Betreiberexposé für ein Hotelprojekt am Airport Hamburg Teil 1: Standortprüfung inkl. Nachfrage und Wettbewerb

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1 Betreiberexposé für ein Hotelprojekt am Airport Hamburg Teil 1: Standortprüfung inkl. Nachfrage und Wettbewerb Kontakt: Immodentity e. K. Holger Herbst Rothenbaumchaussee Hamburg Tel: +49 (0) Seite 1

2 Agenda 1 Auftrag und Zielsetzung 3 2 Tourismus in Hamburg Nachfrage / Nachfrageentwicklung Angebot und Angebotsentwicklung Hotelmarkt Hamburg Entwicklungsperspektiven 26 3 Standort Norderstedt Chancen und Risiken im Überblick Nachfragegeneratoren des Standortes Umfeldanalyse Hotelstandort Norderstedt Chancenportfolio Standort Norderstedt 46 4 Prüfung von Alternativen Hotelkonzepten für den Standort (Nutzungsszenarien) Variantenprüfung im Ausschlussverfahren Szenarien der Hotelprojektentwicklung Diskussion und Bewertung der Entwicklungsszenarien 60 Seite 2

3 1 Hintergrund Nördlich des Hamburger Flughafens, in weniger als fünf Autominuten von den Terminals entfernt, entsteht auf dem Stadtgebiet von Norderstedt (SH) der neue Wirtschaftsstandort Nordport, gegenüber des bereits existierenden, attraktiven Gewerbegebietes Nettelkrögen. Der Nordport, wie auch die gesamte Stadt Norderstedt mit weiteren, attraktiven Gewerbegebieten (u.a. Nettelkrögen), profitiert von der Lage in der Metropolregion Hamburg und der dynamischen Entwicklung dieser Region. Die allgemein aufstrebende Metropolregion Hamburg, die positive Flughafenentwicklung und der Attraktivitätsaufbau Hamburgs als städtetouristische Destination ziehen ein enormes Wachstum des Beherbergungsmarktes nach sich. Vor diesem Hintergrund forciert die EGNO (Entwicklungsgesellschaft Norderstedt mbh) die Ansiedlung eines Hotels im Entwicklungsgebiet Nordport. Seite 3

4 2 Tourismus in Hamburg Nachfrage Angebot - Hotelmarkt Seite 4

5 2.1 Nachfrage: Steckbrief Hamburg Kriterium 2007 Δ 06/07 (%) Anzahl der Beherbergungsbetriebe 286 Anzahl der Hotels, Hotel garnis 267 Bettenangebot insgesamt darunter Hotellerie (Hotels, Hotel garnis, Gasstätten, Pensionen) darunter Hotels Übernachtungen ,1% davon Hotellerie ,6% davon Hotels, Hotelketten ,3% Durchschnittliche Aufenthaltsdauer 1,83 Tage Anzahl Ausländischer Gäste / ÜN ca. 22% Bettenauslastung der Hotels, Hotelketten 55,7% Quelle: Statistikamt Nord 2008 Seite 5

6 Rahmenbedingungen Hamburg ist Deutschlands zweitgrößte Stadt (nach Berlin): 1,76 Mio. EW In der gesamten Metropolregion leben über 4 Mio. Einwohner Die Kaufkraft liegt rund 11,5% über dem Bundesdurchschnitt Das Wirtschaftswachstum liegt stetig über dem Bundesdurchschnitt, die Arbeitslosenrate darunter (8,2%) Hamburg ist bedeutender Messe- und Kongressstandort mit Veranstaltungen, über 40 Messen mit über 1,7 Mio. Besucher/Jahr Entwicklung der Hafencity größtes europäisches (innerstädtisches) Entwicklungsgebiet auf 155 ha Fläche Stetig steigendes Fluggastaufkommen auf dem Flughafen Hamburg (siehe unten) Hamburg profitiert vom steigenden Interesse an Städtereisen im besonderen durch den attraktiven Entertainment Bereich (Musicals) Seite 6

7 Nachfrageentwicklung Übernachtungen Wachstumsprognose 2010: 9,1 Mio. Übernachtungen Stagnation der Wachstumsrate auf hohem Niveau (zuletzt 3,1%, davor 8-11%) Weiteres Wachstum um 5,3 % im 1. Quartal Übernachtungen Quelle: Statistikamt Nord 2008 Seite 7

