GUTACHTEN. ETW im EG mit Freisitz. Die Marktwerte wurden zum Stichtag ermittelt mit

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1 Dipl. - Ing. Jürgen Hügel Freier Architekt BDB Dipl.- Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, Energieeffizienz - Experte (KFW) Sachverständiger (Zert.) für Schäden an Gebäuden (HTWG Konstanz / IFBAU) Bauberatung, Controlling, sowie qualitätssichernde Baubegleitung (BQS) Vorengeleweg 3 DE Lörrach Tel. ( ) Fax Amtsgericht Lörrach Vollstreckungsgericht Bahnhofstraße 4 und 4a Lörrach AZ: 2 K 65/15 GUTACHTEN über den Marktwert (Verkehrswert i. S. d. 194 Baugesetzbuch) für: 2 - Zimmer Eigentumswohnung (EG) in MFH (11 WE) ca. 41 m² WF, Baujahr 1998, Freisitz, TG-Stellplatz und Keller, Pestalozzistraße 64, Lörrach ETW im EG mit Freisitz Die Marktwerte wurden zum Stichtag ermittelt mit A.) B.) Wohnung Nr. 2: ,- Euro TG-Platz Nr. 19: ,- Euro Fertigung 1 von 2 Eine Ausferigung ist für die Akte des Verfassers bestimmt.

2 Allgemeine Daten Objektart: 2- Zimmer Eigentumswohnung (EG) mit Freisitz, TG-Stellplatz und Kellerraum. Grundstücksadresse: Pestalozzistraße Lörrach Kataster: Gemarkung: Lörrach Flurstück: Größe (m²): 735 Auftraggeber: Eigentümer: Amtsgericht Lörrach Vollstreckungsgericht Bahnhofstraße 4 und 4a Lörrach Jürgen Eduard Widmaier Pestalozzistraße Lörrach Hausverwaltung: Bernd Reinger Riehenstraße 111 a Inzlingen Grund der Gutachtenerstellung: Zwangsversteigerung Auftrag des AG Lörrach vom Wertermittlungsstichtag: Ausfertigungsdatum: Kurzbeschreibung des Objektes 2 - Zimmer Eigentumswohnung (Nr. 2 ) im EG, ruhige Wohnlage, 40,66 m² Wohnfläche, Küche, Bad, Diele, Wohn- und Schlafzimmer, Freisitz (Westseite), PKW-Stellplatz in Tiefgarage (Nr. 19), sowie Zubehörraum (Keller Nr. 2), Nutzfläche ca. 3,44 m², in 3-geschossigem Mehrfamilienhaus zzgl. Penthouse-Geschoss, insgesamt 11 WE, Tiefgarage, Landkreis Lörrach, Stadt Lörrach, Ortsteil Stetten, Baujahr / Bezug 1998, Massivbau, Flachdach, begrünt. Die Wohnung ist derzeit nicht vermietet und wird vom Eigentümer selbst genutzt. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis Zusammenstellung wichtiger Daten... 4 Objektdaten... 5 Auftrag und Unterlagen... 7 Ausführliche Objektbeschreibung... 9 Gebäudebeschreibung...10 Wohnanlage: Pestalozzistraße 64 mit 11 WE...10 Bodenwertermittlung...12 Ertragswert...14 Vergleichswert...19 Ableitung des Verkehrswertes / Marktwertes...20 Notizen...21 Testat...22 Anlage Bilder...23 Anlage Bilder...24 Anlage Bilder...25 Anlage Bilder...26 Weitere Anlagen...27 Weitere Anlagen...28 Weitere Anlagen...29 Weitere Anlagen...30 Weitere Anlagen...31 Weitere Anlagen...32 Weitere Anlagen...33 Weitere Anlagen...34 Weitere Anlagen...35 Weitere Anlagen...36 Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 3

