Der Immobilienmakler

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1 Der Immobilienmakler Dozent: Henning Meister Stand: Juni 2007

2 Portrait Henning Meister Jahrgang: 1975 Ausbildung: Bankkaufmann Aktuelle Tätigkeit: seit 2007 stellvertretender Leiter Referat Immobilienbewertung bei der Sparkasse Bremen AG Weitere Tätigkeiten: Immobilienberater bei der Immobilienservice der Bremische Volksbank GmbH Immobilienberater bei der LBS Immobilien GmbH in Bremen seit 2006 seit 2007 seit 2008 seit 2008 Dozent am Bildungszentrum der Wirtschaft im Unterwesergebiet e.v. Mitglied im HypZert e.v. persönliches Mitglied im gif e.v. Dozent an der Handelskammer Hamburg Qualifikationen: 1997 Ausbildereignungsprüfung (IHK) Fachfortbildung mit Abschlussprüfung geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) Fachfortbildung mit Abschlussprüfung geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) 2006 Zertifizierung zum Immobiliengutachter CIS HypZert (S)

3 Der Immobilienmakler Inhalt: 1. Haupttätigkeit des Maklers 2. Was ist eine Vermittlung 3. Einschlägige Rechtsbestimmungen für den Maklerbereich 4. Mögliche Marktsegmente maklerischer Tätigkeit 5. Pflichten des Maklers 6. Makleraufträge 7. Die Maklerprovision 8. Die Gewerbeordnung (GewO) 9. Grundlagen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) 10. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) -Auszüge- 11. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) 12. Das Abmahnungsverfahren 13. Quellenverzeichnis zum Studienbrief Hinweis: Der Vortrag -Der Immobilienmakler- soll dem Studierenden die Möglichkeit der kompakten Übersicht über dieses vielfältige Themengebiet geben. Aufgrund der vielen Besonderheiten und Details der Thematik kann nicht auf jeden Bereich eingegangen werden. Für ein tiefergehendes Studium wird daher die einschlägige Fachliteratur empfohlen! Die Vervielfältigung und die Verbreitung des Studienbriefes -Der Immobilienmakler- ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Dozenten zulässig!

4 1. Haupttätigkeit des Maklers: Der parteiische Makler Der Doppelmakler Der Nachweismakler Der Immobilienmakler Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer Bindeglied zwischen Mieter und Vermieter Makler soll zwischen den Parteien vermitteln Unterscheidung in: 1. der parteiische Makler 2. der Doppelmakler hat einen Hauptvertrag mit seinem Kunden kann nach Vorstellung des Gesetzgebers nur auf der Seite des Hauptvertrages stehen Makler darf nicht ohne Wissen seines Auftraggebers für die andere Seite tätig werden, da er sonst seine Pflicht zur Parteilichkeit verletzt somit verwirkt er grundsätzlich seinen Anspruch auf Maklerprovision ( 654 BGB) hat sich in der Praxis durchgesetzt der Normalfall bei Grundstücksgeschäften er ist für beide Seiten tätig er muss dies beiden Seiten unmissverständlich zu verstehen geben er ist zur strikten Unparteilichkeit verpflichtet handelt er nicht dementsprechend, verwirkt er seinen Provisionsanspruch es können sogar Schadensersatzansprüche auf ihn zukommen zum Nachweiszeitpunkt muss eine Vertragsgelegenheit bestehen Name und Anschrift des Verfügungsberechtigten sind mitzuteilen genaue Lage des Objektes muss mitgeteilt werden Grundbuchbezeichnung ist anzugeben