8 Bettenauslastung, Gästemix, Aufenthaltsdauer, Ausländeranteil Ausländeranteil: Der Anteil der durch Ausländer generierten Übernachtungen in Hamburg hat sich stabil bei etwas mehr als einem Fünftel aller Übernachtungen eingependelt. Von diesen rund 21% durch Ausländer generierten Übernachtungen werden rund drei Viertel (16% insgesamt) durch Europäer abgedeckt, nur 4% der Nächtigungen erfolgen durch Überseetouristen, die zu etwas gleichen Teilen aus Amerika und Asien kommen (Quelle: Statistikamt Nord 2008). Gästemix Im Gästemix gehen die Schätzungen auseinander, eine solide Statistik wird hierüber in Deutschland, somit auch in Hamburg, nicht geführt. Schätzungen der Hamburg Tourismus gehen davon aus, das hier ein ausgewogenes Verhältnis von Geschäftsreisen zu Urlaubsreisen anzusetzen ist. Andere Schätzungen zeigen ein Übergewicht der Geschäftsreisen. Mit der Annahme, dass jede zweite Übernachtung in Hamburg auf den touristischen Bereich zurückzuführen ist, liegt Hamburg recht hoch, in anderen Städten dominiert eher der Geschäftsreisetourismus. Seite 8

9 Zimmerauslastung und Zimmerpreise im Vergleich Ø Zimmerauslastung 2007 in % (alle Sterne Kategorien) Münschen Dresden Stuttgart Düsseldorf Frankfurt 74,4% 73,3% 70,7% 69,4% 67,8% 63,1% 63,0% 62,9% 62,4% 60,9% 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% Frankfurt Leipzig Düsseldorf Nürnberg Stuttgart Köln Dresden Berlin Münschen Hamburg Ø Zimmerpreise 2007 in % (alle Sternekategorien) München Frankfurt Düsseldorf Hamburg Köln Stuttgart Berlin Nürnberg Dresden Leipzig 53,00 114,00 106,00 102,00 99,00 94,00 88,00 87,00 84,00 78,00-20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 Leipzig Dresden Nürnberg Berlin Stuttgart Köln Hamburg Düsseldorf Frankfurt München Quelle: Deloitte HotelBenchmark Survey 2008 Seite 9

10 Nachfrage Beherbergungsmarkt Hamburg Hamburg zeigt derzeit die höchste durchschnittliche Zimmerauslastung im bundesdeutschen Vergleich auf, bei gleichzeitig sehr hoher Durchschnittszimmerrate. Dies machte und macht Hamburg zu einem interessanten Investmentmarkt für Hotelprojektentwicklungen. Die jährlichen Zuwachsraten von teilweise bis zu 11% basieren einerseits auf der gestiegenen Attraktivität Hamburgs als Tourismusdestination, aber auch auf der Ausweitung nationaler und internationaler Geschäftsbeziehungen. Insgesamt konnte von 2000 bis 2007 ein Wachstum von rund 55% erreicht werden, damit steht Hamburg auf einem Spitzenplatz in Deutschland. Es wird auch weiter ein Wachstum erwartet, jedoch mit geringen Steigerungen als in den Vorjahren. Seite 10

11 2.2 Angebot und Angebotsentwicklung Entwicklung Bettenanzahl und Bettenauslastung ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Anzahl der Betten Bettenauslastung Quelle: Daten Statistikamt Nord 2008 Seite 11

12 Prozentualer Zuwachs bei den Übernachtungen höher als beim Bettenzuwachs Bettenzuwachs / Übernachtungszuwachs -4,0% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% Zuwachs Übernachtungen Zuwachs Betten Quelle: Daten Statistikamt Nord 2008 Seite 12

13 Interpretation Angebotsentwicklung Während sich die Anzahl der Betten im Zeitraum von 2000 bis 2007 um rund 25% erhöht hat, wuchs die Nachfrage um rund 55%. Die Bettenauslastung konnte auf einen der höchsten Durchschnittswerte in Deutschland gesteigert werden. Dies deutet darauf hin, dass der Markt in Hamburg weitere Bettenkapazitäten verkraften kann. Es ist davon auszugehen, dass die Zuwachsraten der Übernachtungen auch weiter steigen werden, möglicherweise aber nicht mehr in dem schnellen Maße wie in den vergangen Jahren. In sofern sind in Abhängigkeit von Lage und Standortgunst auch weitere Hotelprojekte in Hamburg rentierlich zu entwickeln. Dies basiert auch auf der Erkenntnis, dass die durchschnittlichen Zimmerpreise trotz der Bettenausweitung immer noch im Steigen begriffen sind. Insgesamt bietet der Standort Hamburg trotz erheblicher Entwicklertätigkeit in den vergangen Jahren ein attraktives Investitionsumfeld für Hotels in guten Lagen. Seite 13

14 Anzahl klassifizierter Betriebe Land * ** *** **** ***** Gesamt Hamburg Schleswig - Holstein Stadt * ** *** **** ***** gesamt Berlin München Frankfurt Köln Quelle: Stand Juli/Sept 2008 Seite 14

