukrediten kann der überschießende Kreditteil demnach als Retailkredit mit einem Risikogewicht von 75 % angerechnet werden, wenn die Voraussetzungen in 25 Abs. 10 SolvV erfüllt sind. Es können ferner nur solche Kredite mit 35 % risikogewichtet werden, bei denen die Immobilie derzeit oder künftig vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet wird. Durch das Abstellen auf den Eigentümer (Grundsatz I: Kreditnehmer) können auch solche Kredite mit 35 % angerechnet werden, die durch eine Wohnimmobilie besichert sind, die von einem Dritten als Sicherheit gestellt wurde. Darüber hinaus können nach Anhang VI, Teil 1, Nr. 45 Richtlinie 2006/48/EG auch solche Kredite berücksichtigt werden, bei denen im Falle einer Zweckgesellschaft die Immobilie vom begünstigten Eigentümer gegenwärtig oder künftig selbst genutzt oder vermietet wird. Das Erfordernis der Eigennutzung schließt jedoch Bauträger von der Anwendung des Risikogewichtes von 35 % aus. Wie ausgeführt, müssen Wohnungsbaukredite darüber hinaus die in Kapitel 2 beschriebenen Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen und Bewertungsregeln erfüllen. Für überfällige Wohnungsbaukredite muss ein Risikogewicht von 100 % angesetzt werden. Betragen die für diese Position gebildeten Einzelwertberichtigungen mindestens 25 % der KSA-Bemessungsgrundlage (Buchwert des Kreditteils bis 60 % der Beleihungswertes), so kann ein Risikogewicht von 50 % angesetzt werden ( 39 Nr. 1 SolvV). Als überfällig ist eine KSA-Position nach 25 Abs. 16 SolvV dann anzusehen, wenn der zugrunde liegende Zahlungsanspruch mehr als 90 aufeinander folgende Kalendertage mit einem Betrag von 100 EUR oder mehr fällig ist. 2.2 Gewerbliche Realkredite Forderungen, die vollständig durch Grundpfandrechte auf eine im Inland belegene Immobilie besichert sind, können mit einem Risikogewicht von 50 % angerechnet werden. Eine 50 %-Gewichtung von Krediten, die 22

25 durch eine in einem anderen EWR-Staat belegene Immobilie besichert sind, ist möglich, wenn dieser Staat das Wahlrecht zur 50 %-Gewichtung von gewerblichen Realkrediten in Anhang VI, Teil 1 Nr. 51 Richtlinie 2006/48/EG ausgeübt hat ( 35 Abs. 1 Nr. 2 SolvV). Nach derzeitigem Stand haben folgende EWR-Mitgliedstaaten das Wahlrecht ausgeübt: Belgien, Dänemark, Finnland, Griechenland, Island, Italien, Liechtenstein, Luxemburg, Malta, Österreich, Polen, Portugal, Slowenien, Ungarn, Zypern. Obwohl die Richtlinie den Kreis der berücksichtigungsfähigen Gewerbeimmobilien nicht einschränkt, hat sich das Fachgremium Sicherungstechniken dafür ausgesprochen, dass (wie im Grundsatz I) nur solche gewerblichen Hypothekarkredite privilegierungsfähig sind, die mit Büroräumen oder vielseitig nutzbaren Geschäftsräumen besichert sind. Entsprechend soll die Drittverwendbarkeit weiterhin Anerkennungsvoraussetzung bleiben. Hierdurch werde nach Ansicht des Fachgremiums zum einen ein Gleichlauf mit den (strengeren) Baseler Regelungen erreicht, denen zufolge lediglich Büroimmobilien, Mehrzweck-Geschäftsräume oder an mehrere Parteien vermietete Geschäftsräume mit einem Risikogewicht von 50 % angerechnet werden dürfen (Fußnote 25 zu Tz. 74 der Baseler Rahmenvereinbarung vom Juni 2004). Zum anderen werde durch die Beibehaltung der bisherigen Abgrenzungskriterien die Wahrscheinlichkeit höherer Verlustquoten, welche eine Erfüllung der Hard-Tests gefährden könnten, verringert. Nach 35 Abs. 1 Satz 6 SolvV sind landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ( 22 