1-3 / Highlights. Finanzbericht. D Verkauf von Immobilien. D Deutliche Fokussierung. stärkt Liquidität und erhöht Eigenkapitalquote

Transkript

1 Highlights D Verkauf von Immobilien stärkt Liquidität und erhöht Eigenkapitalquote D Deutliche Fokussierung auf Kernsegment Business-Immobilien 1-3 / 2009 Finanzbericht

2 Highlights 1-3 / 2009 Immobilienportfolio R Portfolio-Optimierung durch Verkauf von Immobilien R R Noch stärkerer Fokus auf Büro- und Retailimmobilien Marktbedingte Abwertung der Immobilien in Höhe von rund 1,7 % des Hold-Portfolios Kennzahlen R Negatives Betriebsergebnis aufgrund von Abwertungen R Niedriges Zinsniveau führt zu Verbesserung des Finanzergebnisses Kapitalmarkt R Leichte Kurserholung auf tiefem Niveau R ECO-Aktie notiert 86 % unter NAV von EUR 10,31 je Aktie Unternehmenskennzahlen (in TEUR) 1-3 / / / 2008 Mieterlöse Vermietungserlöse Betriebsergebnis (EBIT) Ergebnis vor Steuern (EBT) Konzernergebnis Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit FFO (Funds from operations) vor Zinsen und Steuern 1) Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) nach Zinsen und Steuern 1) Eigenkapital (inkl. Minderheitsgesellschafter) Bilanzsumme ) Cash aus dem Ergebnis = Ergegnis vor Steuern - Abschreibung +/- Zeitwertanpassung - zahlungswirksame Steuern Immobilienkennzahlen Anzahl der Objekte (Anz.) davon Hold / Trading / Development 1) (Anz.) 69 / 0 / 2 72 / 46 / 8 72 / 41 / 4 Gesamtnutzfläche 2) (m²) Garagenplätze (Anz.) Immobilienvermögen (TEUR) davon Anlagen in Bau (TEUR) ) An den Objekten im Trading-Objekten war ECO bis zu 50 % beteiligt 2) Nutzfläche inklusive Garagenplätze zu je 20 m² und derzeit in Entwicklung befindlicher Flächen; gerundet auf 100 m² VERMIETUNGSERLÖSE 1-3 / 2009 VERMIETUNGSERLÖSE (TEUR) GEWINN / AKTIE (EUR) 1% 29% ,30 0,20 0, , % (0,10) (0,20) (0,30) (0,32) n Österreich n Deutschland n CEE / / 2009 (0,40) 1-3 / / ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

3 Highlights Immobilienportfolio Entwicklung des Portfolios Das 1. Quartal 2009 stand bei ECO im Zeichen der Portfolio- Optimierung. Im Rahmen der noch deutlicheren Fokussierung auf hochwertige Büro- und Geschäftsimmobilien hat sich ECO im 1. Quartal 2009 unter anderem von Objekten getrennt, die nicht ausschließlich diesem Immobiliensegment zuzurechnen sind oder überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden. Diese Immobilien umfassen den 50 %-igen Anteil am Allianz-Trading-Portfolio (rund EUR 52 Mio.) sowie weitere Liegenschaften in Österreich und Deutschland im Wert von rund EUR 32,5 Mio. Abgetreten wurden diese Immobilien an die conwert-gruppe, die bereits bisher 50 %-Eigentümerin des Allianz-Trading-Portfolios war. Der vereinbarte Kaufpreis basiert auf Gutachten unabhängiger Sachverständiger zum 31. Dezember Darüber hinaus hat ECO drei Liegenschaften im Gesamtwert von EUR 112,7 Mio. verkauft, darunter die Immobilie am Fleischmarkt 1, 3-5 (1010 Wien) um etwas mehr als EUR 100 Mio. Insgesamt hat ECO damit im Berichtsquartal 48 Immobilien im Gesamtwert von EUR 197 Mio. veräußert. Weiters wurde eine Immobilie im Wert von EUR 28,8 Mio. mit aufschiebender Bedingung veräußert. Nach dem vollständigen Verkauf des Trading-Portfolios umfasst die Segmentierung der ECO somit die beiden strategischen Segmente Hold-Portfolio und Development- Portfolio. Das Immobilienportfolio zum setzte sich aus 71 Objekten mit m² Nutzfläche zusammen, nach 117 Liegenschaften mit zum davon entfielen auf das Hold-Portfolio, 2 auf das Development-Portfolio. Der Gesamtwert der Liegenschaften belief sich zum Berichtsstichtag auf EUR 892,80 Mio. (12/2008: EUR 1.074,19 Mio.). Mit und 96 % befanden sich beinahe alle Investments in den stabilen Kernmärkten Österreich und Deutschland und dem auf langfristige Vermietung ausgerichteten Hold-Portfolio. Der Österreich-Anteil ging aufgrund der überwiegend in Österreich stattgefundenen Verkäufe auf rund 70 % zurück, der Deutschland-Anteil erhöhte sich dementsprechend auf 26 %. Die beiden Development-Projekte in Luxemburg und der Ukraine stellten rund 4 % des Immobilienvermögens. Übersicht Segment / Gesamt- Büro Retail Leerstand Leerstand ø Miete ø Miete IFRS- Rendite 3) Region nutz- nutz- exkl. Büro Retail Buch- Fläche 1) Fläche 2) Sanierung wert m 2 % % % % EUR/m 2 EUR/m 2 TEUR % Hold-Portfolio ,6 % 34,8 % 17,9 % 13,7 % 10,5 9, ,0 % Österreich ,0 % 32,8 % 23,3 % 17,6 % 10,4 9, ,4 % Deutschland ,9 % 37,0 % 4,7 % 4,7 % 10,6 10, ,4 % CEE-Region ,0 % 100,0 % 14,1 % 14,1 % 0,0 9, ,3 % Summe Bestandsimmobilien ,6 % 34,8 % 17,9 % 13,7 % 10,5 9, ,0 % Development-Portfolio ,1 % 12,9 % 22,3 18, ,2 % Übriges Westeuropa ,0 % 0,0 % 23,9 0, ,5 % CEE-Region ,1 % 20,0 % 20,9 18, ,6 % Summe inkl. Entwicklungsprojekte ,1 % 34,0 % 11,4 9, ,2 % Anlagen in Bau Immobilienvermögen Gesamt ) Nutzfläche inklusive Garagenplätze zu je 20 m², gerundet auf 100 m² 2) Berücksichtigung der gesamten Nutzfläche inkl. derzeit in Entwicklung befindlicher Flächen 3) Monatsmieterlöse Dezember annualisiert auf Basis des Zeitwerts; Entwicklungsprojekte auf Basis geplanter Mieterlöse und prognostizierte Gesamtkosten IMMOBILIENVERMÖGEN (EUR Mio.) NUTZFLÄCHE NACH REGIONEN ZUM NUTZFLÄCHE NACH NUTZUNGSARTEN ZUM , 1.200, 4% 1% 4% 11% 1.000, 800, 1.217, ,19 892,79 27% 11% 40% 600, 400, 200, n Österreich n Deutschland n CEE x Übrige West 68% 34% n Büro n Retail n Gewerbe & Logistik x Sonstige gewerbl. Nutzung n Garagen ECO Finanzbericht 1-3 /

