EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE STADT MELLE

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1 EINZELHANDELSENTWICKLUNGSKONZEPT FÜR DIE STADT MELLE Endbericht für den Auftraggeber CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Mark Hädicke Dipl.-Geogr. Alexander Jethon Projektleitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming Lübeck, 10. Mai 2011 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieser Bericht fällt unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Er ist dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungsund Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALT 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG 8 2 EINFÜHRUNG: TRENDS IM EINZELHANDEL Allgemeine Trends Trends im Verbraucherverhalten Entwicklung der Betriebsformen 11 3 BESTANDS- UND INFORMATIONSERHEBUNG Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Stadt Melle Sozioökonomische Rahmendaten Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse der Stadt Melle Marktgebiet der Stadt Melle Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Melle Leistungsdaten des Einzelhandels in Melle Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Melle Gesamtüberblick Bestandsanalyse Stadt Melle Angebotssituation des Einzelhandels in Melle 34 4 SORTIMENTSLISTE Notwendigkeit von Sortimentslisten Meller Sortimentsliste 38 5 ZENTREN- UND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN MELLE Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche Schädliche Auswirkungen 44 6 ZENTRENKONZEPT Stadtteil Melle-Mitte Hauptzentrum Innenstadt Fachmarkt-Agglomeration Eurer Heide Fachmarkt-Agglomeration Gerden Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße Stadtteil Bruchmühlen Stadtteilzentrum Bruchmühlen Stadtteil Buer Stadtteilzentrum Buer Stadtteil Gesmold Stadtteilzentrum Gesmold Stadtteil Neuenkirchen Stadtteilzentrum Neuenkirchen Stadtteil Oldendorf Stadtteilzentrum Westerhausen (geplant) Stadtteil Riemsloh Stadtteilzentrum Riemsloh Stadtteil Wellingholzhausen Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Gesamtübersicht der Einzelhandelsstruktur 82 CIMA Beratung + Management GmbH

4 7 SORTIMENTS- UND STANDORTKONZEPT Ansiedlungsvoraussetzungen im Hauptzentrum Innenstadt Ansiedlungsvoraussetzungen in den Stadtteilzentren Ansiedlungsvoraussetzungen in integrierten Wohn- und Mischgebieten Ansiedlungsvoraussetzungen in den Fachmarkt- Agglomerationen Ansiedlungsvoraussetzungen für Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte Gesamtübersicht Sortimentskonzept 90 8 NAHVERSORGUNGSKONZEPT Einführung: Allgemeine Trends in der Nahversorgung Bewertung der Nahversorgungssituation in Melle 94 9 BEWERTUNG VON PRÜFSTANDORTEN Prüfstandort 1: Buersche Straße (ehem. Combi) Prüfstandort 2: Weststraße (Melos-Areal) Prüfstandort 3: Allendorfer Straße (Kreisel) Prüfstandort 4: Gesmolder Straße (Wasserwerk) UMSETZUNG DES EINZELHANDELSKONZEPTS METHODIK Analyse der Angebotsseite Analyse der Nachfrageseite Weitere Kennzahlen 112 CIMA Beratung + Management GmbH

5 ABBILDUNGEN Abb. 1: Erlebniseinkauf Bücher: Auswahl, Atmosphäre, Ruheinseln Abb. 2: Moderner Store eines vertikalen Bekleidungsanbieters Abb. 3: Entwicklung der Betriebstypen des Einzelhandels Abb. 4: Erfordernis der Nachfrage-/Zielgruppenorientierung von Betriebstypen Abb. 5: Entwicklung von Umsatz, Anzahl der Betriebe und Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen Abb. 6: Das Mittelzentrum Melle im LROP Abb. 7: Lage der Stadt Melle im Raum Abb. 8: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Melle Abb. 9: Kaufkraftkennziffer der Stadt Melle im regionalen Vergleich Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Melle Abb. 11: Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Melle Abb. 12: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Melle Abb. 13: Entwicklung von Verkaufsfläche und Umsatz 2010 zu Abb. 14: Umsatz, Nachfragevolumen und Zentralität in Melle Abb. 15: Einzelhandelszentralitäten nach Warengruppen in Melle Abb. 16: Verkaufsflächendichte in Melle Abb. 17: Verkaufsflächendichten im mittelzentralen Vergleich Abb. 18: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Melle Abb. 19: Saldierte Kaufkraftzu- und -abflüsse in Melle Abb. 20: Gesamtüberblick über die Entwicklung der Kennzahlen Abb. 21: Anteile der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle Abb. 22: Durchschnittliche Flächenproduktivität nach Einzelhandelslagen Abb. 23: Betriebe nach Größenklassen in der Innenstadt von Melle Abb. 24: Anteil der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle (kurzfristiger Bedarfsbereich) Abb. 25: Anteil der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle (mittelfristiger Bedarfsbereich) Abb. 26: Anteil der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle (langfristiger Bedarfsbereich) Abb. 27: Meller Liste Abb. 28: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Melle-Mitte Abb. 29: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Hauptzentrum Innenstadt Abb. 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrums Innenstadt mit Abgrenzung der Hauptgeschäftslagen Abb. 31: Blick in die Plettenberger Straße Abb. 32: Platzierung von Werbeaufstellern im öffentlichen Raum Abb. 33: Blick auf das Starcke-Carrée Abb. 34: Blick in die Grönenberger Straße Abb. 35: Blick in die Kirchstraße Abb. 36: Blick in die Haferstraße Abb. 37: Blick auf den Markt Abb. 38: Blick in den westlichen Abschnitt der Mühlenstraße Abb. 39: Blick in den südöstlichen Abschnitt der Mühlenstraße Abb. 40: Blick in den nördlichen Abschnitt der Mühlenstraße Abb. 41: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt- Agglomeration Euer Heide Abb. 42: Fotos der Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide Abb. 43: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide Abb. 44: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt- Agglomeration Gerden CIMA Beratung + Management GmbH

6 Abb. 45: Fotos der Fachmarkt-Agglomeration Gerden Abb. 46: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Gerden Abb. 47: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt- Agglomeration Oldendorfer Straße Abb. 48: Fotos der Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße Abb. 49: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße Abb. 50: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Bruchmühlen Abb. 51: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Bruchmühlen Abb. 52: Fotos des Stadtteilzentrums Bruchmühlen Abb. 53: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Bruchmühlen Abb. 54: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Buer Abb. 56: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Buer Abb. 57: Fotos des Stadtteilzentrums Buer Abb. 58: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Buer Abb. 59: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Gesmold Abb. 60: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Gesmold Abb. 61: Fotos des Stadtteilzentrums Gesmold Abb. 62: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Gesmold Abb. 63: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Neuenkirchen Abb. 64: Nahversorgung im Stadtteil Neuenkirchen Abb. 65: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Neuenkirchen Abb. 66: Fotos des Stadtteilzentrums Neuenkirchen Abb. 67: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Neuenkirchen Abb. 68: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Oldendorf Abb. 69: Nahversorgung im Stadtteil Oldendorf Abb. 70: Vorhaben- und Erschließungsplan zum geplanten Nahversorgungsmarkt im Westerhausen Abb. 71: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Westerhausen (geplant) Abb. 72: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Riemsloh Abb. 73: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Riemsloh Abb. 74: Fotos des Stadtteilzentrums Riemsloh Abb. 75: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Riemsloh Abb. 76: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Wellingholzhausen Abb. 77: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Abb. 78: Fotos des Stadtteilzentrums Wellingholzhausen Abb. 79: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Abb. 80: Gesamtübersicht der Einzelhandelslagen in der Stadt Melle Abb. 81: Rechnerische Flächenpotenziale in Melle Abb. 82: Ableitung der Verkaufsflächengröße des Meller Ladens Abb. 83: Übersicht der Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen Abb. 84: Verkaufsflächenentwicklung im deutschen Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen (in Mio. qm) Abb. 85: Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel Abb. 86: Entfernung des Einkaufsfortes zum Wohnort CIMA Beratung + Management GmbH

7 Abb. 87: Modal Split (Anteile der Verkehrsmittel) in Abhängigkeit von der Entfernung des Einkaufsortes Abb. 88: Verkaufsfläche periodischer Bedarf und Einwohner je Stadtteil Abb. 89: Verkaufsflächen je Einwohner im periodischen Bedarf Abb. 90: Gesamtübersicht der 500 m-nahversorgungsradien im Stadtgebiet von Melle Abb. 91: Übersichtskarte Prüfstandorte Abb. 92: Standort 1: Buersche Straße (Luftbild) Abb. 93: Fotos des Standortes 1 (Buersche Straße) Abb. 94: Standort 2: Weststraße (Luftbild) Abb. 95: Foto des Standortes 2 (Weststraße) Abb. 96: Standort 3: Gesmolder Straße, Spielplatz (Luftbild) Abb. 97: Fotos des Standortes 3 (Gesmolder Straße, Spielplatz) Abb. 98: Standort 4: Gesmolder Straße, Wasserwerk (Luftbild) Abb. 99: Fotos des Standortes 4 (Gesmolder Straße, Wasserwerk) Abb. 100: Aktuelles Beispiel für ein Sammeländerungsverfahren Abb. 101: Die 33 CIMA-Branchen Abb. 102: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen CIMA Beratung + Management GmbH

8 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG Auftrag Auftraggeber Zeitraum Erstellung eines Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für die Stadt Melle Stadt Melle Juni 2010 bis Mai 2011 Untersuchungsdesign Expertengespräche begleitende Arbeitskreise Bestandsanalyse Einzelhandel Ermittlung von Kennzahlen zum Einzelhandel Zentrenkonzept Branchenkonzept Standortkonzept Entwicklungskonzept Aufgabenstellung und Ziele Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Aufzeigen von Stärken und Schwächen sowie branchenspezifischer und standortspezifischer Potenziale des Einzelhandelsstandortes Melle Untersuchung potenzieller Standorte künftiger Entwicklungen und Festlegung von Standorttypen/ Standortkategorien Aufzeigen grundsätzlicher Kriterien zur Prüfung von Planvorhaben, die als Beurteilungsgrundlage für Anfragen des großflächigen und nicht großflächigen Einzelhandels dienen Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere für die Meller Innenstadt Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten und Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel Darstellung von planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Erstellung eines Zentrenkonzeptes CIMA Beratung + Management GmbH

9 2 EINFÜHRUNG: TRENDS IM EINZELHANDEL 2.1 Allgemeine Trends In einer sich immer schneller wandelnden Handelslandschaft bei immer größer werdenden Angebotskapazitäten wird der Erfolg oder Misserfolg jeglichen Einzelhandelsvorhabens auch von seiner Leitidee bestimmt. Hierzu ist es erforderlich, aktuelle Trends in der Handelsentwicklung zu kennen, um spätere Nutzungsszenarien entsprechend einordnen zu können. Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen. Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch Belastungen im Bereich Steuern und Abgaben und durch die allgemeine Arbeitsmarktlage eingeschränkt. Dabei geht die Einkommensschere immer weiter auseinander. Die Einkommensgruppen, die sich einiges leisten können, nehmen etwas langsamer zu, als diejenigen, die immer größere Probleme haben, ihre Ausgaben zu bewältigen. Die langfristige Entwicklung wird auf Verbraucherseite im Durchschnitt von Konsumverzicht und Preissensibilität, auf Anbieterseite von Verdrängungswettbewerb und preisaggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Seit dem Jahr 2005 scheint sich eine leichte Trendwende abzuzeichnen. Zwei Jahre in Folge sind im Querschnitt über alle Branchen leichte Umsatzzuwächse auszumachen. Die seit dem wirksam gewordene erhöhte Mehrwertsteuer hat sich auf verschiedene Branchen unterschiedlich ausgewirkt. Da zumindest für die folgenden Jahre wieder mit einer Verbesserung der Gesamtwirtschaft und auch der Beschäftigung zu rechnen ist, wird der Konsum nicht maßgeblich negativ beeinflusst. Bevölkerungsgruppen. Das sich erweiternde Marktsegment der Jungen Alten wird dabei zu einer neuen wichtigen Zielgruppe für den Handel werden. Durch politische Rahmensetzung wie z.b. Flexibilisierung der Arbeitszeiten in weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder werden sich ebenfalls Einflüsse ergeben. Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige Wachstumsunterschiede. Die Ausgaben für Unterhaltungs- und Kommunikationsmedien werden von den Veränderungen der globalen Rahmenbedingungen besonders profitieren. Ähnlich wird es im Gesundheits- und Fitnessbereich sein. Der Markt für persönliche Ausstattungen, darunter sind die Warenbereiche Bekleidung, Schuhe, Lederwaren und Schmuck zu verstehen, wird eher ein durchschnittliches Wachstum verzeichnen. Der Wettbewerb zwischen den Anbietern wird sich gerade in diesem Segment weiter verschärfen. Eine Fortsetzung des Konzentrationsprozesses auf der Angebotsseite ist zu erwarten. Damit verschärft sich die Wettbewerbssituation zunehmend. An vielen Standorten ist bereits heute ein massiver Verdrängungswettbewerb zu beobachten. Chancen sind daher eher in einer regionalen und lokalen Ausrichtung auf spezialisierte Sortimente zu sehen. Mit der Flächenentwicklung geht eine Betriebstypenentwicklung einher, die durch einen andauernden Rückgang der Fachhandelsquote und eine Zunahme der Fachmärkte gekennzeichnet ist. Die Fachmärkte stoßen dabei in immer neue Bereiche vor, und setzen so als Category Killer spezialisierte Fachhandelssparten unter Druck (z.b. Media Markt/Saturn im Bereich Elektro, Fressnapf im Bereich Zoobedarf). Unter Berücksichtigung ökonomischer, demographischer und politischer Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven. So wird die Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung langfristig zurückgehen. Daneben verändert sich die Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren CIMA Beratung + Management GmbH

10 2.2 Trends im Verbraucherverhalten Die Kunden reagieren unterschiedlich auf gesellschaftliche Trends. Die Voraussagen über das Verhalten des Verbrauchers von morgen sind teilweise widersprüchlich. Folgende Tendenzen sind jedoch zu erkennen: Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben werden in Zukunft kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum behalten. Die Kaufzurückhaltung ist nach einer aktuellen Konjunkturumfrage des HDE (2007) das Top-Thema im Einzelhandel. Hybride Käufer erwarten ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung der Anbieter und ganzer Standortgemeinschaften zwischen Luxus und preiswert muss immer klarer herausgearbeitet werden (Bsp. München: Kaufinger vs. Maximilianstraße). Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt: In Zeiten der wachsenden Einkaufsalternativen sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der Witterung. Convenience hat viele Facetten: auf der Produktebene durch eine Zunahme von Functional-Consumer-Goods (z.b. Fertiggerichte), auf der Standortebene durch eine Ballung kopplungsintensiver Branchen (z. B. One- Stop-Shopping für den täglichen Bedarf) und auf der Betriebsformenebene über die Entwicklung neuartiger Formate (z. B. Convenience-Stores für den täglichen Bedarf in Bürovierteln). Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an einem Ort) beim Einkauf bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung. Öffnungszeiten spielen nur für bestimmte Einkaufsvorgänge eine wichtige Rolle (z. B. in der Nahversorgung: Bahnhofsshops, Tankstellen mit bis zu 24h-Öffnung). Die Attraktivität von Sonderverkäufen (Sonntagseinkauf, Night-Shopping) nimmt zu. CIMA Beratung + Management GmbH Ein Lifestyle of Health and Sustainability (LOHAS) kennzeichnet einen neuen Konsumententyp, der Wellness, Glaubwürdigkeit und Nachhaltigkeit sucht. Der Bio-Boom im Lebensmitteleinzelhandel war erst der Anfang. Andere Branchen (z.b. Bekleidung) folgen bereits. Während der LOHAS-Trend auf eine breite Basis ausgerichtet ist, stellt eine Orientierung an einer Neo-Noblesse auf eine neue Segmentierung des Luxusbereiches ab. Der herkömmliche Wunsch nach Exklusivität bei Luxusartikeln wird kombiniert durch authentische Aufladung der Einkaufssituation mit Erlebniskomponenten. Dies betrifft v.a. die absoluten Top-Lagen, die einem Trading-Up-Prozess unterworfen sind (vgl. in München z.b. Oberpollinger). Das Markenbewusstsein der Verbraucher nimmt weiter zu. Mit der Marke wird ein Image und Lebensgefühl konsumiert. Handelsmarken ( store branding ) werden dabei immer wichtiger (z. B. dm). Abb. 1: Erlebniseinkauf Bücher: Auswahl, Atmosphäre, Ruheinseln Foto: CIMA GmbH 2009

11 2.3 Entwicklung der Betriebsformen Bei den Betriebsformen wird das sich ändernde Verbraucherverhalten in einer Fortsetzung des Wandels und einer weiteren Polarisierung und Positionierung ablesbar. Folgende wesentliche Muster sind dabei marktbestimmend: lien-experten sind sich einig, dass eine Mischung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist. Abb. 2: Moderner Store eines vertikalen Bekleidungsanbieters Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigen. Die Flächenproduktivität sinkt. Weitere Spreizung zwischen Discount- und Premium-orientierten Angebotsformen. Die Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft. Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen mit mehr als 2,5 Mrd. Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85 % (2008: rd. 56 %). Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship-Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke. Traditionelle Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken-Image oder klassische Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwickeln eigene Handels- und Vertriebsnetze. Damit schließt sich der Kreis. Nicht kooperierender Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung sein. Der moderne Facheinzelhändler ist gleichzeitig Franchise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner Stadt oder Region. Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund. Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser (siehe Debatte um Karstadt und nicht klar positionierte sonstige Kaufhäuser). Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobi- Foto: CIMA GmbH 2010 Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbewertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche Zielgruppen können angesprochen werden. Trading up: Neue Qualitätsorientierung im Lebensmitteleinzelhandel bringt angepasste, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzentren oder ländliche Strukturen), Aufwertung im Ladenbau (größerer Platzbedarf!) und Serviceebene (Convenience, Ausbau des Ready-to-eat-Angebots), neue Angebotsphilosophien (gesunde, regionale Lebensmittel). Größe allein ist nicht mehr entscheidend. SB- Warenhäuser wachsen künftig allenfalls noch langsam. Dafür folgen die Anbieter der zunehmenden Überalterung mit einer Dezentralisierungsstrategie. Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien (ALDI: Frischfleisch, Test von Markensortimente, LIDL: zunehmende Frischekompetenz, Convenience-Produkte, etc.) Marktanteile CIMA Beratung + Management GmbH

12 Abb. 3: Entwicklung der Betriebstypen des Einzelhandels 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 5,3 6,7 5,0 7,3 11,5 11,6 11,5 11,5 5,0 4,6 4,5 4,2 4,2 7,5 8,5 4,0 11,4 11,7 12,0 12,2 12,0 12,1 12,4 12,1 3,9 3,8 3,7 3,5 3,3 12,5 13,2 13,1 13,3 13,4 12,0 11,9 11,8 11,9 12,1 Kauf- und Warenhäuser Fachmärkte filialisierter Fachhandel nicht-filialisierter Fachhandel internationale Händler attraktiv). Nicht alle werden so erfolgreich sein wie IKEA, H&M oder Zara (siehe Scheitern von Marks & Spencer oder GAP). Trend zur Vertikalisierung: Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der Produktion bis zum Einzelhandel (z.b. Eigenmarken- Anbieter wie H&M). Handelsmarken nehmen zu (store branding). Shopping mit Ambiente: Der Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. Shopping-Center-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen oder geplant, müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch emotional ansprechen (z.b. Themen-Center von Sonae Sierra). Weiter anhaltende Diskussion über Factory-Outlet-Center (Fabrikverkaufs- Zentren, siehe Ingolstadt, Wertheim) 30,5 29,2 28,2 27,3 23,9 23,8 22,6 10 % 20,7 19,3 19,4 18,2 18,3 17,2 Abb. 4: Erfordernis der Nachfrage-/Zielgruppenorientierung von Betriebstypen 0 % Quelle: EHI 2009 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 Luxus- und Statusmärkte (Individualisten, Success-/ Smart-Shopper) Auch wenn der Zenit in der Entwicklung der Non-Food-Fachmärkte möglicherweise überschritten ist: Neue Konzepte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächennachfrage sorgen. Alte Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden wieder aus dem Markt aus. Convenience und Dienstleistungsmärkte Die tote Mitte Erlebnis- und Entertainment- Märkte (Junioren) Die Nachfolgeproblematik im Facheinzelhandel bleibt in den kommenden Jahren das unternehmerische Problem Nr. 1. Der Trend zur Filialisierung und Professionalisierung der Unternehmensstruktur nimmt zu. Weitere ausländische Anbieter werden versuchen den deutschen Markt zu erschließen (Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für Quelle: CIMA GmbH 2011 Discount- und Trashmärkte (Success-/ Smart-Shopper) CIMA Beratung + Management GmbH

