UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Emission 2013 von neuen Anteilen

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1 Asset management Anlagefonds aubs Real estate investment funds schweizerischen Rechts UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Emission 2013 von neuen Anteilen Emissions- und Kotierungsprospekt vom 18. November 2013

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Eckdaten Verkaufsrestriktionen Bezugsangebot Risiken Allgemeine Angaben über UBS Anfos Jahresbericht 2012 / Anhang A Prospekt mit integriertem Fondsvertrag per Mai Anhang B 2

3 Eckdaten Bezugsfrist 28. November bis 6. Dezember 2013, Uhr Bezugsverhältnis 12 bisherige Anteile berechtigen zur Zeichnung von 1 neuen Anteil Bezugspreis CHF netto je neuem Anteil Der Bezugspreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt. Er basiert auf dem Inventar - wert (nach Ausschüttung) per 30. September 2013 und schliesst den Einkauf in den laufenden Ertrag sowie die Ausgabekommission gemäss Fondsvertrag ein. Liberierung 13. Dezember 2013 Art der Emission Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt. Am Ende der Bezugsfrist verfallen nicht ausgeübte Bezugsrechte wertlos. Die Anzahl der neu auszugebenden Anteile wird von der Fondsleitung aufgrund der ausgeübten Bezugsrechte nach Ablauf der Bezugsfrist festgelegt. Somit kann das angegebene Maximum neu auszugebender Anteile unterschritten werden. Ferner ist der Wert der an der SIX Swiss Exchange gehandelten Bezugsrechte aufgrund von Angebot und Nachfrage Schwankungen unterworfen. Die Werthaltigkeit der Bezugsrechte kann nicht gewährleistet werden. Clearing SIX SIS AG, Olten Handelswährung CHF (Schweizer Franken) Abrechnungsstelle / Depotbank UBS AG Valorennummern / Anteile: / CH / ANFO ISIN / Symbole Bezugsrechte: / CH / ANFO1 3

4 Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Anlagefonds im Ausland kommen die dort geltenden Anlagefonds- und steuerrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Die Ausgabe von Anteilen dieses Anlagefonds erfolgt ausschliesslich in der Schweiz und in Liechtenstein öffentlich. Ausserhalb der Schweiz und in Liechtenstein können der Verkauf, die Vermittlung oder die Verfügung über Anteile sowie die Verbreitung von Angebotsdokumentationen untersagt sein oder Beschränkungen unterliegen. Ins be son - dere gelten folgende Beschränkungen bzw. Hinweise: U.S.A., U.S. persons UBS investment funds have not been and will not be registered in the United States according to the United States Investment Company Act of Units of UBS investment funds have not been and will not be registered in the United States according to the United States Securities Act of Therefore units of UBS investment funds may not be offered, sold or distributed within the USA and its territories. Units of this fund may not be offered, sold or delivered to US citizens, individuals domiciled in the US and/or other natural persons or legal entities whose income and/or earnings are subject to US income tax, regardless of source, as well as persons who are considered to be US persons pursuant to regulation S of the US Securities Act of 1933 and/or the US Commodity Exchange Act, each in its most recent version. European Economic Area (EEA) No units of UBS Anfos investment fund have been offered or sold, or will be offered or sold, to the public in any Member State of the European Economic Area, except that it may offer units in any Member State. (a) (b) at any time to a legal entity which is a qualified investor as defined in the Prospectus Directive 1 ; or at any time to fewer than 100 or, if the Relevant Member State has implemented the relevant provision of the 2010 PD Amending Directive 2, 150 natural or legal persons (other than qualified investors as defined in the Prospectus Directive) as permitted under the Prospectus Directive, subject to obtaining the prior consent of the relevant bank or banks nominated by the company for any such offer; or (c) in any circumstances which do not require the publication by the Issuer of a prospectus pursuant to Article 3(2) of the Prospectus Directive. For the purposes of this provision, the expression offer in relation to any units in any Member State means the communication in any form and by any means of sufficient information on the terms of the offer and the units to be offered so as to enable an investor to decide to purchase or subscribe the units, as the same may be varied in that Member State by any measure implementing the Prospectus Directive in that Member State. Liechtenstein Für das Fürstentum Liechtenstein liegt eine Vertriebsbewilligung vor. 1 Prospectus Directive means Directive 2003/71/EC as amended by Directive 2010/73/EC 2 Amending Directive means Directive 2010/73/EC 4

5 Deutschland Es wurde kein Antrag zur Erteilung einer Vertriebsbewilligung bei der BaFin (Bundesanstalt für Finanz dienst - leistungsaufsicht) gestellt. Der Prospekt und die darin enthaltenen Informationen stellen weder ein Angebot zum Verkauf oder zur Zeichnung noch eine Einladung zur Offertstellung für den Kauf oder die Zeichnung von Anteilen des Immobilienfonds in Deutschland dar. Frankreich Es wurde kein Antrag zur Erteilung einer Vertriebsbewilligung bei der AMF (Autorité des marchés financiers) gestellt. Der Prospekt und die darin enthaltenen Informationen stellen weder ein Angebot zum Verkauf oder zur Zeichnung noch eine Einladung zur Offertstellung für den Kauf oder die Zeichnung von Anteilen des Immobilien - fonds in Frankreich dar. 5

