Alternativen zur Zwangsversteigerung

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1 Alternativen zur Zwangsversteigerung Effizienter und verlustminimierender Umgang mit Immobilien aus notleidenden Finanzierungen Peter Cosack Rechtsanwalt ehem. Sparkasse Essen Michael Haunschild Leiter Kredittecht Sparkasse Dachau Peter Heck Abteilungsleiter Bauträger Kreissparkasse Köln Finanz Colloquium Heidelberg, 2012

2 Inhaltsverzeichnis A. Der grundpfandiechtlich gesicherte Kredit in der Krise 1 I. Ursachen für die Leistungsstörungen im Kreditengagement des Kunden 3 1. Arbeitslohn als Haupteinnahmequelle 3 2. Auseinanderbrechen von Partnerschaften 3 3. Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse 3 4. Die Darlehensnehmer können nicht haushalten 3 II. Sanierung mit Hilfe der Bank 4 1. Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit 4 2. Zinsverzicht 4 3. Herstellung der Ertragskraft des Pfandobjektes 4 4. Veräußerung des Pfandobjektes bei nicht gekündigten Darlehen 4 5. Forderungs verzieht 5 III. Umfinanzierung und Kündigung 5 1. Umfinanzierung durch eine andere Bank vor Kündigung 5 2. Kündigung der Geschäftsverbindung 6 3. Umfinanzierung durch eine andere Bank nach Kündigung 6 4. Umfinanzierung im eigenen Haus nach Kündigung der Geschäftsverbindung 6 5. Abwicklung nach Kündigung 8 6. Ratenzahlungsvereinbarung 8 a) Der Vorteil einer Ratenzahlungsvereinbarung 8 b) Zinsverzicht 8 c) Spätere Umfinanzierung im eigenen Haus 9 IV. Verwertung des Pfandobjektes 9 1. Einvernehmliche Verwertung des Pfandobjektes 9 2. Die Verwertung unfertiger Immobilien innerhalb und außerhalb der Insolvenz 9 VII

3 a) Der Schuldner/Eigentümer befindet sich nicht in der Insolvenz und wirkt mit 10 b) Der Schuldner befindet sich nicht in der Insolvenz und wirkt nicht mit 10 c) Der Schuldner/Eigentümer befindet sich in der Insolvenz Sonstige Verwertungen innerhalb und außerhalb der Insolvenz 12 a) Die Insolvenz eines gemeinschaftlichen. Mitschuldners und Miteigentümers 12 b) Die Verwertung der Immobilie in der Insolvenz des Schuldners 13 V. Vorteil der freihändigen Verwertung im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren 13 VI. Letzter Ausweg: die zwangsweise Verwertung der Immobilie Sachbearbeitung bei den Gerichten Störfeuer durch den Schuldner Die Durchführung der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung Prüfung der Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen: Titel, Klausel, Zustellung 18 a) Urteile 18 b) Urkunden gemäß 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO 18 c) Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung 18 d) Persönliche Zwangsvollstteckungsunterwerfung 18 e) Vollstreckungsklausel ( 725 ZPO) 19 f) Vollstreckbare Ausfertigung ( 724 ZPO) 19 g) Zustellung ( 750 ZPO 19 h) Beginn der Zwangsvollstreckung ( 798 ZPO) 19 i) Hat sich der Schuldner/Eigentümer der Zwangsvollstreckung unterworfen? Umschreibung von Titeln im Falle der Rechtsnachfolge ( 727 ZPO) 21 VIII

4 6. Die Zwangsversteigerung 22 a) Verfahren bis zum Termin 22 b) Zwangsversteigerungstermin 25 c) Die Bank als Ersteherin ' 29 d) Liegenbelassungsvereinbarung 30 e) Erlösverteilung ( 105,107 Abs. 2 ZVG) Zwangsverwaltung und die so genannte»kalte«zwangsverwaltung 32 a) Zwangsverwaltung 32 b) So genannte»kalte«zwangsverwaltung durch den Insolvenzverwalter Die dingliche Mietpfändung Freihändiger Verkauf im Rahmen eines laufenden Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahrens Zwangsversteigerung von dritter Seite Zwangsverwaltung von dritter Seite TeilungsVersteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft 35 B. Freihändiger Verkauf oder Zwangsversteigerung? 37 I. Allgemeines 39 II. Vorteile des freihändigen Verkaufs und Nachteile der Zwangsversteigerung Zeit-und Kostenersparnis Verfahrensdauer Preisargument Keine negative Außenwirkung Verfahrenskosten Versteigerungsverhinderer und -störer 50 a) Allgemeines 1 50 b) Beispiele für allgemein bekannte Möglichkeiten Verfahrenstechnischer Hinweis für das Zwangsversteigerungsverfahren 62 IX