4 Zusammenstellung wichtiger Daten Ortstermin Wertermittlungsstichtag Gebäude: Wohnanlage mit insgesamt 11 WE Baujahr / Bezug: 1998 Wohnfläche (Eigentumswohnung Nr.2), gemäss Teilungserklärung Nutzfläche (Kellerraum Nr.2), gemäss Teilungserklärung Nutzfläche (TG-Platz Nr. 19), gemäss Teilungserklärung Wohngeld ab Anteil Tiefgarage 40,66 m² 3,44 m² 14,30 m² 210,00 Euro / mtl. 22,50 Euro / mtl. A.) Wohnung: Bodenwert (MEA) Ertragswert Renovierungsstau, geschätzt Euro Euro Euro Marktwert gerundet: Euro B.) Tiefgargenplatz: Bodenwert (MEA) Ertragswert Euro Euro Marktwert gerundet: Euro Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 4

5 Objektangaben: Objektdaten Objektart: Erbbaurecht: 2- Zimmer Eigentumswohnung (EG) mit TG-Platz. nein Anschrift: Pestalozzistraße Lörrach Anzahl Flurst.: 1 Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 735 m² Denkmalschutz: Bau- und Altlasten: nein ja, siehe Anlage 6/10 (Überfahrtsrecht) Grundbucheintragungen: 1.) Auszug aus Bestandsverzeichnis: Wohnungsgrundbuch Nr (Wohnung) Amtsgericht: Wohnungsgrundbuch: Lörrach Lörrach Gemarkung: Lörrach Flur / Flurst.: Größe (m²): ,500/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück 14285, Gebäude- und Freifläche, Pestalozzistraße 64 verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 2 bezeichneten Wohneigentum im Erdgeschoss nebst Keller Nr. 2 und dem Sondernutzungsrecht an dem Freisitz. Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grundbuch angelegt (Nr bis Nr ). Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondernutzungsrechte beschränkt. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 5

6 2.) Auszug aus Bestandsverzeichnis: Wohnungsgrundbuch Nr (TG-Platz) Amtsgericht: Wohnungsgrundbuch: Lörrach Lörrach Gemarkung: Lörrach Flur / Flurst.: Größe (m²): ,051/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück 14285, Gebäude- und Freifläche, Pestalozzistraße 64 verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr.19 bezeichneten Teileigentum (Tiefgaragenstellplatz). Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grundbuch angelegt (Nr bis Nr ). Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondernutzungsrechte beschränkt. Anmerkung: Gegenstand und Inhalt des Wohnungseigentums siehe Teilungserklärung vom und vorbezeichnete Wohnungssgrundbücher. Zur Veräußerung des Wohneigentums ist die Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich. Derzeitiger Verwalter ist Herr Bernd Reinger, Riehenstraße 111 a, Inzlingen. Grundbücher Nr und 13119, Auszug vom , Abt 1.) Eigentümer Jürgen Eduard Widmaier, geb. am 09. August 1952, Lörrach Abt 2.) Lasten und Beschränkungen 4.) Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Ersuchen des AG Lörrach vom (2 K 65/15). Eingetragen (AS 389) am Abt. 3.) Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden Anmerkung: Diese Eintragungen sind aus sachverständiger Sicht nicht bewertungsrelevant. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 6

