Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund International 31. Dezember 2015

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1 Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund International Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger 31. Dezember 2015

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe 4 Informationen über Dritte 5 Tätigkeitsbericht 6 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung 11 Vermögensrechnung 12 Erfolgsrechnung 13 Anhang 14 Hypotheken / Kredite 16 Geschäfte zwischen Fonds 17 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Geschäfte mit Nahestehenden / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Immobiliengesellschaften des Fonds / Übersicht Käufe und Verkäufe von Anteilen 18 Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen 19 Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften 21 Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag / Liegenschafts-/Immobilienstruktur 22 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 23 Inventar der Liegenschaften in Schweizer Franken / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 24 Inventar der Liegenschaften in Landeswährung / Objekt-Finanzzahlen 28 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 30 Bewertungsbericht 34 Bericht der Prüfgesellschaft 35 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten ) ) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs (Geldkurs) CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Marktkapitalisierung CHF 2 563,6 Mio ,4 Mio ,5 Mio. Agio / Disagio 7,39% 3,92% 1,10% Vermögensrechnung ) ) Verkehrswert der Liegenschaften CHF 2 479,6 Mio ,7 Mio ,4 Mio. Gestehungskosten der Liegenschaften CHF 2 282,0 Mio ,4 Mio ,6 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 2 896,9 Mio ,6 Mio ,7 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 2) in % der Anlagekosten 13,87% 14,25% 4,01% in % der Verkehrswerte 12,76% 13,74% 4,02% Fremdkapitalquote 17,48% 18,27% 9,13% Nettofondsvermögen (NAV), den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen CHF 2 387,3 Mio ,6 Mio ,2 Mio. Rendite- und Performanceangaben ) ) Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite 3,66% 3,81% 3,98% Ausschüttungsquote 99,42% 92,87% 91,18% Eigenkapitalrendite (ROE), den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen 4,35% 6,77% 4,43% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,18% 6,27% 4,23% Anlagerendite 4,95% 5,92% 4,49% Performance 8,05% 11,35% 7,04% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 72,89% 74,03% 72,63% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 3) 0,86% 0,85% 0,95% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 3) 1,02% 0,98% 1,04% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 24,63 15,36 22,33 Kurs-/Cashflowverhältnis 16,77 34,35 14,31 Erfolgsrechnung ) ) Nettoertrag total CHF 94,0 Mio. 86,8 Mio. 85,2 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 77,4 Mio. 27,2 Mio. 55,7 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 144,6 Mio. 139,9 Mio. 134,1 Mio. Mietzinsausfallquote 4,50% 5,92% 6,04% Unterhaltsaufwand CHF 10,0 Mio. 15,9 Mio. 17,0 Mio. 1) Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst 2) Zulässige Belastung: 50% der Verkehrswerte (Fondsvertrag 14 Ziff. 2) 3) Die für die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote GAV relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote NAV setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das den Anteilinhabern zuzurechnende Nettofondsvermögen ist per um 17,59% tiefer als das Gesamtfondsvermögen. 3

4 Verwaltung und Organe Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Ruth Bültmann (seit 1. Oktober 2015), Mitglied Petra Reinhard Keller (seit 7. April 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski (seit 8. Juli 2015), Mitglied Markus Graf (bis 31. Januar 2015), Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten Lars Kalbreier (bis 31. März 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Maurizio Pedrini (bis 31. August 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich 4

5 Informationen über Dritte Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich Marco Feusi, dipl. Architekt HTL, Wüest & Partner AG, Zürich Gino Fiorentin (seit 1. Januar 2015), dipl. Architekt HTL, Wüest & Partner AG, Zürich Pascal Marazzi-de Lima (seit 1. Januar 2015), dipl. Architekt ETH, Wüest & Partner AG, Zürich Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanz wesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftenverwaltung und der technische Unterhalt sind an die folgenden Firmen delegiert: Australien Chile Deutschland Grossbritannien Irland Japan Kanada Neuseeland Niederlande USA CBRE (C) Pty Ltd., Jones Lang LaSalle (VIC) Pty Ltd., Jones Lang LaSalle (QLD) Pty Ltd., Knight Frank Australia Pty Ltd., Multiplex Property Services Pty Ltd. CBRE Chile SA BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH BNP Paribas Real Estate Advisory & Property Management UK Ltd. Jones Lang LaSalle Ltd. Savills Asset Advisory Co., Ltd. Canderel Management Inc., Colliers Macaulay Nicolls Inc., Swissreal Real Estate Services Ltd. AMP Capital Investors (New Zealand) Ltd., CBRE Ltd. Jones Lang LaSalle B.V. CBRE Inc., Cushman & Wakefield of Massachusetts Inc., Cushman & Wakefield of California Inc., Tishman Speyer Properties, L.P. Für Buchführungs-, Steuerberatungs- und Administrationstätigkeiten der Tochtergesellschaften werden die folgenden Dienstleister beigezogen: Alter Domus, Avendaño Merino, Citco, Colliers, Cushman & Wakefield of Pennsylvania Inc., Ernst & Young, Gowlings, Morrison & Foerster, PricewaterhouseCoopers, Savills Asset Advisory Co., Ltd., TMF Group und TMI Associates. Die gesamte Ausführung der Aufträge ist in separaten Verträgen geregelt. 5