13 Abb. 5: Entwicklung von Umsatz, Anzahl der Betriebe und Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen Umsatz in Mio. Anzahl der Geschäfte 2.038; 3% Verkaufsfläche in Mio. m² ,2; 29% 19,6; 18% 27,1; 24% 32,6; 29% ; 71% ; 14% 9.635; 12% 7,70; 32% 6,80; 29% 4,31; 18% 4,92; 21% Umsatz in Mio. Gesamtumsatz 1995 = 111,5 Mio. Anzahl der Betriebe = Geschäfte 3.233; 6% Verkaufsfläche in Mio. in m² Mio. = 23,73m² ,5; 23% 11,7; 9% 34,3; 26% ; 48% ; 30% 6,56; 23% 4,49; 16% 6,36; 23% 55,2; 42% Gesamtumsatz 2007= 130,7Mio ; 16% Anzahl der Betriebe = ,65; 38% Verkaufsfläche in Mio. m² = 28,06 Quelle: EHI 1995/2009 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 Lebensmittelabteilungen SB-Warenhäuser/Verbrauchermärkte Discounter Supermärkte Übrige Lebensmittel-Geschäfte CIMA Beratung + Management GmbH

14 3 BESTANDS- UND INFORMATIONSERHEBUNG Abb. 6: Das Mittelzentrum Melle im LROP 3.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) aus dem Jahr 2008 wurde die Stadt Melle ( Einwohner) als Mittelzentrum festgelegt. Dementsprechend hat Melle die Aufgabe, die eigene Bevölkerung mit Angeboten des allgemeinen täglichen Grundbedarfs (kurzfristiger/ periodischer Bedarf) sowie des gehobenen Bedarfs (mittelfristiger/ aperiodischer Bedarf) zu versorgen. Relevante und zum Teil konkurrierende Zentrale Orte im Umland von Melle sind: Oberzentrum Osnabrück, (Niedersachsen) Oberzentrum Bielefeld (Nordrhein-Westfalen) Mittelzentrum Georgsmarienhütte (Niedersachsen) Mittelzentrum Herford (Nordrhein-Westfalen) Grundzentrum Bünde (Nordrhein-Westfalen) Grundzentrum Bad Oeynhausen (Nordrhein-Westfalen) Quelle: Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

15 3.1.2 Makrostandort Stadt Melle Abb. 7: Lage der Stadt Melle im Raum Das Mittelzentrum Melle liegt im östlichen Landkreis Osnabrück. Die östliche Stadtgrenze bildet zugleich die Landkreisgrenze zum Kreis Herford und die Landesgrenze nach Nordrhein-Westfalen. Melle ist rd. 20 km vom Oberzentrum Osnabrück und dem Mittelzentrum Georgsmarienhütte sowie rd. 25 km vom Oberzentrum Bielefeld und dem Mittelzentrum Herford entfernt. Verkehrsinfrastrukturell profitiert die Stadt Melle von der Lage an der Bundesautobahn A 30, welche einen wichtigen Teil im europäischen Streckennetz Amsterdam Berlin darstellt und Melle außerdem in kurzer Distanz an die wichtigen Bundesautobahnen A 1 (Hamburg Ruhrgebiet) und A 2 (Berlin Ruhrgebiet) anschließt. Darüber hinaus ist Melle in das Regionalbahnnetz eingebunden als Haltepunkt auf den Bahnstrecken Rheine Osnabrück Minden Hannover Braunschweig (Regional-Express 60) sowie Bad Bentheim Osnabrück Herford Bielefeld (Regionalbahn 61). Quelle: ESRI World Imagery 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

16 3.1.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 8: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Melle Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Melle im Vergleich Indikatoren Stadt Melle Landkreis Osnabrück Niedersachsen Bevölkerungs entwicklung /- in % ,51-0,50-0,87 Quellen: Statistisches Landesamt Niedersachsen, Stand: ; sozialversicherungs pflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) /- in % ,78 8,93 4,90 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: Tourismusdaten der Stadt Melle im Vergleich Indikatoren Stadt Melle Landkreis Osnabrück Niedersachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt; in Betrieben mit mind. 9 Betten*) /- in % ,51 29,77 28,30 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Stand: Übernachtungen (insgesamt; in Betrieben mit mind. 9 Betten*) /- in % ,61 21,81 22,14 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Stand: Durchschnittliche ,9 4,7 3,4 Aufenthaltsdauer ,8 4,4 3,2 in Tagen* ,8 4,4 3, ,9 4,4 3,2 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Stand: Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 *: Methodikwechsel bei der Erfassung der Tourismuszahlen: seit 2009 erfasst das Statistische Landesamt neben Beherbergungsbetrieben mit mind. 9 Betten auch Campingplätze mit mind. 4 Stellplätzen in dieser Statistik CIMA Beratung + Management GmbH

17 Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen der Stadt Melle sind aus Vergleichsgründen den Angaben für den Landkreis Osnabrück und das Land Niedersachsen gegenübergestellt. Zwischen den Jahren 2004 und 2010 fällt der Bevölkerungsrückgang in der Stadt Melle sowie im Landkreis Osnabrück relativ moderat aus und liegt unter dem durchschnittlichen Bevölkerungsrückgang des Bundeslandes Niedersachsen. Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Vergleichszeitraum (2004 zu 2010) verlief in Melle ähnlich wie im Land Niedersachsen. Hier ist die Zahl der versicherungspflichtig Beschäftigten um 4,78 % bzw. 4,90 % gestiegen. Im Landkreis Osnabrück stieg die Zahl der Beschäftigten zwischen den Jahren 2004 und 2010 sogar um 8,93 %. Aufgrund der Lage der Stadt Melle in der Nähe der Oberzentren Osnabrück und Bielefeld weist Melle einen negativen Pendlersaldo auf. Korrespondierend mit der positiven Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hat sowohl die Zahl der Einpendler als auch die Zahl der Auspendler zwischen 2004 und 2010 zugenommen. Im Tourismusbereich konnte die Stadt Melle im Vergleichszeitraum (2004 bis 2010) konstant steigende Zahlen bei den Gästeankünften verzeichnen sowie bei den Übernachtungen verzeichnen. Obgleich der hohe Anstieg in 2010 zum Teil auf den Methodikwechsel beim Statistischen Landesamt zurückzuführen ist, ist der anhaltende Positivtrend ablesbar. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste ist mit 1,9 Tagen jedoch im Vergleich zum Landkreis Osnabrück deutlich unterdurchschnittlich. Offenbar kann Melle seinem Anspruch als Tourismusstandort noch nicht in vollem Umfang gerecht werden. Hier besteht Potenzial, die Aufenthaltsdauer und damit die Übernachtungszahlen weiter zu erhöhen. CIMA Beratung + Management GmbH

18 3.2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse der Stadt Melle Die Kaufkraft einer Region ist abhängig von der Bevölkerungszahl sowie vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder Gemeinde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel liegt im bundesweiten Durchschnitt für das Jahr 2010 bei 5.288,00 je Einwohner. Wie Abb. 9 verdeutlicht, liegt die Kaufkraftkennziffer der Stadt Melle mit 99,1 % leicht unter dem bundesdeutschen Durchschnitt (100 %). Damit liegt die Kaufkraftkennziffer des Mittelzentrums größtenteils unter den Durchschnittswerten der angrenzenden Kommunen: Gemeinde Rödinghausen (104,6 %), Stadt Werther (102,6 %), Stadt Bünde (102,1 %), Stadt Spenge (104,4 %) sowie Gemeinde Bissendorf (101,4 %). Melle liegt etwa gleichauf mit den Kaufkraftkennziffern der Städten Borgholzhausen (99,2 %) und Dissen am Teutoburger Wald (99,1 %). Teilweise liegt die Kaufkraftkennziffer der Stadt Melle über den Durchschnittswerten einiger Kommunen der Region: Gemeinde Bad Essen (95,0 %), Gemeinde Hilter am Teutoburger Wald (97,1 %) sowie Stadt Osnabrück (98,2 %). Mit der ortsspezifischen Kaufkraftkennziffer wird der bundesdurchschnittliche Ausgabesatz im Einzelhandel an das örtliche Kaufkraftniveau der Bevölkerung in der Stadt Melle angeglichen. Wie die Kaufkraftkennziffer auch liegt der Ausgabesatz im Einzelhandel für 2010 mit 5.240,41. pro Einwohner leicht unter dem bundesweiten Durchschnitt. Abb. 9: Rödinghausen Werther Kaufkraftkennziffer der Stadt Melle im regionalen Vergleich Bünde Spenge Bissendorf Borgholzhausen Dissen a.t.w. Melle Osnabrück Hilter a.t.w. Bad Essen Quelle: MB Research 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH ,0 97,1 98,2 99,2 99,1 99,1 102,1 101,4 101,4 102,6 104,6 Angaben in % 90 % 95 % 100 % 105 % 110 % CIMA Beratung + Management GmbH

19 3.2.2 Marktgebiet der Stadt Melle Das Marktgebiet von Melle wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die ausschlaggebendsten davon sind: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes im Stadtgebiet von Melle, Branchenmix, Sogkraft ansässiger Einzelhandels(groß)betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, Verkehrsinfrastruktur, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen, Nähe zu Konkurrenzorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems Huff 1, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen und Angaben aus Expertengesprächen vor Ort abgestimmt. Abb. 10: Marktgebiet der Stadt Melle 1 Die CIMA GmbH interpretiert das Huff-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen, den Angaben aus den Expertengesprächen usw. abgestimmt. Quelle: CIMA-Berechnungen nach Huff, Einzelhändlerinterviews Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

20 Das Marktgebiet der Stadt Melle (vgl. Abb. 10) ist, mit Ausnahme der Gemeinde Bünde, deckungsgleich mit dem im Rahmen des CIMA-Gutachtens ermittelten Gebiet. Es gliedert sich in das direkte Marktgebiet, welches deckungsgleich ist mit dem Stadtgebiet von Melle und das erweitertes Marktgebiet, welches das direkte Marktgebiet wie ein Ring umgibt. Das erweiterte Marktgebiet von Melle umfasst nur direkt an das Stadtgebiet angrenzende Kommunen (Bad Essen, Bissendorf, Borgholzhausen, Dissen a.t.w., Hilter a.t.w., Rödinghausen, Spenge). Das erweiterte Marktgebiet ist dadurch charakterisiert, dass hier die Kaufkraftbindung im Vergleich zum direkten Marktgebiet deutlich nachlässt. Folgende Zonen des Marktgebietes wurden nach Einwohnern 3 durch die CIMA differenziert: direktes Marktgebiet (Stadt Melle): Einwohner erweitertes Marktgebiet: Einwohner Insgesamt: Einwohner Zuzüglich zum Nachfragepotenzial 4, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer einprozentigen Potenzialreserve (PR) für Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten gerechnet. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. 2 Stärken- und Schwächen-Bilanz des innerstädtischen Einzelhandels in der Stadt Melle, CIMA GmbH Einwohnerzahlen zum aktuellsten Stand; Quellen: Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen (Stand ), Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen (Stand ) Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert). CIMA Beratung + Management GmbH

21 3.2.3 Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Melle Abb. 11: Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Melle Die Berechnungen des Nachfragepotenzials für den Meller Einzelhandel erfolgen auf Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden im gesamten Marktgebiet. Es wird ein statistischer Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für 2010 zugrunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für die Stadt Melle ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.240,41 je Einwohner pro Jahr. Im erweiterten Marktgebiet liegt der Ausgabesatz bei durchschnittlich 5.264,72 je Einwohner jährlich. In den Zonen des Marktgebietes der Stadt Melle steht somit (inkl. Potenzialreserve) insgesamt ein Nachfragepotenzial von 687,9 Mio. zur Verfügung. Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebietes: direktes Marktgebiet (Stadt Melle): 242,4 Mio. (rd. 35,2 %) Erweitertes Marktgebiet: 438,7 Mio. (rd. 63,8 %) Potenzialreserve: 006,8 Mio. (1,0 %) Die nachfolgende Abb. 11 verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet von Melle. CIMA Warengruppen direktes Marktgebiet erweitertes Marktgebiet Potenzialreserve Gesamt Periodischer Bedarf 133,4 241,3 3,7 378,4 Lebensmittel und Reformwaren 92,4 167,2 2,6 262,3 Gesundheit und Körperpflege 37,4 67,7 1,1 106,2 übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.) 3,5 6,4 0,1 10,0 Persönlicher Bedarf insgesamt 33,3 60,3 0,9 94,6 Bekleidung, Wäsche 22,0 39,7 0,6 62,3 Schuhe, Lederwaren 6,1 11,0 0,2 17,3 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 5,3 9,5 0,1 15,0 Medien und Technik insgesamt 24,8 45,0 0,7 70,5 Bücher, Schreibwaren 6,1 11,0 0,2 17,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 18,7 33,9 0,5 53,2 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 8,2 14,8 0,2 23,3 Sportartikel 3,3 6,0 0,1 9,4 Spielwaren 2,2 4,1 0,1 6,4 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2,7 4,8 0,1 7,5 Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Nachfragepotenzial (in Mio. ) 3,9 7,0 0,1 10,9 Einrichtungsbedarf 17,2 31,2 0,5 48,9 Möbel, Antiquitäten 13,5 24,4 0,4 38,2 Heimtextilien 3,8 6,8 0,1 10,7 Baumarktspezifische Sortimente 21,6 39,1 0,6 61,3 SUMME 242,4 438,7 6,8 687,9 EINWOHNER Quellen: MB Research 2010, Landesbetrieb für Statistik Niedersachsen 2011, Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

22 3.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Melle Vorbemerkung Die Ermittlung der Einzelhandelsdaten in der Stadt Melle basiert auf einer Einzelhandelserhebung der CIMA im Jahr 2008, die im Rahmen der Erstellung der Stärken- und Schwächenbilanz des innerstädtischen Einzelhandels in der Stadt Melle durchgeführt wurde. Eine vollständige Akutalisierung der Einzelhandelsbestandsdaten führte die CIMA im August 2010 durch. Die Berechnung der Umsätze für den Einzelhandel in Melle erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2010 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Berater der CIMA an die örtliche und regionale Situation angepasst. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (Verkaufsfläche) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.) Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. Der Handel mit Pkw zählt ebenfalls nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde wie auch der Handel mit Kraft-, Brenn- und Baustoffen nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. Die Errechnung der Leistungsdaten des Meller Einzelhandels berücksichtigt auch die allgemeinen Trends in der Einzelhandelsentwicklung (d. h. Flächenwachstum bei nahezu stagnierenden Umsätzen, Entwicklung der Ausgaben im Einzelhandel am privaten Konsum, Spezialisierung und Filialisierung des Angebots etc.). CIMA Beratung + Management GmbH

23 Abb. 12: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Melle CIMA Warengruppe Quelle: CIMA GmbH 2011 Anzahl der Betriebe 2010 Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,7 Lebensmittel, Reformwaren ,3 Gesundheit und Körperpflege ,9 übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.) ,5 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,0 Persönlicher Bedarf insgesamt ,0 Bekleidung, Wäsche ,7 Schuhe, Lederwaren ,2 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik ,2 Medien und Technik insgesamt ,2 Bücher, Schreibwaren ,9 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,2 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,4 Sportartikel ,9 Spielwaren ,9 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,7 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,0 Einrichtungsbedarf ,1 Möbel, Antiquitäten ,3 Heimtextilien ,8 Baumarktspezifische Sortimente ,4 Einzelhandel insgesamt ,7 Bezüglich der Einzelhandelsbestandsdaten der Stadt Melle ist Folgendes festzuhalten: 5 Die Stadt Melle verfügt aktuell über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Die Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 307 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz dieser Betriebe liegt bei rund 239,7 Mio. (brutto p.a.). Hierbei ist die Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren mit 86,3 Mio. (rd. 36,0 % Umsatzanteil) die umsatzstärkste Warengruppe. Mit einigem Abstand folgen die Warengruppen Gesundheit und Körperpflege mit etwa 31,9 Mio. (rd. 13,3 % Umsatzanteil), Bekleidung, Wäsche mit rund 31,7 Mio. (rd. 13,2 % Umsatzanteil) sowie Baumarktspezifische Sortimente mit 24,4 Mio. (rd. 10,2 % Umsatzanteil). Die durchschnittliche Raumleistung (Flächenproduktivität 5 ) liegt über alle Branchen bei rd je qm Verkaufsfläche. Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb der Innenstadt ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.r. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umverteilung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Stadt generiert, der u.u. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann. CIMA Beratung + Management GmbH

24 Entwicklung des Angebotes: Vergleich 2010 und 2008 Abb. 13: Entwicklung von Verkaufsfläche und Umsatz 2010 zu Quelle: CIMA GmbH 2008 / CIMA Warengruppe Verkaufsfläche in qm Verkaufsfläche in qm Die CIMA hat im Jahr 2008 im Auftrag des Stadtmarketing Melle e.v. eine Stärken- und Schwächenbilanz des innerstädtischen Einzelhandels erstellt, in deren Rahmen bereits eine Totalerhebung des Einzelhandels in Melle durchgeführt wurde. Diese Daten aus 2008 bieten der CIMA nunmehr die Möglichkeit, in einer vergleichenden Analyse die Entwicklung des Einzelhandels Melle darzustellen. + / - in % Umsatz in Mio Umsatz in Mio Periodischer Bedarf ,7 121,7 115,1 5,7 Lebensmittel, Reformwaren ,8 86,3 87,4-1,3 Gesundheit und Körperpflege ,0 31,9 27,7 15,0 übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.) ,5 - - Aperiodischer Bedarf insgesamt ,8 118,0 118,9-0,8 Persönlicher Bedarf insgesamt ,8 43,0 42,0 2,3 Bekleidung, Wäsche ,2 31,7 31,4 0,9 Schuhe, Lederwaren ,0 6,2 5,9 4,6 Uhren, Schmuck, Optik ,8 5,2 4,8 8,1 Medien und Technik insgesamt ,9 23,2 24,6-5,7 Bücher, Schreibwaren ,6 5,9 6,2-4,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,2 17,2 18,4-6,2 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,5 7,4 6,9 7,8 Sportartikel ,9 2,9 2,9 0,8 Spielwaren ,6 2,9 2,4 19,6 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,9 1,7 1,6 2,8 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,3 4,0 1,9 108,3 Einrichtungsbedarf ,8 16,1 14,4 11,8 Möbel, Antiquitäten ,4 8,3 8,3-0,1 Heimtextilien ,3 7,8 6,1 28,2 Baumarktspezifische Sortimente ,4 24,4 29,2-16,4 Einzelhandel insgesamt ,4 239,7 234,1 2,4 + / - in % Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Seit dem Vergleichsjahr 2008 hat die Verkaufsfläche in der Stadt Melle mit 10,4 % (7.740 qm) saldiert deutlich zugenommen. Auch der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz wurde zwischen 2008 und 2010 leicht gesteigert. Der Zuwachs betrug 2,4 % (5,6 Mio. ). Der periodische Bedarfsbereich verzeichnete in diesem Zeitraum einen erheblichen Verkaufsflächenzuwachs von 11,7 % (2.545 qm) und ein Umsatz-Plus von 5,7 % (6,6 Mio. ). Im aperiodischen Bedarf ist im gleichen Zeitraum mit 9,8 % (5.195 qm) ebenfalls eine deutliche Zunahme der Verkaufsflächen zu verzeichnen. Beim Umsatz ist dennoch ein leichter Rückgang um 0,8 % (0,9 Mio. ) zu verzeichnen. Die Stadt Melle konnte seit 2008 insgesamt einen deutlichen Zuwachs der Verkaufsflächen und einen leichten Zuwachs des Umsatzes im Einzelhandel verzeichnen. Während der periodische Bedarf einen geringeren nominalen Verkaufsflächenzuwachs im Vergleich zum aperiodischen Bedarfsbereich aufweist, konnte der Umsatz im periodischen Bedarf gesteigert werden. Im aperiodischen Bedarf ist der Umsatz, trotz größeren nominalen Verkaufsflächenzuwachses, gesunken. Der gesamte Einzelhandel zeichnet sich insgesamt durch einen deutlichen Verkaufsflächenzuwachs und ein moderates Umsatz-Plus aus. CIMA Beratung + Management GmbH

