Geschäftsbericht 2014
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- Heini Waldfogel
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1 Geschäftsbericht 2014 Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
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3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Die Genossenschaft in Zahlen 4 Jahresabschluss zum 31. Dezember Bilanz 6 Gewinn- und Verlustrechnung Anhang zum Jahresabschluss Anlagenspiegel 16 Verbindlichkeitenspiegel 18 Lagebericht zum Geschäftsjahr A Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 20 B Analyse des Geschäftsverlaufs 22 1 Verwaltungstätigkeit/Vermietung 22 2 Umsatz 23 3 Investitionen 24 4 Finanzierung 25 5 Verwaltungskosten 25 C Vermögenslage 26 D Finanzlage 28 E Ertragslage 30 F Strategie und geplante Investitionen Chancen der Entwicklung 32 G Risiken der künftigen Entwicklung 34 H Zusätzliche Angaben 36 I Ausblick 37 Gesetzliche Prüfung 38 Impressum 38 Bildnachweis Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg, Neltestraße 2, Berlin eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg unter 444 B, gegründet am 12. März 1957 als Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft TRIBÜNE Unser Geschäftsbericht steht Ihnen auch als pdf im Internet zur Verfügung. Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 3
4 Die Genossenschaft in Zahlen Die Genossenschaft in Zahlen Anzahl Anzahl Anzahl Mitglieder Wohnungen Gewerbeobjekte Begegnungsstätte Garagen und Stellplätze Mitarbeiter ohne Vorstand TEUR TEUR TEUR Anlagevermögen , , ,9 Bilanzielles Eigenkapital , , ,0 Langfristiges Fremdkapital , , ,2 Bilanzssumme , , ,7 Umsatzerlöse 6.503, , ,3 Jahresergebnis 1.539,5 505,6 692, Nettokaltmiete / m 2 Wohnfläche 5,07 EUR 4,97 EUR 4,86 EUR Zinsaufwand / Mieteinnahmen 22,5% 23,3% 22,5% Kapitaldienst / Mieteinnahmen 39,5% 41,7% 39,2% Fluktuationsquote 4,3% 4,0% 4,4% Leerstandsquote 0,6% 0,4% 0,4% Eigenkapitalquote 51,4% 51,0% 53,8% 4 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
5 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 5
6 Aktiva Bilanz zum 31. Dezember 2014 Aktiva A Anlagevermögen 31. Dezember Dezember 2013 EUR EUR I Immaterielle Vermögensgegenstände 4.479, ,46 II Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten , ,67 2. Grundstücke mit Geschäftsbauten , ,73 3. Grundstücke ohne Bauten 0, ,40 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,19 5. Anlagen im Bau 0, , ,43 III Finanzanlagen Andere Finanzanlagen , ,59 Anlagevermögen insgesamt , ,14 B Umlaufvermögen I Vorräte 1. Unfertige Leistungen , ,73 2. Andere Vorräte 6.922, , ,60 II Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 4.076, ,22 2. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,77 III Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,97 davon Treuhandguthaben: 1.308,27 EUR (Vorjahr: 1.711,83 EUR) Bilanzsumme , ,29 6 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
7 Passiva Bilanz zum 31. Dezember 2014 Passiva 31. Dezember Dezember 2013 EUR EUR A Eigenkapital I Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,00 2. der verbleibenden Mitglieder , ,00 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 800, ,00 rückständig fällige Einzahlungen ,00 auf Geschäftsanteile: ,00 EUR (Vorjahr: 6.560,00 EUR) II Kapitalrücklage , ,60 III Ergebnisrücklagen 1. Sonderrücklage gemäß 27 Abs. 2 DMBilG , ,90 2. Gesetzliche Rücklage , ,38 davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres eingestellt: EUR ,00 (Vorjahr: EUR ,00) 3. Andere Ergebnisrücklagen , , ,88 IV Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss , ,81 2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen , , ,51 Eigenkapital insgesamt , ,48 B Rückstellungen Steuerrückstellungen ,00 0,00 Sonstige Rückstellungen , ,92 Rückstellungen insgesamt ,92 C Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,07 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,24 3. Erhaltene Anzahlungen , ,53 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 0,00 383,51 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1.308, ,83 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,80 7. Sonstige Verbindlichkeiten 5.100, ,38 davon aus Steuern: EUR 1, ,93 (Vorjahr: EUR 1,89) D Rechnungsabgrenzungsposten , ,53 Bilanzsumme , ,29 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 7
8 Gewinn- und Verlustrechnung Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember EUR EUR 1. Umsatzerlöse a. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung , ,52 b. Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 135,00 135, ,15 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,09 3. Sonstige betriebliche Erträge , ,52 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,93 5. Rohergebnis , ,20 6. Personalaufwand a. Löhne und Gehälter , ,57 b. Soziale Abgaben , ,12 davon für Altersversorgung: EUR 2.181,64 (Vorjahr: EUR 1.932,60) ,81 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,90 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,30 9. Erträge aus anderen Finanzanlagen 780, , Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ,00 0, Sonstige Steuern , , Jahresüberschuss , , Einstellungen in Ergebnisrücklagen , , Bilanzgewinn , ,81 8 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
9 Anhang zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 9
10 Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss ist auf der Grundlage der Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des Genossenschaftsgesetzes aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer. Die Herstellungskosten für den Neubau umfassen ausschließlich Fremdleistungen, Eigenleistungen aus der allgemeinen Verwaltung wurden nicht aktiviert. Die Abschreibungen für die immateriellen Vermögensgegenstände werden auf eine Nutzungsdauer von drei Jahren verteilt. Die Wohngebäude werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Die Nutzungsdauer des zum 31. Dezember 2004 erworbenen Gewerbegebäudes wurde bis zum Ende des übernommenen Mietvertrages angenommen. Die Nutzungsdauer des Geschäftsgebäudes (Neltestraße 2) wird auf 25 Jahre, der Begegnungsstätte Neltestraße 26 auf 33 Jahre, der Garagen auf 15 Jahre und der befestigten Stellplätze und sonstigen Außenanlagen auf 10 Jahre geschätzt. Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden über Zeiträume von 3 bis 20 Jahren abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung ab einem Wert von 150,01 EUR bis 410,00 EUR zzgl. USt. zu 100 % abgeschrieben. Finanzanlagen wurden mit Anschaffungskosten bewertet. Unfertige Leistungen und Vorräte sind mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. 10 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
