Jahresbericht 2011/12. Wohnen und Leben

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1 Jahresbericht 2011/12 Wohnen und Leben

2 2 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12 Alexander Rychter Verbandsdirektor VdW Rheinland Westfalen Hubert Schiffers Prüfungsdirektor VdW Rheinland Westfalen

3 Vorwort 3 Die Wohnungswirtschaft: Klima- und umweltbewusst wie sozial- und stadtentwicklungspolitisch verantwortlich Gut ein Jahr, nachdem die schwarz-gelbe Bundesregierung und Kanzlerin Angela Merkel zur Energiewende aufgerufen haben, ist ein politisch beschlossener Masterplan für den Gebäudebereich noch nicht erkennbar. Allein die Verschärfung energetischer Anforderungen an Neubau und Gebäudebestand (wie aus Teilen der Umweltpolitik gefordert) und eine geringfügige Novellierung des Mietrechts werden nicht ausreichen, um die gewünschten CO 2 -Einsparungen zu erreichen. Auch Energiesparmaßnahmen in Gebäuden wohlgemerkt: in allen Gebäuden und nicht nur Wohnbauten sind von Bedeutung für den Erfolg der Energiewende. Die vom VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen vertretenen Unternehmen haben bereits erhebliche CO 2 - und Energieeinsparungen erreicht und sind auch künftig bereit, weitere Beiträge zu einer höheren Gebäudesanierungsrate zu leisten. Dafür aber muss die Klima- Förderpolitik mit der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik so verzahnt werden, dass die Mieten in den Wohnquartieren der Städte und Gemeinden unseres Landes für alle Bevölkerungsschichten bezahlbar bleiben. In Nordrhein-Westfalen ist auch nach der Neuwahl des Parlaments im Mai 2012 dieser konsequente Sanierungswille der Wohnungswirtschaft bekannt. Besonders die Wohnungspolitiker der Landesregierung von SPD und Bündnis 90/Die Grünen befürworten daher eine freiwillige Vereinbarung mit dem VdW Rheinland Westfalen. Darin sollen verbindliche CO 2 - Einsparungsziele und demografisch bedingte Entwicklungsziele auf der einen Seite, aber auch konkrete politische Rahmenbedingungen, wie etwa Anforderungsprofile und Förderkulissen, verabredet werden. Die Kohlendioxideinsparung soll dabei in einem transparenten Monitoring-Verfahren durch ein unabhängiges wissenschaftliches Institut regelmäßig überprüft werden. Der Verband wirbt für eine solche Vereinbarung, wie es sie unter anderem in Schleswig-Holstein und Berlin gibt auch, um damit ein starres Ordnungsrecht, wie etwa ein Erneuerbare-Wärme- Gesetz (EWärmeG), auf Landesebene zu vermeiden. Mit einem landeseigenen EWärmeG, dessen Einführung in NRW auch laut rot-grünem Koalitionsvertrag aus dem Juni 2012 geprüft werden soll, würde die Nutzung erneuerbarer Energien auch im Gebäudebestand zur Pflicht. Immer dann, wenn Heizungsanlagen ausgetauscht werden, müsste anschließend ein gewisser Anteil der Heizwärme durch erneuerbare Energien erzeugt werden. Wozu derart starre Vorgaben führen, ist in Baden-Württemberg zu beobachten, wo ein solches EWärmeG seit 2010 gilt: Die Anzahl der ausgetauschten Heizungsanlagen ist stark zurückgegangen, die Kosten für die Wohnungswirtschaft sind gestiegen. So wird Geld gebunden, das weitaus besser in die Wärmedämmung investiert worden wäre. Der VdW Rheinland Westfalen wird für diese Argumentation und einen Zukunftspakt werben. Das gilt auch für eine weitere Auffassung, von der der VdW Rheinland Westfalen überzeugt ist: die stärkere Gewichtung des Wohnquartiers in energetischen Fragen, aber auch im Hinblick auf den demografischen Wandel. Statt den Fokus auf einzelne Gebäude zu verengen, sollte auch im Hinblick auf eine stabilisierende soziale Mischung die energetische und alters gerechte Bilanz im gesamten Wohnquartier betrachtet werden. So könnten in der Vermietung teurere Gebäude, die beispielsweise die Energieeinsparziele übererfüllen, die Bilanz günstigerer Gebäude im selben Quartier ausgleichen. Denn die Energiewende im Wohngebäudebereich und dieser Aspekt gewinnt in der politischen Diskussion zunehmend an Beachtung hat auch eine soziale Komponente. Im Namen der Energiewende darf günstiger Wohnraum nicht zunehmend wegsaniert werden, um es mit den Worten Axel Gedaschkos, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, zu sagen. Auch der neue Landesminister für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr, Michael Groschek, unterstreicht die Bedeutung der Quartiere für eine ausgeglichene Stadtentwicklung. In diesem Jahr aber hat die Wohnungswirtschaft auch etwas zu feiern: Die Vereinten Nationen haben das Jahr 2012 zum Internationalen Jahr der Genossenschaften ausgerufen. Und der VdW feiert mit, um die genossenschaftliche Idee bekannter zu machen. Ein genossenschaftlicher Festakt, der eigentlich für den 11. Mai im NRW-Landtag geplant war und wegen der Landtagsneuwahl verschoben werden musste, soll nun im Herbst 2012 stattfinden. Und auch in Rheinland-Pfalz beteiligt sich der Verband an einem Festakt. Und genauso wenig, wie Genossenschaften ohne Ehrenamt denkbar sind, ist die Arbeit des VdW Rheinland Westfalen ohne das ehrenamtliche Engagement der vielen Unternehmer in den Verbandsgremien und Regionalen Arbeitsgemeinschaften möglich. Dafür danken wir Ihnen. Herzlichst Alexander Rychter Verbandsdirektor Hubert Schiffers Prüfungsdirektor

4 Foto: Presseamt Bundesstadt Bonn 4 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12

5 Ausgewählte Schwerpunkte 5 Wohnen und Leben Ob in den Großstädten und Metropolregionen oder im ländlichen Raum: Die Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen bieten modernen, qualitätsvollen und lebenswerten Wohnraum.

