Ingo Biermann Leiter Sales & Relationship Management für institutionelle Investoren, BNP Paribas Securities Services

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1 ROUNDTABLE FEB MÄR 16 Jahrgang 15 ausgabe 85 dpn-online.com Ulrich Buchholtz Freier Journalist, dpn-autor (Moderator) Christian Hogrebe Leiter Business Development für Asset Manager & institutionelle Kunden, CACEIS Bank Deutschland Christian Hanke Bereichsleiter Asset Structuring, Produktentwicklung und Vertrieb, Commerz Real Jürgen Bauderer Partner, Ernst & Young Ingo Biermann Leiter Sales & Relationship Management für institutionelle Investoren, BNP Paribas Securities Services Deutschland Benedikt Gabor Fachleiter Immobilien und Beteiligungen, Deutsche Rückversicherung Michael Lennert Chefredakteur dpn, Financial Times (Moderator) Thomas Müller Managing Director, BlackRock real estate sponsoren Fotos: Norbert Bretschneider CONCEPTDESIGN

2 ROUNDTABLE real estate Von den Core- zu den Value-Add-Immobilien 26 Februar März 2016 Bei den Immobilienanlagen institutioneller Investoren zeichnet sich eine deutliche Verschiebung ab: Dominierten bisher sichere Core-Immobilien die Neuanlagen, stehen nun oft auch risikoreichere Value-Add-Projekte im Fokus. Weitere Themen beim dpn-roundtable mit sechs Experten waren die Auswirkungen von Solvency II und der geplanten Investmentsteuerreform auf die Immobilienanlage.

3 ROUNDTABLE Was ist für Sie derzeit die markanteste Entwicklung am Immobilienmarkt? Christian Hanke: Die große Immobiliennachfrage. Die hohe Liquidität im Markt betrifft nicht nur ein Segment oder eine Region, sondern treibt uns in allen Bereichen um, in denen wir unterwegs sind. Wie wirkt sich das konkret aus? Hanke: Es ist deutlich schwieriger geworden, das Geld der Anleger zu investieren. Zum Beispiel haben wir uns im vergangenen Jahr an drei Bieterverfahren in Australien beteiligt. Bei einem Objekt haben wir obsiegt, bei zwei Pitches wurden wir leider nur Nummer zwei oder drei. Asiatische Bieter haben dort noch eine Schippe obendrauf gelegt. Ähnlich sieht es in Europa aus. Internationale Anleger aus Asien, Australien und Nordamerika überfluten den deutschen und den kontinentaleuropäischen Markt mit Liquidität so wie das in Großbritannien schon seit Jahren der Fall ist. Die hohe Liquidität im Markt betrifft nicht nur ein Segment oder eine Region. Es ist deutlich schwieriger geworden, das Geld der Anleger zu investieren. Christian Hanke Herr Gabor, spüren Sie als Investor diese Auswirkungen der hohen Liquidität auch? Benedikt Gabor: Ja. Wobei unsere Gesellschaften, die Deutsche Rückversicherung AG und der Verband öffentlicher Versicherer (VÖV), bereits vor drei Jahren damit begonnen haben, den Immobilienanteil nachhaltig auszubauen. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Investitionen noch in einem recht günstigen zeitlichen Fenster und wir haben im Moment keinen Anlagedruck mehr. Aktuell sind ungefähr zehn Prozent der insgesamt knapp drei Milliarden Euro Kapitalanlagen in Immobilien investiert und etwa fünf Prozent in Immobilienfinanzierungen. Bis zum Erreichen unserer Zielquote haben wir noch etwas Luft, allerdings werden wir in diesem Jahr eher selektiv investieren. Wo haben Sie in den vergangenen Jahren gekauft? Gabor: Bereits vor drei Jahren konnte unsere Renditeanforderung bei Direkt-Investments ein Nettoertrag von fünf Prozent ohne Finanzierung bei Core-Immobilien in den deutschen