Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien

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1 Ingmar Hessler Abogado Rechtsanwalt Vereidigter Übersetzer Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien Eigentümergemeinschaften Urbanisationen Immobilienkomplexe 1. Auflage

2 Bibliographische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliographie; detaillierte bibliographische Daten sind im Internet über abrufbar. Das Werk, einschließlich aller seiner Inhalte, ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck oder Reproduktion (auch auszugsweise) in irgendeiner Form (Druck, Fotokopie oder anderes Verfahren) sowie die Einspeicherung, Verarbeitung, Vervielfältigung und Verbreitung mit Hilfe elektronischer Systeme jeglicher Art, insgesamt oder auszugsweise, ist ohne ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Verlages untersagt. Alle Rechte, einschließlich der Übersetzungsrechte, vorbehalten. Das gegenständliche Werk wurde mit größter Sorgfalt erarbeitet. Dennoch können Verlag und Autor keine Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit und Qualität der bereitgestellten Informationen übernehmen. Druckfehler und Falschinformationen können nicht ausgeschlossen werden. Dieses Buch stellt keine Rechtsberatung dar und kann die eingehende Prüfung des Einzelfalles durch einen qualifizierten Berater nicht ersetzen. Seine Nutzung, die Verwendung der in ihm enthaltenen Informationen, samt der Vorlagen, Muster, Entwürfe und Übersetzungen, erfolgt ausdrücklich auf eigenes Risiko. Verlag und Autor können für etwaige Nachteile und Schäden jeder Art, aus keinem Rechtsgrund, eine Haftung übernehmen. Rechts- und Schadenersatzansprüche gegen den Verlag oder den Autor für Schäden materieller oder ideeller Art, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der in diesem Werk enthaltenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und/oder unvollständiger Informationen oder aber deren mangelhafter Verwendung verursacht werden, sind grundsätzlich ausgeschlossen. Der Verlag und der Autor beabsichtigen, durch die fortlaufende Veröffentlichung neuer Auflagen dieses Werkes, den sich einstellenden Veränderungen Rechnung zu tragen. Unter der Internetadresse werden die bis zur Veröffentlichung der jeweils neuen Auflage gegebenenfalls festgestellten Fehler und deren Berichtigung oder angebrachten Erläuterungen (bezogen auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses der bereits veröffentlichten Auflage) kostenlos zur Verfügung gestellt. Der Leser wird daher angehalten die dort enthaltenen Angaben aufzurufen, und bei der Lektüre dieses Werkes zu berücksichtigen. c 2015 Hessler & del Cuerpo S.C., Gran Vía Escultor Salzillo n o 4, Murcia (España) 1. Auflage 2015 Umschlaggestaltung: Neil Roth Grafiken: Sandra-Shanice Evans &Neil Roth ISBN: Depósito Legal: MU Download der Formulare und Mustertexte unter: User/Nutzer: Mittelmeer Passwort: (Folgen Sie bitte den Hinweisen unter dem Eingabefenster)

3 Vorwort Für die Erarbeitung dieses Handbuchs wurde die äußerst einschneidende, im Jahre 2013 in Kraft getretene Reform des spanischen Wohnungseigentumsrechts berücksichtigt, welche u.a. besonders große Auswirkungen auf die Beurteilung von Baumaßnahmen hatte. Angesichts der einjährigen Anfechtungsfrist (bei Verstößen gegen das Gesetz oder die Satzung) und der durchschnittlichen Dauer eines auf die Anfechtung von Beschlüssen gerichteten Verfahrens, nebst gegebenenfalls sich anschließender Berufung, hat die zeitliche Nähe der beschriebenen Reform zweierlei Auswirkungen auf die Gestaltung dieses Handbuchs gehabt. Einerseits liegt die Reform noch nicht lange genug zurück, um bei der Klärung bedeutender Auslegungsprobleme auf einschlägige Urteile zurückgreifen zu können, in Bezug auf viele Fragen fehlt es daher an einer Bewertung durch die Rechtsprechung, andererseits beschäftigen sich die Gerichte auch zum jetzigen Zeitpunkt immer noch mit Fragen, welche sich nach der alten Fassung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes beurteilen. Das Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien, gibt deshalb auch Einblicke in das alte Recht, wo dies von besonderer Bedeutung ist, und versucht dem Leser durch den Vergleich der alten und neuen Gesetzesfassung, sowie der Analyse einschlägiger Fachliteratur eine möglichst umfassende Deutung des eingetretenen Wandels zu verschaffen. Dies auch dort, wo dieser noch weitgehend unbeantwortete Fragen aufwirft. Als mit der Arbeit an diesem Handbuch begonnen wurde, sollte es wesentlich schlanker werden und lediglich als Einstieg in die Materie dienen. Bei der Abfassung und anschließenden Weitergabe einzelner Kapitel an Mandanten fiel jedoch auf, wie oft diese, insbesondere aufgrund der tatsächlichen Konfrontation in der Praxis, weiterführende Fragen stellten, deren Beantwortung alleine durch ein einführendes Buch nicht hätte ermöglicht werden können. In der Folge wuchs der Wunsch, dem Leser nicht nur einen ersten Zugang zu vermitteln, sondern, wo möglich, auch komplexere Zusammenhänge darzulegen und gleichzeitig die häufigsten Probleme zu beschreiben.

