Mit einem Beitrag der. Marktbericht Nürnberg Investment

Transkript

1 Mit einem Beitrag der Marktbericht Nürnberg 2016 Investment

2 MERKWÜRDIG Wohin man in den Tagen zum Jahresende auch blickte, ausschließlich Rekordergebnisse. Umsatzsteigerungen am Investmentmarkt von 15 % bis 100 % in den TOP-7-Städten waren die Regel, für Gesamtdeutschland wurden im Jahr auf dem gewerblichen Investmentmarkt mehr als 55 Mrd. EUR umgesetzt. Dies bedeutet eine Steigerung von 39 % gegenüber 2014 und markiert den höchsten Wert seit acht Jahren. Schon während des gesamten Jahres wurden Quartals-Höchststände wie Perlen an eine Kette gereiht, um dann in der Jahresendrally noch einmal zuzulegen. Waren die Zuwächse in Hamburg, München und Frankfurt mit 10 bis 14 % noch vergleichsweise moderat, so ließen Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit Steigerungen von 30 bis 63 % durchaus aufhorchen. Berlin toppte mit einer Verdopplung des Umsatzes zum Vorjahr alle. Hier wurden ca. 8,1 Mrd. EUR umgesetzt. Was also wird 2016 geschehen? Gibt es Anzeichen für ein Ende der Immobilien-Hausse? Nein! Vielmehr dürfen wir davon ausgehen, dass auch in 2016 eine hohe Nachfrage auf ein sich verringerndes Angebot trifft. Steigende Preise und sinkende Renditen werden die Folge sein und am Ende des Jahres gilt es Bilanz zu ziehen und eine adäquate Strategie zu entwickeln. Wolfgang P. Küspert Geschäftsführer Telefon w.kuespert@ kuespert-kuespert.de Jürgen Hausmann Immobilienökonom (ebs), Leiter Investment Telefon j.hausmann@ kuespert-kuespert.de REKORDERGEBNIS INVESTMENTMARKT NÜRNBERG BOOMT Wie wirkt sich der Immobilien-Hype in Nürnberg aus? Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Nürnberger Markt für gewerbliche Investments nochmals deutlich zulegen und wir blicken zurück auf eines der umsatzstärksten Jahre. Wie bereits im Jahr 2014 wird der Markt unterstützt durch das weiterhin vorherrschende Niedrigzinsumfeld sowie den anhaltend hohen Anlagedruck am Kapitalmarkt. Nachfolgend werden wir in den relevanten Asset-Klassen zeigen, wie sich die Teilmärkte entwickelt haben und welchen Beitrag sie zum Gesamtergebnis lieferten. Nürnberg hat sich als feste Größe am nationalen Immobilienmarkt etabliert und kann dies mit eindrucksvollen Zahlen belegen. Die Stadt nimmt bei der Spitzenmiete im Bürosektor zwischenzeitlich Rang 10 (14,00 EUR/m²) im Vergleich der nationalen A - und B - Standorte ein. Die Spitzenmiete im Einzelhandel mit 140,00 EUR/m² bringt Nürnberg Rang 11. Knapp 4 Mio. Quadratmeter Bürofläche stehen zur Verfügung, der Leerstand beträgt ca. 7 %. Dazu verfügt Nürnberg über eine der größten zusammenhängenden Fußgängerzonen in Europa mit einer beachtlichen Magnetwirkung (belegt durch die Zentralität) bis weit über die Metropolregion hinaus. Der Zuzug nach Nürnberg hält seit 20 Jahren unvermindert an, in dieser Zeit ist die Bevölkerungszahl um ca. 10 % gestiegen. Ein Ende dürfte, auch gestützt durch die Flüchtlingsthematik, vorläufig nicht absehbar sein. Da sich auch der Investmentmarkt zusehends dynamisiert, rückt der Standort Nürnberg bei einer steigenden Anzahl von Anlegern in den Fokus. Bedingt durch das bereits hohe Kaufpreis- und Mietniveau in A-Städten weichen die Marktakteure auf der Suche nach risikoadäquaten Investments immer häufiger auf kleinere Märkte aus. Hierbei stehen Standorte mit angemessener zentralörtlicher Funktion, Wirtschaftskraft und universitären Einrichtungen im Fokus. Die traditionell niedrige Volatilität sorgt für stabile und kalkulierbare Investments, die Renditen sind geringfügig höher als in den A - Standorten Deutschlands, lediglich die handelbaren Größen halten dem Vergleich nicht stand. Als Beimischung zum Portfolio ist Nürnberg daher durchaus mehr als nur eine Überlegung wert. 2 3