7 Auftrag und Unterlagen Auftrag und Zweck des Gutachtens: Die Marktwertermittlung findet im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens des Amtsgerichts Lörrach (AZ: 2 K 65/15) statt. Den Auftrag erhielt der Verfasser mit Schreiben vom Inaugenscheinnahme: Teilnehmer: Ortstermin am Anwesend waren: Herr Widmaier (Eigentümer) Herr Hügel (Sachverständiger) Bemerkung: Durch eingehende Außen- und Innenbesichtigung habe ich mich über den Bauund Unterhaltszustand informiert. Den nachfolgenden Beurteilungen und Bewertungen liegt der festgestellte Allgemeinzustand der Gesamtanlage, sowie des Sondereigentums und die erteilten Auskünfte der Hausverwaltung Bernd Reinger, sowie des Eigentümers zu Grunde. Die Bewertung erfolgt entsprechend dem Zustand am Besichtigungstag. Wertermittlungsstichtag: Dokumente und Informationen, die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen: Grundriss (EG) der Wohnung Nr. 2, sowie Grundriss (KG) mit dem Zubehörraum (Keller 2) und dem TG-Platz Nr. 19 Wohnflächenberechnung (Wohnung Nr. 2) aus Teilungserklärung Baubeschreibung der Wohnanlage, Pestalozzistraße 64, Lörrach Ausdrucke aus den Wohnungsgrundbüchern vom Teilungserklärung (WEG) vom Wirtschaftspläne für die Jahre 2015 und 2016, sowie Rücklagensituation zum Jahresabrechnungen für die Wohnung Nr. 2 und den TG-Platz von 2012 bis Protokolle der Eigentümerversammlungen 2012 bis 2015 Energieverbrauchsausweis, Pestalozzistraße 64, vom Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Stand Auskunft aus dem Bau- und Altlastenverzeichnis vom Lageplan aus dem Liegenschaftskataster vom Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 7

8 Rechtliche Grundlagen: Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Gutachtens finden sich in den folgenden Rechtsnormen: 1. Bestimmung des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I Seite 2414), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I Seite 2585) geändert worden ist. 2. Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I Seite 639). 3. Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien WertR 2002 bzw. WertR 2006). 4. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO), in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I Seite 132), die durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I Seite 466) geändert worden ist. Anmerkung: Bei älteren Bebauungsplänen gilt jeweils die BauNVO in der damals gültigen Fassung 5. Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen Städtebau vom zu den Normal- und Herstellungskosten NHK Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) gemäß den Wertermittlungsrichtlinien des Bundes und dem Runderlass des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Wohnungswesen vom Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), in der jeweils gültigen Fassung 8. Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (Sachwertrichtlinie - SW-RL) vom 5. September 2012 Literatur: - Kleiber, Wolfgang, Jürgen Simon und Gustav Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken - Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV, 6. Auflage Kröll, Hausmann: Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage Sommer, Kröll: Lehrbuch zur Immobilienbewertung, 3. Auflage Metzger: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, 4. Auflage Bischoff: Das neue Wertermittlungsrecht in Deutschland, 2010 Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 8

9 Lage: Ausführliche Objektbeschreibung Ort (Makrolage): Deutschland, Baden-Württemberg, Region Südbaden, Regierungsbezirk Freiburg, Landkreis Lörrach, Stadt Lörrach, Nähe Grenze Riehen bzw. Basel (Schweiz), Anschluss an Autobahn A 5 und A 98, nach Weil am Rhein ca. 3 km, zum EuroAirport Basel / Mulhouse ca. 15 Autominuten, gute Infrastruktur. Umgebung (Mikrolage): Stadt Lörrach, ca Einwohner, Ortsteil Stetten, die Wohnung befindet sich in einer ruhigen Wohnlage, guter Anschluss an öffentlichen Nahverkehr (Bus- und Bahnlinie), Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Grundstück: Größe (insgesamt): 735 m² Bodenverhältnisse: Erschließung: Lage an öffentlicher Straße: Erschließungsbeiträge bezahlt: Die Oberfläche des Grundstückes ist nahezu eben und liegt auf dem Niveau der benachbarten Liegenschaften. Die Erschließung erfolgt über die Pestalozzistraße. Die üblichen Ver- und Entsorgungsanschlüsse (Wasser, Strom, Gas und Kanalisation) sind vorhanden. ja ja Bau- und Planungsrecht (öffentliches Recht): Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, Stetten Süd II, gültig seit , allgemeine Festsetzungen: Allgemeines Wohngebiet (WA), zwingend 3-geschossig und Staffelgeschoss, Pultdach 5-10 Grad, offene Bauweise, nur Einzel,- bzw. Doppelhäuser zulässig, usw. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 9