4 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, die Geschäftsentwicklung im ersten Quartal 2009 war weiterhin von der Finanzmarktkrise und der Rezession beeinträchtigt. Positive Impulse gingen jedoch von den Zinssenkungen der Notenbanken aus, was sich in niedrigeren Fremdfinanzierungskosten widerspiegelte, sowie von der stabilen Entwicklung der Immobilienmärkte in Österreich und Deutschland. ECO hat im ersten Quartal 2009 gezielte Maßnahmen gesetzt, um für anhaltend rezessive Marktbedingungen gerüstet zu sein. Der Verkauf von insgesamt 48 Immobilien im Wert von rund EUR 197,2 Mio. diente sowohl der noch deutlicheren Fokussierung auf das Kernsegment Business- Immobilien als auch der Freisetzung von Liquidität und der Verbesserung der Eigenkapitalstruktur. Umsatz- und Ertragsentwicklung Die Vermietungserlöse von ECO bewegten sich im ersten Quartal 2009 trotz deutlich reduziertem Immobilienvermögen mit EUR 16,5 Mio. auf ähnlichem Niveau wie im Vergleichsquartal (EUR 18,3 Mio.). Der anhaltende Stillstand am Transaktionsmarkt sowie Immobilienverkäufe zu zuletzt festgestellten IFRS-Buchwerte hatten zur Folge, dass die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen mit TEUR 5 keinen nennenswerten Beitrag mehr zum Ergebnis leisteten (1-3/2008: TEUR Mio.). Aufgrund des allgemein schwierigen Umfelds am Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt und fehlender Referenztransaktionen in diesem Segment hatte die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung des Immobilienportfolios im ersten Quartal 2009 eine Abwertung in Höhe von EUR 14,9 Mio. zur Folge. In der Vergleichsperiode war ein Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe von EUR 5,7 Mio. ausgewiesen worden. Dementsprechend verringerte sich das Betriebsergebnis (EBIT) auf EUR -6,2 Mio., nach EUR 19,4 Mio. im ersten Quartal Das Finanzergebnis konnte hingegen aufgrund des gesunkenen Zinsniveaus sowie Finanzierungsvolumens von EUR -10,9 Mio. auf EUR -6,5 Mio. im ersten Quartal 2009 verbessert werden. Das Ergebnis vor Steuern verschlechterte sich auf EUR -12,7 Mio., nach EUR 8,5 Mio. 1-3/2008. Das Ergebnis nach Steuern beträgt EUR -9,9 Mio., nach EUR 7,2 Mio. in der Vergleichsperiode. Die Funds from Operations (FFO) waren aufgrund der Verkaufstransaktionen, die im Berichtszeitraum aufgrund des aktuellen Marktumfelds unter den historischen Anschaffungskosten getätigt wurden, mit EUR -12,2 Mio. negativ (1-3/2008: EUR 4,2 Mio.). MIETERLÖSE NACH NUTZUNGSARTEN 1-3 / % 2% 1% 3% 44% 47% n Büro n Retail n Sonstige Flächen n PKW n Sonstige Erlöse x Gewerbe & Logistik 4 ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

5 Management Report Bilanz- und Finanzierungsstruktur Entwicklung Immobilienportfolio ECO konnte im ersten Quartal 2009 aufgrund der Verkäufe die Eigenkapitalquote erhöhen und Verbindlichkeiten abbauen, sodass sich die Nettoverschuldung des Unternehmens von EUR 799,6 Mio. zum Jahresende 2008 auf EUR 543,8 Mio. zum 31. März 2009 erheblich reduzierte. Die Bilanzsumme wurde von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 auf EUR 930,5 Mio. zurückgefahren. Die langfristigen Vermögenswerte beliefen sich auf EUR 903,7 Mio., die kurzfristigen Vermögenswerte auf EUR 26,8 Mio. Die Eigenkapitalquote konnte von 33,7 % Ende 2008 auf 38,2 % Ende des ersten Quartals 2009 deutlich verbessert werden. Der Loan-to-Value (LTV) belief sich auf 60,6 %. Die langfristigen Verbindlichkeiten verringerten sich im Vergleich zum von EUR 470,8 Mio. auf EUR 402,6 Mio. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten wurden von EUR 267,7 Mio. auf EUR 172,2 Mio. ebenfalls wesentlich reduziert. Die verzinslichen Verbindlichkeiten beliefen sich zum Berichtsstichtag auf EUR 570,5 Mio., wovon nahezu die Hälfte gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert war. Das durchschnittliche Zinsniveau betrug 3,8 % zum Stichtag. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Bankverbindlichkeiten lag bei rund 11 Jahren. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich insbesondere aufgrund der Abwertungen gegenüber der Vorjahresperiode von EUR 12,54 auf EUR 10,31 je Aktie. Der adaptierte NAV lag bei EUR 10,11 je Aktie. Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich Ende des ersten Quartals 2009 aus 71 Objekten im Gesamtwert von EUR 892,8 Mio. zusammen (EUR Mio. Ende 2008). Der Fokus im Berichtsquartal lag auf der Portfolio-Optimierung durch Verkäufe sowie auf gezielten Maßnahmen zur Verbesserung von Ausstattung, Struktur und Verwertung jeder einzelnen Immobilie. Ausblick 2009 Im Vordergrund der Geschäftstätigkeit steht das Kernsegment Hold-Portfolio, wo im Geschäftsjahr 2009 an der optimalen Verwertung jeder einzelnen Liegenschaft gearbeitet wird. Neue Development-Projekte werden nicht begonnen, die zwei im Bau befindlichen Objekten sollen plangemäß 2009 fertiggestellt werden. Ziel ist die Auslastung der im Bestand befindlichen Immobilien und somit die erwirtschafteten Mieterträge stabil zu halten. Dies soll einen positiven Cash-Ertrag sowie die weitere Stärkung der Liquidität ermöglichen. Im Vergleich zum Jahr 2008 geht der Vorstand von einer steigenden Eigenkapitalquote aus. Auf der Fremdfinanzierungsseite profitiert ECO vom niedrigeren Zinsniveau, sodass sich das Finanzergebnis im Laufe des Jahres voraussichtlich weiter verbessern wird. ECO geht von einem anhaltend schwierigen Marktumfeld aus, sodass weitere Abwertungen auf das Immobilienportfolio nicht auszuschließen sind. Wien, im März 2009 Der Vorstand KR Friedrich Scheck Vorsitzender des Vorstandes Mag. Wolfgang Gössweiner Mitglied des Vorstandes ENTWICKLUNG EBIT (TEUR) NAV (EUR/AKTIE) , ,00 10,00 8,00 12,54 12,53 10, , , , / / , ECO Finanzbericht 1-3 /