5 Abgrenzung zwischen Makler und Vertreter der Vertreter vertritt seine Kunden im Rahmen einer Vollmacht dies können sein: Mieter, Vermieter, Käufer, Verkäufer Vertreter darf rechtsgeschäftlich für seine Kunden handeln der Makler ist von seinem Kunden beauftragt er darf allerdings nicht rechtsgeschäftlich für ihn tätig werden Makler ist nicht Vertreter seines Auftraggebers der Makler ist Gewerbetreibender, der nur sich selbst vertritt Unterschied zwischen Zivilmakler und Handelsmakler 2. Was ist eine Vermittlung der Grundstücksmakler ist Zivilmakler wird diese Tätigkeit als Beruf ausgeübt, so ist er Gewerbetreibender Genehmigung erfolgt durch die zuständige Behörde gesetzliche Grundlage: 34c GewO jeder kann sich als Gelegenheitsmakler betätigen auch der normale Bürger kann also Immobilien verkaufen und einen Provisionsanspruch erheben der Handelsmakler hat eine Sonderstellung Tätigkeitsfeld ist die Vermittlung von Verträgen über Kauf und Verkauf von Wertpapieren, Waren, Versicherungen... etc. gesetzliche Grundlage: 93 ff. HGB es handelt sich um Gegenstände des Handelsverkehrs Grundstücke sind im Rechtssinne keine Objekte des Handelsverkehrs die bewusste, zweckgerichtete Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners der Makler muss selbst den Kontakt aufnehmen es reicht nicht, wenn der Makler seinen Kunden nur berät und selbst keinen Kontakt aufnimmt das Verhandeln mit dem Vertragspartner des Auftraggebers ist Vermitteln im Sinne von 652 Abs. 1 Satz 1 BGB der Honoraranspruch des Maklers wird somit ausgelöst

6 3. Einschlägige Rechtsbestimmungen für den Maklerbereich: 1. UWG Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb 2. MHG Miethöhegesetz 3. BGB Bürgerliches Gesetzbuch 4. MaBV Makler- und Bauträgerverordnung 5. HGB Handelsgesetzbuch 6. WoVG Wohnungsvermittlungsgesetz 7. PAngV Preisangabenverordnung 8. GewO Gewerbeordnung 9. AGB Gesetz zur Regelung der allgemeinen Geschäftsbedingungen 10. WiStG Wirtschaftsstrafgesetz Hinweis: Außerdem sind die Wettbewerbsregeln für Berufsverbände (VDM, RDM,...etc.) und diverse Steuergesetze für einen Immobilienmakler von großer Bedeutung. Die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen dienen in erster Linie dem Verbraucherschutz! 4. Mögliche Marktsegmente maklerischer Tätigkeiten: Vertragsarten Objektarten Örtliche Bereiche Verkauf von Immobilien Vermietung von Immobilien wohnwirtschaftliche Nutzung gewerbliche Nutzung landwirtschaftliche Nutzung Kapitalanlagen Sonderimmobilien Regional Überregional Bundesgebiet Europa, Weltweit,...etc.

7 5. Pflichten des Maklers allgemeine Treuepflicht Aufklärungspflicht Erkundigungspflicht/Prüfungspflicht Sorgfalts- und Schutzpflichten Hinweis: Lieber einen Hinweis mehr, wenn man merkt, dass ein besonders unerfahrener Auftraggeber als Vertragspartner gegenübersteht! 6. Makleraufträge Der Maklervertrag ist ein Vertrag aus dem Schuldrecht des BGB und unterliegt somit dessen Bestimmungen. Es besteht bei Maklerverträgen kein Formzwang. Ein Zustande kommen ist mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges Verhalten möglich. Speziell ist zu beachten: Maklerdienstvertrag Einfacher Alleinauftrag der Auftraggeber ist immer entschließungs- und abschlussfrei der Maklervertrag kann individuell gestaltet werden Anspruch des Maklers auf Provision ist erfolgsabhängig gesetzliche Grenzen und Verbotsnormen, wie z.b. Wucher, die guten Sitten und die Grundsätze von Treu und Glauben müssen berücksichtigt und beachtet werden Auftraggeber darf weitere Makler beauftragen Auftraggeber darf selbst verkaufen der Maklerdienstvertrag kann jederzeit widerrufen werden der Makler muss nicht tätig werden der Makler bekommt keine Kostenerstattung bei Verkauf durch den Auftraggeber grundsätzlich unbefristete Laufzeit feste Laufzeit kann vereinbart werden Auftraggeber darf keine weiteren Makler beauftragen Auftraggeber darf selbst verkaufen Selbstverkauf wird teilweise ausgeschlossen kein jederzeitiges Widerrufsrecht, nur aus wichtigem Grund Makler muss tätig werden Makler bekommt keine Kostenerstattung bei evtl. Verkauf durch den Auftraggeber

