Vereinfachter Prospekt. Raiffeisen-Immobilienfonds

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1 Vereinfachter Prospekt für den Raiffeisen-Immobilienfonds Immobilienfonds nach dem ImmoInvFG ISIN ausschüttend: ISIN thesaurierend: AT AT sonstige ISIN: ISIN vollthesaurierend (Ausland): AT Treuhändig gehaltener Immobilienfonds gemäß 1 ImmoInvFG, genehmigt von der Finanzmarktaufsicht entsprechend den Bestimmungen des österreichischen Immobilieninvestmentfondsgesetzes. Ab 15. Jänner 2016 werden keine Anteilscheine für den Raiffeisen-Immobilienfonds mehr ausgegeben. gültig ab 15. Jänner 2016 Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. Erstellungsdatum: 14. Jänner 2016

2 1. Kurzdarstellung des Immobilienfonds Datum der Gründung des Fonds: 17. Februar 2004 Fondswährung: Rechnungsjahr: Ausschüttungs-, Auszahlungs-, Wiederveranlagungstag: Veröffentlichungsdatum des aktuellen Verkaufsprospektes: Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien: Fondsmanagement: EUR 1. Jänner 31. Dezember 30. April 15. Jänner 2016 Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. Mooslackengasse 12, 1190 Wien Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. Mooslackengasse 12, 1190 Wien An Dritte delegierte Aufgaben: Vertrieb Marketing Interne Revision Überwachung der BWG-Bestimmungen zu Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung Raiffeisen Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. Mooslackengasse 12, 1190 Wien 2. Anlageinformationen 2.1. Kurzdefinition des Anlageziels/der Anlageziele des Immobilienfonds Der Raiffeisen-Immobilienfonds ist ein offener Immobilienfonds und als solcher ein Alternativer Investmentfonds. Der Raiffeisen-Immobilienfonds investierte bis Jahresende 2015 schwerpunktmäßig in gewerbliche Immobilien wie Büro-, Einzelhandels- und Logistikobjekte in entwickelten und liquiden Märkten der Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Vereinzelt konnten Immobilien mit Wohnnutzung erworben werden. Als Anlageziel standen ein langfristiger Wertzuwachs und regelmäßige Erträge durch den Zufluss von Mieteinnahmen im Vordergrund. Aufgrund des Rückgangs des Fondsvermögens werden die Anlagegrundsätze und Anlageziele an die neue Situation angepasst. Daher gilt ab Mai 2016 Folgendes: Das Anlageziel ist eine Restrukturierung des Portfolios, bei der die großen gewerblichen Fondsobjekte verkauft und nach Maßgabe der für Investitionen verfügbaren liquiden Mittel durch andere Immobilien ersetzt werden sollen. In der Zeit des Portfolioumbaus ist aufgrund der Transaktions- und Investitionstätigkeit sowie aufgrund der verminderten Risikostreuung mit einer höheren Volatilität zu rechnen. Es kann sich das Verlustrisiko bezogen auf im Fonds befindliche Vermögenswerte zumindest zeitweise erhöhen. Detaillierte Angaben zu Risiken sind in Punkt 2.3 enthalten Anlagestrategie des Immobilienfonds Um das in Punkt 2.1 beschriebene Anlageziel zu erreichen erfolgt die Auswahl der Immobilien nach folgenden Grundsätzen: Externe Beraterfirmen: Depotbank: Abschlussprüfer: Den Immobilienfonds anbietende Finanzgruppe: Bewertung der Vermögenswerte nach 21 ImmoInvFG BaFin-akkreditierten Sachverständigen, die Angehörige des Sachverständigen-Pool des Bundesverband der Immobilien-Investment und Asset Management e.v. sind. (detaillierte Angaben im Anhang). Für die Auswahl von Immobilienmärkten, einzelner Immobilien bzw. Gruppen von Immobilien sowie die Unterstützung während der Due Diligence-Phase bestehen Vereinbarungen mit externen Beratern. Details siehe Anhang Raiffeisen Bank International AG Am Stadtpark 9, 1030 Wien KPMG Austria GmbH, Wirtschaftsprüfungsund Steuerberatungsgesellschaft Porzellangasse 51, 1090 Wien Raiffeisenbanken Raiffeisen Landeszentralen Raiffeisen Bank International AG Raiffeisen Zentralbank Österreich AG, Wien Kathrein & Co. Privatgeschäftsbank AG Der Investitionsschwerpunkt liegt in entwickelten und liquiden Märkten der Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Das Spektrum der Nutzungsarten umfasst neben gewerblichen Immobilien wie Büro-, Einzelhandels- und