6 Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 Anlegerkreis, Besonderheiten Makroökonomische Rahmenbedingungen Geschäftsflächenund Investorenmarkt Ausblick Der Credit Suisse Real Estate Fund International wurde im Februar 2005 als erster Immobilienfonds schweizerischen Rechts lanciert, der direkt in ausländische Liegenschaften investiert. Der Fonds verschafft qualifizierten Anlegern den Zugang zu einem international diversifizierten Portfolio qualitativ hochwertiger kommerziell genutzter Liegenschaften. Der ausserbörsliche Handel wird durch die Depotbank sichergestellt lag das Weltwirtschaftswachstum bei 3,1% und zeigte somit eine ähnliche Dynamik wie in den Vorjahren. Trotz der Abschwächung des Wirtschaftswachstums in China auf 6,9% blieben die asiatischen Länder ohne Japan weiterhin die dynamischste globale Region. Das Wirtschaftswachstum betrug hier 6,0%. Die japanische Volkswirtschaft wuchs dagegen 2015 nur noch um 0,5%. Das Wachstum der australischen und neuseeländischen realen Wirtschaftsleistung schwächte sich zwar aufgrund der Entwicklung der Rohstoffmärkte etwas ab und blieb bei 2,2% respektive 2,3%. Die wirtschaftliche Situation stabilisierte sich 2015 für die meisten Länder Europas. Das reale Wirtschaftswachstum in Grossbritanien verlangsamte sich etwas, lag jedoch weiterhin bei 2,2% angetrieben durch steigende private Konsumausgaben und eine rege Investitionstätigkeit der Unternehmungen. Die wirtschaftliche Dynamik in der Eurozone verbesserte sich weiter. Die reale Wirtschaftsleistung in der Eurozone wuchs 2015 um 1,5%, nach 0,8% in Auch die Arbeitslosigkeit befand sich in den meisten Ländern wieder im Rückgang. Die strukturelle Arbeitslosigkeit und die fehlende Wettbewerbsfähigkeit bleibt in einigen Ländern, wie z.b. Frankreich, jedoch ein grosses Problem. Die grössten Fortschritte erzielten Irland und Spanien, deren Wirtschaftsleistung im 2015 mit 6,9% respektive 3,1% anstieg. Ein starkes Momentum zeigen auch die Niederlanden mit einem Wachstum von 2,0% nach einigen mageren Jahren. Die deutsche Volkswirtschaft verzeichnete mit 1,6% weiterhin ein ansprechendes Wachstum, ist allerdings nicht mehr die herausragende Wirtschaftslokomotive der Eurozone. Die beharrlich tiefen Inflationsraten in Europa führen zu einer weiterhin sehr expansiven Geldpolitik in Europa. Die Europäische Zentralbank (EZB) gab im Dezember 2015 bekannt, dass sie ihr Kaufprogramm von Anleihen (Quantitative Easing) bis März 2017 verlängert. Trotz des nun über Jahre robusten Wachstums in Grossbritannien hat auch die Bank of England darauf verzichtet, die Normalisierung der Geldpolitik in Angriff zu nehmen. Die grossen amerikanischen Volkswirtschaften Kanada sowie die Vereinigten Staaten von Amerika zeigten 2015 eine unterschiedliche Entwicklung. Die USA sahen mit einem Wirtschaftswachstum von 2,5% eine robuste Entwicklung. Da sich der Arbeitsmarkt rasant erholte, hat das Federal Reserve trotz der tieferen Inflationsraten die Normalisierung ihrer Geldpolitik begonnen. Sie erhöhte im Dezember 2015 den Leitzins von 0,25% auf 0,50%. Dagegen verlangsamte sich das Wachstum in Kanada deutlich auf 1,2%. Solide Fundamentaldaten in den Büro- und Verkaufsflächenmärkten sowie das anhaltende Tiefzinsniveau in den meisten bedeutenden Ländern führten zu einer soliden Nachfrage nach Immobilienanlagen. Die Investitionsvolumen auf den Immobilienmärkten stiegen 2015 gegenüber dem Vorjahr um rund 10% und verzeichneten gesamthaft einen Transaktionswert von rund USD 900 Mrd. (Quelle: Real Capital Analytics). Kapitalwerte setzten ihre Erholung fort und Kapitalisierungssätze fielen in den Märkten weltweit. In einigen Märkten sind sie auf dem tiefsten Stand seit der Finanzkrise; Immobilienanlagen weisen aber weiterhin hohe Risikoprämien gegenüber Renditen auf Staatsanleihen auf. Die Nettoflächenabsorption blieb ebenfalls robust bei weiterhin verhaltener Bau- und Entwicklungstätigkeit. Die Leerstandsquote von Büroflächen sank global von 12,9% auf 12,1% (Quelle: JLL), was sich auch in steigenden Mietpreisen in den meisten Regionen bemerkbar machte. «Core»-Immobilien erfreuten sich weiterhin einer hohen Nachfrage. Solche Objekte zeichnen sich durch eine gute Lage, neue oder renovierte Bausubstanz sowie langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern aus. Im aktuellen Tiefzinsumfeld bieten sie allerdings immer noch einen Renditeaufschlag gegenüber vielen festverzinslichen Anleihen. Der Appetit nach weniger zentralen Lagen oder «Value Added»-Liegenschaften ist angesichts der Wirtschaftsentwicklung in Europa und den USA weiter gestiegen. Preise von kommerziellen Immobilien in den USA und Grossbritannien zeigten von den liquiden transparenten Märkten die stärkste Aufwärtsentwicklung. Immobilien in Irland und Spanien waren allerdings stark nachgefragt. In Asien verstärkte sich der Appetit der Investoren nach Immobilien in Japan und Australien, während die Entwicklung in China mit Vorsicht betrachtet wird. Makroökonomische Rahmenbedingungen Die Situation der Weltwirtschaft dürfte 2016 ähnlich bleiben wie Wir erwarten ein Wachstum des realen globalen BIPs von rund 3,2%. Die Konjunkturrisiken haben sich in China und in den rohstoffproduzierenden Ländern erhöht, während die Situation in den meisten Industrieländern stabil bleiben dürfte. 6

