Modernisierung von Plattenbauten in Berlin Ziele, Herangehen, Ergebnisse. Dr. phil. Dr.-Ing. Bernd Hunger

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1 Modernisierung von Plattenbauten in Berlin Ziele, Herangehen, Ergebnisse Dr. phil. Dr.-Ing. Bernd Hunger St. Petersburg, 21.April 2009

2 Fast jeder zweite Stadtbewohner in Mittel- und Osteuropa wohnt im Plattenbau eine große soziale Herausforderung!

3 Probleme Die Siedlungen sind Jahre alt: bautechnische und städtebauliche Defizite sind unübersehbar. Posen 2003 Bischkek 2003

4 Probleme Einzeleigentum erschwert kooperatives Handeln. Prag

5 Chancen Die großen Plattenbau - Siedlungen haben bewahrenswerte Qualitäten. Sie sind die Heimat vieler Menschen. Sie sind grün, großzügig bebaut und mit guter sozialer Infrastruktur. Warschau 2001

6 Großsiedlungen in Berlin: Wohnungen für Menschen. Jede zweite Wohnung im Ostteil ist ein Plattenbau.

7 Ziel: die Gebiete als grüne Wohn-Städte sozial stabilisieren technisch erneuern städtebaulich weiterentwickeln Voraussetzung: öffentliche Förderung Handlungsfähige Wohnungsunternehmen Berlin Hellersdorf: Modell der Bebauung

8 4 Fragen zur Konkretisierung der Aufwertungsstrategie Wie ist die Bausubstanz? Wer sind und was wollen die Mieter? Welche städtebaulichen Potenziale hat die Siedlung? Wie viel kostet die Erneuerung?

9 Wer sind und was wollen unsere Mieter? Durchführung einer Mieterumfrage: Die Sozialstruktur der Mieter ist gemischt. Das soll so bleiben. Die Mehrheit der Mieter will in Hellersdorf bleiben. Prioritäten aus Sicht der Mieter: Gestaltung des Wohnumfeldes Gute Dienstleistungen und soziale Betreuung Internet, Telefon und Kabel-TV Einbau sicherer Wohnungstüren und dichterer Fenster

10 Wie ist die Bausubstanz? Durchführung einer Bauuntersuchung: Die Standsicherheit der Gebäude ist gewährleistet. Aber die Sanierung ist notwendig. Die Sanierungskosten betragen nur 1/4-1/3 vergleichbarer Neubaukosten. Die Sanierung kann im vermieteten Zustand erfolgen. Die Beteiligung der Mieter ist notwendig.

11 Welche städtebaulichen Potenziale hat die Siedlung? Durchführung einer städtebaulichen Untersuchung: Die Siedlung hat Stärken: Grün, öffentlicher Verkehr, gute Infrastruktur, ausreichende Flächenpotenziale. Die städtebauliche Struktur eignet sich zur Entwicklung von Wohnquartieren mit eigenem Flair und eigener Identität. Die Siedlung kann als grüne und kinderfreundliche Vorstadt, zu einem besonderes Segment des Berliner Wohnungsmarkt entwickelt werden.

12 Wie viel kostet die Erneuerung? Wer bezahlt? Kosten: komplette Sanierung kostet energetische Sanierung kostet 400 /qm /qm Finanzierung: Darlehen der Stadt und des Bundes für Sanierung der Gebäude (zu billigen Zinsen) Erhöhungen der Mietpreise sozial verträglich durch Wohngeld Zuschüsse für die Verbesserung des Wohnumfeldes

13 Beispiel: Berlin Hellersdorf: Wohnungen, Einwohner

14 Strategie 1: Entwicklung eines funktionierenden Wohnungsmarktes Land /Bezirk/TLG u.a. WBG Wuhletal WBG Hellersdorfer Kiez WoGeHe Zentrum Helle Mitte Bavaria WEG Hönow West WBG Grüne Mitte Neubau Branitzer Platz (WoGeHe) Einzelprivatisierungen: -WEG Auerbacher Ring -WEG Cottbusser Platz -WEG Glauchauer Str. -WEG Suhler Str. -WEG Hellersdorfer Str. MEGA AG MÜBAU City Meile Gneise 66 Wohnpark: - Kastanienallee - Alte Hellersdorfer Str. Neubau DEGEWO Neubau Parchimer Str. (WoGeHe) Wohnpark: Leipziger Tor Kirchendreieck