8 Qualifizierter Alleinauftrag 7. Die Maklerprovision Verkäufer darf keine weiteren Makler beauftragen Auftraggeber muss Kaufinteressenten an den Makler verweisen (Verweisungs- und Hinzuziehungsklausel) Selbstverkauf wird teilweise ausgeschlossen kein jederzeitiges Widerrufsrecht, nur aus wichtigem Grund Individualvereinbarung möglich Kostenerstattung kann vereinbart werden: 1. wenn der Vertrag vorzeitig durch Auftraggeber storniert wird 2. bei Selbstverkauf durch den Auftraggeber 3. bei willkürlicher Ablehnung einer Vertragsgelegenheit durch den Auftraggeber die Maklerprovision ist erfolgsabhängig Unterschiede bei Bestands- und Neubauimmobilien Bei Neubauimmobilien existiert meistens eine Vereinbarung zwischen Makler und Bauträger über die Provisionszahlung der Käufer zahlt also meistens keine zusätzliche Provision bei Bestandsimmobilien meistens Außenprovision bei Kaufverträgen in der Regel zwischen 4% und 6% vom vertraglich vereinbarten Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer bundesweit sind unterschiedliche Regelung zur Provisionspflicht möglich je nach Vereinbarung (Maklervertrag) ist eine unterschiedliche Handhabung möglich nach Bremer Usancen schuldet der Käufer die Maklerprovision Maklerklausel (echter Vertrag zu Gunsten Dritter) Provisionsanspruch wird also zusätzlich in den Kauf- oder Mietvertrag übernommen Provisionsgrundlage bei Mietverträgen ist der vertraglich vereinbarte Mietzins üblich sind 2 Courtagen zzgl. Mehrwertsteuer separate Nebenkosten bleiben ohne Ansatz Voraussetzungen für den Provisionsanspruch Abschluss eines wirksamen Maklervertrages Erbringung der vertragsgemäßen Maklerleistung Erfolgreicher Abschluss des gewünschten Hauptvertrages Kausalität der Maklerleistung deutlicher Provisionshinweis durch den Makler

9 Der Provisionsanspruch 652 Absatz 1 Satz 1 BGB Grundlage für Zivilmakler sind die BGB Grundlage für den Provisionsanspruch ist 652 BGB Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Hinweis: Maklerrecht ist im wesentlichen Richterrecht, da die gesetzlichen Grundlagen der 652 ff. BGB nicht ausreichen, um das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Makler ausreichend zu beschreiben! Der Provisionshinweis Verjährung des Provisionsanspruchs Hinweis auf Provisionspflicht Provisionssatz (in Prozent) Berechnungsgrundlage Hinweis auf Mehrwertsteuer Hinweise z.b. in Zeitungsanzeige, Exposé, Internet und AGB Beweislast liegt beim Makler Verjährung bewirkt nicht den Entfall des Provisionsanspruchs Verjährung hindert nur die Durchsetzbarkeit des Anspruchs auf Maklercourtage Beginn der Verjährung fällt immer auf das Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden und fällig geworden ist 2-jährige Verjährung gilt grundsätzlich, wenn der Makler als Kaufmann oder als gewerbetreibender Nichtkaufmann für einen privaten Auftraggeber tätig wird ( 196 BGB) 4-jährige Verjährung bei Maklerleistungen, die der Makler als Kaufmann für den Gewerbebetrieb des Auftraggebers erbringt ( 196 BGB) 30-jährige Verjährung gilt für Gelegenheitsmakler und gilt auch für alle Rückforderungsansprüche der Auftraggeber ( 195 BGB) Hinweis: Nach Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermG), unterliegen die Rückforderungsansprüche der Auftraggeber im Rahmen von Maklerverträgen (Nachweis und Vermittlung von Wohnräumen) nicht der dreißig-, sondern nur der vierjährigen Verjährung.