7 Für die USA und Kanada wird mit Wachstumsraten von 2,3% respektive 1,4% und für Chile mit 2,8% gerechnet. Die Unsicherheiten betreffend des globalen Wachstums dürfte dazu führen, dass das FED nur behutsam mit der Normalisierung der Zinsen voranschreiten dürfte. Das Wirtschaftswachstum dürfte in den Euro-Ländern auf 1,7% und in Grossbritannien auf 2,2%, d.h. auf einem ähnlichen Niveau bleiben wie Die Wirtschaftsleistung in denjenigen Ländern, die Rezessionen während der Eurokrise erlebten, wie Spanien, Irland, Niederlande, dürfte wohl auch 2016 stärker wachsen als in Deutschland. Die Ankündigung der EZB, ihr Anleihenkaufprogramm bis ins Jahr 2017 fortzusetzen, zusammen mit der stärkeren erwarteten Finanzmarktvolatilität in 2016, dürfte zu weiterhin sehr tiefen Zinsen in Europa führen. In Asien ohne Japan erwarten die Ökonomen der Credit Suisse AG ein Wirtschaftswachstum von 5,8%, da die chinesische Wirtschaft weiter an Schwung verliert. In Australien und Neuseeland wird ein Wachstum von jeweils 2,4% erwartet. Die japanische Wirtschaft sollte 2016 dagegen wieder etwas stärker wachsen als 2015, mit einem prognostizierten Wirtschaftswachstum von 1,1%. Geschäftsflächen- und Investorenmarkt Die erwartete wirtschaftliche Erholung dürfte 2016 in den Industrieländern mit einem soliden Beschäftigungswachstum und robuster Flächennachfrage einhergehen. Das Angebot an neuen Flächen, das 2016 auf den Markt kommt, ist in den meisten Märkten weiterhin verhalten. Dementsprechend erwarten wir, dass sich die Leerstände in der Grosszahl der Märkte weiter zurückbilden. Mietpreise für zentral gelegene Flächen sollten im Durchschnitt in allen drei Regionen zulegen, wobei der Anstieg weiterhin verhalten bleiben und die meisten Grossstädte Wachstumsraten zwischen 2% und 4% verzeichnen dürften. Das Interesse der Investoren nach Immobilienanlagen bleibt im Zuge der Einführung von Negativzinsen in immer mehr Ländern hoch. Der Zugang zu Fremdkapital für Immobilieninvestoren hat sich in einigen Regionen markant verbessert, so dass der Fremdkapitaleinsatz tendenziell wieder ansteigen dürfte. Dies deutet darauf hin, dass die Transaktionsvolumen weiterhin auf ähnlichen Niveaus wie 2015 bleiben sollten. Die grössten Risiken für die Immobilienbewertungen sind der bereits fortgeschrittene Preiszyklus in gewissen Märkten und die gesunkenen Kapitalisierungs- und Diskontsätze. Ein stärkerer Anstieg der Zinsen dürfte auch in Immobilienmärkten zu steigenden Kapitalisierungssätzen führen. Eine stärker als erwartete Abschwächung der globalen wirtschaftlichen Aktivität ist ein weiteres Risiko. Ein solches dürfte allerdings für globale Immobilienanlagen durch noch länger tiefer bleibende Zinsen abgefedert werden. Immobilienportfolio Aufbau, Struktur und Diversifikation Im Berichtsjahr 2015 konnte das Portfolio durch Zukäufe in Neuseeland, Australien und Japan weiter ausgebaut und diversifiziert werden. Zwei Liegenschaften in Deutschland und eine in Japan wurden verkauft. «Justice Centre» in Wellington (NZ): Am 15. November 2012 erwarb der Fonds in Wellington (NZ) einen 50% Miteigentumsanteil an der Büroliegenschaft «Justice Centre». Per 1. April 2015 konnten die restlichen 50% erworben werden. Die Immobilie wird nun im Alleineigentum gehalten. Das «Justice Centre» liegt im Regierungsviertel der Hauptstadt Neuseelands. Das 1966 erstellte Objekt wurde in drei Etappen von 2009 bis 2011 komplett saniert und erweitert. Langfristige Hauptmieter sind die «Accident Compensation Corporation», sowie das «Ministry of Justice». Sämtliche Mieter sind staatliche Organisationen. «99 Melbourne Street» in Brisbane (AU): Die Liegenschaft liegt in Stadtteil South Brisbane. Das 2004 erbaute Gebäude, das seit dem im Eigentum des Fonds ist, verfügt über vier Stockwerke und bietet eine vermietbare Fläche von rund m 2. Es ist nahezu vollvermietet an verschiedene Unternehmen aus der Finanz-, der Versicherungs- und der Rohstoffbranche. Diese profitieren von einer erstklassigen Erreichbarkeit der Immobilie: Der Bahnhof South Brisbane und eine Bushaltestelle befinden sich in kurzer Gehdistanz. Dank der Anbindung an die wichtigsten Verkehrsadern sind der nationale und internationale Flughafen in nur 15 Minuten per Auto erreichbar. «Glass City Sakae» in Nagoya (JP): Seit dem besitzt der Fonds die moderne Immobilie im Zentrum von Nagoya. Nagoya ist die drittgrösste Stadt Japans und liegt auf der Insel Honshū zwischen Osaka und der Hauptstadt Tokio. Die Büro- und Retail-Liegenschaft «Glass City Sakae» ist im Zentrum des Viertels Sakae gelegen. Nur wenige Blocks von der Immobilie entfernt liegt die Ōhtsu-Strasse. Sie ist die grösste Einkaufsmeile der Stadt mit Läden internationaler Luxusmarken. Das 2008 erbaute, lichtdurchflutete Gebäude bietet eine Mietfläche von rund m 2. Diese sind aktuell nahezu voll vermietet. Das Gebäude hebt sich in architektonischer Hinsicht von seiner Umgebung ab. Vor allem seine Höhe und die aussergewöhnliche Glasfassade verhelfen ihm zu einer weitum guten Visibilität. Im Geschäftsjahr 2015 nutzte der Fonds die allgemein grosse Nachfrage nach kleineren Immobilien, um drei Liegenschaften zu veräussern, die aufgrund des langfristigen Potentials und der Grösse nicht mehr ideal ins Portfolio passten. Es handelt sich dabei um: 7