15 HH: Anteil der Preissegmente und der Markenhotellerie 19% 16% 8% 36% 57% 64% bis 50 > 50 bis 100 > 100 bis 150 > 150 Markenhotellerie Privathotellerie Quelle: Hotelmarkt Hamburg Entwicklungen und Perspektiven eines boomenden Marktes Vortrag von Jürgen Paul Niederlassungsleiter GBI AG Hamburg am Themenbühne der Expansion Seite 15

16 Zimmerauslastung, Zimmerpreise* und Zimmerertrag deutscher Großstädte * Preise ohne Steuern, Frühstück und Service Quelle: HotelBenchmark Survey Deloitte (Zimmerauslastung, -preis, -erlös), Dr. Lübke Research (Gästestruktur) Seite 16

17 Zimmerpreise in Deutschland Quelle: Deloitte HotelBenchmark entnommen aus dem IHA Hotelkonjunkturbarometer Sommer 2007 Seite 17

18 Städtevergleich Zimmerauslastung Quelle: HotelBenchmark von Deloitte, August 2007 Seite 18

19 Städtevergleich Zimmerpreis Quelle: HotelBenchmark von Deloitte, August 2007 Seite 19

20 Room Yield / ARR / Zimmerauslastung im 4- und 5-Sterne Segment Quelle: RAC Research, Jones Lang LaSalle, Deloitte&Touch, entnommen aus EUROHYPO: Marktbericht Hamburg 2006 Seite 20

21 Zimmerauslastung im 4- und 5-Sterne Segment Quelle: RAC Research, Jones Lang LaSalle, Deloitte&Touch, entnommen aus EUROHYPO: Marktbericht Hamburg 2006 Seite 21

22 Average Room Rate im 4- und 5-Sterne Segment Quelle: RAC Research, Jones Lang LaSalle, Deloitte&Touch, entnommen aus EUROHYPO: Marktbericht Hamburg 2006 Seite 22

23 Diskussion der durchschnittlichen Zimmerpreise Die vorangegangen Charts zeigen Auslastung, Durchschnittszimmerpreise (ARR) und Erlöse pro verfügbarem Raum (RevPar, room yield) aus verschiedenen Studien. Neben dem Standort Hamburg sind auch allgemeine Daten für die Flughafenhotellerie und städtische Hotels gegeben. Die durchschnittliche Zimmerauslastung von rund 74% ist Deutschlandweit Spitze, und das bei einem erfreulichen Preisniveau von 99,- durchschnittlichem Zimmerpreis. Der allgemeine Vergleich zu Flughafenhotels und anderen Stadthotels zeigt, dass Hamburgs Werte sich mehr als sehen lassen können. Dabei rangiert Hamburg bei der Zimmerauslastung im historischen Vergleich bereits seit Jahren an vorderer bzw. vorderster Stelle und kann trotz der massiven Bettenausweitung Steigerungsraten vorzeigen. Auch der durchschnittliche Zimmerpreis kann solide Steigerungsraten aufweisen, und rangiert im Städtevergleich immerhin noch unter den ersten vier. Gerade im vier und fünf Sterne Segment kann Hamburg auf sehr stabile Auslastungen und Durchschnittspreise schauen, wobei die Steigerungen hier, ausgegangen von einem hohen Niveau, etwas geringer ausfallen als im gesamten Markt. Dennoch ist auch im Marktsegment 4/5 Sterne die Auslastung in Hamburg deutschlandweit Spitze, während die Durchschnittssätze bei in der Vergangenheit nur moderaten Steigerungen an vierter Stelle rangieren. Seite 23

24 Standortattraktivität für Hotelinvestitionen Quelle: Dr. Lübke Research. Trendanalyse Immobilieninvestments 2006 Seite 24

25 Standortattraktivität für Hotelinvestitionen Hamburg ist nach München der attraktivste Standort für Hotelinvestitionen in Deutschland. Dies liegt an den attraktiven Zuwachsraten, die Hamburg in den Übernachtungen in den vergangen Jahren erfahren durfte. Touristen schätzen das internationale Flair der Stadt, sowie die vielen Attraktionen und Musicals, die ständig reattraktiviert werden. Hamburgs Geschäftsbeziehungen weiten sich ständig aus, das ist unter anderem an den Flugbewegungen des Flughafens Fuhlsbüttel abzulesen. Den Flughafen als Zugpferd haben viele Hotelentwickler erkannt die Entwicklungstätigkeit um den Flughafen ist rege. Dennoch dürften auch hier die Zuwachsraten den aktuellen Planungsbestand übertreffen. Seite 25