4 4 Vorwort Der Inhalt wurde auf diese Weise immer umfangreicher. Neben die Vermittlung der Grundlagen gesellte sich ein zweisprachiger Abschnitt mit Musterformularen, Übersetzungen der wichtigsten Gesetzestexte, Übersichten, ausformulierte Antworten auf die häufigsten Fragen und vieles mehr. Entstanden ist auf diesem Wege ein Handbuch, welches, obwohl Anfangs als Einstieg für Eigentümer, Eigentümergemeinschaften und deren Organe gedacht, eine derartige Fülle an Inhalten und Informationen aufweist, dass es sich auch für Hausverwalter und deutschsprachige Rechtsanwälte empfiehlt. Aufgrund der Gesetzgebungskompetenz Kataloniens, von welcher im Wege der Erweiterung des Código Civil de Cataluña (füntes Buch) Gebrauch gemacht wurde und das nunmehr das dortige Wohnungseigentumsrecht weitgehend selbständig vom nationalen spanischen Gesetz regelt, wollte ich auch auf deren lokale Besonderheiten eingehen. Das gegenständliche Werk sollte schließlich das Wohnungseigentumsrecht ganz Spaniens erläutern und keine Region ausklammern. Die Beantwortung vieler Fragestellungen geht auf die umfassenden, mit meiner Kanzleipartnerin, der Anwältin Frau Maria del Cuerpo Hernández, geführten Gespräche zurück. Seit nunmehr über zehn Jahren beschäftigen wir uns gemeinsam eingehend mit dem spanischen Immobilienrecht. Dank der täglichen praktischen Fallbearbeitung haben wir uns mit einer umfangreichen Kasuistik vertraut gemacht, welche uns aber immer wieder auch vor neue Herausforderungen stellt. Viele Stunden haben wir damit verbracht, die ungewöhnlichsten Konstellationen einzuordnen. Wenn ich in diesem Werk an einzelnen Stellen den Plural verwende, so beziehe ich mich auf die durch uns gemeinsam erarbeiteten und vertretenen Positionen. Ich möchte mich daher an dieser Stelle auch recht herzlich bei ihr bedanken. Sie hat mir eine unschätzbare Unterstützung gewährt, ohne welche dieses Handbuch wesentlich an Attraktivität eingebüßt hätte. Abschließend bleibt mir nur zu hoffen, dass die Konzeption insgesamt gelungen ist und dass dieses Praxishandbuch tatsächlich von Ihnen, den Lesern, nutzbringend eingesetzt werden kann. Ich möchte Sie gleichfalls einladen, meine Kanzleiseite zu besuchen. Sie werden dort einen Ihnen gewidmeten Abschnitt finden, in welchem immer wieder Urteile aber auch Kommentare veröffentlicht werden sollen, welche den Gebrauch dieses Buches erleichtern und seinen Nutzen fördern dürften. Ingmar Hessler, LL.M., M.B.A. Abogado (spanischer Anwalt), Mitglied der Anwaltskammern von Murcia und Madrid Rechtsanwalt (deutscher Anwalt), Mitglied der Anwaltskammer Frankfurt am Main Vereidigter Übersetzer und Dolmetscher, Deutsch/Spanisch (span. Außenministerium) Beratung und Vertretung in ganz Spanien: Hessler & del Cuerpo Abogados Rechtsanwälte Telefon:+(34) Fax:+(34)

5 Inhaltsverzeichnis Teil I Das spanische Wohnungseigentumsrecht 1 Ley de Propiedad Horizontal Das spanische Wohnungseigentumsgesetz Einführung Entstehung Teilungserklärung Allgemeine Ausführungen zum spanischen Immobilienkaufrecht Inhalt des Gründungstitels bzw. der Teilungserklärung Die Gemeinschaftssatzung Eintragung der Gemeinschaftssatzung in das Grundbuch Die Hausordnung Regelung des Wohnungseigentums durch Satzung und Hausordnung Unterschiede zwischen Gründungstitel, Satzung und Hausordnung Überblick über die Normenhierarchie Die Beteiligungsquoten Anwendungsbereiche Auflösung des Wohnungseigentumsverhältnisses Rechtspersönlichkeit der Gemeinschaft Besondere Verwaltung nach Artikel 398 Código Civil Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Einführung Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Sondernutzungsrechte Anhänge bzw. Nebenräume Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum Rechte und Pflichten Rechte in Bezug auf das Sondereigentum Pflichten in Bezug auf das Sondereigentum Rechte in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Pflichten in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten Anhänge und Nebenräume Klimaanlagen

6 6 Inhaltsverzeichnis Antennen Fahrstühle Heizungsanlagen Leitungen und Rohre Schornsteine und Rauchabzüge Dächer Dachstühle, Keller und sonstige Stauräume Treppenhäuser und Gänge (Innen-)Höfe Die Gebäudestruktur Die Fassade Garagen und Stellplätze Gärten und Grünanlagen Schilder Mauern Der Swimmingpool Portal, Eingangs- oder Empfangsbereich, Hausmeisterdienste und Hausmeisterwohnung Türen und Fenster Grund und Boden Terrassen und Balkone Die Überbaubarkeit Organe der Gemeinschaft Die Eigentümergemeinschaft Die Eigentümerversammlung Befugnisse der Eigentümerversammlung Versammlungsarten Auf einen Blick: Unterschiede zwischen außerordentlichen und ordentlichen Versammlungen Ladung zur Versammlung Einberufung der Versammlung Welche Formvorschriften sind bei der Einberufung der Versammlung zu beachten? Ort Ladungsfristen zur Eigentümerversammlung Besonderheiten bei Ladungen über das schwarze Brett Inhalt der Ladung Erste und zweite Einberufung Tagesordnungspunkte Recht der Eigentümer, Tagesordnungspunkte zu bestimmen Angaben über die Schuldner Mit der Ladung zu versendende Dokumente Erforderliche Mehrheiten Stimmberechtigung (Mitglieder der Eigentümergemeinschaft) Miteigentum Nießbrauchsberechtigte Inhaber eines Wohnrechts Eigentum an mehreren Immobilien innerhalb der gleichen Gemeinschaft Säumige Schuldner Schuldner mit mehreren Sondereigentumselementen