15 Strategie 2: Anhebung der Miete Entwicklung der Miete [ /m²] 4,50 4,34 4,31 4,29 4,25 4,00 3,50 3,00 2,50 2,27 2,58 2,96 3,11 3,57 3,98 2,00 1,81 1,50 1,00 0,50 0,61 1,19 0,00 bis 10/1991 ab 10/1991 ab 01/1993 ab 06/1993 ab 01/1994 ab 08/1995 ab 01/

16 Strategie 3: Das städtebauliche Konzept: Quartiere mit eigenen Gesichtern Images: Stadt Natur Garten Kunst

17 Quartiersimages Stadt Natur Garten Kunst

18 Unterschiedliche Quartiersgestaltung Beispiele

19 Strategie 4: Nachhaltige Sanierung und Bewirtschaftung der Gebäude

20 Strategie 5: Differenzierung des Wohnungsangebots zur Stabilisierung der gemischten Sozialstruktur Aufzüge Neue Grundrisse Neue Balkone Wärmedämmung/Fenster/Heizung/ Sanitär/Installationen/Dach

21 Strategie 6: Ausbau der Zentren, der sozialen Infrastruktur und des Bezugs zur Landschaft

22 Strategie 7: Verbesserung des Wohnumfeldes

23 Verbesserung des Wohnumfeldes: Von der Baustelle zum Wohnviertel

24 Strategie 8: Demokratisierung der Planung

25 Berliner Erfahrungen - Ziele Sozialen Zusammenhalt stärken Soziale Mischung erhalten Sicheres Wohnen zu bezahlbarer Miete fördern Offene Stadt statt sozialer Spaltung und räumlicher Ausgrenzung

26 Berliner Erfahrungen ganzheitlich vorgehen Städtebauliches Konzept Sozialplanerisches Konzept/Mieterbetreuung Wohnungswirtschaftliches Konzept Bautechnisches / energetisches Konzept im Zusammenhang angehen

27 Berliner Erfahrungen partnerschaftlich vorgehen Kommunale Verwaltung und Politik Wohnungsunternehmen und Kleineigentümer Betreiber der sozialen Infrastruktur Bürgerinnen und Bürger kooperieren miteinander

28 Berliner Erfahrungen was wir nicht wollen Sozial gespaltene Stadt: Sao Paulo (Favela Paraisopolis)

29 Berliner Erfahrungen was wir nicht wollen Räumliche Separierung der sozialen Gruppen

30 Gebündeltes Know How: Das Kompetenzzentrum Großsiedlungen Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.v. Tel.: , Fax.:

31 Gebündeltes Know How: Das Kompetenzzentrum Großsiedlungen Strategie/Leitbild Aufsichtsrat des Unternehmens Geschäftsführung Organisation Finanzierung Technik Bestands- Sprecher der GF Vertrieb Sprecher WoGeHe bewirtschaftung Öffentlichkeitsarbeit Finanzierung Modernisierung/ Bestandsmanagement Instandhaltung/ Wohnumfeld Personalwesen Fremdverwaltung Neubau Zentrale Mietsteuerung Finanzierung Rechnungswesen Organisation/EDV Restitution WoBeGe Neue Geschäftsfelder Strategisches Marketing Dezentrale Mietsteuerung Gewerbeimmobilien Kompetenzzentrum öffentliche Förderung Management Beteiligung Großsiedlungsentwicklung Planung/ Steuerung Quartiersmanagement Technik/Technologie

32 Die Mitglieder ein kompetentes Netzwerk Überregionale Verbände und Institutionen (z.b. DV) Bezirksämter (z.b.marzahn/hellersdorf Lichtenberg) Wohnungsunternehmen z.b. GESOBAU Stadt und Land, DEGEWO, HOWOGE, WVB, Gneise 66 GbR Verbände der Wohnungswirtschaft (z. B. GdW, BBU, VSWG) Architekten/ Stadtplaner/ Ingenieure Sanierungsträger (z.b. STERN, BBSM, SPI) Wohnungs- Genossenschaften (z.b. GWC Cottbus, Eigentum 2000) Wirtschafts- Unternehmen (z. B. ZÜBLIN AG, PROHACON, LIGO) Privatpersonen Investitionsbank Berlin

33 Angebote Schulungen/ Praktika Vorträge/ Führungen Informations- und Öffentlichkeitsarbeit Netzwerke/ Beratungen Finanzierungsmodelle entwickeln Konferenzen/ Symposien Beteiligung an Förderprogrammen Gutachten/ Untersuchungen

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