6 Bezugsangebot Rechtsgrundlage Die Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG hat am 11. November 2013 die Emission von neuen Anteilen UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» («UBS Anfos») beschlossen. Emission gegen Bezugsrechte Basierend auf den am 28. November 2013 ausstehenden Fondsanteilen werden maximal neue UBS Anfos-Anteile in der Zeit vom 28. November bis 6. Dezember 2013, Uhr den bisherigen Inhabern der oben genannten Anteile zu nachfolgenden Bedingungen angeboten: 1. Bezugsverhältnis 12 bisherige Anteile berechtigen zur Zeichnung von 1 neuen Anteil. Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebots in der Schweiz durchgeführt. Am Ende der Bezugsfrist verfallen nicht ausgeübte Bezugsrechte wertlos. Die Anzahl der neu auszugebenden Anteile wird von der Fondsleitung aufgrund der ausgeübten Bezugsrechte nach Ablauf der Bezugsfrist festgelegt. Somit kann das angegebene Maximum neu auszugebender Anteile unterschritten werden. Ferner ist der Wert der an der SIX Swiss Exchange gehandelten Bezugsrechte aufgrund von Angebot und Nachfrage Schwankungen unterworfen. Die Werthaltigkeit der Bezugsrechte kann nicht gewährleistet werden. 2. Bezugspreis CHF netto je neuem Anteil Der Bezugspreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt. Er basiert auf dem Inventarwert (nach Ausschüttung) per 30. September 2013 und schliesst den Einkauf in den laufenden Ertrag sowie die Ausgabekommission gemäss Fondsvertrag ein. 3. Bezugsrechtsnachweis Coupon Nr. 19 ab den bisherigen Anteilen UBS Anfos. 4. Ausübung des Bezugsrechtes Für Investoren, die ihre Anteile bei einer Bank im offenen Depot verwahren, werden die Bezugsrechte durch die Depotbank eingebucht. Die Ausübung der Bezugsrechte hat gemäss den Instruktionen der Depotbank zu erfolgen. Bei Investoren, die ihre Anteile bei sich zu Hause oder in einem Banksafe aufbewahren, erfolgt die Ausübung der Bezugsrechte durch Einreichung des Coupons Nr. 19 ab den bisherigen Anteilen bei einem Bankschalter der UBS AG oder ihrer Bank in der Schweiz. Nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen nach dem 6. Dezember 2013, Uhr, wertlos. Die Fondsleitung / UBS Fund Management (Switzerland) AG behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte auszuüben und die erworbenen Anteile danach am Markt zu platzieren. 6

7 5. Bezugsrechtshandel Es findet ein offizieller Bezugsrechtshandel vom 28. November bis 4. Dezember 2013 an der SIX Swiss Exchange statt. 6. Ex-Notierung Ab dem 19. November 2013 werden die Anteile UBS Anfos ex-ausschüttung und ab dem 28. November 2013 ex-bezugsrecht an der SIX Swiss Exchange gehandelt. 7. Liberierung Die Liberierung der neuen Anteile erfolgt am 13. Dezember Verbriefung Die Anteile werden als Bucheffekten geführt. Der Inhaber von Anteilen ist nicht berechtigt, die Auslieferung eines Inhaberanteils oder Inhaberzertifikats zu verlangen. 9. Ausschüttungsberechtigung der neuen Anteile Die neuen Anteile sind rückwirkend ab dem 1. Oktober 2013 ausschüttungsberechtigt. 10. Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2012 / 2013 Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2012 / 2013 von CHF 2.00 brutto je Anteil gegen Vorweisung des Coupon Nr. 18 erfolgt mit Valuta 22. November Die Ausschüttung unterliegt der Verrechnungssteuer von derzeit 35%. 11. Kotierung Die Kotierung der neuen Anteile gemäss «Standard für kollektive Kapitalanlagen» der SIX Swiss Exchange wurde auf den 13. Dezember 2013 beantragt und bewilligt. 12. Force Majeure Die Fondsleitung ist berechtigt, aufgrund von bedeutenden Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder börsentechnischer Natur oder anderen schwerwiegenden Vorkommnissen jederzeit vor Beginn des Bezugsrechtshandels, derzeit vorgesehen für den 28. November 2013, die Emission von neuen Anteilscheinen zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen. Ein entsprechender Beschluss würde mittels Pressecommuniqué veröffentlicht. 7

8 Risiken Investitionsrisiken Der UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundes - gesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen. Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Immobilienfondsanteilen des UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» in Erwägung ziehen, sollten die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens sowie des Börsenkurses negativ beeinflussen und zu einer Verminderung des Anteilwertes führen. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen Der UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» investiert in erster Linie in Wohnbauten in der deutschen Schweiz und ist dadurch von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine negative konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen führen. Als allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise eine generelle wirtschaftliche Abschwächung, Änderungen der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschafträume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage. Auch können negative konjunkturelle Entwicklungen zu einem negativen Börsenumfeld führen, das sich auch auf die SIX Swiss Exchange und damit die Kurse der Anteile niederschlagen kann. Veränderungen des schweizerischen Immobilienmarkts In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem Eigentümermarkt auftreten. Diese Schwankungen müssen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen, obschon insbesondere die Nachfrage nach Wohnbauten u.a. von der Entwicklung der Konjunktur abhängt. Überangebote können zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise führen, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren Erhöhung. Es können indessen keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarkts gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem Standort und/oder ihrer Nutzung sehr unterschiedlich erfolgen kann. Beschränkte Liquidität Der schweizerische Immobilienmarkt zeichnet sich insbesondere bei grösseren Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus, was sich negativ auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist. Zinsentwicklung Veränderungen der Kapitalmarktzinsen (insbesondere des Hypothekarzinssatzes) und der Inflation bzw. Inflationserwartungen können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilien und die Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzierungskosten haben. Bewertung der Immobilien Gemäss Art. 64 Abs. 1KAG, Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFA-Richtlinien für die Immobilien - fonds ( werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde 8

