Seminar Rechts- und Praxisprobleme bei Immobilien im Ausland. Mietrechtliche Probleme

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1 Seminar Rechts- und Praxisprobleme bei Immobilien im Ausland Mietrechtliche Probleme Mieten und Vermieten von Wohnraum in Spanien Rechtsanwältin Martina Dyllong 8. Oktober 2010 Kanzlei Dyllong Johannesstraße Dortmund Tel.: Fax:

2 Mieten und Vermieten von Wohnraum in Spanien Inhalt I. Einführung... 2 II. Das aktuelle Mietrecht über Wohnraum in Spanien gem. der LAU... 3 A. Der Mietvertrag und seine wesentlichen Bestimmungen Form des Vertrages Vertragsinhalt... 3 a) Vertragsparteien... 3 b) Beschreibung des Mietobjektes... 3 c) Die Höhe und Zahlung der Miete... 4 d) Kaution... 4 e) Anpassung und Erhöhung der Miete... 4 f) Nebenkosten... 4 g) Dauer und Modalitäten des Mietvertrages... 5 (1) Vertragslaufzeit bis zu fünf Jahren... 5 (2) Vertragslaufzeit über fünf Jahre... 6 (3) (Vorzeitige) Beendigung des Mietvertrages... 6 (a) Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters... 6 (b) Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht gem. Art. 27 LAU... 6 (c) Kündigung wegen Verbesserungsarbeiten... 7 (d) Kündigung bei Veräußerung der Mietsache durch den Vermieter an einen Dritten... 7 (e) Tod des Mieters... 7 (f) Erlöschen des Mietvertrages... 8 B. Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis Erhaltungsmaßnahmen Verbesserungsarbeiten Mieter mit einer Behinderung Mängelgewährleistung... 9 C. Vorkaufsrecht

3 I. Einführung In Spanien gilt seit dem das Mietgesetz von 1994 Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos ; LAU, welches zuletzt durch das Gesetz 19/2009 vom 23. November, in Kraft seit dem , reformiert worden ist. In seinem Artikel 2 der LAU definiert der Gesetzgeber das Konzept der Wohnraummiete. Demnach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn ein Vertrag über ein bewohnbares Gebäude geschlossen wird, dessen vorrangiger Zweck darin besteht, dem Mieter als ständigen Wohnsitz zu dienen. Die Vorschriften über die Wohnraummiete gelten ebenfalls für das Mobiliar, Abstellräume, Garagenplätze, vermietete Räume oder sonstigen Nebengebäude, allerdings nur, wenn sie zusammen mit der Wohnstätte vermietet werden. Die LAU definiert das bewohnbare Gebäude zwar nicht näher, jedoch geschieht dies in der spanischen Verfassung, in welcher im Art. 47 Constitución Española bestimmt ist, dass jeder Spanier das Recht auf eine würdige und adäquate Wohnstätte hat. Darunter versteht sich eine solche, welche nicht gesundheitsschädigend ist und den Sicherheits- und Hygienestandards in Spanien entspricht. Bei Wohnraummietverhältnissen bestimmt das spanische Mietgesetz in Art. 4.1 und 2 LAU, dass es vorrangig anwendbar ist. Bei fehlender Anwendbarkeit gilt der Wille der Parteien und ergänzend die Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil). Eine Ausnahme gilt für Luxuswohnungen, wobei das Gesetz von einer solchen Wohnstätte ausgeht, wenn sie 300 oder mehr Quadratmeter Wohnfläche hat oder deren anfängliche Jahresmiete das 5,5- fache des für alle Berufszweige geltenden Jahresmindesteinkommen übersteigt. Diese Mietverhältnisse richten sich vorrangig nach dem Willen der Parteien, bei Nichtvorhandensein nach den Bestimmungen des Abschnittes I und II der LAU und ergänzend nach dem spanischen Zivilgesetzbuch. Abzugrenzen von der Wohnraummiete ist die Miete, die einem anderen Zweck als dem des Wohnens dient, Art. 3 LAU. Der Hauptzweck des Mietverhältnisses muss eine andere Aktivität als die des ständigen Wohnens des Mieters sein. Dies ist der Fall bei Mietverträgen über Wohnstätten, die lediglich saisonal, touristisch oder zum Zwecke des zweiten Wohnsitzes angemietet werden. Bei den touristisch vermieteten Wohnungen ist zu beachten, dass hier auch Vorschriften der einzelnen Autonomiestatute gelten können. Darüber