Auflage eines deutschen offenen Immobilienfonds dargestellt am Beispiel des Catella Focus Nordic Cities

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1 Wirtschaft Tobias Streckel Auflage eines deutschen offenen Immobilienfonds dargestellt am Beispiel des Catella Focus Nordic Cities Konzeption einer Portfoliostrukturierung des Immobiliensondervermögens Diplomarbeit

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3 D I P L O M A R B E I T Auflage eines deutschen offenen Immobilienfonds dargestellt am Beispiel des Catella Focus Nordic Cities Konzeption einer Portfoliostrukturierung des Immobilien- Sondervermögens zum Erlangen des akademischen Grades Diplom - Betriebswirt (FH) Immobilien im Studiengang Immobilienwirtschaft Sommersemester 2007 an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, Parkstraße 4, D Geislingen/Steige Abgabe am in Geislingen/Steige Eingereicht von Tobias Streckel

4 ABSTRACT Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Portfoliostrukturierung für die Auflage des deutschen offenen Immobilienfonds Focus Nordic Cities der Catella Real Estate AG KAG i. G. In der Arbeit werden die Länder und Volkswirtschaften Schweden, Finnland, Estland, Lettland und Litauen und die Büroimmobilienmärkte der Hauptstädte Stockholm, Helsinki, Tallinn, Riga und Wilna untersucht. Des Weiteren wird auf Grundlage der Modernen Portfoliotheorie eine Strukturierung des Immobilien-Sondervermögens für die untersuchten Büroimmobilienmärkte vorgenommen. Deskriptoren Deutsche offene Immobilienfonds Wirtschaftsräume Skandinavien und Baltikum Portfoliostrukturierung

5 DANKSAGUNG Ich möchte meinen Dank den Menschen aussprechen, die mich bei der Erstellung meiner Diplomarbeit unterstützt haben. Besonderer Dank gilt meinen Betreuern an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, die mir seit Beginn meines Studiums und während dieser Arbeit stets zur Seite standen, Herrn Professor Volker Hardegen sowie Herrn Professor Dr. Kinateder. Weiter danken möchte ich meinen Arbeitskollegen bei der Catella Real Estate AG KAG, speziell meinem Betreuer Jürgen Werner sowie meinem Kollegen Florian van der Leeden, Danke für Eure Unterstützung. Diese Arbeit stellt den Abschluss meines Studiums dar, welcher ohne die Unterstützung meiner Familie, im Besonderen meiner Mutter Gudrun, nicht möglich gewesen wäre. Hiefür möchte ich mich besonders bedanken. Des Weiteren bei meinen Kommilitonen, speziell Birte, Sascha und Sebastian, für eine wunderschöne Studienzeit.

6 INHALTSVERZEICHNIS Abbildungsverzeichnis... V Tabellenverzeichnis... VII Abkürzungsverzeichnis... VIII 1 Einleitung zu dieser Arbeit Hintergrund Catella Real Estate AG KAG Problemstellung Ziele Vorgehensweise Begriffserläuterungen Offener Immobilienfonds Grundkonstruktion eines deutschen offenen Immobilienfonds Kapitalanlagegesellschaft Immobilien-Sondervermögen Portfoliostrukturierung Strategische Portfoliostrukturierung Dynamische Portfoliostrukturierung Taktische Portfoliostrukturierung Strategische versus Taktische Portfoliostrukturierung Fondsauflage Gesetzliche Grundlagen und Restriktionen Investmentgesetz Vertragsbedingungen Marktübersicht und Zielgruppen Marktübersicht Immobilienfonds Zielgruppen des Focus Nordic Cities Anlageverhalten institutioneller Investoren: Empirische Studie Sicherungsvermögen nach Versicherungsaufsichtgesetz Charakteristika des Fonds Core-and-Satellite -Konzept I

7 4 Analyse ausgewählter Länder und Büroimmobilienmärkte Die Ostsee-Anrainerstaaten als Wirtschaftsraum Schweden Politische Situation Demographie Volkswirtschaftliche Betrachtung Inflation Arbeitsmarkt Außenwirtschaft Staatshaushalt Währung Rating Büroimmobilienmarkt Stockholm Leerstand Neubau Vermietungsmarkt Investmentmarkt Finnland Politische Situation Demographie Volkswirtschaftliche Betrachtung Inflation Arbeitsmarkt Außenwirtschaft Staatshaushalt Rating Büroimmobilienmarkt Helsinki Leerstand Neubau Vermietungsmarkt Investmentmarkt II

8 4.4 Estland Politische Situation Demographie Volkswirtschaftliche Betrachtung Inflation Arbeitsmarkt Außenwirtschaft Staatshaushalt Währung Rating Büroimmobilienmarkt Tallinn Leerstand Neubau Vermietungsmarkt Investmentmarkt Lettland Politische Situation Demographie Volkswirtschaftliche Betrachtung Inflation Arbeitsmarkt Außenwirtschaft Staatshaushalt Währung Rating Büroimmobilienmarkt Riga Leerstand Neubau Vermietungsmarkt Investmentmarkt III