10 Gebäudebeschreibung Wohnanlage: Pestalozzistraße 64 mit 11 WE Baujahr/ Bezug: 1998 Wohnfläche: 40,66 m² (Eigentumswohnung Nr. 2) Nutzfläche (Keller): 3,44 m² (Keller Nr. 2) Nutzfläche (TG): 14,30 m² (PKW-Stellplatz Nr. 19) Bauweise und Konstruktion: Fundamente: Außenwände: Innenwände: Decken: Dächer: Treppen: Fundamente aus Beton Wohnhaus: massive Konstruktion ca. 32 cm mit Vollwärmeschutz Tiefgarage: Wände aus Beton ca. 24 cm stark tragende Wände (Beton) ca. 24 cm stark, nichttragende Wände (HLZ) oder Gipswände ca. 12 cm stark, Wohnungstrennwände ca. 24 cm stark Stahlbetondecken nach stat. Erfordernis. Holzkonstruktion, Schleppdach, gedämmt, gesamte Dachflächen als Foliendach, extensive Dachbegrünung TG-Dach abgedichtet und begrünt Massivtreppen aus Stahlbeton Ausstattung: Türen: Fenster: Fußböden: Wände und Decken: Sanitäre Einrichtungen: Elektroinstallation: Heizung: Sonstiges: Außenanlagen: Holztüren mit Stahl-Umfassungszargen Isolierverglaste Fenster mit Kunststoffrahmen und Rolladen. allgemein Teppich, Bad mit Fliesenboden Tapeziert, gestrichen, Badwände ca. 1,8 m hoch gefliest. Badwanne, WC und Waschbecken. Übliche Ausstattung mit Schaltern, Deckenauslässen und Steckdosen, Sicherung mit Kippschaltern, separate Stromkreise für Kochen, Wohnund Schlafbereich, Leitungen in Leerrohren verlegt. Telefonanschluss, Fernsehen über Gemeinschaftanlage, alle Leitungen unter Putz gelegt. Zentralheizung (Gas) mit Warmwasser, Heizkörper mit Thermostatventilen. Die Wohnung besitzt einen Freisitz (Westseite) Rasenflächen, Zugang und Freisitze befestigt. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 10

11 Baumängel und schäden / Renovationsstau: Das Gemeinschaftseigentum ist in einem guten und gepflegten Zustand. Die Wohnung allerdings ist sehr stark renovierungsbedürftig. Alle Räume müssen neu tapeziert und gestrichen und die textilen Bodenbeläge (Teppiche) durch einen neuen Belag ersetzt werden. Ebenso ist eine intensive Reinigung zur Beseitigung der Nikotinrückstände an Fenstern, Innentüren, Wandbekleidungen usw. erforderlich. Zur Beseitigung des Renovierungsstaus wurde bei der Bewertung eine Rücklage gebildet. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 11

12 Hinweis: Bodenwertermittlung Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich eines Bebauungsplanes. Für Grundstücke in diesem Gebiet (Zone 160) wurde vom Gutachterausschuss der Stadt Lörrach im Jahresbericht 2015 ein Bodenrichtwert von durchschnittlich 370,- /m² bei einer GFZ von 0,80 zum Stichtag angegeben. Die Ableitung des Bodenrichtwertes wurde ohne Bodenwertdämpfung vorgenommen, deshalb dürfen bei der sachgerechten Verwendung keine Bebauungsabschläge berücksichtigt werden. Der Wert gilt für unbebaute und bebaute erschliessungsbeitragsfreie Grundstücke. Gesamtes Grundstück: Verfahren zur Bodenwertermittlung: Indirekter Vergleich (Richtwert) Grundstücksgröße gesamt: 735 m² Nutzungskennziffern: zul. GFZ= 735 m² x 1,2 = 882 m², vorh. GFZ = 855 m² = 1,16 Hinweis: Der Bodenwert wird aus dem Richtwert abgeleitet. Eine sachverständige Anpassung durch Zu- / Abschläge ist erforderlich, da die Geschossflächenzahl (GFZ) höher ist, als die bei der Bodenrichtwertermittlung vom GA Lörrach zu Grunde gelegte Maßzahl von 0,80. Der Umrechnungskoeffizient (Faktor) wird daher aus der im Jahresbericht 2015 des GA Lörrach veröffentlichten Tabelle entnommen. Weiterhin ist eine zeitliche Anpassung des Bodenwertes zum Bewertungsstichtag ( ) erforderlich, da der Gutachterausschuss der Stadt Lörrach nur alle 2 Jahre einen Richtwert veröffentlicht. Baulast: Baulastenverpflichtung zu Lasten des Grundstücks Flst.-Nr für eine gemeinsame Zufahrt zu den Tiefgaragen der beiden angrenzenden Grundstücke an der nördlichen Grundstücksgrenze.. Über die Grundstücke und wird ein gemeinsames Überfahrtsrecht für die Tiefgaragenzufahrt gewährt. Dieses Recht ist aus sachverständiger Sicht nicht bewertungsrelevant. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 12