5 III. Nachteile des freihändigen Verkaufs und Vorteile der Zwangsversteigerung Sperren durch nachrangige Gläubiger 63 a) Allgemeines 63 b) Das Grundbuch ist bereits mit nachrangigen Rechten belastet 64 c) Das Grundstück ist'noch nicht mit Sicherungshypotheken belastet; Forderungsbegrenzungsvertrag (faktische Grundbuchsperre) 68 d) Sonderfall: Die nachrangige Grundschuld ist eventuell etwas wert Einholung der Zustimmung Dritter für die Veräußerung Zusammenführung der Interessenten zu einem Termin 81 a) Versteigerung als Verkaufsveranstaltung 81 b) Bindende Gebote für die Bieter Vorteile der Versteigerung für den Erwerber 82 a) Sonderkündigungsrecht 83 b) Kosten 84 c) Räumungstitel 86 d) Keine Haftung nach 75 AO für Betriebssteuern Keine Abhängigkeit von der Mitwirkung des Eigentümers 88 IV. Entscheidung für oder gegen die Zwangsversteigerung Überzeugen des Kunden zur Mitwirkung Zugeständnisse durch das Kreditinstitut Mitwirkungsmöglichkeiten Eingeschränkter Interessentenkreis bei Zwangsversteigerungen 91 V. Rettungserwerb durch die Bank Vorteile Nachteile Hinweise für den Praktiker zur Kostenoptimierung 94 a) Verzicht auf die Auflassungsvormerkung 94 b) Stundungseffekt bei der Grunderwerbssteuer 95

6 VI. Sonderformen der Veräußerung Freiwillige Versteigerung Verkauf durch den Insolvenzverwalter Teilungsversteigerung 99 a) Allgemeines 99 b) Die von der Bank/Sparkasse beantragte Teilungsversteigerung Verkaufs vollmacht In der Praxis unbedeutende Veräußerungsformen 106 a) Insolvenzverwalterversteigerung 106 b) Zwangsversteigerung auf Antrag des Erben, 175ZVG 110 c) Enteignung 110 VII. Sicherung der Erträge während des Vermarktungs- und Verwertungsverfahrens Einleitung Sicherungsmaßnahmen Keine Erträge bei eigengenutzten Immobilien Zugriff auf die Erträge von eigengenutzten Gewerbeimmobilien oder fremdgenutzten Immobilien 112 a) Eigengenutzte Gewerbeimmobilien 112 b) Fremdgenutzte vermietete Immobilien Fazit für den Zugriff auf Erträge während eines Veräußerungsverfahrens 132 VIII. Schlussbemerkung 133 C. Vermarktung von Objekten in der Krise des Darlehensnehmers 167 I. Vermarktung erforderlich? In der Zwangsversteigerung Im freihändigen Verkauf 171 II. Vermarktung durch das Kreditinstitut oder durch einen Makler? 172 XI

7 1. Klärung der Verfügungsbefugnis 172 a) Verfügung durch den Eigentümer 172 b) Verfügung durch die Bank mit Verkaufsvollmacht ' 172 c) Durch den Insolvenz Verwalter/Treuhänder Vermarktung durch das Kreditinstitut 174 a) Bei Vorhandensein einer eigenen Immobilienabteilung 175 b) Ohne eigene Immobilienabteilung Vergabe der Vermarktung an den Immobilienmakler 177 a) Vertragspartner 178 b) Preisgestaltung 178 c) Abwicklung des Kaufvertrages 179 d) Besonderheiten bei der Maklerbeauftragung in der Zwangsversteigerung 180 D. Entwicklung/Fertigstellung und Vermarktung von unfertigen Wohnimmobilien 185 I. Feststellung und Dokumentation des Status Quo Ursachen für die Krise Feststellung und Dokumentation des Status Quo 189 II. Verhandlungen mit Handwerkern über ausstehende Zahlungen, Gewährleistungen und weitere Zusammenarbeit 191 III. Wirtschaftlichkeitsberechnung Beispiel einer Bauträgermaßnahme Erfassung aller relevanten Kosten für die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Fortführung einer notleidenden Bauträgermaßnahme 194 IV. Fertigstellung und Projektüberwachung 196 V. Einzelvermarktung oder Suche nach Gesamtinvestor? 197 XII

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