Studie. Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen. Fachgruppe Energie und Umwelt der HypZert GmbH. Stand: Juli 2011

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1 Studie Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen Fachgruppe Energie und Umwelt der HypZert GmbH Stand: Juli 2011 HypZert GmbH Georgenstraße 21, Berlin

2 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung der HypZert GmbH unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Autoren haben die Studie mit großer Sorgfalt erstellt, übernehmen aber keine Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit und Qualität der Studie. Schadensersatzansprüche gegen die Autoren oder HypZert GmbH sind ausgeschlossen, sofern seitens der Autoren oder HypZert GmbH kein vorsätzliches oder grobfahrlässiges Verschulden oder eine zurechenbare Körper- und Gesundheitsschädigung vorliegt. HypZert GmbH, Berlin

3 Inhaltsverzeichnis Vorwort 5 Einleitung 7 1 Entwicklung und Perspektiven der Solarstromerzeugung 9 2 PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung Solare Einstrahlung Photovoltaikanlage technische Grundlagen Stromertrag Ertrag (Vergütung nach EEG) und Bewirtschaftungskosten Kostenentwicklung und Wirtschaftlichkeit Versicherung und Brandschutz Baurechtliche Voraussetzungen Rückbau- und Entsorgung Steuerliche Aspekte 27 3 Wertermittlung Bewertungsfälle Marktwertermittlung: Einfluss von PV-Anlagen auf den Immobilienwert Immobilie mit einer selbst betriebenen PV-Anlage Dachflächenverpachtung für PV-Anlagen Beleihungswertermittlung Fremdbetriebene Aufdach-Anlage Typischer Pachtvertrag bei Fremdbetreiberanlage Aufdach-Anlage im Besitz des Grundstückseigentümers 42 HypZert GmbH, Berlin 3

4 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen Inhaltsverzeichnis 4 Linksammlung 47 Literatur 49 Anlagen 51 Anlage 1: Prüfschema für Werteinfluss von Pachtverträgen und Dienstbarkeiten bei Betreiberanlagen 51 Anlage 2: Schema der Einflüsse einer PV-Anlage auf den Immobilienwert 56 Anlage 3: Benchmarks 57 Anmerkungen 58 4 HypZert GmbH, Berlin

5 Vorwort Im Februar 2002 wurde der Verband der HypZert qualifizierten und zertifizierten Immobiliengutachter, HypZert e. V., mit dem Zweck gegründet, die Bildung im Bereich der Wertermittlung von Immobilien sowie die Verbreitung der Personalzertifizierungsnorm ISO/IEC zu fördern. Der Verein hatte es sich außerdem zur Aufgabe gemacht, die Anwendung eines hohen Qualitätsstandards bei der Bewertung von Immobilien zu fördern. Hierzu werden Seminare, Vorträge sowie Diskussionen veranstaltet und der Informationsaustausch mit nationalen und internationalen Immobilienbewertungsorganisationen gepflegt. Auf der Jahresversammlung 2005 haben Mitglieder des HypZert e. V. den Aufbau von sogenannten Fachgruppen beschlossen. Aufgabe und Ziel dieser Fachgruppen ist es, das vorhandene Know-how zu speziellen Themen innerhalb der Immobilienbewertung in konkreten Ausarbeitungen münden zu lassen und damit die Kompetenz der HypZert Gutachter zu dokumentieren. Neben den bereits etablierten Fachgruppen Sozialimmobilien, Beherbergungsimmobilien, Einzelhandel und Auslandsbewertung wurden zuletzt die Fachgruppen Energie und Umwelt, Logistikimmobilien sowie Landwirtschaft gegründet. Die Mitglieder der jeweiligen Fachgruppe verfügen im Rahmen ihrer bisherigen beruflichen Tätigkeit über ein ausgeprägtes Wissen in den jeweiligen Spezialbereichen und stellen ihre Ergebnisse allen HypZert Gutachtern zur Verfügung. Um in der Öffentlichkeit ein klares Profil und einen eindeutigen Marktauftritt zu erzeugen sowie die Ressourcen der HypZert GmbH fokussierter zu nutzen, haben die Mitglieder des HypZert e. V. im Februar 2011 beschlossen, den Verein aufzulösen und sämtliche bisherige Aktivitäten unter dem Dach der HypZert GmbH fortzuführen. Die Fachgruppe Energie und Umwelt, der nachfolgend aufgeführte Mitglieder angehören: Dipl.-Ing. (FH) Daniel Börschig, MBA and Eng. Helmut Kolb, M.A., MRICS Dipl.-Kfm. Dr. Martin Leinemann Dipl.-Ing. (FH) Ralf Michel, Bankkaufmann HypZert GmbH, Berlin 5

6 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen Vorwort Prof. Dr.- Ing. Dr. rer. oec. habil. Jürgen Piehler Dipl.-Ing. (Univ.) Monika Preithner MRICS Dipl.-Ing. (FH) Jürgen Pongratz Dr.-Ing. Klaus Völling, Architekt wurde im Frühjahr 2009 ins Leben gerufen. In der bisherigen Zusammenarbeit über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren hat sich die Fachgruppe intensiv mit den Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Immobilien beschäftigt. Die Fachgruppe hat bisher zwei Studien zu dem vorgenannten Themenkomplex veröffentlicht: Energieeffizienz der Gebäude ein Hauptaspekt der Nachhaltigkeit Nachhaltigkeit von Immobilien und die Berücksichtigung in der Wertermittlung Ferner hat die Fachgruppe mit dem sogenannten Nachhaltigkeitscheck den interessierten Gutachtern ein Werkzeug an die Hand gegeben, mit dem die Nachhaltigkeit von Gebäuden im Rahmen von Wertermittlungen verifiziert und quantifiziert werden kann. Die Fachgruppe würde es sehr begrüßen, wenn aus dem Kreise der Gutachter, die diesen Nachhaltigkeitscheck bereits in der Praxis angewendet haben, Rückmeldungen bezüglich der Praktikabilität eingingen. Im Zusammenhang mit der eingeleiteten Energiewende werden Immobiliengutachter immer häufiger mit Immobilien zu tun haben, die mit Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien ausgestattet sind. Mit der nachfolgenden Ausarbeitung wird dem Wunsch vieler Immobiliengutachter entsprochen, für die Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen wesentliche Informationen zur Verfügung zu stellen. Die Fachgruppe freut sich auf einen fachlichen Austausch mit den Gutachtern und den interessierten Lesern. Sofern Sie Anregungen, Fragen bzw. kritische Anmerkungen haben oder in sonstigen Kontakt mit uns treten wollen, können Sie uns gern eine an senden. Ihre Fachgruppe Energie und Umwelt 6 HypZert GmbH, Berlin