hinaus fallen darunter Mietverhältnisse, deren Zweck es ist, geschäftliche, industrielle, künstlerische, (frei-)berufliche, kulturelle und lehrende Aktivitäten zu betreiben. In diesen Fällen gilt, dass vorrangig der Parteiwille zählt. Fehlt dieser kommt der Abschnitt III der LAU zur Anwendung und ergänzend gelten die Vorschriften des Código Civil. Die Vermietung von landwirtschaftlichem Boden und Gütern (finca rústica) ist dem Gesetz Ley 49/2003, de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos unterworfen. Vor Bestehen der LAU war das Mietrecht in Spanien seit Inkrafttreten des spanischen Zivilgesetzbuches wie folgt geregelt: : Anwendung der Vorschriften über Miete des spanischen Zivilgesetzbuches (Art Código Civil) : Im Jahre 1964 wurde das erste Mietgesetz unter dem Regime von Francisco Franco verabschiedet, das bis heute noch auf Mietverhältnisse, die vor dem

4 abgeschlossen worden sind, anwendbar ist. Kennzeichnend dafür ist, dass der Mieter nach Ablauf der Vertragslaufzeit immer wieder die Verlängerung des Mietvertrages verlangen konnte, sodass eine faktische Unkündbarkeit entstand. Mieterhöhungen waren kaum möglich, sodass bis heute noch Mietverträge bestehen, für welche der Mieter beispielsweise einen Betrag unter 100,00 Euro Miete für eine 3-Zimmerwohnung zahlt : Im Jahre 1985 wurde eine neue Mietverordnung (Real Decreto-Ley 2/1985) verabschiedet, welche für Mietverträge gilt, die zwischen dem und dem abgeschlossen worden sind und die Situation lediglich ein wenig verbesserte. II. LAU Das aktuelle Mietrecht über Wohnraum in Spanien gem. der A. Der Mietvertrag und seine wesentlichen Bestimmungen 1. Form des Vertrages Der Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei, d.h. er kann mündlich geschlossen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte dieser dennoch schriftlich abgeschlossen werden. Gem. Art. 37 LAU kann jede Vertragspartei auf einen schriftlichen Mietvertrag bestehen. In diesem Fall müssen die Identität der Vertragspartner, die Identifizierung des Wohnobjektes, die vereinbarte Vertragsdauer, die Anfangsmiete und die weiteren Klauseln, welche die Parteien vereinbart haben, schriftlich festgehalten werden. 2. Vertragsinhalt Grundsätzlich gilt im spanischen Mietrecht Vertragsfreiheit. Allerdings müssen die zwingenden Vorschriften des spanischen Mietgesetzes über die Kaution und Schriftlichkeit des Vertrages beachtet werden. Der Vertragsinhalt bezüglich der Wohnraummiete ist in der LAU geregelt, wobei das Gesetz bei einzelnen Inhalten eine abweichende Vereinbarung zulässt. Zu den einzelnen Vertragsinhalten: a) Vertragsparteien Vermieter einer Wohnstätte kann jede natürliche oder juristische Person sein. Als Mieter kommt bei der Wohnraummiete lediglich jede natürliche Person in Betracht. Darüber hinaus können Personenmehrheiten (Mieter in einer Wohngemeinschaft, Ehepaare, Lebenspartner) Vertragspartner eines Mietvertrages sein. b) Beschreibung des Mietobjektes Die gemietete Wohnstätte muss im Mietvertrag genau bezeichnet werden (Straße, Hausnummer, Quadratmeter, Tor, Wohnungsnummer, etc.), wobei nach spanischen Vorschriften die Katasternummer ebenfalls angegeben werden sollte, damit die Wohnstätte genau identifiziert werden kann. 3

5 c) Die Höhe und Zahlung der Miete Die Höhe der Miete ist gem. Art LAU frei verhandelbar. Die Parteien können die Zahlweise ebenfalls frei vereinbaren (täglich, wöchentlich, monatlich, etc.). Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen gilt nach Art. 17 LAU, dass die Miete monatlich im Voraus innerhalb der ersten 7 Tage des Monats gezahlt werden muss. Auf gar keinen Fall darf der Vermieter von Wohnraum mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen. Falls in dem Vertrag eine Bestimmung zur Zahlweise der Miete fehlt, gilt gem. Art LAU, dass die Miete bar und in der vermieteten Wohnung gezahlt werden muss, wobei der Vermieter gem. Art LAU verpflichtet ist, dem Mieter eine Quittung auszuhändigen. d) Kaution Gem. Art LAU ist die Zahlung einer Kaution in bar in Höhe einer Monatsmiete zwingend vorgeschrieben. In vielen Fällen wird eine Zahlung in Höhe von zwei Monatsmieten vereinbart, vor allem, wenn es sich um eine möblierte Wohnung handelt. Während der ersten fünf Jahre der Vertragsdauer ist die Kaution nicht anzupassen. Die Parteien können die Anpassung der Kaution frei verhandeln. Fehlt eine solche Vereinbarung wird gem. Art LAU vermutet, dass dieselben Bedingungen gelten sollen, wie für die Anpassung der Miete (siehe A.2.e). Die Kaution muss dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden. Falls der Vermieter diese einen Monat nach Schlüsselübergabe zurückhält, fallen zusätzlich Verzugszinsen an. Darüber hinaus hat der Vermieter die Möglichkeit eine zusätzliche Sicherheit zu verlangen. Heutzutage ist es üblich, dass der Vermieter eine Bankbürgschaft über einen Betrag in Höhe von mehreren Monatsmieten verlangt. Damit möchte er die Zahlung sämtlicher Mieten und etwaiger Reparaturen sicherstellen. e) Anpassung und Erhöhung der Miete Gem. Art LAU besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Anpassung der Miete. Das Gesetz bietet dem Vermieter lediglich die Möglichkeit diese zu vereinbaren. In den ersten fünf Jahren der Vertragslaufzeit kann der Vermieter die Anpassung nur einmal jährlich vornehmen. Dabei wird die während des vorangegangenen Jahres gültige Miete um den Prozentsatz angepasst, um den sich der Verbraucherpreisindex (IPC) während der zwölf der Anpassung vorausgehenden Monate verändert hat. Als Referenzmonat gilt für die erste Anpassung dabei derjenige, in welchem der Index vor Vertragsschluss veröffentlicht, und für die folgenden Anpassungen derjenige, in dem der zuletzt angewandte Index veröffentlicht wurde. Ab dem sechsten Jahr der Vertragslaufzeit gilt völlige Vertragsfreiheit bezüglich der Vereinbarungen zur Anpassung der Miete. Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten dieselben Vorschriften wie für Verträge mit bis zu fünf Jahren Laufzeit. Gem. den Voraussetzungen des Art. 19 LAU kann der Vermieter nach Ablauf von fünf Jahren Mietzeit die Miete um bis zu 20% aufgrund von Verbesserungsarbeiten erhöhen. Das Recht zur Erhöhung der Miete kann jedoch vertraglich ausgeschlossen werden. f) Nebenkosten In Spanien fallen unter die Nebenkosten die generellen Kosten (gastos generales) und die individuellen Leistungen (servicios individuales). Bei den generellen Kosten handelt es sich um Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes, Abgaben für die Müllabfuhr, Ausgaben für 4

6 den Gärtner, Ausgaben für die Instandhaltung eines Swimmingpools, Kosten für Versicherungen, etc., wobei es sich hingegen bei den individuellen Leistungen um Strom-, Gas- und Wasserkosten handelt, deren Verbrauch von dem jeweiligen individuellen Zähler abgelesen werden kann. Vielfach diskutiert wird die Möglichkeit der Abwälzung der Zahlung der jährlichen Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles, IBI) auf den Mieter. Für Mietverhältnisse, die vor Mai 1985 geschlossen worden sind, gilt laut Übergangsvorschrift Nummer zwei, Absatz 10.2 LAU, dass die Grundsteuer auf den Mieter abgewälzt werden kann, wenn nichts Gegenteiliges zwischen den Parteien vereinbart worden war. Seit Inkrafttreten der LAU, gilt für Mietverhältnisse ab dem , dass die Grundsteuer auf den Mieter abgewälzt werden kann. Dann muss dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten werden. Die vereinbarte Miete kann den Betrag für die Nebenkosten beinhalten oder auch im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Bei Gebäuden, welche dem Wohnungseigentumsrecht unterliegen, entsprechen die Nebenkosten gem. Art LAU der Anteilsquote über die Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft. Bei anderen Gebäuden werden die Nebenkosten anhand der Wohnfläche berechnet. Die Auferlegung der Nebenkosten an den Mieter ist gem. Art LAU nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart worden ist. Fehlt eine solche schriftliche Vereinbarung muss der Mieter die Nebenkosten nicht zahlen. g) Dauer und Modalitäten des Mietvertrages Der Mietvertrag ist ein auf Zeit bestimmter Vertrag. Das spanische Mietrecht kennt kein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer, da es das Eigentumsrecht des Eigentümers zu sehr eingrenzen würde. Die Mietdauer ist grundsätzlich frei vereinbar. Falls keine Mietdauer explizit vereinbart worden ist, richtet sich die Mietdauer nach dem spanischen Mietgesetz. Gem. Art. 9.2 LAU gelten unbefristete Mietverhältnisse als für ein Jahr geschlossen. Das spanische Mietgesetz unterscheidet bei der Wohnraummiete Verträge von mehr als fünf Jahren und bis zu fünf Jahren Laufzeit. (1) Vertragslaufzeit bis zu fünf Jahren Beträgt die vereinbarte Vertragsdauer bis zu fünf Jahre, so verlängert sich das Mietverhältnis bei Vertragsende automatisch jeweils um ein Jahr, bis das Mietverhältnis eine Mindestdauer von fünf Jahren erreicht hat, es sei denn, der Mieter teilt dem Vermieter mindestens 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrages oder einer der Vertragsverlängerungen mit, den Vertrag nicht erneuern zu wollen. Dies bedeutet, dass sich die Vertragslaufzeit auf bis zu fünf Jahre verlängern kann, wobei es unerheblich ist, ob die ursprünglich vereinbarte Mietdauer 11 Monate, ein Jahr oder dreieinhalb Jahre betrug. Bei der Berechnung ist zu beachten, dass sich die Mietverhältnisse immer um ein Jahr verlängern. Belief sich die ursprünglich vereinbarte Mietdauer zum Beispiel auf eineinhalb Jahre so endet das Mietverhältnis spätestens nach fünfeinhalb Jahren. Einer Verlängerung des Mietvertrages ist mit einer Frist von 30 Tagen zu widersprechen. Der Mieter ist für den Zugang der Widerrufserklärung beweispflichtig. Deshalb sollte er sich den Empfang des Widerrufs von dem Vermieter unbedingt quittieren lassen. Darüber hinaus kann er den Widerruf an den Vermieter z.b. per eingeschriebenen Brief mit Rückschein übersenden. 5

7 Ist die Mietdauer von mindestens fünf Jahren erreicht endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Wenn der Mieter den Mietvertrag beenden möchte, muss er das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen widerrufen. Der Vermieter hat in diesem Falle ebenfalls das Recht den Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen zu widerrufen. Widerruft keine der Parteien den Mietvertrag, verlängert sich das Mietverhältnis gem. Art. 10 automatisch um längstens drei weitere Jahre jeweils um ein Jahr. In diesem Falle steht dem Mieter wiederum das jährliche Widerrufsrecht mit einer Frist von 30 Tagen vor Ablauf des Verlängerungsjahres zu. Nach Ablauf der drei Jahre, insgesamt also mindestens acht Jahren, endet das Mietverhältnis automatisch, es sei denn Mieter und Vermieter vereinbaren die Verlängerung. (2) Vertragslaufzeit über fünf Jahre Der wesentliche Unterschied zwischen einem Vertrag einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren und einem Vertrag mit bis zu fünf Jahren Laufzeit liegt darin, dass der Mieter gem. Art. 11 LAU unter bestimmten Voraussetzungen von diesem zurücktreten kann. Er kann von dem Vertrag unter Einhaltung einer Frist von mindestens zwei Monaten zurücktreten, wenn dieser mindestens fünf Jahre bestanden hat. Die Parteien können für diesen Fall eine Entschädigungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen, nach welcher der Mieter dem Vermieter eine Entschädigungszahlung leistet. Die Höhe berechnet sich dabei so, dass für jedes verbleibende Mietjahr eine Monatsmiete gezahlt wird. Bei einem Zeitraum von unter einem