13 Ermittlung des Anpassungsfaktors (GFZ : GFZ) Richtwert: 0,80 Bewertungsgrundstück: 1,20 Faktor: 1,22 Zu-/ Abschläge für: Zeit: 3 % Lage: 0 % Grundstücksgröße: 0 % Faktor: 1,03 Weitere Anpassungen sind aus bewertungstechnischer Sicht nicht erforderlich! Anpassungsfaktor: (1,22 x 1,03) = 1,26 A.) Wohnung Bodenwertermittlung: Richtwert ( ): 370,00 Euro / m² Faktor: 1,26 Bodenwert (370,00 Euro / m² x 1,26) : 466,20 Euro / m² Grundstücksgröße: 735 m² Miteigentumsanteil: 49,500 / Bodenwertanteil (735 m² x 49,500 / x 466,20 Euro / m²): Bodenwert: ,52 Euro rd ,00 Euro Eine weitere Anpassung ist aus sachverständiger Sicht nicht erforderlich. B.) TG-Platz Bodenwertermittlung: Richtwert ( ): 370,00 Euro / m² Faktor: 1,26 Bodenwert (370,00 Euro / m² x 1,26) : 466,20 Euro / m² Grundstücksgröße: 735 m² Miteigentumsanteil: 16,051 / Bodenwertanteil (735 m² x 16,051 / x 466,20 Euro / m²): Bodenwert: 5.499,98 Euro rd ,00 Euro Eine weitere Anpassung ist aus sachverständiger Sicht nicht erforderlich. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 13

14 A.) Wohnung Mietertrag: Kaltmiete (kalkulatorisch) Ertragswert Nutzungsart Miete / m² in Euro Wohnfläche in m² Mietertrag / Monat in Euro Mietrohertrag / Jahr in Euro Liegenschaftszins in % Wohnen 9,50 40,66 386, ,24 3,0 Zwischensumme: 4.635,24 Euro Mieteinnahmen / Kaltmiete: 4.635,24 Euro Bewertungsmethodisch anzusetzen sind die durchschnittlich und nachhaltig erzielbaren Mieterträge. Aus sachverständiger Sicht ist die angenommene Miete für das Bewertungsobjekt angemessen und bildet die Marktlage in der Region ab. Es gibt für Lörrach weder einen einfachen noch einen qualifizierten Mietspiegel. Marktmiete Abschlag: 0,00 Euro Angemessene Miete (Mietrohertrag): 4.635,24 Euro Bewirtschaftungskosten (kalkulatorisch) vgl. Jahresabrechnung 2014: Heizung / Wasser: werden nach Verbrauch umgelegt. Verwaltungskosten: Gebühren / Versicherungen: Allgemeinstrom: Hausmeister: Reparaturen: Zwischensumme: Rücklagenbildung: 0,00 Euro 260,61 Euro 209,53 Euro 16,35 Euro 231,74 Euro 179,77 Euro 898,00 Euro 198,00 Euro Mietausfallwagnis: (kalkulatorisch) 3,00 % 139,06 Euro Summe: Miet-Reinertrag: 1.235,06 Euro rd ,00 Euro Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 14