26 2.3 Hotelmarkt Hamburg Entwicklungsperspektiven 2015 Hamburgs Tourismus boomt bereits seit einiger Zeit. Respektvoll schauen andere deutsche Großstädte auf Deutschlands höchste Zimmerauslastungen und einen soliden durchschnittlichen Zimmerpreis im gehobenen Bereich. Das Bettenangebot kam dabei in den vergangenen Jahren dem Wachstum nicht hinterher: die Übernachtungszahlen wuchsen prozentual schneller als die Anzahl der Betten in Hamburg. Auch für die kommenden zwei Jahre sind rund 16 Hotelprojekte mit bis zu Zimmern geplant. Viele der Betten entstehen im Low Budget Segment, aber auch das hochpreisige 4-Sterne Segment entwickelt sich weiter. Im Fokus stehen Investitionen rund um den Flughafen (eine detaillierte Aufstellung der Planungen / Bauprojekte findet sich weiter unten). Die Experten sind sich einig: auch in den kommenden Jahren wird sich Hamburgs Tourismus dynamisch weiterentwickeln. Das wachsende Bettenangebot wird gut vom Markt aufgenommen werden können, der Standort verträgt insgesamt sogar noch weitere Planungen. Hier kommt es jedoch sehr auf Standort und Konzeption an. Seite 26

27 2.3 Hotelmarkt Hamburg Entwicklungsperspektiven 2015 Diese optimistische Prognose basiert nicht zuletzt auf dem anhaltenden Boom der Städte- Kurzreisen. Hamburg weitet dabei sein Attraktionsportfolio neben den Musical Theatern, dem allgemeinen Entertainmentprogramm, dem Bestand an kulturellen Einrichtungen nochmals deutlich aus: In den kommenden Jahren wird Hamburg darüber mit der Hafencity mit Elbphilharmonie (Eröffnung voraussichtlich 2011), dem neuem Kreuzfahrtterminal und weiteren Museen aufwarten. Das internationale Maritime Museum wird ab Sommer 2008 die weltweit größte maritime Privatsammlung präsentieren und im Überseequartier wird ein Science Center mit Aquarium und Wissenschaftstheater entstehen. Die Übernachtungsnachfrage wird weiterhin durch wachsenden Fluggastzahlen und die Ausweitung des Flugstreckennetzes an Deutschlands fünftgrößtem Flughafen gestärkt. Das Passagieraufkommen des Flughafens legte 2007 um 6,9 Prozent auf 12,8 Millionen zu. Zwei Drittel des Zuwachses ließen sich dabei auf Flugangebote zu günstigen Preisen (< 100,00 ) zurückführen. Weitere Zuwächse im Businesstourismus werden durch den Ausbau der Messe erwartet. Mit der Erhöhung der Hallenkapazität um über 30 Prozent auf insgesamt rund m² sind ab September 2008 mehr und größere Veranstaltungen sowie höhere Besucherzahlen möglich. Seite 27

28 3 Hotelstandort Nordport Umfeld, Chancen & Risiken Seite 28

29 3.1 Nachfragegeneratoren des Standortes Quellmarkt Flughafen, An- und Abreisende Zielgruppen und Bewertung Suchen nähe zum Flughafen, oder bequemen Transport: Markt wird bei Ausbau der Kapazitäten gut bedient, bietet aber auch Chancen der Positionierung. Positive Entwicklung des Flughafens lässt auch Möglichkeiten des Neukundengeschäfts zu. Gerade für Reisende aus dem nördlichen Umfeld mag der Standort interessant sein. Für die Projektwicklung: Wichtiger Bestandteil Konferenzen, Seminare, Kongresse, Tagungen (MICE) Hochattraktives Marktsegment, dass allerdings durch einige Hotels und Neubauten/Planungen am Standort sehr gut abgedeckt wird. Die Zielgruppen präferieren meist die Vier Sterne Kategorie, aber auch fünf Sterne und auch drei Sterne werden abgedeckt. Häufig sind Tagungshotels mehr durch die schnelle Erreichbarkeit bestimmt als durch innerstädtische Lage. Für die Projektwicklung: Ausschlaggebend ist die Konzeption des Hotels, siehe unten Büro / Gewerbegebiet (e) Dienstleistungsbranche Norderstedt & Nettelkrögen Der Nordport ist aktuell wenig durch ein Büro- und Dienstleistungssegment geprägt. Aus der Innenkraft der Dienstleistungsbetriebe (Büromarkt) des Nordports lässt sich zur Zeit ein nur geringes Potential für einen Hotelbetrieb ableiten. Möglicher Faktor ist Logistikbranche. Weitaus attraktiver ist im derzeitigen Bestand (im Sinne für die Projektentwicklung) das Gewerbegebiet Nettelkrögen. Ein wichtiger Faktor für das Hotel werden dennoch die Geschäftsreisenden zum Standort Norderstedt / Nettelkrögen allgemein sein. Für die Projektwicklung: Ausschlaggebend ist die Konzeption des Hotels Autobahn, Reisende Interessantes, aber nicht zwangsläufig hochpreisiges Nachfragesegment. Gerade aus der Achse Kiel Flensburg kann hier ein Potential im gewerblichen Reiseverkehr (LKW + PKW), bedingt im privaten Reiseverkehr, abgeschöpft werden. Für die Projektwicklung: Im Hinblick auf den guten Ausbau der Logistikbranche erscheint das Marktsegment bei entsprechender Positionierung ein wichtiger Bestandteil. Urlaub, Städtetourismus Ist für den Standort nicht gegeben! Seite 29