25 Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. CIMA Beratung + Management GmbH

26 Abb. 14: Umsatz, Nachfragevolumen und Zentralität in Melle CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Einzelhandelszentralität in % 2010 Einzelhandelszentralität in % 2008 Periodischer Bedarf 121,7 133,4 91,3 88,4 Lebensmittel, Reformwaren 86,3 92,4 93,4 90,1 Gesundheit und Körperpflege 31,9 37,4 85,3 83,6 übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.) 3,5 3,5 99,4 Aperiodischer Bedarf insgesamt 118,0 109,1 108,2 105,8 Persönlicher Bedarf insgesamt 43,0 33,3 129,0 135,2 Bekleidung, Wäsche 31,7 22,0 144,2 156,9 Schuhe, Lederwaren 6,2 6,1 101,1 103,3 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 5,2 5,3 97,9 88,7 Medien und Technik insgesamt 23,2 24,8 93,2 85,7 Bücher, Schreibwaren 5,9 6,1 97,2 88,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 17,2 18,7 91,9 84,8 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 7,4 8,2 90,1 81,2 Sportartikel 2,9 3,3 87,4 71,7 Spielwaren 2,9 2,2 127,1 128,6 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,7 2,7 62,3 62,1 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 4,0 3,9 103,8 100,8 Einrichtungsbedarf 16,1 17,2 93,4 92,1 Möbel, Antiquitäten 8,3 13,5 61,9 64,9 Heimtextilien 7,8 3,8 206,6 217,6 Baumarktspezifische Sortimente 24,4 21,6 112,9 109,3 Aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial lässt sich für Melle Folgendes ablesen: Die Zentralität liegt in der Stadt Melle nach den Berechnungen der CIMA über alle Branchen bei 98,9 %. Der Einzelhandelsumsatz der Stadt liegt somit knapp unter dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Dieser Prozentsatz macht deutlich, dass derzeit geringfügig Kaufkraft aus dem Stadtgebiet ins Umland abfließt. Im Vergleich zur Einzelhandelszentralität 2008 (96,5 %) konnte die Zentralität um 2,4 Prozentpunkte gesteigert werden. Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 91,3 %, was einem leichten Zuwachs von 2,9 Prozentpunkten entspricht. In diesem Bedarfsbereich wird deutlich, dass sowohl in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren als auch in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege die Zentralitäten mit 3,3 bzw. 1,7 Prozentpunkten leicht zunehmen. Im aperiodischen Bedarfsbereich ist die Handelszentralität um 2,4 Prozentpunkte annähernd gleich zum periodischen Bedarfsbereich und zum gesamten Einzelhandel gestiegen. Die größten Steigerung der Handelszentralität gab es in den Warengruppe Sportartikel (+ 15,7 Prozentpunkte) sowie in der Warengruppe Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik (+ 9,1 Prozentpunkte) sowie in der Warengruppe Bücher, Schreibwaren (+ 8,7 Prozentpunkte). Von deutlichen Zentralitätsverlusten sind die Warengruppen Bekleidung, Wäsche (-12,7 Prozentpunkte) sowie Heimtextilien (- 11,0 Prozentpunkte) betroffen. Einzelhandel insgesamt 239,7 242,4 98,9 96,5 Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

27 Abb. 15: Einzelhandelszentralitäten nach Warengruppen in Melle 100 %-Saldolinie Heimtextilien 206,6 Bekleidung, Wäsche 144,2 Spielwaren 127,1 Baumarktspezifische Sortimente 112,9 Geschenkartikel, GPK, Hausrat 103,8 Schuhe, Lederwaren 101,1 Einzelhandel insgesamt 98,9 übriger periodischer Bedarf 99,4 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 97,9 Bücher, Schreibwaren 97,2 Lebensmittel, Reformwaren 93,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, 91,9 In den Warengruppen des periodischen Bedarfsbereiches kann die Stadt Melle ihre raumordnerische Aufgabe, die eigene Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs zu versorgen, größtenteils erfüllen. In den Warengruppen Lebensmittel und Reformwaren (93,4 %) Gesundheit und Körperpflege (85,3 %) sowie übriger periodischer Bedarf (99,4 %) sind kaum noch nennenswerte Zentralitätssteigerungen zu erwarten. Bei den Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereichs sind zum Teil deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Warengruppen erkennbar. In den Warengruppen Heimtextilien (206,6 %) sowie Bekleidung, Wäsche (144,2 %) und Spielwaren (127,1 %) sind bereits gute Angebotsstrukturen vorhanden. Bei einigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches sind deutlich unterdurchschnittliche Zentralitätswerte festzustellen. In der Warengruppe Möbel, Antiquitäten sind aufgrund der Konkurrenz durch große Möbelhaus-Standorte in den benachbarten Mittel und Oberzentren kaum größere Zentralitätssteigerungen zu erwarten. Aus Gutachtersicht weisen die Warengruppen Hobbybedarf sowie Sportartikel, sowie Elektroartikel / Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien deutliche Steigerungspotenziale auf. Sportartikel Gesundheit und Körperpflege 87,4 85,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Möbel, Antiquitäten 62,3 61,9 Angaben in % 0 % 50 % 100 % 150 % 200 % 250 % Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

28 Vorbemerkung Flächendichte Als wichtige Kennzahl zur Beurteilung der quantitativen Versorgungssituation hat sich bereits in anderen Kommunen und Regionen die Verkaufsflächendichte, also die Verkaufsfläche je Einwohner, erwiesen. Schwellenwerte zur Verkaufsflächendichte finden bspw. in der Region Hannover oder im Großraum Braunschweig Anwendung bei der Beurteilung angemessener Versorgungsstrukturen. Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt derzeit bei 1,50 qm Verkaufsfläche je Einwohner 7 (inkl. ländlich geprägter Räume). Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 33 Branchen zu den jeweiligen Bedarfsbereichen zugeordnet wurden. Die nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in Melle. Darüber hinaus sollte bedacht werden, dass vor allem Betriebsformen mit großen Verkaufsflächen (z.b. Baumärkte, Gartencenter) sehr häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als zum Beispiel inhabergeführte Fachgeschäfte verfügen. Folglich gibt die Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben, kann aber erste Hinweise auf mögliche Potenziale geben. Abb. 16: Verkaufsflächendichte in Melle Stadt Melle Verkaufsflächendichte in qm je Einwohner 1,78 davon periodischer Bedarf 0,52 davon aperiodischer Bedarf 1,26 Quelle: CIMA GmbH 2011 Das Kapitel 8.2 enthält detaillierte Ausführungen zur Verkaufsflächendichte im periodischen Bedarf, die ein wichtiger Indikator für die Beurteilung des Nahversorgungseinzelhandels ist. 7 Prognose für 2010; Quellen: EHI 2009/2010, destatis 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

29 Abb. 17: Verkaufsflächendichten im mittelzentralen Vergleich periodischer Bedarf aperiodischer Bedarf Papenburg (2011) 0,98 2,70 3,68 Vechta (2007) Nieburg/Weser (2007) Goslar (2009) 0,66 0,85 0,74 2,71 2,50 2,52 3,37 3,35 3,26 Buchholz i.d.n. (2010) 0,61 2,62 3,23 Laatzen (2007) 0,62 2,38 3,00 Hameln (2007) 0,70 2,11 2,81 Garbsen (2007) 0,49 2,24 2,74 Gifhorn (2009) 0,72 1,97 2,69 Buxtehude (2008) Peine (2009) 0,53 0,72 1,83 1,48 2,37 2,20 Emden (2008) 0,62 1,57 2,19 Winsen/Luhe (2010) 0,57 1,37 1,93 Wunstorf (2007) 0,58 1,29 1,87 Melle (2011) 0,52 1,26 1,78 Wolfenbüttel (2009) 0,53 1,25 1,78 Barsinghausen (2007) Burgdorf (2007) Seevetal (2010) 0,50 0,49 0,54 1,00 0,93 0,81 1,50 1,43 1,35 Langenhagen (2007) Lehrte (2007) 0,55 0,58 0,80 0,76 1,35 1,33 Neustadt Rbge. (2007) 0,47 0,62 1,09 Angaben in qm/ew. 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 In Abb. 17 sind zu Vergleichszwecken die Verkaufsflächendichten von niedersächsischen Mittelzentren dargestellt. Die durchschnittliche Verkaufsflächendichte im periodischen Bedarfsbereich liegt bei 0,62 qm/einwohner. Dabei schwanken die Werte zwischen 0,47 und 0,98 qm/einwohner. Im aperiodischen Bedarf liegt die durchschnittliche Verkaufsflächendichte in den untersuchten Mittelzentren bei 1,67 qm/einwohner, wobei interkommunal deutliche Unterschiede festgehalten werden können. Es ergibt sich hierbei eine Spannbreite von 0,62 qm/ew. bis 2,71 qm/ew.. Mit einer Verkaufsflächendichte von 0,52 qm/ew. im periodischen Bedarf und 1,26 qm/ew. im aperiodischen Bedarf liegt Melle, verglichen mit anderen durch die CIMA untersuchten niedersächsischen Mittelzentren, im unteren Mittelfeld. Die Werte entsprechen in etwa denen der Stadt Wolfenbüttel und übersteigen leicht die der Städte Barsinghausen und Burgdorf. Die Werte liegen außerdem deutlich unter den Werten der Städte Papenburg, Vechta, Nienburg / Weser oder Goslar. In der Stadt Papenburg ist die Verkaufsflächendichte mehr als doppelt so hoch wie in der Stadt Melle. Quellen: CIMA GmbH 2007 bis 2011 Anmerkung: zu Vergleichszwecken wurden niedersächsische Mittelzentren in der Größenklasse bis Einwohner ausgewählt CIMA Beratung + Management GmbH

30 3.4 Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Melle Vorbemerkung Kaufkraftbindung Der Umsatz der Stadt Melle in Höhe von 239,7 Mio. setzt sich mit rd. 242,4 Mio. aus der örtlichen Nachfrage, zu rd. 49,7 Mio. aus Kaufkraftabflüssen und zu rd. 47,0 Mio. aus Zuflüssen von außerhalb zusammen. Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Stadt Melle, der zum Analysezeitpunkt tatsächlich im Meller Einzelhandel gebunden wird. Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Die Zahlen zur Kaufkraftbindung und zu den Kaufkraftströmen basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff-Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Melle und das Umland. Das Huff-Modell quantifiziert die Kaufkraft- und Umsatzströme im Untersuchungsraum 8. Einflussgrößen sind vor allem Die Stadt Melle erreicht insgesamt betrachtet eine Bindungsquote von rd. 79 %. Aufgrund der beschriebenen Marktsituation ist diese Bindung nur geringfügig steigerbar. Im periodischen Bedarfsbereich wird eine Bindung von rd. 86 %, im aperiodischen Bereich von rd. 72 % erreicht. Die geringsten Bindungsquoten werden z.t. in den Branchen erzielt, die auch die geringsten Handelszentralitäten aufweisen, d.h. in den Warengruppen Möbel, Antiquitäten (39 %) und Hobbybedarf (54 %). Zudem erreicht die Warengruppe Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik eine vergleichsweise geringe Bindungsquote von 53 %. geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. 8 Die CIMA GmbH interpretiert das Huff-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. Daher wurden die Berechnungen mit den Ergebnissen der Ortsbegehungen, den Angaben aus den Expertengesprächen usw. abgestimmt. CIMA Beratung + Management GmbH

31 Im Folgenden werden die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Melle und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der Kaufkraft-Ab- und -Zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen Simulationsmodell HUFF. Abb. 18: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Melle in Mio ,4 242, ,0 44,5 239,7 234,1 Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Melle können wie folgt zusammengefasst werden: Das Nachfragepotenzial der Stadt Melle liegt aktuell bei 242,4 Mio.. Dies entspricht gegenüber 2008 einer marginalen Reduzierung von 0,2 Mio.. Die Kaufkraftabflüsse betragen 49,7 Mio. und konnten somit im Vergleich zu 2008 um 6,5 Mio. leicht verringert werden. Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich nunmehr auf rd. 47,0 Mio., dies entspricht einer Steigerung von 2,5 Mio.. Damit überwiegen die Kaufkraftabflüsse leicht die Kaufkraftzuflüsse. Der Umsatz im Meller Einzelhandel liegt mit 239,7 Mio. mit 2,7 Mio. leicht unter dem Nachfragepotenzial der Stadt. Aus dem leicht gesunkenen Nachfragepotenzial, den verringerten Kaufkraftabflüssen sowie den leicht gesteigerten Kaufkraftzuflüssen ergibt sich, dass auch der Umsatz im Meller Einzelhandel im Vergleich zu 2008 leicht gesteigert werden konnte ,7-56,2-100 Nachfragepotenzial Melle Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz Melle Quellen: CIMA GmbH 2008 und 2011 Die Stadt Melle weist über alle Branchen ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kaufkraftzu- und -abflüssen auf. Der Umsatz in Melle in Höhe von 239,7 Mio. setzt sich zusammen aus der örtlichen Nachfrage (242,4 Mio. ), dem Kaufkraft-Abfluss in Höhe von 49,7 Mio. sowie Kaufkraft-Zuflüssen von außerhalb des Stadtgebietes in Höhe von 47,1 Mio.. CIMA Beratung + Management GmbH

32 Abb. 19: Saldierte Kaufkraftzu- und -abflüsse in Melle Bekleidung, Wäsche 9,7 Die Betrachtung der saldierten Kaufkraftzu- und -abflüsse macht Folgendes deutlich: Heimtextilien Baumarktspezifische Sortimente Spielwaren Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Schuhe, Lederwaren übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.) Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik Bücher, Schreibwaren Sportartikel Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Möbel, Antiquitäten -5,1 0,6 0,1 0,1 0,0-0,1-0,2-0,4-1,0-1,5 2,8 4,0 Die mit Abstand größten saldierten Zuflüsse weist mit 9,7 Mio. die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche auf. Auch die Warengruppe Heimtextilien sowie Baumarktspezifische Sortimente weisen Kaufkraftzuflüsse auf. Saldierte Kaufkraftabflüsse bzw. ein nahezu neutrales Kaufkraftsaldo werden in den Warengruppen deutlich, die auch bei der Einzelhandelszentralität keine Werte von mehr als 100 % erreichen. Dies sind die Warengruppen Uhren/ Schmuck/ Optik/ Hörgeräteakustik sowie Bücher/ Schreibwaren, Sportartikel, Hobbybedarf und Elektroartikel / Unterhaltungselektronik. Deutliche Kaufkraftabflüsse sind in den Warengruppen Lebensmittel, Reformwaren (6,1 Mio. ), Gesundheit und Körperpflege (5,5 Mio. ) sowie Möbel, Antiquitäten (5,1 Mio. ) zu verorten. Zu beachten ist außerdem, dass positive saldierte Kaufkraftzuflüsse nicht bedeuten, dass es in den jeweiligen Branchen keine Kaufkraftabflüsse gibt. So weist zum Beispiel der Baumarktspezifische Sortimentsbereich Kaufkraftabflüsse in Höhe von 4,3 Mio. auf, die jedoch durch die Zuflüsse aus dem Umland in Höhe von 7,1 Mio. deutlich überstiegen werden. Gesundheit und Körperpflege -5,5 Angaben in Lebensmittel, Reformwaren -6,1-9,0-6,0-3,0 0,0 3,0 6,0 9,0 12,0 Quelle: CIMA GmbH 2011 Fazit Trotz einer leichten Steigerung der Handelszentralität übersteigen in der Stadt Melle die Kaufkraftabflüsse die Zuflüsse. Im Vergleich zu 2008 konnte zum einen der Kaufkraftabfluss verringert und zum anderen der Kaufkraftzufluss leicht gesteigert werden. CIMA Beratung + Management GmbH

33 3.5 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Stadt Melle Entwicklung der Einzelhandelskennzahlen im Vergleich 2010 zu 2008 Einen grundsätzlichen Eindruck über die Entwicklung dieses Einzelhandelsstandortes Melle liefert der folgende Kennzahlenvergleich: Abb. 20: Gesamtüberblick über die Entwicklung der Kennzahlen Stadt Melle Anzahl Betriebe ,5 % Verkaufsfläche (in qm) ,2 % Umsatz (in Mio. ) 239,7 237,0 1,2 % Flächenproduktivität (in /qm) ,7 % Nachfragepotenzial (in Mio. ) 242,4 245,7-1,4 % Bei Betrachtung der wichtigsten Kennzahlen zum Meller Einzelhandel im Vergleich von 2010 zu 2008 wird Folgendes deutlich: Die leicht rückläufige Einwohnerzahl, die leicht gesunkene Kaufkraftkennziffer sowie ein gesunkener Ausgabesatz lassen das Nachfragepotenzial im Vergleichszeitraum sinken. Die Verkaufsfläche ist im Vergleichszeitraum leicht gewachsen. Im periodischen Bedarfsbereich ist die Verkaufsfläche leicht gestiegen. Der Verkaufsflächenzuwachs ist jedoch vor allem im aperiodischen Bedarfsbereich zu verorten. Auch der Umsatz konnte im Vergleichszeitraum gesteigert werden und hat gleichzeitig eine leichte Zunahme der Einzelhandelszentralität 9 bewirkt. Da die Verkaufsfläche wie auch im Bundesdurchschnitt stärker gewachsen ist als der Umsatz, ist die Flächenproduktivität, also der Umsatz je qm Verkaufsfläche, dementsprechend gesunken. Zentralität (in %) ,5 % - im periodischen Bedarf (in %) ,1 % - im aperiodischen Bedarf (in %) ,4 % Einwohner ,0 % Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 1,78 1,64 8,3 % - periodischen Bedarf (in qm) 0,52 0,47 10,6 % - aperiodischen Bedarf (in qm) 1,26 1,17 7,4 % Umsatz je Einwohner (in ) ,2 % einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in % 99,1 99,3-0,2 % Quelle: CIMA GmbH Die von der CIMA errechneten Werte basieren auf der zum jeweiligen Zeitpunkt vorhandenen Kaufkraft, die mit den vorhandenen Einzelhandelsumsätzen ins Verhältnis gesetzt werden, welche wiederum durch Primärerhebungen der CIMA ermittelt wurden und somit ein realistisches Bild wiedergeben. Die von der CIMA ermittelten Einzelhandelszentralitäten können somit für einen Zeitreihenvergleich herangezogen werden. Zudem bieten diese Werte eine sehr gute regionale Vergleichbarkeit, da aus dem Regionalen Einzelhandelsentwicklungskonzept 2003/2004 sowie der Fortschreibung 2008/2009 Daten für den gesamten Großraum Braunschweig vorliegen, die nach demselben Vorgehen ermittelt wurden. CIMA Beratung + Management GmbH