Logistikobjekte vermehrt kleinvolumige Immobilien mit Wohnnutzungen, wobei auch eine Konzentration auf eine der Nutzungsarten (zum Beispiel ausschließlich Wohnimmobilien) möglich ist. Neben bestehenden oder in Bau befindlichen Gebäuden können Immobilien erworben werden, die die KAG für Immobilien entweder selbst entwickelt oder durch geeignete Firmen entwickeln lässt. Nach dem Grundsatz der Optimierung der Erträge und je nach Marktlage werden die Immobilien entweder direkt oder indirekt über eine Grundstücks-Gesellschaft erworben, wobei die beschriebenen Anlagezielsetzungen auch für den Erwerb von Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften gelten. Durch die Zwischenschaltung von Grundstücks-Gesellschaften können vorteilhafte rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Gestaltungsmöglichkeiten gegeben sein, wobei die damit verbundenen Risiken zu berücksichtigen sind. Weiters sind auch Umbaumaßnahmen in bestehenden Fondsobjekten geplant, um deren Vermietbarkeit und Ertragskraft zu erhöhen. Die Investitionen werden teilweise fremdfinanziert, um steuerliche und wirtschaftliche Vorteile zu erzielen (sogenannter Leverage-Effekt, d. h. Steigerung der Eigenkapitalrendite) oder um allfällige Währungs- und andere Risiken zu vermindern. Zur Absicherung allfälliger Währungsschwankungen bei Immobilien außerhalb des Euro-Raums können Derivate gemäß Artikel 3 der Fondsbestimmungen eingesetzt werden. Soweit aus wirtschaftlichen Überlegungen beim Ankauf von Vermögenswerten nach den Fondsbestimmungen Kredite mit variablem Zinssatz aufgenommen werden, können zur Absicherung allfälliger Zinsschwankungen ebenfalls derivative Instrumente gemäß den Fonds- Seite 2

3 bestimmungen eingesetzt werden. Das Risikoprofil des Immobilienfonds wird durch den Einsatz dieser Instrumente nicht erhöht. Der Fonds veranlagt die liquiden Mittel primär auf verzinsten Bankkonten oder in Termin- bzw. Festgelder. Daneben können liquide Mittel direkt oder indirekt über Kapitalanlagefonds in Geldmarktinstrumente wie festverzinsliche Wertpapiere oder variabel verzinsliche Anleihen und Bundesschatzscheine sowie in Teilschuldverschreibungen mit einer jeweiligen Restlaufzeit von längstens drei Jahren veranlagt werden. Es wird eine Liquiditätsquote von zehn bis 30 Prozent des Fondsvolumens angestrebt. Der Immobilienfonds wird aktiv gemanagt, wobei auch auf eine ausgewogene Risikostreuung Bedacht genommen wird. Nichtsdestotrotz kann nicht ausgeschlossen werden, dass es durch Vermögensverschiebungen zu einer Konzentration der Vermögensgegenstände kommen kann. Es kann keine Zusicherung gemacht werden, dass die Anlageziele erreicht werden. Bei Änderungen der wirtschaftlichen, rechtlichen und/oder steuerlichen Rahmenbedingungen in einzelnen Immobilienmärkten und in Abhängigkeit von den Investitionsmöglichkeiten in diesen Märkten sowie bei besonderen Investitionsgelegenheiten in oben nicht angeführten Märkten behält sich die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien vor, ohne Verständigung ihrer Kunden von den vorgenannten geplanten Anlagezielen bzw. der Anlagestrategie im Rahmen der Fondsbestimmungen abzuweichen. Regionale Nutzflächenverteilung Nutzungsarten der Objekte per per ) Österreich 0,3% Deutschland 30,5% Frankreich 29,7% Niederlande 39,5% Logistik 10,3% Wohnen 0,3% Büro 89,4% 2.3. Kurze Beurteilung des Risikoprofils des Immobilienfonds Anteilscheine an österreichischen Immobilienfonds sind Wertpapiere, die Rechte der Anteilinhaber an den Vermögenswerten des Immobilienfonds verbriefen. Immobilienfonds investieren die ihnen von den Anteilinhabern zufließenden Gelder nach dem Grundsatz der Risikomischung insbesondere in Grundstücke, Gebäude und eigene Bauprojekte und halten daneben liquide Finanzanlagen (Liquiditätsanlagen) wie z. B. Wertpapiere und Bankguthaben. Die Liquiditätsanlagen dienen dazu, die anstehenden Zahlungsverpflichtungen des Immobilienfonds (beispielsweise auf Grund des Erwerbs von Liegenschaften) sowie Rücknahmen von Anteilscheinen zu gewährleisten. Der Ertrag von Immobilienfonds setzt sich aus den jährlichen