Weitere Entwicklung/Bebauung Gärtnerei-Areal Körnerstraße

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1 Vorlage Nr. 32 / 2010 Weitere Entwicklung/Bebauung Gärtnerei-Areal Körnerstraße Az : Amt :Stadtbauamt Datum : Leh/Li Beratung Bau- und Umweltausschuss am Verwaltung- und Finanzausschuss am Gemeinderat am öffentlich nicht öffentlich Beschluss Bau- und Umweltausschuss am Verwaltung- und Finanzausschuss am Gemeinderat am öffentlich nicht öffentlich Bisherige Sitzungen Datum Gremium VA/FA Vorlage 44/ GR Vorlage 44/ BA/UA Vorlage 112/2009 Beschlussvorschlag 1. Der Entwurf wird gebilligt, wenn die runde Ecke auch im Erdgeschoss soweit zurück springt wie in den oberen Geschossen und wenn der Zugang zum kleinen Turm (Haus C) auf Straßenniveau oder einige Stufen höher liegt. 2. Die Verhandlungen über das Grundstück können beginnen, anschließend wird ein Durchführungsvertrag mit dem Investor geschlossen. 3. Die Stadt wird im Benehmen und auf Kosten des Investors den Vorhaben- und Erschließungsplan ausarbeiten. Der Investor kann den Bauantrag parallel erstellen. Finanzierung Durch HH-Plan : Restliche Verfügungssumme bei der HH-Stelle: Ausser-/Überplanmäßig: Ergebnis einstimmig beschlossen mit Gegenstimmen Stimmverh.: : Enthaltungen: nicht beschlossen Stimmenverhältnis: : Enthaltungen:

2 Seite 2 von 5

3 Seite 3 von 5 Einführung Auf dem Seidel-Areal wurde im Jahr 2000 die Gärtnereinutzung aufgegeben. Die letzten neun Jahre zeigten, dass es sehr schwierig ist jemand zu finden, der das Grundstück kauft und bebaut. Folgende Investoren haben versucht unterschiedliche Ideen auf dem ehemaligen Gärtnereiareal zu verwirklichen, leider bis jetzt ohne Erfolg: 1. Hausener Wohnbau: Seniorenheim 2004 aufgegeben wegen mangelnder Nachfrage. 2. Stadtsiedlung Heilbronn: Wohnungsbau 2005 aufgegeben wegen mangelnder Nachfrage. 3. Domino Wohnbau mit dem Konzept des Architektenbüros Lehen drei: Wohn- und Geschäftshäuser 2008 aufgegeben wegen Vermarktungsproblemen. 4. Bauträger Raumwerk 4 mit dem Konzept des Architektenbüros Lehen drei: Wohn- und Geschäftshäuser 2009 aufgegeben wegen Geschäftsauflösung. 5. Projektentwickler Christiansen mit dem Konzept des Büros Zimmermann: großflächiger Einzelhandel mit Tiefgarage 2009 aufgegeben, da keinen potentiellen Mietinteressenten gefunden. 6. Bauträger Leibfried mit dem Konzept des Architekten Bohr: hochwertige und barrierefreie Wohnungen Er möchte klare Aussagen nach dieser Sitzung bekommen, ob er das Grundstück bebauen darf. Die Stadt hat zusätzlich folgende Bauträger angefragt, die sich bisher nicht zurückgemeldet haben: 1. Bietigheimer Wohnbau 2. FWD Dossenheim 3. GBS Komfortbau Nordheim (insolvent) Grund für das wenige Interesse oder das Scheitern der Versuche sind die schwierigen Rahmenbedingungen: das Wohnen störender starker Verkehr in der Körnerstraße die Aufgabe, 8 m (ca. drei Geschosse) Höhenunterschied zu überwinden erforderliche kostenintensive Tiefgründung wegen schlechtem Baugrund (Neckarkies) Mitten im Grundstück verläuft der verdolte Seegraben, der evtl. kostenintensiv verlegt werden muss