34 3.6 Angebotssituation des Einzelhandels in Melle Vorbemerkung: CIMA-Definition zu Art der Lage : Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde wider. Der Stadtgrundriss, die (oft historisch gewachsene) Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.b. an A-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen zu stellen sind als an A-Lagen in Mittel- oder Grundzentren. Die CIMA GmbH unterscheidet Einkaufslagen, die nach den folgenden Kriterien abgegrenzt werden: Passantenfrequenz Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen Attraktivität des Besatzes Einzelhandelssituation in der Meller Innenstadt: Die Innenstadt von Melle stellt das Zentrum von Einzelhandel und zahlreichen Dienstleistungsbetrieben (Gastronomie, Versicherungen, Ärzte etc.) für die Meller Bevölkerung und darüber hinaus auch für Besucher aus dem Marktgebiet dar (vgl. Kap ). Bezogen auf den Einzelhandel erfüllt die Innenstadt eine bedeutende Versorgungsfunktion. Der als Innenstadt abgegrenzte Bereich erstreckt sich vom Engelgarten im Süden bis zur Oldendorfer Straße / Ecke Weststraße bzw. Oldendorfer Straße / Ecke Mühlenstraße im Norden. Die West-Ost-Ausdehnung reicht von der Krameramtsstraße (Westen) bis zur Breslauer Straße / Kampstraße (Osten). Die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Plettenberger Straße sowie die daran nach Osten anschließende Mühlenstraße bilden die Haupteinkaufslagen in der Innenstadt von Melle. Hier sind wichtige Magnetbetriebe des innenstädtischen Einzelhandels zu finden, bspw. das Modehaus Böckmann sowie das Modehaus Lamker und das Bekleidungsfachgeschäft M 14 und Chicorée by Stock. Desweiteren sorgen in der Meller Innenstadt mehrere Lebensmittelmärkte, u.a. E- Center (Gesmolder Straße), K+K (Haferstraße) sowie Markant Brörmann und Aldi (Weststraße) für zusätzliche Kundenfrequenzen. Sortiments- und Betriebstypenmix Filialisierungsgrad Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen CIMA Beratung + Management GmbH

35 Die Innenstadt im Vergleich zu den übrigen Einzelhandelslagen: Der Vergleich der verschiedenen Einzelhandelslagen ergibt Folgendes: Abb. 21: 45 % 40 % 35 % 30 % Anteile der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle Anzahl der Betriebe (in %) Verkaufsfläche (in %) Umsatz (in %) 42,8 % 39,7 % 40,0 % 36,8 % 32,1 % 27,4 %* 39,7 % aller Einzelhandelsbetriebe befinden sich im abgegrenzten Hauptzentrum Innenstadt, diese erwirtschaften auf einem Verkaufsflächenanteil von 32,1 % etwa 40,0 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Zusätzlich ist der Bereich der engeren Innenstadt differenziert zu betrachten. Dies sind die definierten A-, B- und C-Lagen, also die Bereiche, die von den Kunden i.d.r. als eigentliche Innenstadt wahrgenommen werden und die in bedeutendem Maß Einfluss auf die Attraktivität und Magnetwirkung der Meller Innenstadt haben. Die Werte zeigen, dass hier lediglich 18,3 % der gesamtstädtischen Verkaufsflächen vertreten sind, die etwa 21,1 % des Umsatzes generieren. 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 21,1 %* 18,3 %* 21,2 % 15,8 % 10,5 % 15,3 % 23,8 % 14,5 % 7,4 % Die Bedeutung der stadtteilbezogenen und wohnortnahen Versorgung wird in der verhältnismäßig hohen Anzahl der Betriebe innerhalb der Stadtteilzentren (21,2 %) deutlich. Diese erwirtschaften auf nur 10,5 % der Verkaufsfläche immerhin 15,8 % des Umsatzes. Obwohl sich in den Fachmarkt-Agglomerationen nur 15,3 % der Betriebe befinden, übertrifft der Verkaufsflächenanteil mit 42,3 % deutlich den der Innenstadt. Der vergleichsweise geringe Umsatzanteil (36,8 %) bestätigt jedoch die oftmals niedrige Flächenproduktivität fachmarktspezifischer Branchen und Betriebstypen, wie Abb. 22 verdeutlicht. 0 % Hauptzentrum (Innenstadt) Stadtteilzentren Fachmarkt- Agglomerationen übriges Stadtgebiet Quelle: CIMA GmbH 2011 *: Die grauen Balken stellen die Werte des gesamten Hauptzentrums Innenstadt dar, welches der Abgrenzung in Abb. 30 (analog Abgrenzung im RROP) entspricht. Zusätzlich wurden mit den grünen Balken die Werte der engeren Innenstadt dargestellt. Dies sind die als A-, B- und C-Lagen ausgewiesenen Bereiche der typischen Innenstadt-Einkaufslagen. Die Betrachtung der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle zeigt, dass gegenwärtig lediglich 18,3 % der gesamtstätischen Verkaufsflächen im Kern der Meller Innenstadt (A-, B- und C-Lagen) vorhanden sind. Nach Erfahrungen der CIMA liegt die kritische Angebotsmasse einer erfolgreichen Innenstadt bei etwa % Verkaufsflächenanteil der Gesamtstadt. Diese Werte zeigen, dass die Meller Innenstadt im Kern gegenwärtig deutliche Verkaufsflächendefizite aufweist. Es fehlt an dem nötigen Gewicht, um eine große Sogwirkung auf die Kunden im Marktgebiet ausüben zu können. CIMA Beratung + Management GmbH

36 Abb. 22: Durchschnittliche Flächenproduktivität nach Einzelhandelslagen Quelle: CIMA GmbH 2011 Abb. 23: 40 % ,1 % Hauptzentrum (Innenstadt) Stadtteilzentren Betriebe nach Größenklassen in der Innenstadt von Melle Anzahl der Betriebe (Anteil in %) Fachmarkt- Agglomerationen Verkaufsfläche (Anteil in %) übriges Stadtgebiet 38,0 % Bei der Betrachtung der Größenklassen der Ladenlokale in der Meller Innenstadt wird folgendes deutlich: Ähnlich wie in anderen Städten mit einem relativ großen Anteil von historischem Gebäudebestand wird auch in der Meller Innenstadt die Dominanz kleinteiliger Strukturen und Ladenlokale deutlich. 59,1 % der Betriebe haben eine Verkaufsfläche von bis zu maximal 100 qm. Der Verkaufsflächenanteil dieser Betriebe ist mit nur 12,9 % hingegen entsprechend gering. Auf der anderen Seite gibt es in der Meller Innenstadt sechs Betriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 qm. Diese 4,9 % der Betriebe vereinen 38,0 % der innerstädtischen Verkaufsfläche auf sich. Die heterogene Verteilung von wenigen, sehr großflächigen Betrieben mit erheblicher Ankerfunktion auf der einen Seite und der großen Anzahl sehr kleinteiliger, oft inhabergeführter Betriebe auf der anderen Seite, verdeutlicht das für die Meller Innenstadt typische Bild eines abwechslungsreichen Einzelhandelsmix. 30 % 23,0 % 25,0 % 20 % 18,0 % 11,9 % 12,3 % 10 % 8,2 % 9,0 % 9,0 % 4,7 % 4,9 % 0 % bis 50 qm über 50 bis 100 qm über 100 bis 200 qm über 200 bis 400 qm über 400 bis 800 qm über 800 qm Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

37 4 SORTIMENTSLISTE 4.1 Notwendigkeit von Sortimentslisten Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. 10 Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberverwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept nicht rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweiligen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen. ausgeschlossenen innenstadtrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist. 11 Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeutet dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste (z.b. aus dem LROP oder RROP) auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu empfehlen ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Stadt angepassten kommunalen Sortimentsliste notwendig. Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzern, vorhandenen Einzelhandelsbetrieben), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können. Auch der VGH Mannheim unterstreicht in seinem Urteil vom (3 S 1259/05) noch einmal die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: Verfolgt eine Gemeinde mit dem Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der 10 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni KN 155/05: 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschluss von Einzelhandel oder innenstadtrelevanten Sortimenten auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich angrenzt, zu dessen Schutz die Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeit Gebrauch macht. 11 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni A 92/99.NE: Es gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als zentrenrelevant erweist. Ebenso wenig legt der für das Land Nordrhein-Westfalen ergangene Einzelhandelserlass 1996 (MBI NRW 1996 S. 922) verbindlich fest, dass bestimmte Sortimentsgruppen zentrenrelevant sind; Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführten Sortimente. CIMA Beratung + Management GmbH

38 4.2 Meller Sortimentsliste Die Meller Liste der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente baut auf den in den vorherigen Kapiteln dargestellten Bestandsdaten und Analyseergebnissen auf. Bei der Erstellung der Meller Sortimentsliste hat die CIMA außerdem die folgenden Grundsätze zur Beurteilung der einzelnen Sortimente herangezogen: Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Als zentrenrelevant werden die Sortimente bezeichnet, die Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden und welche Sortimente in der Regel an nichtintegrierten Standorten angeboten werden. Die nachfolgenden Abbildungen geben einen Überblick, welche Sortimente an welchen Standorten innerhalb der Stadt Melle angeboten werden. Abb. 24: Anteil der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle (kurzfristiger Bedarfsbereich) Hauptzentrum (Innenstadt) Stadtteilzentren Fachmarkt-Agglomerationen übriges Stadtgebiet eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, Lebensmittel 28,1 20,2 46,1 5,6 i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen und Reformwaren 100,0 vorwiegend in der Innenstadt oder in zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden. Arzneimittel 63,1 32,3 4,6 Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen Transportmittels bedürfen und überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten werden. Zudem verfügen die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität. Drogerien, Parfümer ien Schnittblumen 31,2 Quelle: CIMA GmbH ,7 30,9 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 25,4 6,3 31,7 31,6 1,2 CIMA Beratung + Management GmbH

39 Abb. 25: Anteil der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle (mittelfristiger Bedarfsbereich) Abb. 26: Anteil der Verkaufsflächen nach Einzelhandelslagen in Melle (langfristiger Bedarfsbereich) Hauptzentrum (Innenstadt) Stadtteilzentren Fachmarkt-Agglomerationen übriges Stadtgebiet Hauptzentrum (Innenstadt) Stadtteilzentren Fachmarkt-Agglomerationen übriges Stadtgebiet Oberbekleidung Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung Heimtextilien, Kurzwaren 28,9 69,0 69,9 8,2 55,7 10,0 8,8 18,9 20,8 7,2 2,1 0,5 Möbel Antiquitäten, Kunstgegenstände Eisenwaren, Baumarktartikel 4,5 1,2 18,4 7,3 4,8 42,9 71,9 91,1 38,7 16,0 3,2 Sportartikel 96,1 1,0 2,9 Hausrat, GPK, Geschenkartikel 39,4 13,0 33,4 14,2 Schuhe 61,9 32,1 6,1 Farben/Lacke/Tapeten, Bodenbeläge 0,3 72,4 27,3 Sanitätswaren Bücher Schreibwaren Spielwaren 25,4 40,0 50,2 83,5 34,5 74,6 21,5 13,6 24,5 23,2 2,9 0,9 5,1 Elektrogeräte, Leuchten Unterhaltungselektronik Foto und Zubehör Optik, Hörgeräteakustik Uhren, Schmuck 43,9 55,6 66,7 1,5 96,6 90,7 11,0 46,4 26,7 33,3 8,2 6,7 3,4 9,3 Tierbedarf 20,4 7,3 39,0 33,3 Lederwaren 77,4 22,6 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Fahrräder 29,0 49,8 21,2 Quelle: CIMA GmbH 2011 Kfz-Zubehör 1,1 7,3 71,3 20,2 PC und Zubehör, Telekommunikation 89,6 10,4 Gartenbedarf 18,7 74,2 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

40 Abb. 27: Meller Liste Zentrenrelevante Sortimente Antiquitäten (ohne antike Möbel) Bekleidung (Damen, Herren, Kinder) Bücher Computer und Zubehör, Telekommunikation Elektroartikel (Elektrokleingeräte) Foto, Film Geschenkartikel Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, Taschen, Schulranzen) Musikinstrumente Optik, Hörgeräteakustik Sanitätswaren Schreibwaren Schuhe Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) Sportartikel, Sportschuhe, Sportbekleidung (inkl. Campingartikel, Jagd-, Reit- und Angelausstattung, Waffen) Uhren und Schmuck Unterhaltungselektronik (TV, HiFi, Video, Ton- und Datenträger) Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung Nicht-zentrenrelevante Sortimente Baustoffe, Baumarktartikel Bodenbeläge (inkl. Teppiche und Teppichböden) Büromaschinen Farben, Lacke Fahrräder und Zubehör Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) Großelektro (weiße Ware) Kfz-Zubehör Kunstgegenstände Lampen, Leuchten, Leuchtmittel Möbel (inkl. Matratzen, antike Möbel) Sanitärwaren Tapeten Werkzeuge, Eisenwaren Zoobedarf Nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren Drogeriewaren (Körperpflege- und Reinigungsmittel), Parfümerieartikel Arzneimittel Schnittblumen Zeitschriften/ Kioskbedarf Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

41 Im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 (LROP) sowie im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis Osnabrück Teilfortschreibung Einzelhandel 2010 (RROP) werden allgemeine Listen zentrenrelevanter Sortimente aufgeführt. Im Landesraumordnungsprogramm wird gleichzeitig darauf hingewiesen, dass die aufgeführte Liste keine abschließende und landesweit dauerhaft gültige Sortimentsliste sein kann, sondern lediglich in der Regel zentrenrelevante Sortimente aufzählt. Dies trifft analog auch für die Liste des RROP zu. Bei den überwiegenden Sortimenten ist eine Übereinstimmung mit der Meller Liste festzustellen. Soweit Abweichungen bestehen, werden diese in den folgenden Erläuterungen zu den einzelnen Sortimenten begründet. Es gibt drei Sortimente, die im LROP und RROP als zentrenrelevant vorgeschlagen werden, in Melle jedoch als nicht-zentrenrelevant eingestuft wurden, um keine zu strenge Reglementierung des Einzelhandels zu bewirken und den örtlichen Strukturen zu entsprechen. Es handelt sich hierbei um Sortimente, die aufgrund ihrer typischen Vertriebsformen nicht (mehr) als relevant und schützenswert für die Innenstadt von Melle angesehen werden. Namentlich sind dies die Sortimente Kunstgegenstände, Teppiche sowie Tiernahrung und Zoobedarf. Einzelne Sortimente in der Meller Liste, die aus Sicht der CIMA besonders bedeutend für die Zentrenbildung sind oder (auch im Vergleich zu LROP und RROP) einer spezifischen Abwägung bedürfen, ob sie als zentrenrelevant, nahversorgungsrelevant oder nicht-zentrenrelevant einzuordnen sind, werden nachfolgend kurz erläutert: Erklärungen zu den einzelnen Sortimenten Mit steigender Mobilität eines großen Anteils der Kunden und sich verändernden Betriebstypen hat sich auch das Einkaufsverhalten der Kunden in den letzten Jahren deutlich geändert. Lebensmittel und Reformwaren sowie Produkte der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege (periodischer Bedarf) werden heute sehr häufig in größeren Mengen z.b. ein Mal in der Woche mit dem Pkw eingekauft. Dabei spielt die unmittelbare Entfernung zum Wohnort, also eine Nah -Versorgung im eigentlichen Sinne, nur noch eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig ist es stadtplanerisch wünschenswert insbesondere vor dem Hintergrund des demografischen Wandels für den wachsenden Anteil der weniger mobilen Bevölkerungsgruppen eine adäquate wohnortnahe Grundversorgung sicherzustellen. Von daher ist es zu empfehlen, weiterhin städtebaulich integrierte Lagen als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Die CIMA sieht die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs deshalb weiterhin als zentrenrelevant an. Dies zumal in Melle der periodische Bedarf z.t. eine elementar wichtige Rolle als Frequenzbringer für die Innenstadt und die Stadtteilzentren spielt. Für eine wohnortnahe Versorgung mit Sortimenten des periodischen Bedarfs sind aus Gutachtersicht u.u. jedoch auch Standorte außerhalb bestehender Zentren geeignet. Für die Ansiedlung der nahversorgungsrelevanten Sortimente als spezielle Form zentrenrelevanter Sortimente wurde daher ein gesonderter Kriterienkatalog entwickelt (vgl. Kap. 7). Das Sortiment Kunstgegenstände besteht i.d.r. zu einem wesentlichen Teil aus großformatigen Gemälden, Skulpturen und ähnlichen sperrigen Gegenständen. Die Einordnung dieser Sortimentsgruppe erfolgt in Melle bei den nichtzentrenrelevanten Sortimenten. Damit soll auch weiterhin die Ansiedlung von Galerien und ähnlichem außerhalb der Zentren ermöglicht werden. Dies soll ermöglichen, dass Künstler und Kunsthandwerker ihre Werke direkt am Ort ihres Ateliers zum Kauf anbieten können. Bei der Einordung wurde außerdem berücksichtigt, dass für die zentralen Versorgungsbereiche Galerien kaum positiven Agglomerationseffekte zu erwarten sind, da diese nur eine geringe Kundenfrequenz erzeugen und eine niedrige Kopplungsaffinität besitzen. CIMA Beratung + Management GmbH

42 Die sehr umfangreiche Warengruppe Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör/ Neue Medien wird in Melle nicht komplett den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Während die Einordnung der Sortimentsgruppen Elektroartikel, Computer und Zubehör/ Telekommunikation, Foto/ Film und Unterhaltungselektronik in die zentrenrelevanten Sortimente erfolgte, wurden die Sortimentsgruppen Großelektro (sog. Weiße Ware ) sowie Lampen/ Leuchten/ Leuchtmittel den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Damit entspricht die Einordnung der Sortimentsgruppen der Zuordnung im LROP Und RROP. Die Artikel der Sortimentsgruppen Elektroartikel, Computer und Zubehör/ Telekommunikation, Foto/ Film und Unterhaltungselektronik besitzen aufgrund ihrer leichten Transportierbarkeit und ihrer Funktion als erhebliche Frequenzbringer und Kundenmagneten eine große Wichtigkeit für die Innenstadt. Elektrogroßgeräte (Weiße Ware) sind in der Regel sperrig und somit schwerer zu transportieren. Zudem wird für die Warenpräsentation eine vergleichsweise größere Fläche bei geringerer Flächenproduktivität benötigt. Somit werden diese den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Da das Teilsortiment Lampen/ Leuchten/ Leuchtmittel wird in Melle überwiegend in Baumärkten und Einrichtungsmärkten im Randsortiment angeboten werden. Es besitzt keine Relevanz für die zentralen Versorgungsbereiche und wird somit in Melle ebenfalls den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Die Warengruppe Heimtextilien/ Kurzwaren/ Handarbeitsbedarf ist heute mit einem Verkaufsflächenanteil von rund 63 % außerhalb der Innenstadt und der Stadtteilzentren vertreten. Hierbei handelt es sich überwiegend um die Verkaufsflächen des Hammer-Einrichtungsmarktes sowie des Dänischen Bettenlagers in der Fachmarkt-Agglomeration Gerden. Auf die Innenstadt (Hauptzentrum) und die Stadtteilzentren entfallen rund 36 % der Verkaufsfläche in dieser Warengruppe. Es ist planerisch gewollt, Ansiedlungen in diesem Sortiment zukünftig auf die Innenstadt zu konzentrieren, da die Warengruppe Heimtextilien/ Kurzwaren/ Handarbeitsbedarf ebenfalls den oben aufgeführten typischen Charakteristika zentrenrelevanter Sortimente entspricht (z.b. Erzeugung positiver Agglomerationseffekte aus einer Konkurrenz vor Ort und ggf. Funktion als Frequenzbringer). Von dieser Warengruppe können daher, bei Ansiedlung attraktiver und leistungsfähiger Anbieter, positive Synergieeffekte für das Hauptzentrum Innenstadt und somit eine spürbare Belebung erwartet werden. Das Teilsortiment Teppiche (Stapelware) wurde entsprechend der CIMA- Systematik der Sortimentsgruppe Bodenbeläge zugeordnet, unter welche auch Teppichböden, Parkett, Laminat usw. fallen. Diese Sortimentsgruppe wird ganzheitlich den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Im LROP und RROP werden Teppiche als zentrenrelevant eingestuft. Heutzutage werden Teppiche jedoch nicht mehr in eigenen Fachgeschäften, sondern überwiegend als Teilsortiment in Teppich- oder Einrichtungsfachmärkten, in Möbelmärkten usw. angeboten. Solche Betriebstypen haben einen hohen Flächenbedarf und erzielen relativ geringe Flächenproduktivitäten, weshalb sie auf Fachmarkt-Standorte außerhalb der Innenstadt angewiesen sind. Auch die schwierige Transportierbarkeit von Teppichen spricht für einen Standort, der für den Kunden per Pkw erreichbar ist. Das Sortiment Zoobedarf (inkl. Tiere und Tiernahrung) wurde in Melle abweichend von den Listen im LROP und RROP als nicht-zentrenrelevant eingestuft. Hintergrund ist der bereits weit fortgeschrittene Strukturwandel bei den Vertriebsformen im Segment Zoobedarf. Deutschlandweit nimmt der Trend immer stärker zu, dass Zoobedarf vor allem in Fachmärkten sowie als Randsortiment in großen Lebensmittelmärkten und Drogeriemärkten angeboten wird. Der Grund ist auch hier, dass immer mehr Kunden in den großen Tierbedarf-Abholmärkten, Baumärkten oder Verbrauchermärkten zwecks Vorratshaltung größere Mengen Tierfutter etc. mit dem Pkw einkaufen. In den kleineren, spezialisierten Zoohandlungen werden hingegen vor allem lebende Tiere sowie Spezialbedarf erworben. Bei der Entwicklung bezüglich der Standorte und Betriebstypen im Bereich Zoobedarf ist derzeit keine Trendwende absehbar. Aus diesem Grund wurde der Sortimentsbereich Zoobedarf ebenfalls den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. CIMA Beratung + Management GmbH