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7 Inhalt 7 Inhalt Vorwort 3 VdW die nachhaltige Wohnungswirtschaft 8 Ausblicke 9 So kann die Energiewende gelingen 10 Die Enquetekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel : Wohin geht die Reise? 13 Wohnen im Alter Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz engagieren sich 15 Grunderwerbsteuer: Die Länder drehen an der Steuerschraube das hat Folgen 18 Mietrecht eine Reform mit Recht 19 Einblicke das Internationale Jahr der Genossenschaften: Die Wohnungsgenossenschaften feiern mit! 24 Dichtheitsprüfung: Werden jetzt Mieter von Mehrfamilienhäusern benachteiligt? 27 Wie die Trinkwasserverordnung Ämter überlastet und Mieter und Vermieter verunsichert 29 Das Steuervereinfachungsgesetz und was die Wohnungsunternehmen steuerlich noch bewegte 31 Insolvent gleich wohnungslos? Die Wohnungswirtschaft setzt sich für Genossenschaftsmitglieder ein. 34 Die neuen Seiten des VdW Marketing im VdW Rheinland Westfalen 37 Rückblicke 41 Das Jahr in Bildern: 42 Verbandstag Forum Wohnungswirtschaft Parlamentarischer Abend 2011 Parlamentarischer Abend 2012 in Mainz GdW-Präsident Axel Gedaschko auf Sommertour durch NRW 2011 Expo Real 2011 Deubau 2012 Rehacare 2011 Unternehmergespräche im Landtagswahlkampf 2012 Betriebsvergleich VdW Rheinland Westfalen 54 Wohnungswirtschaft in Zahlen 58 Seitenblicke 69 Der VdW als Partner in der Aus-, Fort- und Weiterbildung 70 Namen und Nachrichten 73 Jubiläen von Mitgliedsunternehmen 74 Ehrungen von Persönlichkeiten aus Mitgliedsunternehmen 74 Mitglieder der Organe und Gremien des VdW Rheinland Westfalen 76 Vertretung des VdW Rheinland Westfalen im GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e. V. 85 Fördermitglieder des VdW Rheinland Westfalen 91 Tochterunternehmen, Beteiligungen und Mitgliedschaften des VdW Rheinland Westfalen 92

8 8 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12 VdW die nachhaltige Wohnungswirtschaft Der VdW Rheinland Westfalen leistet mehr als reine Interessenvertretung. Er ist Kompetenzzentrum und Dienstleister für seine Mitgliedsunternehmen, die unternehmerisch kompetent und nachhaltig, sozial- und stadtentwicklungspolitisch verantwortlich und klima- und umweltbewusst agieren. Etwa jeder Fünfte nordrhein-westfälische Mieter lebt in den Wohnungsbeständen der Mitgliedsunternehmen des VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Dem Verband gehören 447 Mitgliedsunternehmen der kommunalen/öffentlichen, genossenschaftlichen, kirchlichen sowie industrieverbundenen/privaten Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an, die mehr als eine Million Wohnungen alleine in Nordrhein-Westfalen bewirtschaften. Im vergangenen Jahr haben sie mehr als 1,8 Milliarden Euro in ihre Bestände investiert. Der VdW Rheinland Westfalen ist ein Kompetenzzentrum für alle Fragen und Probleme rund um die Wohnimmobilie und begreift sich als Initiator und Moderator für zukunftssicheres Wohnen und Leben in vitalen Städten und Regionen. In diesem Sinne koordiniert er die Interessen der Wohnungsund Immobilienwirtschaft, vertritt diese gegenüber der Politik und kommuniziert sie in die Öffentlichkeit. Außerdem ist der Verband Dienstleister für seine Mitgliedsunternehmen. Die Leistungspalette ist breit gefächert. Sie reicht von der Beratung in Rechts-, Betriebswirtschafts- und Steuerangelegenheiten über Fragen der Wohnraum- und Städtebauförderung bis hin zur Beratung in technischen, multimedialen und kommunikativen Fragen. Darüber hinaus veranstaltet der Verband Seminare, Fachtagungen und Kongresse zu allen wohnungspolitisch und fachlich relevanten Themen. EBZ (Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum) trägt. Unter dem Dach der Stiftung EBZ befinden sich das Berufskolleg der Immobilienwirtschaft, die Akademie für Weiterbildung, die EBZ Business School (EBZ), das InWIS Forschungsinstitut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) sowie die EBZ-Service GmbH. Als genossenschaftlicher Prüfungsverband führt der VdW Rheinland Westfalen die durch das Genossenschaftsgesetz vorgeschriebenen Prüfungen der Wohnungsgenossenschaften ebenso wie Wirtschaftsprüfung und -beratung für andere Wohnungs- und Immobilienunternehmen durch. Der VdW Rheinland Westfalen ist Mitglied im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin. Der GdW setzt sich als größter Branchendachverband gegenüber Politik, Wirtschaft und Medien für die Interessen unserer Regionalverbände und deren Mitglieder rund Wohnungsund Immobilienunternehmen in ganz Deutschland ein. Die Gesamtinvestitionen der im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Wohnungs- und Immobilienunternehmen lagen im Jahr 2011 bei fast zehn Milliarden Euro. Zum Zweck der Aus-, Fort- und Weiterbildung hat der VdW Rheinland Westfalen eine gemeinnützige Stiftung gegründet, die das

9 Ausblicke

10 10 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12 So kann die Energiewende gelingen Es stimmt: Die meisten Gebäude wohlgemerkt: nicht nur Wohngebäude verbrauchen mehr Energie, als sie nach dem neuesten Stand der Dämmtechnik verbrauchen müssten. So gesehen liegt also noch viel Potenzial zur Energieeinsparung im Gebäudebestand, in dem 40 Prozent der Energie in Deutschland verbraucht werden. Und klar ist auch: Die so genannte Energiewende wird ohne umfassende Gebäudesanierungen scheitern. Doch die Politik macht es sich zu einfach, wenn sie den Immobilienbesitzern immer höhere energetische Auflagen auferlegt und deren Umsetzung in der Breite, am liebsten im gesamten Bestand, einfordert. Denn sie vergisst, dass energetische Sanierungen, oder auch der Umbau von Heizungsanlagen auf erneuerbare Energien, eine Menge Geld kosten und im Falle der Sanierungen auch zu höheren Mieten führen. Viele Menschen werden sich die sanierten Wohnungen gar nicht leisten können, denn die eingesparten Energiekosten reichen in aller Regel nicht aus, um damit die höhere Kaltmiete zu bezahlen. Wer also fordert, muss auch fördern. Und das geschieht auf Bundesebene bei weitem nicht in dem angemessenen Maße. In Nordrhein-Westfalen haben das Bauministerium und die Baupolitiker der Landtagsfrak-