7 Einleitung In Deutschland waren Anfang 2011 ca Photovoltaikanlagen (nachfolgend als PV-Anlagen bezeichnet) in Betrieb. Bezogen auf einen Bestand von rd. 19,5 Mio. Wohn- und Gewerbegebäuden in Deutschland und einem Anteil der Aufdach-Anlagen von über 85 % kann davon ausgegangen werden, dass mittlerweile rd. 4 bis 5 % aller Gebäude in Deutschland eine PV-Anlage besitzen. Vor diesem Hintergrund ist es verständlich, dass Immobiliengutachter immer häufiger vor der Aufgabe stehen, den Werteinfluss solcher PV-Anlagen bei Grundstückswertermittlungen abzuschätzen und zu berücksichtigen. Veröffentlichungen zu diesem Thema sind selten, häufig bereits veraltet und beziehen sich fast ausnahmslos auf Marktwertaspekte. Über die Berücksichtigung von PV-Anlagen bei der Beleihungswertermittlung existieren faktisch keine Veröffentlichungen. Mit vorliegender Studie soll dem mit kreditwirtschaftlichen Wertermittlungen befassten Immobiliengutachter ein Instrumentarium an die Hand gegeben werden, das es ihm ermöglicht, den Werteinfluss von PV-Anlagen sowohl bei Markt- als auch bei Beleihungswertermittlungen von Grundstücken sachgerecht einzuschätzen und zu berücksichtigen. Vorliegende Studie beschränkt sich dabei auf die Betrachtung des Werteinflusses von Aufdach-PV-Anlagen im Zusammenhang mit der Bewertung von bebauten Grundstücken. Reine Anlagenbewertungen (z. B. Freiflächenanlagen) erfordern umfassendes Spezialwissen und bleiben in der vorliegenden Überblicksdarstellung unberücksichtigt, sollen jedoch bei künftigen Ausarbeitungen von betroffenen Fachgruppen einbezogen werden. Die Ausführungen zur Behandlung von PV-Aufdach-Anlagen bei der Beleihungswertermittlung gehen auf Diskussionen zurück, die mit dem Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V. (vdp) geführt wurden. An dieser Stelle sei unser herzlicher Dank für die konstruktive Zusammenarbeit ausgesprochen. HypZert GmbH, Berlin 7

8 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen Einleitung 8 HypZert GmbH, Berlin

9 1 Entwicklung und Perspektiven der Solarstromerzeugung PV-Anlagen erfuhren in den letzten 20 Jahren eine enorme Ausweitung, was sich mittlerweile vor allem in vielen sonnenverwöhnten Regionen Deutschlands im Orts- bzw. Landschaftsbild niederschlägt. Die Investitionen in PV-Anlagen hängen ursächlich mit den wirtschaftlichen Anreizen zusammen, die durch das Stromeinspeisegesetz (eingeführt 1990) und in noch stärkerem Maße durch das im Jahr 2000 in Kraft getretene Gesetz für den Vorrang Erneuerbarer Energien (kurz Erneuerbare Energien Gesetz, EEG genannt) mit den darin gesetzlich garantierten Vergütungen für in das öffentliche Stromnetz eingespeisten Strom geschaffen wurden. Die in Deutschland nach dem Reaktorunglück in Japan im März 2011 in Gang gekommene Diskussion über einen vorzeitigen Atomausstieg und eine Ausweitung regenerativer Energien wird dazu führen, dass PV-Anlagen weiter auf dem Vormarsch sein werden. Am hat der deutsche Bundestag in einer historischen Entscheidung den endgültigen Ausstieg aus der Atomkraftnutzung bis Ende 2022 beschlossen. Welche Risiken und Chancen aus diesem Beschluss resultieren, wird die Zukunft zeigen. Immobiliensachverständige sind gefordert, die hiermit zusammenhängenden Auswirkungen zu verfolgen, zu analysieren und bei den Wertableitungen zu berücksichtigen. Nachdem im Jahr 2010 in Deutschland zusätzliche 7,4 GWp (Gigawatt Peak; Peak = Spitzenleistung) Leistung ans Netz gingen, 1 waren zum Jahreswechsel 2010/2011 bereits Anlagen von über 17 GWp in Betrieb (siehe Abb. 1). Zum Vergleich: Im Mittel besitzt jedes Kernkraftwerk in Deutschland eine Leistung von rd. 1,3 GW (elektrisch) 2. In den ersten Monaten des Jahres 2011 hat sich der Zubau verlangsamt. Ausgehend von 700 MWp installierter Leistung in den Monaten März bis Mai 2011 hat die Bundesnetzagentur einen Zubauwert von 2,8 GWp für 2011 prognostiziert, was dazu führte, dass es zum gemäß des Prinzips des atmenden Deckels (Kappung der Förderung ist an den Zuwachs an PV-Anlagen gekoppelt) zu keiner außerplanmäßigen Förderkürzung kam 3. PV-Anlagen können in Deutschland nicht zuletzt aufgrund des EEG mit den darin gesetzlich garantierten Vergütungen für in das öffentliche Stromnetz eingespeisten bzw. (seit 2009) für selbst verbrauchten Strom wirtschaftlich betrieben werden. Insgesamt würden die Dachflächenpotenziale in Deutschland eine Anlagenleistung von rd. 161 GWp zulassen. 4 Frühere Untersuchungen gingen noch von PV-Dachflächenpotenzialen von rd. 130 GWp aus. Somit könnte allein auf den Dächern Deutschlands die Leis- HypZert GmbH, Berlin 9

10 1 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen Entwicklung und Perspektiven der Solarstromerzeugung tung der bislang installierten PV-Anlagen um mindestens das 7-fache erhöht werden. Die Stromgestehungskosten von PV-Kleinanlagen belaufen sich bei mittleren Globalstrahlungswerten von kwh/(m² a) auf rd. 0,30 bis 0,34 /kwh. 5 Wenn sich die Kostenreduktion gemäß der Lernkurve (15 bis 20 % Kostenreduktion bei einer Verdoppelung der verkauften Menge) weiter fortsetzt, so könnte die Grid Parity (d. h. die Balance von Endkundenstrompreis und PV-Stromgestehungskosten) in vielen Regionen Deutschlands schon im Jahr 2013 erreicht sein. In Regionen mit sehr hoher Einstrahlung (z. B. Süditalien) ist die Grid Parity bereits heute gegeben. Abb. 1: Entwicklung der installierten PV-Leistung bis Ende 2010 (Abbildung Kolb, H. nach Daten der Bundesnetzagentur und BSW-Solar) Die Markteinführung und Verbreitung von Erneuerbaren Energien war und ist Ziel des EEG. Die mit der Förderung (Einspeisevergütung) verbundenen Kosten tragen die Endverbraucher in Form der sogenannten EEG-Umlage, die von 2,047 ct/kwh im Jahr 2010 auf 3,53 ct/kwh im Jahr 2011 erhöht wurde (davon entfallen rd. 1,7 ct/kwh anteilig auf Solarstrom). Aufgrund der sich ständig verbessernden 10 HypZert GmbH, Berlin