9 4.6 Litauen Politische Situation Demographie Volkswirtschaftliche Betrachtung Inflation Arbeitsmarkt Außenwirtschaft Staatshaushalt Währung Rating Büroimmobilienmarkt Wilna Leerstand Neubau Vermietungsmarkt Investmentmarkt Steuern im Vergleich Zusammenfassung der Analyse Portfoliostrukturierung des Immobiliensondervermögens Die Portfolietheorie in der Immobilienwirtschaft Rendite Risiko Korrelation Rendite und Risiko im Portfolio Strategische Portfoliostrukturierung Taktische Portfoliostrukturierung Zusammenfassung Fazit Ausblick Anhangverzeichnis Literaturverzeichnis Quellenverzeichnis IV

10 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1-1: Organisationsstruktur Catella Real Estate AG KAG i. G Abbildung 1-2: Allokation im Investment Prozess... 4 Abbildung 1-3: Untersuchte Investitionsstandorte... 5 Abbildung 2-1: Grundkonstruktion eines deutschen offenen Immobilienfonds... 8 Abbildung 3-1: Strategienbeeinflussende Faktoren der Investorengruppe Abbildung 3-2: Money Management Prozess Abbildung 3-3: Teilnehmer nach Gesamt-Anlagevolumen Abbildung 3-4: Teilnehmer nach Anzahl Abbildung 3-5: Bisherige Selektion indirekter Immobilienanlageprodukte Abbildung 3-6: Bevorzugte Nutzungsarten beim Portfolio-Aufbau Abbildung 3-7: Nutzungsartenverteilung Abbildung 3-8: Länderallokation Abbildung 3-9: Schematische Darstellung "Core-and-Satellite"-Konzept Abbildung 4-1: Karte Ostsee Region Abbildung 4-2: Transportzeit per LKW von Schweden in die umgebenden Länder Abbildung 4-3: Währungssicherungserträge SEK Abbildung 4-4: Karte Büromarkt Stockholm Abbildung 4-5: Renditeverlauf Büromarkt Stockholm Abbildung 4-6: Karte Büromarkt Helsinki Abbildung 4-7: Leerstandentwicklung Helsinki Abbildung 4-8: Transaktionsvolumen in Finnland Abbildung 4-9: Aufteilung Transaktionsvolumen Abbildung 4-10: Entwicklung Immobilien versus Staatsanleihen Abbildung 4-11: Leistungsbilanz Estland Abbildung 4-12: Karte Büromarkt Tallinn Abbildung 4-13: Spitzenrenditen Büro und Einzelhandel Abbildung 4-14: Volkswirtschaftliche Indikatoren Lettland Abbildung 4-15: Büromarkt Riga Abbildung 4-16: Demographische Entwicklung Lettland Abbildung 4-17: Inländische Nachfrage Litauen Abbildung 4-18: Volkswirtschaftliche Indikatoren Litauen V

11 Abbildung 4-19: Büromarkt Wilna Abbildung 4-20: SWOT Analyse der Wirtschaft und der Immobilienmärkte Schweden und Finnland Abbildung 4-21: SWOT Analyse der Wirtschaft und der Immobilienmärkte im Baltikum Abbildung 4-22: Ausgewählte volkswirtschaftliche Indikatoren der baltischen Staaten Abbildung 4-23: Beziehung zwischen der wirtschaftlichen Entwicklung und dem Immobilienmarkt Abbildung 5-1: Effizienzlinie für die ausgewählten Investitionsstandorte Abbildung 5-2: Portfoliostrukturierung für das optimale Portfolio Abbildung 5-3: Büromarktzyklus Investitionsstandorte 2006 Q VI

12 Tabellenverzeichnis Tabelle 2-1: Strategische versus taktische Portfoliostrukturierung Tabelle 3-1: Aufhebung von Anlagegrenzen des Immobilien-Sondervermögen innerhalb der Anlaufzeit Tabelle 4-1: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Schweden Tabelle 4-2: Außenwirtschaftliche Indikatoren Schweden Tabelle 4-3: Finanzindikatoren Schweden Tabelle 4-4: Bürobestand und Mieten Großraum Stockholm Tabelle 4-5: Geplante Neubauprojekte Stockholm Tabelle 4-6: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Finnlands Tabelle 4-7: Außenwirtschaftliche Indikatoren Finnlands Tabelle 4-8: Finanzindikatoren Finnlands Tabelle 4-9: Bürobestand und Mieten Großraum Helsinki Tabelle 4-10: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Estland Tabelle 4-11: Außenwirtschaftliche Indikatoren Estland Tabelle 4-12: Finanzindikatoren Estland Tabelle 4-13: Bürobestand und Mieten Tallinn Q Tabelle 4-14: Baufertigstellungen 2007 bis 2009 in Tallinn Tabelle 4-15: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Lettland Tabelle 4-16: Außenwirtschaftliche Indikatoren Lettland Tabelle 4-17: Finanzindikatoren Lettland Tabelle 4-18: Mietniveau Riga 2007 Q Tabelle 4-19: Binnenwirtschaftliche Faktoren Litauen Tabelle 4-20: Außenwirtschaftliche Indikatoren Litauen Tabelle 4-21: Finanzindikatoren Litauen Tabelle 4-22: Mietniveau Wilna 2006 Q Tabelle 4-23: Steuern der Investitionsländer im Vergleich Tabelle 5-1: Risiko und Renditen der ausgewählten Investitionsstandorte Tabelle 5-2: Korrelationsmatrix Spitzenmieten Büromärkte der Investitionsstandorte Tabelle 5-3: Portfoliostrukturierung nach Gewichtung und Volumen VII