8 «HN-Green-Building» in Tokio (JP), Isaac-Fluda-Allee 3 in Mainz und Nikolaiort 5 in Osnabrück. Aus den Verkäufen konnte für das Geschäftsjahr 2015 ein Kapitalgewinn von CHF 4,66 Mio. realisiert werden. Regional sind die Liegenschaften Ende 2015 folgendermassen verteilt: 44,90% (46,15%) in Nord-/Mittelund Südamerika, 30,55% (33,60%) in Europa und 24,55% (20,25%) in Asien/Pazifik. Bezogen auf die Nettomieterträge entfielen 81,35% (79,25%) auf Büro- und 9,45% (10,95%) auf Verkaufsnutzung. Die restlichen 9,20% (9,80%) verteilten sich primär auf Parking sowie auf Lager, Restauration/Kino, Wohnen und übrige kommerziell genutzte Räume. Bei der Auswahl der Investitionen wird auf die Bonität der Mieter sowie eine ausgewogene Branchenverteilung geachtet. Bewertung der Liegenschaften 2015 erfuhr die Bewertung des Portfolios eine Aufwertung. Ohne Berücksichtigung der Währungseinflüsse wurde das Portfolio im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich rund 4,04% höher bewertet. Die Cashflows der Immobilien entwickelten sich sehr positiv. Die Mietzinseinnahmen konnten im Jahr 2015 um 3,36% auf CHF 144,60 Mio. gesteigert werden. Die Ausschüttung bleibt stabil bei CHF (41.00) pro Fondsanteil. Dies ergibt eine Ausschüttungsrendite von 3,66% (3,81%). Erläuterung zur Jahresrechnung Minderheitsanteile Fremdwährungseinflüsse Vermögensrechnung Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund International dauert vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Seit Ende 2011 besteht eine Minderheitsbeteiligung an einer ausländischen Immobiliengesellschaft. Der Anteil des Minderheitsaktionärs beträgt 20%. Konzerngesellschaften werden konsolidiert, wenn diese durch den Fonds stimmrechtmässig zu mehr als 50% kontrolliert werden. Die Minderheitsanteile am Nettofondsvermögen, am Nettoertrag, am realisierten Erfolg und am Gesamterfolg werden gesondert ausgewiesen. Die Berechnung der anlegerbezogenen Kennzahlen erfolgt auf Basis des den Anteilinhabern zurechenbaren Vermögens und Ergebnisses. Die Umrechnungskurse der Vermögensrechnung liegen im Vergleich zum per gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 7% tiefer, die durchschnittlichen Umrechnungskurse der Erfolgsrechnung liegen im Vergleich zum per gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 6% tiefer. Die Währungen in der Vermögensrechnung wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 61,20 Mio. (Verlust CHF 9,13 Mio.). Die Währungsrisiken der Erfolgsrechnung werden nicht abgesichert. Die Vermögensrechnung 2015 ist beeinflusst durch die erfolgreich durchgeführte Emission im November 2015, durch welche dem Fonds neue Mittel in der Höhe von CHF 184,08 Mio. (netto) zuflossen. Dank der Kapitalerhöhung konnte das Immobilienportfolio weiter ausgebaut werden. Im Geschäftsjahr 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund International je eine Geschäftsliegenschaft in Australien und Japan erworben (siehe Seite 18) sowie zwei Liegenschaften in Deutschland und eine in Japan veräussert. Ende 2014 wurde in Wellington (NZ) ein Vorkaufsrechtsvertrag zum Erwerb der restlichen 50% der bereits im Besitz des Fonds stehenden Liegenschaft abgeschlossen. Der Übertrag konnte im Geschäftsjahr 2015 vollzogen werden. Zum Stichtag des Abschlusses befand sich ein Projekt im Bau. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz (KAG) wurden die Liegenschaften per 31. Dezember 2015 von unabhängigen, von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet. Dabei wurden ebenfalls Hilfspersonen im Ausland beigezogen. Grundlage dieser Schätzungen bilden die «International Valuation Standards». Die Bewertungen aller Liegenschaften erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Der daraus resultierende totale Verkehrswert beträgt CHF 2 479,57 Mio. (2 431,72 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt 5,29% (5,45%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die flüssigen Mittel über CHF 403,04 Mio. (247,76 Mio.) wurden in Bankguthaben, kurzfristigen Treuhandanlagen und sonstigen Anlagen in Form von hypothekarisch sichergestellten Darlehen an andere Immobilienfornds der Credit Suisse Funds AG angelegt. Das Geschäftsvermögen war in folgende Währungen investiert: Schweizer Franken, Euro, britisches Pfund, Yen, amerikanischer, australischer, neuseeländischer und kanadischer Dollar sowie chilenischer Peso. Das Fremdwährungs-Exposure wurde grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Jahresende resultiert eine Verbindlichkeit von CHF 6,89 Mio. aus unrealisierten Kapitalverlusten aus offenen Devisentermingeschäften. 8