6 Hold-Portfolio Die für ECO relevanten Business-Immobilien-Märkte in Österreich und Deutschland entwickelten sich im 1. Quartal 2009 weitestgehend stabil. Sowohl in österreichischen wie auch in deutschen Ballungsräumen konnten noch keine Anzeichen eines Markteinbruchs ausgemacht werden. Für die Folgeperioden rechnen Marktexperten aber auch in diesen Regionen mit einer rückläufigen Flächennachfrage, stagnierenden bis leicht sinkenden Mietniveaus sowie einem generellen Anstieg der Leerstandsrate. Die im Vergleich zu den Vorjahren erheblich geringere Neuflächenproduktion sollte sich jedoch stabilisierend auf die weitere Marktentwicklung auswirken. In diesem Umfeld setzte ECO im 1. Quartal 2009 neben der Portfolio-Optimierung durch Verkäufe auf die Bewirtschaftung des bestehenden Immobilienportfolios. Im Berichtszeitraum wurde eine tiefgreifende Analyse jedes einzelnen Objekts gestartet, um die optimale Verwertung der Liegenschaft zu gewährleisten. Durch laufende Verbesserungsmaßnahmen bei Ausstattung, Struktur und Verwertung der Immobilien sollen die Auslastung und das Mietpreisniveau in Zeiten des Abschwungs stabil gehalten und gleichzeitig die Basis für Ertrags- und Wertsteigerungen bei einer Erholung des Marktes gelegt werden. Durch dieses effektive Asset Management blieb die Durchschnittsmiete im 1. Quartal 2009 im Vergleich zum Geschäftsjahr 2008 mit EUR 10,5/m² im Büro-Sektor und EUR 9,7/m² im Retail-Sektor beinahe unverändert. Insgesamt erhöhte sich allerdings die Leerstandsrate (exkl. Flächen in Sanierung) leicht von 12,4 % zu Jahresende 2008 auf 13,7 % Ende März 2009, was in erster Linie auf die Verkäufe von weitestgehend voll vermieteten Objekten, allen voran der Fleischmarkt 1 und 3 5, im ersten Quartal zurückzuführen ist. Durch die Verkäufe reduzierte sich der Wert des Hold- Portfolios auf EUR 857,53 Mio. ( : 974,3 Mio.). Im Berichtszeitraum wurde lediglich eine Immobilie in München erworben, deren Zugang bereits im Vorjahr vertraglich fixiert wurde. Dabei handelt es sich um eine voll vermietete Immobilie mit rund m² Büro- und Retailflächen zuzüglich Tiefgaragenplätze und einem Zeitwert von rund EUR 10,3 Mio. Die erwirtschafteten Vermietungserlöse in Höhe von EUR 16,5 Mio. entfielen zur Gänze auf das Hold-Portfolio. Das EBIT des Hold-Portfolios betrug EUR -5,7 Mio. Kennzahlen Hold-Portfolio Anzahl Immobilien (Anz.) Gesamtnutzfläche 1) (m²) Garagenplätze (Anz.) Leerstandsrate inkl. Flächen in Sanierung (%) 17,9 % 14,4 % 15,9 % Leerstandsrate exkl. Flächen in Sanierung (%) 13,7 % 10,2 % 11,8 % Immobilienvermögen (TEUR) davon Anlagen in Bau (TEUR) Vermietungserlöse (TEUR) EBIT (TEUR) ) Nutzfläche inklusive Garagenplätze zu je 20 m² / Bestandsgrößen beziehen sich auf den jeweiligen Ultimo des Berichtszeitraums, Flussgrößen jeweils auf die gesamte Periode, Quadratmeterangaben auf 100 m² gerundet. 6 ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