43 5 ZENTREN- UND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN MELLE 5.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dass sich ein Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [ ] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34 Abs. 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 qm Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14.) Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach 34 Abs. 3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Eine ähnliche Festsetzung trifft der 11 Abs. 3 BauNVO für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Sondergebieten, demnach sind Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche auszuschließen. Schutzobjekt sind also ein oder mehrere zentrale Versorgungsbereiche. Darüber hinaus schafft 9 Abs. 2a BauGB die Möglichkeit, zur Entwicklung und zur Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der Nutzung nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zu steuern. Demnach stellen sich zunächst die Fragen: Wie definiert man einen zentralen Versorgungsbereich? Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen? Mittlerweile haben sich mehrere Gerichte mit den Fragen auseinandergesetzt, die sich durch die geänderte Gesetzeslage ergeben. Die nachfolgenden Kapitel geben einen kurzen Überblick, was aus den aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen für die kommunale Einzelhandelsplanung folgt Zentrale Versorgungsbereiche Im Allgemeinen scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt wird in der Regel als zentraler Versorgungsbereich eingestuft und ebenso gibt es in vielen größeren Städten Stadtteilzentren, die eindeutig als zentraler Versorgungsbereich zu erkennen sind. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Zu betonen bleibt, dass eine Kommune mehrere zentrale Versorgungsbereiche haben kann, etwa stadtteilbezogen (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 361). Allgemein handelt es sich bei zentralen Versorgungsbereichen um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kommune, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt (vgl. OVG Münster, 11. Dezember 2006: 7 A 964/05; BVerwG vom 11. Oktober 2007: 4 C 7.07). Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener CIMA Beratung + Management GmbH

44 Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Gemeinde festgesetzt werden. Somit können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan, Raumordnungsplänen/ Regionalplänen, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des 3 Abs. 2 ROG festgelegt werden können, der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, wurden von der CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe angelegt: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten Dem zentralen Versorgungsbereich muss für die Versorgung der Bevölkerung eine zentrale Funktion zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem zentralen Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das gesamte Gemeindegebiet oder einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs zu versorgen (vgl. OVG Münster, 11. Dezember 2006: 7 A 964/05; BVerwG vom 11. Oktober 2007: 4 C 7.07). Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund, S. 16) Schädliche Auswirkungen Bisherige Beurteilungen und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen [ ] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich [ ] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt (vgl. 11 Abs. 3 BauNVO). Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei etwa 10 % Umsatzverteilungen Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei 7 % Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In CIMA Beratung + Management GmbH

45 neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa 20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading- Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading-Down-Effekten. Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sein (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Als Konsequenz daraus ergibt sich für neue Einzelhandelsansiedlungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche die Notwendigkeit, einen Verträglichkeitsnachweis einzubringen. Für neue Einzelhandelsprojekte in 34- Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm VKF) in Sondergebieten muss demnach objektiv festgestellt werden, dass schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. Das macht in der Regel die Einholung eines unabhängigen Verträglichkeitsgutachtens notwendig. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder unmittelbar an die definierten zentralen Versorgungsbereiche angrenzen. CIMA Beratung + Management GmbH

46 6 ZENTRENKONZEPT In den folgenden Abschnitten wird die Zentrenstruktur der Stadt Melle dargestellt. Es werden die zentralen Versorgungsbereiche und darüber hinaus auch die Fachmarkt-Agglomerationen beschrieben. Mit Hilfe der relevanten Strukturkennziffern (Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz) der zentralen Versorgungsbereiche und der Fachmarkt-Agglomerationen wird die Bedeutung dieser Bereiche für die örtliche Versorgung dargestellt und Entwicklungsstrategien beschrieben. Typisch für die Stadtstruktur von Melle ist die dezentrale Gliederung mit zahlreichen peripheren Stadt- und Ortsteilen, welche ehemals eigenständige Kommunen darstellten. Hier befinden sich oft gewachsene Stadtteilzentren, die eine örtliche Versorgung sicherstellen. Die CIMA hat in Zusammenarbeit mit der Stadt Melle und dem Arbeitskreis zur Erstellung des Einzelhandelskonzeptes acht zentrale Versorgungsbereiche und drei Fachmarkt-Agglomerationen definiert, deren endgültige Abgrenzung mit den jeweiligen Ortsräten abgestimmt wurde: Zentrale Versorgungsbereiche: Hauptzentrum Innenstadt Stadtteilzentrum Bruchmühlen Stadtteilzentrum Buer Stadtteilzentrum Gesmold Stadtteilzentrum Neuenkirchen Stadtteilzentrum Riemsloh Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Stadtteilzentrum Westerhausen (geplant) Fachmarkt-Agglomerationen: Fachmarkt-Agglomeration Gerden Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide CIMA Beratung + Management GmbH

47 6.1 Stadtteil Melle-Mitte Abb. 28: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Melle-Mitte Melle-Mitte Melle gesamt Anzahl Betriebe Verkaufsfläche (in qm) Umsatz (in Mio. ) 189,9 239,7 Flächenproduktivität (in /qm) Nachfragepotenzial (in Mio. ) 95,5 242,4 Zentralität (in %) im periodischen Bedarf (in %) Die Betrachtung der nebenstehenden Kennzahlen zeigt die hohe Bedeutung des Stadtteils Melle-Mitte für das gesamte Stadtgebiet. In dem mit rd Personen einwohnerreichsten Stadtteil befindet sich nicht nur die Innenstadt, sondern auch die drei Fachmarkt-Agglomerationen Melles (Gerden, Euer Heide und Oldendorfer Straße). Dementsprechend sind in Melle-Mitte knapp 80 % der Verkaufsflächen bzw. des Umsatzes des gesamten Stadtgebietes konzentriert. Gemessen an der Einwohnerzahl hat Melle-Mitte einen deutlich überdurchschnittlichen Einzelhandelsbesatz. Im periodischen Bedarf beträgt die Einzelhandelszentralität des Stadtteils 166 %, die Verkaufsfläche je Einwohner liegt bei 0,98 qm. Besonders im aperiodischen Bedarf wird bei einer Einzelhandelszentralität von 239 % bzw. einer Verkaufsfläche je Einwohner von 2,54 qm die hohe Bedeutung des Einzelhandelsstandortes Melle-Mitte deutlich. Die Kennzahlen weisen auf erhebliche Kaufkraftzuflüsse sowohl aus den peripheren Stadtteilen als auch aus dem Umland (Marktgebiet) hin. - im aperiodischen Bedarf (in %) Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 3,52 1,78 - periodischen Bedarf (in qm) 0,98 0,52 - aperiodischen Bedarf (in qm) 2,54 1,26 Umsatz je Einwohner (in ) Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

48 6.1.1 Hauptzentrum Innenstadt Das Hauptzentrum Innenstadt befindet sich zentral im Ortsteil Melle-Mitte und bildet das Hauptgeschäftszentrum der Stadt. Es übernimmt eine Versorgungsfunktion für die Einwohner des gesamten Stadtgebietes und darüber hinaus. Der zentrale Versorgungsbereich Hauptzentrum Innenstadt bietet ein breites Einzelhandelsangebot, das durch einen hohen Anteil inhabergeführter Fachgeschäfte geprägt ist. Zu den größten Betrieben zählen hier die Modehäuser Böckmann, Lamker sowie M 14 und Chicorée by Stock, das Eisen- und Haushaltswarenfachgeschäft Niehaus, die Buchhandlung Sutmöller oder das Spielwarengeschäft Hanke. Die inhabergeführten Einzelhandelsbetriebe werden ergänzt durch mehrere Filialisten, zu den bedeutendsten gehören hier Mayer Schuhe, der C&A Kids Store, der Unterhaltungselektronikmarkt Expert, der Textilfachmarkt Kik sowie der Sportmarkt Intersport Steinbrecher. Abb. 29: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Hauptzentrum Innenstadt Hauptzentrum Innenstadt Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,3 davon Lebensmittel ,6 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,6 davon zentrenrelevant ,2 gesamt ,8 Quelle: CIMA GmbH 2011 Auch im periodischen Bedarfsbereich bietet das Hauptzentrum Innenstadt ein breites Angebot. Neben den Verbrauchermärkten E-Center und K+K sowie dem Supermarkt Markant Brörmann bieten ein Geschäft für internationale Lebensmittel und der Lebensmitteldiscounter Aldi Lebensmittel an. Diese werden ergänzt durch Lebensmittelspezialanbieter wie ein Reformhaus und einen Biomarkt, einen Obst- und Gemüseladen, ein Kaffee- und Teegeschäfte, eine Weinhandlung, einen Metzger sowie zahlreiche Bäckereien und Konditoreien, Abgerundet wird das Angebot im periodischen Bedarfsbereich durch drei Drogeriemärkte (Rossmann, zweimal Schlecker), eine Parfümerie sowie mehrere Apotheken, Blumenläden und Kioske. Wie für eine Innenstadt typisch werden die Einzelhandelsangebote ergänzt durch zahlreiche Gastronomiebetriebe, ein breites Spektrum an Dienstleistungen (z.b. Post-Shop, Kreditinstitute, Friseure, Reisebüros, Ärzte und medizinische Dienstleitungen, Rechtsanwälte, usw.) und öffentliche Einrichtungen (z.b. Stadtverwaltung, Stadtbibliothek). CIMA Beratung + Management GmbH

49 Abb. 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrums Innenstadt mit Abgrenzung der Hauptgeschäftslagen Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

50 Bewertung der Einzelhandelslagen im Hauptzentrum Innenstadt: Die CIMA hat innerstädtischen Haupteinkaufslagen ausgewiesen, die anhand des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes (sowie ergänzender Gastronomieund Dienstleistungsangebote) nach A-, B- und C-Lage kategorisiert wurden (vgl. Abb. 30). Die einzelnen Lagen werden im Folgenden kurz beschrieben. Die A-Lage der Meller Innenstadt erstreckt sich entlang der Plettenberger Straße. Sie reicht vom Starcke-Carrée im Norden bis zur Einmündung Gesmolder Straße/ Neuenkirchener Straße im Süden. In der A-Lage sind viele wichtige Magneten der Meller Innenstadt ansässig, darunter das Moderhaus Böckmann und das Textilkaufhaus Lamker, das Haushaltswarengeschäft Niehaus, der Sporthaus Steinbrecher oder die Buchhandlung Sutmöller. Abb. 31: Blick in die Plettenberger Straße Neben den Facheinzelhändlern sind auch mehrere Filialisten in der Meller A- Lage vertreten, darunter Buddelei, Ernsting s family, Mayer Schuhe und C&A Kids Store. Trotz der Funktion der Plettenberger Straße als Hauptfrequenzlage der Meller Innenstadt ist der Einzelhandelsbesatz hier relativ gering und wird immer wieder von größeren Lücken unterbrochen, in denen Unternutzungen oder einzelhandelsfremde Nutzungen (z.b. Sozialkaufhaus, Handyshops, Leerstände, Büros, Spielcasino) vorhanden sind. Hier sind weitere Einzelhandelsnutzungen wünschenswert, um einen möglichst durchgängigen, ansprechenden Geschäftsbesatz zu erreichen, sodass das Einkaufserlebnis für Besucher der Meller Innenstadt erhöht wird. Die Gestaltung der Plettenberger Straße präsentiert sich größtenteils ansprechend und qualitätsvoll. Der hochwertig gepflasterte, weitgehend barrierefreie Bodenbelag markiert optisch die Haupteinkaufsstraße, gepflegte Bepflanzungen werten den öffentlichen Raum zusätzlich auf. Auch die Außenfassaden der meisten Gebäude sind in einem guten, gepflegten Zustand. Negativ zu bewerten sind hingegen die teils verschmutzten, beschädigten oder veralteten Möblierungen. Diese sollten möglichst erneuert werden, in einigen Fällen (z.b. unpassend platzierte Sitzbänke) könnten Möblierungen auch ersatzlos entfernt werden. Problematisch sind auch falsch platzierte Werbeaufsteller (vgl. z.b. Abb. 32 links), die den schmalen Gehweg der Plettenberger Straße z.t. so weit verengen, dass ein Durchkommen beispielsweise mit einem Kinderwagen oder Rollator nicht mehr möglich ist. Auch eine zu hohe Anzahl von Werbeaufstellern (vgl. z.b. Abb. 32 rechts) kann eine optische Verengung des Gehweges und eine Überfrachtung des öffentlichen Raumes bewirken. Abb. 32: Platzierung von Werbeaufstellern im öffentlichen Raum Fotos: CIMA GmbH 2011 Fotos: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

51 Auch der nördliche Endpunkt der A-Lage, das Starcke-Carrée ist zwar hochwertig und zeitgemäß gestaltet, wirkt aber unbelebt und untergenutzt. Eine Nutzung des Platzes mit Außengastronomie oder eine Begrünung und das Aufstellen von Sitzmöglichkeiten könnten hier zu einer erheblichen Belebung führen. Abb. 34: Blick in die Grönenberger Straße Abb. 33: Blick auf das Starcke-Carrée Fotos: CIMA GmbH 2011 Fotos: CIMA GmbH 2011 Westlich abzweigend von der nördlichen Plettenberger Straße befindet sich die B-Lage Grönenberger Straße. Sie erstreckt sich etwa bis zur Einmündung der Von-Behring-Straße. Die Nordseite dieses Bereiches ist geprägt durch die Front des Modehauses Böckmann, daran anschließend befindet sich das Spielwarengeschäft Hanke. Auf der Südseite befindet sich das Bekleidungsgeschäft MAD Fashion. Aufgrund des geringen Einzelhandelsbesatzes hat sich der Standort bisher nicht als ausgeprägte Einzelhandelslage etabliert. Gegebenenfalls könnte durch eine Angleichung der Grönenberger Straße an die Pflasterung der Plattenberger Straße eine optische Fortsetzung des Einkaufsbereiches signalisiert und der Pkw-Verkehr verlangsamt werden, um das Aufsuchen des Bereiches für Passanten attraktiver zu gestalten. CIMA Beratung + Management GmbH

52 Östlich der Plettenberger Straße zweigt die B-Lage Kirchstraße ab, die im Osten in die Haferstraße mündet. In der Kirchstraße ist außer einem Antiquitäten- und Lampengeschäft kaum Einzelhandelsbesatz zu finden, die Straße ist eher durch einige Dienstleister und vor allem als Lauflage vom zentralen Parkplatz Kirchstraße zu den Einkaufsbereichen Plettenberger Straße und Markt/Mühlenstraße charakterisiert. Abb. 35: Blick in die Kirchstraße Östlich der Kirchstraße befindet sich die Haferstraße. Der Abschnitt der Haferstraße, der als B-Lage charakterisiert wurde, mündet im Norden auf den Markt und endet im Süden in Höhe des Blumengeschäftes Hesprich und des Obstund Gemüsehandels Frucht-Diele in Höhe der Einmündung der Straße Herrenteich. In diesem Abschnitt der Haferstraße befinden sich zudem das Modehaus Hammersen, sowie zwei Geschäfte für Stoffe und Handarbeiten. Auch eine Commerzbank-Filiale ist hier ansässig. Aufgrund des geringen Straßenquerschnitts und der überwiegend funktionslosen Gebäudefronten wirkt die Haferstraße gegenwärtig unattraktiv und wird lediglich als Lauflage zwischen Kirchstraße (Parkplatz) und dem Markt/Mühlenstraße genutzt. Eine deutliche Belebung ist aufgrund des vorhandenen Gebäudebesatzes ohne Umbaumaßnahmen kaum möglich. Abb. 36: Blick in die Haferstraße Foto: CIMA GmbH 2011 Fotos: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

53 Nördlich der Haferstraße und östlich der Plettenberger Straße schließt als weitere B-Lage der Markt an. Der Bereich ist geprägt durch das historische Rathaus, zudem findet hier mittwochs und samstags der Wochenmarkt statt, welcher ein bedeutender Frequenzbringer für die Innenstadt ist. Am Markt befinden sich mehrere Einzelhandelbetriebe, darunter ein Wäschegeschäft, ein Tabakwarengeschäft, eine Boutique und ein Fotoatelier. Besonders hervorzuheben ist die Neuansiedlung des Optikgeschäftes Apollo. Hierfür wurde eine jahrelang leerstehende Problemimmobilie hochwertig saniert und wird nun durch einen attraktiven Einzelhandelsfilialisten genutzt. Diese Entwicklung kann als Vorbild und Impulsgeber für weitere leerstehende Immobilien in der Meller Innenstadt dienen. Darüber hinaus ist der Markt geprägt durch seine gastronomischen Nutzungen, hier sind mehrere Cafés und Restaurants angesiedelt. Die volle Wirkung des Marktplatzes wird allerdings durch die Nutzung als Parkplatz beschränkt. Eine Einschränkung der Parkplatznutzung zugunsten einer Ausweitung der Außengastronomie könnte zu einer deutlichen Belebung des Marktplatzes beitragen. Abb. 37: Blick auf den Markt Der westliche Abschnitt der Mühlenstraße vom Marktplatz bis hin zum Abknicken des Straßenverlaufs in Richtung Norden wurde ebenfalls als B-Lage kategorisiert. Das Ende der B-Lage stellt hier das Modegeschäft Chicorée by Stock dar, das gleichzeitig einen wichtigen Frequenzbringer der Mühlenstraße darstellt. Dieser Bereich befindet sich seit einigen Jahren in einem merklichen Trading-down-Prozess, der durch eine Vielzahl an Leerständen deutlich ablesbar ist. Zurückgeführt werden kann dies zum einen auf die geringen Fußgängerfrequenzen. Seit der Schließung der Postfiliale sind die Kundenströme in der Mühlenstraße deutlich zurückgegangen. Ein weiterer Grund ist der sichtliche Investitionsstau bei deiner Vielzahl der Immobilien in der Mühlenstraße. Oftmals steht der Gebäudezustand (Fassadengestaltung und Schaufensterfronten, Größe und Zuschnitt des Ladenlokals usw.) nicht im Verhältnis zu der vom Eigentümer erwarteten Miete, weshalb sich für eine Nachvermietung leerstehender Ladenlokale kaum Interessenten finden. Hier sind erhebliche Investitionen in den Gebäudebestand erforderlich, wenn die Nachvermietung mit qualifizierten Nutzern gelingen soll. Ohne ein aktives Gegensteuern droht ein langfristiger Imageverlust der Mühlenstraße und ein endgültiges Absterben des Bereiches als Innenstadtlage. Abb. 38: Blick in den westlichen Abschnitt der Mühlenstraße Fotos: CIMA GmbH 2011 Fotos: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