Ausschüttungen (sofern es sich um ausschüttende und nicht thesaurierende Fondsanteile handelt) und der Entwicklung des errechneten Wertes des Fonds zusammen und kann im Vorhinein nicht festgelegt werden. Die Wertentwicklung von Immobilienfonds ist von der in den Fondsbestimmungen festgelegten Anlagepolitik, der Marktentwicklung, den einzelnen im Fonds gehaltenen Immobilien und den sonstigen Vermögensbestandteilen des Fonds (Wertpapiere, Bankguthaben) abhängig. Die historische Wertentwicklung eines Immobilienfonds ist kein Indiz für dessen zukünftige Wertentwicklung. Immobilienfonds sind einem Ertragsrisiko durch mögliche Leerstände der Objekte ausgesetzt. Probleme der Erstvermietung können sich vor allem dann ergeben, wenn der Immobilienfonds eigene Bauprojekte durchführt. Leerstände können entsprechend negative Auswirkungen auf den Wert des Immobilienfonds haben und auch zu Ausschüttungskürzungen führen. Die Veranlagung in Immobilienfonds kann auch zu einer Verringerung des eingesetzten Kapitals führen. Immobilienfonds legen liquide Anlagemittel neben Bankguthaben auch in anderen Anlageformen, insbesondere verzinslichen Wertpapieren, an. Diese Teile des Fondsvermögens unterliegen dann den speziellen Risiken, die für die gewählte Anlageform gelten. Wenn Immobilienfonds in Auslandsprojekte außerhalb des Euro-Währungsraumes investieren, ist der Anteilinhaber zusätzlich Währungsrisiken ausgesetzt, da der Verkehrs- und Ertragswert eines solchen Auslandsobjekts bei jeder Berechnung des Ausgabe- bzw. Rücknahmepreises für die Anteilscheine in Euro umgerechnet wird. Anteilscheine können normalerweise jederzeit zum Rücknahmepreis zurückgegeben werden. Zu beachten ist, dass bei Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilscheinen Beschränkungen unterliegen kann. Bei außergewöhnlichen Umständen kann die Rücknahme bis zum Verkauf von Vermögenswerten des Immobilienfonds und Eingang des Verwertungserlöses vorübergehend ausgesetzt werden. Die Fondsbestimmungen können insbesondere vorsehen, dass nach größeren Rückgaben von Anteilscheinen die Rücknahme auch für einen längeren Zeitraum von bis zu zwei Jahren ausgesetzt werden kann. In einem solchen Fall ist eine Auszahlung des Rücknahmepreises während dieses Zeitraums nicht möglich. Immobilienfonds sind typischerweise als langfristige Anlageprodukte einzustufen. Eine ausführliche Beschreibung der einzelnen mit Veranlagung in diesen Immobilienfonds verbundenen Risken und Gegenmaßnahmen sind im vollständigen Verkaufsprospekt inkl. Informationen für Anleger gem. 21 AIFMG enthalten. 1 Die verwendete Software rechnet mit einer Genauigkeit von fünfzehn Stellen. Durch weitere Berechnungen mit ausgewiesenen Ergebnissen können Abweichungen nicht ausgeschlossen werden. Seite 3

4 Marktrisiko Liquiditätsrisiko Klumpenrisiko Performancerisiko Risiko von Leerständen Bonitätsrisiko NAV-Risiko Werterhaltungsrisiko Erfüllungsrisiko Änderungsrisiko Wechselkurs- und Währungsrisiko Kreditrisiko Verwahrrisiko Garantiegeberrisiko Inflationsrisiko Wesentliches Risikoprofil das Risiko, dass auf Grund nachteiliger Veränderungen von Marktpreisen oder preisbeeinflussender Parameter, ein Verlust eintritt. das Risiko, dass eine Position nicht rechtzeitig zu einem angemessenen Preis liquidiert werden kann und es zu einer Aussetzung der Rücknahme der Anteilscheine kommt. das Risiko, dass eine Konzentration auf bestimmte Anlagen, Branchen, Regionen oder Märkte nach sich ziehen kann. Während der ab Mai geplanten Portfoliorestrukturierung kann es zu einer geringeren Risikostreuung kommen, und somit zu einem erhöhten Klumpenrisiko. Dies hat das Risiko größerer Wertminderungen auf Objektebene, sowie das Risiko einer negativen Wertentwicklung auf Fondsebene zur Folge. das Risiko, dass Vermögensgegenstände eine andere Wertentwicklung erfahren als erwartet. das Risiko, dass nach dem Auslaufen oder der Kündigung eines Mietvertrages eine übergangslose Weitervermietung nicht möglich ist, und es für die Zeit von Leerständen zu Mietausfällen kommt. Weiters kann es notwendig sein, dass leerstehende Flächen für eine