10 8. Die Gewerbeordnung 34c (GewO) gilt nur für den Bereich der Gewerbetreibenden knüpft an die Leistungsarten nach 652 BGB an die Gewerbeordnung beschränkt die Erlaubnis der Leistungsbereiche auf die Nachweistätigkeiten und Vermittlung von Verträgen über Grundstücke 2. grundstücksgleiche Rechte 3. gewerbliche Räume 4. Wohnräume 5. Darlehen Grundsatz der Gewerbeordnung ist die Gewerbefreiheit Anlehnung an Artikel 12 Grundgesetz Freiheit auf Berufswahl 9. Grundlagen der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) 10 MaBV (Buchführungspflicht) grundsätzliche Anwendung auf alle Gewerbetreibenden, die eine Erlaubnis nach 34c GewO benötigen Zielsetzung ist der Verbraucherschutz immer zwei Vertragspartner Verkäufer/Käufer oder Vermieter/Mieter Schutzzweck der MaBV kommt nur dem Vertragspartner mit der Verbraucherfunktion zu (Käufer, Mieter, Darlehensnehmer,...etc.) Aufzeichnungspflicht ab Annahme des Auftrags formeller Maklervertrag muss geschlossen sein Makler muss Interessenten in seiner Kartei vormerken Makler muss Interessenten Angebote unterbreiten Buchführungspflicht beginnt von diesem Zeitpunkt an Makler muss Aufzeichnungen, Unterlagen und Belege übersichtlich sammeln (Exposé, Verträge,...etc.) Aufzeichnungstatbestände werden in 4 Arten unterschieden: 1. Maklervertragsbestandteil 2. Objektnachweisbestandteil 3. Exposébestandteil 4. betriebsinterne Aufzeichnungen Aufbewahrungspflicht nach MaBV beträgt 5 Jahre Prüfung nach MaBV durch zuständige Behörde

11 11 MaBV (Informationspflicht) 13 MaBV (Inseratensammlung) Makler muss Auftraggeber über einen Teil der buchführungspflichtigen Tatbestände informieren Information muss in deutscher Sprache erfolgen schriftliche Information richtige Information vollständige Information rechtzeitige Information je 1 Stück sämtlicher Veröffentlichungen chronologische Reihenfolge übersichtlich Verwahren Werbeschriften, Prospekte, Exposés,...etc. bei Zeitungsanzeigen reicht eine Kopie des Auftrages und die Rechnung Zeitungsbezeichnung und Erscheinungsdatum müssen erkennbar sein bei Dauerinseraten reicht die Aufbewahrung der 1. Anzeige sowie eine Auflistung der weiteren Erscheinungstermine Aufbewahrungspflicht nach MaBV beträgt 5 Jahre Prüfung nach MaBV durch zuständige Behörde

12 10. Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV) -Auszüge- 1 Anwendungsbereich Diese Verordnung gilt für Gewerbetreibende, die nach 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung der Erlaubnis bedürfen. Gewerbetreibende, die 1. als Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter im Rahmen ihrer Tätigkeit für ein der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegendes Versicherungs- oder Bausparunternehmen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen oder 2. den Abschluss von Verträgen über die Nutzung der von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, gewerblichen Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, unterliegen hinsichtlich dieser Tätigkeit nicht den Vorschriften dieser Verordnung. 2 Sicherheitsleistung, Versicherung Bevor der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder zu deren Verwendung ermächtigt wird, hat er dem Auftraggeber in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen Zu sichern sind Schadensersatzansprüche des Auftraggebers wegen etwaiger von dem Gewerbetreibenden und den Personen, die er zur Verwendung der Vermögenswerte ermächtigt hat, vorsätzlich begangener unerlaubter Handlungen, die sich gegen die in Satz 1 bezeichneten Vermögenswerte richten Die Sicherheit kann nur durch die Stellung eines Bürgen geleistet werden. Als Bürge können nur Körperschaften des öffentlichen Rechts mit Sitz im Geltungsbereich dieser Verordnung, Kreditinstitute, die im Inland zum Geschäftsbetrieb befugt sind, sowie Versicherungsunternehmen bestellt werden, die zum Betrieb der Bürgschaftsversicherung im Inland befugt sind. Urkunden auszuhändigen, bevor er Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder zu deren Verwendung ermächtigt wird 3 Besondere Sicherungspflichten für Bauträger 4 Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers 5 Hilfspersonal