7 Inhaltsverzeichnis Schuldner sind Miteigentümer Übersicht Stimmrecht: Wer verfügt über ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung? Geheime Abstimmungen Abstimmung über Post oder Telefon Enthaltungen Anfechtung durch sich enthaltende Eigentümer Der Einfluss abwesender bzw. anwesender Eigentümer auf die Abstimmung Erzielung von Mehrheiten in der Versammlung Vertretung von Eigentümern Anforderungen an eine wirksame Vertretung Erteilung einer Vollmacht per Telegramm, Fax, oder Besondere Formvoraussetzungen Dauer der Bevollmächtigung Die erforderlichen Mehrheiten Die unterschiedlichen Mehrheiten und Minderheiten Einfache Mehrheit aller Stimmen und Quoten gemäß Artikel 17.2 LPH Juicio de Equidad gemäß Artikel LPH Der Präsident der Gemeinschaft Der Liegenschaftsverwalter Der Sekretär Der Vizepräsident Weitere Ämter Rechte, Pflichten und Verbote Rechte Verfügungsrecht Nutzungsrecht Recht, Reparaturen, Instandhaltungs- und Konservierungsmaßnahmen zu fordern Recht, erforderliche Neuerungen und Verbesserungen zu fordern Recht auf Beseitigung architektonischer Hürden Stimmrecht Berechtigung zur Übernahme von Ämtern Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung Einfügung eines Tagesordnungspunkts Anspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung Ladung zur Eigentümerversammlung Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen der Gemeinschaft Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten Pflichten In respektvoller und geeigneter Weise Gebrauch vom Gemeinschaftseigentum zu machen Erhaltung des Sondereigentums und Schadenersatzpflicht bei mangelnder Sorgfalt Reparaturen im Sondereigentum zuzulassen und Dienstbarkeiten zu gestatten Reparaturmaßnahmen Dienstbarkeiten

8 8 Inhaltsverzeichnis Zum Zwecke des in Artikel 9.1.a.) - c.) LPH Ausgeführten, den Zugang zum Sondereigentum zu gestatten Sich im Umfang der Beteiligungsquote an den allgemeinen Ausgaben zu beteiligen Nichtzahlung von geschuldeten Beiträgen Folgen der Nichtzahlung gemäß Artikel 15.2 und 18.2 LPH Haftung für die Schulden des Voreigentümers Beteiligung am Rücklagenfond Sorgsamer Umgang mit der Immobilie und den übrigen Eigentümern, und Pflicht, diesen gegenüber für die begangenen Verstöße und verursachten Schäden einzutreten Dem Sekretär eine Anschrift für die Zustellung von Benachrichtigungen mitteilen Mitteilung der Übertragung eines Sondereigentumselements Beachtung der in der Gemeinschaftssatzung enthaltenen Regelungen Beachtung der in der Hausordnung enthaltenen Regelungen Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten (Reparaturen und Dienstbarkeiten im Sondereigentum) Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten (Beitragspflicht) Pflichten der Gemeinschaft, welche jeden Eigentümer binden Verbote Aktivitäten welche durch die Satzung verboten werden Aktivitäten welche durch die Hausordnung untersagt werden Handlungen, die gegen die allgemeinen Bestimmungen über störende, gesundheitsschädigende, (umwelt-) schädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten verstoßen Handlungen die für die Liegenschaft objektiv nachteilig sind Vorliegen behördlicher Genehmigungen Aufforderung die unzulässigen Handlungen zu unterlassen Beschluss der Gemeinschaft bei Fortsetzen der Handlung Klage gegen Störer Urteil Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten (Störende Aktivitäten) Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten (Gesundheitsschädigend) Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten (Rechtswidrigkeit) Baumaßnahmen Bauarbeiten im Sondereigentum Vornahme durch den Eigentümer Vornahme durch die Gemeinschaft Bauarbeiten im Gemeinschaftseigentum Vornahme durch den Eigentümer Vornahme durch die Gemeinschaft Die Beseitigung architektonischer Hürden bzw. die behindertengerechte Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten (Überbauung) Auf den Punkt gebracht - Fragen und Antworten (Barrierefreiheit) 330