Beleihungswertermittlungsverordnung) den Gewerbeimmobilien gleichgestellt. Entsprechend können grundsätzlich auch landwirtschaftliche Realkredite mit einem Risikogewicht von 50 % angerechnet werden. Für diese Kredite gelten jedoch die gleichen Anerkennungsvoraussetzungen wie für gewerbliche Realkredite. Auch bei gewerblichen Hypothekarkrediten darf weiterhin ein unechtes Realkreditsplitting vorgenommen werden. Bei der Ermittlung des privilegierungsfähigen Kreditteiles kann das Institut allein auf den Marktwert der Immobilie abstellen. In diesem Fall können KSA-Positionen mit einem Risikogewicht von 50 % angerechnet werden, deren KSA-Bemessungsgrundlage 50 % des Marktwertes der Immobilie nicht übersteigt ( 35 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 lit. b) SolvV). Wird stattdessen auf den Beleihungswert nach 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 des Pfandbriefgesetzes in Verbindung mit 23

26 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) abgestellt, so sind nur solche Kreditteile privilegierungsfähig, die weder 50 % des Marktwertes noch 60 % des Beleihungswertes übersteigen. Alternativ kann für Kredite, die nicht in die Deckungsmasse von Hypothekenpfandbriefen einbezogen werden, auch ein anders ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert herangezogen werden, wenn dieser den Anforderungen des 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 des Pfandbriefgesetzes entspricht. Die oben beschriebenen Obergrenzen für den Beleihungswert gelten auch für Kredite, bei denen die besichernden Gewerbeimmobilien in einem Staat des EWR belegen sind, der strenge Grundsätze zur Bestimmung eines Beleihungswertes in gesetzlicher Form oder seinen bankaufsichtlichen Regelungen festgelegt hat ( 35 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 lit. a) SolvV). In diesem Fall ist der Beleihungswert nach den Vorgaben, die in diesem Staat für seine Ermittlung gelten, zu ermitteln. Wie Wohnungsbaukredite, müssen auch gewerbliche Realkredite die in Kapitel 2 erläuterten Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen und Bewertungsregeln erfüllen. Für überfällige gewerbliche Realkredite beträgt das Risikogewicht 100 %. Als überfällig ist nach 25 Abs. 16 SolvV eine KSA-Position dann anzusehen, wenn der zugrunde liegende Zahlungsanspruch mehr als 90 aufeinander folgende Kalendertage mit einem Betrag von 100 EUR oder mehr fällig ist. 2.3 Gemischte Nutzung Bei Krediten, die durch Immobilien besichert sind, welche sowohl wohnwirtschaftlich als auch gewerblich genutzt werden, soll der Kredit nach Ansicht des Arbeitskreises Umsetzung Basel II im Standardansatz vollständig derjenigen Kategorie zugeordnet werden, welche die überwiegende Nutzung der Immobilie darstellt. Maßstab für die Zuordnung soll hierbei die Fläche sein. 24

27 3 Auf internen Ratings basierender Ansatz 3.1 Allgemeine Anmerkungen Grundpfandrechtliche Besicherungen können im Rahmen des internen Ratingansatzes (IRBA) entweder für Forderungen an Unternehmen (Banken und Staaten) oder für Mengengeschäftsforderungen berücksichtigt werden. Bei der Behandlung von Forderungen an Unternehmen wird zwischen Banken, welche die Verlustquote bei Ausfall (LGD) selbst schätzen dürfen (fortgeschrittene IRBA-Institute), und Banken, die eine aufsichtliche LGD verwenden müssen (IRB-Basisansatz-Institute), unterschieden. Im fortgeschrittenen IRBA für Forderungen an Unternehmen wirft die bankaufsichtliche Behandlung grundpfandrechtlich besicherter Kredite keine besonderen Probleme auf. Stimmen die internen Anforderungen für das Sicherheitenmanagement, den rechtlichen Bestand der Sicherheiten und das Risikomanagement im Allgemeinen mit den Mindestanforderungen für die Berücksichtigung von Grundpfandrechten (Gliederungspunkt 2.2) sowie den Anforderungen an die Überwachung des Immobilienwertes nach 20 a Abs. 6 KWG (Gliederungspunkt 1.3.2) überein, können die Immobiliensicherheiten bei der eigenen Schätzung von LGD berücksichtigt werden ( 132 Abs. 7 SolvV). 