11 AUSblicke 11 tionen das Problem erkannt und schlagen einen deutlich anderen Kurs ein. Im NRW-Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr, das nach der Landtagswahl neu gegliedert wurde, stand man einem Zukunftspakt Klima Wohnen Demografie mit der Wohnungswirtschaft offen gegenüber. Über das Ziel, das Klima durch Energieeinsparung zu schützen, diskutiert niemand mehr. Auf welchem Weg dieses Ziel aber erreicht werden soll, ist stark umstritten. Mit zahlreichen Regelungen, wie der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie, der bundesdeutschen Energieeinsparverordnung (EnEV) und eines (möglichen) ländereigenen Erneuerbare-Wärme-Gesetzes (EWärmeG), verschärft die Politik zusehends die Anforderungen an neue Gebäude, aber auch an den Gebäudebestand. Zum Teil schreibt sie dabei nicht nur Ziele vor, sondern legt auch die Technologien fest beziehungsweise macht deren Ausbau selbst zum Ziel. Mit einem EWärmeG etwa wird vorgeschrieben, so in Baden-Württemberg, dass nach dem Austausch einer Heizung zehn Prozent der Hauswärme aus erneuerbaren Energien produziert werden müssen. Das führte in Baden-Württemberg nicht nur dazu, dass der Absatz von Heizungsanlagen nach Inkrafttreten des Gesetzes dramatisch eingebrochen ist, auch die Kosten bei einem Heizungsaustausch sind gestiegen. Berechnungen des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen zufolge bindet etwa eine durch das Gesetz vorgeschriebene Solaranlage für ein Haus mit Quadratmetern Wohnfläche zusätzliches Kapital zwischen und Euro. Geld, das dann nicht mehr für Maßnahmen der Energieeinsparung zur Verfügung steht. Auf diese Weise geht die Anzahl der Gebäude, die ein Wohnungsunternehmen in einem Jahr sanieren kann, zurück gut gemeint, schlecht gemacht. Um die Klimaziele, auch die der NRW-Landesregierung (Reduzierung der Treibhausgasemissionen bis 2020 um 25 Prozent gegenüber 1990 und bis 2050 um 80 Prozent) erfüllen zu können, ist es aber notwendig, die Sanierungsquote anzutreiben. Deshalb schlägt der VdW Rheinland Westfalen der NRW-Landesregierung einen Zukunftspakt Klima Wohnen Demografie vor. In dem werden verbindliche Einsparziele, aber auch politische Förderbedingungen festgeschrieben, deren Einhaltung wissenschaftlich kontrolliert wird. Solche Klimavereinbarungen werden bereits in Berlin und Schleswig-Holstein erfolgreich praktiziert. Das NRW- Bauministerium ist der Idee gegenüber aufgeschlossen auch die Landtagsfraktionen der Regierung haben gegenüber der Regierung ihre positive Haltung dazu zum Ausdruck gebracht. Ob sich der Vorschlag zu einem solchen Zukunftspakt allerdings durchsetzt, wird auch vom Landesumweltministerium abhängen. Hier ist noch viel Überzeugungsarbeit notwendig. Klar ist, dass eine hohe Gebäudesanierungsquote die Bundesregierung strebt laut Energiekonzept eine Verdopplung auf zwei Prozent an nur bei einer konsequenten und angemessenen Förderpolitik möglich ist. Das Hin und Her, das sich im Berichtszeitraum dieses Jahresberichts ereignet hat, ist Gift für die Energiewende. Immer wieder schwankte der Haushaltsmittelansatz für das CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm, lag zeitweilig sogar bei null Euro. Nun stehen 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung, obwohl die bundeseigene Deutsche Energieagentur dena vorgerechnet hat, dass fünf Milliarden Euro im Jahr notwendig sind, um die politisch gesteckten Ziele zu erfüllen (Details siehe S. 33). Ein viel größeres Drama spielt sich aber bei der geplanten steuerlichen Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen ab. Mit ihr sollen vor allem die privaten Eigenheimbesitzer und Kleinvermieter zu mehr energetischen Sanierungen angeregt werden. Die institutionelle Wohnungswirtschaft setzt sich für diese Regelung ein, auch wenn sie selbst nur in geringem Maße von ihr profitieren würde. Doch für die Sanierungsquote an der die Politik auch die Wohnungswirtschaft messen wird ist es elementar wichtig, dass auch die Masse an Klein- und Hobbyvermietern in ihre Häuser investieren. Und das tun sie in einem viel kleineren Umfang als die Unternehmen des VdW Rheinland Westfalen. Die Energiewende braucht dieses Gesetz. Eigentlich hätte die Regelung Teil der Energiewende-Gesetze im Sommer vergangenen Jahres sein sollen. Doch der Bundesrat stoppte sie, ohne den Vermittlungsausschuss anzurufen, weil die Länder die Mindersteuereinnahmen nicht tragen wollten allerdings müssten sie wissen, dass die durch die Regelung ausgelösten Sanierungen über die Umsatzsteuer mehr Geld in die Landeskasse zurückspülen würden. Die Bundesregierung zögerte

12 12 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12 einige Monate, den Vermittlungsausschuss in dieser Sache selbst anzurufen. Erst nachdem einige Länder Kompromissbereitschaft signalisierten, kam es zur ersten Sitzung des Schiedsgremiums. Dort hängt das Projekt aber noch immer. Der neue Umweltminister Peter Altmaier hatte zwar Hoffnungen auf eine Einigung vor der Sommerpause 2012 gemacht. Doch auch die zerschlugen sich. Auf diese Weise produziert die Regierung einen Sanierungsstau. Ein Investor möchte schließlich die Förderbedingungen kennen, bevor er ein Sanierungsprojekt angeht. Bund und Länder wären gut beraten, sich endlich zu einigen. Eine ausreichende Förderkulisse ist gerade deshalb notwendig, weil die Energiewende im Gebäudebereich ansonsten zu einer sozialen Frage wird. Sanierungen führen in aller Regel zu Mieterhöhungen. Studien, aber auch die Erfahrungen in der Praxis, belegen, dass das Geld, das die Haushalte durch die Sanierung an Heizkosten einsparen, nicht ausreicht, um die höhere Kaltmiete zu decken. Auf diese Art wird günstiger Wohnraum zunehmend wegsaniert. Die Folge ist, dass sich der Wohnungsmarkt spalten wird: in diejenigen, die sich eine sanierte Wohnung leisten können, und diejenigen, die das nicht können. Der momentan noch einigermaßen stabile deutsche Wohnungsmarkt droht auseinanderzudriften. Da passt überhaupt nicht ins Bild, dass das Bundesumweltministerium die Energieeinsparverordnung auch für Bestandsgebäude um 30 Prozent verschärfen möchte. Nach dem Motto: Die Anforderung ist mit Erscheinen des Gesetzesblatts bereits erfüllt, scheint das Ministerium zu glauben, die Energiewende ließe sich allein durch immer höhere Anforderungen erreichen. Tatsächlich ist mit der EnEV 2009 bereits die Grenze der Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsmaßen erreicht. Mehr kann auf dem deutschen Mietmarkt nicht umgesetzt werden. Das Bundesbauund das Bundeswirtschaftsministerium haben dies erkannt und in ihrem Vorschlag für die Überarbeitung der EnEV nur geringe Verschärfungen für den Neubau vorgenommen. Die Wohnungswirtschaft kann die Bundesregierung nur dringend davor warnen, dem Vorschlag des Bundesumweltministeriums zu folgen. Ein anderer Vorschlag, der die öffentliche und kommunale Wohnungswirtschaft von Seiten der Europäischen Union stark belastet hatte, konnte bereits abgewendet werden. In ihrer Energieeffizienz-Richtlinie hatte die EU vorgesehen, die Staaten zu einer Sanierungsquote ihrer Gebäude von drei Prozent zu verpflichten. Lange war die Rede davon, dass diese Verpflichtung auch für die Wohnungsbestände kommunaler Wohnungsunternehmen gelte. Die Wohnungswirtschaft konnte die EU-Parlamentarier aber überzeugen, von einer solchen Regelung Abstand zu nehmen zum Beispiel bei Gelegenheiten wie der Brüssel-Exkursion der Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen, bei der diese mit rheinland-pfälzischen für Energiefragen zuständigen EU-Abgeordneten diskutierte. Die geplante Regelung hätte nicht nur zu einer Kostenexplosion bei der kommunalen Wohnungswirtschaft geführt, sondern auch zu einer Marktverzerrung und einem Wettbewerbsnachteil gegenüber genossenschaftlich und privatwirtschaftlich organisierten Unternehmen. Wenn die Politik die Energiewende sachgerecht vorantreiben will, dann ist die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in NRW schon heute einer der entscheidenden, starken Partner. Die Unternehmen des VdW Rheinland Westfalen investieren und modernisieren bereits auf hohem Niveau. Allerdings ist irgendwann auch die Belastungsgrenze der Mieter erreicht. Und eines liegt auf der Hand: Die Energiewende kann nur mit den Mietern und Vermietern gemeinsam gelingen.