13 6 Getrennte Vermögensverwaltung 7 Ausnahmevorschrift 8 Rechnungslegung 1. Hat der Gewerbetreibende zur Ausführung des Auftrages Vermögenswerte des Auftraggebers erhalten oder verwendet, so hat er dem Auftraggeber nach Beendigung des Auftrages über die Verwendung dieser Vermögenswerte Rechnung zu legen. 259 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist anzuwenden 2. Die Verpflichtung, Rechnung zu legen, entfällt, soweit der Auftraggeber nach Beendigung des Auftrages dem Gewerbetreibenden gegenüber schriftlich darauf verzichtet oder der Gewerbetreibende mit den Vermögenswerten des Auftraggebers eine Leistung zu einem Festpreis zu erbringen hat 9 Anzeigepflicht 10 Buchführungspflicht Der Gewerbetreibende hat der zuständigen Behörde die jeweils mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen unverzüglich anzuzeigen. Dies gilt bei juristischen Personen auch für die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag jeweils zur Vertretung berufenen Personen. In der Anzeige sind Name, Geburtsname, sofern er vom Namen abweicht, Vornamen, Staatsangehörigkeit, Geburtstag, Geburtsort und Anschrift der betreffenden Personen anzugeben Der Gewerbetreibende hat von der Annahme des Auftrages an nach Maßgabe der folgenden Vorschriften Aufzeichnungen zu machen sowie Unterlagen und Belege übersichtlich zu sammeln. Die Aufzeichnungen sind unverzüglich und in deutscher Sprache vorzunehmen 1. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten 2. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über die Nutzung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten 3. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über die Nutzung von gewerblichen Räumen oder Wohnräumen

14 4. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von Anteilscheinen einer Kapitalanlagegesellschaft oder von ausländischen Investmentanteilen 5. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden, sowie über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kommanditgesellschaft 6. bei der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kapitalgesellschaft oder verbrieften Forderungen gegen ein Kapitalgesellschaft oder Kommanditgesellschaft 11 Informationspflicht 12 Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen 13 Inseratensammlung Der Gewerbetreibende darf seine Verpflichtungen nach den 2 bis 8 sowie die nach 2 Abs. 1 zu sichernden Schadensersatzansprüche des Auftraggebers durch vertragliche Vereinbarung weder ausschließen noch beschränken 1. Je ein Stück sämtlicher Veröffentlichungen und Werbeschriften, insbesondere Inserate und Prospekte, in denen der Gewerbetreibende Tätigkeiten ankündigt, die den Vorschriften dieser Verordnung unterliegen, ist in der Reihenfolge des Erscheinens übersichtlich zu verwahren. Die gesammelten Inserate müssen einen Hinweis auf die Bezeichnung der Druckschrift und den Tag ihres Erscheinens enthalten. Bei gleichlautenden Dauerinseraten genügt die Verwahrung der erstmaligen Veröffentlichung mit einem Vermerk über alle weiteren Erscheinungstage. Der Gewerbetreibende kann an Stelle der Inserate die Kopien der Anzeigenaufträge und die Rechnungen oder die Kopien der Rechnungen des Verlagsunternehmens, aus denen die Bezeichnung der Druckschrift und der Tag ihres Erscheinens ersichtlich sein müssen, verwahren 2. Soweit die Verwahrung einer Veröffentlichung nach Absatz 1 wegen ihrer Art nicht möglich ist, ist ein Vermerk über ihren Inhalt und den Tag ihres Erscheinens zu der Sammlung zu nehmen 3. Die Absätze 1 und 2 gelten nicht für Gewerbetreibende nach 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a der Gewerbeordnung mit Ausnahme der Darlehensvermittler