7 Segmentbericht Trading-Portfolio Das Trading-Portfolio der ECO Business-Immobilien AG bestand ausschließlich aus dem 50%-Anteil am Allianz- Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio. zum ). Dieser Anteil wurde im Rahmen der noch deutlicheren Fokussierung auf das Büro- und Geschäftsimmobilien-Segment an die conwert-gruppe, die bereits bisher 50%-Eigentümerin des Allianz-Trading-Portfolios war, im 1. Quartal 2009 verkauft. ECO wird auch in Zukunft Immobilien aus dem Holdund dem Development-Portfolio verkaufen, ein gesondert ausgewiesenes Trading-Portfolio wird aber in dieser Form nicht mehr geführt. Development-Portfolio Die Development-Aktivitäten auf den europäischen Immobilienmärkten sind krisenbedingt massiv zurückgegangen. Fehlende Finanzierungsmöglichkeiten und eine rückläufige Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen belasten den Development-Markt. ECO hat hochwertige Entwicklungsprojekte stets als Ergänzung des Kerngeschäfts gesehen. Im Berichtszeitraum wurden jeweils ein Entwicklungsprojekt in Deutschland und in Österreich verkauft sowie ein Fachmarktzentrum in Ungarn fertig gestellt und an die Mieter übergeben. Dadurch verbleiben lediglich zwei Objekte in Luxemburg und in der Ukraine mit einer Gesamtnutzfläche von rund m² in der Development-Pipeline, diese Objekte werden im Geschäftsjahr 2009 planmäßig fertiggestellt. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf insgesamt rund EUR 53 Mio. Neue Development-Projekte werden zum aktuellen Zeitpunkt nicht begonnen. Der IFRS-Buchwert des Development-Portfolios betrug zum EUR 6,11 Mio. oder rund 4 % des gesamten Immobilienvermögens. Kennzahlen Development-Portfolio Anzahl Immobilien (Anz.) Gesamtnutzfläche 1) (m²) Garagenplätze (Anz.) Investitionsvolumen (TEUR) Erwartete Mieterlöse nach Fertigstellung p.a. (TEUR) Rendite nach Fertigstellung (%) 9,2 % 8,5 % 8,8 % 1) Nutzfläche inklusive Garagenplätze zu je 20 m² / Bestandsgrößen beziehen sich auf den jeweiligen Ultimo des Berichtszeitraums, Flussgrößen jeweils auf die gesamte Periode, Quadratmeterangaben auf 100 m² gerundet. ECO Finanzbericht 1-3 /

8 Konzernzwischenabschluss

9 Verkürzte Konzernbilanz zum 31. März 2009 Auf Basis der International Financial Reporting Standards (Beträge in TEUR). Aufgrund der Darstellung in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben. VERMÖGENSWERTE Anhang Langfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Sonstige Sachanlagen Anlagen in Bau Zum Verkauf gehaltene Immobilien Aktive latente Steuern Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände Kurzfristige Vermögenswerte Forderungen aus Immobilienveräußerungen Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände Bankguthaben und Kassenbestand Summe Vermögenswerte EIGENKAPITAL UND VERBINDLICHKEITEN Eigenkapital und Rücklagen Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklagen Gewinnrücklagen Auf Gesellschafter der Muttergesellschaft entfallendes Eigenkapital Minderheitsgesellschafter Langfristige Verbindlichkeiten Bankdarlehen Sonstige Darlehen Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing Passive latente Steuern Sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Rückstellungen Kontokorrentkredite und kurzfristiger Anteil von Bankdarlehen Kurzfristiger Anteil von sonstigen Darlehen Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten aus Immobilienerwerben Sonstige Verbindlichkeiten Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten Der folgende Konzernanhang bildet einen integralen Bestandteil dieser verkürzten Konzernbilanz. ECO Finanzbericht 1-3 /

10 Verkürzte Konzerngesamtergebnisrechnung für die Zeit vom 1. Jänner bis 31. März 2009 Auf Basis der International Financial Reporting Standards (Beträge in TEUR). Aufgrund der Darstellung in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben. Anhang 1-3 / / / 2008 a) verkürzte Konzerngewinn- und Verlustrechnung 1. Vermietungserlöse a) Mieterlöse b) Weiterverrechnete Hauseigentümeraufwendungen Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte Sonstige betriebliche Erträge a) Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen b) Übrige Hauseigentümeraufwendungen Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen Finanzergebnis Ergebnis vor Steuern Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Latente Steuern Ergebnis nach Steuern Davon entfallen auf Eigentümer der Muttergesellschaft Minderheitsgesellschafter Ergebnis je Stückaktie 3 (0,29) 0,25 (1,05) Gewogene durchschnittliche Anzahl von Stückaktien (in Stück) b) Überleitung von der verkürzten Konzerngewinn- und Verlustrechnung zum Konzerngesamtergebnis Ergebnis nach Steuern Veränderungen der Marktwerte von Zinssicherungsgeschäften Latente Steuern auf Veränderungen der Marktwerte von Zinssicherungsgeschäften Differenzen aus Währungsumrechnung Sonstige Kapitalkosten Latente Steuern auf sonstige Kapitalkosten Fair Value Anpassung von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Davon entfallen auf Eigentümer der Muttergesellschaft Minderheitsgesellschafter Der folgende Konzernanhang bildet einen integralen Bestandteil dieser verkürzten Konzerngesamtergebnisrechnung. 10 ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

11 Verkürzte Konzernkapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Jänner bis 31. März 2009 Auf Basis der International Financial Reporting Standards (Beträge in TEUR). Aufgrund der Darstellung in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben. Anhang 1-3 / / / 2008 Netto-Geldfluss aus Laufender Geschäftstätigkeit Auszahlungen für erworbene Immobilien Auszahlungen für Anlagen in Bau Einzahlungen aus Abgängen von Immobilien Einzahlungen aus Abgängen von Tochterunternehmen Sonstige Geldflüsse netto Netto-Geldfluss aus laufender Investitionstätigkeit Verrechnung der Kapitalerhöhungskosten Veränderungen von Finanzdarlehen Sonstige Geldflüsse netto Netto-Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Beginn der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode Veränderung Der folgende Konzernanhang bildet einen integralen Bestandteil dieser verkürzten Konzerngesamtergebnisrechnung. ECO Finanzbericht 1-3 /

12 Auf Basis der International Financial Reporting Standards (Beträge in TEUR). Aufgrund der Darstellung in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben. davon entfallen auf die Gesellschafter der Muttergesellschaft: anhang Gezeichnetes Kapitalkapital rücklagen Stand zum Gesamtergebnis der Periode 0 0 Änderung des Konsolidierungskreises 0 0 Sonstige Änderungen 0 0 Stand zum Stand zum Gesamtergebnis der Periode 0 0 Änderung des Konsolidierungskreises 0 0 Sonstige Änderungen 0 0 Stand zum Der folgende Konzernanhang bildet einen integralen Bestandteil dieser verkürzten Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung. 12 ECO Finanzbericht /

13 Verkürzte Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für die Zeit vom 1. Jänner bis 31. März 2009 gewinn- Rücklage für Währungs- Gesamt Minderheits- Summe Eigenrücklagen derivate differenzen gesellschafter kapital und rücklagen ECO Finanzbericht 1-3 /