13 AUSblicke 13 Die Enquetekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel : Wohin geht die Reise? Mit Sorge sehen nachhaltige Wohnungs- und Immobilienunternehmen, dass Wohnungsbestände mancher internationaler Finanzinvestoren verkommen und so ganze Quartiere herunterziehen. So genannte Heuschrecken kassieren nur noch die Miete, investieren aber nicht mehr. Um die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen zu untersuchen und gegebenenfalls politische Instrumente gegen den Verfall der Wohngebäude zu entwickeln, hat der Düsseldorfer Landtag die Enquetekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW eingesetzt. Der VdW Rheinland Westfalen begrüßt die Einsetzung und beteiligt sich wie mehrere seiner Mitgliedsunternehmen als Experten an der Kommission, um der Politik klar zu machen, dass sie einen differenzierten Blick auf die wohnungswirtschaftlichen Akteure in NRW werfen muss und dass verschärftes Ordnungsrecht oft die Falschen trifft. Nach einem einstimmigen Einsetzungsbeschluss vom 10. November 2010 nahm die Enquete-Kommission am 1. Februar 2011 ihre Arbeit auf. Sie wurde aber vorzeitig und ergebnisoffen unterbrochen, als sich der nordrhein-westfälische Landtag NRW am 14. März 2012 auflöste. In ihrem Koalitionsvertrag macht die neue rot-grüne Landesregierung deutlich, dass sie die Ergebnisse der Enquete-Kommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Finanzinvestoren aufarbeiten, sichern, veröffentlichen und politische Konsequenzen ziehen will. SPD, Bündnis 90/Die Grünen und die Piraten reichten einen Antrag auf Wiedereinsetzung der Enquete-Kommission ein, den der Landtag am 4. Juli 2012 einstimmig annahm. Die Kommission soll demnach befristet bis Ende Februar 2013 arbeiten und zu einem Abschluss der begonnenen Arbeit kommen. Die Enquete-Kommission hatte sich mit dem Einsetzungsbeschluss ein umfangreiches Arbeitsprogramm mit Fahrplan für

14 14 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12 zwei Jahre vorgenommen. Neben einer umfassenden Bestandsaufnahme der demografischen, ökonomischen und sozialen Rahmenbedingungen und Akteure des wohnungswirtschaftlichen Wandels in NRW sollen vorrangig landes- und kommunalpolitische Handlungsspielräume ausgelotet werden, um Maßnahmen und Instrumente im Umgang mit den negativen Auswirkungen der Wohnungsverkäufe an internationale Finanzinvestoren zu entwickeln. Zur Bestandsaufnahme wie zu möglichen Instrumenten vergab die Kommission bei beschränktem Budget eine Reihe von Gutachten. Geschäftsmodelle und Finanzierungsstrategien von Neuen Finanzinvestoren wurden diskutiert. Ferner suchte die Kommission in ausgewählten Regionen Wohnquartiere auf, die zuvor in einer Fallstudienanalyse von sechs Beispielkommunen untersucht worden waren. Parallel lief die Abfassung erster Kapitel für einen möglichen Abschlussbericht, der die Arbeit und vor allem die Empfehlungen an den Landtag zum Ende der Kommissionsarbeit dokumentieren soll. Am 13. Januar 2012 führte die Kommission zudem eine nichtöffentliche Anhörung auf der Grundlage eines umfangreichen Fragenkatalogs im Landtag durch. Geladen waren Mieter- wie Vermieterverbände, Kommunale und Bankenvertreter, die unter anderem zu möglichen (Rechts-)Instrumenten Stellung nehmen sollten, um die darauf aufbauende und bereits begonnene Instrumentendiskussion der Kommission zu Ende führen zu können. In ihrem Antrag zur Wiedereinsetzung der Kommission stellen die drei antragstellenden Fraktionen fest: In Nordrhein-Westfalen sind in den vergangenen Jahren etwa Wohnungen von sogenannten Neuen Finanzinvestoren durch Teil- oder Unternehmensaufkäufe privatisiert worden. Mit der Privatisierung hat sich auch die Bewirtschaftung vielerorts verändert, sehr häufig zu Ungunsten der Situation der Mieterinnen und Mieter. Auch viele Kommunen haben die Probleme in den Beständen dieser neuen Marktakteure erkannt, fühlen sich aber oft auf verschiedenen Ebenen handlungsunfähig. Die neuen Marktakteure haben überwiegend fremdfinanziert gekauft und geraten zunehmend in finanzielle Schwierigkeiten. Ein Ende der Verwertungskette und damit der Probleme in den Kommunen ist somit noch nicht erreicht. Ferner heben die Antragsteller hervor, dass die Enquete- Kommission neben der inhaltlichen Arbeit auch zu einer breiteren öffentlichen und medialen Auseinandersetzung mit dem Thema Problemimmobilien und Private Equity-Investoren geführt habe: Sie war sowohl für die betroffenen Mieterinnen und Mieter und Kommunen in NRW ein wichtiges Signal zur Problembearbeitung, als auch darüber hinaus für Betroffene und Kommunen im gesamten Bundesgebiet. Die Arbeit der Kommission hat über die Landesgrenzen hinweg eine große Aufmerksamkeit genossen und eine Vorreiterrolle in diesem zunehmend wichtiger werdenden Themenfeld eingenommen. Die Ergebnisse der Kommission werden letztendlich auch eine Signalwirkung für Bund und andere Länder haben. Die Relevanz eines erfolgreichen Abschlusses der Kommissionsarbeit betrifft dabei nicht nur aktuelle Problembestände, sondern wird auch Einfluss auf den zukünftigen Handel und die Bewirtschaftung von Wohnungen haben. Der VdW Rheinland Westfalen wird weiterhin seine Expertise in die Enquete-Kommission einbringen und den Dialog mit den Kommissionsmitgliedern suchen. Ordnungsrechtliche Instrumente lehnt er ab. Deren Vollstreckung würden am Ende wohl kaum die anonymen Investoren mit einer Briefkastenfirma auf den Cayman-Islands treffen, sondern allerhöchstens die Wohnungswirtschaft, die vor Ort arbeitet und zu Gesprächen bereit ist. In seinem Positionspapier zur NRW-Landtagswahl macht der Verband deutlich, dass die Wohnungs- und Immobilienunternehmen als Partner der Politik bereitstehen, um verantwortungsbewusst adäquate Lösungen zu finden. Doch die sozialen Probleme seien eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die die Unternehmen nicht alleine bewältigen könnten. Das Quartier ist der Ort, in dem neue Strategien und Instrumente aller Beteiligten ineinandergreifen müssen, so der Verband. Das Programm Soziale Stadt habe sich in vielen schwierigen Quartieren bewährt. Die Mittel dafür sollten wieder aufgestockt werden. Um dieser Forderung Nachdruck zu verleihen, beteiligt sich der VdW Rheinland Westfalen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz am Bündnis Soziale Stadt. Bundesweit sind dort mehr als 300 Partner (Verbände, Initiativen, Kommunen, wissenschaftliche Institute, Abgeordnete etc.) organisiert, die die enorme Kürzung des Programms aus dem Jahr 2011 scharf kritisieren.