15 Liegenschaftszins: Nutzung Zins [%] Eigentumswohnungen 3,0 % ( 2,5 % bis 3,5 %) Ertragswertberechnung: Liegenschaftszins (gewählt): 3,0 % Ertragswertverfahren nach 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV Bodenertragsanteil: Gebäudeertragsanteil: ,52 Euro 508,85 Euro 2.891,15 Euro Lebensdauer: 70 Jahre erhöht / verkürzt um: 0 Jahre Baujahr / Bezug: 1998 Stichtag: Restnutzungsdauer: 52,00 Jahre Zinssatz: 3,0 % Vervielfältiger: 26,17 Gebäudeertragswert: zzgl. Bodenwert: Ertragswert: Rücklage Wertminderung / Renovierungsstau (geschätzt): Die Wohnung ist in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand Erneuerung der Bodenbeläge, Malerarbeiten, Reinigung usw. Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen: ,40 Euro ,52 Euro ,92 Euro ,00 Euro - 0,00 Euro Ertragswert gesamt: zzgl. unrentierlicher Anteile: ,92 Euro 0,00 Euro Ertragswert (angepasst): rd ,00 Euro Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 15

16 B.) TG-Stellplatz Mietertrag: (kalkulatorisch) Nutzungsart Miete / m² in Euro Wohnfläche in m² Mietertrag / Monat in Euro Mietrohertrag / Jahr in Euro Liegenschaftszins in % Nutzfläche 4,20 14,30 60,06 720,72 3,0 Zwischensumme: 720,72 Euro Mieteinnahmen: 720,72 Euro Bewertungsmethodisch anzusetzen sind die durchschnittlich und nachhaltig erzielbaren Mieterträge. Aus sachverständiger Sicht ist die angenommene Miete für das Bewertungsobjekt angemessen und bildet die Marktlage in der Region ab. Marktmiete Abschlag: 0,00 Euro Angemessene Miete (Mietrohertrag): 720,72 Euro Bewirtschaftungskosten (kalkulatorisch) vgl. Jahresabrechnung 2014: Verwaltungskosten: Gebühren / Versicherungen: Allgemeinstrom: Hausmeister: Reparaturen: Zwischensumme: Rücklagenbildung: 39,27 Euro 27,80 Euro 5,30 Euro 75,14 Euro 58,32 Euro 205,83 Euro 64,20 Euro Mietausfallwagnis: (kalkulatorisch) 3,00 % 21,62 Euro Summe: Miet-Reinertrag: 291,63 Euro rd. 429,00 Euro Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 16

17 Liegenschaftszins: Nutzung Zins [%] TG-Platz in WEG-Anlage 3,0 % ( 2,5 % bis 3,5 %) Ertragswertberechnung: Liegenschaftszins (gewählt): 3,0 % Ertragswertverfahren nach 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV Bodenertragsanteil: Gebäudeertragsanteil: 5.499,99 Euro 165,00 Euro 264,00 Euro Lebensdauer: 70 Jahre erhöht / verkürzt um: 0 Jahre Baujahr / Bezug: 1998 Stichtag: Restnutzungsdauer (Annahme): 52,00 Jahre Zinssatz: 3,0 % Vervielfältiger: 26,17 Gebäudeertragswert: zzgl. Bodenwert: Ertragswert: Wertminderung / Reparaturstau: Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen: 6.908,88 Euro 5.499,99 Euro ,87 Euro 0,00 Euro - 0,00 Euro Ertragswert gesamt: zzgl. unrentierlicher Anteile: Ertragswert: ,87 Euro 0,00 Euro rd ,00 Euro Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 17