5 Daher wird an dieser Stelle zunächst lediglich auf den IRB-Basisansatz eingegangen. Hieran schließt sich eine Darstellung der Behandlung von grundpfandrechtlich besicherten Krediten im IRBA-Ansatz für Mengengeschäftsforderungen an. 3.2 IRB-Basisansatz für Forderungen an Unternehmen Normale Behandlung Während im Kreditrisiko-Standardansatz Wohnungsbau- und gewerbliche Realkredite eine eigene Forderungsklasse darstellen, für die ein spezielles Risikogewicht gilt, werden im IRB-Basisansatz Immobilien als Sicherheiten für Kredite an Unternehmen anerkannt. Anerkennungsfähig sind dabei sämtliche Gewerbeimmobilien sowie Wohnimmobilien, die vom Eigentü- 5 Entsprechend müssen die Bewertungsvorschriften des 20 a Abs. 5 KWG in diesem Ansatz nicht erfüllt sein 25

28 mer gegenwärtig oder künftig selbst bewohnt oder zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Immobilien müssen jedoch die unter Gliederungspunkt 2 genannten Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen und Bewertungsregeln erfüllen ( 159 Abs. 1 Satz 1 SolvV). Die Besicherungswirkung von Grundpfandrechten soll im IRB-Basisansatz über eine aufsichtlich vorgegebene Verlustquote bei Ausfall (LGD) für grundpfandrechtlich besicherte Teile eines Kredites berücksichtigt werden. Dabei soll die aufsichtlich vorgegebene LGD für grundpfandrechtlich besicherte Kredite bzw. Kreditteile grundsätzlich 35 % betragen ( 94 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 lit. b SolvV). Bis zum 31. Dezember 2012 dürfen solche Kreditteile jedoch mit einer LGD von 30 % angerechnet werden ( 338 Abs. 3 Nr. 1 SolvV). Ist die besicherte Forderung nachrangig, beträgt die zu verwendende LGD 65 % ( 94 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 lit. a SolvV). Zur Berechnung des grundpfandrechtlich besicherten Teiles eines Kredites ist wie folgt vorzugehen: Zunächst ist die Teilbemessungsgrundlage für die Sicherheiten der Kategorie grundpfandrechtliche Besicherung nach 94 Abs. 7 Satz 1 SolvV zu berechnen. Diese ergibt sich als das Verhältnis aus Sicherheitenwert (C) und dem für grundpfandrechtliche Besicherungen anzusetzenden erforderlichen Überdeckungsgrad von 140 % ( 94 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 SolvV). Entsprechend ist der Wert der Sicherheit (C) mit 1/140 % 0,71 zu multiplizieren. Ist das Grundpfandrecht nachrangig, so ist zur Ermittlung der Teilbemessungsgrundlage von 0,71 C der Wert der vorrangigen Grundpfandrechte abzuziehen. In einem nächsten Schritt ist zu überprüfen, ob die erforderliche Mindestabdeckung von 30 % nach 94 Abs. 8 SolvV erreicht ist. Diese ergibt sich durch die Division des Sicherheitenwertes durch die Teilbemessungsgrundlage ( 94 Abs. 8 SolvV). Bei grundpfandrechtlich besicherten Kreditteilen beträgt die Abdeckung daher stets rund 71 %. Entsprechend wird die Mindestabdeckung stets erreicht. Die Forderung kann also in Höhe der Teilbemessungsgrundlage für Sicherheiten der Kategorie grundpfandrechtliche Besicherung als grundpfandrechtlich besichert angesehen werden. Zur Er- 26