15 AUSblicke 15 Wohnen im Alter Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz engagieren sich Fakten und Prognosen zum Thema älter werdende Bevölkerung sind sattsam bekannt. Und trotzdem sind sie immer wieder eindrücklich: In NRW wächst die Bevölkerung im Alter über 65 Jahren von 3,64 Millionen im Jahr 2009 auf 4,72 Millionen im Jahr 2030; die Zahl der Über-80-Jährigen wächst gar um 53 Prozent auf 1,4 Millionen, wovon pflegebedürftig sein werden 74 Prozent mehr als heute. In Rheinland-Pfalz leben zurzeit rund vier Millionen Menschen; über eine Million sind 60 Jahre und älter. Dieser Anteil wird bis 2030 auf 33,9 Prozent steigen. Doch es geht nicht nur um Zahlen, auch qualitative Probleme stellen sich: der Fachkräftemangel etwa und dass es weniger pflegende Angehörige geben wird, die wirtschaftliche Situation der Sozialleistungssysteme im demografischen

16 16 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12 Wandel, die Zunahme der Altersarmut, die Angst vor Isolation im Alter und schlechter Versorgung, die Angst vorm Heim. Hinzu kommt der vielfache Wunsch, im Alter zuhause selbstbestimmt und aktiv zu leben. Politik und Wohnungswirtschaft nehmen sich dieser Situation unter dem Stichwort Wohnen im Alter an. Schon vor dem Hintergrund der enormen quantitativen Ausprägung des demografischen Wandels engagiert sich die Wohnungswirtschaft seit Jahren beim altersgerechten Wohnraum. Sie bietet dazu unterschiedliche Formen des Wohnens für ein langes Leben an. Dabei hat sich der Weg von altersgerechten Wohnprojekten zum umfassenden Projekt der Versorgungssicherheit im Quartier längst geöffnet. Bundes- und landesweit bekannte Projektbeispiele aus Bielefeld, Dortmund und anderen Städten waren und sind hier wegweisend. Aufgrund der gleichgewichtigen qualitativen Veränderungen thematisiert die Wohnungswirtschaft gegenüber der Politik auch zunehmend und eindringlich die Frage, wie noch mehr und vor allem preiswerter altersgerechter Wohnraum entstehen kann. Rahmenbedingungen auf Länderebene Altersgerechte Wohnformen Einschätzungen der Branche Umfrage zu Stellenwert und Ausbau alternativer altersgerechter Wohnformen Dazu sind die Rahmenbedingungen wie die länderspezifischen Wohn- und Teilhabegesetze (WTG), die Förderbedingungen der Länder und des Bundes aber auch die bauaufsichtlichen Anforderungen und verschiedenen DIN-Normen der Länder beziehungsweise des Bundes, ins Visier zu nehmen. In Nordrhein-Westfalen hat nicht zuletzt auf wiederholte Kritik des VdW Rheinland Westfalen am WTG NRW bereits die alte Landesregierung festgestellt, dass das Gesetz hinsichtlich einer Verbreiterung der Wohnangebote für das Alter hemmend wirkt. Auf der Messe Rehacare stellte der Verband im Herbst 2011 auf einer gemeinsamen Pressekonferenz mit der NRW- Gesundheitsministerin Barbara Steffens eine Studie vor, die der VdW bei Terranus in Auftrag gegeben hatte. Ein zentrales Ergebnis: Etwa die Hälfte der Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen sehen in den bisherigen Regelungen des WTG ein Hemmnis beim Ausbau altersgerechter Wohnformen. Im Frühjahr 2012 gab die NRW-Landesregierun erste Eckpunkte für eine Reform des WTG NRW bekannt, die neue Wohnformen erleichtern sollen. Die neue Landesregierung will die Reform des WTG NRW zeitnah aufnehmen und voraussichtlich im Herbst 2012 einen ersten Gesetzentwurf vorlegen. Die nordrhein-westfälische Wohnungswirtschaft erhofft sich dabei, dass die Kooperationen mit Dienstleistern, die sie zur Wohnungsvermietung mit Service, Betreuung, Pflegeinseln, also für ein Wohnen mit Versorgungssicherheit im Quartier, eingehen muss, erleichtert und vor allem rechtssicher definiert werden. Von der Wohnraumförderung erhofft sie sich, dass besondere bauaufsichtliche, insbesondere brandschutzrechtliche Anforderungen für altersgerechte Wohnformen als add-on über die übliche Wohnraumförderung hinaus gefördert werden, um die Zahl der Wohnangebote erhöhen zu können. Auch sollten die vom WTG NRW einerseits wie von den Wohnraumförderbestimmungen andererseits formulierten Anforderungen an die spezielle Wohnform Wohngruppen im Zuge der Reform des WTG endlich in Übereinstimmung gebracht werden.