9 Die Fremdfinanzierung beträgt CHF 316,51 Mio. (334,16 Mio.) oder 12,76% (13,74%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Es handelt sich hierbei hauptsächlich um Fremdfinanzierungen, welche für die Käufe der Liegenschaften in Japan und Chile aus steuerlichen Gründen sowie zur Erzielung eines positiven Leverage- Effektes abgeschlossen wurden. Ausserdem wurde ein Portfolio in Deutschland und das Objekt in Brisbane mit Hypotheken belehnt. Die geschätzten Liquidationssteuern betragen CHF 133,41 Mio. (103,42 Mio.). Das Nettofondsvermögen nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern, welches den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen ist, beträgt CHF ( ). Die Anlagerendite pro Anteil beträgt 4,95% (5,92%) bei einem Inventarwert von CHF ( ex Coupon). Erfolgsrechnung Ausschüttung, Rendite Der Gesamtertrag beträgt CHF 152,20 Mio. (141,43 Mio.) und hat damit um 7,61% gegenüber dem Vorjahr zugenommen. Die Mietzinseinnahmen stiegen um 3,36% auf CHF 144,60 Mio. (139,91 Mio). Die sonstigen Erträge betragen CHF 0,05 Mio. (0,71 Mio.) und die Erträge aus Post- und Bankguthaben belaufen sich auf CHF 0,64 Mio. (0,61 Mio.). Die Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen belaufen sich auf CHF 0,60 Mio. (0,21 Mio.). Aus dem Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen flossen dem Fonds durch die Emission im November 2015 CHF 6,31 Mio. zu. Die Mietzinsausfallquote infolge von Leerständen und Inkassoverlusten konnte weiter gesenkt werden. Sie beträgt 4,50% (5,92%) der Sollmietzinseinnahmen. Der gesamte Aufwand beträgt CHF 58,15 Mio. (54,66 Mio.). Darin enthalten sind die Baurechtszinsen von CHF 0,80 Mio. (1,09 Mio.). Die Fremdfinanzierungskosten betragen CHF 10,06 Mio. (7,15 Mio.). Dabei beträgt der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 3,11% (3,47%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 3,76 Jahren (2,28 Jahren). Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 10,01 Mio. (9,78 Mio.) beansprucht, was rund 6,92% (6,99%) der Mietzinseinnahmen entspricht. Die Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten) beliefen sich CHF 7,57 Mio (6,10 Mio). Für zukünftige Sonderinvestitionen wie etwa Umbauten von leerstehenden Flächen wurden CHF 0,50 Mio. (Zuweisung 6,50 Mio.) den Rückstellungen für künftige Reparaturen zugewiesen. Die Gewinn- und Kapitalsteuern belaufen sich auf CHF 7,10 Mio. (3,15 Mio.). Der Schätzungs- und Prüfaufwand beträgt CHF 1,33 Mio. (1,50 Mio.). Für die Leitung des Anlagefonds wurden dem Fonds CHF 16,07 Mio. (14,20 Mio.) in Rechnung gestellt. Die Kommission von 0,60% wird jeweils auf dem Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäftsjahres berechnet. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen betragen CHF 1,18 Mio. (1,34 Mio.). Die sonstigen Aufwendungen betragen CHF 2,84 Mio. (3,20 Mio.) und betreffen in erster Linie liegenschaftsbezogene Betriebskosten, Steuer- und Rechtsberatungen sowie Buchhaltungs- und weitere Beratungshonorare. Die Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) als wichtiger Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,86% (0,85%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Der Nettoertrag, welcher den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen ist, beträgt CHF 93,89 Mio. (86,78 Mio.) oder CHF (41.07) pro Anteil. Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) beläuft sich auf 72,89% (74,03%). Das Fremdwährungsexposure des Fonds wird mehrheitlich abgesichert. Je nach Entwicklung der Währungen und Zinsdifferenzen ergeben sich aus den Absicherungen aus den Devisentermingeschäften realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne oder -verluste. Die aus der Währungsabsicherung realisierten Kapitalgewinne betragen CHF 72,72 Mio. (Verlust 29,05 Mio.), die aus Kursveränderungen erfolgten nicht realisierten Kapitalverluste betragen CHF 133,92 Mio. (Gewinn 19,92 Mio.). Darin ebenfalls enthalten sind die unrealisierten Umrechnungsdifferenzen aus der Konsolidierung der Abschlüsse der einzelnen Haltergesellschaften in Fremdwährung. Per saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 61,20 Mio. (Verlust 9,13 Mio.). Im Jahr 2015 wurden drei Immobilien verkauft. Der daraus realisierte Kapitalgewinn aus Anlagen betrug CHF 4,66 Mio. (Gewinn 1,90 Mio.). Die nicht realisierten Kapitalgewinne aus Anlagen betragen CHF 96,37 Mio. (Gewinn 68,38 Mio.). Unter Einschluss der Kosten der Währungsabsicherung, dem Saldo aus realisierten und nicht realisierten Kapitalveränderungen aus Anlagen und dem Aufwand aus Erhöhung der Rückstellung für Liquidationssteuern von CHF 29,98 Mio. (Aufwand 31,45 Mio.) resultiert ein Gesamterfolg, welcher den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen ist, von CHF 103,73 Mio. (116,46 Mio.) oder CHF (55.12) pro Anteil. Für das Geschäftsjahr 2015 werden CHF 93,85 Mio. (86,63 Mio.) oder CHF (41.00) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 11 ist ab dem 31. März 2016 spesenfrei zahlbar bei der Credit Suisse AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz (Ex-Datum 29. März 2016). Die Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer zurückfordern. Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im Geschäftsjahr 2015 von CHF (ex Coupon) auf CHF Die Anlagerendite beträgt somit 4,95% (5,92%). 9