Jahr fällt die Entschädigung proportional zu den noch verbleibenden Monaten aus. (3) (Vorzeitige) Beendigung des Mietvertrages Es können diverse Umstände auftreten, welche zur (vorzeitigen) Beendigung des Mietvertrages führen können. Seitens des Mieters besteht jederzeit die Möglichkeit einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter aufzusetzen, wenn sich beide Parteien einig sind. Darüber hinaus kommen folgende Umstände in Betracht: (a) Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters Für den Vermieter besteht die Möglichkeit in einen Mietvertrag mit bis zu fünf Jahren Vertragslaufzeit aufzunehmen, dass er den Wohnraum vor Ablauf der fünf Jahre selbst beziehen kann. Vor der Mietrechtsreform aus dem Jahre 2009 stand dieses Recht lediglich dem Vermieter zu. Aktuell verhält es sich so, dass der Vermieter den Vertrag auch kündigen darf, wenn die Wohnung für Familienangehörige ersten Grades, und Ehegatten im Falle einer rechtskräftigen Scheidung oder Annullierung der Ehe, als Hauptwohnsitz benötigt wird. Zu beachten ist, dass diese Option gem. Art. 9.3 LAU nur besteht, wenn diese Klausel ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen worden ist. (b) Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht gem. Art. 27 LAU Verletzt eine der Vertragsparteien, die in Art. 27 LAU aufgeführten Pflichten, hat die jeweilige Vertragspartei das Mietverhältnis vorzeitig durch Kündigung zu beenden. Pflichtverletzungen seitens des Mieters, welche dem Vermieter das Recht zur Kündigung geben: Nichtzahlung der Miete, beziehungsweise der Zahlungen, welche dem Mieter vertraglich auferlegt worden sind (z.b. Betriebskosten). Nichtzahlung der Kaution. 6

8 Nicht genehmigte Untervermietung oder Abtretung des Mietvertrages. Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache. Nichtgenehmigte Arbeiten an der Mietsache, wenn eine Genehmigung erforderlich ist. Wenn in der Wohnung störende, gesundheitsschädigende, schädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten betrieben werden. Nichtgebrauch der Wohnung. Pflichtverletzungen seitens des Vermieters, welche dem Mieter das Recht zur Kündigung geben: Die Nichtdurchführung von Reparaturen gem. Art. 21 LAU (Erhaltungsmaßnahmen). Die Störung (tatsächlich oder rechtlich) der Nutzbarkeit der Wohnung. Gem. Art. 27 LAU in Verbindung mit Art Código Civil kann die Vertragspartei auch erst die Erfüllung der Pflicht verlangen und nach Erfolglosigkeit des Verlangens die Kündigung aussprechen. Die Betonung liegt auf kann, da der Partei ein Wahlrecht zusteht. Sie darf auch sofort kündigen. (c) Kündigung wegen Verbesserungsarbeiten Der Mieter ist gem. Art LAU verpflichtet Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter zu dulden. Der Vermieter ist hingegen dazu verpflichtet, dem Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich mitzuteilen, wann die Arbeiten beginnen, wie lange sie dauern und wie hoch die voraussichtlichen Kosten sein werden. Der Mieter kann mit einer Frist von einem Monat ab Erhalt der Bekanntmachung des Vorhabens den Mietvertrag kündigen, es sei denn, dass es sich um Arbeiten handelt, die den Mieter nicht oder lediglich in geringem Maße in seinem Wohnen stören. In jedem Falle liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn die Arbeiten sehr aufwendig sind und sie den Gebrauch der Wohnung über Wochen beeinträchtigen. Verbleibt der Mieter in der Wohnung hat er das Recht die Miete zu mindern, sowie Ersatz für die Aufwendungen zu verlangen, die ihm aufgrund der Arbeiten entstanden sind. (d) Kündigung bei Veräußerung der Mietsache durch den Vermieter an einen Dritten Gem. Art. 14 und 29 LAU tritt der Erwerber der Mietsache in die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Vermieters ein. Dem Mieter steht in diesem Falle kein Kündigungsrecht zu, da das Mietverhältnis mit den gleichen