17 AUSblicke 17 In Rheinland-Pfalz scheint sich das Landesgesetz über Wohnformen und Teilhabe (LWTG) mit seinen abgestuften Anforderungen an die verschiedenen Wohnformen ein Weg, dem sich jetzt NRW mit der Reform nähern will zu bewähren. Ein Hemmnis für eine weite Verbreiterung der Wohnformen in Rheinland- Pfalz liegt in der im Vergleich zu Nordrhein-Westfalen noch weniger eingeübten Kooperation der sozialen Dienstleister mit der institutionalisierten wie privaten Wohnungswirtschaft. Zudem sind die im VdW Rheinland Westfalen organisierten Mitgliedsunternehmen vor allem in den wenigen Städten des Landes Rheinland-Pfalz vertreten. Eine Versorgungssicherheit im ländlichen Raum zu erreichen, stellt dieses Land vor besonders große Herausforderungen. Rahmenbedingungen auf Bundesebene Für die institutionalisierte Wohnungswirtschaft, aber auch für die vielen privaten Wohnungseigentümer war die wechselhafte Förderpolitik des Bundes bei der KfW-Förderung im letzten Jahr äußerst kontraproduktiv und für den Bereich des altersgerechten Umbaus enttäuschend. Zahlreiche Verbände, unter anderem auch der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, warnten im vergangenen Jahr eindringlich vor einem Stopp des KfW-Programms Altersgerecht Umbauen. Angesichts der großen Aufgabe, den Wohnungsbestand an die zukünftigen Herausforderungen der Gesellschaft anzupassen, sei dies vollkommen unverständlich, erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko und zitierte die jüngste Studie Wohnen im Alter des Kuratoriums deutsche Altershilfe (KDA) im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), die kurzfristig einen Mehrbedarf von 2,5 Millionen altersgerechten Wohnungen berechnete und bis 2020 einen ansteigenden Bedarf sogar auf circa drei Millionen prognostizierte. Trotz aller Proteste und ersichtlich steigender Bedarfe stellt der Bundeshaushalt für 2012 keine Haushaltsmittel zur Verfügung. Die KfW führt das Programm Altersgerecht Umbauen ab 1. Januar 2012 in der Darlehensvariante als Eigenprogramm fort allerdings mit schlechteren Konditionen. verständlich sei es, dass im aktuellen Bundeshaushalt kein Geld mehr für das KfW-Förderprogramm Altersgerecht Umbauen bereitstünde. Das Programm sei ein wichtiger Baustein, damit die Wohnungsunternehmen in den bestehenden Wohnimmo bilien Barrieren reduzieren können. Die aktuelle Fortsetzung als Eigenprogramm der KfW sei zwar begrüßenswert, reiche aber nicht aus. Der GdW fordert die Bundesregierung daher auf, die erforderlichen Bundesmittel für das KfW-Förderprogramm Altersgerecht Umbauen ab 2013 wieder bereitzustellen. Auch intervenierten der GdW und seine Regionalverbände wie der VdW Rheinland Westfalen bei der Ende 2011 in Angriff genommenen Pflegereform hinsichtlich der Geltung des Grundsatzes Ambulant vor stationär. Die Verbände halten es für notwendig, die Wohn gruppen klar von einer stationären Einrichtung abzugrenzen, damit die Entstehung neuer Wohngruppen nicht durch Rechts unsicherheiten behindert wird. Gedaschko wiederholte auch im Rahmen der Demografie-Tagung der Bundesregierung am 24. April 2012 seine Kritik: Völlig un-

18 18 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12 Grunderwerbsteuer: Die Länder drehen an der Steuerschraube das hat Folgen Seit der Förderalismusreform 2006 sind die Bundesländer berechtigt, den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer zu bestimmen. Ein Recht, das sie weidlich nutzen: Nordrhein- Westfalen (zum 1. Oktober 2011) und Rheinland-Pfalz (zum 1. März 2012) etwa haben den Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent auf fünf Prozent angehoben. Doch dadurch wird der Spielraum für energetische Sanierungen geringer. Die Anhebung der Grunderwerbsteuer wird mit einer notwendigen Haushaltskonsolidierung, der Finanzierung zusätzlicher, unverzichtbarer öffentlicher Leistungen und einer angemessenen Steuerlastverteilung, die eine stärkere Belastung von Vermögenden erfordert, begründet. Die Anhebung ist für die Länder auch deshalb attraktiv, weil damit verbundene Mehreinnahmen im Länderfinanzausgleich nicht abgeschöpft werden. Der VdW Rheinland Westfalen hat in den parlamentarischen Anhörungen (in Rheinland-Pfalz zusammen mit dem VdW südwest) dafür plädiert, der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft keine weiteren Kosten aufzubürden, da diese auch zulasten energetischer Sanierungen und des Einsatzes erneuerbarer Energien gehen. Das Gutachten des rheinisch-westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung aus Januar 2012 verdeutlicht die Probleme der Grunderwerbsteuer und ihrer Anhebung durch die Länder. Ein grundlegendes Problem stellen die kumulativen Belastungswirkungen bei der Grunderwerbsteuer dar. So hängt das Grunderwerbsteueraufkommen einer Immobilie vom Lebenszyklus und der Häufigkeit des Wechsels in der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis ab. Dies trifft insbesondere die Städtebauförderung, wo im Rahmen der Fördermaßnahmen Grundstücke mehrfach den Eigentümer wechseln. Die Grunderwerbsteuer führt auch zu allokativen Verzerrungen, indem beispielsweise wirtschaftliche Entscheidungen über Kapitalanlagen und Kauf oder Miete einer Immobilie durch die Grunderwerbsteuer beeinflusst werden. Die Steuer erweist sich als Transaktionshemmnis. Notwendige Anpassungen am Immobilienmarkt werden behindert, die durch den demografischen Wandel erforderlich sind. Die Wohnungswirtschaft hat deshalb gefordert, Fusionen von Wohnungsunternehmen nicht mit der Grunderwerbsteuer zu belasten. Wegen der hohen Steuer setzen insbesondere Wohnungsgenossenschaften auf verschiedene Kooperationsformen statt zu fusionieren. Die Grunderwerbsteuer trifft zudem bei selbstgenutztem Wohneigentum vor allem Familien, da diese in besonderem Maße Wohneigentum bilden. Da Wohneigentum zu einem erheblichen Teil fremdfinanziert wird, wird faktisch die Vermögensbildung besteuert und nicht das Vermögen wurde die Grunderwerbsteuer grundlegend reformiert, indem einerseits umfangreiche Befreiungstatbestände abgeschafft wurden und andererseits der Steuersatz auf zwei Prozent vermindert wurde. Eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer wäre die radikalste Maßnahme, ist aber aufgrund des EU-Rechts nicht ersatzlos möglich. Grundstücksgeschäfte würden stattdessen mehrwertsteuerpflichtig. Schwer abzuschätzen ist es, ob der Wegfall der Grunderwerbsteuer zulasten der Umsatzsteuer für die Wohnungswirtschaft vorteilhaft wäre. Im RWI-Gutachten wird es für sinnvoll gehalten, zum Reformkonzept von 1983 zurückzukehren: Niedrige Steuersätze bei weitgehendem Verzicht auf Steuerbefreiungen. Die Politik steht vor der Wahl, entweder die Steuersätze wieder zu senken oder mit Hilfe von Steuerbefreiungen drohende Fehlentwicklungen punktuell zu verhindern oder zumindest abzumildern. Der VdW Rheinland Westfalen hat sich bei den Finanzministerien dafür eingesetzt, eine Bundesratsinitiative zu begründen, die Grunderwerbsteuerbefreiungen für bestimmte Ausnahmetatbestände (Zusammenschlüsse von Wohnungsunternehmen, Grundstückserwerbe durch förderberechtigte Personen) einsetzt. Entsprechende Gespräche wurden geführt und ein ergänzendes Schreiben an den Finanzminister von Rheinland-Pfalz, Dr. Carsten Kühl, gerichtet. In der Antwort weist die Landesregierung allerdings darauf hin, dass die Grunderwerbsteuer aus fiskalischen Gründen erhöht werden musste. Auf Antrag des Freistaats Sachsen hat der Bundesrat am 30. März 2012 eine Grunderwerbsteuerbefreiung bei Zusammenschlüssen kommunaler Körperschaften beschlossen. Die Bundesregierung hat den Gesetzentwurf zusammen mit einer Stellungnahme an den Deutschen Bundestag zur weiteren Beratung weitergeleitet. Der Gesetzentwurf wurde zum Anlass genommen, bei den Bundestagsgremien anzuregen, auch eine Grunderwerbsteuerbefreiung von Umwandlungen von Wohnungsunternehmen an sich (etwa Fusionen) zu diskutieren.