9 Inhaltsverzeichnis 9 Teil II Anspruchsgrundlagen und rechtliche Massnahmen 6 Anspruchsverfolgung im Klageweg Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung Vorläufiger Rechtsschutz Prozessuale Hinweise: Anfechtung der durch den Bauherrn verfassten Teilungserklärung Anfechtung der Beteiligungsquoten Klage, welche auf die Errichtung einer Teilungserklärung gerichtet ist Klage auf Gestattung des Zugangs zum Sondereigentum Klage zur Gestattung von Reparaturen im Sondereigentum Klage zur Begründung einer Dienstbarkeit Klage eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft, gerichtet auf die Durchführung von Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bzw. Gemeinschaftseinrichtungen Klage gegen die Gemeinschaft auf Leistung der vorgesehenen Dienste Klage gegen Eigentümer bzw. Bewohner auf Unterlassung der durch Klage der Eigentümergemeinschaft gegen den Liegenschaftsverwalter, gerichtet auf Klage gegen den Sekretär oder den Verwalter (bzw. einen anderen Amtsträger) Klage eines Eigentümers gegen einen anderen Eigentümer oder die Gemeinschaft auf Ersatz der durch diese verursachten Schäden am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum bzw. auf Durchführung der erforderlichen Reparaturen Klage der Gemeinschaft oder eines Eigentümers gegen einen anderen Eigentümer Klage der Gemeinschaft oder eines einzelnen Eigentümers wegen Verstoßes Klage auf Unterlassung des unberechtigten Gebrauchs eines Gemeinschaftselements, und gegebenenfalls auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Klage auf vereinbarungsgemäße Durchführung eines Werkvertrages Klage der Gemeinschaft auf Erfüllung eines Vertrages bzw. Rücktritt vom Vertrag Klage wegen Baumängeln Beitreibung von Forderungen aus unbezahlten Beiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben Juicio de Equidad Teil III Das katalanische Wohnungseigentumsrecht 7 Wohnungseigentumsrecht in Katalonien Einführung in das katalanische Wohnungseigentumsrecht Organe der Gemeinschaft bzw. Amtsträger Die Eigentümerversammlung Die Mehrheiten Einstimmigkeit / 5 Mehrheit von Stimmen und Quoten

10 10 Inhaltsverzeichnis /5 Mehrheit Stimmen und Quoten Einfache Mehrheit Stimmen und Quotenauszählung Anfechtung von Beschlüssen Beginn der Anfechtungsfrist Weiterer Vergleich zwischen dem spanischen und dem katalanischen Anwendungsbereich Verbindlichkeit Beteiligungsquoten Bescheinigung über den Schuldenstand Tabellarische Gegenüberstellung der katalanischen und spanischen Übersetzung der katalanischen Vorschriften Vorbemerkung zur Übersetzung des im Fünften Buch des katalanischen Codigo Civil normierten katalanischen Wohnungseigentumsrechts Allgemeine Angaben zum Fünften Buch des katalanischen Código Civil Zweisprachige Fassung der Regelungen des Wohnungseigentumsrechts Teil IV Übersetzung des spanischen Gesetzes 9 Übersetzung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes Vorbemerkung zur Übersetzung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes Allgemeine Angaben zum spanischen Wohnungseigentumsgesetz Zweisprachige Fassung der Ley de Propiedad Horizontal Teil V Vorlagen und Hinweise 10 Hinweise Antrag auf Bescheinigung über den Schuldenstand Bescheinigung über den Schuldenstand Mitteilung der Eigentumsübertragung Antrag auf Gewährung des Zugangs zu Sondereigentum Mitteilung von Adressänderungen Aufforderung unerlaubte Aktivitäten einzustellen Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes Antrag auf Abzeichnung des Protokollbuchs beim Grundbuchamt Antrag auf Beseitigung architektonischer Hürden Vollmacht zur Vertretung in der Eigentümerversammlung Benennung eines Miteigentümers als Vertreter Bekanntgabe von Bauarbeiten im Sondereigentum Durchführung eilbedürftiger Baumaßnahmen Mitteilung der Ablehnung eines Beschlusses Mitteilung eines Dissidenten bezüglich Aufnahme der Nutzung Verfahren nach Billigkeit I (Juicio de Equidad) Verfahren nach Billigkeit II (Juicio de Equidad) Verfahren nach Billigkeit III (Juicio de Equidad) Außergerichtliche Zahlungsaufforderung

11 Inhaltsverzeichnis Bescheinigung über die Abrechnung des Schuldenstands Antrag auf Mahnverfahren gemäß Artikel 21 LPH Hinterlegung geschuldeter Beträge im Mahnverfahren Ladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung Ladung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung Ladung zur Eigentümerversammlung mittels Aushang Mitteilung des Protokolls der Eigentümerversammlung Mitteilung vorläufiger Beschlüsse Antrag auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten Protokoll einer Eigentümerversammlung Vermerk über die endgültige Auszählung der Stimmen Vorlagen Solicitud de certificación sobre el estado de las deudas Antrag auf Bescheinigung über den Schuldenstand Certificación sobre el estado de deudas Bescheinigung über den Schuldenstand Comunicación de cambio de titularidad de la propiedad Mitteilung der Eigentumsübertragung Solicitud de acceso a elemento privativo para la realización de reparaciones Antrag auf Gewährung des Zugangs zu Sondereigentum Comunicación de cambio de domicilio Mitteilung von Adressänderungen Escrito dirigido a un propietario u ocupante, instándole el cese de sus actividades Aufforderung unerlaubte Aktivitäten einzustellen Petición de inclusión de un punto en el orden del día de la próxima Junta Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes Instancia para diligenciar el libro de actas en el Registro de la Propiedad Antrag auf Abzeichnung des Protokollbuchs beim Grundbuchamt Solicitud de eliminación de barreras arquitectónicas Antrag auf Beseitigung architektonischer Hürden Poder de representación en la Junta de Propietarios Vollmacht zur Vertretung in der Eigentümerversammlung Designación de representante de copropietarios en proindiviso Benennung eines Miteigentümers als Vertreter Comunicación de obras en elemento privativo Bekanntgabe von Bauarbeiten im Sondereigentum Comunicación de la necesidad de la realización de obras urgentes Durchführung eilbedürftiger Baumaßnahmen Manifestación de disconformidad con un acuerdo Mitteilung der Ablehnung eines Beschlusses Comunicación de la voluntad de participar en el aprovechamiento de una inovación Mitteilung eines Dissidenten bezüglich Aufnahme der Nutzung Juicio de Equidad I Verfahren nach Billigkeit I (Juicio de Equidad) Juicio de Equidad II Verfahren nach Billigkeit II (Juicio de Equidad) Juicio de Equidad III Verfahren nach Billigkeit III (Juicio de Equidad)