54 Der in Nord-Süd-Richtung verlaufende Abschnitt der Mühlenstraße wurde als C-Lage eingestuft. Hier setzt sich im südlichen Abschnitt die Fußgängerzone fort, nördlich der Kreuzung Stadtgraben / Königsberger Straße setzt sich der Einkaufsbereich als befahrbare Straße fort. Im südlichen, als Fußgängerzone ausgewiesenen Bereich der C-Lage sind einerseits mit dem Biomarkt Georgs Laden und der Kunsthandlung Hörstmeier hochwertige Einzelhandelsangebote vorhanden und auch das Gebäude des Meller Kreisblattes stellt sich optisch ansprechend dar, andererseits sind hier mehrere Leerstände in sehr schlechtem Sanierungszustand zu finden, die sich negativ auf den Gesamteindruck des Straßenbildes auswirken. Abb. 39: Blick in den südöstlichen Abschnitt der Mühlenstraße Der nördliche, befahrbare Abschnitt der Mühlenstraße ist unter anderem wichtig als Standort mehrerer Innenstadt-Parkplätze. Zudem sind hier die Sparkasse und das Veranstaltungszentrum Melle vorhanden. Der Einzelhandelsbesatz der nördlichen Mühlenstraße ist geprägt von inhabergeführten Fachgeschäften wie dem Schuhläden Mäscher und Heller und dem Schreibwarengeschäft Knollmann. Auch in diesem Abschnitt der Mühlenstraße ist die Bedeutung des Einzelhandels in den letzten Jahren zurückgegangen, die Zahl der Leerstände hat zugenommen. Aufgrund der relativ großen Entfernung zum Zentrum zur A-Lage wird die nördliche Mühlenstraße langfristig kaum mehr als Teil der Innenstadt-Einkaufslagen zu etablieren sein. Hier zeichnet sich bereits die Entwicklung hin zu einem eigenständigen, auf kleinteigige Nahversorgungsangebote ausgerichteten Quartier ab (u.a. mit Apotheke, Kiosk). Abb. 40: Blick in den nördlichen Abschnitt der Mühlenstraße Fotos: CIMA GmbH 2011 Fotos: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

55 6.1.2 Fachmarkt-Agglomeration Eurer Heide Die Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide befindet sich im nördlichen Bereich von Melle-Mitte an der Hauptverkehrsachse in Richtung des Stadtteils Oldendorf. Mit vier Betrieben und insgesamt qm Verkaufsfläche ist der Bereich Euer Heide die kleinste Fachmarkt-Agglomeration Melles. Hier sind zwei Einrichtungsfachmärkte (Knöschke und Möring), ein Antik-Markt sowie ein Autozubehör-Handel ansässig. Angebote des periodischen Bedarfsbereiches sind in der Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide nicht vorhanden. Abb. 41: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide Der Standort im Bereich der Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide ist vorwiegend geprägt von gewerblichen Nutzungen. Auch zukünftig soll der Bereich den Charakter eines Gewerbegebietes beibehalten. Aus diesem Grund wurde die Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide eng gehalten, eine weitere Ausdehnung der Einzelhandelsnutzungen soll nicht angestrebt werden. FM-Agglomeration Euer Heide Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) 0 0 0,0 davon Lebensmittel 0 0 0,0 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,0 davon zentrenrelevant *** gesamt ,0 Quelle: CIMA GmbH 2011 ***: Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab mind. drei Betrieben je Branche ausgewiesen werden. Abb. 42: Fotos der Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide Fotos: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

56 Abb. 43: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

57 6.1.3 Fachmarkt-Agglomeration Gerden Die Fachmarkt-Agglomeration Gerden ist der nach der Innenstadt bedeutendste Einzelhandelsstandort von Melle. Die 33 Betriebe der Fachmarkt-Agglomeration Gerden verfügen mit qm sogar über eine leicht größere Verkaufsfläche als das Hauptzentrum Innenstadt ( qm VK, 122 Betriebe). In der Vergangenheit wurden in der Fachmarkt-Agglomeration Gerden zahlreiche zentren- und nahversorgungsrelevante Angebote angesiedelt, die die Meller Innenstadt sowie die Nahversorgung zunehmend unter Druck setzen. Mit der Ausweisung des Bereiches als Fachmarkt-Agglomeration sollen solche Neuansiedlungen zukünftig unterbunden werden. Der bedeutendste Betrieb im periodischen Bedarf ist ein E center Verbrauchermarkt mit rd qm Verkaufsfläche. Mit Aldi, Netto und Lidl sind außerdem drei Lebensmitteldiscounter ansässig. Hinzu kommen drei Bäcker, zwei Getränkemärkte, ein Tankstellenshop, ein Feinkostgeschäft und ein Tabakwarenladen. Im aperiodischen Bedarfsbereich gehören sind die größten Betriebe ein Hagebaumarkt, das Möbelhaus Bussdieker und ein Hammer Einrichtungsfachmarkt. Weitere nicht-zentrenrelevante Angebote sind eine Dänisches Bettenlager- Filiale, ein Zoofachmarkt, ein Lampenstudio, ein Fahrradmarkt, mehrere Autound Motorradzubehör-Läden und ein Motorgerätehandel. Überwiegend zentrenrelevante Sortimente bieten hingegen drei Textilfachmärkte und zwei Schuhfachmärkte, ein Sonderpostenmarkt sowie ein Sanitätshaus an. Entsprechende zentrenrelevante Neuansiedlungen sollen zukünftig an diesem Standort nicht mehr zugelassen und stattdessen auf die Innenstadt konzentriert werden. Die Fachmarkt-Agglomeration soll hingegen in ihrer Kernkompetenz, den nicht-zentrenrelevanten Fachmärkten, weiterentwickeln und damit die hohe Attraktivität und Magnetwirkung weiter ausbauen. Auf diese Weise soll eine funktionale Teilung zwischen den beiden größten Einzelhandelsstandorten Hauptzentrum Innenstadt und Fachmarkt-Agglomeration Gerden sichergestellt werden, ohne dass es zu einer Überschneidung der Angebotsstrukturen der beiden Standorte kommt. Abb. 44: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt-Agglomeration Gerden FM-Agglomeration Gerden Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,3 davon Lebensmittel ,5 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,4 davon zentrenrelevant ,3 gesamt ,7 Quelle: CIMA GmbH 2011 ***: Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab mind. drei Betrieben je Branche ausgewiesen werden. Abb. 45: Fotos: CIMA 2010 Fotos der Fachmarkt-Agglomeration Gerden CIMA Beratung + Management GmbH

58 Abb. 46: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Gerden Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

59 6.1.4 Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße Die Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße befindet sich ebenfalls im Stadtteil Melle-Mitte und schließt direkt nördlich an das Hauptzentrum Innenstadt an. Der Angebotsschwerpunkt dieser Fachmarkt-Agglomeration liegt derzeit deutlich im nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bereich. Damit hat der Standort sichtbar Kundenströme aus dem benachbarten Hauptzentrum Innenstadt umgelenkt, was auch auf das vergleichsweise moderne und attraktive Erscheinungsbild zurückzuführen ist. Zukünftig sollen daher in der Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße nur noch nicht-zentrenrelevante Sortimente zugelassen werden, um somit für das Hauptzentrum Innenstadt eine Investitionssicherheit zu schaffen und somit dort notwendige Modernisierungen bzw. Marktanpassungen zu unterstützen. Abb. 47: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in der Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße FM-Agglomeration Oldendorfer Straße Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,7 davon Lebensmittel ,9 aperiodischer Bedarf (gesamt) *** davon zentrenrelevant *** gesamt *** Quelle: CIMA GmbH 2011 ***: Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab mind. drei Betrieben je Branche ausgewiesen werden. In der Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße ist ein leistungsfähiger Koppelstandort aus Combi Lebensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter vorhanden, der zudem ergänzt wird durch einen Müller Drogeriemarkt mit breitem Randsortiment (u.a. Spielwaren, Unterhaltungselektronik). Diese Angebote werden ergänzt durch einen Getränkemarkt, zwei Bäcker, einen Blumenladen und einen Tankstellenshop. Zudem sind hier ein Sonderpostenmarkt und ein Hausgeräte-Fachgeschäft ansässig. Abb. 48: Fotos der Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße Auf der Fläche südlich der Oldendorfer Straße und westlich der Bismarckstraße befindet sich ein derzeit leerstehendes Einkaufszentrum, in welchem ehemals ein Plus Lebensmitteldiscounter und ein Schlecker Drogeriemarkt ansässig waren. Diese Flächen bieten Potenzial für weitere Neuansiedlungen in der Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße. Hierbei soll es sich jedoch ausschließlich um nicht-zentrenrelevante Neuansiedlungen, etwa eine Zoofachmarkt, einen Fahrradfachmarkt oder einen Gartenmarkt handeln. Fotos: CIMA 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

60 Abb. 49: Abgrenzung der Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

61 6.2 Stadtteil Bruchmühlen Abb. 50: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Bruchmühlen Bruchmühlen Melle gesamt Anzahl Betriebe Verkaufsfläche (in qm) Umsatz (in Mio. ) 4,7 239,7 Flächenproduktivität (in /qm) Nachfragepotenzial (in Mio. ) 14,2 242,4 Zentralität (in %) im periodischen Bedarf (in %) im aperiodischen Bedarf (in %) Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 0,51 1,78 Der Stadtteil Bruchmühlen ist mit Einwohnern der kleinste Stadtteil von Melle und befindet sich im äußersten Osten des Stadtgebietes. Das Siedlungsgebiet von Melle-Bruchmühlen geht nahtlos in das Siedlungsgebiet des gleichnamigen Ortsteils der nordrhein-westfälischen Gemeinde Rödinghausen über. Der Großteil der örtlichen Einzelhandelsbetriebe befindet sich auf dem Gemeindegebiet von Rödinghausen, wohingegen Melle-Bruchmühlen mit nur sechs Einzelhandelsbetrieben quantitativ betrachtet über einen vergleichsweise geringen Einzelhandelsbesatz verfügt. Die Kennzahlen zur Versorgungssituation müssen vor diesem Hintergrund relativiert betrachtet werden. Der Meller Stadtteil Bruchmühlen verfügt im periodischen Bedarf über eine Einzelhandelszentralität von 44 % und eine Verkaufsfläche je Einwohner von 0,24 qm. Im aperiodischen Bedarf liegt die Einzelhandelszentralität bei nur 19 %, die Verkaufsfläche je Einwohner beträgt 0,27 qm. Trotz dieser unterdurchschnittlichen Kennwerte kann für Bruchmühlen kein akuter Handlungsbedarf zur Verbesserung der Versorgungssituation konstatiert werden, da für die Einwohner umfangreiche Versorgungsmöglichkeiten auf der nordrheinwestfälischen Seite des Siedlungsgebietes bestehen. Im Stadtteil Bruchmühlen sind neben den drei Betrieben des Stadtteilzentrums (vgl. Kap ) noch ein Schuhfachgeschäft, ein Fachgeschäft für Glas/Porzellan/Keramik und Dekoartikel sowie ein Fliesenhandel ansässig. - periodischen Bedarf (in qm) 0,24 0,52 - aperiodischen Bedarf (in qm) 0,27 1,26 Umsatz je Einwohner (in ) Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

62 6.2.1 Stadtteilzentrum Bruchmühlen Das Stadtteilzentrum Bruchmühlen befindet sich im gleichnamigen Stadtteil im Osten des Meller Stadtgebietes. Es geht nahtlos in den Zentralen Versorgungsbereich Bruchmühlen der nordrhein-westfälischen Nachbargemeinde Rödinghausen über, mit welchem es sich faktisch die Versorgungsfunktion für die Bewohner von Melle-Bruchmühlen und Rödinghausen-Bruchmühlen teilt. Ankerbetrieb des Meller Stadtteilzentrums Bruchmühlen ist der Lebensmitteldiscounter Lidl mit einer Verkaufsfläche von rund 600 qm. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch eine Bäckerei, die an den Lidl-Markt angeschlossen ist, und ein Floristikfachgeschäft. Waren des aperiodischen Bedarfsbereiches werden lediglich als Randsortiment im Lebensmitteldiscounter Lidl angeboten. Abb. 51: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Bruchmühlen Stadtteilzentrum Bruchmühlen Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,4 davon Lebensmittel *** aperiodischer Bedarf (gesamt) *** davon zentrenrelevant 0 90 *** gesamt *** Quelle: CIMA GmbH 2011 ***: Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab mind. drei Betrieben je Branche ausgewiesen werden. Ergänzt werden die Einzelhandelsangebote durch einige Gastronomiebetriebe (Eiscafé, Pizzaservice), Dienstleistungsangebote (u.a. Sparkassen-Filiale, Handwerkerzentrum, Rechtsanwälte) sowie ein Stadtteilbüro. Abb. 52: Fotos des Stadtteilzentrums Bruchmühlen Fotos: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

63 Abb. 53: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Bruchmühlen Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

64 6.3 Stadtteil Buer Abb. 54: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Buer Buer Melle gesamt Anzahl Betriebe Verkaufsfläche (in qm) Umsatz (in Mio. ) 6,9 239,7 Flächenproduktivität (in /qm) Nachfragepotenzial (in Mio. ) 25,2 242,4 Der Stadtteil Buer verfügt über Einwohner und stellt das nordöstliche Stadtgebiet von Melle dar. Mit einer Einzelhandelszentralität von 35 % im periodischen sowie 18 % im aperiodischen Bedarf und einer Verkaufsflächenausstattung von 0,21 qm je Einwohner im periodischen und 0,32 qm je Einwohner im aperiodischen Bedarf verfügt Buer über deutlich unterdurchschnittliche Ausstattungskennziffern im Einzelhandel. Außer drei Betrieben befinden sich alle Einzelhandelsgeschäfte des Stadtteils Buer innerhalb des weiträumig abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kap ). Dies sind die Gärtnerei Eversmann im Ortsteil Wehringdorf sowie das Second Hand-Geschäft Fundgrube in einem ehemaligen Autohaus und eine Kfz-Teile-Handel einer Autowerkstatt im Ortsteil Buer. Zentralität (in %) im periodischen Bedarf (in %) im aperiodischen Bedarf (in %) Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 0,53 1,78 - periodischen Bedarf (in qm) 0,21 0,52 - aperiodischen Bedarf (in qm) 0,32 1,26 Umsatz je Einwohner (in ) Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

65 6.3.1 Stadtteilzentrum Buer Der zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Buer befindet sich zentral im historischen Ortskern des Stadtteils um den Kirchplatz und erstreckt sich zudem entlang der Verkehrsachsen Barkhausener Straße und Stüvestraße nach Süden sowie der Bremer-Tor-Straße nach Norden. Die vergleichsweise weiträumige Abgrenzung des Stadtteilzentrums Buer ist Ausdruck der planerischen Zielsetzung des Ortsrates Buer. Im Kernbereich des Stadtteilzentrums Buer um den Kirchplatz sind derzeit lediglich drei Einzelhandelsgeschäfte ansässig: der Haushalts- und Eisenwarenhandel Paschke & Bahr, eine Apotheke sowie ein Computerfachgeschäft. Der Ankerbetrieb E neukauf, welcher die Nahversorgungsfunktion für den Stadtteil übernimmt, befindet sich an der Barkhausener Straße. Ergänzend zu den Einzelhandelsangeboten sind im Stadtteilzentrum Buer mehreren gastronomische Betriebe (u.a. Pizzeria und Eiscafé, Hotel-Restaurant), Dienstleister (z.b. Sparkassen-Filiale, Friseur) und öffentliche Einrichtungen (Bürgerbüro mit Ortsbibliothek) ansässig. Damit bildet das Stadtteilzentrum den Mittelpunkt des öffentlichen Lebens in Buer. Abb. 55: Quelle: CIMA 2011 Abb. 56: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Buer Stadtteilzentrum Buer Anzahl der Verkaufsfläche in Mio. Umsatz in Betriebe periodischer Bedarf (gesamt) ,7 davon Lebensmittel ,9 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,2 davon zentrenrelevant ,6 gesamt ,9 Fotos des Stadtteilzentrums Buer Zukünftig soll die Versorgungsfunktion des Stadtteilzentrums Buer gesichert und gezielt weiter ausgebaut werden. Aus diesem Grund wurden bereits mögliche Potenzialflächen im Bereich des Stadtteilzentrums in die Abgrenzung einbezogen, auf welchen ggf. mittel- bis langfristig größere Neuentwicklungen realisiert werden könnten. Fotos: CIMA GmbH2010 CIMA Beratung + Management GmbH

66 Abb. 57: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Buer Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

67 6.4 Stadtteil Gesmold Abb. 58: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Gesmold Gesmold Melle gesamt Anzahl Betriebe Verkaufsfläche (in qm) Umsatz (in Mio. ) 3,3 239,7 Flächenproduktivität (in /qm) Nachfragepotenzial (in Mio. ) 16,9 242,4 Zentralität (in %) Der Stadtteil Gesmold befindet sich im Westen des Meller Stadtgebietes. Mit Einwohnern ist Gesmold nach Bruchmühlen der zweitkleinste Stadtteil. Entsprechend der geringen Einwohnerzahl und der vergleichsweise geringen Entfernung nach Melle-Mitte verfügt Gesmold nur über einen unterdurchschnittlichen Einzelhandelsbesatz. Im periodischen Bedarf liegt die Einzelhandelszentralität bei 27 % und die Verkaufsfläche je Einwohner bei 0,10 qm. Im aperiodischen Bedarf sind die Werte mit 9 % Zentralität und 0,06 qm Verkaufsfläche je Einwohner noch geringer. Alle bedeutenden Einzelhandelsbetriebe des Stadtteils befinden sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kap ). Obgleich gegenwärtig mit dem Nah & Frisch-Markt eine ausreichende Grundversorgung gewährleistet ist, besteht weiteres Potenzial zur Ansiedlung eines leistungsfähigen Lebensmittelnahversorgers in Gesmold. - im periodischen Bedarf (in %) im aperiodischen Bedarf (in %) Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 0,16 1,78 - periodischen Bedarf (in qm) 0,10 0,52 - aperiodischen Bedarf (in qm) 0,06 1,26 Umsatz je Einwohner (in ) Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

68 6.4.1 Stadtteilzentrum Gesmold Der zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Gesmold erstreckt sich zentral im Stadtteil entlang der Hauptverkehrsachse Gesmolder Straße. Der bedeutendste Betrieb im periodischen Bedarf ist der Lebensmittelnahversorger Nah & Frisch. Das Angebot wird ergänzt durch die Bäckerei Prinz, welche ebenfalls ein erweitertes Lebensmittelsortiment anbietet, sowie eine Apotheke und einen Blumenladen. Im aperiodischen Bedarfsbereich sind in dem Stadtteilzentrum ein Geschäft für Kinderbekleidung sowie ein HiFi-Fachgeschäft ansässig. Ergänzt werden die Einzelhandelsangebote des zentralen Versorgungsbereiches durch mehrere Dienstleistungsbetriebe (u.a. zwei Bankfilialen, Ärzte und medizinische Dienstleistungen, Friseur, Postshop) und gastronomische Angebote (Gaststätten, Grillrestaurant). Abb. 59: Stadtteilzentrum Gesmold Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Gesmold Quelle: CIMA GmbH 2011 ***: Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab mind. drei Betrieben je Branche ausgewiesen werden. Abb. 60: Anzahl der Betriebe Zur langfristigen Sicherung der Nahversorgungsfunktion wäre ein zeitgemäßer Ausbau des vorhandenen Lebensmittelanbieters oder die Neuansiedlung eines leistungsfähigen Lebensmittelmarktes im Stadtteilzentrum Gesmold wünschenswert. Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,5 davon Lebensmittel ,3 aperiodischer Bedarf (gesamt) *** davon zentrenrelevant *** gesamt *** Fotos des Stadtteilzentrums Gesmold Fotos: CIMA 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