11 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen Entwicklung und Perspektiven der Solarstromerzeugung 1 Technologien und der sinkenden Fertigungskosten kann davon ausgegangen werden, dass die Solarstrom-Umlage in den Folgejahren nur noch geringfügig steigen und sich bei rd. 2 ct/kwh einpendeln wird, 6 auch bei einem ambitionierten Ausbau der Photovoltaik. Daher geht das Autorenteam davon aus, dass eine, z. B. vom Sachverständigenrat für Umweltfragen 7, ins Feld geführte Deckelung des Photovoltaikanlagenzubaus bei MWp/a nicht realistisch ist. Bei einem durchschnittlichen Flächenanspruch von mindestens 10 m² je kwp bedecken PV-Anlagen mittlerweile eine Fläche von über m² bzw. 170 km². Das entspricht einer Fläche von rd Fußballfeldern. In Deutschland waren per Jahreswechsel 2010/11 ca PV-Anlagen (ø Ertrag je Anlage: rd. 20 kwp) in Betrieb. 8 Die durchschnittliche Anlagenleistung wird dabei zunehmend höher (im Jahr 2010 neu installierte mittlere Leistung pro Anlage: knapp 28 kwp). Bezogen auf einen Bestand von rd. 19,5 Mio. Gebäuden (Wohn- und Gewerbegebäude) in Deutschland 9 und einem Anteil der Aufdach-Anlagen von über 85 % 10 kann davon ausgegangen werden, dass mittlerweile rd. 4 bis 5 % aller Gebäude in Deutschland eine PV-Anlage besitzen. Aufgrund der momentan sehr günstigen Weltmarktpreise für PV-Module und der immer noch wirtschaftlich darstellbaren Einspeisevergütungen von selbst erzeugtem Strom stellen PV-Anlagen weiterhin ein rentierliches Investment dar. Auch aufgrund der abzusehenden weiteren Verringerung des Abstands der Stromgestehungskosten zu den Bezugskosten ist davon auszugehen, dass in den nächsten Jahren weiterhin ein deutlicher Zubau an PV-Anlagen erfolgen wird. Somit werden Immobiliengutachter immer häufiger vor der Aufgabe stehen, Immobilien zu bewerten, die mit PV-Anlagen ausgerüstet sind. Das betrifft sowohl den Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser mit Kleinanlagen (bis ca. 10 kwp) als auch mittelgroße und Großanlagen auf Immobilien mit großflächigen Dächern (z. B. Logistikimmobilien, Einzelhandelsimmobilien u. a.). Nach einer Studie von Roland Berger 11 könnten ab 2017 erste Anlagen im Haushaltssegment ohne Förderung auskommen, sofern die Systempreise unter 1,50 /Wp fallen und in den Haushalten ein hoher Selbstverbrauch von rd. 60 % erfolgt. Meilensteine auf diesem Weg sind die Erreichung der Grid Parity im Jahr 2013 die Integration von Smart-Grids in den Stromanlagen zur Laststeuerung (d. h. Betrieb von stromverbrauchenden Geräten vor allem in Zeiten höchster Einstrahlung) und der Einsatz von dezentralen Speichern. HypZert GmbH, Berlin 11

12 1 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen Entwicklung und Perspektiven der Solarstromerzeugung In dieser Studie wird das realistische Szenario entworfen, dass bis bis 70 GWp PV-Leistung installiert sein könnte, was mindestens einer Verdreifachung der heutigen Leistung entspricht. Um das von der Bundesregierung im Nationalen Aktionsplan für Erneuerbare Energien (NAP) als Ziel gesetzte Ausbauszenario von 52 GWp zu erreichen, ist ein jährlicher Zubau von rd. 3 bis 4 GWp erforderlich (zum Vergleich: Neuinstallation 2010: 7,4 GWp; Prognose der Bundesnetzagentur für 2011: 2,8 GWp). Während heute die Erneuerbaren Energien an der Stromerzeugung rd. 19 % ausmachen (davon PV: 3 %) und 81 % auf konventionelle Kraftwerke (Kohle-, Gas-, Atomkraftwerke) entfallen, soll gemäß NAP im Jahr 2020 bereits ein Anteil von 39 % der Stromproduktion durch Erneuerbare Energien erbracht werden. Dabei wird ein Beitrag der PV von 9 % angestrebt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die vorgenannten Szenarien zum Ausbau der Erneuerbaren Energien noch vor den Unfällen im Kernkraftwerk Fukushima und somit vor der historischen parteiübergreifenden Entscheidung zum Atomausstieg bis Ende 2022 entworfen wurden. Der beschleunigte Ausbau der Erneuerbaren Energien ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Einem immer wieder anzutreffenden Vorurteil hinsichtlich einer fragwürdigen Ökobilanz von PV-Anlagen soll hiermit mit einer Richtigstellung begegnet werden: Die Ökobilanz von PV-Anlagen ist durchweg positiv. Die Stromproduktion selber ist geräuschlos, geruchsfrei und ohne Schadstoffemission. In Abhängigkeit von der Standort- und Anlagenqualität hat eine PV-Anlage bereits nach 1,5 bis 4 Jahren mehr Energie produziert als für die Herstellung der Anlage benötigt wurde. 12 Eine PV-Anlage mit 10 m² Modulfläche entlastet die Umwelt pro Jahr im Schnitt um ca. 660 kg CO Im Laufe ihrer Lebenszeit (nach bisherigen Erfahrungen ca. 25 bis 30 Jahre) liefert eine durchschnittliche PV-Anlage eine rd. 6- bis 7-fach höhere Energiemenge als zu ihrer Herstellung benötigt wird. 14 PV-Anlagen sind wiederverwertbar. Verschiedene Technologien ermöglichen es, die Module zu recyclen. Entsprechende Systeme befinden sich im Aufbau. 12 HypZert GmbH, Berlin

13 2 PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung 2.1 Solare Einstrahlung PV-Anlagen wandeln mit einem gewissen Energieverlust die auf die Solarzellen treffende Sonnenenergie in elektrischen Strom um. Das wichtigste Maß zur Bemessung der solaren Einstrahlung ist die Globalstrahlung, jene Sonnenstrahlung, die auf eine horizontale Fläche der Erdoberfläche trifft. Die Globalstrahlung setzt sich aus direkter, diffuser und reflektierter Sonnenstrahlung zusammen. PV-Anlagen können aus der gesamten Globalstrahlung Strom erzeugen, also auch bei bedecktem Himmel. Die Intensität der Globalstrahlung ändert sich im Tages- und Jahresverlauf. Der Momentanwert erreicht in Mitteleuropa an einem Sommermittag bei wolkenlosem Himmel etwa 900 W/m². Bei wolkigem Wetter besteht sie nur aus dem Diffusstrahlungsanteil und sinkt auf Werte unter 100 W/m². Das jährliche Strahlungsangebot liegt in Deutschland etwa zwischen 900 und kwh/m², während sie in südlichen Ländern deutlich höher liegt (z. B. in Spanien: kwh/(m² a). Die Globalstrahlung besitzt einen deutlichen Nord-Süd-Gradienten: Süddeutsche Standorte weisen die höchsten Einstrahlungswerte auf (bis kwh/(m² a)), während Regionen in Norddeutschland bis auf 900 kwh/(m² a) abfallen können. Solarstrahlungsdaten sind die Basis für die Ertragsprognose einer PV-Anlage und ihre Dimensionierung. Im langjährigen Mittel (Periode 1981 bis 2000) bewegte sich die solare Einstrahlung in Deutschland zwischen 934 und kwh/(m² a), der Mittelwert belief sich auf kwh/(m² a). Kleinmaßstäbige Globalstrahlungskarten (Monats- und Jahreskarten aktuell und vieljährig) stehen unter anderem auf der Webseite des Deutschen Wetterdienstes kostenlos zur Verfügung ( solar-energie). Für höhere Auflösungen (bis 1 km-raster), wie sie für verlässlichere Ertragsprognosen benötigt werden, können (entgeltpflichtige) Daten angefordert werden. In Abb. 2 werden die Abweichungen der Jahressummen der Globalstrahlung in Deutschland vom langjährigen Mittel dargestellt. Für die letzte Dekade (2001 bis 2010) ist auffällig, dass die Mittelwerte der Abweichungen mit nur einer Ausnahme (im Jahr 2002) in jedem Jahr über dem langjährigen Durchschnitt lagen. Im Mittel lag die Abweichung in der letzten Dekade 4,6 % über dem langjährigen Durchschnitt. Die Variabilität der Globalstrahlung ist ein Einflussfaktor für die Unsicherheit von Ertragsprognosen. HypZert GmbH, Berlin 13