3 ANGEBOT UND NACHFRAGE Wie verhalten sich Angebot und Nachfrage zueinander? Kann die Nachfrage gedeckt werden, existiert ein Angebotsüberhang? Wie auch schon in den vergangenen Jahren übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, wobei nicht vergessen werden darf, dass bestimmte Segmente aufgrund des fehlenden Angebotes (Objekttyp, Objektvolumen) nicht bedient werden können und daher auch die Nachfrage nicht existent ist. WICHTIGSTE ASSET-KLASSE Bereits im vergangenen Jahr dominierte die Asset-Klasse Büroimmobilien das Investmentgeschehen. In diesem Jahr wurde diese Dominanz, unterstützt durch positive Signale des Bürovermietungsmarktes, deutlich ausgebaut. Rund 374 Mio. EUR wurden in in Büroimmobilien investiert. Im Vergleich zum Vorjahr konnten sich die Umsätze somit mehr als verdoppeln und widerspiegeln ca. 45 % des gewerblichen Investmentmarktes. Mit deutlichem Abstand folgen Einzelhandel und Wohnen nahezu gleichauf mit 140 Mio. EUR und 138 Mio. EUR. Der Marktanteil beträgt ca. 16,8 % (Einzelhandel) und ca. 16,6 % (Wohnen). Auf den weiteren Plätzen folgen Grundstücke mit rd. 101 Mio. EUR (ca. 12 % Marktanteil) und Industrie & Logistik mit ca. 77 Mio. EUR (9,3 % Marktanteil). Zusammen kommen die von uns untersuchten Asset-Klassen auf rund 830 Mio. EUR, einem Plus zum Vorjahr in Höhe von ca. 54,9 % oder 294 Mio. EUR. Transaktionsvolumen im Jahr (in Mio. EUR) (51) (2014) Industrie & Logistik 77 (90) 101 Grundstücke (128) Wohnen 138 Gesamt: 830 Mio. EUR (Vorjahr: 536 Mio. EUR) (178) (2014) (2014) (2014) (2014) (89) 140 Einzelhandel Büro 374 Die sukzessive Steigerung der Attraktivität des Marktes zeigt sich durch eine Zunahme von Einzeldeals jenseits der 20 Mio. Euro-Grenze oder von Portfolio-Deals. So wurde z. B. das City-Park-Center der in Ulm ansässigen Mutschler-Gruppe für 32 Mio. EUR an die Deutsche Asset und Wealth GmbH veräußert. Als weiterer Beleg für die Dynamik des Marktes mag der Erwerb des Gewerbeobjektes B² durch die Santiago Asset GmbH und die Pegasus Capital Partners GmbH dienen. Die Immobilie wurde von einem amerikanischen Private Equity Fonds veräußert. Ebenso war die Pegasus Capital Partners GmbH erfolgreich beim Erwerb der Deutschlandzentrale der Novartis Pharma GmbH in der Roonstraße von der DKB Wohnungsbau und Stadtentwicklung GmbH. Zu den Portfoliotransaktionen mit Nürnberg-Beteiligung zählten beispielsweise der Verkauf des Lilli-Portfolios. In diesem Paket war eine Büroimmobilie in der Von-der-Tann Straße inkludiert. Ebenso darf das von dem Asset-Manager Valad Europe auf den Markt gebrachte und von einem offenen Spezialfonds der BEOS AG erworbene Solid-Portfolio zu den beschriebenen Transaktionen gezählt werden. Hier wurden neben Immobilien in München und Düsseldorf auch vier Immobilien im Nürnberger Nordostpark veräußert. Durchschnittsrendite im Jahr Asset-Klasse Büro Einzelhandel Wohnen City Randlage zur Altstadt Bürozentren Geschäftshäuser (City) Einkaufszentren Fachmarktzentren Fachmärkte Mehrfamilienhaus temporäres Wohnen** Rendite* Industrie & Logistik 7,2 % * Bruttoanfangsrenditen (keine Berücksichtigung der Bewirtschaftungs- und Anschaffungsnebenkosten) ** möblierte Apartments, Studentenwohnungen, Boarding House 5,7 % 6,0 % 6,6 % 5,0 % no Deal 6,6 % 6,7 % 5,1 % 4,3 % Entwicklung 4 5