Rechten und Pflichten fortbesteht, allerdings mit der Modifizierung, dass der Erwerber als neuer Vermieter in den Vertrag eintritt. In dem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass bei einer Veräußerung des Wohnraumes das Mietverhältnis erlischt, wobei zu beachten ist, dass eine Auflösung des Vertrages erst nach fünf Jahren möglich ist, wobei es unerheblich ist, welche Vertragslaufzeit der Mietvertrag hat. (e) Tod des Mieters Verstirbt der Mieter können gem. Art. 16 LAU in den Vertrag eintreten: Der Ehepartner des Mieters, sofern er im Zeitpunkt des Todes mit diesem zusammenlebte. Die Person, die mit dem Mieter im Zeitpunkt des Todes während der letzten zwei Jahre permanent in einer eheähnlichen Beziehung, unabhängig von ihrer sexuellen 7

9 Orientierung, zusammenlebte. Im Falle des Vorhandenseins von gemeinsamen Abkömmlingen reicht das bloße Zusammenleben aus. Die Nachkommen des Mieters, die zum Zeitpunkt des Todes unter seiner elterlichen Sorge oder Vormundschaft stehen oder die vorhergehenden zwei Jahre gewöhnlich mit ihm zusammengelebt haben. Die Vorfahren des Mieters, welche die letzten zwei Jahre vor dessen Tod gewöhnlich mit ihm zusammenlebten. Andere Personen, als die vormals erwähnten, die an einer Behinderung von mindestens 65% leiden, soweit sie mit dem Mieter in einer verwandtschaftlichen Beziehung bis zum dritten Grad einer Seitenlinie stehen und während der letzten zwei Jahre vor dessen Tod mit ihm zusammenlebten. Derjenige, welcher in den Vertrag eintreten möchte, muss den Vermieter spätestens drei Monate nach dem Tod des Mieters schriftlich über den Tod unter Vorlage der Sterbeurkunde informieren. Außerdem muss er sein Verwandtschaftsverhältnis und die entsprechenden sonstigen Voraussetzungen, die das Gesetz fordert, belegen. Geschieht dies nicht form- und fristgerecht, erlischt das Mietverhältnis. Bei der Wohnraummiete können die Vertragsparteien bei einem Vertrag von mehr als fünf Jahren Laufzeit vertraglich das Eintrittsrecht im Falle des Todes des Mieters ausschließen (Art LAU). In diesem Falle kann vereinbart werden, dass der Mietvertrag erlischt, auch wenn der Mieter vor Ablauf der fünf Jahre verstirbt. (f) Erlöschen des Mietvertrages Der Mietvertrag erlischt gem. Art. 28 LAU bei Verlust der Mietsache aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder wenn die Mietsache von der zuständigen Behörde als baufällig deklariert worden ist. B. Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis Gem. Art Código Civil ist der der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zu übergeben und während des Mietverhältnisses alle notwendigen Reparaturen durchzuführen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Außerdem hat er zu gewährleisten, dass der Mieter die Mietsache störungsfrei nutzen kann. Laut Art Código Civil ist der Mieter verpflichtet, die Miete zu zahlen und die Mietsache wie ein sorgfältiger Familienvater (diligente padre de familia) zu nutzen und die Kosten für die etwaige notarielle Beurkundung des Mietvertrages zu tragen. Bei der Wohnraummiete gibt es vor allem hinsichtlich der Erhaltung der Wohnung, kleineren Reparaturen durch den Mieter, Verbesserungsarbeiten, der Rechte behinderter Mieter und der Mängelgewährleistung zwingende Vorschriften, die von den Vertragsparteien zu beachten sind. 1. Erhaltungsmaßnahmen Gem. Art. 21 LAU ist der Vermieter verpflichtet, alle Reparaturen durchzuführen, die notwendig sind, um die Wohnung in dem Zustand der Bewohnbarkeit zu erhalten, der dem vereinbarten Gebrauch entspricht. Dies gilt nicht in dem Fall, in welchem der Vermieter die Verschlechterung zu vertreten hat. Für den Mieter gilt, dass die Miete herabzusetzen ist, wenn die Ausführung einer Erhaltungsmaßnahme länger als zwanzig Tage dauert. Der 8