11 Anhang zum Jahresabschluss 2014 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages bemessen und erfassen alle erkennbaren Risiken. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Erläuterungen zur Bilanz Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in Anlage I dargestellt. Die Finanzanlagen beinhalten Geschäftsguthaben aus der Mitgliedschaft bei der Berliner Volksbank eg in Höhe von 25,6 TEUR. Als unfertige Leistungen werden die noch nicht abgerechneten Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014 in Höhe von 1.554,8 TEUR ausgewiesen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht. In dem Posten sonstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen. In den flüssigen Mitteln sind Treuhandguthaben in Höhe von 1.308,27 EUR enthalten. Sie betreffen auf einem Treuhandkonto gehaltene Pachtzahlungen für Garagenstellplätze des in gemeinschaftlichem Eigentum mit einem Dritten stehenden und von der Genossenschaft verwalteten Grundstücks Hackenbergstraße 13. Die nach 5 der Satzung von im Geschäftsjahr neu eingetretenen Mitgliedern gezahlten Eintrittsgelder in Höhe von 3,6 TEUR wurden gemäß 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB in die Kapitalrücklage eingestellt. Der Bilanzgewinn des Jahres 2013 in Höhe von ,81 EUR wurde gemäß Beschluss der Vertreterversammlung vom 8. Mai 2014 den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. Die Erträge aus Zuschreibungen im Anlagevermögen führen zu Steuerzahlungen in Höhe von 88,8 TEUR, die als Steuerrückstellungen erfasst sind. Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 11
12 Anhang zum Jahresabschluss 2014 Rückstellungen wurden gebildet für TEUR nicht abgerechnete Bauleistungen 210,0 Betriebskosten 38,0 Prüfungs- und Steuerberatungskosten 30,0 Archivierungskosten 12,0 Kosten der Jahresabschlusserstellung 7,2 Zinsen für Steuerkorrekturen 6,2 Berufsgenossenschaftsbeiträge 4,6 308,0 Die Verbindlichkeiten enthalten keine größeren Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten einschließlich deren Sicherheiten sind im Verbindlichkeitenspiegel, Anlage II, dargestellt. Die erhaltenen Anzahlungen (1.721,6 TEUR) betreffen Vorauszahlungen der Mieter für noch nicht abgerechnete Betriebskosten des Jahres In der Bilanz nicht erfasste finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Vermögensund Finanzlage von Bedeutung sind, bestanden zum Bilanzstichtag nicht. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse enthalten neben Wohnungssollmieten in Höhe von TEUR abzüglich Erlösschmälerungen für Leerstände von 49,5 TEUR und für Mietminderungen von 0,8 TEUR noch Gewerbemieteinnahmen von 24,7 TEUR, Mieteinnahmen für die Vermietung von Räumlichkeiten im Mietertreff von 5,3 TEUR, Sollmieten und -pachten für Garagen und Stellplätze in Höhe von 142,1 TEUR abzüglich Erlösschmälerungen von 3,2 TEUR sowie Erlöse aus der Umlagenabrechnung in Höhe von 1.574,8 TEUR. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind unter anderem Erträge aus Zuschreibungen (1.232,8 TEUR), aus der Erstattung von Baukosten (38,5 TEUR) und aus Versicherungsentschädigungen (29,0 TEUR) enthalten. Gemäß den Ergebnissen eines Wertgutachtens waren die Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen auf Wohngebäude aus dem Jahr 2001 wegen niedrigerer beizulegender Werte nicht mehr gegeben. Die Buchwerte waren gemäß 253 Abs. 5 HGB in Höhe von 1,2 Mio. EUR zuzuschreiben. Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung unterteilen sich in Betriebskosten (1.349,8 TEUR), Instandhaltungskosten (1.521,5 TEUR) und andere Aufwendungen (37,9 TEUR). In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen werden unter anderem Instandhaltungs- und Betriebskosten des Geschäftsbetriebes in Höhe von 49,9 TEUR, Kosten für Prüfung und Steuerberatung in Höhe von 31,7 TEUR sowie für Werbung und Veröffentlichungen in Höhe von 24,3 TEUR ausgewiesen. Durch die Zuschreibungen auf Wohngebäude 12 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
13 Anhang zum Jahresabschluss 2014 entstand ein steuerlicher Jahresüberschuss, der gemäß 8 Abs. 1 KStG i. V. m. 10 d Abs. 2 Satz 1 EStG nicht vollständig mit Verlustvorträgen verrechnet werden konnte. Für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag fallen daher Aufwendungen in Höhe von 88,8 TEUR aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag an. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind im Übrigen keine wesentlichen periodenfremden oder außerordentlichen Erträge und Aufwendungen enthalten. Sonstige Angaben Unternehmensbeteiligung Zum 31. Dezember 2014 war die Genossenschaft mit 500 Anteilen an der Berliner Volksbank eg beteiligt. Die Haftsumme beträgt 52,00 EUR je Geschäftsanteil. Mitglieder und Geschäftsguthaben Der Mitgliederbestand und die Geschäftsguthaben entwickelten sich im Geschäftsjahr 2014 wie folgt: verbleibende Mitglieder Geschäftsguthaben Anzahl TEUR Stand am 31. Dezember ,3 Zugänge ,8 Abgänge ,3 Stand am 31. Dezember ,8 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 13