9 akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt demnach zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde (geschätzter Verkehrswert). Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere bei Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Oppor - tuni täten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen (hinsichtlich Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile). Erstellen von Bauten, Bauprojekte Gemäss Fondsvertrag kann die Fondsleitung für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen. Bis zu deren Fertigstellung können die Investitionen erhebliche Mittel über einen längeren Zeitraum notwendig machen, und es kann längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Überdies sind mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, alle einer Bauplanung und Bauausführung inhärenten Risiken verbunden. Umweltrisiken Die Fondsleitung prüft die Liegenschaften beim Erwerb auf umweltrelevante Risiken. Bei erkennbaren, umwelt - relevanten Belastungen oder Problemen werden entweder die zu erwartenden Kosten in die Kaufpreisberechnung einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft Abstand genommen. Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten kann aber nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht vorgesehenen Sanierungskosten führen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile. Änderungen von Gesetzen oder Vorschriften Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts, des Kollektivanlage- und Kapitalmarktrechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Preisbildung Obwohl die Anteile des UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» an der SIX Swiss Exchange kotiert sind, gibt es keine Gewissheit, dass stets ein genügend liquider Markt für die Anteile vorhanden sein wird. Eine ungenügende Liquidität kann die Handelbarkeit und Kurse der Anteile negativ beeinflussen sowie zu einer erhöhten Volatilität der Kurse führen. Es kann nicht gewährleistet werden, dass die Anteile zum oder über dem Ausgabepreis oder Inventarwert gehandelt werden. Die Fondsleitung ist zur Rücknahme der Anteile unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf das Ende eines Rechnungsjahres zu den im Fondsvertrag festgelegten Bedingungen (siehe 5 Ziff. 4 des Fondsvertrages) verpflichtet. Wertentwicklung des Immobilienfonds Die in der Vergangenheit erzielte Performance ist kein Hinweis auf die zukünftige Wertentwicklung der Fondsanteile. 9

10 Allgemeine Angaben über UBS Anfos Verwendung des Nettoerlöses aus der Anteilscheinemission Das Liegenschaftsportfolio von UBS Anfos ist in den letzten 3 Jahren um über 22% von ~1.685 Mrd. ( ) auf ~2.060 Mrd. CHF ( ) gewachsen. Über die letzten Monate hat UBS Anfos verschiedene Bauprojekte lanciert und Akquisitionen getätigt, die das Wachstum des Portfolios durch attraktive Liegenschaften unterstreichen und dessen Qualität und Diversifikation weiter verbessern. Durch diese Akquisitionen und Bauprojekte an guten Lagen in den Regionen Zürich, Bern und Basel wird das Portfoliovolumen um insgesamt rund CHF 285 Mio. erhöht. UBS Anfos unterstreicht damit sein erfolgreiches Anlagekonzept als Fonds mit einem diversifizierten Portfolio aus deutschschweizerischen Wohn - liegenschaften mit starkem Wachstum in grossen Städten und ihren Agglomerationen. Ein grosser Teil des Emissionserlöses wird für folgende Projekte verwendet: Neubau Wohn-/Geschäftsliegenschaft ARK 143, Bern Anlagevolumen ca. 120 Mio. CHF Antritt 4. Quartal 2012 / 1. Quartal 2013 Sanierung & Umbau Wohn-/Geschäftsliegenschaft Anfoshaus, Basel Anlagevolumen ca. 45 Mio. CHF Fertigstellung im 3. Quartal

11 Ersatzneubau Wohnliegenschaft Altwiesen, Zürich-Schwamendingen Anlagevolumen ca. 120 Mio. CHF Fertigstellung in 2 Etappen für 2014 und 2016 geplant Der verbleibende Emissionserlös dient dem Kauf von zusätzlichen Liegenschaften, der Finanzierung von weiteren Bauprojekten sowie der Rückführung von Fremdfinanzierungen. Kurzinformation über UBS Anfos UBS Anfos ist überwiegend in Wohnbauten an wirtschaftlich attraktiven Standorten der deutschen Schweiz investiert. UBS Anfos hält per 30. September 2013 Immobilien mit einem Verkehrswert von CHF Mio., davon sind 74% in Wohnbauten investiert. Die Immobilien liegen mehrheitlich in den Kantonen Zürich (34.9%), beide Basel (21%), Bern (14%), Aargau (11.3%) und St. Gallen (5.7%). Gerichtsverfahren Zurzeit sind keine Gerichtsverfahren hängig. Kapitalveränderungen in den letzten drei Jahren Ausser der Ausgabe von neuen Anteilen im November 2011 ergaben sich keine Kapitalveränderungen. Kursentwicklung Anfos (CHF) ' ' ' ' '000 75'000 50'000 25'000 Volumen (Anteile) 40 0 Jan 09 Jun 09 Okt 09 Mrz 10 Aug 10 Jan 11 Jun 11 Okt 11 Mrz 12 Aug 12 Jan 13 Jun 13 Nov 13 Volumen Anfos Quelle: Bloomberg 11