30 Flugzeugbewegungen Flughafen Hamburg Quelle: Daten Arbeitsgemeinschaft Deutscher Verkehrsflughäfen (ADV) e.v., Linien- Pauschalflug, TA Verkehr, eigene Aufbereitung Seite 30

31 Fluggäste Flughafen Hamburg Quelle: Daten Arbeitsgemeinschaft Deutscher Verkehrsflughäfen (ADV) e.v., Linien- Pauschalflug, TA Verkehr, eigene Aufbereitung Seite 31

32 Indexiertes Fluggastaufkommen und indexierte Flugbewegungen im Vergleich Flugbewegungen 140,0 120,0 100,0 80, Hamburg Köln / Bonn Hannover Düsseldorf Stuttgart Fluggastaufkommen 225,0 200,0 175,0 150,0 125,0 100,0 75, Hamburg Köln / Bonn Hannover Düsseldorf Stuttgart Quelle: Daten Arbeitsgemeinschaft Deutscher Verkehrsflughäfen (ADV) e.v., Linien- Pauschalflug, TA Verkehr, eigene Aufbereitung Seite 32

33 Standort Nordport Eignung und Perspektiven Nordport Tower: Im ersten Turm werden zwischen 100 und 150 Arbeitsplätze entstehen. Im Zweiten Turm werden bei Fertigstellung bis 2010 weitere 100 bis 150 Arbeitsplätze entstehen. Firma Bemerkung Arbeitsplätze Tower 1 und 2 Diverse Firmen WCC World Cargo Center PrimeX Logistikcenter hauptsächlich T. Taylor Matzen & Timm Produktion + Büros Casio Europa Zentrale Summe Es wird damit gerechnet, einen weitgehenden Verkauf der Flächen innerhalb der nächsten Jahre zu realisieren. In einem kurzen Zeitraum von 2005 bis 2008 wurden bereits 17 von 27 ha Nettobauland verkauft. Die bisher verkauften Flächen sind logistiklastig. Das Südportal soll zu einem Dienstleistungszentrum mit attraktiven Büroangeboten entwickelt werden, wobei hier mit einer wesentlich höheren Anzahl von Arbeitsplätzen zu rechnen ist. Perspektivisch werden weitere Beschäftigte in den nächsten Jahren dort arbeiten. Die Lage im Grünen aber direkt an der Landebahn (mit Blick zum Vorfeld) ist gerade für eine höhere Bebauung ein wichtiger Pluspunkt des Südportal. Seite 33

34 Gewerbegebiet Nordport/Nettelkrögen - Potentiale Mit ca. 170 Hektar das zweitgrößte Gewerbegebiet der Stadt Norderstedt, grenzt Nordport/ Nettelkrögen unmittelbar an die Freie und Hansestadt Hamburg und den Hamburger Flughafen. Aufgrund seiner Lage haben besonders Unternehmen aus dem Logistikbereich hier einen Standort gefunden. Zu nennen wären hier die KLM Cargo Royal Dutch Airline, CASIO, Dekra, Garbe World Cargo Center, C.A.R.U.S, Metalock, Nordex, Sysmex, FR Cordes, Fegro, Obi Plambeck Baumarkt, BMW Autohaus, Opel und Toyota Autohaus, UTAX, Kappa Deutschland, BMP, Tom Tailor Zentrallager, Schiwi Electronics, NordRahmen, Drytec etc.. Über die Ohechaussee ist die A7/Autobahnanschlussstelle Schnelsen Nord schnell und bequem zu erreichen. Lage: südliches Stadtgebiet im Ortsteil Garstedt; grenzt im Osten unmittelbar an die Freie und Hansestadt Hamburg (Ortsteil Langenhorn); direkte Anbindung an den Hamburg Airport Grundstücksgrößen/Zuschnitt: sehr unterschiedlich strukturiert Erschließungszustand: voll erschlossen ÖPNV: Die Buslinie 193, von der U-Bahn Langenhorner Markt (U1) kommend, fährt bis zur U-Bahnstation Garstedt. Die Buslinie 195, von der U-Bahn Niendorf Nord (U2) kommend, endet ebenfalls an der U- Bahnstation Garstedt (U1). Die Busse halten an mehreren Stationen im NORDPORT und GE Nettelkrögen. Anbindung: BAB 7, Anschlussstelle Schnelsen Nord: 3 km U Bahn Anschluss Ochsenzoll: 2 km Flughafen Hamburg: 2 km Hafen Hamburg: 18 km Seite 34