14 Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder sind gegenüber dem Vorjahr um 72,5 TEUR gestiegen. Zum 31. Dezember 2014 hatten die verbleibenden Mitglieder Anteile zu je 160,00 EUR übernommen, insgesamt 2.440,0 TEUR, die in Höhe von 2.428,8 TEUR eingezahlt waren. Es bestehen rückständig fällige Geschäftsguthaben in Höhe von 11,2 TEUR. Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit den übernommenen Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Arbeitnehmer Neben zwei Vorstandsmitgliedern waren durchschnittlich beschäftigt: Mitarbeiter Mitarbeiter Sekretariat 1 1 Finanzen (davon 1 Teilzeit) 2 2 Wohnungsbewirtschaftung (davon 1 Teilzeit) 3 3 Mietertreff 1 1 Technik 2 2 Handwerker 2 2 Auszubildende 2 2 Aushilfen (geringfügig beschäftigt) Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
15 Anhang zum Jahresabschluss 2014 Organe 1. Vorstand Name Ekkehard Curette Jörg Rose Funktion kfm. Vorstand techn. Vorstand 2. Aufsichtsrat Name Funktion Beruf Manfred Böhm Vorsitzender Dipl.-Ing. i. R. Uwe Neumann Stellv. Vorsitzender Vertriebsmitarbeiter Georg Mrositzki Schriftführer Journalist i. R. bis 8. Mai 2014 Horst Mudrack Schriftführer ab 8. Mai 2014 Dipl.-Ing. Automatisierungstechnik Christa Wiener Ing.-Ökonom i. R. Gabriela Pingel Dipl.-Finanzwirtin Betriebsprüferin Michael Holger Giese Betriebswirt i.r. ab 8. Mai 2014 Zuständiger Prüfungsverband Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V., Lentzeallee 107, Berlin Ergebnisverwendung Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2014 in Höhe von ,51 EUR den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen. Anlagen I Anlagenspiegel II Verbindlichkeitenspiegel Berlin, 6. Februar 2015 Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg Ekkehard Curette Vorstand Jörg Rose Vorstand Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 15
16 Anlage I Anlagenspiegel Anschaffungsbzw. Herstellungskosten Zugänge Abgänge Umbuchungen Anschaffungsbzw. Herstellungskosten EUR EUR EUR EUR EUR I. Immaterielle Vermögensgegenstände , , ,83 0, ,27 II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten , ,96 0, , ,98 2. Grundstücke mit Geschäftsbauten ,83 0,00 0,00 0, ,83 3. Grundstücke ohne Bauten ,40 215,00 132, ,39 0,00 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,54 0, ,80 5. Anlagen im Bau , ,01 0, ,11 0,00 Summe Sachanlagen , , ,55 0, ,61 III. Finanzanlagen Andere Finanzanlagen ,59 0,00 0,00 0, ,59 Anlagevermögen insgesamt , , ,38 0, ,47 16 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
17 Anlage I Kumulierte Abschreibungen Abschreibungen des Geschäftsjahres Abschreibungen auf Abgänge Zuschreibungen Kumulierte Abschreibungen Buchwert am Buchwert am EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR , , ,83 0, , , , , ,71 0, , , , , , ,80 0,00 0, , , ,73 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , ,54 0, , , ,19 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , , , , ,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , , , , , ,14 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 17
18 Anlage II Verbindlichkeiten am 31. Dezember 2014 (Vorjahreszahlen zum Vergleich in Klammern) Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit davon gesichert bis 1 Jahr 1 5 Jahre über 5 Jahre durch Grundschulden EUR EUR EUR EUR EUR Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ,27 ( ,07) Verbindlichkeiten gegenüber ,67 ( ,97) , , ,27 ( ,26) ( ,84) ( ,07) anderen Kreditgebern , , , , ,40 ( ,24) (38.122,84) ( ,11) ( ,29) ( ,24) Erhaltene Anzahlungen , ,30 0,00 0,00 0,00 ( ,53) ( ,53) (0,00) (0,00) (0,00) Verbindlichkeiten aus Vermietung 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 (383,51) (383,51) (0,00) (0,00) (0,00) Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1.308, ,27 0,00 0,00 0,00 (1.711,83) (1.711,83) (0,00) (0,00) (0,00) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , , ,04 0,00 0,00 (99.105,80) (83.776,75) (15.329,05) (0,00) (0,00) Sonstige Verbindlichkeiten 5.100, ,20 0,00 0,00 0,00 (4.640,38) (4.640,38) (0,00) (0,00) (0,00) Verbindlichkeiten , , , , ,67 insgesamt ( ,36) ( ,81) ( ,42) ( ,13) ( ,31) 18 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
19 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 19
20 Am 31. Dezember 2014 waren Mitglieder an der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg beteiligt. In 40 Wohngebäuden in Adlershof und Niederschöneweide wurden Wohnungen sowie 400 Garagen und Stellplätze verwaltet. Die eigenen Bestände umfassen darüber hinaus neben dem Verwaltungsgebäude und einem weiteren Büro ein als Lebensmitteleinzelhandel vermietetes Gewerbeobjekt und eine Begegnungsstätte. Die Wohnungsbestände waren bei einer Fluktuationsrate von 4,33 % im Geschäftsjahr 2014 weiterhin vollständig vermietet. A Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die Lage auf den weltweiten Wirtschafts- und Finanzmärkten war auch im Jahr 2014 schwierig. Durch die Interventionen des IWF und der EZB wurden zwar weiter riesige Geldmengen zur Verfügung gestellt, um Anreize für ein Wirtschaftswachstum zu schaffen. Die grundlegenden Probleme insbesondere bei den hoch verschuldeten Ländern wurden dadurch jedoch nicht gelöst. Keines der Krisenländer hat bisher ein schlüssiges Konzept zur langfristigen Reduzierung der sehr hohen Staatsverschuldung erarbeitet. Die Gefahr von plötzlichen Krisensituationen mit weltweiten Auswirkungen besteht somit unvermindert weiter. Die befürchtete Inflation durch die hohen Geldbestände ist bisher noch nicht eingetreten. Im Gegenteil sind die Preise in Europa im Dezember 2014 gegenüber dem Vorjahresmonat sogar gesunken. In Deutschland betrug die Inflation im Jahr 2014 nur 0,9 %. Das Wirtschaftswachstum in Deutschland war im Jahr 2014 mit + 1,3 % noch etwas höher als im gesamten Euroraum (+ 0,8 %). Die Zahl an Erwerbstätigen ist im Dezember 2014 auf 42,8 Mio. (+ 1,0 % gegenüber dem Vorjahresmonat) gestiegen. Auch die Arbeitslosenquote lag mit 6,4 % etwas niedriger als im Vorjahr (6,7 %). Die Zinsen sind weiterhin auf historisch niedrigem Stand. Die Prognosen der Bundesregierung für die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland im Jahr 2015 sagen ein Wirtschaftswachstum von 1,5 %, eine sinkende Arbeitslosenquote und spürbare Lohnsteigerungen voraus. Damit sind die Rahmen- 20 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