Top-7-Städten nicht mehr erfüllt werden. Wir haben daher unseren Direktbestand durch Käufe in B-Städten erweitert und sind dort in die A-Lagen gegangen zum Beispiel in Nürnberg, Karlsruhe, Aachen, Leipzig und Dresden. Aber bereits im vergangenen Jahr wurden vergleichbachristian hanke commerz real Der 46-jährige Bankkaufmann ist Bereichsleiter Asset Structuring, Produktentwicklung und Vertrieb bei der Commerz Real. Die Tochtergesellschaft der Commerzbank für Sachwertanlagen managt Assets mit einem Gesamtvolumen von rund 31 Milliarden Euro. Davon entfallen ungefähr 20 Milliarden Euro auf Immobilien- Investments. Februar März

4 ROUNDTABLE real estate re Investments, die unsere Renditeanforderung erfüllen, zur Rarität. Wir diversifizieren deshalb über indirekte Anlagen international: ins europäische Ausland und nach Asien. Derzeit schauen wir uns auch den US-Markt genau an. Was ist für Sie derzeit die markanteste Entwicklung am Immobilienmarkt, Herr Hogrebe? Christian Hogrebe: Die starke Diversifizierung der Produkte. Zum einen sektoral: Wir sehen beispielsweise viel Projektentwicklung, Hotel-Investments und Logistik. Daneben beobachten wir verstärkte Investments in Europa, den USA und Asien, nachdem in den vergangenen Jahren ein starker Fokus auf Deutschland lag. Außerdem betreten ausländische Asset Manager mit ihren Produkten den deutschen Markt und sprechen institutionelle Investoren an. Ernst & Young erstellt jährlich ein Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland. Welche Entwicklungen stellen Sie aktuell fest, Herr Bauderer? Jürgen Bauderer: Wir befragen für das Trendbarometer 150 nationale und internationale Investoren und haben die aktuellen Ergebnisse im Januar veröffentlicht. Am Markt besteht weiterhin eine auffallend positive Stimmung. Es wird ein hohes Transaktionsniveau im anhaltenden Niedrigzinsumfeld erwartet. Allerdings mischen sich unter die Begeisterung erstmals auch ein paar kritische Stimmen. Diese meinen zum Beispiel, dass die Immobilienpreise für Core-Lagen besonders in den deutschen Top-7-Städten stark angezogen haben. Welche markante Entwicklung sehen Sie, Herr Biermann? Ingo Biermann: Wir beobachten verstärkt, wie die aktuelle Zinssituation Liquidität in die Immobilienmärkte treibt. Zum Beispiel wurde in Berlin im vergangenen Jahr der höchste Büroflächenumsatz in der Historie erzielt. Ist das ein Warnsignal? Biermann: Aus unserer Sicht ist dieser Markt nicht überhitzt. Wir erwarten weiterhin eine große Nachfrage nach Büroimmobilien in Berlin. Was beschäftigt Sie derzeit, Herr Müller? Thomas Müller: Ich finde die aktuelle Renditespanne zwischen Value-Add- und Core-Immobilien spannend. Sie hat sich in den vergangenen Jahren ausgeweitet, weil sehr viel Kapital in Core-Immobilien geflossen ist, aber nicht unbedingt ins Value-Add-Geschäft. Dadurch können mit einem aktiven Management auch heute noch in Kontinentaleuropa zweistellige Renditen erwirtschaftet werden: Man kauft Immobilien mit behebbaren Mängeln wie Leerstand, kurzen Laufzeiten der Mietverträge oder suboptimalem Mietermix und macht diese zu Core-Immobilien. Wie hoch ist dieser Rendite-Spread? Müller: Das hängt vom jeweiligen Markt ab. Aber auch in den liquidesten Märkten also Frankreich, Deutschland und Großbritannien kann der Spread 2,0 bis 2,5 Prozentpunkte betragen. Die Einstandsrendite könnte zum Beispiel bei sieben Prozent liegen. Als Core-Immobilie würde das Objekt dann zu 4,5 oder 5,0 