14 2 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung Abb. 2: Abweichung der Globalstrahlung in einzelnen Jahren (Dekade ) vom langjährigen Mittel ( ) (Abbildung Kolb, H. nach Daten des Deutschen Wetterdienstes) Der Jahresgang der Globalstrahlung im langjährigen Mittel (Dekade 1981 bis 2000) ist in den Abb. 3 und 4 wiedergegeben. Hieraus wird deutlich, dass die Globalstrahlung in den Wintermonaten nur eine sehr geringe Intensität im Vergleich mit den anderen Jahreszeiten, insbesondere den Sommermonaten, aufweist. Abb. 3 und 4: Jahreszeitliche Verteilung der Globalstrahlung im langjährigen Mittel ( ) (Abbildung Kolb, H. nach Daten des Deutschen Wetterdienstes) 14 HypZert GmbH, Berlin

15 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung 2 So entfallen auf die Monate November bis Februar nur 10 % der Jahresglobalstrahlung. Vor diesem Hintergrund ist die Haltung einiger PV-Anlagenbetreiber, den Aufwand zur Schneebeseitigung auf ihren PV-Anlagen nicht zu betreiben, nachvollziehbar. Durch eine nach Süden gerichtete, geneigte Aufstellung (in unseren Breiten rd. 30 bis 35 ) steigt das solare Strahlungsangebot aus der Globalstrahlung um ca. 10 % an. Für jeden Standort lässt sich eine optimale Anlagenausrichtung ermitteln. Während auf südausgerichteten Satteldächern die PV-Module im Regelfall dachflächengleich installiert werden, bieten Flachdächer die Möglichkeit, die PV-Module auf einer speziellen Unterkonstruktion optimal bezüglich der Himmelsrichtung und des Anstellwinkels auszurichten. Um bei einer aufgeständerten Installation jedoch eine Verschattung der jeweils dahinter liegenden Modulreihen zu verhindern, sind dazwischen ausreichende Abstände einzuplanen, was dazu führt, dass bei einer schräg aufgeständerten Anordnung der Flächenbedarf größer wird (bis 25 m²/kwp). Nachdem seit dem Jahr 2009 die Förderung von Freiflächenanlagen auf Ackerflächen entfallen ist, hat die Nachfrage nach Dachflächen zugenommen und zugleich wird versucht, eine möglichst hohe Leistung auf den zur Verfügung stehenden Dachflächen unterzubringen. Es kann festgestellt werden, dass bei neueren Projekten kleinere Anstellwinkel gewählt werden mit der Folge, dass zwar niedrigere solare Erträge je installiertem kwp generiert werden, aber durch geringere Verschattungen deutlich höhere Leistungen bezogen auf die Dachfläche aufgebracht werden können. Im Ergebnis kann damit eine höhere Flächenausbeute erreicht werden. 2.2 Photovoltaikanlage technische Grundlagen Solarzellen als die kleinsten Komponenten einer PV-Anlage wandeln die Sonnenstrahlung in elektrische Energie (Gleichstrom) um. Grundmaterial der meisten Solarmodule ist Silizium. Es gibt folgende unterschiedlichen Technologien: Monokristalline Zellen (hergestellt aus einem Einkristall), polykristalline Zellen (aus einem polykristallinen Block geschnitten) und amorphe Zellen (durch Aufdampfen hergestellte dünne Schicht ohne kristalline Struktur, Dünnschichtzellen). Monokristalline Module haben den höchsten Wirkungsgrad ( kleinste Fläche je kwp, polykristalline Module liegen etwas darunter (ca. 10 % höherer Flächenbedarf). Amorphe Module weisen einen deutlich geringeren Wirkungsgrad auf. Die unterschiedlichen Zelltypen unterscheiden sich wesentlich in ihren Wirkungsgraden (und damit im Flächenbedarf je kwp) sowie in den Kosten. HypZert GmbH, Berlin 15

16 2 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung Zelltypen Halbleitermaterial Modulwirkungsgrad Marktanteil Dickschichtzellen monokristallines Silizum 16 bis 18 % 35 % polykristallines Silizium 12 bis 16 % 40 % amorphes Silizium 5 bis 12 % Dünnschichtzellen Kupfer-Indium-Diselenid 10 bis 13 % 25 % Cadmium-Tellurit 9 bis 12 % Tab. 1: Zelltypen und Wirkungsgrade von Modulen aus der Serienproduktion Durch intensive Entwicklungsarbeit und ständige Verbesserungen der Technologie werden die Wirkungsgrade der Zellen und damit der Module ständig verbessert. Auf der Solarmesse Intersolar Europe 2011 in München wurden monokristalline Module aus der Serienproduktion vorgestellt, die bereits einen Modulwirkungsgrad von über 20 % aufweisen sollen. Die teuersten Zelltypen sind monokristalline Zellen, die in einem energieaufwändigen Verfahren hergestellt werden. Dünnschichtzellen sind etwa um den Faktor 100 dünner als Dickschichtzellen. Durch den geringeren Materialeinsatz ist die Dünnschichtzellenproduktion um vieles günstiger. Der Marktanteil der Dünnschichtzellen ist in den letzten Jahren überproportional gestiegen. Dünnschicht-Module gelten als die Zukunft der PV-Module. In Solarmodulen werden einzelne Solarzellen miteinander elektrisch verbunden. Sie werden zwischen Glas- oder Kunststoffscheiben gebettet, wodurch sie vor Witterungseinflüssen geschützt werden. Meist werden die PV-Module mit einem Rahmen versehen. Dünnschichtmodule werden häufig auch rahmenlos hergestellt. Beide Bauweisen mit oder ohne Rahmen haben Vorbzw. Nachteile. Module sind typischerweise ein bis zwei Quadratmeter groß und werden für Standardspannungen, z. B. für 12, 24 oder 36 Volt, konfektioniert. Ein einzelnes PV-Modul erzeugt bei Sonnenschein etwa 150 bis 230 Watt elektrische Leistung. Die auf einer Dachfläche zusammen verschalteten Solarmodule bilden den sogenannten Solargenerator. Die Module können miteinander in Reihe (sogenannte Strings) oder parallel verschaltet werden. Maßgeblichen Einfluss auf die Art der Verschaltung hat das Risiko einer Verschattung der Module. In den Fällen, in denen Teile der Module verschattet werden, besteht die Gefahr der Bildung von Hot Spots an den verschatteten Zellenbereichen, die dann als Widerstand fungieren und sich erhitzen können (Gefahr der Schädigung der Zellen und damit des Moduls). Durch die Bildung mehrerer unabhängiger Strings werden Ertragsminderungen durch Verschattung verringert. Die Konzeptionierung der Anlage erfordert umfassendes Spezialwissen und sollte Fachleuten vorbehalten bleiben. 16 HypZert GmbH, Berlin