15 14 Aufbewahrung 1. Die in den 10 und 13 bezeichneten Geschäftsunterlagen sind 5 Jahre in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist beginnt in den Fällen des 10 mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang für den jeweiligen Auftrag angefallen ist, in den Fällen des 13 mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die letzte Veröffentlichung oder Werbung stattgefunden hat. Vorschriften, die eine längere Frist bestimmen, bleiben unberührt 2. Die nach Absatz 1 aufzubewahrenden Unterlagen können auch in Form einer verkleinerten Wiedergabe aufbewahrt werden, wenn gesichert ist, dass die Wiedergabe mit der Urschrift übereinstimmt. Der Gewerbetreibende hat auf Verlangen der zuständigen Behörde auf seine Kosten die erforderliche Anzahl ohne Hilfsmittel lesbarer Reproduktionen vorzulegen; bei Ermittlungen oder Prüfungen in den Geschäftsräumen sind für verkleinerte Wiedergaben die erforderlichen Lesegeräte bereitzuhalten 15 Auskunft und Nachschau 16 Prüfungen (weggefallen) 1. Gewerbetreibende im Sinne des 34c Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b und Nr. 2 der Gewerbeordnung haben auf ihre Kosten die Einhaltung der sich aus den 2 bis 14 ergebenden Verpflichtungen für jedes Kalenderjahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und der zuständigen Behörde den Prüfungsbericht bis spätestens zum 31. Dezember des darauffolgenden Jahres zu übermitteln. Der Prüfungsbericht muss einen Vermerk darüber enthalten, ob Verstöße des Gewerbetreibenden festgestellt worden sind. 2. Die zuständige Behörde ist befugt, Gewerbetreibende im Sinne des 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung auf deren Kosten aus besonderem Anlass im Rahmen einer außerordentlichen Prüfung durch einen geeigneten Prüfer überprüfen zu lassen. Der Prüfer wird von der zuständigen Behörde bestimmt 17 Rechte und Pflichten der an der Prüfung Beteiligten 1. Der Gewerbetreibende hat dem Prüfer die Einsicht in die Bücher, Aufzeichnungen und Unterlagen zu gestatten. Er hat ihm alle Aufklärungen und Nachweise zu geben, die der Prüfer für eine sorgfältige Prüfung benötigt

16 2. Der Prüfer ist zur gewissenhaften und unparteiischen Prüfung und zur Verschwiegenheit verpflichtet. Er darf nicht unbefugt Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse verwerten, die er bei seiner Tätigkeit erfahren hat. Ein Prüfer, der vorsätzlich oder fahrlässig seine Pflichten verletzt, ist dem Gewerbetreibenden zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Mehrere Personen haften als Gesamtschuldner 18 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig im Sinne des 144 Abs. 2 Nr. 6 der Gewerbeordnung handelt, wer: 1. Vermögenswerte des Auftraggebers annimmt oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lässt, bevor er a) nach 2 Abs. 1 Sicherheit geleistet oder eine Versicherung abgeschlossen oder b) die in 2 Abs. 4 Satz 3 bezeichneten Urkunden ausgehändigt hat, 2. entgegen 2 Abs. 5, auch in Verbindung mit 7 Abs. 1 Satz 2, oder 7 Abs. 1 Satz 3 die Sicherheit oder Versicherung nicht aufrechterhält, 3. einer Vorschrift des 3 über die Entgegennahme oder die Ermächtigung zur Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers zuwiderhandelt, 4. einer Vorschrift des 4 über die Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers zuwiderhandelt, 5. einer Vorschrift des 6 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 oder 2, Abs. 3 Satz 1 oder Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 2 über die getrennte Vermögensverwaltung zuwiderhandelt, 6. entgegen 9 die Anzeige nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erstattet, 7. entgegen 10 Abs. 1 bis 5 erforderliche Aufzeichnungen nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht ordnungsgemäß oder nicht rechtzeitig macht oder Unterlagen oder Belege nicht oder nicht übersichtlich sammelt, 8. entgegen 11 Satz 1 Nr. 1 bis 3 dem Auftraggeber die dort bezeichneten Angaben nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig mitteilt, 9. einer Vorschrift des 13 über die Verwahrung, Kennzeichnung oder Aufzeichnung von Werbematerial zuwiderhandelt,