12 12 Inhaltsverzeichnis 2.19 Requerimiento de pago Außergerichtliche Zahlungsaufforderung Certificación sobre la liquidación de deudas Bescheinigung über die Abrechnung des Schuldenstands Reclamación de deudas mediante procedimiento monitorio del art. 21 LPH Antrag auf Mahnverfahren gemäß Artikel 21 LPH Deposito de las cantidades reclamadas en el procedimiento monitorio Hinterlegung geschuldeter Beträge im Mahnverfahren Convocatoria a Junta General Ordinaria Ladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung Convocatoria a Junta General Extraordinaria (por los propietarios) Ladung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung Convocatoria en el tablón de anuncios Ladung zur Eigentümerversammlung mittels Aushang Notificación del acta de la Junta Mitteilung des Protokolls der Eigentümerversammlung Notificación a los propietarios ausentes de los acuerdos provisionales Mitteilung vorläufiger Beschlüsse Solicitud de inclusión de puntos en el orden del día de la siguiente Junta Antrag auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten Acta de una Junta Protokoll einer Eigentümerversammlung Diligencia relativa al cómputo definitivo de votos Vermerk über die endgültige Auszählung der Stimmen Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis

13 Teil I Das spanische Wohnungseigentumsrecht

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15 1 Ley de Propiedad Horizontal Das spanische Wohnungseigentumsgesetz 1.1 Einführung Das deutsche Wohnungseigentumsrecht und das spanische Recht der Propiedad Horizontal, also des wörtlich übersetzt horizontalen Eigentums, weisen zahlreiche Gemeinsamkeiten auf. Wobei der deutsche Begriff des Wohnungseigentumsrechts zur Erläuterung dessen welche besonderen, rechtlichen Konstellationen von ihm erfasst werden, weitaus eindeutigere Assoziationen weckt. So kann doch unmittelbar von der Bezeichnung ausgegangen werden, die in gewisser Hinsicht selbsterklärend ist. Da sich die deutschen Regelungen konzeptuell mit dem Wesen der Propiedad Horizontal decken und viele Parallelen gezogen werden können, macht es Sinn gerade zur Einführung in das spanische Wohnungseigentumsrecht und zur Erleichterung des Verständnisses und Vergleichs dort die deutschen Bezeichnungen zu verwenden, wo ein entsprechendes, spanisches Pendant existiert. Der Begriff Wohnungseigentum vermittelt bereits die Vorstellung des Eigentums an einer Wohnung, also dem Recht an einer abgegrenzten, individuell nutzbaren Immobilie, welche Teil einer größeren Struktur (Gebäude) ist, die ihrerseits über Elemente oder Einrichtungen verfügt (z.b. Hauseingang, Treppenhaus, Fahrstuhl), die mehreren Wohnungen dienen. Die abgeschlossene, individuell nutzbare Immobilie (Wohnung) wird in Deutschland als Sondereigentum und in Spanien als elemento privativo bezeichnet. Die den Sondereigentumselementen (Wohnungen) insgesamt dienenden Gemeinschaftseinrichtungen bilden das sogenannte gemeinschaftliche Eigentum bzw. elementos comunes auf Spanisch. Während das Sondereigentum einen einzigen Eigentümer haben kann, gehört das gemeinschaftliche Eigentum den Eigentümern der verschiedenen Sondereigentumseinheiten gemeinsam. Die Eigentümer des Sondereigentums haben jeweils einen Anteil am gemeinsamen Eigentum, der sich in einer prozentualen Quote ausdrückt. In Spanien bilden alle Quoten zusammen genommen die Gesamtquote von 100 Prozent. 1 1 Im deutschen Wohnungseigentumsrecht, wird der Anteil hingegen in Tausendsteln beschrieben.

