Immobilien-Verkehrswertgutachten

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1 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 1 Immobilien-Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: Wohn- und Geschäftshaus Adresse: str Haimhausen Auftraggeber: Hr. Friedrich ---- wohnhaft im Bewertungsobjekt Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet : 1

2 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung Verfahrenswahl Standortmerkmale Lagemerkmale Grundstücksmerkmale Gebäudemerkmale Energetische Eigenschaften Allgemeiner baulicher Zustand Baurechtliche Situation Ertragswertverfahren Bodenwert Rohertrag Reinertrag Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Barwertfaktor für die Kapitalisierung Liegenschaftszinssatz Allgemeine Wertverhältnisse Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Hauptgebäude ohne Gewerbeteil Gewerbeteil Garagengebäude Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Unbelasteter Verkehrswert Belasteter Verkehrswert Leibrente Lebenslange Versorgung Marktanpassung 21 Anlagenverzeichnis 23 Fotodokumentation 24 2

3 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 3 Ansicht Straßenseite (Süd) 1. Vorbemerkung Der Auftraggeber, Hr. Friederich ----, benötigt zur Vorlage beim Finanzamt die Wertermittlung des Wohn- und Geschäftshauses in der str. 6, Haimhausen. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes gem. 194 des Baugesetzbuches (BauGB). Als Wertermittlungsstichtag wurde der festgesetzt. Definition des Verkehrswertes gem. 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Umfang des Gutachtens wurde mit Hr abgesprochen. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der durchgeführten Objektbesichtigung, der erteilten Auskünfte des Landratsamtes Dachau, des örtlichen Bauamtes Haimhausen und Informationen des Auftraggebers. Folgende Unterlagen standen zur Verfügung: Amtlicher Lageplan, Baugenehmigungspläne, Aktueller Grundbuchauszug, Auszüge aus den Baugenehmigungen, Mietstatistiken von Immobilienscout24, Überlassungsurkunde URNr. 4446/J/1997 des Notariats Jungsberger, München, Bodenrichtwertauskunft und Altlastenkatasterauskunft des Landratsamtes Dachau, Sterbeurkunde von Hr. Friedrich

4 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 4 Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilzerstörerische Untersuchungen oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen wurden nicht vorgenommen. Eine Analyse des Grundstücks auf Altlasten war ebenfalls nicht Gegenstand dieses Auftrages. Es waren aber keine offensichtlichen Bodenverunreinigungen erkennbar. Weiterhin wird von einem baurechtlich genehmigten und abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorgelegten Unterlagen und Informationen, insbesondere der Architektenpläne und Flächenberechnungen. Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen. 2. Verfahrenswahl Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. Das Sachwertverfahren ist für die Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern ungeeignet da der Markt diesen Immobilientyp nach der erzielbaren Mietrendite einschätzt und nicht nach dem Sachwert, also dem Wert des Grundstücks und dem Zeitwert der Bausubstanz. Das Vergleichswertverfahren bietet sich an, wenn genügend Vergleichswerte vorliegen, die mit dem zu bewertenden Objekt in seinen wesentlichen, wertbestimmenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Für den vorliegenden Fall liegen beim Gutachterausschuss des Landkreises Dachau keine Vergleichsobjekte vor, die diese Kriterien erfüllen. Bei Wohn- und Geschäftshäusern stehen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr überwiegend Renditegesichtspunkte im Vordergrund; entweder zur Erzielung von Mieteinkünften oder -bei Selbstnutzung- zur Einsparung von sonst anderweitig aufzubringender Mietkosten. Im vorliegenden Fall bewohnt der Auftraggeber die Wohnung im 1. Obergeschoss. Das Erdgeschoss des Haupthauses und die Nebengebäude sind zur Vermietung vorgesehen. Die Wertigkeit dieses Objekts wird am Besten über den Ertragswert abgebildet. Es wird daher für die Ermittlung des Verkehrswertes das normierte Ertragswertverfahren gem ImmoWertV herangezogen. 3. Standortmerkmale Gemeindegröße zum Stichtag: Ortsteile: Größter Ortsteil: Regierungsbezirk: Landkreis: Nächstgelegene Stadt: 4709 Einwohner, 26,73 km² Gemeindefläche Amperpettenbach, Haimhausen, Hörgenbach, Inhausen, Maisteig, Inhausermoos, Oberndorf, Westerndorf, Ottershausen Haimhausen, 3428 Einwohner Oberbayern Dachau Unterschleißheim, Entfernung ca. 5 KM 4