17 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung 2 Die Gesamtheit der Module (Solargenerator) wird bei Aufdachanlagen auf einer speziellen mechanischen Unterkonstruktion montiert, welche z. B. über Dachanker an der Dachkonstruktion (Sparren) verankert ist. Auf Flachdächern können die Tragsysteme auch verbindungsfrei durch entsprechende Beschwerungssysteme statisch gesichert werden. Insbesondere für Flachdachsysteme gibt es auf dem Markt zahlreiche Neuerungen mit dem Ziel, die Ballastierung zu verringern. Dies geschieht insbesondere durch Anbringung von Windleitblechen, welche die aerodynamischen Eigenschaften der Systeme verbessern. Der in den Modulen entstehende Gleichstrom wird bei netzgekoppelten PV-Anlagen (bei sogenanntem Netzparallelbetrieb) über spezielle Solarkabel (Kennzeichnung PV1-F) zum Netzeinspeisegerät (NEG bzw. Inverter bzw. vereinfacht Wechselrichter genannt) geführt, wo der Gleichstrom in 230-V-Wechselstrom umgewandelt wird. Das NEG regelt Strom und Spannung so, dass die PV-Anlage trotz sich ändernder Rahmenbedingungen (Einstrahlungsunterschiede) stets eine höchstmögliche Leistung ausgibt. Dies erfolgt durch ein kontinuierliches Nachstellen der Strom-/Spannungskennline entlang des sogenannten Maximum Power Points (MPP-Tracking). Vor dem oder im NEG ist ein Gleichstrom-Freischalter vorgeschrieben, um im Bedarfsfalle die Gleichstromzuführung aus der PV-Anlage unterbrechen zu können. NEG weisen erfahrungsgemäß eine kürzere technische Lebensdauer als die Solarmodule auf. Es ist damit zu rechnen, dass die NEG bei einer durchschnittlichen Lebensdauer von rund 10 bis 15 Jahren während der gesamten Vergütungszeit für die PV-Anlage (20 Jahre) einmal ausgetauscht werden muss. Der erzeugte Wechselstrom wird über einen Einspeisezähler in das Niederspannungsnetz des örtlichen Stromversorgers (Versorgungsnetzbetreiber = VNB) eingespeist. Im Falle einer anteiligen Eigennutzung sind weitere Stromzähler erforderlich, um den Eigenverbrauch an Solarstrom aus der Differenz aus Gesamterzeugung und ins öffentliche Netz eingespeistem Überschuss berechnen zu können. Je ein Freischalter DCund AC-seitig müssen jederzeit die elektrische Trennung des Solargenerators und des Niederspannungsnetzes vom Wechselrichter ermöglichen. Eine netzgekoppelte PV-Aufdach-Anlage (die mit über 85 % die am meisten verbreitete Art in Deutschland darstellt) besteht aus folgenden Komponenten: HypZert GmbH, Berlin 17

18 2 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung Abb. 5: Schemaskizze für die Komponenten einer PV-Aufdachanlage mit Einspeisung des Solarstroms in das öffentliche Netz 2.3 Stromertrag Der elektrische Energieertrag der gesamten PV-Anlage ist letztendlich von folgenden Einflussfaktoren abhängig: jährliche Energieeinstrahlung auf die horizontale ebene Fläche (GA 365 ) [kwh/m² a] Neigungsgewinne f Neigung (Faktor in Dt. 1,0 bis 1,18) Modulwirkungsgrad (H solar ): Ø 5 bis 18 % Performance Ratio PR (0,7 bis 0,85) Nennleistung (kwp) P MPP. Jede Komponente der PV-Anlage ist eine Quelle für Energieverluste. Die sogenannte Performance Ratio (PR) beschreibt das Verhältnis zwischen tatsächlichem und theoretisch möglichem Nutzertrag einer Anlage und ist Ausdruck der Qualität einer PV-Anlage (Qualitätsfaktor). Die PR der Gesamtanlage liegt üblicherweise zwischen 0,5 und 0,85, sollte normalerweise aber einen Wert von 0,7 nicht unterschreiten. In Mitteleuropa liegt die mittlere Jahres-PR von neuen Dickschicht-Aufdachanlagen häufig zwischen 0,80 und 0,85. Die PR einer gesamten PV-Anlage lässt sich im Rahmen einer sachverständigen Ertragsprognose aus den Wirkungsgraden der Einzelkomponenten (Module, Wechselrichter, Leitungen) ermitteln. Da die PR als Ausdruck der Qualität von Planung und Ausführung auch die avisierte 18 HypZert GmbH, Berlin

19 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung 2 Rentabilität einer Anlage beeinflusst, ist es insbesondere bei größeren Anlagen üblich, dass feste PR-Zusagen gegenüber Investoren bzw. Banken gegeben werden. Die PR wird dort zum Kriterium der Kreditvergabe bzw. der Investitionszusage. Der Jahresenergieertrag kann über folgende Gleichung abgeschätzt werden: WA = (GA 365 f Neigung P MPP PR) / 1 kw/m² Beispiel: Es handelt sich um eine 11,44 kwp-anlage (52 Module à 220 Wp; polykristalline Module; 2 Wechselrichter) in Mitteldeutschland (aus Einstrahlungsdatenbank abgelesene mittlere Globalstrahlung von kwh/(m² a)) mit einem Neigungsgewinn von 10 % und einer Performance Ratio von 0,8. Es werden 7,5 m² je kwp Dachfläche (in Summe 86 m²) benötigt. Die Anlage ging im September 2010 ans Netz; die Einspeisevergütung wird bis entrichtet. Eine Eigenverbrauchsvergütung wird angestrebt. Bisherige Erfahrungen zeigen, dass der Eigenverbrauch ca. 29 % beträgt. Die Gesamtkosten der Anlage beliefen sich auf brutto (3.320 /kwp) bzw netto (2.790 /kwp). Bewertungszeitpunkt ist der Prognostizierter Solarertrag: WA = ( ,1 11,44 0,8) [kwh] = kwh 15 Der anfängliche Jahresertrag kann mit rd kwh erwartet werden, das entspricht etwa der Strommenge für zwei 4-Personenhaushalte. Je installierter Leistung von 1 kwp entspricht dies einem Ertrag von rd. 940 kwh (= spezifischer Ertrag der Anlage). Pro m² installierter Leistung können 127 kwh/a erwartet werden. Für genaue, verlässliche Prognosen des elektrischen Ertrags stehen kostenpflichtige Programme zu Verfügung. Bei Großanlagen wird empfohlen, Sachverständigengutachten anfertigen zu lassen, die i. d. R. bei Fremdfinanzierungen ohnehin gefordert werden. Für einfache Überschlagschätzungen kann auf zahlreiche kostenlose Berechnungstools im Internet zurückgegriffen werden, z. B. unter: berechnen.html basiswissensolarenergie/pv-solar-rechner.html. Realdaten von Solaranlagen in Norddeutschland können eingesehen werden z. B. unter HypZert GmbH, Berlin 19