69 Abb. 61: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Gesmold Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

70 6.5 Stadtteil Neuenkirchen Abb. 62: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Neuenkirchen Neuenkirchen Melle gesamt Anzahl Betriebe Verkaufsfläche (in qm) Umsatz (in Mio. ) 10,2 239,7 Flächenproduktivität (in /qm) Nachfragepotenzial (in Mio. ) 25,0 242,4 Zentralität (in %) im periodischen Bedarf (in %) Der Stadtteil Neuenkirchen (4.778 Ew.) befindet sich im südlichen Stadtgebiet von Melle. Mit 21 Betrieben verfügt Neuenkirchen über einen vergleichsweise guten Einzelhandelsbesatz. Die Einzelhandelszentralität liegt bei 54 % im periodischen und 25 % im aperiodischen Bedarf. Die Verkaufsfläche je Einwohner beträgt 0,28 qm im periodischen Bedarf und 0,22 qm im aperiodischen Bedarf. Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kap ) sind im Stadtteil Neuenkirchen acht Einzelhandelsbetriebe ansässig, welche alle eine Verkaufsfläche von deutlich unter 100 qm aufweisen. Im Neuenkirchener Ortsteil Sankt Annen sind ein Fleischer und ein kleiner Lebensmittelmarkt ansässig, welche vor Ort die wohnortnahe Grundversorgung sicherstellen. Qualitativ betrachtet besteht derzeit kein akuter Handlungsbedarf zum Ausbau der Nahversorgung in Neuenkirchen. Quantitativ gesehen bestehen jedoch weitere Potenziale zur Ansiedlung eines leitungsfähigen Lebensmittelnahversorgers. Die vorhandenen Potenziale sollten primär genutzt werden, den Fortbestand der vorhandenen Betriebe langfristig abzusichern (bspw. durch bedarfsgerechte Verkaufsflächenerweiterungen) oder sinnvoll zu ergänzen. Abb. 63: Nahversorgung im Stadtteil Neuenkirchen - im aperiodischen Bedarf (in %) Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 0,49 1,78 - periodischen Bedarf (in qm) 0,28 0,52 - aperiodischen Bedarf (in qm) 0,22 1,26 Umsatz je Einwohner (in ) Quelle: CIMA GmbH 2011 Foto: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

71 6.5.1 Stadtteilzentrum Neuenkirchen Der zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Neuenkirchen befindet sich zentral im gleichnamigen Ortsteil im Kreuzungsbereich der Hauptstraße mit der Herbkestraße / Bielefelder Straße und erstreckt sich südlich bis zu dem Lebensmittelnahversorger Jibi. Im periodischen Bedarfsbereich sind neben dem Jibi-Markt im Stadtteilzentrum Neuenkirchen ein Schlecker Drogeriemarkt, zwei Bäcker, ein Fleischer und eine Apotheke vorhanden. Ergänzt werden diese Betriebe durch ein vergleichsweise breites Angebot im aperiodischen Bedarfsbereich. Hier ist ein Fachgeschäft für Schreib-, Spiel- und Drogeriewaren ansässig, ein Haushaltswarenfachgeschäft, ein Unterhaltungselektronik-Fachhandel sowie ein Geschenkartikelladen, ein Handarbeitsladen, ein Raumausstatter und ein Computerfachgeschäft. Die Einzelhandelsangebote im zentralen Versorgungsbereich werden ergänzt durch einige gastronomische Angebote (griechisches und italienisches Restaurant, Eiscafé) und Dienstleister (u.a. Ärztehaus, Sparkassen-Filiale, Fahrschule, Friseur, Änderungsschneiderei). Abb. 64: Stadtteilzentrum Neuenkirchen Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Neuenkirchen Quelle: CIMA GmbH 2011 ***: Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab mind. drei Betrieben je Branche ausgewiesen werden. Abb. 65: Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,8 davon Lebensmittel ,0 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,5 davon zentrenrelevant ,4 gesamt ,3 Fotos des Stadtteilzentrums Neuenkirchen Fotos: CIMA 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

72 Abb. 66: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Neuenkirchen Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

73 6.6 Stadtteil Oldendorf Abb. 67: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Oldendorf Oldendorf Melle gesamt Anzahl Betriebe Verkaufsfläche (in qm) Umsatz (in Mio. ) 5,1 239,7 Flächenproduktivität (in /qm) Nachfragepotenzial (in Mio. ) 24,5 242,4 Zentralität (in %) im periodischen Bedarf (in %) im aperiodischen Bedarf (in %) Der Stadtteil Oldendorf (4.684 Ew.) befindet sich im Nordwesten des Meller Stadtgebietes. Mit einer Zentralität von 30 % und einer Verkaufsfläche von 0,12 qm je Einwohner verfügt der Stadtteil Oldendorf über eine unterdurchschnittliche Ausstattung im periodischen Bedarfsbereich. Auch im aperiodischen Bedarf werden mit 10 % Zentralität und 0,13 qm Verkaufsfläche je Einwohner nur sehr geringe Werte erreicht. Die Nahversorgung im Stadtteil Oldendorf übernimmt zurzeit der solitäre Lebensmitteldiscounter NP im Ortsteil Westerhausen, der an seinem Standort durch einen Fleischer und einen Bäcker ergänzt wird. Der kleinteilige Lebensmittelmarkt Ihre Kette Elsmeier im Ortsteil Föckinghausen wurde kürzlich zu einem Café umgebaut und übernimmt nun keine Nahversorgungsfunktionen mehr. Desweiteren sind im Ortsteil Westerhausen ein Aquaristik-Fachgeschäft, ein Geschenkartikelladen, eine Apotheke, ein Fernsehfachgeschäft und ein Tankstellenshop ansässig. Zwischen den einzelnen Angeboten besteht jedoch kein räumlich-funktionaler Zusammenhang, der die Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereiches rechtfertigen würde. Weitere Einzelhandelsangebote sind im Ortsteil Oldendorf zu finden. Hier sind ein Blumenladen und ein kleiner Keramikladen ansässig, im Ortsteil Oberholsten zudem eine kleine Verkaufsstelle für Zoobedarf. Abb. 68: Nahversorgung im Stadtteil Oldendorf Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 0,25 1,78 - periodischen Bedarf (in qm) 0,12 0,52 - aperiodischen Bedarf (in qm) 0,13 1,26 Umsatz je Einwohner (in ) Quelle: CIMA GmbH 2011 Fotos: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

74 6.6.1 Stadtteilzentrum Westerhausen (geplant) Bislang ist im Stadtteil Oldendorf kein zentraler Versorgungsbereich vorhanden. Die Nahversorgung mit Lebensmitteln wird durch den NP Lebensmitteldiscounter am Ochsenweg (Ortsteil Westerhausen) sowie den kleinteiligen Lebensmittelmarkt Ihre Kette an der Osnabrücker Straße (Ortsteil Föckinghausen) wahrgenommen. Im östlich gelegenen Ortsteil Oldendorf sind hingegen keine Lebensmittelanbieter vorhanden. Da die beiden vorhandenen Lebensmittelmärkte nicht mehr über zeitgemäße Verkaufsflächengrößen verfügen und ihr langfristiger Fortbestand fraglich ist, wird stadtplanerisch die Ansiedlung eines neuen Lebensmittelmarktes angestrebt, welcher aufgrund seiner Lage über eine gute Erreichbarkeit sowohl aus den westlich gelegenen Ortsteilen Westerhausen und Föckinghausen als auch aus dem östlichen Ortsteil Oldendorf verfügen soll. Abb. 69: Vorhaben- und Erschließungsplan zum geplanten Nahversorgungsmarkt im Westerhausen Gegenwärtig ist geplant, an der Hauptverkehrsachse Osnabrücker Straße auf einer Freifläche zwischen den Hausnummern 197 und 201 einen neuen Lebensmittelvollsortimenter anzusiedeln (vgl. Abb. 69). Um eine möglichst umfassende Nahversorgung zu gewährleisten, soll dieser Supermarkt zudem ergänzt werden durch weitere kleinteilige Einzelhandelsgeschäfte sowie Dienstleistungseinrichtungen. Somit würde der neue Standort die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches erfüllen. Um diese Planungsabsicht zu verdeutlichen, wurde der Bereich bereits als geplantes Stadtteilzentrum Westerhausen ausgewiesen (vgl. Abb. 70). Quelle: eleks & wilmes GbR 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

75 Abb. 70: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Westerhausen (geplant) Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

76 6.7 Stadtteil Riemsloh Abb. 71: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Riemsloh Riemsloh Melle gesamt Anzahl Betriebe Verkaufsfläche (in qm) Umsatz (in Mio. ) 6,9 239,7 Flächenproduktivität (in /qm) Nachfragepotenzial (in Mio. ) 18,0 242,4 Zentralität (in %) im periodischen Bedarf (in %) Der Stadtteil Riemsloh befindet sich im (Süd-)Osten des Meller Stadtgebietes und hat Einwohner. Mit einer Einzelhandelszentralität von 57 % und einer Verkaufsfläche von 0,32 qm je Einwohner verfügt Riemsloh über vergleichsweise gute Ausstattungskennziffern im periodischen Bedarfsbereich. Im aperiodischen Bedarf liegt die Zentralität bei 16 %, die Verkaufsfläche je Einwohner bei 0,19 qm. Von den 16 in Riemsloh ansässigen Einzelhandelsbetrieben befindet sich der Großteil im zentralen Versorgungsbereich (vgl. Kap ). Lediglich fünf Betriebe befinden sich nicht im Stadtteilzentrum Riemsloh. Dies sind ein Blumenladen, ein Getränkehandel, ein Eisenwarenhandel, ein Tierfutter-/Landhandel, sowie ein Antiquitätengeschäft. Akuter Handlungsbedarf zur Neuansiedlung von Einzelhandel besteht im Stadtteil Riemsloh derzeit nicht. Die vorhandene Potenziale sollten primär zur dazu genutzt werden, den vorhandenen Betrieben bei Bedarf Verkaufsflächenerweiterungen zu ermöglichen. - im aperiodischen Bedarf (in %) Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 0,51 1,78 - periodischen Bedarf (in qm) 0,32 0,52 - aperiodischen Bedarf (in qm) 0,19 1,26 Umsatz je Einwohner (in ) Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

77 6.7.1 Stadtteilzentrum Riemsloh Der zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Riemsloh erstreckt sich nahezu über die gesamte Länge des Siedlungsgebietes von Riemsloh entlang der zentralen Hauptverkehrsachse Alt Riemsloh / Herforder Straße. Das östliche Ende des zentralen Versorgungsbereiches markiert ein Jibi Lebensmittelvollsortimenter an der Herforder Straße, das westliche Ende markiert der zweite Lebensmittelmarkt des Stadtteilzentrums, die Bäckerei Freese mit einem kleinteiligen Ihre Kette Lebensmittelmarkt. Darüber hinaus sind im periodischen Bedarfsbereich ein weiterer Bäcker, ein Schlecker Drogeriemarkt, eine Apotheke, ein Blumenladen und ein Tankstellenshop vorhanden. Im aperiodischen Bedarf wird das Angebot ergänzt durch ein Geschäft für Kinderbekleidung und Spielwaren, einen Schreibwaren- und Geschenkartikelladen sowie einen Fahrzeugteilehandel. Darüber hinaus sind im Stadtteilzentrum mehrere gastronomische Angebote (u.a. Hotel-Restaurant, Grill-Restaurant). (z.b. zwei Bankfilialen, Versicherungsbüros, Zahnarzt, Reisebüro, Fahrschule) und öffentliche Einrichtungen (Bürgerbüro mit Ortsteilbibliothek) zu finden. Abb. 72: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Riemsloh Stadtteilzentrum Riemsloh Anzahl der Verkaufsfläche in qm Mio. Umsatz in Betriebe periodischer Bedarf (gesamt) ,5 davon Lebensmittel ,5 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,6 davon zentrenrelevant *** gesamt ,1 Quelle: CIMA GmbH 2011 ***: Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab mind. drei Betrieben je Branche ausgewiesen werden. Abb. 73: Fotos des Stadtteilzentrums Riemsloh Fotos: CIMA 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

78 Abb. 74: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Riemsloh Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

79 6.8 Stadtteil Wellingholzhausen Abb. 75: Kennzahlen zum Einzelhandel im Stadtteil Wellingholzhausen Wellingholzh. Melle gesamt Anzahl Betriebe Verkaufsfläche (in qm) Umsatz (in Mio. ) 10,5 239,7 Flächenproduktivität (in /qm) Nachfragepotenzial (in Mio. ) 24,7 242,4 Zentralität (in %) im periodischen Bedarf (in %) im aperiodischen Bedarf (in %) Einwohner Der Stadtteil Wellingholzhausen befindet sich im Südwesten des Meller Stadtgebietes und hat Einwohner. Die Einzelhandelszentralität des Stadtteils Wellingholzhausen beträgt 47 % im periodischen Bedarf und 37 % im aperiodischen Bedarf. Die Verkaufsflächenausstattung beträgt 0,30 qm je Einwohner im periodischen Bedarf und 0,33 qm je Einwohner im aperiodischen Bedarfsbereich. Der Wellingholzhausener Einzelhandel ist deutlich konzentriert auf den zentralen Versorgungsbereich (vgl. Kap ). Außerhalb sind lediglich sieben der 25 Geschäfte ansässig. Dies sind die Gärtnerei Gemke, ein Getränkehandel sowie die Baumschule Diekmann im Ortsteil Wiedebrocksheide. Gegenwärtig besteht kein akuter Bedarf zur Neuansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Wellingholzhausen. Die vorhandenen Potenziale sollten primär dafür genutzt werden, den vorhandenen Betrieben bei Bedarf Verkaufsflächenerweiterungen zu ermöglichen. Insbesondere der E neukauf Lebensmittelmarkt verfügt mit rd. 700 qm nicht mehr über eine marktgerechte Verkaufsfläche, so dass die Notwendigkeit einer Erweiterung absehbar ist, wenn der langfristige Fortbestand dieses Nahversorgers gewährleistet werden soll. Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) 0,64 1,78 - periodischen Bedarf (in qm) 0,30 0,52 - aperiodischen Bedarf (in qm) 0,33 1,26 Umsatz je Einwohner (in ) Quelle: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

80 6.8.1 Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Der zentrale Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Wellingholzhausen bildet den gewachsenen Ortskern des gleichnamigen Ortsteils im Südosten des Meller Stadtgebietes. Das Stadtteilzentrum verfügt über ein breites Angebot von Einzelhandelsbetrieben und ergänzenden Gastronomie- und Dienstleistungseinrichtungen. Der bedeutendste Betrieb des periodischen Bedarfsbereiches ist ein E neukauf Lebensmittelvollsortimenter. Er wird ergänzt durch einen Bäcker in der Vorkassenzone. Außerdem sind im Stadtteilzentrum Wellingholzhausen zwei Bäckereien mit erweitertem Lebensmittelangebot, ein weiterer Bäcker, ein Schlecker Drogeriemarkt, ein Blumenladen, und eine Apotheke. Im aperiodischen Bedarfsbereich ist das Modehaus Stock der bedeutendste Einzelhandelsbetrieb das zentralen Versorgungsbereiches. Es sorgt dafür, dass auch überörtliche Kaufkraft nach Wellingholzhausen fließt. Weitere Betriebe des aperiodischen Bedarfsbereiches sind Uhren-/Schmuck- und Optik- Geschäft, ein Schreibwaren- und Bastelladen, ein Spielwarenladen, ein Geschenkartikelladen, ein Schreibwarenladen, ein Sanitärhandel, ein Hausgerätefachgeschäft, ein Garten- und Eisenwarenladen sowie ein Küchenstudio. Auch das Angebot an Gastronomie (u.a. Imbiss-Restaurant, Café, Pizzeria, griechisches Restaurant, Gasthof), Dienstleistern (u.a. Versicherungsbüros, Friseure, Fahrschule, Ärzte/Zahnärzte, zwei Bankfilialen)und einem Bürgerbüro ist vergleichsweise umfangreich, sodass das Stadtteilzentrum Wellingholzhausen insgesamt eine gute Versorgung für den gesamten Stadtteil wahrnehmen kann. Abb. 76: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. periodischer Bedarf (gesamt) ,7 davon Lebensmittel ,5 aperiodischer Bedarf (gesamt) ,8 davon zentrenrelevant ,5 gesamt ,5 Quelle: CIMA GmbH 2011 ***: Aus Datenschutzgründen werden Umsätze erst ab mind. drei Betrieben je Branche ausgewiesen werden. Abb. 77: Fotos: CIMA 2010 Fotos des Stadtteilzentrums Wellingholzhausen CIMA Beratung + Management GmbH

81 Abb. 78: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

82 6.9 Gesamtübersicht der Einzelhandelsstruktur Im Gesamtüberblick stallt sich die Einzelhandelsstruktur innerhalb des Stadtgebietes von Melle wie folgt dar: Solitäre Nahversorgungsstandorte: Osthues (St.-Annener-Straße 109, Neuenkirchen-St. Annen) NP (Ochsenweg 62, Oldendorf-Westerhausen) Zentrale Versorgungsbereiche: Hauptzentrum Innenstadt Solitäre Fachmarktstandorte (ab 800 qm VK): Eversmann (Hannoversche Straße 21, Buer-Wehringdorf) Häder GmbH (Gesmolder Straße 78, Melle-Mitte) Stadtteilzentrum Bruchmühlen Stadtteilzentrum Buer Blumenhof Barkmeyer (Neuenkirchener Straße 49, Melle-Mitte) Diekmann (Baumschulenweg 24, Wellingh.-Wiedebrocksheide) Stadtteilzentrum Gesmold Stadtteilzentrum Neuenkirchen Stadtteilzentrum Riemsloh Stadtteilzentrum Wellingholzhausen Stadtteilzentrum Westerhausen (geplant) Fachmarkt-Agglomerationen: Fachmarkt-Agglomeration Euer Heide Fachmarkt-Agglomeration Gerden Fachmarkt-Agglomeration Oldendorfer Straße CIMA Beratung + Management GmbH

83 Abb. 79: Gesamtübersicht der Einzelhandelslagen in der Stadt Melle Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