5 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 5 Entfernung zur Landeshauptstadt München: Entfernung zur Kreisstadt Dachau: Verkehrsanbindung: Öffentliche Verkehrsmittel: Schulen: Kindertagesstätten: Ca. 20 KM Ca. 18 KM A 92, 3 KM A 9, 6 KM B 13, 2 KM Buslinie Nr. 693, Anschluss an den Münchner Verkehrsverbund (MVV), Nächste S-Bahn-Station: S1 Lohhof in ca. 5 KM. Flughafen München in ca. 25 KM. 1 Volksschule, Bavarian International School. 1 Ganztagsschule. Weiterführende Schulen in Unterschleißheim und Dachau 3 Kindergärten, 1 Krippe Künftige Entwicklung der Gemeinde: Leichter Anstieg der Bevölkerung (+1,7% zu 2009) 5

6 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 6 6

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8 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 8 4. Lagemerkmale Das Bewertungsgrundstück liegt im Ortskern von Haimhausen, in einem überwiegend wohnwirtschaftlich genutztem Gebiet. Die straße ist eine Anrainerstraße, ohne größeren Durchgangsverkehr. Die Verkehrsimmissionen stammen überwiegend von den Anwohnern des Wohngebietes. Die Wohnlage ist ruhig. Als Geschäftslage ist der Standort aufgrund der geringen Passantenfrequenz als problematisch einzustufen. 5. Grundstücksmerkmale Flurstücksnummer -----, Amtsgericht Dachau, Grundbuch von Haimhausen Größe: lt. Grundbuch: 1125 m² Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen: In Abteilung 2 des Grundbuches sind folgende Eintragungen vermerkt: 1. Reallast (Rentenrecht) für Friedrich ---- geb u. Stilla ---- geb. Forster geb Rückauflassungsvormerkung für die vorgenannten Personen. Vorrangsvorbehalt: Grundpfandrechte bis DM ,00, einmalig ausnutzbar. Entwicklungszustand: Bauland, Bebauungsplan vorhanden. Allgemeines Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNV). Maß der baurechtlich zulässigen Nutzung: Geschossflächenzahl (GFZ) 0,4, Grundflächenzahl (GRZ) 0,25. Maß der tatsächlich vorhandenen Nutzung: 494,73 m³ (=GFZ 0,44) Grundstückszuschnitt: rechteckig, nahezu quadratisch, ca. 35m x 31m Erschließungszustand: voll erschlossen inkl. Abwasserkanal. Es wird davon ausgegangen, daß sämtliche Erschließungskosten bezahlt und keine Gebührenbescheide mehr offen sind. Bodenbeschaffenheit: Kein Eintrag im Altlastenkataster des Landratsamtes Dachau vorhanden. Verdachtsmomente für Bodenverunreinigungen konnten bei der Besichtigung nicht erkannt werden. Bebauung: 1 Wohn- und Geschäftshaus, 1 gewerblich genutzter Anbau, 1 Garagengebäude, 1 Lager (ehem. Kühlhäuschen), 1 Holzlege (ehem. Stallung) Das Umfeld besteht überwiegend aus Wohnbebauung 8