Prozent verkauft werden. In welche Art von Immobilien investieren Sie? Müller: Das hängt stark vom jeweiligen Markt ab. In Großbritannien ist der Immobilienzyklus weit fortgeschritten. Wir halten dort die Business-Pläne für die Aufwertung der Immobilien entsprechend kurz und investieren in Projekte, die man in zwölf oder 18 Monaten auf die Beine stellen kann zum Beispiel in studentisches Wohnen. Büro- oder Einzelhandelsimmobilien würden wir dort nicht entwickeln. Dagegen können Value-Add-Projekte in Deutschland oder Frankreich auch über vier oder fünf Jahre laufen. Gerade in Deutschland mögen wir Büros in den sieben Topstädten und würden dort auch komplexere Projekte angehen, weil wir glauben, dass der Markt uns die Zeit dafür gibt. Herr Gabor, wo wollen Sie in diesem Jahr investieren? Gabor: Wir wollen nach wie vor Immobilienfinanzierungen in Deutschland vergeben. Wir sind dabei vorsichtig, weil die Preise inzwischen hoch sind. Bei Finanzierungen schützt der aufliegende Eigenkapitalpuffer unser Kapital und wir befinden uns bei möglichen Wertkorrekturen auf der sicheren Seite. In der Vergangenheit haben wir uns auf nachrangige Finanzierungen von Bestandsobjekten in den deutschen Top-7- Städten konzentriert, mit Beleihungsausläufen zwischen 60 und 80 Prozent. Das ist mittlerweile schwieriger, weil die Banken höher und höher finanzieren wollen. Ansonsten schauen Ich finde die aktuelle Renditespanne zwischen Value- Add- und Core- Immobilien spannend. Sie hat sich ausgeweitet. Dadurch können mit einem aktiven Management auch heute noch in Kontinentaleuropa zweistellige Renditen erwirtschaftet werden. thomas müller thomas Müller blackrock Der 39-jährige Jurist ist Managing Director bei BlackRock und dort als Portfoliomanager für Value- Add-Immobilien in Europa tätig. BlackRocks globale Alternatives-Plattform für Immobilien und Infrastruktur verwaltet ungefähr 29 Milliarden US-Dollar. Der Value-Add-Fonds Europe Property Fund IV soll eine Milliarde Euro Eigenkapital erreichen. 28 Februar März 2016

5 ROUNDTABLE wir uns Value-Add-Ansätze an. Das machen wir in Deutschland im Joint Venture mit Immobilienprofis und im Ausland mit Asset Managern, die in den verschiedenen Jurisdiktionen vor Ort vertreten sind. Wie ist das Verhältnis von der direkten zur indirekten Anlage und welche Art von Projekten sehen Sie sich an? Gabor: Ungefähr 60 zu 40 Prozent. Spannend finde ich die Angebote neuer, kleiner Asset Manager in speziellen Nischen etwa für Pflegeheime, Nahversorgungszentren oder mit regionalen Investitionsschwerpunkten. Zum anderen sehen wir uns in Kerneuropa um. Südeuropa gefällt mir nicht so gut, weil meiner Meinung nach in Spanien und Italien die grundlegenden Reformen noch nicht wirklich vollzogen wurden. Eher im Blick sind bei uns daher die etablierten Märkte in Frankreich, also die Städte um Paris, Lyon und Marseille, sowie in Großbritannien, sprich London, Manchester, Liverpool und Bristol. Daneben vielleicht auch Wien oder Amsterdam. Selektiv und diversifiziert investieren kann man auch in Asien, das trotz der aktuellen Börsenturbulenzen noch lange Zeit viel schneller wachsen wird als der Rest der Welt, sowie in Amerika und Kanada. Herr Hanke, was sind Ihre aktuellen Favoriten? Hanke: Wir haben einen neuen Fonds für studentisches Wohnen und Young Professionals aufgelegt, der in Deutschland breit diversifiziert sein wird. Durch einen frühen Einstieg in Form eines Forward Funding wollen wir den Projektentwicklern die Finanzierung erleichtern und so ein bis eineinhalb Jahresmieten beim Kaufpreis einsparen. Außerdem haben wir einen Hotelfonds und analysieren intensiv Australien. Angedacht sind dort Büros in guten Lagen mit mittel- bis langfristigen Mietvertragslaufzeiten. Und für die nähere Zukunft? Hanke: Wir waren vor kurzem in Amsterdam und Umgebung unterwegs und haben uns dort den Markt für Wohnimmobilien angesehen. Den finden wir sehr spannend: Er hat stark korrigiert, zeigt inzwischen aber wieder nach oben. Reizvoll finde ich auch Wohnimmobilien in bestimmten Regionen der USA, die Cashflows um die sieben bis acht Prozent ermöglichen und Gesamtrenditen im zweistelligen Bereich. Herr Hogrebe, Ihr Haus hat als Verwahrstelle Wir sehen eine Tendenz zu Value-Add-Immobilien. Auch die internationale Diversifizierung ist ein wichtiges Thema. Die Anleger greifen dafür auf Partner zurück, die sich in den jeweiligen Segmenten gut auskennen. Das gilt auch für das Thema Restrukturierung, das einige Investoren stark spielen. Ingo biermann ingo biermann bnp paribas securities services deutschland Der 54-jährige Bankkaufmann ist Leiter Sales & Relationship Management für institutionelle Investoren bei BNP Paribas Securities Services Deutschland. Das Unternehmen verwahrt in Deutschland Immobilien mit einem Volumen von circa 18 Milliarden Euro. Weltweit beträgt das verwahrte Immobilienvolumen ungefähr 78 Milliarden Euro. für Immobilien einen guten Überblick über die aktuellen Investitionen. Wo finden diese derzeit statt? Hogrebe: Zu einem großen Teil in den Märkten, die bereits genannt wurden. Außerdem gab es noch in Skandinavien einige Deals etwa in Kopenhagen, Oslo und Stockholm. Den Trend, dass im deutschen Markt mittlerweile viele kleine Boutiquen mit spezialisierten Nischenangeboten auftreten, kann ich bestätigen. Einige von ihnen stammen ursprünglich aus dem Bereich der geschlossenen Fonds. Außerdem sind inzwischen etliche US Asset Manager hierzulande aktiv. Sie können durch die EU-Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFMD) seit Mitte 2014 Immobilienanlagen über Limited Partnerships (LP) anbieten. Uns hat überrascht, wie stark die deutschen Investoren diese Struktur angenommen haben. Herr Biermann, welche Entwicklungen sehen Sie als Verwahrstelle? Biermann: Es gibt unterschiedliche Strategien und Ansätze unter den institutionellen Anlegern selbst, wenn sie derselben Regulierung unterliegen. Aber wir sehen schon eine Tendenz zu Value-Add-Immobilien. Auch die internationale Diversifizierung ist ein wichtiges Thema. Die Anleger greifen dafür auf Partner zurück, die sich in den jeweiligen Segmenten gut auskennen. Das gilt auch für das Thema Restrukturierung, das einige Investoren stark spielen. Was beobachten Sie, Herr Bauderer? Bauderer: Unser Trendbarometer Assekuranz zeigt, dass die Versicherer mehr Risiko eingehen. Sie tätigen auch opportunistische Investitionen im Ausland. Zu den bereits genannten Märkten würde ich noch Chile und Mexiko hinzufügen. In Asien sehen wir vermehrtes Interesse an Australien. Japan und Korea sind wieder im Kommen. Februar März

6 ROUNDTABLE real estate Christian hogrebe caceis bank deutschland Der 40-jährige Bankkaufmann ist Leiter Business Development für Asset Manager & institutionelle Kunden bei der CACEIS Bank Deutschland. Das Unternehmen verwahrt in Deutschland Immobilien mit einem Volumen von ungefähr 24 Milliarden Euro. Außerdem übernimmt es in Kürze die Administration für eine Immobilien- Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). sondern konkrete Assets und die sind nur eingeschränkt verfügbar. Wir haben jetzt ein Dreivierteljahr wirklich intensiv im Markt agiert, um Windparks für ein neues Produkt zu sichern, primär Bestandsanlagen. Seit dem Jahresbeginn unterliegen viele Versicherer der neuen Regulierung Solvency II. Welche Auswirkungen hat dies bisher auf die Immobilienanlage? In Deutschland stehen Büro- und Wohnimmobilien stark im Fokus, bei Letzteren erwarten wir Preissteigerungen in allen Lagen. Ein wichtiger Aspekt ist der Flüchtlingszuzug. Dieser wird wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft in Deutschland haben. Herr Müller, wie stark ist das Interesse der deutschen Investoren an Ihrem paneuropäischen Value-Add-Immobilienfonds? Müller: Überraschend groß. Wir hatten ursprünglich gedacht, das Hauptinteresse an dem Fonds käme aus Nordamerika und vielleicht auch aus Asien. Deshalb hat uns das große Interesse aus Deutschland und aus ganz Europa positiv überrascht. Was halten Sie als Asset Manager für die entscheidenden Erfolgsfaktoren bei einem solchen Fonds? Müller: Wirklich eine lokale Präsenz in den jeweiligen Märkten zu haben, und zwar fünf Tage die Woche, 24 Stunden lang. Gerade im Value-Add- Bereich reicht es nicht aus, morgens aus dem Headquarter in London in die Märkte zu fliegen und abends wieder zurück. Wie gut stehen die Immobilien im Vergleich zu anderen Real Assets etwa erneuerbaren Energien und Infrastruktur dar? Hogrebe: Immobilien sind nach wie vor die am schnellsten wachsende alternative Asse-Klasse. Biermann: Das Interesse an Infrastrukturprojekten ist groß. Aber ein Investment in ein belgisches Gefängnis ist nicht so geläufig wie der Kauf einer Gewerbeimmobilie. Da gilt es sowohl interne Expertise zu schaffen als auch die Gremien zu überzeugen. Hanke: Viele Investoren wollen keine Blind Pools, Die meisten unserer Kunden, die von Solvency II betroffen sind, haben sich gut auf die neue Regulierung vorbereitet. Gleichwohl ist der Informationsbedarf durch Solvency II gestiegen. Wir wurden teilweise von Versicherern mandatiert, um ein entsprechendes Reporting zu liefern. Christian Hogrebe Hanke: Ich kann noch keinen klaren Trend erkennen. Bauderer: Wir sehen, dass Versicherungen darüber nachdenken, nicht direkt über Eigenkapital in Immobilienfonds zu investieren, sondern über Fremdkapital. Einige erwägen sogar, sich über Anleihen einer Verbriefungsgesellschaft mittelbar an Immobilienfonds zu beteiligen. Dadurch könnte abhängig von der Laufzeit und der Bonität des Schuldners die unter Solvency II erforderliche Eigenkapitalunterlegung zum Teil signifikant niedriger ausfallen. Hogrebe: Die meisten unserer Kunden, die von Solvency II betroffen sind, haben sich gut auf die neue Regulierung vorbereitet. Wir haben dabei in den vergangenen 18 bis 24 Monaten sehr viel mehr Umstrukturierungen bei den Wertpapieren und den Derivaten gesehen als bei den Immobilienanlagen in Spezialfonds. Außerdem haben die Versicherer den Immobilienanteil im Durchschnitt zuletzt deutlich erhöht. Der Druck, den Solvency II entfacht, hat dies zumindest nicht verhindert. Gleichwohl ist der Informationsbedarf durch Solvency II gestiegen. Wir wurden teilweise von Versicherern mandatiert, um ein entsprechendes Reporting zu liefern. Biermann: Solvency II belastet die Immobilienanlage übermäßig im Vergleich zum eingegangenen ökonomischen Risiko. Ohne Solvency II wäre die durchschnittliche Immobilienquote der Versicherer aus unserer Sicht noch höher, als sie es im Moment ist. Wie sehen Sie Solvency II, Herr Gabor? Gabor: Es dürfte bisher nur wenige Versicherer geben, die eine Zertifizierung für ein internes Modell unter Solvency II erhalten haben, durch die sie die Eigenkapitalunterlegung individueller an das Risiko ihrer Immobilienanlagen anpassen können. Eine solche Zertifizierung ist ein sehr langwieriges und kostenintensives Thema, das mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann. Mit 30 Februar März 2016

7 ROUNDTABLE dem Standardmodell unter Solvency II ist man dagegen in einem recht engen Korsett. Eine risikogerechte Anpassung bei der Eigenkapitalunterlegung liegt in der anlagespezifischen Durchschau auf die einzelnen Immobilien- Investments. Die dafür notwendigen Datenabfragen bei den Fondsverwaltern müssen vereinheitlicht werden, um unnötiger Mehrarbeit auf allen Seiten entgegenzuwirken. Ein solcher einheitlicher Look- through-ansatz hat den Charme, mehr Vergleichbarkeit und Transparenz in die Immobilienanlage hineinzubringen. Der Referentenentwurf für die Reform des Investmentsteuergesetzes (InvStG) sieht für Publikumsfonds die Steuerfreiheit für Veräußerungsgewinne von inländischen Immobilien nach Ablauf von zehn Jahren nicht mehr vor. Wie schätzen Sie dies ein, Herr Bauderer? Bauderer: Ab 2018 ist eine Besteuerung von inländischen Erträgen auf Fondsebene vorgesehen. Im Gegenzug werden die Ausschüttungen teilweise steuerfrei gestellt. Der Wegfall der Zehnjahresfrist kann zu einer steuerlichen Mehrbelastung für den Privatanleger führen. Das stellt eine steuerliche Benachteiligung der offenen Immobilienfonds dar. Hanke: Wird der Wegfall der Zehnjahresfrist auch Auswirkungen auf die Spezialfonds haben? Bauderer: Die Spezialfonds können derzeit nur im Thesaurierungsfall von der Zehnjahresfrist profitieren. Sobald ein Veräußerungsgewinn ausgeschüttet wird, ist er beim Investor steuerpflichtig. Hanke: In solchen Fällen haben wir in Spezialfonds in der Regel eine Thesaurierung vorgenommen. Also ist die geplante Änderung schon von Relevanz. Es gibt Befürchtungen, dass es durch diese Änderung bis Ende 2017 zu massenhaften Verkäufen bei inländischen Immobilien mit einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren kommen könnte, um den bisherigen Steuervorteil zu realisieren. Bauderer: Ich habe den Eindruck, dass man sich mit dieser Frage in der Immobilienfondsbranche noch nicht wirklich beschäftigt hat, da der Wegfall der Zehnjahresfrist im laufenden Gesetzgebungsverfahren noch heftig diskutiert wird. Darüber hinaus sind bei Immobilien, die bereits länger als zehn Jahre gehalten wurden, lediglich die Wertsteigerungen ab dem Zeitpunkt der Gesetzesverkündigung steuerpflichtig. Eine risikogerechte Anpassung bei der Eigenkapitalunterlegung liegt in der anlagespezifischen Durchschau auf die einzelnen Immobilien-Investments. Die dafür notwendigen Datenabfragen müssen vereinheitlicht werden, um unnötiger Mehrarbeit auf allen Seiten entgegenzuwirken. Benedikt Gabor Benedikt Gabor Deutsche Rückversicherung Der 41-jährige Diplom- Bauingenieur ist Fachleiter Immobilien und Beteiligungen bei der Deutschen Rückversicherung und dem Ver - band öffentlicher Versicherer (VÖV), die zusammen auf Kapitalanlagen von knapp drei Milliarden Euro