14 Auf Basis der International Financial Reporting Standards (Beträge in TEUR). Aufgrund der Darstellung in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben. anschaffungskosten: Zugänge Umbuchungen ANLAGEVERMÖGEN Immaterielles Anlagevermögen Sachanlagen Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Sonstige Sachanlagen Anlagen in Bau Summe Anlagevermögen Zum Verkauf gehaltene Immobilien Gesamt kumulierte ABSCHREIBUNGEN: Zugänge Umbuchungen Immaterielles Anlagevermögen Sachanlagen Als Investitionen gehaltene Immobilien Sonstige Sachanlagen Geleistete Anzahlungen auf Sachanlagen Summe Abschreibungen ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

15 Verkürzter Konzern-Anlagenspiegel zum 31. März 2009 BuChwert: Änderung Abgänge Wert konsolidierungs- anpassung kreis Änderung Abgänge konsolidierungskreis ECO Finanzbericht 1-3 /

16 Auf Basis der International Financial Reporting Standards (Beträge in TEUR). Aufgrund der Darstellung in TEUR können sich Rundungsdifferenzen ergeben. anschaffungskosten: Zugänge Änderung konsolidierungskreis ANLAGEVERMÖGEN Immaterielles Anlagevermögen Sachanlagen Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Sonstige Sachanlagen Anlagen in Bau Summe Anlagevermögen Zum Verkauf gehaltene Immobilien Gesamt kumulierte ABSCHREIBUNGEN: Zugänge änderung konsolidierungskreis Immaterielles Anlagevermögen Sachanlagen Als Investitionen gehaltene Immobilien Sonstige Sachanlagen Geleistete Anzahlungen auf Sachanlagen Summe Abschreibungen ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

17 Verkürzter Konzern-Anlagenspiegel zum 31. März 2008 buchwert: abgänge Werterhöhungen abgänge ECO Finanzbericht 1-3 /

18 ERLÄUTERNDE BEMERKUNGEN ZUM Die ECO Business-Immobilien AG ist eine Aktiengesellschaft nach österreichischem Recht. Der Geschäftszweck der Gesellschaft ist die Veranlagung in Immobilien, der An- und Verkauf, die Entwicklung sowie die Vermietung von Immobilien. DARSTELLUNG DES KONZERNZWISCHENABSCHLUSSES Dieser Konzernzwischenabschluss wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, gemäß IAS 34 erstellt. Alle Änderungen der Standards, die mit in Kraft traten, wurden auch auf den Zwischenabschluss 2009 angewendet. Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze sind unverändert zu jenen des Konzernabschlusses zum Der Konzernzwischenabschluss ist in tausend Euro ( TEUR ) dargestellt, wodurch es zu Rundungsdifferenzen kommen kann. Den meisten Konzerntransaktionen liegt der Euro zugrunde. Zahlreiche Beträge und Prozentsätze, die im Zwischenabschluss dargestellt werden, wurden gerundet. Aufwendungen und Erträge des Konzerns unterliegen nur unwesentlichen saisonalen Schwankungen. Der Konzernzwischenabschluss wurde nach dem Prinzip der historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten, modifiziert durch die Zeitwertbewertung von Grundstücken und Gebäuden gemäß IAS 40 sowie modifiziert durch die Zeitwertbewertung bestimmter Finanzinstrumente erstellt. Die in 2006 gegründeten Objektgesellschaften, die bis zum quotal dem Konzern zuzurechnen waren, hielten Liegenschaften, welche zum Verkauf bestimmt waren. Diese Liegenschaften wurden mit den Anschaffungskosten bewertet. Die Anteile an diesen Objektgesellschaften wurden im 1. Quartal 2009 veräußert. Für weitere Informationen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen wird auf die Ausführungen des Konzernabschlusses zum verwiesen. Das Management ist unverändert zum letzten Konzernabschluss der Ansicht, dass die wesentlichen Ermessensausübungen und Schätzungen vor allem die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien betreffen. Die Bewertung von Immobilien ist abhängig von der Art der angewendeten Bewertungsmethode. Obwohl Gutachten über die im Eigentum der Gesellschaft befindlichen Objekte international anerkannten Standards entsprechen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine andere Bewertungsmethode zu einer anderen möglicherweise geringeren Bewertung der Immobilien der Gesellschaft führt. In die Bewertung von Immobilien fließen neben dem Mietzins und dessen Nachhaltigkeit, dem Zustand der Immobilie und der Lage des Objektes auch weitere zusätzliche qualitative Faktoren und weitergehende Annahmen ein. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich bei einer negativen Veränderung einer dieser Faktoren oder Annahmen der Wert der Immobilie verschlechtert, sodass dies einen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Auch hinsichtlich der Einbringlichkeit von Forderungen aus Immobilienveräußerungen hat der Vorstand wichtige zukunftsbezogene Annahmen getroffen. 18 ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

19 Anhang zum Konzernzwischenabschluss A. AUSGEWÄHLTE ERLÄUTERUNGEN ZUR VERKÜRZTEN KONZERNZWISCHEN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 1. Betriebsergebnis (EBIT) Die Vermietungserlöse des Konzerns setzen sich wie folgt zusammen: teur teur Mieterlöse Weiterverrechnete Hauseigentümeraufwendungen Summe Von den genannten Vermietungserlösen entfallen TEUR (1-3/2008: TEUR ) auf inländische und TEUR (1-3/2008: TEUR 4.105) auf ausländische Erträge. Der Nettoerfolg aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes beläuft sich auf TEUR (1-3/2008: TEUR 5.700). Die Buchgewinne aus dem Abgang von Anlageverkäufen in Höhe von TEUR 5 (1-3/2008: TEUR 2.748) setzen sich wie folgt zusammen: teur teur Veräußerungserlöse Buchwertabgänge Veräußerungsaufwendungen Working capital -2 0 Summe Das Betriebsergebnis (EBIT) veränderte sich von TEUR (1-3/2008) um TEUR auf TEUR Ertragsteueraufwand In der Berichtsperiode sind keine Kapitalerhöhungskosten angefallen, somit erfolgt auch keine erfolgsneutrale Steuergutschrift wie in der Vergleichsperiode 1-3/2008 in Höhe von TEUR 50, die unmittelbar in der Konzernbilanz erfasst wurde. Den in der Bilanz ausgewiesenen Steuerabgrenzungen liegen temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen im Konzernabschluss und dem jeweiligen steuerlichen Wertansatz zugrunde. Die Ermittlung der dargestellten Steuerabgrenzungen erfolgte unter Anwendung eines Steuersatzes von 25 % bzw. der lokalen Steuersätzen im Ausland. ECO Finanzbericht 1-3 /