9 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 9 6. Gebäudemerkmale Hauptgebäude, voll unterkellert, Baujahr 1969 EG: 1 Laden- u. Gewerbeeinheit (ehem. Metzgerei) mit Nebenräumen 1 sep. Einliegerwohnung (ehem. Mitarbeiterwohnung) OG: 1 Wohnung (genutzt als Eigentümerwohnung) Massivbau, Außenmauerwerk Ziegel 36,5 cm, E+1 + nicht ausgebautes Dachgeschoss Fundament: Sperrbetonplatte Dach: Satteldach, Dachneigung 23 Grad, Eindeckung aus Ziegelpfannen, Holz-Dachstuhl nicht isoliert, oberste Geschossdecke nicht isoliert Geschossdecken: Stahlbeton-Massivdecken inkl. oberste Geschossdecke Außenputz: Kalkputz, ohne Wärmedämm-Verbundsystem Heizung: Öl-Zentralheizung, Marke Buderus, Typ Logano S125, Einbaujahr 2006, Heizrohre isoliert, letzte Kaminkehrerüberprüfung in 2009 Zentrale Warmwasseraufbereitung: Buderus Logalux SU, Einbaujahr 2006 Öltank: Kellergeschweißter Stahltank l, aus dem Baujahr Elektro: Zeitgemäßes dreiadriges System mit Kippsicherungen, modernisiert in 2002 Keller: Beton, Außenmauern 36,5 cm, mit Horizontal- u. Vertikalisolierung, Estrichboden ohne Belag, keine Heizung vorhanden, Holz-Kippfenster aus dem Baujahr Laden- u. Gewerbeeinheit mit Nebenräumen, Nutzfläche 242,27 m² 9

10 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 10 Bodenbeläge: Überwiegend Fliesenboden Fenster: Isolierverglasung, Einbaujahr 2000, Verglaste Ladentüre und Schaufenster, Einbaujahr 1993 Einbauten im Laden: Warenregale und -schränke) in Schreinerqualität Küchenausstattung: Einfache Küchenzeile (defekt), Einbaujahr 1993 Geflieste Nebenräume (ehem. Kühlräume) Einliegerwohnung, Wohnfläche 20,04 m², 1-Zimmer + Diele + WC + Duschbad Bodenbeläge: PVC, Dusche u. WC gefliest Fenster: Isolierverglasung, Einbaujahr Sanitärausstattung: mittlerer Standard 10

11 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 11 Wohnung im 1. OG, 148,38 m² WoZi + 5 Schlafzi + Bad + WC + Diele + Terrasse ( zu ¼) Bodenbeläge: Holzdielen, Parkett, Korkfliesen, Teppich, Bad und Küche gefliest Fenster: Isolierverglasung, Einbaujahr 2000, Verglaste Küchenausstattung: Einbauküche Einbaujahr 1991, Geräte von Siemens und Constructa Türen: Weiße Holztüren Überdachte Südterrasse, gefliest, Gesamtgröße 47,52 m² 11

12 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 12 Gewerbeteil, nicht unterkellert, Baujahr Gewerbeeinheiten (ehem. Schlachthaus und Maschinenraum), Nutzfläche 94,95 m² Eingeschossiger Massivbau, Außenmauerwerk Ziegel 30 cm, nicht unterkellert Dach: Einfaches Flachdach mit Isolierung Fundament: Sperrbetonplatte Türen: Doppelflügelige Stahltüren Belichtung: Teilweise Glasbausteine Keine Heizung Wasser- und Stromanschluß vorhanden Bodenbelag: Fliesen Nebengebäude, nicht unterkellert (ehem. Stallung und Viehwaage), Baujahr