kommen. Davon sind ungefähr zehn Prozent in Immobilien investiert und etwa fünf Prozent in Immobilienfinanzierungen. Welche Bedeutung hat die ökologische Nachhaltigkeit einer Immobilie? Müller: Es gibt heute enge Verknüpfungen zwischen der wirtschaftlichen und der ökologischen Nachhaltigkeit. Zum Beispiel bekommt man in Frankreich kaum einen Mieter, wenn es sich nicht um ein nachhaltiges Objekt handelt. Die ökologische Nachhaltigkeit hat damit ganz klar einen Einfluss auf die Liquidität beim Exit und damit auf die wirtschaftliche Nachhaltigkeit. Welche neuen Anforderungen der Investoren beobachten Sie? Hogrebe: Über das Solvency-II-Reporting haben wir bereits gesprochen. Wir sehen momentan, dass viele Investoren ein höheres Informationsbedürfnis haben, weil sie sich fragen, ob der Markt überhitzt ist. Sie suchen einen Informationsvorsprung, um rechtzeitig reagieren zu können. Außerdem wollen sie in zunehmendem Maß sichergestellt wissen, dass in den Produkten, in die sie investieren, nur Anleger mit derselben Interessenlage vertreten sind. Oder sie lassen sich individuelle Produkte strukturieren, was allerdings erst ab einer bestimmten Größe sinnvoll ist. Hanke: Die Investoren wollen die Expertise des Asset Managers wirklich gezeigt und dokumentiert bekommen. Müller: Wir beobachten, dass institutionelle Investoren vermehrt nach dem Risikomanagement fragen und sich auch für die Details interessieren. Was unterscheidet bei den Immobilien einen guten Asset Manager von einem schlechten und wie kann ein Investor diesen Unterschied erkennen? Biermann: Ich höre von institutionellen Anlegern, dass ein schlechter Manager für sie jemand ist, der den Management-Auftrag nur abwickelt. Ein guter Manager versetzt sich hingegen in die Eigentümerrolle und sieht den Management-Auftrag als ein Treuhandverhältnis. Und wenn es einmal nicht gut läuft, dann meldet er sich proaktiv beim Anleger, kommuniziert die Situation und sucht nach gemeinsamen Lösungen für das Problem. Zu welcher Gruppe der Manager gehört, wie er agiert, kann ein Investor vermutlich nur im Mandat selbst herausfinden. Die Zahl der indirekten Immobilien-Investments scheint bei vielen institutionellen Investoren zu Februar März

8 ROUNDTABLE real estate steigen. Gibt es Ansätze, das in eine übersichtlichere Form zu bringen? Biermann: Neben einer Konsolidierung der Daten besteht die Möglichkeit, die einzelnen Fonds in Bündelungsvehikel etwa einen Masterfonds zu integrieren. Bei der Übertragung spielen allerdings die steuerlichen Auswirkungen eine Rolle. Eines unserer Verwahrstellenmandate hat dies dennoch gemacht. Dadurch ergibt sich die Möglichkeit, den Asset Manager einfacher auswechseln zu können, die Kommunikationswege zu vereinfachen und die Strategie schneller anzupassen. Bauderer: Außerdem kann der Investor in einem solchen Masterfonds mehrere Asset Manager agieren lassen, um eine Wettbewerbssituation zu entfachen. Das sehen wir am Markt durchaus. Hanke: Da der Investor bei einem Masterfonds nur einen Anteilsschein hat, sind die bilanziellen Auswirkungen geringer, wenn einer der Fonds unter Wasser ist, weil ein anderer Fonds dies ausgleichen kann. Das hat schon Charme. Wir haben so etwas auch im Programm. Dafür braucht man keine Master-Kapitalverwaltungsgesellschaft. Hogrebe: Das Master-KVG-Modell für Immobilienfonds ist noch relativ jung. Wir halten es aber für ein spannendes Konzept gerade für die großen Investoren, die