12 Kursentwicklung in Zahlen Die Kursentwicklung der Anteile präsentiert sich wie folgt (adjustierte Schlusskurse in CHF): Anteile UBS Anfos Höchst Tiefst Stand 1. Januar 8. November 2013 Quelle: Bloomberg Ausschüttungen/Bruttoertrag (in CHF) UBS Anfos Ausschüttung Die Ausschüttung ist mit Valuta 22. November 2013 geplant Im Ausland wohnhafte Anleger können die Verrechnungssteuer von derzeit 35% ganz oder teilweise zurück - fordern, sofern die Bestimmungen eines allfällig mit ihrem Domizilland abgeschlossenen Doppel be steuerungs - abkommens dies vorsehen. Ende Geschäftsjahr / Couponszahlungen 30. September / im November Gründung / Prospekt mit integriertem Fondsvertrag 5. Oktober 1956 / Mai 2013 Prüfgesellschaft Ernst & Young AG, Basel Dokumente Die Jahres- und Halbjahresberichte der UBS Anlagefonds können kostenlos bei UBS Fund Management (Switzerland) AG, Postfach, CH-4002 Basel, angefordert oder im Internet auf unter der Rubrik «UBS Funds» besichtigt werden. Wesentliche Veränderungen seit dem letzten Jahresabschluss Seit Ende des letzten Geschäftsjahres per 30. September 2013 ergaben sich keine Kapitalveränderungen. 12

13 Verantwortlichkeit für den Prospektinhalt Die UBS Fund Management (Switzerland) AG übernimmt die Verantwortung betreffend den Inhalt dieses Emissions- und Kotierungsprospektes und bestätigt, dass nach ihrem Wissen die Angaben richtig sind und keine wesentlichen Umstände ausgelassen wurden. UBS Fund Management (Switzerland) AG erklärt, dass der aktuelle Jahresbericht 2012/2013 (Anhang A) Bestandteil dieses Kotierungsprospektes ist. Basel, 18. November 2013 UBS Fund Management (Switzerland) AG André Valente Geschäftsführer Dr. Riccardo Boscardin Leiter Immobilienfonds 13

14 Anhang A Jahresbericht 2012 / 2013

15 Asset management UBS Funds Anlagefonds schweizerischen Rechts UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» Jahresbericht 2012/2013

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17 Inhaltsverzeichnis Organisation Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss Mitteilungen an die Anleger Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung Bewertungsbericht Bericht des Portfoliomanagers Finanzrechnung Liegenschaftenverzeichnis Anlagefonds schweizerischen Rechts (Art Immobilienfonds) Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2013 Valoren-Nr.: Verkaufsrestriktionen Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz in den USA und/ oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Ertrag, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegt, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commoditiy Exchange Act in der jeweils aktuellen Fassung als US-Personen gelten weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. 1

18 Organisation Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG, Brunngässlein 12, 4002 Basel Depotbank UBS AG, Basel und Zürich Schätzungsexperten Verwaltungsrat KPMG AG, Real Estate, Zürich Dr. Andreas Schlatter, Präsident (seit 11. Juli 2013) Akkreditierte Schätzungsexperten Group Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Stefan Pfister Thomas Rose, Präsident (bis 11. Juli 2013, Ulrich Prien danach Mitglied) Beat Ochsner Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Reto Ketterer, Vizepräsident Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Prüfgesellschaft André Valente, Delegierter Christian Eibel Ernst & Young AG, Basel Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich Kurt Jud, (seit 11. Juli 2013) Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich Liegenschaftenverwaltungen Markus Lesmann Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich Geschäftsleitung André Valente, Geschäftsführer und Delegierter des Verwaltungsrates Karsten Illy, Stellvertretender Geschäftsführer und Leiter Operations Securities Funds Dr. Riccardo Boscardin Leiter Real Estate Funds André Debrunner Leiter Fund Reporting & Information Management Eugène Del Cioppo Leiter Business Development & Client Relationship Management Tony Guggenbühler Leiter Quality Monitoring & Delegation Management Sérgio Mestre Leiter Finance & Controlling Beat Schmidlin Leiter Legal Services Thomas Zimmerli Leiter Compliance Livit AG, Zürich Wincasa AG, Winterthur Bilfinger Real Estate AG, Wallisellen Privera AG, Bern Arealis AG, Baden de Rham & Cie SA, Lausanne Immoveris Properties AG, Bern Zahlstellen UBS AG, Basel und Zürich und ihre Geschäftsstellen in der Schweiz Steuerlicher Vertreter in Deutschland Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Mergenthalerallee 3 5 D Eschborn Kontaktstelle in Liechtenstein Zahlstelle/Vertreter Liechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft, Städtle 44, FL-9490 Vaduz 2