13 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 13 Nutzung als Holzlege und Mülltonnenplatz Eingeschossiger, zur Ostseite offener Massivbau mit tragenden Holzelementen, Außenmauerwerk 24 u. 30 cm, nicht unterkellert. Dach: Einfache Holzkonstruktion mit Eindeckung durch Well-Eternit Fundament: Betonplatte auf Streifenfundamente Keine Heizung Kein Wasser- und Stromanschluß vorhanden Garagengebäude, nicht unterkellert Garagengebäude (1 Doppelgarage + 1 Einzelgarage) Eingeschossiger Massivbau, Außenmauerwerk 24 cm, nicht unterkellert Dach: Stahlbetondecke mit Eindeckung durch Well-Eternit Fundament: Betonplatte auf Streifenfundamente 3 manuell bedienbare Stahl-Schwingtüren Kühlhäuschen für Schlachtabfälle (ehem. Konfiskat-Kühlung) Derzeit ungenutzt Eingeschossiger Massivbau, nicht unterkellert Flachdach Hermetisch schließende Stahltüre 13

14 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 14 -Kein Wärmedämmverbundsystem vorhanden -Energieausweis fehlt -Oberste Geschossdecke ist nicht isoliert 6.1. Energetische Eigenschaften 6.2 Allgemeiner Zustand und notwendige Instandhaltungsmaßnahmen Die baulichen Anlagen befinden sich in einem durchschnittlich gepflegten Zustand. Die in den letzten Jahren durchgeführten Renovierungen dienten überwiegend der Instandhaltung. Eine durchgreifende Modernisierung fand nicht statt. Es konnten folgende Instandhaltungsmaßnahmen erkannt werden: An der Decke des Garagendaches sind Feuchtigkeitseintritte festzustellen Die oberste Geschossdecke des Hauptgebäudes muss gem. den Bestimmungen der Energieeinsparverordnung wärmegedämmt werden. In der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss sind einzelne PVC-Bodenfliesen abgegangen. Diese Instandhaltungsmaßnahmen werden in Höhe von 8.000,00 wertmindernd berücksichtigt. Weitere größere Baumängel konnten nicht erkannt werden. In den nächsten Jahren sind folgende Modernisierungsmaßnahmen absehbar: Erneuerung der Ausstattung der Gewerbeeinheiten (Sanitäranlagen, Beleuchtung, Heizungseinbau, Grundrissänderungen) Einliegerwohnung: Erneuerung der Bodenbeläge Haupthaus: Anbringen eines Wärmedämm-Verbundsystems, Erneuerung der Dacheindeckung Diese Arbeiten stellen zum Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag keine Mängel dar. Das für die Zukunft bestehende, höhere Investitionsrisiko wird bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes berücksichtigt. 7.0 Baurechtliche Situation Aus der Bauakte konnte die nachstehende Genehmigungshistorie ermittelt werden. Nr. 9/602-2 BV 1066/68 v (Haupthaus mit Gewerbeteil Schlachthaus u. Maschinenraum) Nr. 9/602-2 BV 607/70 v (Einbau einer Ölfeuerungsanlage) Nr. 41/602-2/1 BV 860/77 v (Anbau über Terrasse mit Überdachung) Am wurde der Anschluss an die Kanalisation genehmigt Für das Wohngebiet, in dem sich das Bewertungsobjekt befindet gelten die Bestimmungen des amtlichen Bebauungsplanes Hopfenbreit und Kleines Feld mit der 10. Änderung vom Demnach handelt es sich um ein Allgemeines Wohngebiet. 14