dadurch Flexibilität gewinnen und administrativen Aufwand sparen können. Viele Investoren scheuen jedoch die steuerlichen Auswirkungen einer Übertragung. Sie lassen deshalb häufig die alten Fonds auslaufen und nehmen nur neue Investments in den Masterfonds hinein. Herr Bauderer, beobachten Sie bei den Rechtsformen einen besonderen Trend für dieses Jahr? Bauderer: Ich sehe, dass in Luxemburg die reformierte SCS den klassischen FCP als beliebtestes Anlagevehikel für institutionelle Investoren aus Deutschland ablösen wird. Da haben sich die Luxemburger wieder eine flexible Struktur einfallen lassen und das gut vermarktet. Die SCS ist steuerlich transparent. Der FCP kann dagegen intransparent sein zum Beispiel dann, wenn die Fremdkapitalquote 50 Prozent überschreitet. Das kann zu steuerlichen Nachteilen für den Investor führen. Die SCS ist außerdem so strukturierbar, dass sie für alle deutschen Investoren gleich welchen Steuerstatus sie haben passend gemacht werden kann. Allerdings kann die Investmentsteuerreform die Attraktivität der SCS im Vergleich zu anderen Rechtsformen wieder einschränken. Biermann: Wir haben bereits einige SCS-Mandate, die wir auf unserer Alternative-Fund und -Plattform in Luxemburg administrieren. Die SCS wird gerne eingesetzt, wenn ein institutioneller Anleger in einem Vehikel nicht nur in Immobilien investieren will, sondern auch in Private Equity oder Infrastruktur. Hat sich Ihr Haus etwas Besonderes vorgenommen für dieses Jahr? Biermann: Wir wollen das Sachwerte-Reporting in ein Gesamtkapitalanlage-Reporting für institutionelle Investoren integrieren und darüber hinaus auf der Immobilienseite noch tiefer in die Details gehen. Dabei geht es zum Beispiel um Informationen zu der Mieterstruktur, den Restlaufzeiten von Mietverträgen und den Cashflows. Hanke: Wir arbeiten vor dem Hintergrund der neuen Rechnungslegungsvorschrift IFRS 16 an komplexen Strukturierungslösungen für größere Unternehmen, die unter anderem das Immobilien-Leasing betreffen. Hogrebe: Wir haben dieses Jahr einen Schwerpunkt in der Administration. Es gibt deutsche Immobilien-Asset-Manager, die sich auf die Beziehung zum Kunden und das Management der Assets konzentrieren wollen und einen Partner für den administrativen und regulatorischen Part suchen. Wir sind gerade dabei, die erste Immobilien-KVG aufzusetzen, die ihr Backoffice komplett an uns auslagert. Müller: Wir wollen exklusiven Zugang zu Immobilien bekommen. Dafür schauen wir zum Beispiel, ob bei einem Objekt ein Mieter ausgezogen ist und der Eigentümer dieses Risiko eigentlich nicht mehr halten kann. Wir gehen dann aktiv auf ihn zu und bieten ihm eine Lösung an. Jürgen Bauderer Ernst & Young Der 43-jährige Diplom-Kaufmann und Steuerberater ist Partner bei Ernst & Young (EY). Er hat sich unter anderem auf die Strukturierung von Immobilienfonds und grenzüberschreitenden Immobilien-Investments sowie auf die Steuerberatung für Immobilienfonds und institutionelle Anleger spezialisiert. EY Real Estate betreut weltweit mehr als Mandanten. In Luxemburg wird die reformierte SCS den klassischen FCP als beliebtestes Anlagevehikel für institutionelle Investoren aus Deutschland ablösen. Da haben sich die Luxemburger wieder eine flexible Struktur einfallen lassen und das gut vermarktet. Allerdings kann die Investmentsteuerreform die Attraktivität der SCS im Vergleich zu anderen Rechtsformen wieder einschränken. jürgen bauderer 32 Februar März 2016