10 Geschäftsjahr Coupon Nr Brutto CHF CHF Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF CHF Total Ausschüttung CHF CHF Emission Im November 2015 führte der Credit Suisse Real Estate Fund International eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrechten für die bisherigen Anleger im Verhältnis von 12:1 durch. Zwölf bisherige Anteile berechtigten zum Bezug eines neuen Anteils zum Ausgabepreis von CHF netto pro Anteil. Die Neugelder von insgesamt CHF 189,28 Mio. (brutto) werden für den weiteren Aufbau des diversifizierten Portfolios eingesetzt. Kursentwicklung in CHF ( ) SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund International Swiss Market Index (SMI) Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund International werden ausserbörslich gehandelt. Der Handel wird durch die Credit Suisse AG sichergestellt. Der Schlusskurs (Geldkurs) lag am Ende des Geschäftsjahres bei CHF , was einer Zunahme von CHF resp. 4,19% entspricht. Die Performance beträgt 8,05% und liegt mit 3,88 Prozentpunkten über dem Benchmark. Als Benchmark wird der SXI Real Estate Funds (TR) zugrunde gelegt, der in der gleichen Zeitspanne (1. Januar bis 31. Dezember 2015) eine Performance von 4,17% aufwies. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Nettoinventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 7,39% (Agio 3,92%). Rücknahmen Per 31. Dezember 2015 wurden keine Anteile gekündigt. Anteile im Umlauf Stand am 1. Januar Anteile Rücknahmen 0 Anteile Ausgaben Anteile Stand am 31. Dezember Anteile 10