15 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 15 Zulässige Geschossflächenzahl (GFZ): 0,4 Zulässige Grundflächenzahl (GRZ): 0,25 Grundstücksgröße: 1125 m² Tatsächlich vorhandene GFZ: 0,44 Tatsächlich vorhandene GRZ: 0,29 Ein weiterer Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken kann nicht angenommen werden. Begründung: Keine ausreichende Höhe vorhanden. Zulässige GFZ ist durch die vorhandene Bebauung bereits überschritten. 8.0 Ertragswertverfahren gem ImmoWertV Bei der Ermittlung des Verkehrswertes im normierten Ertragswertverfahren werden folgende Eingangsgrößen ermittelt: Reinertrag (RE) Bodenwert (BW) Liegenschaftszinssatz (p) Barwertfaktor für die Kapitalisierung (V) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Es kommt das sogenannte allgemeine Ertragswertverfahren zur Anwendung gem. ImmoWertV (siehe Berechnung Anlage 6). Formel: EW = (RE BW x p) x V + BW +/- bog 8.1 Bodenwert Amtlicher Bodenrichtwert zum : 420,00 bei GFZ 0,45 und einer Richtwertgrundstücksgröße von 500 m² (Anlage 8) Die Umrechnung auf das Bewertungsgrundstück erfolgt mit Hilfe der Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses Lankreis Dachau. Baurechtlich zulässige GFZ: 0,4 Umrechnungskoeffizient 0,65 Bodenrichtwert GFZ: 0,45 Umrechnungskoeffizient 0,68 0,65/0,68 x 420,00 = 401,5 Fläche Bewertungsgrundstück 1125 m² Umrechnungskoeffizient 0,92 Fläche Richtwertgrundstück 500 m² Umrechnungskoeffizient 1,07 0,92/1,07 x 401,50 = 345,2 = umgerechneter Bodenrichtwert 345,2 x 1125 m² = ,00 = (gerundet) = Bodenwert 15

16 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite Reinertrag Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz der Roherträge erfolgt nach marktüblich erzielbaren Mieten. Die zum Stichtag bestehenden Mietverhältnisse entsprechen nicht diesem Kriterium. Die vereinbarten Mieten liegen unterhalb des Marktniveaus. Weiterhin können die anfallenden Betriebskosten zum größten Teil nicht auf die Mieter umgelegt werden. Vor diesem Hintergrund wäre der Ansatz der vertraglich vereinbarten Mietentgelte nicht sachgerecht. Der Jahresrohertrag wird daher nach marktüblich erzielbaren Entgelten ermittelt. Dies entspricht der Vorgehensweise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer wird versuchen, die bestehenden Mietverhältnisse zu kündigen bzw. anzupassen. Dies ist bei den bestehenden, gewerblichen Mietverträgen rechtlich möglich, da keine fixen Laufzeiten vereinbart wurden. Auch die Einliegerwohnung wäre gem. 573a BGB kündbar, sofern der Eigentümer das Haus selbst mitbewohnt Rohertrag Gem. einer Auswertung des Datenbankanbieters Immobilienscout24.de (Anlage 3) lagen zum Wertermittlungsstichtag, für das Gebiet in dem sich das Bewertungsobjekt befindet, folgende Angebotsmieten vor (Anlage 4): Art Anzahl Haimhausen Anzahl Landkreis Dachau Gewerbehallen 4 2,80 3, ,62-7,07 Einzelhandel ,53-20,00 Wohnungen -30m² 1 14, ,56-15,62 Wohnungen 120m²- 3 9,06-9, ,90-10,44 Aufgrund der teilweise geringen Anzahl und der großen Bandbreite der ausgewerteten Inserate wäre eine Mittelwertbildung nicht sachgerecht. Weiterhin handelt es sich hierbei um reine Angebots- und nicht um Abschlussmieten. Nach Rücksprache mit regionalen Marktbeobachtern (Maklern) werden für das Bewertungsobjekt folgende Kaltmieten/m² für marktüblich erzielbar gehalten: Lagerhallen: 4,00/m² Verkaufsraum: 6,00/m² Einliegerwohnung: 11,00/m² Eigentümerwohnung: 9,00/m² Garagen: Je 40,00 Gem. der beigefügten Auswertung (Anlage) ergibt sich daraus ein marktüblich erzielbarer Jahresrohertrag in Höhe von , Bewirtschaftungskosten Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt 16

17 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 17 werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Es werden die nachstehenden, empirisch ermittelten Durchschnittssätze für sachgerecht und marktüblich gehalten: Verwaltungskosten: 4% des Jahresrohertrages (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil V 19, 4.33, Randnummer 71). Instandhaltungskosten Gewerbe: 7,50/m² Nutzfläche (siehe Kleiber, Teil V, 19, 4.5.6, Randnummer 151 Instandhaltungskosten Wohnungen: gem. II Berechnungsverordnung Mietausfallsrisiko Gewerbe: 4% Mietausfallsrisiko Wohnen: 2% (gem. II Berechnungsverordnung) Bewirtschaftungskosten gesamt 6.523,66 (siehe Anlage 4) Betriebskosten Bei den bestehenden Mietverträgen sind die Betriebskosten zum größten Teil als Pauschalen vereinbart oder in der Miete bereits enthalten. Eine Umlage auf die Mieter nach tatsächlichem Verbrauch ist daher nicht möglich. Diese Regelungen können nicht als marktüblich bezeichnet werden und bleiben daher bei der Ertragswertberechnung außer Ansatz. Jahresrohertrag: ,12./. Bewirtschaftungskosten: 6.259,86 = Jahresreinertrag: ,26 Marktüblicher Reinertrag 8.3 Barwertfaktor für die Kapitalisierung Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist der Faktor mit dem der heutige Barwert von künftig erzielbaren Jahresreinerträgen ermittelt werden kann. Er ist abhängig vom Liegenschaftzinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. 17

18 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 18 Definition : Liegenschaftszinssatz Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, ImmoWertV 14.3) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marküblich verzinst werden. Für das Bewertungsobjekt besteht hinsichtlich der weiteren Nutzung ein Risikopotential. Die Gebäudeanordnung und die Grundrisse der gewerblichen Teile sind auf die Nutzung einer Metzgerei ausgerichtet. Die Drittverwendung ist stark eingeschränkt. Bei der Lage innerhalb des Wohngebietes handelt es sich um keine Geschäftslage mit ausreichend hoher Passantenfrequenz für einen Verkaufsladen. Dementsprechend ist das in Frage kommende Mieterklientel begrenzt. Weiterhin werden in den nächsten Jahren Modernisierungsinvestitionen fällig. Das beschriebene Investitionsrisiko muss bei der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes berücksichtigt werden. Der Gutachterausschuss für den Landkreis Dachau hat keine örtlichen Liegenschaftszinssätze für gemischt genutzte Objekte veröffentlicht. Es wird daher auf das in der Fachwelt anerkannte Verfahren gem. GuG, Ausgabe zurückgegriffen: 1. Schritt: Gemischte Nutzung 4,69 6,13 2. Schritt: Überwiegender Wohnanteil 4,69 5,41 3. Schritt: Hohes Investitionsrisiko 5, Allgemeine Wertverhältnisse gem. 3.2 ImmoWertV Zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag war aufgrund der Bankenkrise (sog. Subprime- Krise) ein gestörtes konjunkturelles Umfeld zu verzeichnen. Immobilieninvestitionen wurden zu diesem Zeitpunkt von den Banken äußerst restriktiv behandelt. Die Vergabe von Hypothekendarlehen erfolgte nur gegen hohe Sicherheiten. Dem zur Folge befand sich der Immobilienmarkt in einer uneinheitlichen Situation. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien waren Preisabschläge zu verzeichnen. Vor diesem Hintergrund muss für das Bewertungsobjekt ein schwieriges Marktumfeld konstatiert werden. Der o. a. Liegenschaftszinssatz ist daher noch an die allgemeinen Wertverhältnisse anzupassen und wird mit 5,9 als sachgerecht angesehen Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um einen Gebäudemix, der als wirtschaftliche Einheit anzusehen ist. Die einzelnen Gebäudeteile weisen voneinander abweichende Bauarten auf und werden unterschiedlich genutzt. Es wird daher die sog. gewogene Restnutzungsdauer ermittelt. (Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil V