29 mittlung der LGD für den Gesamtkredit muss die Summe aus der gewichteten LGD für den grundpfandrechtlich besicherten Teil und der gewichteten LGD für den nicht besicherten Teil berechnet werden ( 94 Abs. 1 Satz 1 SolvV). Dabei ergeben sich die Gewichte als Quotient der jeweiligen Teilbemessungsgrundlage und der IRBA-Bemessungsgrundlage ( 94 Abs. 4 SolvV). Für einen Kredit, der zur Hälfte grundpfandrechtlich besichert ist, ergäbe sich demnach die Gesamt-LGD z. B. zu 0,5 30 % + 0,5 45 % = 37,5 %. Ist ein Kredit nicht nur mit einem Grundpfandrecht, sondern darüber hinaus auch mit anerkennungsfähigen finanziellen Sicherheiten oder anderen anerkennungsfähigen IRBA-Sicherheiten (Forderungsabtretungen oder sonstigen physischen Sicherheiten) besichert, so müssen die Teilbemessungsgrundlagen auch für die anderen Sicherheitenkategorien berechnet werden. Anschließend ist die Summe der gewichteten LGD für jede Kategorie von Sicherheiten zuzüglich eines eventuell vorhandenen unbesicherten Teiles zu berechnen. Grundpfandrechte, welche die unter Gliederungspunkt 2 genannten Zulassungsvoraussetzungen, Mindestanforderungen und Bewertungsregeln nicht erfüllen, können als sonstige IRBA-Sachsicherheiten berücksichtigt werden, wenn sie die Kriterien in 161 SolvV erfüllen. Da Grundpfandrechte nicht in der von der Aufsicht vorgegebenen Liste berücksichtigungsfähiger IRBA-Sachsicherheiten aufgeführt werden, müssen die Banken hierzu jedoch eine aufsichtliche Genehmigung einholen. Hierzu müssen sie nachweisen, dass sie über ausreichende Expertise bei der Be- und Verwertung dieser Sicherheiten verfügen Anwendung eines alternativen Risikogewichtes Alternativ zu der oben beschriebenen normalen Anrechnung von Immobiliensicherheiten können die Banken im IRB-Basisansatz für vollständig durch im Inland belegene Wohnungsbau- oder gewerbliche Immobilien besicherte Kredite ein Risikogewicht von 50 % anwenden. Voraussetzung hierfür ist bei gewerblichen Hypothekarkrediten die Einhaltung der unter Gliederungspunkt 2 beschriebenen Hard-Tests ( 159 Abs. 2 Nr. 2 SolvV). 27

30 Um das 50 %-Risikogewicht für Kredite anwenden zu können, die durch im Inland belegene Wohnimmobilien besichert sind, müssten die in 159 Abs. 2 Nr. 1 SolvV beschriebenen Hard-Tests für Wohnungsbaukredite erfüllt sein. Da in Deutschland nur eine geringe Anzahl von Kreditinstituten beabsichtigt, diese Option zu nutzen, hat sich der Zentrale Kreditausschuss mit Schreiben vom 1. November 2007 an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und die Deutsche Bundesbank dafür ausgesprochen, zunächst auf die Lieferung von Daten für Zwecke der Ermittlung der Höchstverlustraten gemäß 159 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SolvV zu verzichten und somit die Möglichkeit zur Verwendung des alternativen Risikogewichts nach 85 Abs. 5 SolvV für durch Wohnimmobilien besicherte Forderungen derzeit nicht in Anspruch zu nehmen. 