20 2 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung In Deutschland kann je nach Region ein mittlerer spezifischer Energieertrag von etwa 650 bis kwh/a pro kwp installierter Leistung der Anlage erwartet werden (dies entspricht einer über das Jahr gemittelten Leistung von 7,5 % bis 13 %, bezogen auf die kwp-angabe). Aus Sicht eines vorsichtig kalkulierenden Investors sowie aus der Perspektive von finanzierenden Banken sollten bei der Prognose der durchschnittlichen langfristigen Solarerträge Sicherheitsabschläge 16 einkalkuliert werden für Prognoseunsicherheiten (bis 4 %) Leistungsabweichungen der Komponenten (z. B. 3 %) Stillstandszeiten (z. B. 2 %) sowie für eine Leistungsdegradation der Anlage (Leistungsverluste von jährlich 0,2 % bis 0,5 % im Laufe einer 20-jährigen Nutzung). Bezogen auf das obige Beispiel sei ein sachverständig geschätzter Sicherheitsabschlag von 6 % vorgenommen, d. h. es wird von einem kalkulierten nachhaltigen jährlichen Solarertrag während der Nutzungszeit der PV-Anlage ausgegangen von: kwh/a 0,94 = kwh/a (= rd. 900 kwh/a pro kwp) Folgende längerfristigen Solarerträge können als grobe Anhaltswerte dienen: Norddeutschland: 850 kwh/a pro kwp Mitteldeutschland: 900 kwh/a pro kwp Süddeutschland: 950 kwh/a pro kwp 2.4 Ertrag (Vergütung nach EEG) und Bewirtschaftungskosten Dass PV-Anlagen wirtschaftlich betrieben werden können, hängt mit der Quersubventionierung im Rahmen der Einspeiseförderung nach dem EEG zusammen. Gemäß EEG erhält der Betreiber von PV-Anlagen für einen Zeitraum von 20 Jahren zzgl. dem Jahr der Inbetriebnahme vom örtlichen Netzbetreiber eine gesetzlich garantierte Vergütung für jede in das örtliche Stromnetz eingespeiste kwh Strom und seit dem Jahr 2009 auch für selbst verbrauchten Strom, der in der PV-Anlage erzeugt wird. Die Höhe der Vergütung hängt ab von dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Anlagengröße der Anlagenart (Freifläche, gebäudebezogene Anlagen) und einem eventuellen Selbstverbrauch des Stroms. 20 HypZert GmbH, Berlin

21 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung 2 Die Vergütungssätze unterliegen einer Degression, d. h. für später in Betrieb genommene Anlagen werden geringere Vergütungen entrichtet. Die Vergütungssätze gemäß EEG für Anlagen seit 2004 werden in Tabelle 2 wiedergegeben. Tab. 2: Vergütung gemäß EEG (Stand Juli 2011) (Darstellung Kolb, H., ohne Gewähr) Im Detail bestehen noch weitergehende Differenzierungen in den Kategorien vorbelastete Flächen und bei der Selbstverbrauchsvergütung. Da zudem die Regelungen des EEG insbesondere bezogen auf die Vergütungssätze in relativ kurzen Zeiträumen durch die Politik an veränderte Rahmenbedingungen angepasst werden (reguläre jährliche Degression bzw. Sonderkürzungen), mitunter auch unterjährig, wird empfohlen, generell auf die aktuellste Fassung des EEG Bezug zu nehmen. Ausgehend von der Prognose der mit der PV-Anlage erzielbaren Stromerträge kann die jährliche monetäre Vergütung abgeschätzt werden. Bezogen auf das in Kapitel 2.3 vorgestellte Beispiel kann mit folgender nachhaltiger Vergütung inkl. erspartem Strombezug gerechnet werden: kwh/a 0,29 17,67/100 /kwh = kwh/a 0,71 34,05/100 /kwh = Ersparter Strombezug (bei Bezugskosten von 18,5 ct/kwh) kwh/a 0,29 18,5/100 /kwh = HypZert GmbH, Berlin 21

22 2 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung Dieser Betrag kann als Rohertrag im Sinne der ImmoWertV angesehen werden, da er nachhaltig während der kalkulierten Nutzungsdauer zur Verfügung steht. Um den Reinertrag zu erhalten, sind nachhaltige Bewirtschaftungskosten (BWK) in Abzug zu bringen. Diese setzen sich zusammen aus: Zählermiete Kosten für Versicherungen (Elektronikversicherung, Betriebshaftpflichtversicherung, Ertragsausfallversicherung) Instandhaltung (insbesondere Rückstellungen für Austausch der Wechselrichter; Rückstellungen für Ersatzgeräte stellen den größten Kostenblock dar 17 ) Verwaltungskosten (Zählerablesung, Buchführung, Steuerberatungskosten) ggf. Reinigungskosten, Kosten für Wartung der Wechselrichter Ausfallwagnis (das Ausfallwagnis wurde im obigen Beispiel bereits bei der Prognose der Solarerträge berücksichtigt). Für das in Rede stehende Beispiel können die Bewirtschaftungskosten wie folgt kalkuliert werden: Zählermiete 20 Elektronikversicherung inkl. Ertragsausfallversicherung 80 Betriebshaftpflichtversicherung 55 Instandhaltung (insbesondere Rückstellungen für Austausch der beiden Wechselrichter nach 10 Jahren) 300 Verwaltungskosten (Zählerablesung, Buchführung, Steuerberater) 50 ggf. Reinigungskosten, Wartungskosten 50 Ausfallwagnis 555 Die vorstehend kalkulierten Bewirtschaftungskosten entsprechen: 16 % der Vergütung 49 /kwp 1,5 % der Herstellungskosten p. a. Rohertrag: /. BWK: 555 Reinertrag: HypZert GmbH, Berlin

23 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung 2 Typische Benchmarks für kalkulatorische BWK (abhängig von Anlagengröße, Komponenten, Lage u. a.; Angaben gelten p. a.): 1 bis 2 % der Herstellungskosten p. a. 30 bis 80 /kwp 10 bis 20 % der Vergütung. 2.5 Kostenentwicklung und Wirtschaftlichkeit Die Preisentwicklung in der Photovoltaik ist seit vielen Jahren durch fallende Preise charakterisiert. Grund für den Preisrückgang sind niedrigere Herstellungskosten durch höhere Stückzahlen in der Produktion 18 sowie technologische Fortschritte in den Fertigungstechniken. Da auch der Wirkungsgrad der Solarmodule stetig anstieg, reduzierte sich zudem die benötigte Fläche pro Kilowattstunde Leistung. Im Preisvergleich zeigt sich, dass die Anlagenpreise in allen Leistungsbereichen fallen. Abgesehen von einem kurzzeitigen Anstieg und einer Stagnation zwischen 2002 und 2005 sind die Preise für PV-Anlagen stetig gefallen. Während die Anlagenpreise Ende der achtziger Jahre im Durchschnitt noch bei knapp / kwp lagen, betrug dieser Wert zum Jahreswechsel 2010/11 rd /kwp. Aktuelle Großhandelspreise für PV-Module der unterschiedlichen Technologien werden von der Handelsplattform pvxchange veröffentlicht. Für Juni 2011 beispielsweise werden folgende Preistrends aufgezeigt: 19 Modultyp, Herkunft /Wp Trend seit 01/11 Kristallin Deutschland 1,55 9,2 % Kristallin China 1,19 19,2 % Kristallin Japan 1,40 14,3 % Dünnschicht CdS/CdTe 1,03 17,8 % Dünnschicht a-si 0,94 12,9 % Dünnschicht a-si/µ-si 1,09 13,3 % Bei den angegebenen Preisen handelt es sich um Großhandelsnettopreise für Module. Für eine schlüsselfertige Solaranlage muss der Wert in Deutschland derzeit für kristalline Module mit einem Faktor von 1,5 bis 1,9 und für Dünnschicht mit 1,9 bis 2,4 multipliziert werden. Das heißt, ein Kunde wird für die Installation einer PV- HypZert GmbH, Berlin 23