21 bedingungen in Deutschland weiterhin positiv einzuschätzen. Die Immobilienbranche in Deutschland ist nicht nur weitgehend unbeeindruckt von allen Wirtschafts- und Finanzkrisen geblieben, sondern wurde sogar durch die langfristige Ausrichtung und den guten Wohnungsstandard als eine der sichersten Sparten für Investoren erkannt. Dies führte in Ballungsräumen und Gegenden mit zunehmenden Bevölkerungszahlen zu steigenden Kauf- und Mietpreisen für Wohnungen. In Berlin ist die Arbeitslosenquote im Jahr 2014 mit durchschnittlich 11,1 % weiter gesunken (Vorjahr: 11,7 %). Dennoch ist dies die zweithöchste Quote aller Bundesländer. Die Prognosen für Berlin gehen von einem weiteren Wirtschaftswachstum mit Rückgang der Arbeitslosigkeit aus. Für den Bezirk Treptow-Köpenick sind die Prognosen weiterhin noch positiver als im gesamten Land Berlin. Der Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort Adlershof erweitert weiter seine Kapazitäten an Arbeitsplätzen in den Bereichen Forschung, Entwicklung und Ausbildung. Die Ansiedlung vieler Produktions- und Dienstleistungsunternehmen förderte auch den Ausbau der Infrastruktur durch z. B. Hotels, Einkaufsmöglichkeiten und Ärztehäuser. Die Verkehrssituation und Infrastruktur des Ortskerns Adlershof soll in den nächsten Jahren mit Fördermitteln aus dem Programm Aktive Zentren spürbar verbessert werden. Für die nächsten Jahre ist von privaten und öffentlichen Eigentümern der Neubau von über Wohnungen im Bezirk geplant. Die spätere Eröffnung des Internationalen Airport BER wird die positive Entwicklung zusätzlich unterstützen und sicher auch den Bedarf an Wohnungen weiter erhöhen. Durch den prognostizierten weiteren Bevölkerungszuwachs in Berlin wird die Wohnungsnachfrage weiter steigen. Auch die Berliner Regierung hat erkannt, dass nur eine deutliche Steigerung der Neubautätigkeit in Berlin kurzfristig entstehende Engpässe in der Wohnungsversorgung vermeiden kann. Durch fehlende Finanzierungsmittel ist die Politik derzeit aber nicht in der Lage, wirkungsvolle Fördermöglichkeiten für einen spürbaren Anstieg des Neubaus in der Stadt anzubieten. Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 21
22 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 B Analyse des Geschäftsverlaufs 1. Verwaltungstätigkeit /Vermietung Am 31. Dezember 2014 vermietete die Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg Wohnungseinheiten in 40 eigenen Wohnobjekten an ihre Mitglieder. Ein Gewerbeobjekt ist als Lebensmitteleinzelhandel vermietet. Darüber hinaus wurden 150 Garagen, 53 Stellplätze für nutzereigene Garagen und 197 PKW-Stellplätze einschließlich der zugehörigen Außenanlagen verwaltet. Zum 1. Mai 2014 wurde ein Neubauobjekt mit 34 Wohnungen, einem selbstgenutzten Büro, 16 Stellplätzen in einer Sammelgarage und 18 Außenstellplätzen fertig gestellt. Gegenüber dem Vorjahr wurden darüber hinaus neun neue Stellplätze errichtet sowie drei nutzereigene Garagen auf dem Grund und Boden der Genossenschaft erworben. Vier Stellplätze wurden für Baumaßnahmen zurückgebaut. Die Begegnungsstätte Nelte 26 Freizeit und Kultur an der Köllnischen Heide wird für kommunikative, kulturelle und informative Veranstaltungen zur Verfügung gestellt und für Familienfeiern, Tagungen oder Versammlungen vermietet. Alle Neubauwohnungen und die zugehörigen Stellplätze waren bis zum 1. September 2014 vollständig vermietet. im Wesentlichen ingenieurtechnische Planungsund Baubetreuungsleistungen sowie Handwerkerleistungen. Hinzu kommen nicht aktivierte Verwaltungsleistungen der Mitarbeiter für den Neubau durch Bauüberwachung, Planungs- und Ausschreibungskontrolle sowie Vermarktung in Höhe von 76 TEUR. Im Geschäftsjahr 2014 wurden bei 61 Wohnungskündigungen das entspricht einer Quote von 4,3 % des Wohnungsbestandes (Vorjahr 4,0 %) 88 Wohnungen neu vermietet. Von den 106 Leerstandsmonaten (Vorjahr 57) entfallen 34,5 Monate auf den Neubau bis zur Vollvermietung. Die übrigen 71,5 Monate entstanden bei 37 Wohnungen durch Baumaßnahmen bei Nutzerwechseln. Davon stand keine Wohnung länger als zwei Monate leer. Die Anzahl der verbleibenden Mitglieder der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2014 um 23 erhöht. Bei 79 Neuzugängen und 56 Abgängen verblieben Mitglieder zum 31. Dezember Für diese sind Anteile im Wert von insgesamt ,00 EUR gezeichnet. Diese waren am Bilanzstichtag in Höhe von ,00 EUR eingezahlt. In große Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden, Versorgungsmedien, Wohngebietsstraßen und Wegen wurden Fremdkosten von insgesamt rund 1,0 Mio. EUR investiert. Wohnungsmodernisierungen erforderten weitere Ausgaben von ca. 580 TEUR, laufende Instandhaltungen wurden im Umfang von rund 240 TEUR beauftragt. Die Mitarbeiter der Genossenschaft erbrachten darüber hinaus Eigenleistungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Gesamtwert von rund 215 TEUR. Diese umfassten Nicht durch Geschäftsguthaben gedeckte Forderungen aus früheren Mietverhältnissen mussten in Höhe von 4,1 TEUR wegen Uneinbringlichkeit abgeschrieben werden. Weitere Forderungsabschreibungen von 1,3 TEUR betrafen nicht einbringlichen Schadensersatz. Zum 31. Dezember 2014 bestanden Forderungen aus Vermietung in Höhe von 4,1 TEUR, das sind nur 0,06 % der Bruttomieteinnahmen. 22 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