17 10. entgegen 14 Abs. 1 Satz 1 Geschäftsunterlagen nicht während der vorgeschriebenen Frist aufbewahrt, 11. entgegen 16 Abs. 1 Satz 1 oder 2 einen Prüfungsbericht nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig oder eine dort genannte Erklärung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder 12. den Duldungs- oder Mitwirkungspflichten des 17 Abs. 1 nicht, nicht ausreichend oder nicht rechtzeitig nachkommt 19 Aufhebung von Vorschriften 20 Übergangsvorschriften 1. Gewerbetreibende, die Vermögenswerte des Auftraggebers nach den 3 oder 7 Abs. 1 in der bis zum 28. Februar 1991 geltenden Fassung abzusichern haben, können die Verträge weiterhin nach diesen Vorschriften abwickeln 2. Betreuungsunternehmen im Sinne des 37 Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und des 22c Abs. 2 des Wohnungsbaugesetzes für das Saarland, die diese Eigenschaft verlieren, dürfen Vermögenswerte des Auftraggebers von diesem Zeitpunkt an nur noch unter den Voraussetzungen der 2 bis 7 entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigten lassen 21 Berlin-Klausel 22 Inkrafttreten

18 11. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (Wohnungsvermittlungsgesetz - WoVermG) 1 Begriff des Wohnungsvermittlers (1) Wohnungsvermittler im Sinne dieses Gesetzes ist, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nachweist (2) Zu den Wohnräumen im Sinne dieses Gesetzes gehören auch solche Geschäftsräume, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen mit diesen zusammen vermietet werden (3) Die Vorschriften dieses Gesetzes gelten nicht für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume im Fremdenverkehr 2 Entgeltsanspruch, Vorschüsse (1) Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt (2) Ein Anspruch nach Absatz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn 1. durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, 2. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder 3. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (3) Ein Anspruch nach Absatz 1 steht dem Wohnungsvermittler gegenüber dem Wohnungssuchenden nicht zu, wenn der Mietvertrag über öffentlich geförderte Wohnungen oder über sonstige preisgebundene Wohnungen abgeschlossen wird, die nach dem bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden. Satz 1 gilt auch für die nach den 88d und 88e des Zweiten Wohnungsbaugesetzes geförderten Wohnungen, solange das Belegungsrecht besteht. Das gleiche gilt für die Vermittlung einzelner Wohnräume der in den Sätzen 1 und 2 genannten Wohnungen

19 (4) Vorschüsse dürfen nicht gefordert, vereinbart oder angenommen werden (5) Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam 3 Höhe des Entgelts, Auslagen (1) Das Entgelt nach 2 Abs. 1 ist in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben (2) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt. Im Falle einer Vereinbarung, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, darf das vom Wohnungssuchenden insgesamt zu zahlende Entgelt den in Satz 1 bestimmten Betrag nicht übersteigen. Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt (3) Außer dem Entgelt nach 2 Abs. 1 dürfen für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen, vereinbart oder angenommen werden. Dies gilt nicht, soweit die nachgewiesenen Auslagen eine Monatsmiete übersteigen. Es kann jedoch vereinbart werden, dass bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind (4) Eine Vereinbarung, durch die der Auftraggeber sich im Zusammenhang mit dem Auftrag verpflichtet, Waren zu beziehen oder Dienst- oder Werkleistungen in Anspruch zu nehmen, ist unwirksam. Die Wirksamkeit des Vermittlungsvertrags bleibt unberührt. Satz 1 gilt nicht, wenn die Verpflichtung die Übernahme von Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenständen des bisherigen Inhabers der Wohnräume zum Gegenstand hat 4 Vertragsstrafe Der Wohnungsvermittler und der Auftraggeber können vereinbaren, dass bei Nichterfüllung von vertraglichen Verpflichtungen eine Vertragsstrafe zu zahlen ist. Die Vertragsstrafe darf 10 v.h. des gemäß 2 Abs. 1 vereinbarten Entgelts, höchstens jedoch fünfzig Deutsche Mark nicht übersteigen