19 AUSblicke 19 Mietrecht eine Reform mit Recht Das Mietrecht ist in Bewegung. Um energetische Modernisierungen zu erleichtern, hat die Bundesregierung eine Reform des Mietrechts in Angriff genommen. Unter anderem sind den Plänen zufolge Mieter verpflichtet, ohne ein Minderungsrecht Beeinträchtigungen durch die Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer von drei Monaten hinzunehmen. Um es vorweg zu sagen: Dem VdW ist der soziale Frieden mit seinen Mietern wichtig, das Mietrecht muss auch weiterhin Mieter und Vermieter als gleichwertige Partner behandeln. Und doch bedarf die Energiewende auch einer mietrechtlichen Komponente, weshalb die geplante Reform ein Schritt in die richtige Richtung ist. Auf zwei nicht abgestimmte Referentenentwürfe für ein Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungs-

20 20 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/12 titeln (MietRÄndG) im Mai und Oktober 2011 folgte im Mai 2012 das, worauf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft lange gewartet hatte: ein Beschluss des Bundeskabinetts über einen Entwurf des Bundesjustizministeriums, der seither das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren durchläuft. Die Bundesregierung sieht in der energetischen Modernisierung des Wohnungsbestands eines der wichtigsten Ziele der Zukunft. Um dieses Ziel zu fördern und zu erreichen, bedarf es nach ihrer Auffassung einer Anpassung der mietrechtlichen Vorschriften. Um Fällen gerecht zu werden, in denen sich Mieter (planmäßig) ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis entziehen, soll das Mietrecht nach dem Willen der Bundesregierung moderner und effizienter gestaltet werden. Des Weiteren will die Bundesregierung die Mieter bei einer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen weitreichender schützen. Der Verband nutzte die Möglichkeit einer frühzeitigen Beteiligung unter der Federführung des GdW, die in einer Stellungnahme der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) mündete. Das Bemühen der Bundesregierung, Mietrecht und Klimaschutz zu harmonisieren, ist zu begrüßen. Es gilt dabei, den notwendigen Anforderungen des Klimawandels und den knapper werdenden Energiereserven gerecht zu werden und dabei die Interessen von Vermietern und Mietern nicht aus den Augen zu verlieren. Das MietRÄndG ist dazu, nach Meinung des Verbands, ein erster Schritt in die richtige Richtung, auch wenn Kritik angebracht ist. Im Mittelpunkt der Kritik steht die geplante gesetzliche Regelung des Contractings. Mit einer Änderung der Rechtsprechung im Jahr 2007 wurde die Umstellung der Wärmeversorgung auf Contracting wesentlich erleichtert. Diese Erleichterung spiegelt sich in der geplanten Regelung zum Contracting jedoch nicht wider. Der Mieter soll die Kosten der Wärme, die aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird, als Betriebskosten nur dann tragen, wenn die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten des Mieters für Wärme und Warmwasser nicht übersteigen. Im Hinblick auf die Kostenneutralität ist die Neuregelung wesentlich restriktiver als die Praxis, die sich auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in den vergangenen Jahren herausgebildet hat. Die Feststellung der Kostenneutralität ist zudem sehr streitanfällig. Insgesamt widerspricht die geplante Regelung der Vereinbarung des Koalitionsvertrags aus dem Jahr 2009, bestehende Möglichkeiten des Contractings zu erweitern. Tritt die Regelung in Kraft, ist vielmehr mit einem Rückgang des Contractings zu rechnen. Das MietRÄndG sieht weitere wesentliche Änderungen und Anpassungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor: Mit Modernisierungsarbeiten einhergehende Beeinträchtigungen des Wohnumfelds können zur Geltendmachung von Minderungsansprüchen durch die Mieter führen. Zur Entlastung der Vermieter und zur Förderung der energetischen Modernisierung ist ein dreimonatiger Minderungsausschluss geplant, soweit die Beeinträchtigungen aufgrund einer Maßnahme eintreten, die einer energetischen Modernisierung dienen. Auch wenn energetische Modernisierungen häufig mehr als drei Monate in Anspruch nehmen, ist der Vorschlag als Kompromisslösung akzeptabel. Unklar bleibt jedoch die Vorgehensweise, sollte die Modernisierung sowohl energetische als auch sonstige Komponenten enthalten, die beispielsweise der Instandsetzung dienen. Auch diese Regelung ist daher sehr streitanfällig. Das MietRÄndG geht von einer grundsätzlichen Pflicht des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, aus. Härtegründe sind innerhalb einer Ausschlussfrist von zwei Monaten geltend zu machen. Bei der Prüfung des Härteeinwands sind die Belange von Energieeffizienz und Klimaschutz zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung kommt als Härtegrund nicht mehr in Betracht. Sie ist erst im Rahmen der Zulässigkeit einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach Ablauf der zweimonatigen Ausschlussfrist erlangt der Vermieter somit grundsätzlich Planungssicherheit für die Modernisierungsmaßnahmen. Später geltend gemachte Härtegründe bezüglich der Duldung oder der Mieterhöhung sind nur zu berücksichtigen, wenn die Verspätung unverschuldet ist. Es verbleibt jedoch ein wirtschaftliches Risiko, sollte der Mieter finanzielle Härtegründe geltend gemacht haben, die gegebenenfalls bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen sind. Die Höhe der Modernisierungsumlage in Höhe von elf Prozent bleibt durch das MietRÄndG unangetastet. Im langfristigen Mittel ist eine Umlage in dieser Höhe erforderlich, um die