84 7 SORTIMENTS- UND STANDORTKONZEPT Das Sortiments- und Standortkonzept für die Stadt Melle soll aufzeigen, in welchen Sortimentsbereichen und an welchen Standorten Ansiedlungspotenziale bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Das Ziel ist dabei die Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner im Stadtgebiet sowie die Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse aus dem mittelzentralen Verflechtungsbereich. Durch die Schaffung einer möglichst attraktiven Einzelhandelslandschaft mit umfassenden Angeboten sollen die Kaufkraftabflüsse aus Melle in die benachbarten Mittel- und Oberzentren reduziert werden, die Kaufkraftzuflüsse in das Mittelzentrum aus dem Umland sollen gesteigert werden. Wie die Analyse der Einzelhandelssituation gezeigt hat, konnte in der Vergangenheit in Melle bereits die Kaufkraftbindung durch sinnvolle Neuansiedlungen erhöht werden, beispielsweise durch die Ansiedlung des Expert Elektronikfachmarktes an der Weststraße. Gleichzeitig hat es jedoch auch Verlagerungen von Kundenströmen innerhalb des Stadtgebietes gegeben, etwa aus dem Hauptzentrum Innenstadt in die Fachmarkt-Agglomerationen Gerden und Oldendorfer Straße, da dort der Anteil zentrenrelevanter Angebote zugenommen hat. Obgleich somit die Zentralität von 96,5 % (2008) auf 98,9 % (2010) leicht gesteigert werden konnte, existieren weiterhin saldierte Kaufkraftabflüsse in Höhe von rd. 49,7 Mio. jährlich aus dem Stadtgebiet von Melle (vgl. S. 31). Langfristig wird die Einzelhandelszentralität von Melle nur dann signifikant gesteigert werden können, wenn durch eine gezielte und gelenkte Ansiedlungspolitik die Angebotsstrukturen in Melle sowohl quantitativ als auch qualitativ erheblich verbessert werden. Dazu gehört primär eine deutliche Steigerung der Angebotsattraktivität der Innenstadt, sodass auch Bewohner aus den peripheren Ortsteilen und aus dem Umland verstärkt motiviert werden, die Meller Innenstadt aufzusuchen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Sicherung und Stärkung der Nahversorgung in den peripheren Stadtteilen, um hier Kaufkraftabflüsse in benachbarte Kommunen zu vermeiden. Im Bereich Lebensmittel und Reformwaren dürften die bereits vergleichsweise hohen Zentralitätswerte aus Sicht der CIMA nur noch moderat steigerbar sein. Die Ansiedlung weiterer Lebensmittelmärkte in Melle-Mitte würde überwiegend zu Umsatzumverteilungen aus den anderen Lebensmittelmärkten innerhalb des Stadtteils führen. Nach Ansicht der CIMA könnte jedoch eine Verbesserung der Nahversorgung in den peripheren Stadtteilen durchaus noch zu einer Erhöhung der Kaufkraftbindung führen, da hier zum Teil deutliche Kaufkraftabflüsse aus dem Stadtgebiet zu verzeichnen sind. Neben der Ansiedlung neuer Nahversorger sollten primär auch Verkaufsflächenerweiterungen der vorhandenen Märkte angestrebt werden, um diese zeitgemäß zu positionieren und ihre Attraktivität zu erhöhen. Nähere Ausführungen zur Nahversorgung enthält das Kapitel 8. Im Segment Gesundheits- und Körperpflege bestehen zukünftig noch weitere Ansiedlungspotenziale. Unter anderem aufgrund des demographischen Wandels sind die Ausgaben in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Es ist davon auszugehen, dass sich auch in den kommenden Jahren die Verbrauchsausgaben weiter positiv entwickeln werden. Dementsprechend wird es zukünftig möglich sein, der steigenden Nachfrage durch entsprechende Neuansiedlungen gerecht zu werden. Auch in den weiteren Warengruppen mit unterdurchschnittlicher Einzelhandelszentralität besteht weiterer Ansiedlungsbedarf, um die Kaufkraftabflüsse aus dem Stadtgebiet zu reduzieren und die Kaufkraftzuflüsse durch attraktive Angebotsstrukturen zu erhöhen. Die nachfolgende Abb. 80 gibt einen Überblick über theoretische, rechnerische Ansiedlungspotenziale bis zum Erreichen einer Zentralität von 100 % im periodischen Bedarf und 125 % im aperiodischen Bedarf. Grundsätzlich besteht für Melle als Mittelzentrum jedoch keine Obergrenze im aperiodischen Bedarf, auch eine Zentralität von weit mehr als 125 % ist durchaus möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

85 Abb. 80: Rechnerische Flächenpotenziale in Melle periodischer Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheit und Körperpflege übriger periodischer Bedarf 5 10 Bekleidung, Wäsche 0 Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Sportartikel Spielwaren 0 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Möbel, Antiquitäten Heimtextilien 0 Baumarktspezifische Sortimente qm-defizit bei hoher durchschnittlicher Flächenproduktivität qm-defizit bei niedriger durchschnittlicher Flächenproduktivität Angaben in qm Damit alle Neuansiedlungen eine optimale Wirkung innerhalb des gesamten Einzelhandelsgefüges von Melle entfalten können, ist es notwendig, dass diese auf geeignete Standorte innerhalb des Stadtgebietes gelenkt werden. Im Folgenden werden daher die Ansiedlungsregeln für neue Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Melle beschrieben Quelle: CIMA GmbH 2011 Anmerkung: Es handelt sich lediglich um theoretische Werte zum Erreichen einer Zentralität von 100 % im periodischen Bedarf und 125 % im aperiodischen Bedarf bei durchschnittlichen Flächenproduktivitäten in /qm; Grundsätzlich besteht für das Mittelzentrum Melle keine Obergrenze für Neuansiedlungen im aperiodischen Bedarf. Im periodischen Bedarf soll gemäß Kongruenzgebot (LROP) die Obergrenze bei 100 % Zentralität liegen. CIMA Beratung + Management GmbH

86 7.1 Ansiedlungsvoraussetzungen im Hauptzentrum Innenstadt Das Hauptzentrum Innenstadt ist der wichtigste Einzelhandelsstandort der Stadt Melle. Um seine Bedeutung zu erhalten und für die Zukunft weiter auszubauen, soll dieser Bereich auch weiterhin der Schwerpunkt der Einzelhandelsentwicklung sein. Nach Erfahrungen der CIMA liegt die kritische Angebotsmasse einer erfolgreichen Innenstadt bei etwa % Verkaufsflächenanteil der Gesamtstadt. Aktuell liegt der Verkaufsflächenanteil des Hauptzentrums Innenstadt bereits bei 31,8 %. Bei diesem Wert sind jedoch auch die großflächigen Angebote an der Weststraße, sowie das E Center an der Gesmolder Straße und der K+K-Markt an der Haferstraße einbezogen. Beschränkt auf die engere Innenstadt, also die als A-, B-, oder C-Lage ausgewiesenen Bereiche (vgl. Abb. 30), liegt der Verkaufsflächenanteil lediglich bei 18,1 %. Dieser Wert zeigt, dass die Meller Innenstadt heute im Vergleich zu anderen Einzelhandelsstandorten eine zu geringe Rolle spielt. Um die Innenstadt langfristig leistungsfähig aufzustellen, muss eine signifikante Erhöhung des Verkaufsflächenanteils erreicht werden. Dies kann jedoch nur gelingen, wenn mit gezielten Neuansiedlungen in der Innenstadt auch ein restriktiver Umgang mit Neuansiedlungen außerhalb der Innenstadt einhergeht. Zur Verdichtung des Einzelhandelsbesatzes im Hauptzentrum Innenstadt ist idealerweise die Nachnutzung derzeit leerstehender Immobilien und das Schließen vorhandener Baulücken anzustreben. Um einem zu umfangreichen Verkaufsflächenwachstum entgegen zu treten (insbesondere vor dem Hintergrund der Flächenentwicklung an den nichtintegrierten Standorten) sollte aus Sicht der CIMA auch geprüft werden, ob und in wie weit auch Verlagerungen einzelner Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten von nicht-integrierten Standorten in die Innenstadt möglich wären. Dies könnte nicht nur zu einer Erhöhung des innenstädtischen Flächenanteils, sondern zu einer Steigerung der Angebotsbreite in der Innenstadt beitragen, was wiederum eine Attraktivitätssteigerung (evtl. für neue Käuferschichten) bewirken könnte. Für das Hauptzentrum Innenstadt gelten grundsätzlich keine Ansiedlungsbeschränkungen. Die städtebauliche Verträglichkeit vorausgesetzt (für großflächige Planvorhaben ein Verträglichkeitsgutachten nach 11 III BauNVO erforderlich), sind sowohl zentrenrelevante, als auch nahversorgungsrelevante und nicht-zentrenrelevante Neuansiedlungen zulässig. Bei der Realisierung neuer Vorhaben/ Verkaufsflächen in der Innenstadt sollten die folgenden Punkte berücksichtigt werden: qualitativ und quantitativ ansprechende Angebotsstruktur des Vorhabens sinnvolle Ergänzung der bestehenden Angebote attraktive Anbindung an die bestehende Hauptgeschäftslage ansprechende, zeitgemäße Gestaltung CIMA Beratung + Management GmbH

87 7.2 Ansiedlungsvoraussetzungen in den Stadtteilzentren Die definierten Stadtteilzentren werden ebenso wie das Hauptzentrum Innenstadt als zentrale Versorgungsbereiche unter einen besonderen Schutz gestellt. Das heißt, dass nach 34 Abs. 3 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO von Neuansiedlungen im unbeplanten Innenbereich und großflächigen Einzelhandelsbetrieben (über 800 qm VKF) in Sondergebieten und Gewerbegebieten keine schädlichen Auswirkungen auf diese zentralen Versorgungsbereiche ausgehen dürfen. Nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel/ Reformwaren, Gesundheits- und Körperpflege) großflächig möglich: Ziel soll der Erhalt und die Stärkung tragfähiger Nahversorgungsstrukturen in allen Stadtteilen von Melle sein. Der Umfang der Verkaufsflächen für nahversorgungsrelevante Sortimente soll an der örtlichen Nachfrage des Stadtteils ausgerichtet sein. Darüber hinaus ist in den Stadtteilzentren auch die großflächige Ansiedlung von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten möglich(d.h. auch über 800 qm VKF), soweit sich dadurch keine schädlichen Auswirkungen auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen ergeben. Die Stadtteilzentren haben zukünftig die Aufgabe, die Nahversorgung der Bewohner in den peripheren Stadtteilen sicherzustellen und darüber hinaus ergänzende Angebote des aperiodischen Bedarfs bereitzustellen. Das Sortimentskonzept sieht hierfür folgende Regelungen vor: Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente bis 260 qm zulässig ( Meller Laden ): Die Meller Stadtteilzentren nehmen neben ihrer Versorgungsaufgabe mit Sortimenten des periodischen Bedarfs traditionell auch ergänzende Versorgungsaufgaben im aperiodischen Bedarfsbereich wahr. Diese Funktion sollen die Stadtteilzentren auch weiterhin aufrechterhalten, ohne dabei in Konkurrenz zum Hauptzentrum Innenstadt zu treten 12. Abb. 81: Anzahl Betriebe Ableitung der Verkaufsflächengröße des Meller Ladens > 260 bis 800 qm: 16,3 % großflächig (über 800 qm): bis 260 qm: 76,5 % 12 Sonderfall Stadtteilzentrum Bruchmühlen: Um eine Gleichbehandlung des Stadtteils Melle- Bruchmühlen mit dem eng verflochtenen Ortsteil Rödinghausen-Bruchmühlen zu gewährleisten, sollen in Stadtteilzentrum Bruchmühlen Neuansiedlungen zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe auch mit mehr als 260 qm Verkaufsfläche möglich sein. Dadurch soll gewährleistet werden, dass sich die Meller Seite des Ortes Bruchmühlen in gleicher Weise entwickeln kann wie die Rödinghausener Seite. Dadurch sollen die gegenwärtig erheblichen Kaufkraftabflüsse aus dem Meller in den Rödinghausener Teil zukünftig reduziert werden können Quelle: CIMA GmbH Verkaufsflächengröße [in qm] CIMA Beratung + Management GmbH

88 7.3 Ansiedlungsvoraussetzungen in integrierten Wohn- und Mischgebieten Solitäre Nahversorgungsstandorte sollen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in integrierten Wohn- und Mischgebieten zukünftig nur noch in begründeten Ausnahmefällen zulässig sein. Prioritär sollen die Innenstadt und die Stadtteilzentren die Standorte für Nahversorger sein. Daher gelten in integrierten Wohn- und Mischgebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche die folgenden Ansiedlungsvoraussetzungen: Keine Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente. Diese sind dem Hauptzentrum und eingeschränkt den Stadtteilzentren vorbehalten. Neuansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente im Hauptsortiment grundsätzlich bis 260 qm ( Meller Laden ) zulässig, nur im besonders begründeten Einzelfall auch größer unter den folgenden Voraussetzungen (kumulativ): a. nachweislich keine geeignete Fläche im zentralen Versorgungsbereich vorhanden, b. bislang keine ausreichende Nahversorgung in dem betreffenden Gebiet und c. vorhabenbezogenes Gutachten weist die Verträglichkeit für die betroffenen zentralen Versorgungsbereiche nach integrierter Standort in einem Wohn- oder Mischgebiet (Nahversorgungsfunktion!), möglichst mit ÖPNV-Anbindung Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten im Hauptsortiment sind in integrierten Wohn- und Mischgebieten bis 260 qm ( Meller Laden ) zulässig 7.4 Ansiedlungsvoraussetzungen in den Fachmarkt- Agglomerationen Für zentrenrelevante Sortimente gilt die Regelung, dass deren Ansiedlung im Hauptsortiment ausschließlich im Hauptzentrum Innenstadt erfolgen soll. Daraus ergibt sich, dass großflächige Einzelhandelsansiedlungen in den Fachmarkt- Agglomerationen eine Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente haben sollen. Zum Schutz der Einzelhandelsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen gelten für die Fachmarkt-Agglomerationen bei der Ausweisung neuer Sondergebiete folgende Ansiedlungsregeln: Den Fachmarkt-Agglomerationen ist die großflächige Ansiedlung nichtzentrenrelevanter Sortimente vorbehalten. Ansiedlungsvorhaben für nicht-zentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment sollten daher prioritär auf die Fachmarkt-Agglomerationen fokussiert sein. Nicht zulässig sind Neuansiedlungen zentrenrelevanter oder nahversorgungsrelevanter Sortimente im Hauptsortiment Bei Neuansiedlungen sind zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente als Randsortiment auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. maximal 800 qm absolut beschränkt (in Anlehnung an das LROP). CIMA Beratung + Management GmbH

89 7.5 Ansiedlungsvoraussetzungen für Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte Gewerbegebiete dienen der Unterbringung von gewerblichen Betrieben. Um die Flächenpreise für Gewerbebetriebe auf einem angemessenen Niveau halten zu können, sollen Gewerbegebiete in Melle daher grundsätzlich von Einzelhandelsnutzungen freigehalten werden. Gerichtsurteile haben in der Vergangenheit bestätigt, dass der Ausschluss nur einzelner Sortimente oder Sortimentsgruppen nicht ausreicht, um diese Zielsetzung zu erreichen, da auch das Zulassen bestimmter Sortimente (z.b. nur nicht-zentrenrelevante Sortimente) den Flächenverbrauch und die Flächenpreise erhöhen würde. Um die Rechtssicherheit des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes zu gewährleisten soll in den Gewerbegebieten und sonstigen nicht-integrierten Standorten außerhalb der Fachmarkt-Agglomeration die Ansiedlung von Einzelhandel daher generell ausgeschlossen werden. Ausnahmsweise zulässig ist Einzelhandel im Zusammenhang mit der am Ort erfolgenden Herstellung oder Weiterverarbeitung von Waren (Direktvermarktung) auf insgesamt untergeordneter Größe (max. 50 qm) gemäß 1 Abs. 9 BauNVO. CIMA Beratung + Management GmbH

90 7.6 Gesamtübersicht Sortimentskonzept Abb. 82: Übersicht der Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen zentrale Versorgungsbereiche Hauptsortiment zentrenrelevante Sortimente Hauptsortiment nahversorgungsrelevante Sortimente Hauptsortiment nicht-zentrenrelevante Sortimente Hauptzentrum (Innenstadt) Stadtteilzentren uneingeschränkte Ansiedlung* uneingeschränkte Ansiedlung* uneingeschränkte Ansiedlung* bis 260 qm** ("Meller Laden") großflächig möglich*, zur Bedarfsdeckung des eigenen Stadtteils großflächig möglich* weitere Standortkategorien Fachmarkt-Agglomerationen Keine Ansiedlung keine Ansiedlung großflächig möglich*, prioritäre Ansiedlung integrierte Wohn- und Mischgebiete außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte Keine Ansiedlung bis 260 qm ("Meller Laden") im begründeten Ausnahmefall großflächig mit Einzelfallprüfung* bis 260 qm ("Meller Laden") keine Ansiedlung keine Ansiedlung keine Ansiedlung * für großflächige Vorhaben ist eine Verträglichkeitsuntersuchung nach 11 III BauNVO erforderlich ** Sonderfall Stadtteilzentrum Bruchmühlen: Aufgrund einer Gleichstellung zu Rödinghausen-Bruchmühlen sind im Stadtteilzentrum Bruchmühlen (Melle) Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevantem Hauptsortiment auch mit mehr als 260 qm Verkaufsfläche möglich Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

91 8 NAHVERSORGUNGSKONZEPT 8.1 Einführung: Allgemeine Trends in der Nahversorgung In den letzten Jahren haben sich bundesweit im Nahversorgungseinzelhandel insbesondere die Lebensmitteldiscounter sehr expansiv entwickelt. Diese Betriebsform dringt in letzter Zeit auch in immer kleinere Kommunen und Ortsteile vor und verdrängt vor allem inhabergeführte Nahversorger, die der aggressiven Preispolitik der überregional agierenden Unternehmen in der Regel wenig entgegenzusetzen haben. Nach einer langjährigen Stagnation scheint sich nun auch die Zahl der Supermärkte (Lebensmittelvollsortimenter bis qm Verkaufsfläche) wieder positiv zu entwickeln. Obwohl die Gesamtzahl der Lebensmittelmärkte deutlich zurückgegangen ist (von rd im Jahr 1990 auf rd im Jahr ), ist die Gesamtverkaufsfläche deutlich gestiegen. Abb. 83: ,7 Verkaufsflächenentwicklung im deutschen Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen (in Mio. qm) Angaben in Mio. qm 2,9 5,4 5,0 6,7 5,2 6,8 5,8 6,4 6,8 6,5 7,2 8,2 9,5 10,3 7,6 7,3 6,9 6,5 5,7 9,3 8,4 11, ,4 Verbrauchermärkte/ SB- Warenhäuser (LM-Abt.) Supermärkte Lebensmitteldiscounter übrige LM-Geschäfte Quelle: EHI 2009/2010 Bearbeitung: CIMA GmbH Quelle: Handel aktuell 2009/2010, EHI Die Tatsache, dass Lebensmitteldiscounter einen immer größeren Marktanteil gewinnen, ist für die Nahversorgung vor allem in qualitativer Hinsicht von Bedeutung. Denn Lebensmitteldiscounter bieten im Vergleich deutlich weniger Artikel an als Supermärkte und das auf ähnlichen Verkaufsflächengrößen. Demnach kann die Qualität der Nahversorgung in einer Kommune erheblich differieren, je nachdem, wie der Anteil der Lebensmittelverkaufsflächen auf Lebensmitteldiscounter und Lebensmittelvollsortimenter (Supermärkte, Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser) verteilt ist. Daher ist es erstrebenswert, ein CIMA Beratung + Management GmbH

92 ausgewogenes Angebot zwischen Lebensmittelvollsortimentern und Lebensmitteldiscountern herzustellen. Für zeitgemäße Lebensmittelvollsortimenter wird gegenwärtig eine Verkaufsfläche von ca bis qm als notwendig angesehen. Märkte dieser Größe weisen in der Regel einen deutlichen Angebotsschwerpunkt im periodischen Bedarf auf. Der Trend, dass Supermärkte immer stärker ausufernde Randsortimente anbieten, ist mittlerweile vorüber. Zeitgemäße Supermärkte konzentrieren sich wieder verstärkt auf ihre Kernkompetenz, den periodischen Bedarfsbereich. Erst bei darüber hinaus zunehmenden Verkaufsflächen nimmt der Anteil aperiodischer Randsortimente bei der Artikelzahl deutlich zu. Neben dem Angebotsumfang spielt beim Konsumenten vor allem die Nähe des Einkaufsortes zum Wohnort eine Rolle bei der Entscheidung, welchen Lebensmittelmarkt er aufsucht. Abb. 85 veranschaulicht die Ergebnisse deutschlandweiter repräsentativer telefonischer Haushaltsbefragungen in den Jahren 2007 und Demnach besuchten im Jahr ,5 % (2007: 36,4 %) der befragten Personen Lebensmittelmärkte, die weniger als 500 Meter vom Wohnort entfernt sind. 35,1 % (2007: 39,1 %) der befragten Personen suchen Lebensmittelmärkte auf, die 500 m bis zu 2 km vom Wohnort entfernt sind. Abb. 85: Entfernung des Einkaufsfortes zum Wohnort Abb. 84: Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel SB-Warenhäuser (Ø qm VK) Verbrauchermärkte (Ø qm VK) Supermärkte (Ø qm VK) Discounter (Ø 730 qm VK) Quelle: EHI 2009/2010 Bearbeitung: CIMA GmbH < 500 m 29,5 36,4 500 m bis 2 km 39,1 35, km bis 5 km 23,2 16,8 > 5 km 8,1 11,4 Angaben in % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Quelle: CIMA-Monitor 2007 / 2009; n (2007) = 1.800; n (2009) = Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH