infos Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIVinfos Nr. 24 Februar 2007

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1 infos Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIVinfos Nr. 24 Februar Prof. Ueli Hagger: «SIV war die richtige Wahl» 5 Aus- und Weiterbildung: das Angebot 9 MEV der Baukasten für Systematik im Schätzungswesen 13 Sollen die Blinden die Lahmen führen? Oder besser umgekehrt? 18 Serie was sind Anmerkungen? 20 Zukunftsweisend! Alles rund um die GV 21 Die «Exekutive»: neue Gesichter und mehr! 14 Bewertung von Ba uten des Gastgewerbes über Überangebote und Wertverluste, Gastgewerbebetriebe als individuelle Objekte und die Wichtigkeit von genauen Branchenkenntnissen

2 2 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 EDITORIAL Alles im richtigen Mass oder wenn der Rest nur noch Sand ist Liebe SIV-Mitglieder, liebe Immobilienfachleute und Interessierte Welche Vorsätze haben Sie fürs 2007 gefasst? Keine Sorge, wenn Sie den einen oder anderen Vorsatz bereits im Februar nicht ganz so streng befolgen, wie Sie sich das vorgenommen haben. Denn letztlich kommt es auf die richtige Gewichtung an. Aber lesen Sie dazu selbst: Ein Philosophieprofessor steht vor seinen Studenten, hat ein paar Dinge vor sich liegen. Er beginnt mit dem Unterricht, nimmt ein grosses leeres Mayonnaiseglas und füllt es bis zum Rand mit grossen Steinen. Er fragt seine Studenten nun, ob das Glas voll sei? Sie stimmen ihm zu. Der Professor nimmt eine Schachtel mit Kieselsteinen, schüttet sie ebenfalls in das Glas, das er dann leicht schüttelt. Die Kieselsteine rollen in die Zwischenräume der grösseren Steine. Wieder fragt er seine Studenten, ob das Glas jetzt voll sei. Sie stimmen wieder zu. Der Professor nimmt nun eine Schachtel mit Sand und gibt diesen ins Glas. Natürlich, der Sand füllt die letzten Zwischenräume. Der Professor zu seinen Studenten: «Ich möchte, dass Sie erkennen, dass dieses Glas wie Ihr Leben ist! Die Steine sind die wichtigen Dinge im Leben Ihre Familie, Ihr Partner, Ihre Gesundheit, Ihre Kinder. Dinge, die, sollte alles andere wegfallen und nur sie übrigbleiben, Ihr Leben immer noch erfüllen würden. Die Kieselsteine sind andere, weniger wichtige Dinge wie z.b. Ihre Arbeit, Ihre Wohnung, Ihr Haus, Ihr Auto. Der Sand symbolisiert die ganz kleinen Dinge im Leben. Füllen Sie nun den Sand zuerst in das Glas, bleibt kein Raum für die Kieselsteine und keiner für die grossen Steine. Genauso ist es auch in Ihrem Leben: Wenn Sie all Ihre Energie für die kleinen Dinge aufwenden, haben Sie für die grossen keine mehr.» Der Professor macht eine kleine Pause, fährt dann fort: «Achten Sie auf die wichtigen Dinge, nehmen Sie sich Zeit für Ihre Kinder oder Ihren Partner, achten Sie auf Ihre Gesundheit. Es bleibt noch genug Zeit für Arbeit, Haushalt, Partys usw. Achten Sie zuerst auf die grossen Steine, sie sind es, die wirklich zählen. Der Rest ist nur Sand.» Nach dem Unterricht nimmt einer der Studenten das Glas mit den grossen Steinen, den Kieseln und dem Sand bei dem mittlerweile sogar der Professor zustimmt, dass es voll ist und schüttet ein Glas Wasser hinein. Das Wasser füllt den letzten noch verbliebenen Raum im Glas. Jetzt ist es wirklich voll. Was ich damit sagen möchte: Nur richtig gewichtet, hat auch einmal etwas mehr Platz Diese Fabel, die der Alltag hätte schreiben können, stammt zwar nicht aus meiner Feder, die Worte sind aber meine Gedanken. Und gleichzeitig meine Wünsche für Sie fürs 2007 geschäftlich und privat. Herzlich Ihr René Sproll Impressum Redaktion SIVinfos: sprach.bild, agentur für kommunikation gmbh, Sibylle Jung, Daniela Winkler, Wildeggstrasse 30, 9000 St.Gallen, Tel , Fax , Sekretariat: Sekretariat SIV, Poststrasse 23, Postfach 2149, 9001 St.Gallen, Tel , Fax , Präsident: René Sproll, c/o Sproll & Ramseyer AG, Poststrasse 23, 9001 St.Gallen, Tel , Fax , Satz und Druck: Typotron AG, St.Gallen Auflage: 3500 Exemplare Titelbild: Hotel Suvretta House, St.Moritz (Symbolbild)

3 SIVinfos Nr. 24 Februar AKTUELL Die Erfahrung zeigt: Der SIV war die richtige Wahl Im Gespräch mit Prof. Ueli Hagger, Leiter Weiterbildungszentrum Technik und Dozent an der FHS St.Gallen, über die Wichtigkeit von ausgeprägt rationalem Denken, Immobilienbewertung als angewandte Wissenschaft und den hohen Standard in der Bewerterausbildung. Ueli Hagger, die Schweizer Fachhochschulen, unter anderen auch die FHS St.Gallen, bieten neu den Certificate of Advanced Studies (CAS) in Real Estate Valuation (früher NDK Immobilienbewertung) an in enger Zusammenarbeit mit dem SIV. Welches sind die Hintergründe? Die Zusammenarbeit mit dem SIV begann schon einige Zeit bevor die einzelnen Hochschulen beschlossen haben, den damaligen Nachdiplomkurs gemeinsam anzubieten. Im Rahmen des Nachdiplomstudiums Immobilienökonomie war der Bereich Bewertung bereits von Beginn an eines der zentralen Themen. Aufgrund der Modularisierung der Nachdiplomstudiengänge war es nahe liegend, ein ganzes Modul der Bewertung zu widmen und somit eine engere Zusammenarbeit anzustreben. Wo gibt es auch längerfristig gesehen zusätzliches Potenzial? Das Thema Bewertung wird in Zukunft vermehrt an Gewicht gewinnen. Mit der Einführung des Bolognakonzeptes im Jahre 2006, d.h. der Einführung von Master-, Diplom- und Zertifikatslehrgängen, den so genannten MAS (Master of Advanced Studies), DAS (Diploma of Advanced Studies) und CAS (Certificate of Advanced Studies), wurde auch das Gefäss geschaffen, die Weiterbildung auf dem Gebiet der Bewertung auszubauen. Der SIV und die Hochschulen sind dabei, den jetzigen Zertifikatslehrgang auszubauen und ein zusätzliches Modul zu Zur Person Ueli Hagger, Prof. dipl. Ing. HTL, Elektroingenieur und Nachdiplom in Informatik, ursprünglich Hard- und Softwareentwicklung, seit 19 Jahren Leiter des Weiterbildungszentrums Technik und Dozent für Informatik an der FHS St.Gallen Hochschule für Angewandte Wissenschaften entwickeln. Beide zusammen führen zu einem DAS-Abschluss, der dann den Absolventinnen und Absolventen die Möglichkeit gibt, sich zu einem späteren Zeitpunkt zertifizieren zu lassen. Wie wissen Sie bzw. die Fachhochschulen, dass Sie mit dem SIV den besten Partner haben? Oder anders gefragt: Weshalb haben Sie sich für den SIV entschieden? Im SIV haben wir bzw. die Hochschulen einen der kompetentesten Partner in der Schweiz gefunden. Dadurch, dass Jürg Gredig als Studienleiter des Nachdiplomstudienganges Immobilienökonomie und SIV-Vorstandsmitglied für die Lerninhalte verantwortlich ist, war es zum damaligen Zeitpunkt nahe liegend, eine Zusammenarbeit mit dem SIV einzugehen. Die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass dieser Schritt der richtige war. Was macht die Immobilienbewertung «fachhochschulwürdig»? Die Immobilienbewertung bedingt ein ausgeprägtes rationales Denken, fundierte methodische Kenntnisse, ein breites Fachwissen sowie praktische Erfahrung. Immobilienbewertung auf hohem Niveau bedingt auch eine entsprechende Grundausbildung und Weiterbildung. Immobilienbewertung ist nicht nur ein Handwerk, sondern eine angewandte Wissenschaft, die permanent weiterentwickelt werden muss. Die Ausbildung in der Immobilienbewertung gehört daher ganz speziell auf die Stufe Fachhochschule. Mit dem SIV als Partner möchten Sie Ihren Studenten «allgemein anerkanntes Fachwissen im Bereich Immobilienbewertung» vermitteln. Konkret? Konkret geht es darum, die Qualität von Verkehrswertgutachten im Allgemeinen zu steigern. Das bedingt eine professionelle Ausbildung. Die Aus- bildung ist aber nur so gut wie ihre Lerninhalte und Dozierenden. Alle SIV- Dozierenden unterrichten auf der Basis derselben Systematik und Methodik. Die Lerninhalte entsprechen nicht nur den aus der Vergangenheit gemachten Erfahrungen, sondern beinhalten auch die neuesten Weiterentwicklungen. Unsere Studentinnen und Studenten lernen somit nicht nur das reine Bewerten von Immobilien, sie schauen auch hinter die Methoden und Systeme. Vor allem das unterscheidet uns von anderen Ausbildungen im Immobilienschätzungswesen. Sie sprechen das hohe Niveau der SIV-Dozenten an. Wie beurteilen Sie in diesem Zusammenhang die SIV- Lehrmeinung, nach der unterrichtet wird? Ganz ehrlich: Man spricht doch heute nicht mehr von einer SIV-Lehrmeinung, sondern von einem gesamtschweizerischen Standard, der auf der SIV-Lehrmeinung beruht. Hinter dem hohen Niveau steht eine Expertengruppe innerhalb des SIV, die sich laufend mit der Weiterentwicklung und Verfeinerung der Systematik und Methodik im Schätzungswesen auseinandersetzt. Diese permanente Auseinandersetzung mit nationalen und internationalen Standards ist auch der Garant für die hohe Qualität unserer Ausbildung. Klingt gut, aber haben Sie auch Fakten, die das belegen? Wir haben ein Qualitätssicherungssystem, das wir in jedem Lehrgang an unserer Schule einsetzen. Daraus erhalten wir von den Studierenden Im SIV haben wir einen der kompetentesten Partner in der Schweiz gefunden