20 3. Ergebnis je Aktie teur teur Ergebnis des Geschäftsjahres Anzahl der Aktien in Stück Ergebnis je Aktie in EUR -0,29 0,25 In der Berichtsperiode wurde keine Dividende bezahlt. Es sind auch keine Ausschüttungen geplant. B. AUSGEWÄHLTE ERLÄUTERUNGEN ZUR VERKÜRZTEN KONZERNZWISCHENBILANZ 4. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden mit den beizulegenden Zeitwerten bewertet. Diese Werte basieren im Wesentlichen auf im Mai 2009 durchgeführten Folgebewertungen zum Stichtag unabhängiger Immobiliengutachter, die in keiner Verbindung mit dem Konzern stehen. Der Konzern hat den überwiegenden Teil der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zur Besicherung gewährter Kredite verpfändet. In dieser Position sind auch Grundstücke für Entwicklungsprojekte enthalten, die mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet sind. Im ersten Quartal wurde eine Projektgesellschaft in Deutschland erworben. Die verbleibenden Gesellschaftsanteile sollen bis erworben werden und wurden als Verbindlichkeiten bereits erfasst. Die Projektgesellschaft hält eine Liegenschaft in München, deren Wert mit rund EUR 10,3 Mio. vereinbart wurde. Der Kaufpreis wurde durch eine gutachterliche Stellungnahme eines unabhängigen Gutachters bestätigt. Darüber hinaus hat der Konzern die restlichen 60% einer Projektgesellschaft in Debrecen (Ungarn) auf Basis eines einvernehmlich vereinbarten Immobilienwertes erworben. Das Projekt wurde im 1. Quartal 2009 fertig gestellt. Die Gesamtinvestitionskosten für den Konzern belaufen sich auf EUR 10,2 Mio. Sämtliche als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden im Rahmen von Operating-Leasingverträgen vermietet. Da sich die Gesellschaft ausschließlich mit der Vermietung von Immobilien beschäftigt, stehen alle Aufwendungen und Erträge im Zusammenhang mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Die Erträge aus der Vermietung der gehaltenen Immobilien stehen dem Konzern ab dem Erwerbszeitpunkt zu. 20 ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

21 Anhang zum Konzernzwischenabschluss 5. Anlagen in Bau Die Anlagen in Bau wurden mit den Anschaffungswerten in der Bilanz ausgewiesen. Von den Anlagen in Bau entfallen per TEUR auf Investitionen in das Hold-Portfolio sowie TEUR auf Entwicklungsprojekte. Die Entwicklungsprojekte setzen sich wie folgt zusammen: Projektort Aktivierter Grund und aktivierte Anlagen boden In Bau teur teur Leudelange, L Zaporizhya, UA Summe Der Anlagenspiegel ist in der Beilage angeführt. Die prognostizierten Projektkosten der beiden Entwicklungsprojekte betragen insgesamt rund TEUR Das Projekt in Zaporizhya (Ukraine) wurde mit dem Wechselkurs zum berücksichtigt. Die passiven Fremdwährungsdifferenzen betragen für dieses Projekt im 1. Quartal 2009 TEUR 308 und wurden erfolgsneutral in die Rücklagen eingestellt. Das Fachmarktzentrum in Ungarn wurde ebenfalls mit dem Wechselkurs zum bewertet, die daraus resultierenden Fremdwährungsdifferenzen in Höhe von TEUR wurden ebenso erfolgsneutral in die Rücklage eingestellt. 6. Zum Verkauf gehaltene Immobilien Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien wurden von Projektgesellschaften gehalten, die bis zum je zur Hälfte im Eigentum der ECO-Gruppe und der conwert-gruppe gestanden sind. Diese Immobilien sowie die Fremdfinanzierung für diese Immobilien wurden daher quotal im Konzernabschluss berücksichtigt. Im ersten Quartal 2009 hat ECO die Anteile an diesen Projektgesellschaften an conwert veräußert, wodurch die bestehenden Darlehen mit der conwert Gruppe reduziert wurden. 7. Beteiligungsunternehmen Die Konzernobergesellschaft verfügt zum über folgende Anteile an verbundenen Unternehmen: ECO Finanzbericht 1-3 /

22 Anteile an verbundenen Höhe des Konsolidierung Haupttätigkeit Gründung / Unternehmen im anteils erwerb Anlagevermögen In 2009 Österreich ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH 100 % Vollkonsolidierung Holding EBI Beteiligungen GmbH 100 % Vollkonsolidierung Holding ECO Eastern Europe Real Estate AG 92,50 % Vollkonsolidierung Holding ECO CEE & Real Estate Development GmbH 92,50 % Vollkonsolidierung Holding Immobilien-Allianz Holding GmbH 100 % Vollkonsolidierung Holding ECO Finance Holding GmbH 100 % Vollkonsolidierung Holding PI Immobilien GmbH 100 % Vollkonsolidierung Holding PI Beteiligungen GmbH 100 % Vollkonsolidierung Holding ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH & Co., 1010 Wien, Opernringhof OEG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH & Co., 1030 Wien, Schwarzenbergplatz 7+8 OEG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien Kapital & Wert Immobilienbesitz AG 99,32 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien Brunn am Gebirge Realbesitz GmbH 99,33 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien St. Magdalen Projektentwicklungs- und Verwertungsgesellschaft m.b.h. 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien MEZ Vermögensverwaltungs Gesellschaft m.b.h. 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien MSU Immobilientreuhand GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien TPW Immobilien GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien EB Immobilien Invest GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1190 Wien, Rampengasse 3-5 KEG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1110 Wien, Simmeringer Hauptstraße 24 KEG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Rechenzentren Vermietungs GmbH & Co KEG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO KB GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien GETINA Immobilien-Management GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Treasury GmbH 100 % Vollkonsolidierung Verwaltung ECO Immobilien Verwertungs GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Fleischmarkt 19 GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Theobaldgasse 19 GmbH & Co OG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Marktstraße 6 GmbH & Co OG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Praterstraße GmbH & Co OG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Grabmayr-Straße 4 GmbH & Co OG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Stubenring 2 GmbH & Co OG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Aspernbrückengasse 2 GmbH & Co OG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Eggenberger Allee 49 GmbH & Co OG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien PI Gudrunstraße 124 / Keplerplatz 14 GmbH & Co OG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Beteiligungen Holding GmbH & Co KG 100 % Vollkonsolidierung Holding campus21 GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien Gründung 22 ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