11 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapitalgewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF , , , , , , , , , ,31 11

12 Vermögensrechnung per 31. Dezember ) Verkehrswert Verkehrswert CHF CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Bankguthaben auf Zeit, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Kommerziell genutzte Liegenschaften Bauland einschl. Abbruchprojekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen Derivative Finanzinstrumente Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen davon den Minderheiten zuzurechnen davon den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2015 (Coupon Nr. 11) Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderung des Nettofondsvermögens der Anteilinhaber des Fonds Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil ) Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst 12 Umrechnungskurse per per CAD/CHF EUR/CHF GBP/CHF JPY/CHF AUD/CHF USD/CHF NZD/CHF CLP/CHF CLP/USD UF/CHF

13 Erfolgsrechnung per 31. Dezember bis bis bis ) bis ) CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Steuern und Abgaben Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten) Rückstellung für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme 0 0 Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag davon den Minderheiten zuzurechnen davon den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Realisierter Erfolg davon den Minderheiten zuzurechnen davon den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg davon den Minderheiten zuzurechnen davon den Anteilinhabern des Fonds zuzurechnen Verwendung des Erfolges der Anteilinhaber des Fonds Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung ) Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst Durchschnittliche Umrechnungskurse vom vom CAD/CHF EUR/CHF GBP/CHF JPY/CHF AUD/CHF USD/CHF NZD/CHF CLP/CHF CLP/USD UF/CHF

14 Anhang per 31. Dezember Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 44,0 Mio. 43,5 Mio. Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Kennzahlen ) Mietausfallquote 4,50% 5,92% Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 12,76% 13,74% Ausschüttungsrendite 3,66% 3,81% Ausschüttungsquote 99,42% 92,87% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 72,89% 74,03% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,86% 0,85% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 1,02% 0,98% Eigenkapitalrendite (ROE) 4,35% 6,77% Agio 7,39% 3,92% Performance 8,05% 11,35% Anlagerendite 4,95% 5,92% 1) Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst Angaben über Derivate Für detaillierte Angaben zu den Devisentermingeschäften siehe Seiten Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto inventarwerts Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten, wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden. 14

15 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind Effektiv Maximal Effektiv Maximal a) Vergütungen an die Fondsleitung Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,60% 1,50% 0,60% 1,50% Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode auf Basis der Bruttomietzins einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 0,81% 5,00% 0,96% 5,00% Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 1,50% 5,00% 0,00% 5,00% Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% b) Vergütungen an die Depotbank Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,03% 0,20% 0,03% 0,20% Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 52,3 Mio. Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 97,7 Mio. 175,4 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren bis 5 Jahre CHF 251,9 Mio. 215,8 Mio. > 5 Jahre CHF 47,1 Mio. 67,1 Mio. Generelle Bemerkung: Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden. 15

16 Hypotheken Laufende Hypotheken Kreditart von Laufzeit bis Währung Betrag in Fremdwährung Wechselkurs per Betrag in CHF Zinssatz Festhypothek 1) JPY ,794% Festhypothek 1) JPY ,908% Festhypothek 2) JPY ,656% Festhypothek 2) JPY ,771% Festhypothek 2) JPY ,483% Rolloverhypothek 3) JPY ,782% Rolloverhypothek 3) JPY ,782% Festhypothek 4) CLP ,610% Festhypothek 5) CLP ,760% Festhypothek EUR ,461% Festhypothek AUD ,985% Total laufende Hypotheken Abgelaufene Hypotheken Kreditart von Laufzeit bis Währung Betrag in Fremdwährung Zinssatz Festhypothek JPY ,340% Festhypothek JPY ,340% Rolloverhypothek JPY ,840% Festhypothek JPY ,270% Festhypothek JPY ,270% Rolloverhypothek JPY ,840% Rolloverhypothek 6) JPY ,471% Rolloverhypothek 6) JPY ,587% 1) Die Hypotheken wurden am über total JPY abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden JPY amortisiert. 2) Die Hypotheken wurden am mit dem Kauf der Liegenschaft in Nagoya über total JPY abgeschlossen. Erstmals ab dem sind quartalsweise Amortisationen über JPY zu leisten. 3) Die Hypotheken wurden am mit dem Kauf der Liegenschaft in Fukuoka über total JPY abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden JPY amortisiert, davon JPY im laufenden Geschäftsjahr. 4) Die Hypothek ist in der Rechnungswährung Unidad de Fomento (UF) abgeschlossen und betrug ursprünglich UF Bis zum Bilanzstichtag wurden UF amortisiert, davon UF im laufenden Geschäftsjahr. Die Umrechnung der Nettoschuld in CLP erfolgt zum Stichtagskurs. 5) Die Hypothek ist in der Rechnungswährung Unidad de Fomento (UF) abgeschlossen und beträgt UF Die Umrechnung der Nettoschuld in CLP erfolgt zum Stichtagskurs. 6) Die Hypotheken wurden am auf Basis eines Drei-Monats-JPY-TIBOR-Satzes über total JPY abgeschlossen und am mit dem Verkauf des «HN Green Building» in Tokio zurückbezahlt. Die Zinssätze bei den Festhypotheken sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Die Zinssätze der Rolloverhypotheken werden basierend auf dem Drei-Monats-LIBOR (London Interbank Offered Rate) angepasst. Kredite Laufende Kredite Kreditart Keine von Laufzeit bis Währung Betrag in Fremdwährung Zinssatz Abgelaufene Kredite Laufzeit Betrag Kreditart von bis Währung in Fremdwährung Zinssatz Kredit CLP ,440% 16