19 Die wichtigsten Zahlen per Jahresabschluss Nettofondsvermögen (in Mio. CHF) 1 593, , ,5 Anzahl Anteile Inventarwert pro Anteil (in CHF) Ausschüttung pro Anteil (in CHF) Letzter Börsenkurs per Stichtag (in CHF) Grundstücke/Immobilien (in Mio. CHF) 2 060, , ,1 Gesamtfondsvermögen (in Mio. CHF) 2 100, , ,1 Fremdkapital (in Mio. CHF) 506,5 343,6 441,6 Mietzinseinnahmen (in Mio. CHF) 110,0 104,7 103,0 Ordentlicher Unterhalt (in Mio. CHF) 8,6 8,4 8,0 Nettoertrag (in Mio. CHF) 57,1 56,5 55,6 Performance 2-1,6% 7,6% 6,6% SXI Real Estate Funds TR (1-Jahres-Performance) -2,6% 4,9% 6,6% Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) - NAV 3 1,2% k.a. k.a. Wohnbauten 73,9% 74,5% 76,7% 13,2% 13,8% 13,3% Gemischte Bauten 10,7% 5,7% 7,8% Bauland/Angefangene Bauten 2,2% 6,0% 2,2% Kanton Zürich 34,9% 37,1% 37,7% 21,0% 22,4% 21,9% Kanton Bern 14,0% 9,0% 9,2% Kanton Aargau 11,3% 11,3% 9,3% Kanton St. Gallen 5,7% 6,1% 6,3% Übrige Kantone 13,1% 14,1% 15,6% Anlagerendite 6,2% 5,5% 4,9% Ausschüttungsrendite 3,2% 3,1% 3,2% Ausschüttungsquote (Payout-Ratio) 105,7% 96,3% 97,8% Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 5,8% 5,2% 4,6% Agio/Disagio 19,1% 27,4% 26,2% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 73,0% 74,0% 74,3% 18,2% 12,0% 18,2% Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote 5,4% 3,2% 3,5% Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) - GAV 3 0,89% 0,89% 0,89% 1 davon CHF 0.20 Kapitalgewinnausschüttung inkl. Verrechnungssteuer 2 Berechnung gemäss SFAMA (Swiss Funds & Asset Management Association) 3 Neu wird ab dem Geschäftsjahr 2012/2013 die Fondsbetriebsaufwandsquote auch auf der Basis des Nettofondsvermögens (NAV; Net Asset Value) berechnet. Die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote erfolgte bis anhin ausschliesslich auf Basis des Gesamtfondsvermögens (GAV: Gross Asset Value). Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Dieser Hinweis gilt für alle im Jahresbericht aufgeführten historischen Performancedaten. 3

20 Mitteilungen an die Anleger I. Entschädigung an die Fondsleitung gemäss Fondsvertrag maximal 0,25% p.q. effektiv erhobener Satz 0,225% p.q. berechnet auf dem durchschnittlichen Gesamtfondsvermögen. Die Fondsleitung hat aus dieser Entschädigung Vergütungen für den Vertrieb des Anlagefonds an Vertriebsträger und Vermögensverwalter ausgerichtet. II. Steuertransparenz in Deutschland Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung strebt der Immobilienfonds in Deutschland den steuerlichen Transparenzstatus im Sinne des Investmentsteuergesetzes (InvStG) an und veröffentlicht zu diesem Zweck die Besteuerungsgrundlagen im Sinne von 5 des InvStG im elektronischen Bundesanzeiger. Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren. Die Fondsleitung hat institutionellen Anlegern, welche Fondsanteile wirtschaftlich für Dritte halten, Rückvergütungen aus dieser Entschädigung gewährt. 4

21 Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur Jahresrechnung Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am 30. September 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. Basel, 15. November 2013 Ernst & Young AG Christian Soguel Zugelassener Revisionsexperte Sandor Frei Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Prüfer) 5

22 Bewertungsbericht Auftrag Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten. Im Auftrag der Fondsleitung hat KPMG AG für die Zwecke der Rechnungslegung sämtliche von UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» (UBS «Anfos») gehaltenen Liegenschaften per 30. September 2013 bewertet. Das relevante Portfolio umfasst per Stichtag 146 Bestandesliegenschaften (inkl. Neuzukäufe). Weitere 3 Liegenschaften wurden unterjährig fertig gestellt. Eine weitere Liegenschaft befindet sich in der Projektierungs- oder Bauphase. Das Portfolio umfasst damit gesamthaft 150 Liegenschaften. Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je Liegenschaft. Die bei der FINMA für UBS «Anfos» akkreditierten Schätzungsexperten von KPMG AG haben das gesamte Mandat in Abstimmung mit der Fondsleitung von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnisse neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt. Bewertungsstandards KPMG AG bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV sowie den Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards. Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «fair value», d.h. dem unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten. Bewertungsmethode Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Bei der DCF- Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergangenen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest. Die Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d.h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen. Unabhängigkeit und Vertraulichkeit Die akkreditierten Bewertungsexperten von KPMG AG bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat. Bewertungsergebnis Per 30. September 2013 wird der Marktwert für das Gesamtportfolio von UBS «Anfos» durch die Experten auf 2 060,3 Mio. CHF geschätzt. Damit erhöht sich der Marktwert des Portfolios gegenüber dem 30. September 2012 um 177,9 Mio. CHF (9,5%). Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft. In der Folge wurden sowohl die Terminierung als auch der Investitionsumfang bei einzelnen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig angepasst. Die Liegenschaften im Bau werden «at cost» bewertet, soweit der tatsächliche Marktwert damit nicht übertroffen wird (Impairment). 6