4 VERKÄUFERGRUPPEN Wie bereits im vergangenen Jahr stellen Projektentwickler / Bauträger auch in den bei weitem größten Anteil in der Gruppe der Verkäufer. Insgesamt zeichnen sie für ca. 67,7 % aller Verkäufe verantwortlich. Dies ist insofern wenig überraschend, da Nürnberg als traditioneller B-Standort nicht die Aufmerksamkeit der Big-Player am Markt genießt und auch die Verkaufsvolumen mangels Masse nicht verfügbar sind. KÄUFERGRUPPEN Die Verkaufsaktivitäten der Fondsgesellschaften orientierten sich am Volumen des vergangenen Jahres, wohingegen die Gruppe der Privatanleger / Family Offices / Stiftungen in den Vordergrund traten. Deren Verkaufsaktivitäten verdoppelten sich nahezu zum Jahr Getreu der Börsenweisheit, dass an Gewinnmitnahmen noch niemand zugrunde gegangen ist, kann hier beobachtet werden, in welchem Umfang Immobilieneigentümer das positive Immobilienklima nutzen, um Kasse zu machen. Vor allem Immobilien, welche sich bereits sehr lange im Familienbesitz befanden, wechseln jetzt verstärkt den Besitzer. Der seit vielen Jahren zu beobachtende Trend der Verschiebung der Eigentumsverhältnisse in Richtung institutionelle Eigentümer setzt sich nicht nur in der Innenstadt fort. Erstaunlich ist die Ausweitung der Kaufaktivitäten der Fondsgesellschaften zunächst nicht hatten wir doch bereits in unserem Marktbericht 2014 angekündigt, dass sich Transaktionen zukünftig verstärkt auch auf die B-Lagen konzentrieren werden. Lässt man jedoch die Zahlen auf sich wirken, kommt man nicht umhin, für die Zunahme von ca. 34 % im Vergleich zum Vorjahr nach weiteren Erklärungen zu suchen. So befeuert nicht nur der enorme Anlagedruck die Immobilienmärkte, gleichzeitig sind auch sinkende Renditen und das knappe Angebot zu nennen. Analog zu den genannten Szenarien steigt die Nachfrage aufgrund fehlender Alternativen, das bedeutet, immer mehr Akteure betreten das Parkett auf der Suche nach Opportunitäten. 17,4 % 9,8 % 2,9 % 1,3 % 0,9 % Verkäufergruppen Projektentwickler / Bauträger...67,7 % Fonds, offen / geschlossen...17,4 % Privatanleger / Family Office / Stiftungen... 9,8 % Banken / Versicherungen... 2,9 % Die gesteigerte Performance der Projektentwickler / Bauträger lässt sich hinlänglich mit den gestiegenen Wünschen nach Wohneigentum erklären, was wiederum mit der Niedrigzinspolitik begründet werden kann. Allerdings stößt die o.g. Gruppe zunehmend auf das Problem des sich verringernden Angebotes an Grundstücken und umwandlungsfähigen Immobilien, so dass dem Wachstum Grenzen gesetzt sind. 67,7 % Eigennutzer... 1,3 % Sonstige... 0,9 % Käufergruppen 15,4 % 1,4 % Projektentwickler / Bauträger... 25,3 % Fonds, offen / geschlossen... 40,4 % 13,1 % Privatanleger / Family Office / Stiftungen... 15,4 % Banken / Versicherungen... 1,4 % 40,4 % 4,4 % Eigennutzer...13,1 % Sonstige... 4,4 % 25,3 % 6 7

5 Ein Beitrag der Sparkasse Nürnberg KEINE IMMOBILIENBLASE IM BALLUNGSZENTRUM Unterm Strich werden Immobilien teurer, denn die steigende Nachfrage übertrifft das im Vergleich geringere Angebot. Relativ zu den gestiegenen Kaufpreisen entwickelten sich die Mieten in gewissem Umfang mit, wodurch die Preisanstiege teilweise kompensiert wurden. In ihrem Geschäftsgebiet kann die Sparkasse Nürnberg aktuell nicht von einer Immobilienblase sprechen. Dennoch sollten Käufer die Objekte genau unter die Lupe nehmen, insbesondere unter dem Blickwinkel der Objektlage und der Fungibilität. ATTRAKTIVITÄT DER