23 2. Umsatz Die Sollmieten für Wohnungen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 263,3 TEUR auf 4.810,3 TEUR, das entspricht einem Anstieg um 5,8 %. Die Veränderungen resultieren in erster Linie aus der Vermietung der Neubauwohnungen (207,7 TEUR) und darüber hinaus aus Neuvermietungen, Anpassungen der Nutzungsentgelte nach Mietspiegel und aus Mietanhebungen nach dem Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen. Die Erlösschmälerungen aus leer stehenden Wohnungen (49,5 TEUR) entfielen mit 29,6 TEUR auf die Erstvermietung der Neubauwohnungen. Im Altbestand erhöhten sie sich gegenüber dem Vorjahr von 14,5 TEUR auf 19,9 TEUR. Diese resultieren ausschließlich aus Modernisierungsarbeiten bei Mieterwechseln. Mietminderungen wegen Beeinträchtigungen von Wohnungen entstanden in Höhe von 0,8 TEUR (Vorjahr: 1,2 TEUR). Die Erlösschmälerungen für Wohnungen entsprechen damit 1,05 % der Wohnungssollmieten (Vorjahr: 0,32 %). Die Erlösschmälerungen stiegen von 0,5 TEUR auf 3,2 TEUR. Davon entfallen 2,2 TEUR auf die Erstvermietung zum Neubau. Die umsatzabhängigen Mieteinnahmen für das Gewerbeobjekt in der Rudower Straße verminderten sich im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr um 4,5 TEUR auf 24,7 TEUR. Aus der Vermietung der Begegnungsstätte wurden Erträge in Höhe von 5,3 TEUR erzielt. Die gesamten Netto-Mieteinnahmen (nach Abzug der Erlösschmälerungen) stiegen damit gegenüber dem Vorjahr um 246,3 TEUR auf 4.929,0 TEUR. Die Erlöse aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2013 mit den Nutzern haben sich gegenüber dem Vorjahr um 10,6 TEUR auf 1.574,8 TEUR erhöht. Die Sollmieten für Garagen und Stellplätze erhöhten sich um 22,5 TEUR auf 142,1 TEUR. Die Steigerung entfällt im Wesentlichen auf die neugeschaffenen Garagen und Stellplätze zum Neubau. Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 23
24 Lagebericht für das Geschäftsjahr Investitionen Für den Neubau von 34 Wohnungen und einem selbstgenutzten Büro in der Dörpfeldstraße B sind zu den Baukosten aus den Vorjahren (4,1 Mio. EUR) im Geschäftsjahr 2014 weitere Baukosten ohne Eigenleistungen in Höhe von rund 2,2 Mio. EUR angefallen. Bis zum 31. Dezember 2014 summierten sich die Gesamtinvestitionen ohne Grund und Boden auf 6,3 Mio. EUR. Darin sind Rückstellungen von 200 TEUR enthalten, für die noch keine geprüften Schlussrechnungen vorlagen. Im Geschäftsjahr 2014 wurden weitere Instandhaltungs, Instandsetzungs und Modernisierungsmaßnahmen am Bestand der Genossenschaft im Umfang von 2.059,5 TEUR durchgeführt. Darin sind Eigenleistungen der Mitarbeiter der Genossenschaft einschließlich Sachkosten in Höhe von 214,8 TEUR enthalten. Für die Herrichtung der gekündigten Wohnungen einschließlich Heizungen und für Modernisierungsarbeiten auf Mieterwunsch wurden 583 TEUR aufgewendet. Nachträgliche Balkonverglasungen an den bereits modernisierten Balkonen wurden für 12,5 TEUR eingebaut, für weitere Rollatorboxen vor den Hauseingängen wurden 5,4 TEUR aufgewendet. Für laufende Instandhaltungen sind Fremdkosten von 240 TEUR angefallen. Die Kosten für den Balkonanbau in der Friedlander Straße (302,3 TEUR), die nachträglichen Verglasungen, die Außenanlagen in der Grimaustraße und die Rollatorboxen erhöhten die Buchwerte der Gebäude und waren somit nicht aufwandswirksam. Am bereits früher teilmodernisierten Objekt Friedlander Straße wurden für rund 0,9 Mio. EUR neue Balkone angebaut, die Gaszentralheizungsanlage erneuert, die Sockel abgedichtet, die Fassade wärmegedämmt und farblich erneuert, Kellerdecke und Dach gedämmt und die Außenanlagen in Teilen neu gestaltet. Kosten für Fassadeninstandsetzungen an verschiedenen weiteren Objekten sind in Höhe von 32,2 TEUR angefallen. Aus den in der Ertragslage ausgewiesenen Instandhaltungskosten für die Gebäude in Höhe von 1.736,4 TEUR (einschließlich verrechneter Eigenleistungen) errechnet sich für das Geschäftsjahr 2014 ein Instandhaltungskostensatz von 21,79 EUR je m² Wohn/Gewerbefläche (Vorjahr: 18,72 EUR) bzw. von 1.189,30 EUR je Mieteinheit (Vorjahr: 1.011,31 EUR). Gasetagenheizungen wurden für 14,6 TEUR erneuert, Dachinstandsetzungen erforderten 15,5 TEUR. Die Instandsetzungen im Wohnumfeld einschließlich Ersatzpflanzungen erforderten Ausgaben von 29,9 TEUR. 24 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
25 Lagebericht für das Geschäftsjahr Finanzierung Alle Ausgaben für den laufenden Geschäftsbetrieb sowie für die Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes wurden im Geschäftsjahr 2014 aus Eigenmitteln geleistet. höhere Anzahl an verwalteten Einheiten ergibt sich daraus mit 650,55 EUR je Mieteinheit ein geringerer durchschnittlicher Verwaltungskostensatz als im Vorjahr (655,52 EUR). Zur weiteren Finanzierung des Neubauvorhabens Dörpfeldstraße B wurde im Jahr 2014 ein KfW-Förderdarlehen aus dem Programm 153 Energieeffizient Bauen KfW-Effizienzhaus 70 in Höhe von 1,7 Mio. EUR ausgezahlt. Der Neubau ist damit insgesamt in Höhe von 5,9 Mio. EUR fremdfinanziert. Für ein Förderdarlehen aus dem Jahr 2012 (nominal 730 TEUR) gewährte die KfW im Dezember 2014 wegen Erreichens des Effizienzhaus-Standards bei der Modernisierung einen Tilgungszuschuss in Höhe von 18,3 TEUR. Davon entfallen auf den Bereich Wohnungsverwaltung Gesamtkosten von 631,8 TEUR (Vorjahr: 612,2 TEUR). Daraus errechnet sich ein durchschnittlicher Verwaltungskostensatz für die Hausbewirtschaftung von 432,74 EUR je Mieteinheit und Jahr (Vorjahr: 430,82 EUR). Der Anteil der für Instandhaltung und Modernisierung erbrachten Eigenleistungen überwiegend Ingenieur- und Bauüberwachungsleistungen sowie Handwerkerleistungen stieg von 192,3 TEUR auf 214,8 TEUR. Grund dafür ist im Wesentlichen die geringere Verrechnung auf die Sparte Neubau. 5. Verwaltungskosten Im Geschäftsjahr 2014 waren neben dem Vorstand durchschnittlich 13 Mitarbeiter beschäftigt, davon zwei in Teilzeit und zwei Auszubildende. Die Personalkosten erhöhten sich um 23,8 TEUR auf 712,7 TEUR. Die Sachaufwendungen und Abschreibungen verminderten sich geringfügig um 6,2 TEUR auf 310,9 TEUR. Die Kostenverrechnungen für über die reine Wohnungsverwaltung hinausgehende Mitgliederbetreuung (z. B. Mitgliederinformation, Mitgliederreisen, sonstige Veranstaltungen für Mitglieder und Vertreter sowie die Kosten der Begegnungsstätte) belaufen sich auf insgesamt rund 92 TEUR. Davon entfallen rund 80 TEUR auf Personalkosten, Sachkosten und Abschreibungen für die Begegnungsstätte Nelte 26 Freizeit und Kultur an der Köllnischen Heide. Die direkten Verrechnungen auf die Spartenergebnisse waren mit 73,8 TEUR fast unverändert zum Vorjahr (74,5 TEUR). Die Bruttoverwaltungskosten (vor Verrechnungen) stiegen dadurch von 931,5 TEUR im Vorjahr auf 949,8 TEUR im Geschäftsjahr Durch die Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 25