4 4 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 direkte Feedbacks zu Dozierenden, Unterlagen und Lerninhalten. Die Feedbacks zu den Dozierenden als Beispiel herausgegriffen sind alle sehr gut. Daraus lässt sich schliessen, dass die Rekrutierung und die darauf folgende didaktische Ausbildung den hohen Ansprüchen entspricht. Wovon profitiert, wer den CAS besucht bzw. abschliesst? Das Wichtigste ist sicher die fachliche Kompetenz, die erlernt und erarbeitet wird. Mit diesem topaktuellen Wissen sind die Absolventinnen und Absolventen in der Lage, sich im Berufsalltag erfolgreich durchzusetzen und zu behaupten. Zudem wird der Titel nach erfolgreichem Abschluss in Zukunft auf dem Arbeitsmarkt zusätzlich an Stellenwert gewinnen. Wie sieht aktuell die Nachfrage nach dem Studiengang aus? An den vier beteiligten Hochschulen HSB Burgdorf, HTA Luzern, FHS St.Gallen, SUPSI Lugano wird jährlich mindestens ein Zertifikatslehrgang durchgeführt. In St.Gallen führen wir sogar zwei Lehrgänge pro Jahr durch; einen im Rahmen des Masterstudienganges Real Estate Management und einen als Einzelkurs. Sie sehen, die Nachfrage ist gesamtschweizerisch sehr gross und wird in Zukunft sicher noch steigen. Im Moment werden die Kurse hauptsächlich in der Deutschschweiz angeboten. Ist für das Welschland und das Tessin etwas geplant? Mit dem SUPSI Lugano ist man nun auch in der Lage, die italienisch sprechende Schweiz auszubilden. Weiter ist man bestrebt, noch eine Westschweizer Hochschule in den Verbund einzubeziehen. Welches sind die Ziele der Fachhochschulen in Zusammenhang mit diesem Studienangebot? Das Hauptziel ist sicher, Akademikerinnen und Akademikern zusätzlich zu ihrem in der Grundausbildung erarbeiteten Wissen das nötige Rüstzeug zu geben, um Immobilien kompetent zu bewerten. Mit der laufenden Weiterentwicklung des Studienangebotes bis hin zur Zertifizierung von Schätzerinnen und Schätzern wird den Fachhochschulen und dem SIV die Möglichkeit geboten, einen sehr hohen Standard in der Bewerterausbildung vorzugeben. Mit der erfolgten Gründung einer FHS Alumni-Organisation wird auch sichergestellt, dass sich ein laufend grösser werdendes Netzwerk bildet, das die Kompetenzen bündelt und so ein permanenter Informationsaustausch stattfinden kann. Und wie wird sich das Angebot zukünftig entwickeln? Der Stellenwert des Abschlusses wird sich in Zukunft markant steigern und sich als schweizerischer Standard etablieren. Absolventinnen und Absolventen werden gesuchte Personen sein. Ich könnte mir auch vorstellen, dass mittelfristig das Studienangebot noch weiterentwickelt wird und so zu einem Masterabschluss führt. Potenziale für weitere Lerninhalte sind sicher gegeben. Herzlichen Dank für die interessanten Ausführungen Tipp: Alle Details und Informationen zur Aus- und Weiterbildung, s. Seiten 5 7 Rückblick Wissen aktualisieren beim Refresher ist «Updaten» Programm! Immer up-to-date sein. Mit dem Refresher bietet der SIV ein einmaliges Instrument, sein Schätzer-Know-how zielgerichtet und schnell zu aktualisieren. SIV-Chefdozent Francesco Canonica vermittelt in einem eintägigen kompakten Kurs die aktuellen Trends, Methoden und neueste Erkenntnisse aus dem Schätzungswesen. Für den Refresher 2006 wurde der SIV gleichsam mit Anmeldungen überrannt, so dass zwei weitere Kurstage angeboten wurden, die notabene ebenfalls restlos ausgebucht waren. Grosse Nachfrage. Und, das Echo? SIVinfos hat Stimmen von «Refreshern 2006» eingefangen. «Ich wollte mein Fachwissen auffrischen und mehr Sicherheit in komplexen Bewertungen erhalten. Der Kurs war für mich sehr effi zient und konstruktiv.» «Ziel erreicht, alle Unklarheiten sind beseitigt.» «Francesco Canonica ist als Fachmann im Schätzungswesen wie auch als Referent einmalig.» «Meine persönliche Zielsetzung? Eine Standortbestimmung. Und: Die neueste Meinung des SIV hören.» «Schätze ich methodisch richtig? Ziel erreicht!» «... wie immer sehr lebendig.» «Interessant und informativ lautet meine Gesamtbeurteilung!» «Ich schätze den sehr guten Praxisbezug. Einfach perfekt.» «... ein guter Abriss über gängige Methoden.» «Der Dozent? Seit Jahren sehr gut!» «Weiterbildung muss sein!» «Ich hoffe, der SIV wird weiterhin entsprechende Tagungen durchführen.» Unser Tipp: Reservieren Sie sich noch heute einen Platz im Refresher 2007, der im November stattfinden wird. Die genauen Daten werden im nächsten SIVinfos publiziert. Anmerkung der Redaktion Namen und weitere Angaben sind der Redaktion bekannt; aus Daten- und Personenschutzgründen verzichten wir auf eine Publikation. Herzlichen Dank für Ihr Verständnis.

5 SIVinfos Nr. 24 Februar FORUM Aus- und Weiterbildung immer mit den neusten Erkenntnissen aus dem Bereich der Immobilienbewertung Der SIV bietet zusammen mit vier Schweizer Fachhochschulen Mitgliedern und Nichtmitgliedern eine Plattform zur professionellen Aus- und Weiterbildung im Immobilienschätzungswesen. Das Aus- und Weiterbildungsangebot ist bausteinartig aufgebaut und bietet die Möglichkeit einer individuellen Nutzung mit unterschiedlichen Schwerpunkten: Individuelle Aus- und Weiterbildung, je nach Bedürfnis und vorhandenem Wissen Komplett-Ausbildung für Immobilienschätzer an Schweiz. Fachhochschulen Weiterbildung auf dem Weg zur Zertifizierung als Schätzungsexperten Grundsätzlich wird unterschieden zwischen Aus- und Weiterbildungsangeboten des SIV mit Individualkursen, Themenseminaren und Refresher sowie den an Schweizer Fachhochschulen angebotenen Lehrgängen Certificate of Advanced Studies (CAS Immobilienbewertung), Kompaktkursen und Tageskursen. Ab 2008 wird das Diploma of Advanced Studies (DAS Immobilienbewertung) als Vertiefungskurs zum CAS angeboten. Allen Absolventen, die neu oder in der Vergangenheit einen CAS Immobilienbewertung absolvieren oder absolviert haben, können künftig in den DAS Immobilienbewertung einsteigen. AUSBILDUNG SIV: Massgeschneiderte Angebote Bau- und Immobilienfachleute erhalten die Möglichkeit, sich in Halbtagesoder Tagskursen über Aktualitäten im Schätzungswesen zu informieren und ausbilden zu lassen. Zudem können via SIV individuelle Kurse organisiert werden. Zu den durch den SIV direkt durchgeführten Veranstaltungen gehören: Individualkurse Seit zwei Jahren führt der SIV regelmässig erfolgreich Individualkurse durch. Im Sinne von benutzerspezifischen Kursen für grössere Unternehmen und Institutionen können dabei einzelne Tageskurse oder Kurse über mehrere Tage durchgeführt werden (siehe dazu auch SIVinfos 23, S. 3). Weitere Infos: via Sekretariat SIV Themenseminare Die in Schätzerkreisen beliebte und geschätzte Seminarreihe des SIV beschäftigt sich mit aktuellen und grund sätzlichen Schätzerthemen. Die The menseminare finden jährlich in regel mässigen Abständen statt und werden jeweils separat ausgeschrieben. Weiter Infos: s. SIVinfos oder Directmailing Refresher Der Refresher dessen Inhalt jährlich aktualisiert wird dient versierten Immobilienschätzern, ihr Fachwissen auf den neusten Wissensstand zu bringen. Der SIV empfiehlt daher den periodischen Besuch dieses Kurstages. Künftig wird der Refresher auch zum Pflichtprogramm der zertifizierten Schätzungsexperten gehören. Weiter Infos: s. SIVinfos oder Directmailing Tipp: Lesen Sie die Stimmen, die im Rahmen des Refresher 2006 eingefangen wurden (S.4)! Kontakt & weitere Informationen Schweiz. Immobilienschätzer-Verband Poststrasse 23 Postfach St.Gallen Tel Fax sekretariat@immobilienschaetzer.ch Aus- und Weiterbildungsangebot des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbandes SIV mit Schweizer Fachhochschulen Verantwortung übernehmen Die vier Fachhochschulen Burgdorf, Lugano, Luzern und St.Gallen bieten die gesamte Ausbildung oder Teile davon zusammen mit dem SIV an. Die Lerninhalte werden durch eine Fachgruppe im SIV erarbeitet und enthalten die neusten Erkenntnisse aus dem Bereich der Immobilienbewertung in der Schweiz. Als Dozenten werden ausschliesslich vom SIV akkreditierte Fachleute eingesetzt.