21 AUSblicke 21 Aufwendungen zu kompensieren. Das MietRÄndG räumt dem Vermieter das Recht ein, auch bei der Modernisierungsmieterhöhung auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen zu können. Auch das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters wird ausgeweitet. Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug und entspricht der ausstehende Betrag zwei Monatsmieten, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Neben dem BGB erfährt auch die Zivilprozessordnung durch das MietRÄndG Änderungen und Anpassungen: Während einer Räumungsklage kann der Mieter verpflichtet werden, die Mietzinszahlungen zu hinterlegen (Sicherungsanordnung). Kommt der Mieter dieser Anordnung nicht nach und hat die Räumungsklage hohe Aussicht auf Erfolg, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes einen Räumungstitel gegen den Mieter erwirken. Allerdings schränkt der strenge Maßstab hohe Aussicht auf Erfolg den Anwendungsbereich des Instruments erheblich ein und entwertet dieses. Die geplanten Änderungen im Vollstreckungsrecht sollen verhindern, dass der Mieter beispielsweise durch eine Untervermietung ohne Kenntnis des Vermieters die Vollstreckung eines Räumungstitels vereitelt, denn der Räumungstitel läuft dann bislang ins Leere. Nunmehr soll die Räumung mittels einstweiliger Verfügung auch gegenüber Dritten angeordnet werden, denen die Wohnung ohne Kenntnis des Vermieters überlassen wurde. Die bereits seit geraumer Zeit von der Rechtsprechung entwickelte so genannte Berliner Räumung, das heißt der Mieter wird lediglich der Wohnung verwiesen und der Vermieter macht an sämtlichen verbliebenen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend, wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Die Haftung des Vermieters für die vom Mieter zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Im Mai 2012 präsentierte die SPD-Bundestagsfraktion ihre Vorstellungen zur Gestaltung des Mietrechts. Sie spricht sich unter anderem für eine Beibehaltung des Minderungsrechts aus und fordert erhebliche Restriktionen hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Contracting-Kosten. Diese sollen nur dann umlagefähig sein, wenn Kostenneutralität gegeben ist und das Contracting zu einer Steigerung der Energieeffizienz und realer Brennstoffeinsparung führt. Die Fraktion schlägt weiterhin vor, die Höhe der Modernisierungsmieterhöhung von elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf neun Prozent zu senken und eine zeitliche Befristung der Umlagefähigkeit zu prüfen. Sie spricht sich gegen eine Ausweitung des einstweiligen Rechtsschutzes bei Räumungsklagen aus. Nach ihren Vorstellungen soll die Kappungsgrenze gesenkt werden, so dass nur eine Mieterhöhung um 15 Prozent innerhalb von vier Jahren zulässig ist. Die Vorschläge der SPD-Bundestagsfraktion finden sich teilweise in der Stellungnahme der beratenden Ausschüsse an den Bundesrat wider. Der Bundesrat hat die Mietrechtreform inzwischen abgelehnt. Da das Gesetz aber nicht zustimmungspflichtig ist, hat die Ablehnung nur aufschiebende Wirkung auf das Gesetzesvorhaben. Die BSI lehnt die Vorschläge der SPD-Bundestagsfraktion als ungerechtfertigten Eingriff in das Eigentum der Vermieter ab und wertet sie als kontraproduktiv, da sie zu einem Ende der energetischen Sanierungen führen würden. Die BSI und die in ihr vertretenen wohnungswirtschaftlichen Verbände werden sich dafür einsetzen, dass mit dem MietRÄndG weiterhin zumindest erste Schritte in die richtige Richtung unternommen werden.

22 Fotos: Fotolia.com: Simon Kraus (S. 10), peppi18 (S. 17), ArTo (S. 19), LianeM (S. 21); istockphoto.com: RapidEye (S. 15)

23 Einblicke

24 24 VdW Rheinland Westfalen Jahresbericht 2011/ das Internationale Jahr der Genossenschaften: Die Wohnungsgenossenschaften feiern mit! Auszubildende von Kölner Wohnungsgenossenschaften verteilen PIXI-Bücher am Internationalen Tag der Genossenschaften. Die Vereinten Nationen haben das Jahr 2012 zum Internationalen Jahr der Genossenschaften ausgerufen. Mit dem Aufruf zum Internationalen Jahr der Genossenschaften, sind Genossenschaften weltweit gefordert, die genossenschaftliche Idee zu verbreiten. Dadurch soll die Aufmerksamkeit auf die Genossenschaften gelenkt und die Rolle der Genossenschaften für die wirtschaftliche und soziale Entwicklung vieler Länder dargestellt werden. Es ist eine Selbstverständlichkeit, dass sich auch der VdW Rheinland Westfalen als genossenschaftlicher Prüfungsverband an dem feierlichen Jahr beteiligt. Mit dem Internationalen Jahr soll die allgemeine Wahrnehmung der Genossenschaften verbessert werden. UNO-Generalsekretär

25 EINblicke 25 Ban-Ki Moon hat die Entscheidung zum Internationalen Jahr der Genossenschaften 2012 mit folgender Aussage begründet: Cooperatives are a reminder to the international community that it is possible to pursue both economic viability and social responsibility. Ban-Ki Moon stellt damit bereits in seiner Begründung die Besonderheiten der Genossenschaften dar, die Verbindung von sozialer Verantwortung und Wirtschaftlichkeit. Das leisten Wohnungsgenossenschaften in NRW Wohnungsgenossenschaften heute Wohnungsgenossenschaften sind moderne Wohnungsunternehmen mit einer langen Geschichte. Die ersten Wohnungsgenossenschaften wurden gegründet, um dem Wohnungsmangel Ende des 19. Jahrhunderts in Deutschland zu begegnen. Heute müssen sie sich anderen Herausforderungen stellen. So geht es etwa aufgrund der demografischen Entwicklung vielerorts nicht mehr um einen Wohnungsmangel, sondern um eine schrumpfende Bevölkerungszahl. Das Ziel der Wohnungsgenossenschaften ist aber über die Jahre hinweg gleich geblieben: die Förderung ihrer Mitglieder. So gilt es auch heute noch dem Grundgedanken der Genossenschaften nachzukommen, nämlich dem Zusammenschluss von Menschen mit gleichen Interessenlagen durch gemeinsame Tätigkeiten eine Besserstellung zu ermöglichen. Auf diese Weise verbinden Wohnungsgenossenschaften den Vorteil des Wohneigentums mit dem der Miete. In der gegenwärtigen Situation stehen Wohnungsgenossenschaften unter anderem für Vertrauen und Nachbarschaft. Für Vertrauen, da die Mitglieder auf das bewährte Geschäftsmodell der Genossenschaften zurückgreifen können. Durch die Broschüre des VdW Rheinland Westfalen zum Internationalen Jahr wirtschaftliche Arbeitsweise der Wohnungsgenossenschaften unter Berücksichtigung und großer Umsicht der unterschiedlichen Interessenlagen gelingt es den Wohnungsgenossenschaften, Vertrauen aufzubauen. Und für Nachbarschaft, weil Wohnungsgenossenschaften beispielsweise durch Nachbarschaftstreffs oder Nachbarschaftshilfevereine die gute Nachbarschaft fördern.