24 2 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung Anlage mit kristallinen Modulen aus deutscher Produktion mit Kosten in einer Spanne zwischen und je kwp und für Dünnschicht-CdTe-Module mit Kosten von bis /kwp rechnen müssen. Kristalline Module aus chinesischer Produktion sind danach derzeit im Durchschnitt 23 % günstiger als deutsche Module. Die Wirtschaftlichkeit einer PV-Anlage wird meist als Rendite in Bezug auf das eingesetzte Eigenkapital ausgedrückt und wird maßgeblich von folgenden Faktoren bestimmt: Anschaffungskosten der PV-Anlage spezifischer Stromertrag (abhängig von der geographischen Lage sowie der Ausrichtung und Beschattung der Solarmodule) Vergütungssätze gemäß EEG und Bewirtschaftungskosten Höhe des Eigenverbrauchs (bei dem derzeitigen Verhältnis von Strombezugskosten und Vergütung von Eigenverbrauch ist eine Anlage umso rentabler, je mehr Eigenverbrauch realisiert werden kann) Zins- und Tilgungskonditionen im Falle der Inanspruchnahme zinsgünstiger Kredite bei gepachteten Dachflächen: Pachthöhe. Im Regelfall kann mit Eigenkapitalrenditen von 5 bis 9 % 20 gerechnet werden. Aufgrund der deutlich höheren Globalstrahlung an süddeutschen Standorten bei gleichzeitig in etwa gleichem Preisniveau und gleichen Vergütungssätzen erreichen süddeutsche Standorte höhere Eigenkapitalrenditen. Für einfache Renditeberechnungen stehen im Internet zahlreiche Renditeberechnungstools zur Verfügung. 2.6 Versicherung und Brandschutz In der Presse wurde in der jüngeren Vergangenheit zu der Frage des Brandschutzes von Immobilien mit PV-Anlagen unnötigerweise viel Verunsicherung ausgelöst. Es ist zwar richtig, dass sich bei Bränden an PV-Anlagen bzw. in Gebäuden mit derartigen Anlagen zusätzliche Gefahren ergeben können, insbesondere elektrischer Schlag (da die PV-Anlagen trotz Abschaltung von Sicherungen weiter Strom produzieren können), gegebenenfalls die Entstehung giftiger Gase sowie herabfallende Teile. In wenigen Einzelfällen hat das Vorhandensein einer PV-Anlage dazu geführt, dass Gebäudebrände nicht gelöscht worden sind, sondern lediglich durch die Feuerwehr ein kontrolliertes Abbrennen des Gebäudes überwacht wurde. Diese Verunsicherung hat dazu geführt, dass seitens der Vereinigung zur Förderung des Deutschen Brandschutzes e. V. ein Merkblatt herausgegeben wurde, wie derartige 24 HypZert GmbH, Berlin

25 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung 2 Brände dennoch gelöscht werden können und was hierbei zu beachten ist. Dem Merkblatt liegt die DIN VDE 0132 zugrunde, welche die Brandbekämpfung im Bereich elektrischer Anlagen regelt. In Bezug auf PV-Anlagen mit Spannungen unter Volt (d. h. Niederspannungsbereich) sind je nach eingesetztem Löschstrahl als Richtwert Mindestabstände von 1 m (Sprühstrahl) bzw. 5 m (Vollstrahl) einzuhalten. Darüber hinaus sind inzwischen technische Lösungen auf dem Markt, die ein komplettes Unterbrechen der Stromproduktion der Solarmodule ermöglichen. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Feuerwehren bezüglich der Möglichkeiten der Brandbekämpfung inzwischen hinreichend geschult worden sind, sodass in der Praxis Fälle des Nichtlöschens von Bränden aufgrund einer vorhandenen PV-Anlage der Vergangenheit angehören sollten. In einem vom Bundesumweltministerium geförderten, auf drei Jahre angelegten Forschungsprojekt untersuchen das Freiburger Fraunhofer ISE und der TÜV Rheinland seit Februar 2011 das Brandrisiko von Photovoltaikanlagen und mögliche Sicherheitskonzepte zur Risikominimierung. 21 In jedem Falle ist die Installation einer PV-Anlage dem Gebäudeversicherer zu melden, da hiermit eine Gefahrenerhöhung einhergeht. Viele Gebäudeversicherer schließen eine PV-Anlage mit ein, ohne die Prämie zu erhöhen. Unabhängig von einer Meldung an den Gebäudeversicherer ist es ratsam, zur Absicherung von Schäden an der PV-Anlage auch eine Elektronikversicherung abzuschließen. Als unerlässlich ist der Abschluss einer Betreiberhaftpflichtversicherung anzusehen. 2.7 Baurechtliche Voraussetzungen PV-Anlagen sind bauliche Anlagen im Sinne des Baurechts, sodass baurechtliche Vorschriften in jedem Falle einzuhalten sind. Das BauGB unterstützt die Nutzung erneuerbarer Energien aus Umweltschutzgründen in seinen Grundsätzen der Bauleitplanung. Zuständig für die Umsetzung sind die Bundesländer und Kommunen, die auf dieser Grundlage detaillierte Vorschriften erlassen 22. Solche Konkretisierungen finden sich in den Bauordnungen der Länder, in Bebauungsplänen, in städtebaulichen Verträgen und/oder in Gestaltungssatzungen. In der Musterbauordnung ( 61) wurde z. B. die Errichtung von Solarenergieanlagen in und an Dach- und Außenwandflächen sowie gebäudeunabhängig mit einer Höhe von bis zu 3 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m verfahrensfrei gestellt. Diese Bestimmung wurde in den meisten Landesbauordnungen übernommen. Somit sind die typischen Aufdachanlagen (dachparallel auf Schrägdächern, Fassadenanlagen und aufgeständert auf Flachdächern) i. d. R. verfahrensfrei, solange sie eine Länge von 9 m nicht überschreiten. Größere Anlagen dürften danach grundsätzlich der Genehmigungspflicht unterliegen. Darüber hinaus kann sich auch für kleinere Anlagen ein Genehmigungserfordernis aus anderen Verordnungen ergeben (z. B. Erhaltungssatzung, HypZert GmbH, Berlin 25