Neuvermietung adaptiert und/oder saniert werden müssen. Dadurch können höhere Investitionen notwendig werden, die ebenfalls zulasten des Immobilienfonds gehen. das Risiko, dass Mietzahlungen nicht rechtzeitig oder in der vereinbarten Höhe oder über die vereinbarte Dauer erfolgen. das Risiko, dass sich das Kapital des Immobilienfonds durch Bewertungsverluste oder durch Aufzehrung bei Rücknahmen und übermäßiger Ausschüttung von Anlagerenditen verringert. das Risiko, dass unvorhergesehene oder höhere Aufwendungen für den Werterhalt einer Immobilie erforderlich sind, beispielsweise zur Behebung von Schäden aus Elementarereignissen, von Baumängeln oder von Altlasten. das Risiko, dass eine Transaktion in einem Transfersystem nicht wie erwartet abgewickelt wird, da eine Gegenpartei nicht fristgerecht oder wie erwartet zahlt oder liefert. das Risiko der Änderung der sonstigen Rahmenbedingungen, wie unter anderem Steuervorschriften. das Risiko, dass der Wert der Veranlagungen durch Änderungen des Wechselkurses beeinflusst wird. das Risiko, dass ein Emittent oder eine Gegenpartei seinen/ihren Verpflichtungen nicht nachkommen kann. das Risiko, dass Vermögensgegenstände, die auf Depot liegen, durch Insolvenz, Fahrlässigkeit oder betrügerische Handlungen der Depotbank oder des Drittverwahrers, verloren gehen. das Risiko, dass sich mit der Verminderung der Leistungsfähigkeit allfälliger Garantiegeber das Risiko des Investments vermindert. das Risiko, dass die Inflationsentwicklung den Ertrag einer Investition negativ beeinflusst. Mietzinsausfallrate Mietzinsausfallrate 1 38 % 1 Berechnung siehe Anhang, Stichtag Bisherige Wertentwicklung des Immobilienfonds (Stichtag: 31. Dezember 2015) Hinweis: Die Performance wird entsprechend der OeKB-Methode, basierend auf Daten der Depotbank, berechnet. Bei der Berechnung der Wertentwicklung werden individuelle Kosten wie beispielsweise die Höhe des Ausgabeaufschlages, Rücknahmespesen, Gebühren, Provisionen und andere Entgelte nicht berücksichtigt. Diese würden sich bei der Berücksichtigung mindernd auf die Wertentwicklung auswirken. Performanceergebnisse der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Immobilienfonds zu. Wir weisen darauf hin, dass die Rendite infolge von Wert- oder Währungsschwankungen steigen oder fallen kann. Dies hat zur Folge, dass der Anleger unter Umständen weniger Geld zurückbekommt, als er investiert hat. Weiters wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die für das Jahr 2015 angegebenen Performancezahlen auf Berechnungen der Kapitalanlage für Immobilien und noch nicht auf dem geprüften Rechenschaftsbericht zum beruhen. Dieser wird innerhalb der gesetzlichen Frist veröffentlicht werden. Wertentwicklung in Prozent (ohne Spesen) unter Berücksichtigung der Ausschüttung und Auszahlung: In % p. a. 5,12 5,00 3,73 1,43-8,07 3,19 2,82 2,10 0,43-2,00 0,54 Seite 4

5 Performance nach Kalenderjahren: 3. Wirtschaftliche Informationen 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 5,12% 5,00% 3,73% 1,43% 3,19% 2,82% 2,10% 0,43% 0,54% 3.1. Geltende Steuervorschriften Die nachfolgenden Ausführungen stellen nur einen groben Überblick für den Privatanleger dar und gehen von der aktuellen Rechtslage aus. Eine detailliertere Darstellung für den Privatanleger wie auch für andere Anlegergruppen (betriebliche Anleger, Privatstiftungen, juristische Personen mit Einkünften aus Kapitalvermögen und Steuerausländer) enthält der vollständige Verkaufsprospekt. Einzelheiten zur Besteuerung der Erträge des Immobilienfonds werden in den jährlich erscheinenden Rechenschaftsberichten veröffentlicht. Es kann keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlässe der Finanzverwaltung nicht ändert. Darüber hinaus hängt die steuerliche Behandlung von den persönlichen Verhältnissen ab. Detail- und Spezialfragen sollten daher mit einem Steuerberater abgeklärt werden. -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% -10,00% Wertentwicklung in Prozent p.a. Seit Beginn 10 Jahre 5 Jahre 3 Jahre 1 Jahr In % p.a. 1,32 0,85 0,74-0,35 0, Profil des typischen Anlegers