6 Die Aufsicht hat dieser Vorgehensweise zugestimmt. Das 50 %-Gewicht ist nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken als Obergrenze auf Einzelkreditebene zu verstehen; d. h. bei Krediten, welche bei einer normalen Anrechnung ein Risikogewicht von unter 50 % erhalten würden, kann das geringere Risikogewicht verwendet werden. Bei gewerblichen Realkrediten kann derjenige Kreditteil abgespalten werden, der weder 50 % des Marktwertes noch 60 % des Beleihungswertes übersteigt. Auch hierbei ist auf den Beleihungswert nach 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 des Pfandbriefgesetzes in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung vom 12. Mai 2006 abzustellen. Alternativ kann jedoch auch ein anders ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert herangezogen werden, wenn dieser den Anforderungen des 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 des Pfandbriefgesetzes entspricht ( 100 Abs. 8 Satz 1 Nr. 2 SolvV). Diese Kreditteile sind von der Bemessungsgrundlage der IRBA-Position abzuspalten und als separate IRBA-Position mit einem Risikogewicht von 50 % anzurechnen ( 85 Abs. 5 SolvV). 6 Dies stellt jedoch nach Ansicht des ZKA ausdrücklich kein Präjudiz für einen generellen Verzicht auf die Möglichkeit der Verwendung des alternativen Risikogewichtes für durch Wohnimmobilien besicherte Forderungen dar. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt eine kritische Masse von Instituten Interesse an einer Nutzung des alternativen Risikogewichtes haben, könnte der Hard-Test auch auf Wohnimmobilien ausgeweitet werden. 28

31 3.2.3 Behandlung als Spezialfinanzierungen Im Rahmen des IRB-Basisansatzes ist für grundpfandrechtlich besicherte Kredite neben der normalen Behandlung als Forderungen an Unternehmen ggf. eine besondere Behandlung als sog. Spezialfinanzierung notwendig. Spezialfinanzierungen zeichnen sich dadurch aus, dass das Risiko des Ausfalls des Schuldners und die Höhe des Verlustes im Falle eines Ausfalls stark vom wirtschaftlichen Erfolg des finanzierten Objektes abhängen. Entsprechend müssen drei Anforderungen erfüllt sein, damit eine Finanzierung als Spezialfinanzierung angesehen wird ( 81 SolvV). Zunächst muss es sich bei dem Kreditnehmer um ein Unternehmen handeln, dessen besonderer Zweck die Finanzierung oder der Betrieb eines Objektes ist. Hierbei können jedoch auch Unternehmen einbezogen werden, die mehrere Objekte betreiben (CEBS (2006), Tz. 180) 7. Entscheidend ist, dass die Rückzahlung des Kredites vorrangig durch das von dem finanzierten oder betriebenen Objekt erzeugte Einkommen und weniger durch das eigenständige Leistungsvermögen eines auf breiter Basis agierenden kommerziellen Unternehmens gewährleistet ist (CEBS (2006), Tz. 177). Insofern konzentriert sich die wirtschaftliche Tätigkeit des kreditnehmenden Unternehmens auf eine Investition bzw. eine (geringe) Anzahl von Investitionen. Bei solchen Finanzierungen wird dem Kredit gebenden Institut aufgrund der Vertragsgestaltung in erheblichem Maße die Kontrolle über das finanzierte oder betriebene Objekt und die von diesem erzeugten Zahlungsströme eingeräumt. Spezialfinanzierungen sollen grundsätzlich wie andere Forderungen an Unternehmen behandelt werden. Sind die Hard-Tests erfüllt, kann aufgrund der Aussetzung der zweiten Zulassungsvoraussetzung bei durch Büroräume und vielseitig nutzbare gewerbliche Immobilien besicherte Kredite die Immobilie als Sicherheit anerkannt werden. Nach Ansicht des Fachgremiums Sicherungstechniken muss die Bank jedoch in diesem Fall die Erfüllung der ersten Zulassungsvoraussetzung sicherstellen. Entsprechend muss sie Prozesse vorhalten, die eine anlassbezogene Neubewertung bei entsprechender Bonitätsverschlechterung in die Wege leiten. 7 Committee of European Banking Supervisors (2006): Guidelines on the implementation, validation and assessment of Advanced Measurement (AMA) and internal Ratings Based (IRB) Approaches, 29

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