4 Seite 4 von 5 Wohnbauentwurf von Herrn Leibfried Herr Leibfried, mit dem Architekten Bohr, hat seinen Entwurf im Dezember 2009 im Bau- und Umweltausschuss vorgestellt. Er hat auf unseren Wunsch für die Klausurtagung ein Modell fertigen lassen, das er für diese Bauausschusssitzung entsprechend der Kritik überarbeiten ließ. Die geschlossene straßenbegleitende Bebauung hat folgende Bauteile: 1. Turm (Haus A, s. Anlage 1) - symbolisiert den Innenstadteingang - Geschossanzahl: VI+D, dabei ist der Dachrücksprung nur nach Norden zum Innenhof gerichtet, dadurch erscheint das Gebäude zur Straße mit 7 Vollgeschossen. - Geschossanzahl blieb: VI+D, aber der Dachrücksprung wurde zur Straße gedreht, dadurch erscheint das Gebäude für die Fußgänger in der Körnerstraße nur als 6-geschossiges Gebäude. - Die Proportionen (Höhe zu Breite) sind angenehm, dadurch wirkt der Turm schlank und elegant. 2. Riegel am Turm (Haus B-1, s. Anlage 1) - klebte direkt an dem Turm - Geschossanzahl: II+Gartengeschoss mit einem kleinen Dacheinschnitt im Dachgeschoss zum Hof - Geschossanzahl: +Gartengeschoss mit einem zurückgesetzten Dachgeschoss zum Hof - erhielt eine Glasfuge zum Turm mit der Wintergartenfunktion, um die Baukörper klarer zu gliedern und den langen Riegel zu verkürzen. - Aus der Fassade ist eine Laubengangerschließung ablesbar, die im Widerspruch zu den hochwertigen Wohnungen steht. - Die Erhöhung um ein Geschoss tut dem Baukörper sehr gut, da er nicht mehr an der Hangkante nach Hinten absackt. 3. Runde Ecke (s. Anlage 1) - funktionsloses großes Glasrondell über zwei Geschosse - Geschossanzahl: - im Erdgeschoss immer noch funktionslos bzw. sehr groß für den Eingangsbereich - in den oberen Geschossen wird das Rondell als Wintergarten mit Süd- West-Ausrichtung genutzt

5 Seite 5 von 5 - Es ist wichtig, dass die runde Ecke auch im Erdgeschoss soweit zurück springt wie in den oberen Geschossen, damit wird die Gliederung deutlicher aus der Perspektive der Passanten. 4. Riegel am Tengelmannhochhaus (Haus B-2, s. Anlage 1) - Geschossanzahl: +Gartengeschoss mit einem großen zurückgesetzten Dachgeschoss zum Hof - Geschossanzahl blieb: +Gartengeschoss mit einem schmaleren zurückgesetzten Dachgeschoss zum Hof - Aus der Fassade ist eine Laubengangerschließung ablesbar, die im Widerspruch zu den hochwertigen Wohnungen steht. 5. kleiner Turm am Tengelmannhochhaus (Haus C, s. Anlage 1) - Geschossanzahl: +Gartengeschoss - Geschossanzahl blieb: +Gartengeschoss, - Der Eingangsbereich verschwindet hinter dem Gehweg, damit hat er statt einem hochwertigen, eher einen Hinterhofcharakter. Deswegen ist es notwendig, dass der Zugang zum kleinen Turm ein Geschoss nach oben verlegt wird, also auf Straßenniveau oder einige Stufen darüber. Weiteres Vorgehen: Mit dem Beschluss werden die wichtigen städtebaulichen Vorgaben (Höhen und Kubatur) dem Investor vorgegeben. Dies wird so im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Auf dieser Grundlage kann der Investor die Wirtschaftlichkeit berechnen und den Kaufpreis für das Grundstück mit der Stadt vereinbaren. Bei den Verhandlungen müssen die Herstellungskosten für den Umbau der Lange Straße wegen der Zufahrt der neuen Tiefgarage berücksichtigt werden. Die gewünschten Vorgaben der Stadt werden in dem Durchführungsvertrag mit dem Investor vereinbart, wie z.b. Erhalt des großen Baumes an der Ecke Lange Straße/Körnerstraße am Alten Friedhof. Das Bebauungsplanverfahren läuft entsprechend 13 a BauGB (Aufstellungsbeschluss, TÖB- Beteiligung, Auslegungsbeschluss, Satzungsbeschluss usw.) auf eine Umweltprüfung kann voraussichtlich verzichtet werden. Parallel muss der bestehende Bebauungsplan aufgehoben werden. Bei einer Verlegung oder Überbauung des verdolten Seegrabens muss der Bauträger eine wasserschutzrechtliche Genehmigung beim Landratsamt einholen. Herr Leibfried hat mit dem Projekt Klosterhofareal bewiesen, dass er große Vorhaben umsetzen und die damit verbundenen Risiken bewältigen kann.

6 M 1/500 LAGEPLAN KÖRNERSTRASSE EINGANG GARTENGESCHOSS HAUS B-2 IV HAUS C GE STA ENA NLA GE + GARTENGESCHOSS HAUS B-1 GSV OR SCH LAG AUS S 75 LTU N EINGANG STAFFELGESCHOSS VI HAUS A GRUNDSTÜCKSGRÖSSE m² EINFAHRT LANGE STRASSE LANGE STR AS SE 10/03/10 ALTERA Immobilien-MANAGEMENT GmbH Stephanienstraße Karlsruhe Vorlage 2010 Nr. 32/1 NG GA EIN LAUFFEN AM NECKAR STADTWOHNUNGEN IM GRÜNEN

7 KÖRNERSTRASSE V HAUS E IV MITTELBAU C HAUS D HAUS B VII HAUS A GRUNDSTÜCKSGRÖSSE m² EINFAHRT LANGE STRASSE LANGE STR AS SE 30/11/09 ALTERA Immobilien-MANAGEMENT GmbH Stephanienstraße Karlsruhe Vorlage 2010 Nr. 32/2 WOHNANLAGE LAUFFEN

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