23 Anhang zum Konzernzwischenabschluss Anteile an verbundenen Höhe des Konsolidierung Haupttätigkeit Gründung / Unternehmen im anteils erwerb Anlagevermögen In 2009 Deutschland ECO Business-Immobilien Deutschland GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien DINAMI GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Einkaufszentrum Meitingen GmbH & Co. KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Fachmarktzentren GmbH & Co. KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Büroimmobilien GmbH & Co. KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Fachmarktzentrum Pocking GmbH & Co KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Real Estate Deutschland GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien Projektgesellschaft Kreiller Straße 215 mbh 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Fachmarktzentrum Geiselhöring GmbH & Co KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Fachmarktzentrum Tittling GmbH 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Fachmarktzentrum Naabtalcenter GmbH & Co. KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Business-Immobilie Saarbrücken GmbH & Co. KG 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Büroimmobilie Darmstadt GmbH & Co. KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Büroimmobilie Starnberg Percha GmbH & Co. KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien ECO Büroimmobilie Starnberg Petersbrunner Straße GmbH & Co. KG 94,8 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien Projektgesellschaft Nymphe 82 mbh 51,48 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien Erwerb Luxemburg ECO Real Estate Luxembourg S.à.r.l. 100 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien Ungarn My-Box Debrecen Ingatlan-Fejlesztökft 92,50 % Vollkonsolidierung Vermietung v. Immobilien Erwerb von zusätzlichen 60% der Anteile My-Box Kecskemet Ingatlan-Fejlesztökft 37 % Equitykonsolidierung Projektentwicklung in Liquidation My-Box Kelet Ingatlan-Fejlesztökft 37 % Equitykonsolidierung Projektentwicklung in Liquidation My-Box Nyugat Ingatlan-Fejlesztökft 37 % Equitykonsolidierung Projektentwicklung in Liquidation Zypern Graforco Investments Limited 92,50 % Vollkonsolidierung Holding Ukraine Ukrainska Comertsiina Nerukhomist 92,50 % Vollkonsolidierung Projektentwicklung ECO Finanzbericht 1-3 /

24 Im ersten Quartal 2009 wurden Aktien an der ECO Eastern Europe Real Estate erworben. Diese Zugänge sind in der Konzerneigenkapitalüberleitungsrechnung erfolgsneutral enthalten. Im ersten Quartal 2009 wurden 51,48% einer Projektgesellschaft in Deutschland erworben. Es besteht eine Verpflichtung die verbleibenden Gesellschaftsanteile bis zu erwerben. Die Gesellschaft wurde im Konzern vollkonsolidiert. Darüber hinaus hat der Konzern die restlichen 60% einer Projektgesellschaft in Debrecen (Ungarn) erworben. Im Berichtszeitraum wurden fünf per vollkonsolidierte Gesellschaften (PI Fleischmarkt 1, 3-5 GmbH & Co OG, PI Wohllebengasse GmbH & Co OG, ECO Hotel und Fachmarktzentrum Ansfelden GmbH, Diak-Nd Pflege-Altenheime Besitz GmbH, Winetzhammerstraße Verwaltungs GmbH) und 12 per quotenkonsolidierte Gesellschaften veräußert. Die Anteile an drei ungarischen Gesellschaften werden zu je 40 % von der ECO CEE & Real Estate Development GmbH (Tochtergesellschaft der ECO Eastern Europe Real Estate AG) gehalten und wurden at-equity einbezogen. Diese Gesellschaften befinden sich seit Ende 2008 in Liquidation. Die nachstehenden Tabellen zeigen die Auswirkung auf den Konzern, die sich aus Veräußerungen und Erwerben von Gesellschaftsanteilen im ersten Quartal 2009 ergeben: Verkauf von Tochterunternehmen PI PI Winetz- Trading Hotel- Diak - ND GESAMT Fleischmarkt Wohllebeng. hammerstr. portfolio u. FMZ 1, %-Anteil Ansfelden Endkonsolidierungszeitpunkt Verkauftes Nettovermögen: Immobilien Anpassung an den Zeitwert Beizulegender Zeitwert sonstige Aktiva Verbindlichkeiten Banken Verkaufsnebenkosten Working Capital sonstige Passiva Für Zusatztilgungen gewidmete Beträge Buchgewinne Gesamtgegenleistungen Nettozufluss an Zahlungsmitteln aus dem Verkauf: Ausgleich durch Barzahlungen Abgegebene Bankguthaben ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

25 Anhang zum Konzernzwischenabschluss In den abgegangenen Zeitwerten sind auch EUR 5,9 Mio. aus Anschaffungen im 1. Quartal 2009 enthalten. Erwerb von Tochterunternehmen debrecen nymphe Gesamt Erstkonsolidierungszeitpunkt: Erworbenes Nettovermögen: Immobilien Anpassung an den Zeitwert Beizulegender Zeitwert sonstige Aktiva Verbindlichkeiten Banken sonstige Passiva Unterschiedsbetrag Gesamtgegenleistungen Nettoabfluss an Zahlungsmitteln aus dem Erwerb: Ausgleich durch Barzahlungen Erworbene Bankguthaben Von diesem Betrag sind EUR 1,1 Mio. noch nicht geflossen. Im ersten Quartal 2008 wurden Gesellschaften weder erworben noch veräußert. ECO Finanzbericht 1-3 /