26 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 C Vermögenslage Die Vermögenslage stellt sich wie folgt dar: 31. Dezember Dezember 2013 Veränderungen TEUR % TEUR % TEUR Aktiva langfristig Anlagevermögen ,6 97, ,4 97, ,2 mittel- und kurzfristig Umlaufvermögen 44,6 0,08 28,1 0,05 16,5 Flüssige Mittel 1.412,1 2, ,1 2,60-26, ,7 2, ,2 2,65-9,5 Bilanzvolumen ,3 100, ,6 100, ,7 Passiva langfristig Eigenkapital ,4 51, ,9 51, ,5 Fremdkapital ,8 47, ,4 48,07 838, ,2 98, ,3 99, ,9 mittel- und kurzfristig Rückstellungen 396,8 0,68 110,7 0,20 286,1 Verbindlichkeiten 439,4 0,76 387,8 0,70 51,6 Rechnungsabgrenzungsposten 11,9 0,02 6,8 0,01 5,1 848,1 1,46 505,3 0,91 342,8 Bilanzvolumen ,3 100, ,6 100, ,7 26 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
27 Im Geschäftsjahr 2014 hat sich das Anlagevermögen wiederum deutlich um 2.806,2 TEUR erhöht. Neben der Erhöhung der Buchwerte durch die Zuschreibungen im Anlagevermögen (1.232,8 TEUR) resultiert die Steigerung im Wesentlichen aus der Aktivierung der im Geschäftsjahr 2014 angefallenen Herstellungskosten für den Wohnungsneubau in der Dörpfeldstraße (2.220,9 TEUR). Weitere Zugänge erfolgten durch den Balkonanbau in der Friedlander Straße (302,3 TEUR), nachträgliche Balkonverglasungen (12,5 TEUR), Rollatorboxen (5,4 TEUR), Herstellungskosten für den Neubau der Außenanlagen in der Grimaustraße (4,4 TEUR), nachträgliche Kosten für den Erwerb des Grundstücks Grimaustraße 74 (2,0 TEUR), den Erwerb von zwei Garagen (1,6 TEUR) und Anschaffungen bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung einschließlich Software (23,0 TEUR). Diesen Zugängen stehen planmäßige Abschreibungen von 998,8 TEUR gegenüber. blieb fast unverändert. Per Saldo ergibt sich eine Erhöhung des Bilanzvolumens um 2,8 Mio. EUR auf 58,1 Mio. EUR. Auf der Passivseite erhöhte sich das Eigenkapital im Wesentlichen bedingt durch den Jahresüberschuss um 1.615,5 TEUR. Das langfristige Fremdkapital stieg durch die Neuaufnahme (1,7 Mio. EUR) bei Tilgungen von 861,7 TEUR netto um 838,4 TEUR. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um 51,6 TEUR, die Rückstellungen stiegen um 286,1 TEUR. Das langfristig gebundene Vermögen (56,6 Mio. EUR) ist vollständig durch langfristig zur Verfügung stehendes Eigen- und Fremdkapital (57,2 Mio. EUR) gedeckt. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig von 51,02 % auf 51,35 %. Dies ist im Wesentlichen auf die Zuschreibungen im Anlagevermögen zurückzuführen. Das Umlaufvermögen erhöhte sich durch Forderungen aus Gutschriften für Gas- und Fernwärmelieferungen sowie aus einbehaltener Kapitalertragsteuer. Der Bestand an flüssigen Mitteln Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 27
28 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 D Finanzlage Die Zu- und Abflüsse an flüssigen Mitteln sind in vereinfachter Form in der folgenden Kapitalflussrechnung dargestellt: TEUR TEUR TEUR TEUR Laufende Geschäftstätigkeit Jahresergebnis 1.539,5 505,6 Zuschreibungen auf das Anlagevermögen ,8 0,0 Abschreibungen auf das Anlagevermögen 998,8 908,4 Tilgungspotenzial 1.305, , , ,0 Veränderungen der Rückstellungen 286,1 23,8 im Umlaufvermögen -16,5 2,2 sonstiger kurzfristiger Passiva 56,8-102,1 Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit 1.631, ,9 Finanzierungstätigkeit Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten -843,4-843,4-859,4-859,4 Cash-flow nach planmäßiger Tilgung 462,1 554,6 Veränderung der Geschäftsguthaben 72,5-1,6 Einzahlungen in die Kapitalrücklage 3,6 2,7 Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten 1.700, ,0 Rückzahlung langfristiger Verbindlichkeiten -18,3 0,0 Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit 914, ,7 Investitionstätigkeit Investitionen in Grundstücke, Gebäude und Außenanlagen , ,3 Betriebs- und Geschäftsausstattung, Software -22,9-14,6 Cash-flow aus Investitionstätigkeit , ,9 Veränderung des Finanzmittelbestandes -25,9 189,7 28 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
29 Die Investitionen in das Anlagevermögen von rund 2,6 Mio. EUR wurden in Höhe von 1,7 Mio. EUR durch Kreditaufnahme finanziert. Damit war der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (1,6 Mio. EUR) und aus der Erhöhung der Geschäftsguthaben fast ausreichend, um die planmäßigen Tilgungen und die übrigen Investitionen zu finanzieren. Der Bestand der flüssigen Mittel zum Jahresende verringerte sich somit nur geringfügig um rund 26 TEUR und betrug rund 1,4 Mio. EUR am 31. Dezember Am 31. Dezember 2014 verfügte die Genossenschaft über langfristig zur Verfügung stehendes Fremdkapital in Höhe von rund 27,4 Mio. EUR, das entspricht rund 47 % des Gesamtkapitals. Es handelt sich ausschließlich um grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen von Kreditinstituten bzw. von Versicherungsunternehmen. Die bestehenden Kredite der Genossenschaft wurden im Geschäftsjahr 2014 in Höhe von 843,4 TEUR planmäßig getilgt. Der gesamte Kapitaldienst für Zins und Tilgung (1.945,1 TEUR) entspricht 39,5 % der Mieteinnahmen. Das gesamte Fremdkapital ist langfristig vertraglich gesichert, die Zinsen für alle Kredite sind mindestens bis Februar 2016 festgeschrieben. Zur möglichen Absicherung von weiteren Fremdmitteln stehen der Genossenschaft neben dem Neubau vier weitere von Grundpfandrechten unbelastete Objekte zur Verfügung. Die Zinsaufwendungen im Geschäftsjahr 2014 erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 17,9 TEUR auf 1.107,9 TEUR, das sind 22,5 % der Mieteinnahmen. Der durchschnittliche Zinssatz für das Jahr 2014 beträgt damit 4,11 % p. a. Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 29