23 Bewertungsbericht Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung des Immobilienmarktes und werden modellhaft hergeleitet und plausibilisiert. Der durchschnittliche Diskontierungssatz des Bestandesportfolios per 30. September 2013 wird mit 4,6% ausgewiesen, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 4,2% bis 5,2% reicht. Die durchschnittliche Bruttorendite über das gesamte Portfolio liegt bei 6,0%. Zürich, den 30. September 2013 KPMG AG Ulrich Prien dipl. Arch. ETH/SIA, MRICS Beat Ochsner MScRE, MRICS 7

24 Bericht des Portfoliomanagers UBS «Anfos» konnte im Geschäftsjahr 2012/13 sein Wachstum weiter fortsetzen und den Wert seines Liegenschaftsportfolios durch die Fertigstellung von Neubauprojekten auf über 2 Mrd. CHF erhöhen. Der Fonds erzielte eine über dem Gesamtmarkt liegende Performance von 1,6% (SXI Real Estate Funds TR 2,6%). Die Ausschüttungsrendite lag bei 3,2% und führte zusammen mit der Zunahme des Nettoinventarwertes pro Anteil um 2,0% zu einer attraktiven Anlagerendite von 6,2%. Marktsituation Binnenkonjunktur als Wachstumsstütze Die andauernde Nachfrageschwäche in den wichtigsten Exportmärkten hat dazu geführt, dass das Wirtschaftswachstum im Jahr 2012 auf 1,0% zurückgegangen ist (2011 1,9%). Als wesentliche Stütze der gegenwärtigen Wirtschaftsentwicklung wirkt hingegen die robuste Binnenkonjunktur. Als Folge der stetigen Zuwanderung sowie der tiefen Zinsen sind Wachstumsimpulse insbesondere beim Privatkonsum und den Bauinvestitionen auszumachen. Für 2013 sind die aktuellen Konjunkturprognosen mit 1,9% durchwegs solide. Die Konsensusprognose für das Jahr 2014 liegt bei 2,1%, da auch der Aussenhandel aufgrund der konjunkturellen Aufhellung in den Hauptexportmärkten wieder mehr Wachstumsdynamik erwarten lässt. Die Inflation dürfte nur leicht und schrittweise anziehen. Nach deflationären Tendenzen im Jahr 2012 ( 0,7%) wird für 2013 ein Wert von -0,2% und für 2014 von 0,6% erwartet. Die Marke, welche die Schweizer Nationalbank mit Preisstabilität verbindet, liegt bei deutlich höheren 2%. Die Arbeitslosenquote betrug im letzten Jahr 2,9%. Bis 2014 wird ein Anstieg auf 3,2% erwartet. Besorgniserregend ist die Entwicklung auf dem Schweizer Arbeitsmarkt nicht. Bei ausgeglichener Konjunktur liegt die Arbeitslosenquote bei durchschnittlich 3,0%. Wohnungsproduktion hinkt Nachfrage hinterher Der Expansionskurs im Schweizer Wohnungsbau hält an. Die Zahl der sich im Bau befindlichen und neu bewilligten Wohnungen hat einen Höchststand erreicht. Im Jahresvergleich stieg die Zahl der sich im 1. Quartal 2013 im Bau befindlichen Wohnungen weiter um 3% auf Wohneinheiten. Die erteilten Baubewilligungen lassen auf eine erhöhte Angebotsausweitung in der Region Zürich und der Nordwestschweiz schliessen. Das Verhältnis der innerhalb des letzten Jahres bewilligten Wohneinheiten zum Bestand betrug in diesen Märkten 1,5% bzw. 1,4%. Die zu beobachtende Angebotsausweitung dürfte schweizweit hingegen kaum zu einem Überangebot führen. Hierfür sind die Nachfrageimpulse weiterhin zu stark. Die Netto- Zuwanderung betrug auch 2012 insgesamt rund Personen, was sich in anhaltend tiefen Leerwohnungsquoten von 0,94% (2012) und 0,96% (2013) niederschlug. Des Weiteren gilt zu beachten, dass auch die stetig sinkende Haushaltsgrösse zu einer Mehrnachfrage nach Wohnungen führt. Insbesondere in den Ballungszentren ist eine latente Übernachfrage mit entsprechenden Preissteigerungen auszumachen. Schweizweit hat sich das Wachstum der Angebotsmieten 2012 mit einem Plus von 3,1% fortgesetzt. Im ersten Halbjahr 2013 sind die Mieten erneut um 1,7% gestiegen. Unter der Annahme, dass die Zuwanderung nicht durch politische Massnahmen eingegrenzt wird, rechnen wir bis 2015 mit einem jährlichen Anstieg der Angebotsmieten um 1,5% Prozent (annualisiert). Anhaltende Wertzunahmen Wohnrenditeliegenschaften erfreuen sich einer anhaltend hohen Nachfrage. In der Stadt Zürich sind die Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser im Vorjahresvergleich von 2,8% (2. Quartal 2012) auf 2,6% zurückgegangen (2. Quartal 2013). Der Nachfrageüberhang und der damit einhergehende Renditerückgang sind auch in den Agglomerationen zu beobachten, weshalb nachhaltige Investitionsmöglichkeiten weiterhin schwierig zu finden sind. Die aktuelle Entwicklung auf dem Transaktionsmarkt widerspiegelt sich auch in den hohen Wertsteigerungskomponenten hat im Wohnrenditesegment die Wertänderungsrendite von 3,2% zu einer Gesamtrendite von 7,7% geführt lag die Performance mit 7,1% und einer Wertänderungskomponente von 2,6% nur leicht tiefer. Die Zinsvolatilitäten, die kürzlich stattgefunden haben, dürften unseres Erachtens kaum ein unmittelbares Preiskorrekturrisiko bei Schweizer Direktanlageimmobilien darstellen. Der Anlageklasse kommen die nach wie vor hohen Risikoprämien zugute. Diese bilden einen willkommenen Puffer, da Anpassungen bei den Renditeerwartungen in der Regel erst beim deutlichen Unterschreiten des langjährigen Prämienmittelwerts erfolgen. Auch für 2013 und 2014 rechnen wir im Wohnsektor mit positiven, wenn auch tieferen Wertsteigerungsrenditen. Durch die anhaltenden Aufwertungen dürfte sich allerdings auch der Trend sinkender Einkommensrenditen fortsetzen lag die laufende Rendite von Wohnbestandesliegenschaften bei 4,4%. 8