26 Derivative Finanzinstrumente und Bilanzierung von Sicherungszusammenhängen Der Konzern nutzt Zinsswaps und Zinscaps, um sich gegen finanzielle Risiken aus Veränderungen von Zinsen abzusichern. Der Konzern benutzt derivative Finanzinstrumente nicht für spekulative Zwecke. Der effektive Teil der Veränderungen der beizulegenden Zeitwerte von derivativen Finanzinstrumenten, welche zur Absicherung zukünftiger Cashflows dienen, wird direkt im Eigenkapital erfasst, der ineffektive Teil hingegen sofort in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Bei den Zinscaps wird nur der innere Wert zur Absicherung herangezogen. Für den Zeitraum Jänner bis März 2009 wurde ein Betrag von TEUR (1-3/2008: TEUR ) erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst. Per 31. März 2009 wurde in der Gewinnrücklage ein Betrag in Höhe von insgesamt TEUR (31. März 2008: TEUR 3.558) ausgewiesen. Bankdarlehen und sonstige Darlehen Die beizulegenden Zeitwerte von langfristigen Verbindlichkeiten basieren auf den aktuellen Zinssätzen für Verbindlichkeiten mit demselben Fälligkeitsmuster. Der beizulegende Zeitwert von langfristigen Bankdarlehen mit variablen Zinssätzen entspricht im Wesentlichen deren Buchwerten. Der Buchwert entspricht dem geschätzten beizulegenden Zeitwert der Finanzinstrumente des Konzerns. Das Management ist der Auffassung, dass das Risiko von Zinssatzänderungen für die Bewertung von Finanzanlagen und übrigen Verbindlichkeiten nicht von Bedeutung ist. Die Verringerung der gesamten Bankverbindlichkeiten von EUR 610,3 Mio. zum auf EUR 470,8 Mio. zum ist mit rund EUR 16,3 Mio. auf Zuzählungen und mit rund 155,9 Mio. auf laufende Tilgungen und Rückzahlungen in Zusammenhang mit Verkäufen von Objekten im ersten Quartal 2009 zurückzuführen. Für einzelne Bankkredite ist die Einhaltung von vertraglich definierten Kennzahlen vorgesehen. Für ein Kreditvolumen in Höhe von EUR 70,7 Mio. wurde die Einhaltung von Kennzahlen auf Konzernebene vereinbart, wobei eine von drei dieser Kennzahlen aufgrund des Konzernergebnisses nicht erfüllt werden konnte und auch voraussichtlich in 2009 nicht erfüllt werden wird. Als zusätzliche Besicherung wurde daher der finanzierenden Bank auf den finanzierten Objekten eine Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung eingeräumt. Aufgrund der laufenden konstruktiven Gespräche mit der finanzierenden Bank sowie aufgrund des Umstandes, dass der Schuldendienst (Zinsen und Tilgungen) dieser Fremdfinanzierungen alleine aus der Ertragskraft der finanzierten Objekte aufgebracht werden kann, geht das Management davon aus, dass die Verletzung dieser vereinbarten Kennzahl zu keinen wesentlichen Belastungen führen wird. Per sind EUR 93,3 Mio. zur Rückzahlung fällig. Das Management ist aufgrund der bisher geführten Finanzierungsgespräche zuversichtlich, über diesen Betrag fristgerecht langfristige Finanzierungsvereinbarungen abschließen zu können. Darüber hinaus bestanden von Versicherungen gewährte sonstige Darlehen über EUR 43,3 Mio. ( : EUR 46,3 Mio.) sowie sonstige Darlehen im Zusammenhang mit der Finanzierung des BAWAG-Portfolios in Höhe von EUR 12,5 Mio. ( : EUR 49,4 Mio.). Forderungen Die Forderungen aus Immobilienveräußerungen enthalten einen Betrag von TEUR 75, der aus einem Verkauf aus Vorjahren stammt. In den sonstigen Forderungen sind laufende Verrechnungen mit Mietern sowie Hausverwaltungen (EUR 4,2 Mio.) und Finanzamtsverrechnungen (EUR 2,8 Mio.) ausgewiesen. Die langfristigen sonstigen Forderungen enthalten Abgrenzungen aus der Derivatbewertung in Höhe von TEUR ECO Finanzbericht 1-3 / 2009

27 Anhang zum Konzernzwischenabschluss 8. Verpflichtungen aus Finanzierungsleasing Die Verpflichtungen aus Finanzierungsleasing resultieren aus dem Ankauf eines Einkaufszentrums in Deutschland und eines Fachmarktzentrums in Österreich. Die durchschnittliche Laufzeit beträgt 12 Jahre. Zum betrugen die Zeitwerte der in den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien aus Finanzierungsleasing TEUR ( : TEUR ). Die Leasingverpflichtungen lauten auf Euro. Der beizulegende Zeitwert der Leasingverpflichtungen des Konzerns entspricht annähernd deren Buchwert. 9. Eigenkapital Das gezeichnete Kapital setzt sich wie folgt zusammen: Anzahl: Nominale: Nominale am: In Stück je Stück 31. März 31. März eur teur TEUR Stammaktien , Summe Bei den ausgegebenen Aktien handelt es sich um Stückaktien. Sämtliche Aktien lauten auf Inhaber. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt. Auf Grundlage des Beschlusses der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom über die ordentliche Erhöhung des Grundkapitals wurde das Grundkapital der Gesellschaft durch eine ordentliche Kapitalerhöhung von Nominale TEUR um Nominale TEUR auf Nominale TEUR durch Ausgabe von Stück auf Inhaber lautende Stückaktien im Juni 2007 erhöht. Diese ordentliche Kapitalerhöhung wurde mit im Firmenbuch eingetragen. Im 1. Quartal 2009 gab es keine Änderung des Grundkapitals der ECO. Genehmigtes Kapital Der Vorstand der Gesellschaft wurde mit Beschluss der ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft vom ermächtigt, bis zum das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu TEUR durch Ausgabe von bis zu Stück auf Inhaber lautende Stückaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags am Grundkapital in einer oder mehreren Tranchen auch unter gänzlichem oder teilweisem Bezugsrechtsausschluss gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen. Bedingtes Kapital Die ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft vom hat beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft um bis TEUR durch Ausgabe von bis zu Stück auf Inhaber lautende Stückaktien bedingt zu erhöhen. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, als Inhaber von ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen von dem ihnen eingeräumten Umtausch- oder Bezugsrecht Gebrauch machen. Der Ausgabebetrag darf nicht unter dem anteiligen Betrag des Grundkapitals liegen. Der Vorstand wurde ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates die Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung festzusetzen. Der Aufsichtsrat wurde ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Ausgabe von Aktien auf Grundlage des bedingten Kapitals ergeben, zu beschließen. ECO Finanzbericht 1-3 /