35 Fläche Gewerbegebiet Nettelkrögen Engel&VölkersCommercial: Immobilienfokus Industrieflächen Hamburg 07/08 Seite 35

36 Anzahl der Betriebe im Gewerbegebiet Nettelkrögen Engel&VölkersCommercial: Immobilienfokus Industrieflächen Hamburg 07/08 Seite 36

37 3.2 Umfeldanalyse Hotelstandort Norderstedt Der Hotelmarkt Hamburg konzentriert sich der Sache gemäß tendenziell auf die Innenstadt und angrenzende Gebiete. Aber auch der Norden Hamburgs zwischen Innenstadt und Flughafen weist einen soliden Besatz, vor allem mittelständischer und Komforthotels auf. Die Achse zwischen Flughafen und Innenstadt profitiert sowohl vom dynamischen Marktumfeld des Tourismus in ganz Hamburg als auch dem Wachstumsmotor Flughafen (siehe dazu oben). Auch der Standort Norderstedt ist für die Größe der Stadt mehr als solide mit Hotels besetzt und profitiert in hohem Maße von der Lage im Speckgürtel Hamburgs. Der Standort Nordport im Norden des Flughafens muss sich im Wettbewerb sowohl am Bestand in Norderstedt als auch der Flughafennahen Hotellerie messen. Für eine eindeutige Positionierung als Flughafenhotel wird die Entfernung zu den Terminals zu groß sein, wobei der Zusatz am Airport (oder ähnlich) auch von Bestandshotels im ähnlichen Radius angefügt wird. Die Hotelprojektentwicklung muss sich also zwischen dem Hotelmarkt Flughafen und dem lokalen Hotelmarkt Norderstedt einordnen. Die folgende Karte zeigt grafisch den Bestand im Umfeld zum Nordport (im Norden des Flughafens). Seite 37

38 Kartierung der Umfeldstandorte (Bestand / Planung) Die grafische Darstellung zeigt sowohl den Bestand der Hotels, zugehörig zu Hamburg und Norderstedt, sowie dem recherchierten, aktuellen Planungsstand. Die folgenden Tabellen geben den Überblick über die drei genannten Bereiche. In Bezug auf die Planung siehe ausführliche Diskussion unten. Seite 38

39 Hotelmarkt im Umfeld des Standortes Flughafen (HH) Nr. Hotel Sterne Entfernung Flughafen Karte Baujahr letzte Renovierung Anzahl Preis Früh- Ezi DoZi Suite stück Ezi DoZi Suiten von bis von bis von bis 1 Airlines Hotel *** 600 ja 75 95?? 2 Ibis Hamburg Airport ** 900 ja NV 9, NV 7,4/10 3 In de Döns *** 1500 ja Alsterkrug Best Western Premier **** 1600 ja /2007 8,0/10 5 Meinhotel ** 1700 ja NV 8 7,5/10 6 Courtyard by Marriot Hamburg Airport **** 1700 ja ? inkl ,5/10 7 Hotel Kocks garni *** 1700 ja ? 8 Schümann Garni am Airport *** 2300 ja NV /2004 6,6/10 9 Mercure Hotel Hamburg Airport **** 2500 ja NV ,3/10 10 Entree Residenz & Garni Hotel **** 2500 ja NV inkl ,4/10 11 Best Western Queen Hamburg **** 3200 ja NV ,8/10 12 Engel *** 3800 ja ? /2002 7,7/10 13 Wiki Heikotel *** 3900 ja NV 8, /2005 7,3/10 14 Ambiente Apartementhaus *** 3900 nein 50 75? 15 Zum Zeppelin Boardinghouse ** 4400 ja NV ,0/10 16 Hotel Restaurant zum Zeppelin ***s 4400 ja ? ,0/10 17 Das Smolka **** 4800 ja NV 14? ,0/10 18 Hotel New Living Home **** 4800 ja NV inkl ,1/10 19 Cristobal *** 4900 ja NV ,0/10 20 Heikotel Am Stadtpark *** 5000 ja ? 8,5? 2001/2006 7,5/10 21 Park Inn **** 5100 ja NV ,1/10 22 Tomfort *** 5100 ja NV inkl / ,5/10 23 Motel Hamburg ** 5200 ja ? /2004 6,7/10 24 Oberhouse Apartments *** 5500 nein ? /2005 7,0/10 25 von Deska Town House Apartement *** 5500 nein ? /2005 6,2/10 26 Windosor Heikotel *** 5500 ja NV 8, /2007 7,2/10 27 Boulevard Hotel Hamburg **** 5800 ja NV inkl.? 8,2/10 28 Nippon **** 5800 ja ? inkl /2007 7,2/10 29 Ökotel *** 5900 ja ? inkl ,0/10 30 Racket Inn Sport Hotel *** 6000 ja NV ,9/10 31 Am Rothenbaum *** 6200 ja NV inkl /2006 6,3/10 32 Holiday Inn Kieler Straße **** 6300 ja NV inkl /2004 6,5/10 33 Mercure Meridian *** 6400 ja NV ,8/10 34 York Garni *** 6500 nein NV /2002 7,8/10 35 Garden Hotels **** 6500 ja NV ,4/10 36 Ausspann *** 6600 ja NV inkl /2004 7,8/10 37 Poppenbütteler Hof *** 6600 ja ? inkl ,0/10 HRS Bewertung Seite 39