16 16 1 Ley de Propiedad Horizontal Das spanische Wohnungseigentumsgesetz Aus dieser Beschreibung lässt sich ableiten, dass für die Annahme von Wohnungseigentum, grundsätzlich (a) mehr als ein Sondereigentumselement, (b) mehr als ein Eigentümer, und (c) gemeinsames Eigentum, sprich Gemeinschaftseigentum existieren müssen. Die Eigentümer aller rechtlich abgegrenzten Sondereigentumselemente bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Zum besseren Verständnis sei vertiefend erläutert, dass bei Bestehen einer einzigen Eigentumseinheit, selbst bei mehreren Eigentümern, lediglich Miteigentum aber kein Sondereigentum bestehen kann. Sondereigentum setzt schließlich voraus, dass noch weiteres also insgesamt mindestens zwei Sondereigentumselemente bestehen, denen das sogenannte gemeinschaftliche Eigentum dient, welches wiederum anteilig in Form einer prozentualen Quote mit den Sondereigentumselementen verbunden ist. Sondereigentum bedarf also zu seiner Existenz verständlicherweise einer Mehrzahl solcherlei Elemente. Existieren keine in die Kategorien Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum aufteilbaren Elemente, kann nur ein einziges Objekt vorliegen, an welchem lediglich Miteigentum begründet werden könnte. Trotz des, wie bereits ausgeführt, aussagekräftigen Begriffes Wohnungseigentum darf man sich nicht zu der fälschlichen Annahme verleiten lassen, bei den Sondereigentumselementen müsse es sich notwendigerweise um Wohnungen handeln. Wenngleich dies mit Sicherheit der häufigste Fall ist, kann auch abseits von zentralen Wohngebäuden oder Wohnblöcken ein wohnungseigentumsrechtliches Verhältnis bestehen. Bestes Beispiel sind die in Spanien weit verbreiteten Einfamilienhäuser innerhalb einer Urbanisation. Auch in dieser Konstellation liegt Wohnungseigentum vor, wie Artikel 24 LPH entnommen werden kann, wenn gemeinschaftliches Eigentum existiert Entstehung Idealerweise liegt der Entstehung einer Gemeinschaft von Eigentümern ein entsprechender Gründungs- oder Errichtungstitel (título constitutivo), sprich die Teilungserklärung, zugrunde. Sie beschreibt jedes Sondereigentumselement und teilt diesem einen in Prozenten ausgedrückten Miteigentumsanteil (Quote) am gemeinschaftlichen Eigentum zu. Absolut erforderlich ist solch ein Gründungstitel jedoch nicht. So bezieht Artikel 2 der Ley de Propiedad Horizontal 2 verschiedene Typen von Liegenschaften in den Anwendungsbereich des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes ein, ohne dass für alle eine Teilungserklärung vorliegen müsste. Während unter Buchstabe a.) die über einen Gründungstitel verfügenden Immobilien genannt werden, integriert Buchstabe b.) auch diejenigen Objekte, welche die Voraussetzungen des Artikels 396 des Código Civil 3 erfüllen, oder gemäß Buchstabe c.) solche Immobilienkom- 2 Im Folgenden auch abgekürzt mit: LPH. 3 Im Folgenden auch abgekürzt mit: C.C.

17 1.2 Teilungserklärung 17 plexe, bei denen die Voraussetzungen des Artikels 24 LPH vorliegen (private Urbanisationen). 4 Auf diese Weise werden sowohl die Liegenschaften, die bereits vor in Kraft treten der LPH existierten wie auch diejenigen, welche trotz späteren Entstehens über keine Teilungserklärung verfügen, den Regelungen des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes unterworfen, wenn diese über Sondereigentums- und gemeinschaftliche Eigentumselemente verfügen und mehreren Eigentümern gehören. 1.2 Teilungserklärung Obwohl, wie soeben dargelegt, zur Annahme eines Wohnungseigentumsverhältnisses ein Gründungstitel nicht zwingend erforderlich ist, unterbleibt er nur in den seltensten Fällen. Er kann gemäß Artikel 5 Absatz 2 LPH durch den Alleineigentümer der Liegenschaft, wenn mehrere Eigentümer existieren, durch deren einstimmige Willensbekundung, und sollte diese nicht zu erzielen sein, durch einen Schiedsspruch oder eine gerichtliche Entscheidung zustande kommen. Idealerweise wird der Alleineigentümer, vor jeder die Liegenschaft berührenden Eigentumsübertragung an Dritte, eine Teilungserklärung errichten, denn je zahlreicher die Eigentümerschar ist, desto schwieriger wird es sein, ein Einvernehmen unter diesen zu erreichen. Sollte in solcherlei Fällen aufgrund von Meinungsverschiedenheiten unter den Eigentümern tatsächlich keine Teilungserklärung errichtet werden können, ermöglicht das Gesetz den Gang vor ein Schiedsgericht oder die Anrufung der ordentlichen Gerichtsbarkeit. Einschränkend muss bemerkt werden, dass ein Schiedsgericht hier nur dann Zuständigkeit erlangt, wenn sich alle Eigentümer darauf einigen. Mangelt es an dieser Einigung, entfällt die Zuständigkeit auf die Zivilgerichte erster Instanz (Artikel 45 Ley de Enjuiciamiento Civil), 5 was den Normalfall bildet. Regelmäßig wird der Gründungstitel in den ersten beiden Fällen (Errichtung durch den Alleineigentümer oder alle Eigentümer) die Form einer notariellen Teilungserklärung 6 annehmen. Der Gesetzgeber sieht für die Teilungserklärung aber kein bestimmtes Formerfordernis vor, weshalb unter Berücksichtigung des Prinzips der allgemeinen Formfreiheit (Artikel 1278 C.C.) auch eine privatschriftliche Teilungserklärung Gültigkeit hätte. 7 Lediglich das Erfordernis der Schriftform muss angenommen werden, da der Gründungstitel eine Reihe an Inhalten aufzuweisen hat, 4 Nicht unerwähnt soll bleiben, dass das spanische Wohnungseigentumsrecht gemäß Artikel 2.d.) LPH auch auf Untergemeinschaften anwendbar ist, wenn in Übereinstimmung mit dem Gründungstitel Einheiten geschaffen wurden, welche über eine gewisse, von der übergeordneten Gemeinschaft, abgrenzbare bzw. unabhängige Einrichtungen oder Dienste verfügen. Zu nennen wären darüber hinaus ebenfalls die Urbanisations-Erhaltungsgesellschaften, in den Fällen in denen deren Satzung dies vorsieht (so Artikel 2.e.) LPH). 5 Im Folgenden auch abgekürzt mit: LEC. 6 Notarielle Teilungserklärung auf Spanisch: escritura de división horizontal. 7 Lefebvre, Propiedad Horizontal, Rn. 280.