26 2 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung Gestaltungssatzung, Denkmalrecht). Der mit der Wertermittlung betraute Sachverständige sollte sich insoweit bei großen Anlagen generell die erteilte behördliche Genehmigung vorlegen lassen; bei kleineren Anlagen wird dies nicht zwingend als erforderlich erachtet, sofern es sich nicht um denkmalgeschützte Gebäude handelt. Für Anlagen im Außenbereich, insbesondere Freiflächenanlagen, gelten grundsätzlich andere Genehmigungsvoraussetzungen. Da diese nicht Gegenstand der vorliegenden Studie sind, werden deren baurechtliche Aspekte hier nicht weiter erörtert. Für Aufregung unter den PV-Anlagen-Betreibern sorgte das vor kurzem veröffentlichte Urteil des OVG NRW (Az. 7 B 985/10). Der 7. Senat des OVG hatte entschieden, dass die Errichtung einer PV-Anlage, die zu einer Nutzungsänderung des Gebäudes führt, einer Baugenehmigung bedarf. Doch das NRW-Bauministerium gab Entwarnung: die meisten Betreiber privater Solaranlagen müssen sich keine Sorgen machen Rückbau- und Entsorgung Nachdem in den frühen neunziger Jahren die ersten größeren PV-Anlagen errichtet wurden und nach dem Inkrafttreten des EEG im Jahr 2000 ein wahrer Boom ausgelöst wurde, ist zukünftig auch die Entsorgung solcher Anlagen verstärkt ins Kalkül zu ziehen, da von technischen Nutzungsdauern von 25 bis 30 Jahren ausgegangen werden kann. Derzeit ist die Anzahl der ausgedienten Module noch relativ gering. In ca. 10 bis 15 Jahren wird die Herausforderung der Entsorgung solcher Anlagen verstärkt zu lösen sein. Hersteller, Vertreiber, Installateure und Betreiber, aber auch Kommunen, Gewerbe, Privatpersonen und Entsorgungsunternehmen interessieren sich bereits heute zunehmend für geeignete Entsorgungswege der verschiedenen PV-Modultechnologien. 24 Neben den Entsorgungskosten sind auch Rückbaukosten (Abbau der Module, Rückbau von Dachdurchdringungen u. m.) ins Kalkül zu ziehen, wobei diese nicht überbewertet werden sollten. Zudem werden solche Maßnahmen oftmals ohnehin im Zusammenhang mit Dachhauterneuerungen kombiniert, sodass sich in diesen Fällen nur unwesentliche Mehrkosten ergeben. Bei PV-Anlagen unterscheidet man im Wesentlichen folgende Technologien: Siliziumbasierte Module, Module auf Basis von Halbleiterelementen (Cadmiumtellurid/CdTe, Kupfer-Indium-Diselenid/CIS und Kupfer-Indium-Gallium-Diselenid/CIGS) sowie weitere neuere Technologien. Siliziumbasierte PV-Module dominieren mit über 75 % Anteil den Markt, wobei aber der Anteil der Dünnschicht- Module stark zunimmt. PV-Anlagen unterliegen derzeit, abgesehen von solarbetriebenen Elektro- und Elektronikgeräten (z. B. Solartaschenrechnern), nicht den Be- 26 HypZert GmbH, Berlin

27 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung 2 stimmungen des Elektro- und Elektronikgerätegesetzes (ElektroG). Allerdings wird aktuell auf europäischer Ebene über eine Neuregelung zur PV-Technologie diskutiert. Erster Ansprechpartner bei der Entsorgung von PV-Anlagen kann zunächst der Installationsbetrieb sein. Dieser kann die gebrauchten bzw. auch defekten PV-Module zurücknehmen und an den Hersteller zurückgeben. Um ihrer Herstellerverantwortung nachzukommen und zur Vorbereitung auf die zukünftigen Entsorgungsstrategien haben europäische Unternehmen (Hersteller und Verbände) der PV- Industrie eine Dachorganisation gegründet (PV CYCLE). Ziel von PV CYCLE ist der Aufbau eines freiwilligen Rücknahme- und Recycling-Programms für PV- Altmodule. Eigentümer, Installateure und Vertreiber von PV-Modulen sollen über den verfügbaren Rücknahme- und Recycling-Prozess informieren werden, um dadurch die Rücknahme von Altmodulen zu maximieren. Nach der Eingabe von Standort oder Postleitzahl kann man online die nächst gelegene Sammelstelle abfragen, an der eine kostenlose Abgabe von PV-Altmodulen möglich ist. Die Anzahl dieser zertifizierten Sammelstellen, bei denen sämtliche Modultypen abgegeben werden können, nimmt ständig zu. Derzeit sind europaweit zwei (Pilot-)Behandlungsanlagen für PV-Anlagen in Betrieb, die Altmodule zur Verwertung annehmen und recyceln. Dabei können Recyclingraten von über 90 % erreicht werden. Weitere Behandlungsanlagen befinden sich derzeit noch in verschiedenen Entwicklungsphasen. Durch das Recycling werden Sekundärrohstoffe erzeugt, wertvolle Ressourcen geschont sowie Abfälle vermieden. Gleichzeitig wird viel Energie bei der Neuproduktion der Solarmodule eingespart, was sich positiv auf die gesamte Energie- und Ökobilanz der PV-Technologie auswirkt. Siliziumbasierte Module können in der Behandlungsanlage der Sunicon AG (SolarWorld AG) behandelt werden. First Solar bietet für die eigenen PV-Dünnschichtmodule ein eigenes Rücknahmesystem an. 2.9 Steuerliche Aspekte Für Betreiber von PV-Anlagen besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sich beim Finanzamt als Gewerbetreibender führen zu lassen. Dies hat den Vorteil, dass er dadurch vorbehaltlich eines eventuellen Antrags auf Umsatzsteuerbefreiung der Umsatzsteuerpflicht unterliegt, somit aber auch das Recht auf Vorsteuerrückerstattung erhält. Dadurch spart der Betreiber der Anlage bei der Anschaffung die gesamte Mehrwertsteuer. Die im EEG aufgeführten Vergütungen sind Nettopreise, auf welche beim unternehmerischen Betrieb der Anlage die Mehrwertsteuer (als sogenannter Durchlaufposten) aufgeschlagen wird. Die Umsatzsteuer ist dann vom Betreiber der Anlage an das zuständige Finanzamt abzuführen. HypZert GmbH, Berlin 27

28 2 Bewertung von Immobilien mit Photovoltaikanlagen PV-Anlagen: Von der Sonne zum Strom und zur Vergütung Da die Umsatzsteuerpflicht gegenüber einem von der Umsatzsteuer befreiten gewerblichen Betrieb keine wesentlichen Nachteile hat (lediglich erhöhter Bürokratieaufwand für Umsatzsteuer-Erklärungen), haben in der Regel Betreiber von PV-Anlagen selbst bei einem Jahresertrag von weniger als auf eine mögliche Umsatzsteuerbefreiung verzichtet, um sich die Möglichkeit der Mehrwertsteuerrückerstattung zu erhalten. Der durch die PV-Anlage entstehende Gewinn oder Verlust zählt zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb ( 15 ESTG) und ist gegenüber dem Finanzamt darzulegen. Die meisten PV-Anlagen liegen unter der Buchführungsgrenze, was bedeutet, dass keine Bilanz erstellt werden muss. Es genügt dann eine Einnahme-Überschuss- Rechnung, in der alle Einnahmen und Ausgaben des Jahres (inkl. Umsatzsteuer und Abschreibung) berücksichtigt werden. PV-Anlage werden in der Regel über einen Zeitraum von 20 Jahren abgeschrieben (5 % p. a.). Da es für die Gewerbesteuer einen Gewinnfreibetrag von gibt, sind nur sehr große Anlagen von einer Gewerbesteuerabführung betroffen. Hinsichtlich der grunderwerbssteuerlichen Behandlung von PV-Anlagen sei auf den Erlass des Finanzministeriums Baden Württemberg vom verwiesen. 25 Danach sind PV-Aufdach-Anlagen, die ausschließlich der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze dienen, als Betriebsvorrichtung anzusehen, deren Gegenwert nicht zur grunderwerbssteuerlichen Bemessungsgrundlage gehört. Anders verhält es sich bei gebäudeintegrierten Anlagen sowie bei Anlagen, die zum Eigenverbrauch bestimmt sind. Nachdem im Jahr 2009 die Möglichkeit für Eigenverbrauchsvergütungen in das EEG aufgenommen wurde, dürfte die Mehrzahl neuerer Anlagen auf eine (anteilige) Eigenverbrauchsvergütung abzielen. Für solche Anlagen bleibt die grunderwerbssteuerliche Behandlung abzuwarten. Vorstehende Ausführungen stellen nur einen verkürzten Überblick über steuerliche Aspekte dar; sie ersetzen in keiner Weise eine steuerliche Beratung. Jegliche diesbezügliche Haftung wird ausgeschlossen. 28 HypZert GmbH, Berlin