Empfohlene Behaltedauer: Anmerkung: Die Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. empfiehlt, Anteilscheine am Raiffeisen-Immobilienfonds über die depotführende Bank zurückzugeben. Es werden weiters ab keine Anteilscheine am Raiffeisen-Immobilienfonds mehr ausgegeben. Risikotoleranz des Investors: -8,07% -2,00% Konservativer Anleger Risikofreudiger Anleger Der Immobilienfonds unterliegt in Österreich nicht der Körperschaftsteuer. Besteuert werden die Anleger mit den anteilig auf sie entfallenden Einkünften. Mit dem Abzug von Kapitalertragsteuer (kurz: KESt) durch die inländische depotführende Bank ist der Privatanleger automatisch endbesteuert und braucht wegen der Fondserträge keine Steuererklärung abgeben (bzw. diese Erträge nicht in eine allfällige Steuererklärung aufnehmen). Er kann die Einkünfte aber in seine Steuererklärung aufnehmen, wenn seine tarifmäßige Steuerbelastung niedriger ist als die KESt (Antragsveranlagung). Er kann eine Steuererklärung auch für Zwecke eines eventuellen Verlustausgleichs innerhalb der Einkünfte aus Kapitalvermögen abgeben (Verlustveranlagung). Grundsätzlich erfolgt ab 2013 der Verlustausgleich automatisch durch die inländische depotführende Bank. Hält der Anleger seinen Anteil bei einer ausländischen depotführenden Bank, muss er mangels Abfuhr von inländischer KESt eine Steuererklärung abgeben (Pflichtveranlagung). Ausgangspunkt für die Steuerberechnung ist der ausschüttungsfähige Jahresgewinn des Fonds, der sich aus folgenden Komponenten zusammensetzt: Bewirtschaftungsgewinne 80 % der Aufwertungsgewinne Wertpapier und Liquiditätsgewinne Gewinnausschüttungen von Grundstück-Gesellschaften, soweit die ausgeschütteten Gewinne nicht schon unmittelbar den Anlegern zugerechnet wurden. Soweit der Fonds (unmittelbar oder über Grundstücksgesellschaften) Grundstücke in DBA-Befreiungsländern besitzt, sind die Erträge aus diesen Grundstücken zwar im ausschüttungsfähigen Gewinn enthalten, werden aber in Österreich nicht besteuert. Die auf die steuerpflichtigen Einkünfte entfallende KESt wird innerhalb von vier Monaten nach Ende des Rechnungsjahres des Fonds ausgezahlt. Mit der KESt-Abführung an die Finanzverwaltung gelten die Einkünfte als ausgeschüttet (sogenannte ausschüttungsgleiche Erträge kurz: ag Erträge). Anteilscheine unterliegen unabhängig von der Behaltedauer bei ihrem Verkauf der sogenannten Wertzuwachssteuer. Der steuerpflichtige Wertzu-wachs besteht im Wesentlichen aus Erträgen des Fonds, die bis zum Verkauf nicht der laufenden Besteuerung unterlagen (v. a. 20 Prozent der inländischen Aufwertungsgewinne, nicht verrechnete Instandhaltungsrücklagen und allfällige Gewinne aus der Veräußerung von liquidem Fondsvermögen). Bei Vorliegen einer inländischen depotführenden Bank wird auch für den Wertzuwachs automatisch KESt abgezogen und der Anleger ist endbesteuert. Ohne inländische depotführende Bank muss der Anleger diese Einkünfte in die Steuererklärung aufnehmen. Seite 5

6 Der Verkauf von Anteilscheinen, die vor dem erworben wurden (Altanteile) ist beim Privatanleger steuerfrei Ein- und Ausstiegsprovisionen Ausgabeaufschlag bei Einstieg 3,50 % 3.3. Etwaige sonstige Provisionen und Gebühren (Stichtag für die Berechnung ist das Rechnungsjahresende des Fonds) Neben den vorgenannten Vergütungen können dem Immobilienfonds noch Kosten, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Fonds und seiner Immobilien entstehen, gesondert angelastet werden. Eine detaillierte Aufstellung entnehmen Sie bitte dem vollständigen Verkaufsprospekt inkl. Informationen für Anleger gem. 21 AIFMG. TER per ,31 % TER: Definition und Berechnung siehe Anhang Die Total Expense Ratio kann erst nach Rechnungsjahresende erstellt werden. In der TER enthaltene Kosten, die mit einem bestimmten Prozentsatz im Verhältnis zum Wert des Fonds-/Wertpapiervermögens verrechnet werden: Verwaltungsgebühr 1) 1,15 % Depotbankgebühr 1) 0,10 % 1) Berechnung erfolgt auf Basis des Fondsvermögens. Für den nicht in Immobilien veranlagten Teil des Fondsvermögens wird derzeit eine Verwaltungsgebühr von 0,70 Prozent verrechnet. Die