Expertentage Renovieren. Umbauen. Modernisieren. Steuerliche Auswirkungen bei selbstgenutzten und vermieteten Immobilien

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1 Expertentage 2015 Renovieren. Umbauen. Modernisieren. Steuerliche Auswirkungen bei selbstgenutzten und vermieteten Immobilien

2 Agenda I. Selbstgenutzte Immobilien Begünstigte Handwerkerleistungen Abgrenzung zu haushaltsnahen Dienstleistungen Sonderfälle Gestaltungsmöglichkeit II. Vermietete Immobilien Sofort abzugsfähige Kosten Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten Gestaltungsmöglichkeit III. Rechnungsanforderungen beim Aussteller

3 I. Selbstgenutzte Immobilien Eigenheim Mietwohnung Ferienwohnung Haushalt muss in DE, EU oder EWR Staat liegen Haushalt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden Nutzung als Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung ausreichend

4 Begünstigte Handwerkerleistungen Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen regelmäßige oder einmalige Aufwendungen Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten unmaßgeblich Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche möglich in vorhandenem Haushalt Beispielsweise: Modernisierung der Heizung, Erneuerung Fenster, Einbau Kamin, Wechsel von Bodenbelägen, Möbelmontage, neuer Anstrich usw.

5 Begünstigte Handwerkerleistungen Vorschrift nachrangig zu Werbungskosten, Betriebsausgaben oder Sonderausgaben anwendbar Höchstbetrag nur einmalig pro Haushalt zu berücksichtigen Kein Vor- oder Rücktrag nicht ausgeschöpfter Höchstbeträge möglich Antrag im Mantelbogen der jeweiligen Einkommensteuererklärung Rechnung muss vorliegen und Handwerker müssen unbar bezahlt worden sein Anzusetzende Kosten: Arbeitskosten + Maschinenkosten + Fahrtkosten + Umsatzsteuer 20% der Aufwendungen, max EUR pro Jahr (BMG: EUR) Maßnahmen dürfen nicht öffentlich gefördert werden (z.b. KfW Darlehen)

6 Abgrenzung zu haushaltsnahen DL Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Haushaltsmitglieder oder selbständige Dienstleister erledigt werden, z.b. Reinigung, Fenster putzen, Rasenmähen, Wäschepflege, Umzugsdienstleistungen Bezug zur Hauswirtschaft notwendig Keine Handwerkerleistungen Keine personenbezogenen Dienstleistungen (z.b. Frisör, Kosmetikerin etc.) 20% der Aufwendungen, max EUR pro Jahr (BMG: EUR) Gilt auch bei Unterbringung in einem Heim oder dem Ort der dauernden Pflege ein eigener Haushalt ist insoweit nicht erforderlich

7 Sonderfälle 1. Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung BMF stuft Leistung als Gutachtertätigkeit ein keine Begünstigung BFH vom auch Überprüfungen funktionsfähiger Anlagen sind Handwerkerleistungen 2. Schornsteinfeger BMF unterteilt in begünstigte Wartung und nicht begünstigte Mess- und Überprüfung Lt. BFH ist diese Aufteilung wenig überzeugend 3. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst auf öffentlichem Gelände BMF nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt BFH vom Kosten sind vollständig begünstigt

8 Sonderfälle 4. Hausanschlusskosten eines Grundstücks BMF nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt BFH vom Kosten sind vollständig begünstigt 5. Überarbeitung von Zimmertüren BMF Kosten nicht begünstigt, soweit Arbeit beim Tischler erledigt wird Lt. BFH bedenklich, ob außer Haus angefallene Arbeitskosten unberücksichtigt bleiben können räumlich-funktionaler Zusammenhang entscheidend

9 Gestaltungsmöglichkeit im Bau befindlich Ausbau Dachgeschoss Baubeginn Immobilie ist bezugsfertig Wohn- und Nutzflächenschaffung in einem vorhandenen Haushalt ist begünstigt, siehe Rz. 20 des BMF vom

10 II. Vermietete Immobilien Privatvermögen Betriebsvermögen Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind immer Werbungskosten Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind immer Betriebsausgaben

11 Sofort abzugsfähige Kosten Die Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind immer dann sofort steuerlich abzugsfähig, wenn: keine Anschaffungskosten keine Herstellungskosten keine anschaffungsnahen Herstellungskosten Sofort abzugsfähige Kosten werden als Erhaltungsaufwendungen bezeichnet. Beispiele Bodenbeläge werden erneuert Badezimmer wird renoviert und in zeitgemäßen Standard versetzt

12 Anschaffungskosten oder Herstellungskosten Liegen vor, bei: Kosten, um eine erworbene Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen Beispiel: Eine unbewohnbare Immobilie wird saniert und anschließend vermietet. Kosten zur Wiederherstellung notwendiger Wohnungsbestandteile Beispiel: In eine Wohnung wird eine Heizung eingebaut, da diese bislang nicht vorhanden gewesen ist. Kosten für die Erweiterung einer bestehenden Immobilie Beispiel: Das Dachgeschoss wird zu einer Wohnung ausgebaut und vermietet. Hebung des Gebäudestandards (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) Beispiel: Eine Standardwohnung wird zu einem Luxus-Penthouse umgebaut.

13 Anschaffungskosten oder Herstellungskosten Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dürfen dann nicht sofort steuerlich abgezogen werden, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und deren Nettokosten > 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten Folge Die Aufwendungen erhöhen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und können nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden.

14 Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten Beispiel zu anschaffungsnahen Herstellungskosten Kauf Immo , KP 500 TEUR, davon 100 TEUR GruBo, Vermietung steuerfrei Modernisierungsmaßnahme RE-Datum Netto USt (19%) Sanitärinstallation , ,00 Dacheindeckung , ,00 Wärmedämmung der Fassade , ,00 Elektroinstallation , ,00 Summe , ,00 Im Jahr 2010 übersteigen die Nettoaufwendungen (Summe: ,00 EUR) die Grenze von 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten ( ,00 EUR x 15% = ,00 EUR). Dies führt dazu, dass die Maßnahmen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Damit keine sofort abzugsfähigen Aufwendungen sondern Erhöhung der BMG für die jährliche Abschreibung des Gebäudes.

15 Gestaltungsmöglichkeit In Summe < 15% der AK Sanierungsmaßnahme in 2011 Kauf Mietobjekt Sanierungsmaßnahme in 2010 Sanierungsmaßnahme in 2012 Restliche Renovierung ab 2014

16 III. Rechnungsanforderungen Der Aussteller muss bzw. sollte folgendes bei seiner Rechnung beachten: Richtige Anschrift, Art der Arbeiten, Nettobetrag, USt-Satz usw. Hinweis auf 2 jährige Aufbewahrungsfrist für Nicht-Unternehmer Transparente Aufteilung in Material- und Arbeitskosten sowie ggfs. Maschinen- und Fahrtkosten Sonderprobleme: Chaos in 2014 Umkehr der Steuerschuldnerschaft, wenn Empfänger Bauleister ist hier: Nachweis in Form der neuen USt 1 TG Bescheinigung Vermeidung Abzug von 15% Bauabzugsteuer durch Freistellungsbescheinigung nach 48b EStG

17 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT UND NOCH EINEN SCHÖNEN TAG HIER IM EINRICHTUNGSHAUS BÖCKSTIEGEL!! Pekala & Behler Steuerberatungsgesellschaft Am Hoppenhof Paderborn T 05251/ F 05251/ E

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