6 6 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 AUSBILDUNG Fachhochschulen: Individuelles Programm Bau- und Immobilienfachleute mit einer entsprechenden Grundausbildung in den Sparten Architektur, Ingenieurwesen oder Immobilientreuhand erhalten die Möglichkeit, sich im Bereich Schätzungswesen auf Hochschulniveau ausbilden zu lassen. Lehrgang CAS Immobilienbewertung Abschluss als Immobilienschätzer CAS FH Der Unterricht findet in Klassen mit beschränkter Anzahl (max. 30 Personen) statt und umfasst 200 Lektionen. Dies ermöglicht einen regen Erfahrungsaustausch und individuelle Betreuung der Studierenden. Grundsätzlich können alle Kompaktkurse und Tageskurse einzeln oder als gesamter Lehrgänge CAS besucht werden. Der CAS sowie die einzelnen Module daraus sind ECTS-Punkte berechtigt, sofern die Aufnahmebedingungen erfüllt sind. Nicht ECTS-Punkte berechtigt sind einzeln besuchte Tageskurse. Der CAS Immobilienbewertung besteht aus folgenden Kompaktkursen: Kompaktkurs «MC1 Basiskurs» 8 Tage à 8 Lektionen = 64 Lektionen Der Basiskurs vermittelt ein solides Basiswissen über Schätzungen von Immobilien, basierend auf dem neuen Lehrplan des SIV. Einflussfaktoren, Definitionen, Systematik und Methoden für das Erstellen einer Verkehrswertschätzung bilden die Hauptthemen des Basiskurses. Dabei lernt man auch die systematische Strukturierung einer Bewertung mit dem neuen Multi Element Value System (MEV-System; s. auch S. 8 ff.). zusammen mit Barwert-, Rentenendwert-, Rentenbarwertberechnungen oder der Einsatz spezieller Berechnungsverfahren wie z.b. der DCF-Berechnung bilden die Schwerpunkte des Vertiefungskurses. Kompaktkurs oder Tageskurse «MC3 Spezialkurse» 8 Tage à 8 Lektionen = 64 Lektionen Der Spezialkurs erweitert aktuelles Praktikerwissen zu speziellen Schätzungsherausforderungen und -objekten. Unter Einbezug von betriebswirtschaftlichen Überlegungen und unter Berücksichtigung von Berechnungsverfahren aus dem Basis- und Vertiefungskurs werden Infrastrukturobjekte, Kommerzbauten, öffentliche Bauten und weitere Spezialobjekte beurteilt. Der Spezialkurs ist modular aufgebaut, dessen Module auch einzeln besucht werden können. Beim Besuch einzelner Module ist das aktuelle Wissen aus dem Basis- und Vertiefungskurs erforderlich. Kompaktkurs «MC4 Querschnittsarbeit» Die Querschnittsarbeit ist Bestandteil des CAS Immobilienbewertung. Dabei wird anhand eines konkreten Falles ein Schätzungsgutachten erstellt. Matrix Schulbildung und einschlägige Berufserfahrung Kurskosten Lehrgang DAS Immobilienbewertung Abschluss als Immobilienschätzer DAS FH Der DAS Immobilienbewertung ist in Planung und wird erstmals nach dem CAS 2007/08 durchgeführt. Als Fortsetzung des CAS Immobilienbewertung legt er den Schwerpunkt auf die Bewertung von Betreiberimmobilien und Immobilienportfolios. Wie der CAS findet der Unterricht in Klassen mit beschränkter Anzahl (max. 30 Personen) statt und umfasst 200 Lektionen. Nach zwei Kompaktkursen schliesst der DAS mit einer Diplomarbeit (schriftliche Arbeit) ab. Folgende Themen werden behandelt: Betriebswirtschaft, Bau- und Planungsrecht, Finanzierungen, Kostenrechnung und Vertiefung Spezialobjekte aus CAS, Rechtliche Grundlagen, Bewertungsstandards, Rechnungslegung, Volkswirtschaft, Steuern, Statistik, Rating, Portfoliomanagement und Ethik. Zielgruppe CAS/DAS Grundsätzlich werden zwei Teilnehmerkategorien unterschieden: Personen ohne Antrag auf ECTS-Punkte Personen, die keinen Antrag auf ECTS- Punkte stellen oder die Zulassungskriterien für ECTS-Punkte nicht erfüllen, Kompaktkurs «MC2 Vertiefungskurs» 8 Tage à 8 Lektionen = 64 Lektionen Der Kurs vertieft vorhandenes Wissen aus dem Basiskurs. Insbesondere gibt der Vertiefungskurs jedoch Einblick in verschiedene finanzmathematische Berechnungen, deren Grundlagen, Methodik und Anwendungsbereiche. Der Einsatz konventioneller Methoden CAS Lehrgang CHF plus Einschreibegebühr CAS Kompaktkurse MC1 MC3 je CHF plus Einschreibegebühr CAS Querschnittsarbeit MC4 CHF plus Einschreibegebühr CAS Tageskurse MC31 MC37 je CHF 500. inkl. Einschreibegebühr DAS Lehrgang Fortsetzung CAS ab 2008 in Planung DAS Kompaktkurse MD1 MD3 Fortsetzung CAS ab 2008 in Planung

7 SIVinfos Nr. 24 Februar können die entsprechenden Kursmodule besuchen, sofern freie Plätze vorhanden sind und die Fachhochschule die Zulassung erteilt. Diese Kursteilnehmer erhalten jeweils eine Kursbestätigung. Personen mit Antrag auf ECTS-Punkte Personen, die die Zulassungskriterien erfüllen, erhalten bei erfolgreichem Abschluss eines Moduls die entsprechenden ECTS-Punkte. Einen CAS-Abschluss erhalten Personen, die 15 ECTS-Punkte (Summe der Module MC1 MC4) erhalten haben. Einen DAS-Abschluss erhalten Personen, die 30 ECTS-Punkte (CAS plus Summe der Module MD1 MD3) erhalten haben. Zulassungsbedingungen für Personen mit Antrag auf ECTS-Punkte Je nach Vorbildung wird eine bestimmte Anzahl Jahre einschlägiger Berufserfahrung vorausgesetzt. Zu deren Berechnung werden die ausgewiesenen Tätigkeiten gewichtet. Die Fachhochschulen können ein individuelles Aufnahmegespräch durchführen. Der abschliessende Aufnahmeentscheid liegt bei der einzelnen Fachhochschule. Spezialfälle Absolventen einer anerkannten Ausbildung im Schätzungswesen (z.b. eidg. Fachausweis für Immobilien- Bewerter) oder ausgewiesene Schätzungsexperten können ganz oder teilweise von der Anwesenheitspflicht im Unterricht entbunden werden. In jedem Fall müssen alle Teilprüfungen absolviert und bestanden werden. Zertifizierung Den Antrag zur Zertifizierung kann stellen, wenn der DAS erfolgreich abgeschlossen wurde und wer die erforderliche praktische Erfahrung in der Bewertung von Immobilien vorweisen kann (separate Richtlinien für die Zertifizierung). Kontakte und weitere Informationen Hochschule für Architektur, Bau und Holz HSB Burgdorf Kursbeginn 13. September 2007 Unterrichtszeiten Donnerstags Uhr (8 Lektionen) Weiter Informationen Prof. Heinz Mutzner, Sekretariat: yvonne.kaldas@hsb.bfh.ch Adresse Hochschule für Architektur, Bau und Holz HSB Burgdorf Pestalozzistrasse Burgdorf Scuola Universitaria Professionale della Swizzera Italiana SUPSI Kursbeginn 10. Oktober 2007 (nur Basiskurs) Unterrichtszeiten Dienstags Uhr (8 Lektionen) Weitere Informationen Tiziano Teruzzi, Adresse Scuola Universitaria Professionale della Svizzera Italiana Dipartimento Ambiente Costruzioni e Design Casella postale 105/Trevano CH-6952 Canobbio Hochschule für Technik + Architektur HTA Luzern Kursbeginn 18. September 2007 Unterrichtszeiten Dienstags Uhr (8 Lektionen) Weitere Informationen Dr. Andrea Weber Marin, Sekretariat: , zig@hta.fhz Adresse Hochschule für Technik + Architektur Luzern Technikumstrasse Horw Hochschule für Angewandte Wissenschaften FHS St. Gallen Kursbeginn 12. September 2007 Unterrichtszeiten Mittwoch, Uhr (4 Lektionen) Samstag, Uhr (4 Lektionen) Weitere Informationen Prof. Ueli Hagger, Sekretariat: ueli.hagger@fhsg.ch Adresse FHS Hochschule für Technik, Wirtschaft und Soziale Arbeit St.Gallen Tellstrasse St.Gallen Genaue Termine für Kompaktkurse und Tageskurse, s. detailliertes Programm der Fachhochschulen

8 8 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 LEHRMEINUNG Die komplexe Immobilie Francesco Canonica über die Grundidee und Philosophie des MEV- oder Multi Element Value-Systems. Das Grundstück und seine Bestandteile Liegenschaften enthalten in aller Regel mehrere Bestandteile unterschiedlichster Art, die verschiedenste Eigenschaften aufweisen und die den unterschiedlichsten Einflüssen ausgesetzt sind. Immobilien können sehr komplexe Verhältnisse aufweisen. Es versteht sich von selbst, dass eine Grundstückbestandteile Parzellenteile, Landflächen Gebäude, Gebäudeteile Rechte, Lasten Pflanzen, Fahrnis, Zubehör u.a. komplexe Immobilie keine verallgemeinernde Betrachtung zulässt und dass deren Wert wohl kaum mit einer einzigen Schätzungsmethode und in einem einzigen Rechenvorgang bestimmt werden kann. Der Gesamtwert einer Immobilie ergibt sich in den allermeisten Fällen als Summe der Werte aller ihrer Bestandteile. System, Methode, Berechnungsart Nun hat nicht jeder Grundstückbestandteil einen Wert; und es können Werte bestehen, die nicht mit einem Bestandteil des Grundstücks übereinstimmen. Die Komplexität der Immobilie und die Verschiedenheit ihrer Bestandteile erfordern zunächst ein geeignetes System, mit dem die Immobilie als Ganzes analysiert wird und dann in ihre einzelnen Bestandteile aufgeteilt werden kann, die hernach mit der geeigneten Methode bewertet werden: Im Schätzungswesen wird aus diesem Grund wie folgt vorgegangen: System System zur Erfassung, Analyse und Aufteilung einer Immobilie in ihre Schätzungsobjekte: das MEV-System (Multi Element Value) Methode Schätzungsmethode zur Ermittlung des Wertes eines Schätzungsobjektes: Vergleichsmethode oder Ertragsmethode Berechnungsart Mathematische Rechenoperation innerhalb der Methode zur Berechnung einzelner Wertelemente: Für die Vergleichsmethode: statistische Berechnungen, Kennwertberechnungen, hedonische Berechnungen Für die Ertragsmethode: Kapitalisieren, Barwertberechnungen, Cashflowdiskontieren etc. Das MEV-System Der Gesamtwert einer Immobilie ergibt sich in den allermeisten Fällen als Summe der Werte aller ihrer Bestandteile. Worum handelt es sich? Das MEV-System ist im Grunde genommen keine mathematische Berechnungsmethode, sondern ein zuverlässiges System für die vollständige Erfassung aller Schätzungsobjekte und deren Wertelemente auch bei komplexesten Immobilien. Es beinhaltet die systematische Analyse und Gliederung der Immobilie in einzelne Elemente, die dann mit der jeweils geeigneten Methode zu bewerten sind. Die Summe aller Einzelwerte ergibt den gesamten Immobilienwert. Mit der Erfassung aller Elemente ist die vollständige Bewertung einer Immobilie gewährleistet. Der MEV-Wert ist der Verkehrswert Der MEV-Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelemente der werthaltigen Schätzungsobjekte einer Immobilie. Er entspricht dem Verkehrswert der Immobilie. Gliederungssystematik Die Gliederung einer Immobilie erfolgt mit folgender Hierarchie: Definition der eigentlichen Verkehrswertimmobilie Genaue Umschreibung der zu schätzenden Immobilie und ihrer Rechtsnatur. Der Wert der zu schätzenden Immobilie ist der Verkehrswert. Schätzungsobjekt Gliederung der Immobilie in ihre Schätzungsobjekte. Diese entsprechen in den meisten Fällen den Grundstückbestandteilen. Schätzungsobjekte werden mit Schätzungsmethoden bewertet. Der Wert eines Schätzungsobjektes ist der Objektwert. Wertelemente pro Objekt Aufteilung der Schätzungsobjekte in ihre Wertelemente. Das Wertelement ist die kleinste Werteinheit, die gesondert berechnet wird. Zu deren Berechnung dienen Berechnungsfaktoren wie Ertrag, Zinssatz u.a. Der Wert des Wertelements wird mit der jeweils geeigneten Berechnungsart berechnet, er heisst Elementwert. Die Gliederung der Immobilie in die einzelnen Schätzungsobjekte und Wertelemente erfolgt mit Hilfe von Situationsplan, Grundbuchauszug und weiteren Unterlagen. Anlässlich der örtlichen Besichtigung lassen sich noch zusätzliche Objekte und Wertelemente erkennen, die sich aus den schriftlichen Unterlagen nicht ergeben. Die tatsächliche Werthaltigkeit der Schätzungsobjekte und Wertelemente kann oft nur mittels Augenschein festgestellt werden.

9 SIVinfos Nr. 24 Februar MEV ist methodenneutral Im MEV-System ist jede Schätzungsmethode und jede Berechnungsart zugelassen. Bei einer grossen Liegenschaft kann ein Objekt mit DCF-Berechnungen geschätzt werden, ein anderes mit Ertragskapitalisierung, ein befristetes Objekt erfordert eine Barwertberechnung und das zusätzliche Land wird mit der Vergleichswertmethode geschätzt. Wesentlich ist, dass endlich der Irrglaube beerdigt wird, alle Liegenschaften liessen sich mit nur einer einzigen Methode oder Berechnung schätzen. Die Immobilie Umfang und Inhalt des zu bewertenden Gegenstandes müssen eindeutig definiert werden. Meistens, aber nicht immer, entspricht die zu bewertende Immobilie einem Grundstück nach ZGB. Bekanntlich kann ein Verkehrswert nur für «verkehrsfähige Objekte» Anmerkung der Redaktion MEV der Baukasten für Systematik im Schätzungswesen Seit zwei Jahren wird in der Ausund Weiterbildung im SIV das Multi Element Value-System, kurz MEV, gelehrt. «Schon wieder eine neue Methode», fragte kürzlich ein Bekannter ganz entsetzt, noch bevor ich ihn über die Grundsätze aufklären konnte. «Weshalb muss der SIV immer wieder Neues erfinden? Und weshalb kann man nicht einfach so schätzen, wie man das schon immer gemacht hat», fragte er weiter. Um diese Fragen beantworten zu können, muss die Aufgabe eines Fachverbandes hinterfragt werden. Wer ist eigentlich für die Weiterentwicklungen im Schätzungswesen zuständig? Firmen, Banken, Buchautoren