30 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 E Ertragslage Die Ertragslage stellt sich wie folgt dar: Veränderungen TEUR % TEUR % TEUR Umsatzerlöse ohne Umlagen 4.977,3 98, ,9 99,1 281,4 Erlösschmälerungen -53,4 1,1-16,3 0,3 37,1 Sonstige Erträge 134,4 2,7 56,6 1,2 77, ,3 100, ,2 100,0 322,1 Abschreibungen 922,8 18,2 830,5 17,5 92,3 Zinsaufwendungen 1.107,9 21, ,0 23,0 17,9 Instandhaltungsaufwand 1.736,4 34, ,1 30,3 299,3 Verwaltungsaufwand 631,8 12,5 612,1 13,0 19,7 Übrige Aufwendungen 72,9 1,5 50,9 1,1 22, ,8 88, ,6 84,9 451,2 Ergebnis aus Vermietung vor Umlagen 586,5 11,6 715,6 15,1-129,1 Bestandserhöhung 1.554,8 30, ,5 33,8-47,7 Umsatzerlöse aus Umlagen 1.574,8 31, ,2 33,0 10,6 Umlagefähige Betriebskosten (einschließlich auf Leerstand entfallend) ,9 31, ,3 34,1-43,4 Bestandsminderung ,5 31, ,2 33,5 12,4 Umlagenergebnis -43,8 0,9-37,8 0,8 6,1 Vermietungsergebnis gesamt 542,7 10,7 677,8 14,3-135,2 Zinsergebnis 20,3 21,4-1,1 Steuern -88,8 0,0 88,8 Mitgliederbetreuung -91,6-88,1 3,4 Neubau -75,9-105,5-29,6 Sonstiges Ergebnis 1.232,8 0, ,8 Jahresergebnis 1.539,5 505, ,9 30 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
31 Die Umsatzerlöse sind vor allem durch die Vermietung der 34 Neubauwohnungen angestiegen (207,7 TEUR). Mietsteigerungen im Bestand gemäß Mietspiegel sowie nach Modernisierung und Neuvermietung ergaben eine weitere Erhöhung um 55,6 TEUR. Das Zinsergebnis betrifft im Wesentlichen Zinsen auf Festgeldguthaben und ist geringfügig gesunken. Die Steuerzahlungen resultieren aus den Erträgen durch die Zuschreibungen im Anlagevermögen. Erlösschmälerungen sind für den Neubau bis zur Vollvermietung in Höhe von 32,2 TEUR entstanden. Weitere 21,2 TEUR entfallen auf Leerstand vor der Neuvermietung im Bestand, im Wesentlichen während der Modernisierungen der Wohnungen. Als Mitgliederbetreuung werden die Aufwendungen für z. B. Mitgliederinformationen, Mitgliederreisen, sonstige kommunikative, informative und kulturelle Veranstaltungen für Mitglieder und Vertreter sowie die Kosten der Begegnungsstätte ausgewiesen. Die sonstigen Erträge beinhalten im Wesentlichen Baukostenerstattungen (38,5 TEUR), Versicherungsentschädigungen (29,0 TEUR), Skontoerträge (20,3 TEUR) und Erträge aus KfW-Fördermitteln (18,3 TEUR). Die Abschreibungen haben sich durch Zugänge im Anlagevermögen um rund 92 TEUR erhöht. Die Zinsaufwendungen stiegen durch die Neuaufnahme der Neubaukredite um rund 18 TEUR. Der Instandhaltungsaufwand ist insbesondere durch den nicht aktivierungsfähigen Anteil der Modernisierungskosten für die Friedlander Straße um rund 300 TEUR höher ausgefallen als im Vorjahr. Verwaltungsleistungen der Mitarbeiter für das Neubauvorhaben wurden in Höhe von 76 TEUR ermittelt. Die Zuschreibungen auf das Anlagevermögen gemäß 253 Abs. 5 HGB in Höhe von 1,2 Mio. EUR werden als sonstiges Ergebnis dargestellt. Nach den Ergebnissen eines Wertgutachtens waren die Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen auf Wohngebäude aus dem Jahr 2001 wegen niedrigerer beizulegender Werte nicht mehr gegeben. Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 31
32 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 F Strategie und geplante Investitionen Chancen der Entwicklung Die Erfüllung des satzungsmäßigen Zwecks der Genossenschaft die gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung wird auch zukünftig die Grundlage der langfristigen Geschäftspolitik bilden. Dazu ist das gesamte Unternehmen in verschiedenen Bereichen langfristig und nachhaltig zu entwickeln. den für Projekte, die nicht ausgereift sind und deren Wirtschaftlichkeit nicht hinreichend sicher einzuschätzen ist. Die erforderlichen Finanzmittel für diese Modernisierungen sind in der langfristigen Planung berücksichtigt. Der Erhalt der Bestände mit der gleichzeitigen Anpassung der Wohnungen und Gebäude an die demografischen, technischen, gesellschaftlichen und gesetzlichen Veränderungen wird die Hauptaufgabe der Genossenschaft in den nächsten Jahren darstellen. Der hohe Altersdurchschnitt der wohnenden Nutzer wird zu einer steigenden Fluktuationsrate, insbesondere bei seit vielen Jahrzehnten vermieteten Wohnungen ohne vollständig modernen Standard, führen. Diese Wohnungen sind vor der Neuvermietung in einem zeitgemäßen und zukunftsorientierten Standard herzurichten, insbesondere die Heizung, die Elektroanlage, das Bad, die Fußböden und die Wände. Für eine nachhaltige Entwicklung der Genossenschaft ist es gleichzeitig erforderlich, zur Risikostreuung und Erfüllung des Genossenschaftszwecks, besonders im Hinblick auf potentielle neue Genossenschaftsmitglieder bzw. veränderte Wünsche der langjährigen Mitglieder, das Angebot an Wohnungsgrößen und -ausstattungen zu erweitern. Der im Jahr 2014 erfolgreich abgeschlossene Neubau von 34 Wohnungen in der Dörpfeldstraße B in Adlershof hat gezeigt, dass sowohl bei langjährigen Genossenschaftsmitgliedern als auch bei neuen Bewerbern eine große Nachfrage nach diesen Wohnungen besteht. Die nach wirtschaftlichen Grundsätzen kalkulierten Nutzungsentgelte konnten vollständig umgesetzt werden. Anpassungen in den Bestandswohnungen an altersbedingte Einschränkungen der Nutzer werden auf Wunsch durchgeführt, soweit sich dieses langfristig wirtschaftlich darstellen und technisch mit vertretbarem Aufwand umsetzen lässt. Bei der Gebäudemodernisierung werden auf der Grundlage eines energetischen Gesamtkonzeptes insbesondere die Heizung, die Wärmedämmung und die Balkone nach modernem Standard erneuert. Dabei ist besonders die Wirtschaftlichkeit der Investitionen zu beachten, was vor allem den Energieplanern derzeit große Schwierigkeiten bereitet und oft zu widersprüchlichen Ergebnissen führt. Die Genossenschaft soll daher technischen Entwicklungen und Neuerungen gegenüber zwar aufgeschlossen sein, jedoch nicht Vorreiter wer- Die gute wirtschaftliche Lage der Genossenschaft und das sehr niedrige Zinsniveau bilden zusammen mit den positiven Prognosen für die Entwicklung des Bezirks Treptow-Köpenick eine solide Grundlage für weitere derartige Investitionen in die Zukunft. Insbesondere für Nutzer mit altersbedingten Einschränkungen der Mobilität oder für größere Familien sind die bisher vorhandenen Wohnungen nur bedingt geeignet und können aus baulichen und wirtschaftlichen Gründen auch nur sehr begrenzt angepasst werden. Investitionen, die dieses zukünftig immer wichtiger werdende Marktsegment abdecken können auch unsere aktuellen Mitglieder fragen diese Wohnungen immer häufiger nach sind zukünftig dann sinnvoll, wenn dadurch die langfristige Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung nicht reduziert werden 32 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