25 Bericht des Portfoliomanagers Entwicklung des Fonds Inventarwertentwicklung pro Anteil in CHF Börsenkurs und Performance Der Börsenkurs von UBS «Anfos» ist im Verlauf des Geschäftsjahres 2012/2013 von CHF auf CHF gesunken. Unter Einbezug der Ausschüttung von 2.00 CHF resultiert für das abgelaufene Geschäftsjahr eine Performance von 1,6%. Trotz der leicht negativen Entwicklung liegt UBS «Anfos» über der Benchmark (SXI Real Estate Funds TR) mit 2,6%. Aufgrund der Entwicklung des Börsenkurses im Vergleich zum Nettoinventarwert ergibt sich per Geschäftsjahresende ein Agio von 19,1%. Performance Fonds und Benchmark Liegenschaftsportfolio UBS «Anfos» hat im vergangenen Geschäftsjahr die Summe der Verkehrswerte um 9,5% erhöht und konnte damit die 2 Milliarden-Grenze knacken. Per Februar 2013 wurde das Neubauprojekt «Weiherfeld III» in Rheinfelden zusammen mit UBS Direct Residential erfolgreich abgeschlossen. Der Anteil von UBS «Anfos» macht dabei rund zwei Drittel aus. Von den insgesamt drei Mehrfamilienhäusern mit 105 Wohnungen sind zwei Mehrfamilienhäuser mit 70 Wohnungen im Minergie -Standard und 70 Einstellhallenplätzen für UBS «Anfos» entstanden. Das Investitionsvolumen beträgt rund 29 Mio. CHF. Ausschüttung und Inventarwertentwicklung Der Inventarwert pro Anteil konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 2,0% von CHF auf CHF gesteigert werden. Dieses erfreuliche Wachstum resultiert aus dem Verkauf von Liegenschaften, der Zunahme der Verkehrswerte der Bestandesliegenschaften und wertvermehrenden Sanierungen. Der wesentliche Teil stammt aber aus der Fertigstellung angefangener Neubauten. Die Mietzinseinnahmen konnten gegenüber dem Vorjahr von rund 105 Mio. CHF auf rund 110 Mio. CHF gesteigert werden. Aufgrund des vorliegenden Resultates hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung auf dem Vorjahresniveau von 2.00 CHF beizubehalten. Daraus ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 3,2% (basierend auf dem Börsenkurs von CHF per Geschäftsjahresende). Aus der Ausschüttung des letzten Jahres und der Entwicklung des Inventarwertes ergibt sich eine Anlagerendite von 6,2%. Neubauprojekt «Weiherfeld III» in Rheinfelden 9

26 Bericht des Portfoliomanagers Das bereits im letzten Jahresbericht vorgestellte Projekt «ARK 143» in Bern-Ausserholligen, einem Entwicklungsschwerpunkt der Stadt Bern, wurde im Geschäftsjahr erfolgreich fertiggestellt. Die Liegenschaft beinhaltet 151 Wohnungen, rund m 2 kommerzielle Fläche sowie 312 Parkplätze. Das Investitionsvolumen beträgt rund 118 Mio. CHF. Neubauprojekt «ARK 143» in Bern Investitionsschwerpunkte von UBS «Anfos» Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland / angefangene Bauten 10