18 Anmerkung zur Ertragswertberechnung: Dem Ertragswertverfahren wird der nachhaltig erzielbare Mietertrag zugrunde gelegt. Dieser wird über die angenommene Nutzungsdauer des Objektes mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert. Beim Ertragswertverfahren werden Boden- und Gebäudewert getrennt, da der Bodenwert als ewige Rente kapitalisiert wird und beim Gebäudewert jedoch die Abschreibung, bezogen auf die Nutzungsdauer, mit berücksichtigt werden muss. Hinweis: Nach Auskunft der Hausverwaltung wurden sämtliche Renovierungen und Sanierungen in 2015 abgeschlossen. Seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen in der Hauptsache Forderungen gegen den Eigentümer für Hausgelder, zzgl. Zinsen und Anwaltskosten, sowie für die laufenden Kosten. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 18

19 Vergleichswert Vergleichspreise: Aus aktuellen Marktbeobachtungen und der Auswertung von Verkäufen entsprechender Wohnungen, sowie aus regionalen Marktberichten des GA Lörrach, schätze ich den Wert der Eigentumswohnung unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation auf ca ,- / m² Wohnfläche, zzgl. TG-Platz. A.) Wohnung: Größe: rd. 41 m² x 2.200,- Euro / m² = ,00 Euro Summe: Vergleichswert: ,00 Euro ,00 Euro B.) TG-Platz: Der Gutachterausschuss der Stadt Lörrach hat in seinem Jahresbericht 2015 für einen Tiefgaragenplatz einen durchschnittlichen Kaufpreis (Neubauverkaufspreis) von ,- Euro angegeben. Den Wert des zu bewertenden Tiefgaragenstellplatzes schätze ich auf Grund des Vergleichspreises, der Lage und Ausstattung, sowie des Baujahres auf: ,00 Euro Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 19

20 Ableitung des Verkehrswertes / Marktwertes Der Verkehrswert (Marktwert) wird in Anlehnung an 194 BauGB ermittelt. Gemäß 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zum Bewertungszeitpunkt, auf den sich die Ermittlungen beziehen, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften sowie der Lage und sonstigen Beschaffenheit des Bewertungsobjektes ohne Einfluss ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert. Zusammenstellung der Werte vor Anpassung: Ertragswert, (Wohnung), gerundet: Vergleichswert, (Wohnung): Ertragswert, (TG-Platz) gerundet: Vergleichswert, (TG-Platz): Euro Euro Euro Euro Ableitung des Verkehrswertes: Nach 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind für die Wertermittlung das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, so dass marktkonform der Ertragswert für die Ableitung des Verkehrswertes gewählt wird, da keine geeigneten Vergleichsobjekte zur Verfügung standen. Der ermittelte Ertragswert spiegelt die aktuelle Marktlage und grosse Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen in der Region wieder. Die erzielbaren Mieten sind in den letzten Jahren kontinuierlich und insbesondere bei Neuvermietungen gestiegen. Für viele Kaufinteressenten sind die historisch niedrigen Zinsen für den Erwerb von Wohneigentum attraktiv und für Kapitalanleger die nachhaltig erzielbaren Erträge. Geschätzter Verkehrswert (angepasst): A.) Wohnung Nr. 2 (nach Wertminderung / Renovierungsstau) B.) TG - Platz Nr Euro Euro Inventar: Einbauküche und weiteres Mobiliar gehören dem Eigentümer und sind bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Diese haben aus sachverständiger Sicht keinen nenneswerten Sachwert mehr. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 20