Verwaltungsgebühr deckt neben der Managementgebühr auch etwaige Vertriebskosten und Fremdmanagerleistungen ab. Für sonstige Dienstleistungen im Rahmen von Immobilientransaktionen kann die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien jeweils eine einmalige Vergütung von bis zu einem Prozent des Kaufbzw. Verkaufspreises beanspruchen; bei von der Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft durchgeführten Projektentwicklungen kann eine Vergütung von bis zu zwei Prozent der Kosten der Baumaßnahmen erhoben werden. Die Transaktionsgebühr ist nicht in der TER enthalten. Weiters sind die Anschaffungsnebenkosten nicht in der TER enthalten, zu diesen gehören: Akquisitionsgebühr, Due Diligence Kosten, Maklerprovisionen, Sachverständigenkosten, Notargebühren, etc. Nachdem bei einzelnen Transaktionen keine gesonderte Kostenaufschlüsselung erfolgt, würde ein Ausweis der Kosten ein unvollständiges Bild ergeben. 4. Den Handel betreffende Informationen 4.1. Art und Weise des Erwerbs der Anteile Die Anzahl der ausgegebenen Anteile und der entsprechenden Anteilscheine ist grundsätzlich nicht beschränkt. Die Anteile können bei dem unter Punkt 1 angeführten Finanzgruppen erworben werden. Der Anleger kann die Anteile zum jeweils geltenden Ausgabepreis, der dem Wert eines Anteils zuzüglich Ausgabeaufschlag entspricht, erwerben. Seite 6 Ab 15. Jänner 2016 werden keine Anteilscheine am Immobilienfonds mehr angeboten und ausgegeben Art und Weise der Veräußerung der Anteile Die Anteilinhaber können jederzeit die Rücknahme der Anteile durch Vorlage der Anteilscheine oder durch Erteilung eines Rücknahmeauftrages bei der Depotbank verlangen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, die Anteile zum jeweils geltenden Rücknahmepreis, der dem Wert eines Anteiles entspricht, für Rechnung des Fonds zurückzunehmen. Die Auszahlung des Rücknahmepreises, sowie die Errechnung und Veröffentlichung des Rücknahmepreises kann unter gleichzeitiger Anzeige an die Finanzmarktaufsicht vorübergehend (bis zu 24 Monate nach Vorlage des Anteilscheines) unterbleiben und vom Verkauf von Vermögenswerten des Immobilienfonds sowie vom Eingang des Verwertungserlöses abhängig gemacht werden, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die dies unter Berücksichtigung berechtigter Interessen der Anteilinhaber erforderlich erscheinen lassen. Detaillierte Informationen entnehmen Sie bitte dem vollständigen Verkaufsprospekt inkl. Informationen für Anleger gem. 21 AIFMG Häufigkeit und Ort sowie Art und Weise der Veröffentlichung bzw. Zurverfügungstellung der Anteilspreise Der Ausgabe- und Rücknahmepreis wird börsetäglich von der Depotbank ermittelt und in den Tageszeitungen Wiener Zeitung und Der Standard sowie unter und auf der profiwebhomepage der OEKB veröffentlicht. 5. Zusätzliche Informationen 5.1. Hinweis auf Informationsrechte der Anteilsinhaber Der vereinfachte Prospekt enthält in zusammengefasster Form die wichtigsten Informationen über den Immobilienfonds. Nähere Informationen beinhaltet der vollständige Prospekt. Dem interessierten Anleger ist der vereinfachte Prospekt in der jeweils geltenden Fassung vor Vertragsabschluss kostenlos anzubieten, bzw. nach Vertragsabschluss jederzeit zur Verfügung zu stellen. Zudem sind dem interessierten Anleger der zurzeit gültige vollständige Verkaufsprospekt inkl. Informationen für Anleger gem. 21 AIFMG und die Fondsbestimmungen vor und nach Vertragsabschluss kostenlos zur Verfügung zu stellen. Der vollständige Verkaufsprospekt inkl. Informationen für Anleger gem. 21 AIFMG wird ergänzt durch den jeweils letzten Rechenschaftsbericht. Wenn der Stichtag des Rechenschaftsberichts länger als acht Monate zurückliegt, ist dem interessierten Anleger auch der Halbjahresbericht auszuhändigen Zuständige Aufsichtsbehörde Finanzmarktaufsicht Otto-Wagner-Platz 5, A-1090 Wien

7 5.3. Angabe einer Kontaktstelle, bei der gegebenenfalls weitere Auskünfte eingeholt werden können Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.h. Mooslackengasse 12, 1190 Wien Tel.: immobilienfonds@rcm.at Seite 7