METROPOLREGION NÜRNBERG Der Immobilienmarkt in der Region Nürnberg Für die Attraktivität des Immobilienstandorts Metropolregion Nürnberg gilt bei Investoren das Motto A B B A : In A-Städten wie Berlin oder München sind aus Renditegründen derzeit eher B-Lagen gefragt. Darüber hinaus interessieren sich Investoren heute aber verstärkt für B-Städte, wie Nürnberg. Dort allerdings nach Möglichkeit für A-Lagen! Diese Entwicklung wird sich aus Risiko- und Renditegesichtspunkten in der nächsten Zeit sicherlich fortsetzen. In der Metropolregion Nürnberg ist die Sparkasse Nürnberg mit einem Volumen von rund 1,3 Milliarden Euro der Marktführer in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Wir sind in der Immobilienwirtschaft sehr gut vernetzt und haben dadurch einen guten Einblick in den Markt. Wir begleiten Immobilieninvestoren, Wohnungsunternehmen, Fondsgesellschaften, Projektentwickler und Bauträger. Das positive Fazit vorweg: Aus Sicht der Sparkasse Nürnberg war erneut ein sehr belebtes Immobilienjahr, was sowohl für den Wohn- als auch für den Gewerbeimmobilienmarkt gilt. Neben den regionalen Marktteilnehmern haben sich die Aktivitäten von überregionalen Investoren wie z. B. Versicherungen, Pensionskassen, institutionellen Anlegern sowie Family Offices und Banken sehr stark entwickelt. Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Immobilien waren dafür extrem günstig: Ein niedriges Zinsumfeld, mangelnde rentierliche Anlagealternativen, auf Sicherheit bedachte Investoren, ein positives gesamtwirtschaftliches Marktumfeld und der anhaltende Urbanisierungstrend sind hier die wesentlichsten Faktoren. Miguel Soto Palma Dipl. Bankbetriebswirt, Leiter Immobilienkunden Telefon INDIVIDUELLE AUSGANGSSITUATION UND VERLÄSSLICHKEIT BEI DER FINANZIERUNG BEACHTEN Die passende Finanzierung hängt maßgeblich von den Bedürfnissen des Investors ab und variiert entsprechend. Bestandshaltern empfehlen die Immobilienkundenbetreuer der Sparkasse Nürnberg beim aktuell niedrigen Zinsniveau grundsätzlich eine möglichst langfristige Zinsabsicherung. Darüber hinaus kann je nach Kundensituation eine Kombination aus kurzfristiger und langfristiger Zinsabsicherung sinnvoll sein. Einerseits um an den günstigeren, kurzfristigen Zinsen zu partizipieren und andererseits um das Zinsänderungsrisiko in der Zukunft zu minimieren. Eine an die Ausgangslage der Kunden angepasste Tilgungsstruktur spielt hier ebenfalls eine wichtige Rolle. Da Finanzierungen oft über viele Jahre laufen, sollten Investoren vor allem die nachhaltige Verlässlichkeit und Stabilität ihres Finanzierungspartners berücksichtigen. STABILISIERUNG AUF HOHEM NIVEAU Für eine anhaltend positive Entwicklung ist das Marktumfeld weiterhin vielversprechend. Die Sparkasse Nürnberg stellt aber fest, dass die hohe Dynamik zum Jahresende hin leicht abgeflacht ist. Stand heute rechnen die Experten des Kreditinstituts damit, dass sich der Immobilienmarkt 2016 auf dem bisherigen Niveau stabilisieren wird. Allerdings ist der Immobilienmarkt in Nürnberg von einem relativen Angebotsmangel an attraktiven Objekten sowohl für wohnwirtschaftliche als auch für gewerbliche Zwecke gezeichnet. Interessante Grundstücke sind gleichermaßen ein knappes Gut. Im Bereich der Neubau-Wohnungen werden sich aus Sparkassen-Sicht die Kaufpreise tendenziell eher seitwärts bewegen. Unter zunehmendem Nachfragedruck steht hingegen das Segment bezahlbarer Wohnraum, insbesondere durch das verstärkte Bevölkerungswachstum in der Region. Wertsteigerungspotenzial wird nach wie vor bei Gewerbeimmobilien in guten Lagen und mit entsprechender Drittverwendungsmöglichkeit erwartet. Darlehenszusagen an gewerbliche Immobilienkunden (in Mio. EUR) ,3 % 8 9