18 18 1 Ley de Propiedad Horizontal Das spanische Wohnungseigentumsgesetz die darauf schließen lassen, es habe sich zumindest um ein schriftliches Dokument zu handeln. 8 Insbesondere bei Neubauten wird z.b. der Bauträger bzw. Bauherr aber schon deshalb den Weg der notariellen Urkunde beschreiten wollen, weil er den unmittelbaren Zugang zum Grundbuch freimacht (sollte der Alleineigentümer eine Behörde sein, besteht die Möglichkeit, einen Gründungstitel durch certificación administrativa zu schaffen, der dann ebenfalls direkten Zugang zum Grundbuch hat) 9. Die Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch ist zwar ebenfalls nicht zwingend und hat lediglich deklarativen und keinen konstitutiven Charakter, dennoch leiten sich hieraus zahlreiche Vorteile ab, die sich nicht im öffentlichen Glauben der Grundbuchs und des hiermit einhergehenden besonderen Schutzes der dort eingetragenen Rechte erschöpfen. 1.3 Allgemeine Ausführungen zum spanischen Immobilienkaufrecht Aus der Perspektive anderer Rechtsordnungen mag es verwundern, dass weder für die Teilungserklärung noch für den Verkauf von Anteilen an der Liegenschaft bzw. einzelner Sondereigentumselemente eine notarielle Beurkundung erforderlich ist, und dass die Eintragung dieser Geschäfte ins Grundbuch dem Willen der Parteien überlassen bleibt. Zum besseren Verständnis seien daher kurz die wesentlichen Züge des spanischen (Immobilien-) Kaufrechts skizziert: In der spanischen Rechtsordnung gilt in Bezug auf die Anforderungen an eine Eigentumsübertragung mittels Kaufvertrags, aufbauend auf dem römischen Recht, die Theorie des título y modo d.h. der (vertraglichen) Einigung, also Vereinbarung und Übergabe der Sache selbst. Die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer muss sich gemäß Artikel 1450 C.C. auf den Vertragsgegenstand und Preis erstrecken und verpflichtet von da an beide Parteien. Anders als in anderen Rechtsordnungen ist daher der Kaufvertrag zu seiner Wirksamkeit keinen Formerfordernissen unterworfen. Selbst eine mündliche Einigung wäre verbindlich. Widersprüchlich und verwirrend sind deshalb die Bestimmungen des Artikels 1280 C.C., wonach es zur Schaffung, Übertragung, Änderung oder Löschung dinglicher Rechte an Immobilien einer Beurkundung bedarf. Die einhellig von der Rechtsprechung vertretene Auffassung hat diesen Gegensatz dahingehend gelöst, dass der absoluten Formfreiheit des Artikels 1450 C.C. Vorrang geben und die Forderung des Artikels 1280 C.C. so verstanden wird, dass ihr nur Beweiswirkung zukommt, bzw. dass sich die Parteien gegenseitig zur Beurkundung verpflichtend auffordern können. 10 Auch wenn die erzielte Einigung bereits verbindlichen Charakter hat, findet die eigentliche Übertragung erst mit der Übergabe (modo) gemäß Artikel C.C. statt. Andernfalls besteht lediglich ein Anspruch auf diese. Solange die Übergabe oder 8 Echevarria Summers/Morillo González, S Lefebvre, Propiedad Horizontal, Rn. 280; vgl. auch: Todo Inmobiliario, S. 37, 40 und AP Sevilla, Sec. 5 a, Urteil Nr. 521/2011 vom 13. Dezember 2011.