8 Anhang zur Total Expense Ratio (TER) 1. Einbezogene/ausgenommene Kostenpositionen Die Gesamtkosten umfassen alle Kosten auf Vor-Steuer-Basis (Brutto-Betrag der Kosten), die vom Vermögen des Immobilienfonds abgezogen werden, und sind dem Rechenschaftsbericht zu entnehmen. Die Kosten umfassen alle gesetzmäßigen Ausgaben des Immobilienfonds, unabhängig von ihrer Berechnungsbasis (insbesondere soweit zulässig, Flat Fees, asset-based, transactionbased), wie: Verwaltungsgebühr inkl. performanceabhängige Gebühr Administrationskosten Depotbankgebühren Prüfungskosten Rechtsanwaltskosten Vertriebskosten oder Rücknahmekosten, soweit dem Immobilienfonds angelastet Registrierungs-, Aufsichts- und ähnliche Gebühren etwaige zusätzliche Vergütungen an die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien (oder sonstige Dritte) aufgrund bestimmter Fee-Sharing Agreements (siehe Punkt 3) Nicht einbezogen sind: Transaktionskosten wie Maklergebühren, und damit verbundene Steuern und Gebühren, sowie der Einfluss der Transaktion auf den Markt unter Bedachtnahme der Gebühr an den Makler und der Liquidität der betroffenen Veranlagungen Kreditzinsen Zahlungen aufgrund von derivativen Instrumenten Ausgabe -/Rücknahmeaufschläge oder andere, direkt vom Anleger getragene Gebühren Soft Commissions Transaktionskosten im Zusammenhang mit Grundstücks-Gesellschaften 2. Berechnungsmethode Die Total Expense Ratio (TER) eines Immobilienfonds ist wie folgt zu berechnen: Gesamtkosten * 100 Durchschnittliches Fondsvermögen Die TER muss auf Basis des NAV (Net Asset Value) berechnet werden. Bei der Berechnung des durchschnittlichen Nettovermögens sind die jeweils ermittelten Nettoinventarwerte zugrunde zu legen, so beispielsweise die täglichen Nettoinventarwerte bei täglicher Berechnung. Umstände oder Ereignisse, die zu irreführenden Zahlen führen könnten, sind zu berücksichtigen. Etwaige Steuererleichterungen sind nicht zu berücksichtigen. 3. Fee-Sharing Agreements und Soft Commissions Fee-Sharing Agreements betreffend Gebühren, die nicht in der TER enthalten sind, bedeuten, dass die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien (oder ein Dritter) teilweise oder völlig Kosten vergütet bekommt, die normalerweise in der TER enthalten sein müssten. Diese Kosten sollen daher bei Berechnung der TER mitberücksichtigt werden, indem den Gesamtkosten etwaige Zahlungen an die Seite 8 Verwaltungsgesellschaft (oder einen Dritten), die auf solchen Fee-Sharing Agreements beruhen, zugerechnet werden. Fee-Sharing Agreements hinsichtlich Kosten, die bereits von der TER umfasst sind, sind nicht weiter zu berücksichtigen. Ebenso sind Soft Commissions nicht zu berücksichtigen. Daher gilt: Zahlungen an eine Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien, die im Rahmen eines Fee-Sharing Agreements betreffend Transaktionskosten oder aufgrund einer Vereinbarung mit anderen Verwaltungsgesellschaften erfolgen, sollten (für den Fall, dass sie nicht schon in der zusammengesetzten (synthetischen) TER enthalten sind oder über andere, dem Immobilienfonds bereits angelastete und damit direkt in der TER enthaltene Kosten einbezogen wurden) auf jeden Fall in der TER berücksichtigt werden. Nicht berücksichtigt werden sollten demgegenüber Zahlungen an eine Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien, die im Rahmen eines Fee-Sharing Agreements mit einem Immobilienfonds erfolgen. 4. Performance Fees Performance Fees müssen sowohl in der TER inkludiert, als auch getrennt als Prozentsatz des durchschnittlichen NAV ausgewiesen werden. 