10 Mieter muss den Vermieter über einen Schaden so schnell wie möglich in Kenntnis setzen. Er muss dem Vermieter oder den von diesem beauftragten Technikern den Zugang zur Wohnung ermöglichen. Der Mieter darf außerdem dringende Reparaturen selbst vornehmen bzw. vornehmen lassen, um größere Schäden zu vermeiden und von dem Vermieter die Kosten ersetzt verlangen, immer dann, wenn er den Vermieter vorher davon unterrichtet hat. Kleinere Reparaturen, welche durch den typischen Gebrauch der Mietsache erforderlich werden, sind auf Kosten des Mieters durchzuführen. 2. Verbesserungsarbeiten Gem. Art. 22 LAU ist der Mieter verpflichtet, die Durchführung von Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter, deren Ausführung sich nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verschieben lässt, hinzunehmen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter das Recht zu kündigen (s.o.). Verbleibt der Mieter in der Wohnung hat er das Recht die Miete zu mindern, sowie Ersatz für die Aufwendungen zu verlangen, die ihm aufgrund der Arbeiten entstanden sind (z.b. Reinigungskosten). 3. Mieter mit einer Behinderung Der behinderte Mieter hat nach vorheriger schriftlicher Mitteilung an den Vermieter das Recht die Wohnstätte behindertengerecht umzubauen. Dies gilt ebenso für einen Mieter mit einem behinderten Ehegatten oder der Person, mit der er dauerhaft in einer eheähnlichen Beziehung unabhängig von ihrer sexuellen Ausrichtung zusammenlebt oder für die Familienmitglieder mit einer Behinderung, die mit ihm zusammenleben. Der Mieter ist nach Ende des Vertrages verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen, wenn es der Vermieter von ihm so verlangt. 4. Mängelgewährleistung Das Mängelgewährleistungsrecht in Spanien unterscheidet sich deutlich von dem in Deutschland. Im spanischen Mietrecht gelten die Gewährleistungsrechte aus dem Kaufrecht (Art ff. Código Civil) entsprechend. Der Vermieter ist demnach zur Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn die vermietete Sache bei Vertragsschluss einen versteckten Mangel hat, welcher dem Mieter unbekannt war und welchen er auch nicht hätte kennen müssen. Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Sache nicht mehr den vertragsgemäßen Gebrauch zulässt oder diesen so stark einschränkt, dass der Mieter den Vertrag nicht oder zu anderen Konditionen (geringere Miete) abgeschlossen hätte. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass der Mieter bei Auftreten eines Mangels und der Nichtbeseitigung durch den Vermieter die Miete nicht mindern darf. Nach spanischem Recht hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Mindert der Mieter die Miete selbstständig oder stellt die Mietzahlung sogar vollständig ein, läuft er Gefahr, dass der Vermieter ihm wegen Verletzung einer Hauptleistungspflicht ( Zahlung der Miete ) kündigt. Außerdem läuft der Mieter Gefahr, dass der Vermieter eine Räumungsklage bei dem zuständigen Gericht der ersten Instanz (Juzgado de Primera Instancia) einreicht nebst Einklagung der noch offenen Miete. 9

11 C. Vorkaufsrecht Beabsichtigt der Vermieter den vermieteten Wohnraum zu verkaufen, hat der Mieter gem. Art. 25 LAU ein Vorkaufsrecht, was er innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis des Entschlusses des Vermieters, die Wohnung verkaufen zu wollen, des Preises und der übrigen wesentlichen Bedingungen der Übertragung, geltend machen muss. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung hat der Mieter ein Rückkaufsrecht. Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus, hat der Vermieter 180 Kalendertage Zeit, einen anderen Käufer zu finden. Sollte sich kein Käufer nach 180 Tagen finden, steht dem Mieter ein erneutes Vorkaufsrecht zu. Verkauft der Vermieter das gesamte Wohnhaus, so steht dem Mieter kein Vorkaufsrecht zu. Das Vorkaufsrecht kann bei Verträgen von mehr als fünf Jahren von den Vertragsparteien abbedungen werden. 10