19 1.3 Allgemeine Ausführungen zum spanischen Immobilienkaufrecht 19 Inbesitznahme nicht erfolgt, wird der Erwerber nicht Eigentümer (siehe auch Artikel 1095 C.C.). Der tatsächlichen Übergabe steht die Beurkundung der Immobilie gleich (wenn in der Urkunde keine hiervon abweichende Regelung getroffen wurde). 11 Die notarielle Beurkundung, wie auch die Eintragung ins Grundbuch, sind weder für den Eigentumserwerb noch für die Begründung des Wohnungseigentums erforderlich, da sie in diesem Falle lediglich deklarativen aber nicht konstitutiven Charakter haben. Eine Eintragung dieser Rechte entfaltet zusätzlich lediglich Wirkung gegenüber Dritten. Diese dürfen auf die Richtigkeit der in ihm enthaltenen Angaben vertrauen (solange sie keine anderslautenden Informationen haben bzw. bösgläubig sind). Aufgrund der durch Artikel 1278 C.C. vorgesehenen Formfreiheit muss zwar weder die Teilungserklärung noch die Veräußerung der Sondereigentumselemente an Dritte beurkundet werden, doch entfalten diese Geschäfte deshalb bei Verzicht auf diese Möglichkeit lediglich eine unmittelbare Wirkung zwischen den Parteien. 12 Allerdings gibt es auch dingliche Rechte, die erst durch die Eintragung begründet werden. Hierzu gehört, wie Artikel 1875 C.C. und Artikel 145 Ley Hipotecaria 13 bestimmen, die Hypothek. Deren Eintragung erfordert aber, dass die Immobilie (und ihr Eigentümer) die durch dieses (beschränkte) dingliche Recht belastet wird, zuvor in das Grundbuch Einzug gefunden haben. Der Bauträger wird daher, um - wie dies in der Branche üblich ist - auf die einzelnen Sondereigentumselemente eine Hypothek aufnehmen zu können, nicht an der notariellen Teilungserklärung und ihrer Eintragung ins Grundbuch vorbeikommen. Neben der Möglichkeit, nunmehr auf den einzelnen Sondereigentumselementen eine Hypothek begründen zu können, wird auch deren Veräußerung an Dritte erleichtert. Spätestens dann, wenn den Käufern die Aufnahme einer Hypothek zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises ermöglicht werden soll, muss die Teilungserklärung aber auch der Kaufvertrag notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen worden sein. Da Artikel 8.4 LH der Teilungserklärung auch dann den Zugang zum Grundbuch gewährt, wenn sich die Liegenschaft noch in Bau befindet, bzw. lediglich mit dem Bau begonnen wurde, kann eine entsprechende Eintragung sehr frühzeitig erfolgen. An dieser Stelle soll allerdings ein besonderer Hinweis auf die rechtliche Situation im Land Valencia gegeben werden. Aufgrund des Gesetzes 8/ darf der Bau- 11 Siehe Artikel 1462 C.C. 12 Lefebvre, Propiedad Horizontal, Rn Im Folgenden auch abgekürzt mit: LH. 14 Ley 8/2004, de 20 de Octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana

20 20 1 Ley de Propiedad Horizontal Das spanische Wohnungseigentumsgesetz träger erst dann mit dem Verkauf von Sondereigentum beginnen, wenn die Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen wurde Inhalt des Gründungstitels bzw. der Teilungserklärung Der Gründungstitel muss gemäß Artikel 5 LPH eine Reihe an Mindestangaben enthalten. Hierzu gehört die Beschreibung der Liegenschaft in ihrer Gesamtheit sowie der Wohnungen und Geschäftsräume, welche fortlaufend zu nummerieren sind. Die Beschreibung der Immobilie hat die von der Hypothekengesetzgebung geforderten Angaben zu enthalten (siehe Artikel 9 LH) und die Anlagen und Einrichtungen über welche sie verfügt in geeigneter Weise widerzuspiegeln. Bezüglich jeder Wohnung bzw. Geschäftsraum müssen deren Fläche, Grenzverläufe, Stockwerk sowie zugehörige Bauten wie beispielsweise Garage, Dachgeschoss oder Keller angegeben werden. Weiterhin muss die jeweilige Beteiligungsquote am gemeinschaftlichen Eigentum die auf die einzelnen Wohnungen oder Geschäftsräume entfällt, ausgewiesen werden. 1.5 Die Gemeinschaftssatzung 16 Über diese unverzichtbaren Angaben hinaus dürfen im Gründungstitel unmittelbar auch solche Regelungen getroffen werden, die darauf gerichtet sind, das Funktionieren der Gemeinschaft zu ordnen. Diese Bestimmungen bilden die sogenannte Gemeinschaftssatzung. Es besteht keinerlei Pflicht, eine solche in den Gründungstitel aufzunehmen oder diese zu einem späteren Zeitpunkt zu beschließen. Ihr Inhalt darf nicht im Gegensatz zu verbindlichen gesetzlichen Vorgaben stehen. Sie verpflichtet alle Eigentümer, gilt allerdings gegenüber Dritten nur bei Eintragung in das Grundbuch. Wird also zu einem späteren Zeitpunkt eine Satzung beschlossen oder eine bestehende abgeändert, ist sie von allen, zu diesem Zeitpunkt bestehenden (und über ihren Beschluss in Kenntnis gesetzten) Eigentümern zu beachten. Findet aber keine Eintragung ins Grundbuch statt, sind zukünftige (und unwissende) Eigentümer nicht an sie gebunden, da ihre Rechte im Lichte des Gesetzes nicht über das im Grundbuch beschriebene Maß hinaus eingeschränkt werden können. Artikel 5 LPH beschreibt die Regelungsbereiche, bezüglich derer die Gemeinschaftssatzung Bestimmungen treffen kann. Hiernach lässt sich folgende Einteilung vornehmen: 1. Regelungen zur Begründung von Rechten sowie deren Ausübung (also die Schaffung von Rechten und Pflichten allgemeiner Art, die sich nicht bereits aus dem Gesetz ergeben, und ihre Ausübung bzw. Befolgung). 15 Siehe Artikel 14 des soeben bezeichneten Gesetzes. 16 In Deutschland wird die Bezeichnung Gemeinschaftsordnung verwendet. Der Gebrauch dieser Begrifflichkeit wurde hier allerdings vermieden, um Verwechslungen mit dem Begriff Hausordnung (Reglamento de Régimen Interior) zu vermeiden.