20 4a Unwirksame Vereinbarungen (1) Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam. Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist davon ausgenommen (2) Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustande kommt. Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. 5 Rückforderung (1) Soweit an den Wohnungsvermittler ein ihm nach diesem Gesetz nicht zustehendes Entgelt, eine Vergütung anderer Art, eine Auslagenerstattung, ein Vorschuss oder eine Vertragsstrafe, die den in 4 genannten Satz übersteigt, geleistet worden ist, kann die Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden; die Vorschrift des 817 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden. Der Anspruch verjährt in vier Jahren von der Leistung an (2) Soweit Leistungen auf Grund von Vereinbarungen erbracht worden sind, die nach 3 Abs. 2 Satz 2 oder 4a unwirksam oder nicht wirksam geworden sind, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden 6 Angebote, Anforderungen an Anzeigen (1) Der Wohnungsvermittler darf Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat (2) Der Wohnungsvermittler darf öffentlich, insbesondere in Zeitungsanzeigen, auf Aushängetafeln und dergleichen, nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten oder suchen; bietet er Wohnräume an, so hat er auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind 7 Gewerbliche Wohnungsvermittlung Die Vorschriften des 3 Abs. 1 und des 6 gelten nur, soweit der Wohnungsvermittler die in 1 Abs. 1 bezeichnete Tätigkeit gewerbsmäßig ausübt

21 8 Ordnungswidrigkeiten (1) Ordnungswidrig handelt, wer als Wohnungsvermittler vorsätzlich oder fahrlässig 1. entgegen 3 Abs. 1 das Entgelt nicht in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angibt, 2. entgegen 3 Abs. 2 ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, das den dort genannten Betrag übersteigt, 3. entgegen 6 Abs. 1 ohne Auftrag Wohnräume anbietet oder 4. entgegen 6 Abs. 2 seinen Namen, die Bezeichnung als Wohnungsvermittler oder den Mietpreis nicht angibt oder auf Nebenkosten nicht hinweist (2) Die Ordnungswidrigkeit nach Absatz 1 Nr. 2 kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Deutsche Mark, die Ordnungswidrigkeit nach Absatz 1 Nr. 1, 3 und 4 mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Deutsche Mark geahndet werden. 9 Inkrafttreten (1) Mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes tritt die Verordnung zur Regelung der Entgelte der Wohnungsvermittler vom (Reichsgesetzblatt I S. 625) außer Kraft (2) (aufgehoben) (3) 2 gilt für das Land Berlin und für das Saarland mit der Maßgabe, dass das Datum " " für das Land Berlin durch das Datum " ", für das Saarland durch das Datum " " zu ersetzen ist.

22 12. Das Abmahnungsverfahren: Inhalt der Abmahnung nach Wettbewerbsverstößen zunächst Aufforderung zur Unterlassung sogenannte Abmahnung bei Nichtreaktion des Abgemahnten ggf. einstweilige Verfügung oder Klage durch Inanspruchnahme des Gerichts Abmahnung kann mündlich, fernmündlich oder schriftlich erfolgen Abmahnung erfolgt durch Mitbewerber oder rechtsfähige Verbände: 5. Berufsverbände 6. Wettbewerbsverbände 7. Verbraucherschutzverbände 8. Industrie- und Handelskammern Eine wirksame, förmliche Abmahnung muss in Einklang mit der Rechtssprechung erfolgen. Folgende Mindestinhalte sind zu beachten: wettbewerbsrechtliche Verletzungshandlung konkrete Verletzungsform Unterlassungsverlangen angemessenes Vertragsstrafverlangen (meistens zwischen bis ) gerichtliche Maßnahmen für den Fall der Nichtabgabe der Unterlassungserklärung angemessene Fristsetzung zur Abgabe der strafbewehrten Unterlassungserklärung (5 bis 10 Tage) bezogen auf den konkreten Einzelfall

23 13. Quellenverzeichnis zum Studienbrief: Erwin Sailer Der Immobilienmakler -Grundlagen, Strategien, Entwicklungspotentiale-, Boorberg Verlag, ISBN Volker Thieler Immobilienmakler -Makler und Käufer-, Ratgeber Recht, Fischer Taschenbuchverlag, Carl Heymanns Verlag, ISBN Erwin Sailer und Hans-Eberhard Langemaack Kompendium für Makler, Hausverwalter und Sachverständige, Boorberg Verlag, ISBN