13 Abkürzungsverzeichnis AktG Aktiengesetz AstG Außensteuergesetz AVE Altersversorgungs-Einrichtungen BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BGB Bürgerliches Gesetzbuch BMF Bundesministerium der Finanzen BVB Besondere Vertragsbedinungen BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. CBD Central Business District (zentrales Geschäftsgebiet) CEO Chief Executive Officer (Vorstandsvorsitzender) CFO Chief Financial Officer (Finanzvorstand) CREKAG Catella Real Estate AG KAG i. G. DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds EAEG Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetz EEK Estnische Krone EUR Euro EWR Europäischer Wirtschaftsraum FIN Finnland FNC Focus Nordic Cities (Fonds) GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung G-REIT German Real Estate Investment Trust (Börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaft) GwG Geldwäschegesetz HGB Handelsgesetzbuch HQ Headquarter (Hauptsitz) i. G. in Gründung IFRS International Financial Report Standard (Internationale Rechnungslegungsvorschriften) INREV European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (Europäische Vereinigung von Investoren in nicht börsennotierten Immobilienfonds) VIII

14 InvG IPO IRR JLL KAG KKS KStG KWG LVL M&A MPT NATO p Q s SE SEK SICAV SLA SWOT (-Analyse) VAG WKM WpHG YoY Investmentgesetz Initial Public Offering (Börsengang) Internal Rate of Return (Interner Zinsfuß) Jones Lang LaSalle Kapitalanlagegesellschaft Kaufkraftparität Körperschaftssteuergesetz Kreditwesengesetz Lettischer Lats Mergers & Acquisitions (Fusionen & Übernahmen) Modern Portfolio Theory (Moderne Portfoliotheorie) North Atlantic Treaty Organisation (Nordatlantikvertrag-Organisation) Prognose Quartal Schätzung Schweden Schwedische Krone Société d'investissement à capital variable (Investmentgesellschaft mit variablen Grundkapital) Service-Level-Agreements (Dienstleistungsverträge) Strengths Weaknesses Opportunities Threats (-Analyse) (Stärken Schwächen Chancen Risiken) Versicherungsaufsichtsgesetz Wechselkursmechanismus Wertpapierhandelsgesetz Year on Year (Jahr zum Vorjahr) IX

15 1 Einleitung zu dieser Arbeit It is generally agreed by theoreticians and practitioners alike that the asset allocation decision is by far the most important one made by an investor. 1 ( Von Theoretikern und Praktikern wird im Allgemeinen in gleicher Weise anerkannt, dass die Entscheidung über die Portfoliostrukturierung eine der wichtigsten Entscheidungen ist, die von einem Investor getroffen wird. ) WILLIAM SHARPE, Nobelpreisträger für Wirtschaftswissenschaften Die Asset Allokation (oder auch: Asset Allocation), im Folgenden Portfoliostrukturierung genannt, nimmt bei Investitionen eine zentrale Rolle ein und zählt zu den wichtigsten Parametern im Anlageprozess. Dementsprechend irreversibel sind ihre Auswirkungen auf das Rendite-Risiko Verhältnis eines Portfolios. 2 Aus diesem Grund befasst sich die vorliegende Arbeit mit der Portfoliostrukturierung für das Immobilien-Sondervermögen Focus Nordic Cities der Catella Real Estate AG KAG i. G. 1.1 Hintergrund 1987 wurde die schwedische Catella AB mit Sitz in Stockholm gegründet. Die Immobilien-Tochtergesellschaft, die Catella Property Group, hat 260 Mitarbeiter in 21 Büros in neun Ländern Europas (vgl. Anhang 1). Die Dienstleistungen der Catella Property Group ist die Transaktionsberatung 3 in den europäischen Immobilienmärkten in den Geschäftsbereichen Portfolio,-, Einzel- und sale-and-leaseback Transaktionen sowie IPO s und M&A Transaktionen. 4 1 SHARPE, W. F., Active Management, 1991, S Vgl. BRINSON, G.; SINGER,B. D.; BEEBOWER, G. L., Determinants of Portfolio Performance, 1991, S begleitet die Catella Property Group ein Transaktionsvolumen von ungefähr 11,3 Mrd. 4 Vgl. CATELLA PROPERTY GROUP (Hrsg.), Catella Firmenpotrait, 2007, S. 2. 1