17 Geschäfte zwischen Fonds Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund International folgende Anlagen (gem. Art. 86 Ziff. 3a KKV) bei den Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss und Credit Suisse Real Estate Fund Siat getätigt: Laufende sonstige Anlagen Abgelaufene sonstige Anlagen Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Total laufende sonstige Anlagen Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,325% Kredit ,325% Kredit ,325% Kredit ,325% Kredit ,325% Kredit ,325% Kredit ,325% Kredit ,325% Kredit ,375% Kredit ,375% Kredit ,375% Kredit ,375% Kredit ,375% Kredit ,375% Kredit ,375% Kredit ,375% Kredit ,375% Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund International keine Kredite von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG erhalten. 17

18 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2015 Käufe Land Gebäudeart Grundstücksfläche m 2 Brisbane, 99 Melbourne Street Australien Kommerziell genutzte Liegenschaft Nagoya, «Glass City Sakae», Sakae, Naka-ku Japan Kommerziell genutzte Liegenschaft Wellington, «Justice Centre», 19 Aitken Street, Mulgrave Street & Kat Sheppard Place, Thorndon 1) Neuseeland Kommerziell genutzte Liegenschaft ) 1) Erwerb des zweiten Miteigentumsanteils (totale Grundstücksfläche m 2 ) Verkäufe Land Gebäudeart Grundstücksfläche m 2 Mainz, Isaac-Fulda-Allee 3 Deutschland Kommerziell genutzte Liegenschaft Osnabrück, Nikolaiort 5 Deutschland Kommerziell genutzte Liegenschaft Tokio, «HN Green Building», Higashi-Nihonbashi, Chuo-ku Japan Kommerziell genutzte Liegenschaft 599 Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf/von Nahestehende(n) stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinie für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 20. April 2015). Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Mieter Ort der Liegenschaft Anteil in % der Mietzinseinnahmen Australian Tax Office Sydney und Brisbane 9,31% Immobiliengesellschaften des Fonds Credit Suisse Real Estate Fund International Holding AG, Zug CS REFI Chile Fund Holding AG, Zug Die beiden Holding-Gesellschaften in Zug sowie deren Ländergesellschaften gehören zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund International. Die einzige Ausnahme bildet eine ausländische Immobiliengesellschaft, bei welcher ein Minderheitsaktionär 20% der Aktien hält. Übersicht Käufe und Verkäufe von Anteilen Gem. Fondsvertrag 8 Ziff. 2 Bst. c) in Verbindung mit 15 Ziff. 4 Bst. d) Während des Geschäftsjahres 2015 wurden keine Käufe oder Verkäufe von Anteilen an anderen Immobilienfonds oder Immobilieninvestmentgesellschaften getätigt. 18

19 Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften (1.1. bis ) Währung Datum Handel Datum Valuta Anzahl Verträge Betrag in Fremdwährung Kaufpreis Anzahl Verträge Liquidationserlös Währungsgewinn/ -verlust CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD Total CAD CHF CHF CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD Total CAD CHF CHF CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD Total CAD CHF CHF CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD Total CAD CHF CHF CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD Total CAD CHF CHF CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD CAD CHF CAD Total CAD CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF

20 Währung Datum Handel Datum Valuta Anzahl Verträge Betrag in Fremdwährung Kaufpreis Anzahl Verträge Liquidationserlös Währungsgewinn/ -verlust AUD AUD CHF AUD AUD CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD AUD CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF CLP CLP USD CLP Total CLP USD USD CHF CLP CLP USD CLP Total CLP USD USD CHF CLP CLP USD CLP Total CLP USD USD CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF NZD NZD CHF NZD Total NZD CHF CHF CHF NZD NZD CHF NZD Total NZD CHF CHF CHF NZD NZD CHF NZD NZD CHF NZD NZD CHF NZD Total NZD CHF CHF CHF NZD NZD CHF NZD Total NZD CHF CHF CHF NZD NZD CHF NZD NZD CHF NZD Total NZD CHF CHF CHF NZD NZD CHF NZD Total NZD CHF CHF CHF Realisierter Kapitalgewinn aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften CHF Realisierter Kapitalverlust aus übrigen Fremdwährungstransaktionen CHF TOTAL REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN CHF