27 Bericht des Portfoliomanagers Des Weiteren wurde planmässig per Mitte Geschäftsjahr die zweite Etappe des Wohnbauprojekts «Eichmatt» in Villmergen erfolgreich fertiggestellt und bezogen. Das Investitionsvolumen für die insgesamt 12 Mehrfamilienhäuser mit rund 110 Wohnungen im zertifizierten Minergie - Standard beträgt rund 46 Mio. CHF. Wertentwicklung des Immobilienportfolios in Mio. CHF Zudem wurden die Sanierungsarbeiten an der Wohnliegenschaft am Kappelenring 26A + 26B in Wohlen bei Bern per 3. Quartal 2013 abgeschlossen. Mit einem Investitionsvolumen von rund 4,3 Mio. CHF wurden die Küchen, Bäder, Fenster, Rollläden und Fassaden erneuert. Nebst den bereits erwähnten grösseren Sanierungen wurden diverse kleinere Projekte zur Instandhaltung und Erneuerung von Bestandesliegenschaften durchgeführt. Aktuelle Informationen zu UBS «Anfos» Informationen zu UBS «Anfos» sind im Internet unter jederzeit verfügbar. Zwei Mal jährlich erscheint der Newsletter «Immo-Update» mit Wissenswertem zu den Schweizer Immobilienfonds von UBS. Zudem informiert Sie unsere Publikation «Immo-Flash» über Neuigkeiten. Anmelden für diese zwei Newsletter können Sie sich unter oben stehendem Link. Wie geplant wurden im Sommer 2013 die umfassenden Sanierungsarbeiten am anfos/haus an der Aeschenvorstadt in Basel erfolgreich abgeschlossen. Nebst der Neugestaltung der Passage im Erdgeschoss wurden die Büroflächen erneuert. In den beiden obersten Stockwerken sind zudem 21 neue Wohnungen entstanden. Die Renovationsarbeiten erfolgten teilweise bei laufendem Betrieb. Das Investitionsvolumen beträgt rund 45 Mio. CHF. «anfos/haus» in Basel 11

28 Bericht des Portfoliomanagers Finanzbericht Entwicklung der Fremdfinanzierungsquote Grundsätze für die Bewertung sowie die Berechnung des Nettoinventarwertes Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 64 KAG, Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds ( werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere bei Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Die Liquidationssteuern werden auf 122,2 Mio. CHF geschätzt. Der Anstieg von 11,2 Mio. CHF gegenüber dem Vorjahr ist hauptsächlich auf die Zunahme der Verkehrswerte respektive auf das fortlaufende Wachstum des Immobilienfonds zurückzuführen. Erläuterungen zur Erfolgsrechnung Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im Geschäftsjahr 2012/2013 auf 110,0 Mio. CHF. Die Mietzinsausfallrate resultierend aus Leerständen und Mietzinsverlusten erhöhte sich im Berichtsjahr von 3,2% auf 5,4% der Sollmietzinseinnahmen. Entwicklung der Mietzinsausfallquote Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungstestat der Immobilienschätzer entnommen werden. Die nichtrealisierten Kapitalgewinne ergeben sich aus der Differenz der Veränderung von Buchwerten und Verkehrswerten des Fonds. Erläuterungen zur Vermögensrechnung Das Nettofondsvermögen per Geschäftsjahresabschluss beläuft sich auf 1 593,9 Mio. CHF und hat somit gegenüber dem Vorjahr um 2,0% zugenommen. Die hypothekarische Verschuldung liegt am Ende der Berichtsperiode bei 375,0 Mio. CHF. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 18,2% und liegt somit klar unterhalb der Höchstlimite von 50,0% und auch deutlich unter der neuen gesetzlichen Limite von 33%. Es bestehen per Bilanzstichtag keine Mietverhältnisse, auf welche mehr als 5% der gesamten Mietzinseinnahmen entfallen. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf 6,5 Mio. CHF, was einer durchschnittlichen Verzinsung von 2,2% entspricht. Zur Verminderung des Zinsänderungsrisikos aus Portfolio-Sicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen gestaffelt. 12

29 Bericht des Portfoliomanagers Verfall Hypotheken pro Rechnungsjahr in Mio. CHF Für die Sanierung der Bestandesliegenschaften wurden insgesamt 21,6 Mio. CHF aufgewendet. Höhere steuerbare Gewinne bei den Immobiliengesellschaften bewirkten eine Zunahme der Position «Steuern und Abgaben». Der Gesamterfolg beträgt 92,4 Mio. CHF. Nach Berücksichtigung einer Zuweisung an die Rückstellungen für künftige Reparaturen von 7,6 Mio. CHF und einer Entnahme von 6,6 Mio. CHF für den ausserordentlichen Unterhalt beläuft sich der Saldo des Rückstellungskontos auf 59,8 Mio. CHF oder 54,3% der Mietzinseinnahmen. Für die Position ordentlicher Unterhalt/ Reparaturen wurden 8,6 Mio. CHF oder 7,8% der Mietzinseinnahmen aufgewendet, der Liegenschaftsaufwand beläuft sich per Geschäftsjahresabschluss auf 3,6 Mio. CHF, was 3,2% der Mietzinseinnahmen entspricht. Der realisierte Kapitalgewinn von 9,0 Mio. CHF ist auf drei getätigte Liegenschaftsverkäufe zurückzuführen. Entwicklung der Mietzinseinnahmen in Mio. CHF 13

30 Finanzrechnung Vermögensrechnung Verkehrswerte CHF CHF Veränderung Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht (inkl. Treuhandanlagen bei Drittbanken) Grundstücke Angefangene Bauten Wohnbauten davon im Baurecht davon im Stockwerkeigentum Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Stockwerkeigentum Gemischte Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Verbindlichkeiten Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Erfolgsrechnung Ertrag CHF CHF Veränderung Erträge der Post- und Bankguthaben auf Sicht Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Aktivierte Bauzinsen Sonstige Erträge Übrige Aktivzinsen Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Ertrag Aufwand Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Ordentlicher Unterhalt/Reparaturen Ausserordentlicher Unterhalt/Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Schätzungsaufwand und Aufwand der Prüfgesellschaft Rückstellungen für künftige Reparaturen Einlage Entnahme Vergütungen gemäss Fondsvertrag an die Fondsleitung die Depotbank Sonstige Aufwendungen Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg