ANALYSISREPORT. Institutionelle Immobilieninvestments. Investmenttrends Marktprognosen Standpunkte. Inhalt. Marktbericht.

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1 Inhalt Report zur General Conference Institutionelle Immobilieninvestments 2013 Seite 2 Scope Analysis Interview mit Dr. Jean-Claude Juncker, Premierminister Luxemburg Seite 9 Institutionelle Immobilieninvestments Investmenttrends Marktprognosen Standpunkte April 2013 Investoren suchen Alternativen zu zinstragenden Assets Im Interview Premierminister Dr. Jean-Claude Juncker über Wege aus der europäischen Krise

2 Deutsche Versicherungen sind mit über einer Billion Euro in festverzinsliche Wertpapiere investiert. Dieses hohe Volumen zinstragender Assets wird zunehmend zum Problem. Der Grund: Expansive Geldpolitik und Finanzrepression führen zu negativen Realzinsen. Die Folge: Versicherungen und andere institutionelle Investoren suchen nach Anlagealternativen, um die gegenüber ihren Kunden garantierte Mindestverzinsung zu erwirtschaften. Besonders stark im Fokus stehen dabei Sachwerte insbesondere Immobilien. Eine Assetklasse, mit der sich Institutionelle in diesem Jahr verstärkt befassen werden, sind Kreditfonds. Institutionelle setzen auf Real Assets Report zur General Conference Institutionelle Immobilieninvestments 2013 Auf der Scope General Conference Institutionelle Immobilieninvestments trafen sich am 20. und 21. Februar 2013 über 100 institutionelle Investoren, Asset-Manager und Fondsanbieter in Frankfurt am Main, um über Markttrends, Regulierungsvorhaben und aktuelle realwirtschaftliche Herausforderungen zu diskutieren. Moderiert wurde die Veranstaltung vom Herausgeber des Immobilienbriefs Werner Rohmert. Der folgende Report fasst die wichtigsten Ergebnisse zusammen. Versicherungen wollen Immobilienquote weiter erhöhen Die bedeutendste Gruppe innerhalb institutioneller Investoren sind Versicherungen. Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate, beziffert das gesamte Kapitalanlagevermögen deutscher Versicherungen auf rund Milliarden Euro. Das verwaltete Vermögen sei seit den 80er Jahren vergleichsweise konstant mit rund 10 Prozent pro Jahr angewachsen. Seit 2002 fielen die jährlichen Zuwachsraten jedoch geringer aus. Fischer erwartet, dass das Kapitalanlagevolumen der Versicherer weiterhin steigen wird allerdings mit verminderter Geschwindigkeit. Den mit Abstand größten Anteil an den Portfolios der Versicherer nehmen Fischer zufolge festver- 2

3 60 Prozent der befragten Versicherungen wollen ihre Immobilienquote weiter erhöhen. zinsliche Wertpapiere ein. Er sei in den vergangenen Jahren kontinuierlich gewachsen und liege derzeit bei rund 80 Prozent. Die Aktienquote sei parallel dazu gesunken und betrage derzeit deutlich weniger als 5 Prozent. Die Immobilienquote der deutschen Versicherer hingegen habe in der Vergangenheit leicht zugelegt und liege derzeit im Durchschnitt bei 6,7 Prozent Tendenz steigend. In einer aktuellen Marktbefragung von Ernst & Young Real Estate gaben 60 Prozent der Versicherungen an, ihre Immobilienquote weiter erhöhen zu wollen. Nur 10 Prozent der befragten Assekuranzen wolle den Immobilienanteil senken. Als Investitionsstandorte blieben weiterhin Deutschland und Europa im Fokus der Assekuranzen. Bei den Nutzungsarten stünden vor allem Einzelhandelsimmobilien ganz oben auf der Wunschliste. Zunehmend interessierten sich Versicherungen auch wieder für Wohnimmobilien. Die Renditeerwartung Struktur der Kapitalanlagen deutscher Versicherungen 100 Renten Aktien Beteiligungen Immobilien Sonstige der von Ernst & Young befragten Unternehmen betragen laut Fischer bei direkten Immobilienanlagen im Durchschnitt 5,2 Prozent. Bei indirekten Investments seien es 5,8 Prozent. Die Hauptgründe für das gestiegene Interesse der Versicherungen an Immobilieninvestments seien zum einen die stark gestiegene Volatilität an den Aktienmärkten und zum anderen die auf ein historisches Tief gesunkenen Renditen im festverzinslichen Bereich. Zinskontrollpolitik als Herausforderung für Investoren Das extrem niedrige Zinsniveau wird nach Ansicht von Dr. Thorsten Polleit, Chefvolkswirt Degussa Goldhandel, für Investoren auch in den kommenden Jahren eine zentrale Herausforderung bleiben. Polleit warnt davor, die jüngsten Erholungsanzeichen zu überbewerten: Die Krise sei noch nicht überwunden. Die Europäische Zentralbank werde keine Insolvenzen großer Schuldner zulassen. Die Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH 3

4 In Krisensituationen wird die geldpolitische Stimulierung stets schmerzhaften Konsolidierungen und Reformen vorgezogen. damit verbundene Geldmengenausweitung und eine de facto Zinskontrollpolitik laufen auf negative Realzinsen, also Kapitalvernichtung, hinaus. Diese Politik beschränke sich nicht nur auf Europa, sondern werde in allen großen Währungsräumen praktiziert. Das Grundproblem besteht nach Polleit im Papiergeldsystem: In Krisensituationen werde die geldpolitische Stimulierung stets schmerzhaften Konsolidierungs- und Reformprozessen vorgezogen. Dies führe zu wiederkehrenden und immer schlimmeren Währungskrisen, im Extremfall ruiniere es das Geld. Büromieten in Europa 2012 gesunken +4 Amerika Europa Asien / Pazifik Stabile Investmentmärkte, verhaltenes Mietpreiswachstum Trotz weiter vorhandener Krisensymptome sieht Hela Hinrichs, National Director von Jones Lang LaSalle, bereits jetzt eine Rückkehr des Optimismus auf den globalen Immobilien-Investmentmärkten. Für die globalen Vermietungsmärkte gelte der Optimismus jedoch noch nicht. Das Vermietungsvolumen sei 2012 gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent zurückgegangen. Das globale Büromietwachstum habe im vergangenen Jahr nur 1,5 Prozent betragen. In Europa seien die Büromieten im Durchschnitt sogar gesunken. Besonders schwache Büroflächennachfrage zeige der Banken- und Finanzdienstleistungssektor. Erholung auf den globalen Vermietungsmärkten erwartet Hinrichs erst im zweiten Halbjahr dieses Jahres. Das Mietpreiswachstum bleibe aber verhaltend. Ein weiterer Trend: Jones Lang LaSalle beobachtet eine leichte Zunahme der Risikoneigung von Investoren. Aufgrund des Mangels an Core-Produkten seien Investoren zunehmend bereit, auch in Objekte mit Leerstand oder in Sekundärstandorte und -lagen zu investieren I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Quelle: Jones Lang LaSalle (Quartalsweise Veränderung der Büromieten) 4

5 Mehr Risiko: 40 Prozent der befragten institutionellen Anleger wollen künftig auf Value-Added-Strategien setzen. Risikoneigung institutioneller Immobilieninvestoren steigt Eine ähnliche Einschätzung liefert auch die aktuelle INREV-Befragung. Laut Prof. Dr. Matthias Thomas, Chief Executive Officer INREV, ist der Anteil der Investoren, die auf Core-Strategien setzen, zum ersten Mal seit vier Jahren deutlich gesunken. 40 Prozent der institutionellen Anleger wollen hingegen künftig auf Value-Added-Strategien setzen. Diese Veränderung in der Risikoausrichtung wird Thomas zufolge von den Fondsmanagern jedoch noch nicht angemessen berücksichtigt. Von den Anbietern beabsichtigen nur rund 10 Prozent, Fonds mit dem Risikoprofil Value-Add anzubieten. Stattdessen halten über 70 Prozent der Fondsmanager weiter an Core-Investments fest. Institutionelle setzen stärker auf Direktinvestment Für Anbieter indirekter Immobilien-Investmentvehikeln wenig erfreulich ist ein weiteres Ergebnis der aktuellen INREV-Befragung: Im diesem Jahr beabsichtigt jeder zweite der befragten Institutionellen den Anteil direkter Immobilieninvestments auszubauen. Die Beliebtheit von Joint Ventures und Club Deals ist im Vergleich zu den Vorjahren unverändert hoch. Lediglich der Anteil der Investoren, die stärker auf indirekte Investments setzen, nimmt seit drei Jahren ab. Im Jahr 2013 wollen lediglich 35 Prozent der Befragten nicht-börsengelistete Immobilienfonds in ihrem Portfolio stärker gewichten. Als einen der Hauptgründe, nicht oder in geringerem Umfang in Immobilienfonds zu investieren, nannten die befragten Investoren die Interessensgegensätze Investors preferred fund style and fund managers perception of investors preferences Core Value Added Opportunity Quelle: INREV Investors Fund of Funds Managers Fund Managers 5

6 Chance für Kreditfonds: 40 Banken sind in Europa aus der Immobilienfinanzierung vollständig ausgestiegen. zwischen Fondsmanager und Investor. Die Kostenbelastung gaben mehr als 35 Prozent als Grund an. Regulatorische Vorhaben wie AIFM oder SolvencyII spielen laut Umfrage dagegen kaum eine Rolle bei der Absicht, indirekter Immobilieninvestment künftig geringer zu gewichten. Die Gründe, die aus Investorensicht für Immobilienfonds sprechen, sind vor allem der Zugang zu Managementexpertise und zu sektorspezifischem Know-how. Immobilien. Insgesamt seien 40 Banken in Europa aus der Immobilienfinanzierung vollständig ausgestiegen. Die im Markt verbleibenden Banken müssten aufgrund von Basel III ihr Kernkapital deutlich aufstocken. Um dies zu erreichen, schränken viele der weiterhin aktiven Banken ihre Engagements in gewerblichen Immobilienfinanzierungen sukzessive ein. Kreditfonds können daher lediglich einen Beitrag zur Verringerung dieser Kreditlücke leisten. Kreditfonds auf dem Vormarsch Neben klassischen Immobilienfonds etabliert sich zunehmend eine Alternative in Form von Kreditfonds. Nach Angaben von INREV wurden in den vergangenen drei Jahren mehr als 19 europäische Immobilienkreditfonds mit einem Zielvolumen von 9 bis 10 Milliarden Euro aufgelegt. Der Grund für diesen Trend: Banken ziehen sich immer stärker aus der Immobilienfinanzierung zurück. Jeanette Leischke, Leiterin Loan Investments bei der Deka Immobilien Investment, zufolge gibt es mittlerweile eine immense Finanzierungslücke bei gewerblichen Investoren sollten Leischke zufolge im Rahmen ihrer Due Diligence beachten, dass Kreditfonds unterschiedliche Rendite-Risiko-Profile aufweisen, die wesentlich davon beeinflusst werden, in welche Finanzierungstranchen die Kreditfonds investieren. Die Kreditfonds der Deka setzen dabei vor allem auf die risikoarmen Senior- und Super Seniortranchen. Mezzanine-Finanzierungen als Alternative Auch Dr. Georg Allendorf, Geschäftsführer RREEF Spezial Invest, ist überzeugt, dass der Rückzug vieler Banken aus der Immobilienfinan- Überblick: Investitionsmöglichkeiten mit Immobilienbezug Börsennotiert (Public) Nicht börsennotiert (Private) Eigenkapital (Equity) Fremdkapital (Debt) Immobilienaktien REITs REOCs CMBS/RMBS Pfandbrief Quelle: IREBS Real Estate Business School, RREEF Offene Immobilienfonds Spezialfonds Geschlossene Fonds Direkt-Immobilien Mezzanine-Finanzierung Non-recourse Darlehen Recourse Darlehen 6

7 Die Zurückhaltung der Banken führt zu höheren Kreditmargen vor allem bei höheren Beleihungsausläufen. zierung attraktive Investmentmöglichkeiten schaffe. Vor allem die höheren Beleihungsausläufe seien von der Zurückhaltung der Banken betroffen. Dies führe zu höheren Kreditmargen. Aus Investorenperspektive hält Allendorf daher vor allem Mezzanine-Finanzierungen für attraktiv. Grundsätzlich könnten sie innerhalb bestimmter Marktzyklen und in Abhängigkeit von der Wertentwicklung einer Immobilie eine bessere Verzinsung als reine Eigen- oder Fremdkapitalinvestments bieten. Darüber hinaus bieten Mezzanine-Finanzierungen ein breites Spektrum von sehr unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen. Allendorf betont jedoch, dass Investoren mittels Mezzanine-Kapital nur in jene Objekte investieren sollten, die sie auch zu kaufen bereit wären. Ein attraktives Umfeld für Mezzanine-Finanzierungen sieht Allerdorf derzeit vor allem auf dem US-amerikanischen und europäischen Immobilienmarkt. Geplante Zu- und Verkäufe deutscher Versicherungen Anlageformen Regionen Direktbestand (eigengenutzt) Direktbestand (fremdgenutzt) Offene Immobilienspezialfonds (dt. InvG) Offene Immobilienspezialfonds (ausl. Recht) Geschlossene Immobilienfonds Offene Immobilienpublikumsfonds Immobilienfonds- PE-Gesellschaften Projektentwicklungen Alternative Immobilieninvestments Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH, 2012 Immobilieninvestments in Kanada Neben der Auswahl von Asset-Klassen und Vehikel müssen institutionelle Investoren vor allem die regionale Ausrichtung ihres Portfolios bestimmen. Wie die aktuelle INREV-Umfrage zeigt, investieren europäische Institutionelle verstärkt in Europa. Nichtsdestotrotz nehmen sie auch Investmentmöglichkeiten außerhalb Europas wahr. William K. Doherty, CEO Walton Global, und Karl-Benno Nagy, Präsident von Walton Europe, präsentierten auf der Scope General Conference mit Alberta (Kanada) eine Investmentregion, die vor allem aufgrund ihres Reichtums an Bodenschätzen langfristiges Wirtschaftswachstum als Förder- und Produktionsstandort erwarten lasse. Parallel zum prosperierenden Energiesektor entwickle sich Calgary zudem zu einem international relevanten Finanzzentrum. Diese Faktoren haben in den vergangenen zehn Jahren zu einem konstanten Zuzug von Arbeitskräften geführt. Allein 2012 habe Deutschland Europa (ohne D) Core/Core+ Europa Emerging Nordamerika Südamerika Afrika Asien und Ozeanien Core Asien Emerging Zukäufe Verkäufe 7

8 Krisen auf den Wohnungsmärkten sind häufig Korrekturen von Fehlallokationen, die der Staat durch Fehlanreize herbeigeführt hat. die Netto-Zuwanderung nach Kanada über betragen. Nach Angaben von Regierungsanalysten werde dieser Trend auch die kommende Dekade anhalten. Von diesem Bevölkerungswachstum profitiere vor allem der kanadische Wohnimmobilienmarkt. Staatlicher Einfluss bei Wohnimmobilien Dass sich Versicherungen grundsätzlich wieder verstärkt für Wohnimmobilien interessieren, zeigt die aktuelle Ernst & Young Studie. Vor allem in Deutschland gelten Wohnimmobilien als vergleichsweise risikoarme Asset-Klasse. In den USA und in zahlreichen europäischen Staaten kam es in der Vergangenheit jedoch wiederholt zu Übertreibungen und in der Folge zu krisenhaften Abschwüngen auf den Wohnimmobilienmärkten. Xavier Jongen, Fund Director vom Bouwfonds European Residential, warf auf der Scope General Conference die Frage auf, warum gerade Wohnimmobilienmärkte derart Geplante Zu- und Verkäufe deutscher Versicherungen Risikoklassen Nutzungsarten anfällig für Boom- und Bustzyklen sind. Seine Antwort: Der Wohnungsmarkt ist traditionell umfangreichen Eingriffen des Staates ausgesetzt. Die Krisen auf den Wohnungsmärkten seien häufig Korrekturen von Fehlallokationen, die der Staat durch Fehlanreize herbeigeführt habe. Jongens Schlussfolgerung: Wohnimmobilien-Investoren müssen die Politik und die Veränderungen des regulatorischen Rahmens sehr genau verfolgen und zwingend bei ihren Entscheidungen berücksichtigen. Auf dem deutschen Wohnungsmarkt sieht Jongen derzeit noch keine Blasenbildung. Der Unterschied zwischen der Cash-Flow-Rendite von deutschen Wohnimmobilien und Staatsanleihen steige sogar weiter an. Derzeit liegt er Jongen zufolge bei durchschnittlich über 400 Basispunkten. André Fischer Core Core+ Value Added Büro Einzelhandel Logistik Opportunistic Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH, 2012 Wohnen Infrastruktur Health Care/ Seniorenimmobilien Andere Zukäufe Verkäufe 8

9 Auf der Scope General Conference Institutionelle Immobilieninvestments gab Dr. Jean-Claude Juncker, Premierminister von Luxemburg und früherer Vorsitzender der Euro-Gruppe, einen umfassenden Einblick in die aktuelle Krise Europas und skizzierte Lösungsvorschläge. Fahrplan aus der Krise Im Interview: Premierminister Dr. Jean-Claude Juncker Urheberrecht: 2009 SIP / Eric Chenal, alle Rechte vorbehalten Dr. Jean-Claude Juncker, Premierminister Luxemburg Interview Herr Premierminister Juncker, was läuft falsch in Europa? Wir befinden uns in einer schweren atmosphärischen Krise. Sie besteht darin, dass wir Europäer selbst den europäischen Einigungsprozess mit Skepsis und Pessimismus betrachten und uns die enormen Errungenschaften der vergangenen 60 Jahre nicht stärker mit Stolz erfüllen. Das sollten sie jedoch. In anderen Weltregionen und vor allem in Asien ist die Bewunderung für das europäische Projekt ungebrochen. Was ist der Grund für diese atmosphärische Krise? Diese Krise wird nicht zuletzt von den Regierenden selbst herbeigeführt. Zahlreiche europäische Politiker zelebrieren auf jedem EU-Gipfel das nationale Kräftemessen und stellen oftmals nationale Interessen in den Mittelpunkt ihres Handelns und ihrer Kommunikation. 9

10 Interview Neben atmosphärischen gibt es auch gravierende wirtschaftliche Verwerfungen. Ja, allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Krise des Euro. Vielmehr erleben wir eine Verschuldungskrise einzelner Mitgliedstaaten. Diese resultiert neben mangelnder Haushaltsdisziplin vor allem aus der nicht erfolgten Anpassung der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Volkswirtschaften im Euroraum. Diese Anpassungsprozesse finden jetzt erst in Form realer Abwertungen in einigen EU-Staaten statt. Warum erfolgte die Anpassung nicht früher? Zum einen gab es in einigen Staaten nach Einführung der Gemeinschaftswährung Lohnzuwächse, die in keinem Verhältnis zu ihren Produktivitätsfortschritten standen. Zum anderen hat die Politik nicht eindringlich genug auf Strukturreformen in den betroffenen Volkswirtschaften gedrängt. Auf diese Weise konnten sich über lange Zeiträume große Ungleichgewichte aufbauen. Auch die Finanzmärkte tragen eine Mitschuld an der nicht erfolgten Anpassung der Wettbewerbsfähigkeit. Inwiefern? Die Finanzmärkte sind ihrer Korrekturfunktion nicht gerecht geworden. Sie haben zum Beispiel die Zinsen im gesamten Euroraum ohne Blick auf die Bonität der Einzelstaaten nivelliert. Sie haben jahrelang den gleichen Zinssatz in Deutschland und in Griechenland geduldet, obwohl die makroökonomischen Eckwerte beider Volkswirtschaften diametral auseinanderliefen. Was muss sich ändern? Wir müssen in Zukunft der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Mitgliedstaaten einen deutlich größeren Stellenwert beimessen. Wir haben schmerzlich erfahren müssen, dass die abnehmende Wettbewerbsfähigkeit einzelner Staaten langfristig zum Problem für unsere ganze Währungsunion werden kann. Es gibt Stimmen, die von Deutschland eine bewusste Reduzierung der Überschüsse verlangen. Rufe nach einer Herabsetzung der Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands im Interesse anderer EU- Mitglieder kann ich noch nicht einmal im Ansatz nachvollziehen. Vielmehr müssen andere Nationen ihre Wettbewerbsfähigkeit erhöhen. Die in Deutschland erfolgreichen Strukturreformen müssen aber nicht zwangsläufig auf andere Volkswirtschaften passen. Jedes Land muss seinen eigenen Weg finden. Werden wir bald die Einführung von Euro-Bonds erleben? Zu einer gemeinsamen Währung gehören auch gemeinsame Anleihen. Allerdings sind die Voraussetzungen dafür in der EU derzeit noch nicht gegeben. Wer sich jetzt auf die Einführung von Euro-Anleihen versteift, der fördert damit nicht die Lösung der Krise. Auch hier brauchen wir also etwas mehr Geduld in Europa. Vielen Dank für das Interview. 10

11 Kontaktadressen Anfragen Presse Lizenzpartner Abonnement Studien & Umfragen Bewerbungen Impresssum Herausgeber Scope Analysis GmbH V.i.S.d.P.: David Frohriep Grafiken/Layout: Marco Horn Kontakt/Abonnement Scope Analysis GmbH Lennéstraße 5, Berlin Geschäftsführung: Florian Schoeller Tel Fax: Redaktionsschluss April 2013 Haftungsausschluss Innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens übernimmt Scope Analysis ausdrücklich weder für den Inhalt dieser Scope Analysis-Publikation noch für Schäden, die aus oder im Zusammenhang mit der Publikation entstehen, eine Haftung und schließt diese hiermit ausdrücklich aus. Dies und die nachfolgenden Ausführungen gelten für alle Informationen, Aussagen und Empfehlungen. Die zur Verfügung gestellten Informationen, Aussagen und Empfehlungen dienen ausschließlich der generellen Information. Hierauf sollten Sie sich hinsichtlich Ihrer Entscheidung für oder gegen eine Geldanlage nicht verlassen. Der Inhalt soll nicht als Anlageberatung gesehen werden und er stellt auch keine Anlageberatung dar. Kontaktieren Sie einen qualifizierten Finanzberater und lassen Sie sich umfassend beraten, bevor Sie sich für oder gegen eine Geldanlage entscheiden. Scope Analysis kann für Vollständigkeit und Richtigkeit der Informationen, Aussagen und Empfehlungen keine Garantie übernehmen, dennoch ist Scope Analysis in angemessener Weise bemüht, die Vollständigkeit und Richtigkeit sicherzustellen. Die Verwendung der Publikationen und der Informationen, Aussagen und Empfehlungen erfolgt auf eigenes Risiko. Für Verluste oder Schäden übernimmt Scope Analysis keine Haftung. Sie sind selbst dafür verantwortlich, die nötigen Schritte einzuleiten, um Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen, Aussagen und Empfehlungen zu überprüfen. Da es sich ausschließlich um generelle Informationen, Aussagen und Empfehlungen handelt, sind diese nicht auf die Verwendung in individuellen Fällen abgestimmt und können daher auch für konkrete Anlageentscheidungen ungeeignet sein. Für die in den Publikationen enthaltene Anzeigen und Verweise zu externen Publikationen und zu verbundenen Warenzeichen oder Unternehmen wird weder für diese noch für deren Inhalt, Informationen, Aussagen, Empfehlungen, Güter oder Dienstleistungen eine Gewähr übernommen. Für Verluste oder Schäden, die Ihnen aufgrund der Verwendung dieser Seiten entstehen, übernimmt Scope Analysis keine Haftung. Die Anzeigen und Verweise erfolgen lediglich um Ihnen zu diesen Informationen und Dienstleistungen Zugang zu ermöglichen, da diese gegebenenfalls für Sie interessant sein könnten. 11