21 Notizen Die vorliegende Wertermittlung ist kein Bausubstanzgutachten. Untersuchungen hinsichtlich Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge in Holz und Mauerwerk, oder auf Hausschwamm wurden nicht durchgeführt. Beim Ortstermin und der Inaugenscheinnahme der Immobilie gab es hierfür auch keine Anhaltspunkte. Die baulichen Anlagen wurden weiterhin nicht auf schadstoffbelastete Baustoffe (Asbest, Formaldehyd u.ä.) untersucht. In der Wohnung sind erhebliche Beaufschlagungen durch Nikotinrückstände in allen Innenräumen vorhanden. Die Funktionsfähigkeit und Zulässigkeit der haustechnischen Anlagen wird vorausgesetzt. Ergänzende Angaben Die Wohnung wird derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt. Das aktuelle Wohngeld berägt insgesamt 210,00 / Monat, inkl. 22,50 / Monat für den TG-Platz Es wird kein Gewerbebetrieb geführt. Maschinen und Betriebseinrichtungen sind nicht vorhanden.. Es bestehen keine baubehördlichen Beschränkungen oder Beanstandungen. Die Lagebezeichnung im Wohnungsgrundbuch stimmt mit der Hausnummer überein. Am Wohnhaus ist die entsprechende Hausnummer angebracht. Es gibt keine Abweichungen zwischen der Teilungserklärung, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird, und etwaigen, gegen den Sondernachfolger wirkenden, im Grundbuch nicht eingetragenen, den Verkehrswert beeinflussenden Beschlüsse bzw. Entscheidungen im Sinne des 10 Abs. 3 WEG. Ein Energieverbrauchsausweis lag zum Zeitpunkt der Wertermittlung vor und ist in der Anlage auszugsweise beigefügt. Der Eigentümer hat mir erlaubt Fotos der Wohnung im Gutachten zu verwenden. Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 21

22 Testat Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir besichtigt, das Gutachten von mir persönlich erarbeitet. Ich versichere, dieses Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitet zu haben. Das Gutachten umfasst insgesamt 36 Seiten inkl. 4 Anlagen Bilder, sowie 10 weiteren Anlagen. Lörrach, den Dipl.- Ing. Jürgen Hügel Freier Architekt und Dipl.-Sachverständiger (DIA) Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 22

23 Anlage Bilder Bild: 1 / 6 Küche Bild: 2 / 6 Wohnzimmer Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 23

24 Anlage Bilder Bild: 3 / 6 Schlafzimmer Bild: 4 / 6 Überdachter Freisitz, Westseite Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 24

25 Anlage Bilder Bild: 5 / 6 Kellerraum Nr. 2 Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 25

26 Anlage Bilder Bild: 6 / 6 Tiefgarage, PKW-Stellplatz Nr. 19 Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 26

27 Weitere Anlagen Anlage: 1 / 10 Wohnung Nr. 2 (EG), MEA, Sondereigentum Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 27

28 Weitere Anlagen Anlage: 2 / 10 TG-Platz Nr. 19 (KG), MEA, Sondereigentum Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 28

29 Weitere Anlagen Anlage: 3 / 10 Wohnung Nr. 2 (EG), MEA, Sondereigentum, Wohn- und Nutzfläche Quelle: Hausverwaltung Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 29

30 Weitere Anlagen Anlage: 4 / 10 TG-PLatz Nr. 19 (KG), MEA, Sondereigentum, Nutzfläche Quelle: Hausverwaltung Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 30

31 Weitere Anlagen Anlage: 5 / 10 Lageplan, Wohnanlage, Pestalozzistr. 64, Lage der Wohnung + Freisitz, ohne Maßstab WHG 2 Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 31

32 Weitere Anlagen Anlage: 6 / 10 Bestehende Baulast, Überfahrtsrecht Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 32

33 Weitere Anlagen Anlage: 7 / 10 Plan (EG), Lage der Wohnung Nr. 2 mit Freisitz, ohne Maßstab Quelle: Hausverwaltung Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 33

34 Weitere Anlagen Anlage: 8 / 10 Plan (KG), Lage TG-Stellplatzes Nr.19, sowie Kellerraum Nr. 2, ohne Maßstab Quelle: Hausverwaltung Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 34

35 Weitere Anlagen Anlage: 9 / 10 Energieverbrauchsausweis, Teil 1 Quelle: Hausverwaltung Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 35

36 Weitere Anlagen Anlage: 10 / 10 Energieverbrauchsausweis, Teil 2 Quelle: Hausverwaltung Architektur- und Sachverständigenbüro Dipl.- Ing. Jürgen Hügel - Freier Architekt. & Dipl.-Sachverständiger (DIA) Seite 36