19 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 19 Oder: Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts vom , Abschnitt Hauptgebäude ohne Gewerbeteil Brutto-Grundfläche (BGF) Gesamt: 786 m² 100% davon BGF Hauptgebäude BJ 1969: 720 m² 92% (gerundet) davon BGF Terrassenanbau BJ 1977: 66 m² 8% (gerundet) ((1969 x 92) + (1977x8))/100 = 1969,64, gerundet 1970 = fiktives Baujahr Hauptgebäude Gesamtnutzungsdauer gem. Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006): 70 Jahre Alter: = 38 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 32 Jahre Gewerbeteil (ehem. Schlachthaus u. Maschinenraum) Gesamtnutzungsdauer gem. WertR 2006 Alter: = Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 50 Jahre 39 Jahre 11 Jahre Garagengebäude Gesamtnutzungsdauer gem. WertR 2006 Alter: = Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 50 Jahre 39 Jahre 11 Jahre Gewogene Restnutzungsdauer nach zuordenbaren Roherträgen: 4.557,60x11J ,52x32J ,00x11J 4.557, , ,00 = 28,33 Gerundet: 28 Jahre Hinweis: Bei der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer handelt es sich nicht um die tatsächlich prognostizierte, technische Lebensdauer der Bausubstanz sondern um den Zeitraum, der für den Erhalt dieser Bausubstanz noch als wirtschaftlich sinnvoll angesehen wird. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen verlängert bzw. durch Unterlassen dieser Maßnahmen auch verkürzt werden. Barwertfaktor zur Kapitalisierung Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung der Reinerträge beträgt bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,9 % und einer Restnutzungsdauer von 28 Jahren: 13,545 19

20 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite Besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale gem. 8.2 ImmoWertV Die Beseitigung der vorgefundenen Mängel wird in Höhe von 8.000,00 wertmindernd berücksichtigt. (siehe 6.2) 10.0 Unbelasteter Verkehrswert (siehe Anlage 6) Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag geschätzt auf ,00 Es handelt sich hierbei um den sog. unbelasteten Verkehrswert, ohne Berücksichtigung der in der 2. Abteilung des Grundbuches eingetragenen Belastungen. Gem. der Steuerberaterin des Auftraggebers ist der Verkehrswert in einen privaten und betrieblich genutzten Anteil aufzuteilen. Betrieblich genutzter Anteil an den Erträgen: Lagerräume EG (13%+5%), Verkaufs-u. Nebenräume EG (22%), 2 Garagen (2,67%), Einliegerwohnung (+8%) Gesamt= 50,67% = , Belasteter Verkehrswert In der 2. Abteilung des Grundbuches sind folgende Belastungen eingetragen: 1. Reallast für die Eltern des Auftraggebers, Friedrich und Stilla Hr. Friedrich ---- ist am 11. Februar 2008 verstorben. Fr. Stilla ---- ist demnach zum die Alleinberechtigte. Bei der Reallast handelt es sich um eine Leibrente sowie um eine Naturalverpflichtung zur lebenslangen Versorgung mit Fleisch-u. Wurstwaren. 2. Rückauflassungsvormerkung für die Eltern (s. o. ) Das Rückauflassungsrecht soll lt. Auskunft der Steuerberaterin des Auftraggebers außer Ansatz bleiben. Es wird daher im Nachfolgenden lediglich die Belastung durch die Reallast ermittelt. 20

21 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite Leibrente Geb. Datum von Fr. Still ----: Alter zum Zeitpunkt des Stichtages: 72 Jahre Höhe der monatlich Leibrente: 300,00 p. M. vorschüssig, seit gem. Auskunft des Auftraggebers Es wird zunächst die statistische Restlebenszeit von Fr. Regina Falterer mittels der amtlichen Sterbetafeln ermittelt. Dabei wird mit Hilfe der Näherungsmethode von Strotkamp, der Nachteil der veralteten allgemeinen Sterbetafel ausgeglichen. Dies bedeutet für den vorliegenden Fall eine statistische Verjüngung von Fr. Still ---- um 2 Jahre: Lebenserwartung gem. Sterbetafel 2006/2008: 14,65 Jahre Übertrag auf Allgemeine Sterbetafel 1986/88, = Fiktives Alter 69 Jahre Leibrentenbarwertfaktor bei 69 Jahren und 5,9% (Zinsssatz siehe 5.3.2) gem. Allgemeiner Sterbetafel (monatlich vorschüssig) 9,32 Zum Stichtag besteht hinsichtlich der vereinbarten Leibrentenzahlung folgende Erhöhungsmöglichkeit: +11,9% seit dem ,00 x = 335,70 + Barwert der Leibrente zum Stichtag: 335,70 x 12 x 9,32 = , Lebenslange Versorgung mit Fleisch- u. Wurstwaren Für diese Versorgungsleistung wird ein monatlicher Aufwand in Höhe von 65,00 für praxisgerecht gehalten. 65,00 x 12 x 9,32 = 7.269,60 Gesamtbelastung durch die Reallast Barwert Leibrente: ,69 + Barwert Versorgung: 7.269,60 = Gesamt Marktanpassung Bei einer an die Lebenszeit der berechtigten Person gebundenen Reallast besteht für einen potentiellen Erwerber die Unsicherheit, ob die berechtigte Person tatsächlich solange lebt, wie es die Sterbetabelle und die daraus abgeleiteten Leibrentenbarwertfaktoren vorgeben. Diese Unwägbarkeit wird im Regelfall auf dem Markt mit einem Wertabschlag berücksichtigt. Die nachstehenden Gewichtungen erscheinen für den vorliegenden Bewertungsfall als sachgerecht. Dabei ist unterstellt, daß die maximale Wertminderung 30% nicht übersteigt: 21

22 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 22 Merkmal Gewicht Punkte von 0 bis 1 hoch gering Lebenserwartung 50 0,5 1 < > 0 wirtschaftliche Wertminderung/unbelasteter VW 30 0,3 1 < > 0 Immobilienangebot 20 0,4 1 < > 0 Summe>> 100 Summe(Gewichte x Punkte)/300 0,14 gerundet % 14% Marktanpassung Belasteter Verkehrswert Verkehrswert unbelastet: ,00./. Marktanpassung 14%: ,00./. wirtschaftliche Wertminderung: ,29 = Belasteter Verkehrswert: ,71 Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der belastete Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag geschätzt auf ,00 Betrieblich genutzter Anteil an den Erträgen: Lagerräume EG (13%+5%), Verkaufs-u. Nebenräume EG (22%), 2 Garagen (2,67%), Einliegerwohnung (8%) Gesamt= 50,67% = ,00 Es wird darauf hingewiesen, daß die Belastung durch das in der 2. Abteilung des Grundbuches eingetragene Rückübertragungsrecht hier nicht berücksichtigt wurde. Dieses stellt eine zusätzliche Wertminderung dar. Ich versichere, das Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Sachverständiger 22

23 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite Amtlicher Lageplan 2. Baupläne, Schnitte, Ansichten 3. Mietstatistik von Immobilienscout24 4. Auswertung der Mieten 5. Mietverträge 6. Ertragswertberechnung 7. Grundbuchauszug 8. Bodenrichtwertauskunft Anlagen 23

24 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 24 Fotodokumentation Hauptgebäude Ansicht straße Hauptgebäude Südseite Gewerbeanbau (ehem. Schlachthaus u. Maschinenraum) Holzlege (ehem. Stallung) Garagengebäude ehem. Konfiskat-Kühlung 24

25 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 25 Einliegerwohnung (ehem. Mitarbeiterwohnung) Ladeneinheit im EG (ehem. Metzgereiladen) Sozialräume zur Ladeneinheit 25

26 IMMONETWORX Kurzgutachten Seite 26 Instandhaltungsrückstände (Mängel) Feuchtigkeitseintritte Garagendecke Oberste Geschossdecke ungedämmt Abgelöste Bodenfliesen 26