5. Veranlagungen in Kapitalanlagefonds Bei der Veranlagung von mehr als zehn Prozent des NAV in andere Fondsanteilscheine, für die eine TER entsprechend den Bestimmungen der Prospektinhalt-Verordnung, BGBl. II Nr. 237/2005 in der jeweils geltenden Fassung, berechnet wird, muss eine synthetische TER der jeweiligen Veranlagung entsprechend berechnet werden. Die synthetische TER entspricht dem Verhältnis der Gesamtkosten des Immobilienfonds, ausgedrückt durch seine TER, sowie aller Kosten, die dem Immobilienfonds durch die Zielfonds angelastet werden, ausgedrückt durch die TER der Zielfonds, gewichtet nach dem Anteil der Veranlagung und geteilt durch das durchschnittliche Gesamtnettovermögen des Immobilienfonds. Ausgabe- und Rücknahmeaufschläge der Zielfonds müssen in die TER einberechnet werden, dies ist ausdrücklich anzugeben. Wenn einer der Zielfonds keine TER gemäß den Bestimmungen der Prospektinhalts-Verordnung, BGBl. II Nr. 237/2005 in der jeweils geltenden Fassung berechnet, dann hat die Offenlegung der Kosten in folgender Weise zu erfolgen: Es ist darauf hinzuweisen, dass für diesen Teil der Anlage keine synthetische TER ermittelt werden kann. Die maximale prozentuale Verwaltungsgebühr dieses Zielfonds muss angegeben werden. Für die insgesamt erwarteten Kosten ist ein zusammengesetzter (synthetischer) Wert anzugeben. Zu diesem Zweck wird eine synthetische TER errechnet, die nach dem Anteil der Anlage gewichtet die TER aller Zielfonds, für die die TER nach dieser Anlage ermittelt wird, einschließt, und werden für jeden der anderen Zielfonds die Ausgabeauf- und Rücknahmeabschläge plus eine möglichst genaue Bewertung der Obergrenze der für die TER in Frage kommenden Kosten hinzugerechnet. Die TER sollte nach dem Anteil der Anlage gewichtet die maximale beziehungs-

9 weise zuletzt verrechnete Verwaltungsgebühr und die aktuellste für diesen Kapitalanlagefonds vorliegende perfomanceabhängige Verwaltungsgebühr einschließen. Anhang zur Mietzinsausfallrate Die Mietzinsausfallrate (Ertragsausfallsrate) eines Immobilienfonds ist wie folgt zu berechnen: Mietzinsausfälle * 100 Soll-Nettomietzinsen Als Mietzinsausfälle gelten Leerstandsverluste (bewertet zum letztbezahlten Mietzins) auf Mietzinsen, sowie Inkassoverluste auf Mietzinsen. Die veröffentlichte Mietzinsausfallrate soll der/den Perioden entsprechen, für welche die TER veröffentlicht wird. Seite 9

10 Anhang zu Externen Beratern Im Zuge der Immobilientransaktionen werden die Liegenschaften unter anderem einer umfassenden rechtlichen, steuerlichen, technischen und umwelttechnischen Prüfung unterzogen, für die im Regelfall externe Experten herangezogen werden. Eine Aufstellung mit den jeweils aktuell zu Lasten des Immobilienfonds in Anspruch genommenen Beratungsdiensten samt Detailangaben liegt bei der Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien auf, und wird dem Anleger bei Aufforderung ausgehändigt. Anbei werden einige Beratungsunternehmen aufgelistet, die bereits des Öfteren für den Raiffeisen-Immobilienfonds bei Transaktionen oder bestimmten Fachfragen tätig waren. Tätigkeit Name Sitz Sachverständige gem. 29 ImmoInvFG BaFin-akkreditierten Sachverständigen, die Angehörige des Sachverständigen-Pool des Bundesverband der Immobilien-Investment und Asset Management e.v. sind (detaillierte Angaben im vollständigen Verkaufsprospekt). Deutschland Property Manager (Durchführung des tatsächlichen Gebäude- CB Richard Ellis Property Management DTZ Zadelhoff Property Management B.V. Paris, Frankreich Utrecht, Niederlande Managements, sowie Mieterbetreuung, Vor- Bilfinger Real Estate GmbH Frankfurt, Deutschland schreibung und Eintreibung der Mieten, udgl) Rechnungswesen Duthilleul & Associés SA Paris, Frankreich (Führung der lokalen Buchhaltung auf Gebäude- CONFIA B,V. Amsterdam, Niederlande ebene in den einzelnen Ländern) Btu Beraterpartner GmbH Oberursel, Deutschland Technische Beratung (Unterstützung und Beratung beim Ankauf und bei der Verwaltung von Immobilien) Kuma Architekten BDA München, Deutschland CVO Group Capelle a/d IJssel, Niederlande karawitz architecture Paris, Frankreich Steuerberatung/Wirtschaftsprüfung PricewaterhouseCoopers Berlin, Deutschland Amsterdam, Niederlande Paris, Frankreich KPMG Austria GmbH Wien, Österreich TPA Horwath Wien, Österreich Rechtliche Beratung Graf von Westphalen Frankfurt, Deutschland Peters, Schönberger & Partner München, Deutschland Lefèvre Pelletier & associés, Avocats Paris, Frankreich Dentons Europe Oleszczuk sp. k. Warschau, Polen Lexence N.V. advocaten & notarissen Amsterdam, Niederlande Mag. Clemens Freisinger Wien, Österreich Seite 10