40 Hotelmarkt im Umfeld des Standortes Flughafen (HH) Der Hotelstandort Norderstedt ist geprägt von inhabergeführten Hotels und familiengeführten Pachtbetrieben. Das erreichte Niveau ist im Überblick sowohl in Qualität wie auch Quantität für eine Stadt dieser Größenordnung überdurchschnittlich, deutlich profitiert der Standort vom Umfeld der Metropolregion Hamburg. Verglichen mit anderen Städten ist sowohl der allgemeine Zustand, aber auch das Preisniveau, deutlich über dem Schnitt. Was den allgemeinen Zustand anbelangt bestätigen Ausnahmen die Regel. Hinweis zu den Angaben: Die Preise sind zum Teil abgefragte Zimmerraten über das Buchungsportal HRS, zum Teil Auskünfte der Homepages der Hotels. Die Preise sind ausdrücklich keine Durchschnittsraten, die das Yield Management berücksichtigen. Baujahr und Renovierungsjahr sind Selbstauskünfte im HRS Eintrag. Die HRS Bewertung gibt eine Bewertung von Nutzern der Hotels auf einer Skala von 1 10 wieder. Seite 40

41 Hotelmarkt im Umfeld des Standortes Flughafen (HH) Der Hotelmarkt im Umfeld des Flughafens ist durch eine heterogene Mischung der Segmente von Budget Hotel bis 4* Hotel geprägt. Gerade in unmittelbarer Flughafennähe befinden sich einige Privathotels (Keine Hotelkettenbetriebe), die deutlich von der Umfeldentwicklung des Flughafens profitieren. Darüber hinaus gibt es einige Kettenhotels, die auch eher atypische Standorte in Entfernung zur Innenstadt besetzen. Das Preisniveau der Hotels ist sehr solide, es zeigt sich ein Bild wie im gesamten Hamburger Markt. In etwas weiterer Entfernung zum Flughafen stadteinwärts sind einige Sondertypen (Appartements, Boarding Houses) sowie mehrere Betriebe kleinerer Hotelketten auszumachen. Hinweis zu den Angaben: Die Preise sind zum Teil abgefragte Zimmerraten über das Buchungsportal HRS, zum Teil Auskünfte der Homepages der Hotels. Die Preise sind ausdrücklich keine Durchschnittsraten, die das Yield Management berücksichtigen. Baujahr und Renovierungsjahr sind Selbstauskünfte im HRS Eintrag. Die HRS Bewertung gibt eine Bewertung von Nutzern der Hotels auf einer Skala von 1 10 wieder. Seite 41

42 Hotelmarkt im Umfeld des Standortes Flughafen (Norderstedt) Nr. Hotel Sterne Entfernung Flughafen Karte Anzahl Preis Baujahr letzte Ezi DoZi Suiten von EZi bis von DoZi bis von Suite bis Renovierung 1 Hotel Reiterhof Ohlenhoff *** 5,6 nein ,6 2 Hotel Heuberg *** 5,9 ja Hotel Wilhelm-Busch **** 6,5 ja /2007 7,5 4 Stadt Norderstedt (City Line) *** 6,8 ja /2005 7,5 5 Hotel Friesenhof *** 6,9 ja Appartement Delgado 7,1 nein Hotel 'Norderstedter Hof' ***s 7,4 ja n.f. n.f. 7,3 8 Hotel Maromme *** 7,4 nein ,0 9 Hotel-Cafe Kampe *** 7,4 ja /2004 6,7 10 Hotel Restaurant 'Zur Glashütte' 8,7 ja Unter den Linden Service-Appartements 9,1 nein Park-Hotel 9,8 ja n.f. n.f. n.f. 13 Sternhäuser Service Appartements 9,8 nein Hotel Nordic *** 9,9 nein ,4 15 Best Western Hotel - Schmöker-Hof **** 11,5 ja /2002 7,2 HRS Bewertung Seite 42