33 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 muss. Dieses ist nach der aktuellen zehnjährigen Wirtschafts- und Bauplanung gewährleistet. Die soziale Betreuung der Mitglieder und Nachbarn in den Wohngebieten durch die Angebote in der Begegnungsstätte Nelte 26 - Freizeit und Kultur an der Köllnischen Heide ist inzwischen zu einem wichtigen Bestandteil der Genossenschaftsarbeit geworden. Programme für die Freizeitgestaltung, Bildung, Information und Kontaktaufnahmen mit Gleichgesinnten werden unter der professionellen Betreuung durch eine Mitarbeiterin zusammen mit dem ehrenamtlichen Kulturbeirat ergänzt durch kulturelle niveauvolle Veranstaltungen. Damit wird das nachbarschaftliche Miteinander in den Wohngebieten gefördert und die genossenschaftliche Selbsthilfe insbesondere für die älteren Bewohner wiederbelebt. Chancen für die Entwicklung der Genossenschaft sehen wir vor allem auf der Grundlage der weiteren Entwicklung des Bezirks Treptow- Köpenick. Die Prognosen für die Neuschaffung von Arbeits-, Ausbildungs- und Studienplätzen, vor allem im Wirtschafts- und Wissenschaftszentrum Adlershof sowie im Entwicklungsgebiet Oberschöneweide, sind sehr positiv. Auch der spätere Betrieb des neuen Großflughafens BER in Schönefeld lässt zukünftig für den Bezirk eine weitere wirtschaftliche Belebung erwarten. Eine Belastung durch verstärkten Fluglärm ist für unsere Wohnungsbestände aus den veröffentlichten Plänen nicht zu erkennen. Aufgrund der ausgedehnten Wald- und Wasserflächen sowie der überall vorhandenen Grünanlagen in den Wohngebieten wird Treptow-Köpenick seine Bedeutung als Erholungs- und auch Tourismusbezirk erhöhen können. Diese wirtschaftlichen und lagebedingten Vorteile des Bezirks in der Stadt Berlin werden zusammen mit der guten Verkehrsanbindung durch öffentliche Verkehrsmittel sowie die Autobahnanschlüsse den Wohnstandort Treptow-Köpenick noch attraktiver machen. Der Bevölkerungszuwachs der vergangenen Jahre im Bezirk wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit noch verstärken und stellt eine wichtige Grundlage für eine positive Entwicklung der Wohnungsunternehmen dar. Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg 33
34 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014 G Risiken der künftigen Entwicklung Die immer noch nicht überwundene Finanz- und Wirtschaftskrise im Euroraum und auch in der Weltwirtschaft hatte in den vergangenen Jahren keine spürbaren negativen Auswirkungen auf die Genossenschaft. Es gibt zurzeit keine Anzeichen, dass diese in der Zukunft zu erwarten wären. Die Möglichkeiten zur Kreditaufnahme waren aufgrund der guten Bonität bei den Kreditgebern nicht eingeschränkt. Geplante Baumaßnahmen konnten im vorgesehenen Umfang im Wesentlichen zu den geschätzten Kosten ausgeführt werden. Das sehr niedrige Zinsniveau wurde zur langfristigen Sicherung der günstigen Konditionen für das Fremdkapital genutzt. Die zu erwartende höhere Belastung durch den Kapitaldienst nach Auslaufen der überwiegend zehnjährigen Zinsbindung ist in der langfristigen Planung berücksichtigt und kann durch die Genossenschaft ohne Einschränkungen der notwendigen Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeiten getragen werden. Die im Vorjahr eingetretene deutliche Steigerung bei den Baukosten sowohl für Neubau als auch bei Modernisierungen und Instandhaltungen hat sich im Jahr 2014 fortgesetzt. Durch die gestiegene Neubautätigkeit in Berlin sind die Bauunternehmen gut ausgelastet, so dass die Anzahl der Angebote für ausgeschriebene Bauleistungen stark zurückgegangen ist. Daher sind Preisverhandlungen schwieriger geworden und führen häufig zu weniger zufriedenstellenden Ergebnissen als in den vergangenen Jahren. Darüber hinaus werden die zum 1. Januar 2016 in Kraft tretenden Verschärfungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Anforderungen an die Gebäudeausstattung im Neubau und bei Modernisierung weiter erhöhen und damit auch die Baumaßnahmen deutlich verteuern. Die Genossenschaft wird daher gezwungen, regelmäßig die Mieterhöhungsspielräume im Bestand zu prüfen und die rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, um die Einnahmen den steigenden Ausgaben anzupassen. Da die durchschnittliche Nettokaltmiete in der Genossenschaft im Jahr 2014 mit 5,07 EUR je m² im Monat deutlich unter dem Mietspiegeldurchschnitt von 5,54 EUR (ermittelt im Jahr 2012) liegt und bei den Mieterhöhungen gemäß 558 BGB in den vergangenen Jahren jeweils nicht der Mietspiegelwert für die jeweilige Wohnung erreicht wurde, sind bisher ausreichende Reaktionsmöglichkeiten vorhanden. Die Bevölkerungszahlen in Berlin sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Nach der aktuellen Senatsprognose wird bis zum Jahr 2030 ein weiterer Zuwachs für Berlin um Personen erwartet. Unterstützt durch die außerdem weiter zunehmende Verkleinerung von Haushalten wird sich daher die Wohnungsnachfrage stark erhöhen. Diese könnte nur durch eine deutliche Steigerung der Neubauzahlen befriedigt werden. Trotz aller Anstrengungen der Politik zur Anregung des Wohnungsneubaus ist nicht absehbar, dass das Wohnungsangebot in den nächsten Jahren im gleichen Umfang wie die Bevölkerungszahlen ansteigt. Selbst bei stark steigender Fluktuationsrate in der Genossenschaft durch den hohen Altersdurchschnitt der Nutzer ist daher auch zukünftig von stetiger Vollvermietung der Wohnungen auszugehen. Die für das Jahr 2015 erwartete erneute Mietrechtsreform, die die Rechte der Vermieter und besonders die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Neuvermietung und nach Modernisierung weiter beschränken soll, könnte die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft beeinträchtigen. Modernisierungen im Bestand und insbesondere vor der Neuvermietung könnten in der bisherigen Qualität unwirtschaftlich werden. 34 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Treptow-Süd eg
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