6 AUSBLICK UND FAZIT Der Nürnberger Markt für gewerbliche Immobilieninvestments wird 2016 dann bereits im sechsten aufeinanderfolgenden Jahr ein weiteres Mal Preiswachstum zeigen. Obwohl der aktuelle Immobilienzyklus weit vorangeschritten ist, gibt es derzeit keine Hinweise auf konkrete Immobilienblasen oder ein Ende des Aufwärtstrends. Anders als noch in den Krisenjahren 2007 und 2008 liegt heute das durchschnittliche loan-to-value ratio (LTV), welches das Kreditrisiko der Finanzinstitute beschreibt, bei 71. Somit gehören 100-Prozent-Finanzierungen wohl eher der Vergangenheit an oder entsprechende Sicherheiten (Eigenkapital, Immobilienvermögen) werden vorausgesetzt werden ausländische Investoren noch stärker aktiv um Niedrigzins und Währungseffekte zu nutzen. Folglich wird sich die zinsinduzierte Entkopplung von Investment- und Mietmärkten, so wie wir sie heute bereits erleben, fortsetzen. Aktuell minimieren gute Eigenkapitalquoten, hohe Tilgungsraten und lange Kreditlaufzeiten Kreditausfallwahrscheinlichkeiten. Infolgedessen gibt es noch keine Indizien welche darauf hinweisen, dass die Risikobereitschaft der Institute eben doch gestiegen ist. Allerdings, auch das sollte stets bedacht werden, ist die Risikobereitschaft auf Investorenseite, verführt durch günstige Finanzierungskonditionen, stark angestiegen. Ebenfalls nicht zu unterschätzen ist, dass in Niedrigzinszeiten schon kleine absolute Zinsänderungen drastische Folgen auf die Finanzierungsbedingungen haben können. Diese Szenarien können, müssen aber nicht eintreten. Aktuell spricht wenig dafür, dass die Nachfrage nach Immobilien einbricht, auch Finanzierungsengpässe sind nicht in Sicht. Insofern erscheint es wichtig die Märkte mehr denn je zu beobachten und zu analysieren dann sollte einem weiteren außergewöhnlichen Jahr nichts entgegen stehen. IMPRESSUM Bildnachweis: Titelseite, Seite 4, 7, 10: konturlicht.de Seite 2 / 3: Küspert & Küspert Immobilienberatung Seite 6: KIB Gruppe Seite 8: Sparkasse Nürnberg Copyright 2016 Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG Alle in diesem Bericht enthaltenen Angaben wurden von Küspert & Küspert und der Sparkasse Nürnberg nur für Marketingzwecke und als allgemeine Informationen erstellt. Küspert & Küspert und die Sparkasse Nürnberg übernehmen keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieses Berichts sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Küspert & Küspert Immobilienberatung GmbH & Co. KG Alle Rechte vorbehalten

7 Immobilien. Lösungen. Küspert & Küspert steht seit 1993 für hochqualifizierte Beratung und Vermittlung von Gewerbe- und Investment-Immobilien in der Metropolregion Nürnberg. Sie erhalten bei uns ausführliche und fachkundige Dienstleistungen nach den neuesten immobilienwirtschaftlichen Standards bei Vermietung Verkauf Beratung Bewertung und Entwicklung von Immobilien. In den Geschäftsfeldern Bürovermietung, Einzelhandel, Industrie & Logistik sowie Investment stehen Ihnen Spezialisten zur Seite, die Sie gezielt bei Ihren Anliegen begleiten. Unser Kundenkreis aus Privatpersonen, Unternehmen, Konzernen und Kommunen schätzt unsere Fachkompetenz und umfassende Marktkenntnis. Wenn Sie unser Kunde sind, sind wir nur einem Ziel verpflichtet: Ihrem Erfolg! Nordostpark 16 D Nürnberg Telefon Telefax