43 Bestandsaufnahme Hotelplanungen Hamburg In Planung bzw. Bauphase Standort Eröffnung Zimmer Betten Sterne Entfernung Flughafen SAS Radisson Hamburg Flughafen Hamburg ca * 0 Motel 1 (am Hamburger Flughafen) Alsterkrugchaussee *S 800 Airport Hotel (AHC Austrian Hotel) Flughafenstraße * 1800 Euro-Hotel Ohlsdorf * 2500 Ramada Hotel UKE Universitätsklinikum Eppendorf * 5200 Euro-Hotel Bramfelder Chaussee * 6500 Lindner Park-Hotel Hagenbeck Tierpark Hagenbeck * 7900 Motel 1 Kieler Str. (Erweiterung) Kieler Straße k.a. k.a *S 9400 Steigenberger Hotel Treudelberg (Erweiterung) Lemsahler Landstraße *S 9500 Zollenspieker Fährhaus (Erweiterung) Zollenspieker Hauptdamm 2008 ca * The George Hotel Hamburg Barcisstraße / St. Georg *S City Packers (Hostel), St. Georg Adenauerallee, St. Georg * HafenCity (Überseequartier) Überseequartier * A&O Hostel (2. Teileröffnung) Amsinckstraße 2008 k.a. ca * Stadthaushotel HafenCity Hamburg Hafen City * Adina Apartment Hotel Neuer Steinweg, Quartier Wallhöfe k.a. k.a. B&B Hotel Altona Altona * Motel 1 Ludwig-Erhard-Str., Quartier Wallhöfe *S Motel 1 Steimdamm ca *S Holiday Express St. Pauli ca *S Holiday Express (ZOB) Hohenfelde? ca *S Westin Sheraton Elbphilharmonie Elbphilharmonie ca */5* Hotelprojekt Reeperbahn Reeperbahn * HafenCity: Cruise Center und Hotel Hafen City 2010 ca. 200 ca * Othmarschenpark Othmarschenpark k.a. k.a. k.a. k.a. Weitere Planungen: Datum Zimmer Betten Sterne Hotel Garni Harburg, Lüneburger Tor k.a k.a. Hotel am Sandtorpark k.a. k.a. k.a. k.a. Boardinghouse/Brooktorkai k.a. k.a. k.a. k.a. Motel 1 - Hamburg Altona (Erweiterung) k.a. k.a * Quellen: Hamburg Tourismus, Dr. Lübke, eigene Recherchen und Ergänzungen Seite 43

44 Detailbetrachtung Hotelplanungen / Neubauten im Umfeld Hotel Beziehung Flughafen Beschreibung Bewertung Radisson SAS Hamburg Flughafen Motel 1 Direkt, Flughafenhotel Standort wohl in direkter Nachbarschaft zum Ibis Hochklassige Positionierung, direkter Anschluss an Terminal 2. Gourmetrestaurant Fillini (Italiensch) 633 m² Tagungsmöglichkeiten, 15 Räume 127m² Fitnesscenter Parkplätze Als direktes Flughafenhotel im 4* Segment wird das Hotel den Großteil des übernachtenden Fluggeschäftsreiseverkehrs auf sich ziehen, ebenso Flughafen-nahes Tagungsgeschäft Im Konglomerat mit dem IBIS weitestgehende Abschöpfung des Low Budget Bereiches mit dem Bestand an Hotels Garni in Norderstedt Airport Hotel EURO Hotel Ohlsdorf Fast unmittelbare Entfernung Entwickler / Betreiber AHC Austrian Hotel / Central European Investment Company Mittelbar, erweitertes Flughafenumfeld Entwickler / Betreiber AHC Austrian Hotel Unklar ob alle drei Hotel weiter geplant werden, oder ob eines Ersatzweise geplant wird. Hohe Konkurrenz im gehobenen, mittleren Segment EURO Hotel Bramfelder Chaussee Mittelbar, erweitertes Flughafenumfeld Betreiber wohl auch AHC Austrian Hotel Company Die Firmengruppe Schütt (Lübeck) will das Gebäude an der Ecke Bramfelder Chaussee und Wandsbeker Straße bis zum Jahr 2008 errichten. Die Investitionssumme beträgt 14,3 Mio. Euro (AHGZ) Seite 44

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