oder andere in- und ausländische Fachverbände? Sollen die zahlreichen Entwicklungen vom SIV nur kommentiert werden? Oder soll der SIV selbst eine aktive Rolle in der Weiterentwicklung des Schätzungswesens einnehmen? Diese Frage wird schon in den Statuten des SIV beantwortet. Zitat: «Der SIV erarbeitet Grundsätze und Methoden zur Schätzung von Grundstücken und veröffentlicht diese in Lehrgängen, Fachbüchern oder in anderer Form.» Dabei geht es schliesslich um nichts Geringeres als um die Festlegung von Standards im Schätzungswesen. Diese Frage wäre somit beantwortet. Nur eine unabhängige Institution wie der SIV ist letztlich in der Lage, allgemeingültige Standards definieren zu können. Fehlende Strukturen als gravierendsten Mangel Bis vor einigen Jahren hatte das Schätzungswesen bisweilen noch einen eher zweifelhaften Ruf. (Heute ist das wesentlich besser.) Ironischerweise waren es nicht die Immobilienschätzer selbst, die primär zur Verbesserung dieses Rufs beigetragen haben, sondern Fachleute aus der Betriebswirtschaft. Ihr Ruf nach mehr Transparenz und Berechnungsmethoden aus dem Bereich der Unternehmensbewertung, z.b. DCF-Berechnung, haben das Schätzungswesen wesentlich verändert. Die Immobilienschätzer haben es lange versäumt, Denk- und Vorgehensprozesse zu hinterfragen und sie wurden von neuen Methoden zur Bewertung von Immobilien regelrecht überrollt. Das Schätzungswesen wurde damit nicht automatisch besser. Die neuen Methoden brachten zwar gute Ansätze, vielen Anwendern fehlte aber ein tiefgründiges Verständnis zum Wesen einer Immobilie. Oder etwas ketzerisch ausgedrückt: Es wurde zwar auf einem «höheren» Niveau, aber genauso «schlecht» geschätzt wie bisher. Der gravierendste Mangel in einer Verkehrswertschätzung sind heute schlechte Strukturen in den Berechnungsgängen, was wiederum zu Fehlern in der Wertberechnung führen kann. Die Anwendung der DCF-Berechnung hat diese Problematik keineswegs verkleinert, infolge der Zweiphasenberechnung eher noch verstärkt. Das Problem: Man konzentriert sich zu stark auf die Frage der anzuwendenden Methode als auf die Frage der relevanten Wertelemente. Fehlt nämlich das Grundverständnis für die Wertelemente einer Wertermittlung, so ist man generell und spätestens bei der DCF-Berechnung gänzlich überfordert. Ganz wichtig: Es geht hier nicht um eine Abwertung der DCF-Berechnung, sondern vielmehr um ein fundamentales Grundverständnis in der Bewertung von Immobilien, das unabhängig von der anzuwendenden Bewertungsmethode unerlässlich ist. Ersetzt das MEV nun die DCF? Die Frage nach dem Verkehrswert per Stichtag ist somit vor allem eine Frage nach den relevanten Wertelementen. Dazu muss grundsätzlich keine DCF-Berechnung angewendet werden. Die DCF-Berechnung braucht es also nicht mehr? Doch, die DCF- Berechnung soll vor allem dann eingesetzt werden, wenn es nicht nur um die Ermittlung eines auf einen Stichtag bezogenen Verkehrswertes geht, sondern wenn auch Entwicklungen des Cashflows über die nächsten paar Jahre aufzeigt werden sollen. Vor allem in der Portfoliobewertung, die oft auch Basis des Immobilienmanagements bildet, ist die DCF-Berechnung weiterhin ein wichtiges Instrument, insbesondere deshalb, weil es um mehr geht als um eine reine Stichtagsbewertung. So gesehen ist die DCF-Berechnung nichts anderes als eine erweiterte Anwendung des MEV-Systems, als Alternative zur Berechnung jedes einzelnen Wertelementes. Mit der Entwicklung des MEV- Systems wird jetzt nachgeholt, was in den letzten Jahren verpasst wurde: eine «Anleitung» zur Strukturierung einer Verkehrswertermittlung nach Wertelementen, unabhängig davon, ob die Wertelemente einzeln oder im Zweiphasenmodell der DCF-Berechnung berechnet werden. Alles klar? Bestimmt, wenn Sie in den letzten beiden Jahren Teilnehmer eines SIV-Kurses waren. Für alle anderen: Francesco Canonica beleuchtet in seinem Artikel «Die komplexe Immobilie» Grundidee und Philosophie des MEV-Systems. Sie werden erkennen, dass hier ein Baukastensystem zur systematischen Wertermittlung von Immobilien aufgebaut wurde und man heute eine Ertragswertberechnung grundsätzlich auf zwei Arten durchführen kann, nämlich durch Berechnung nach einzelnen Wertelementen oder mit der DCF- Berechnung.

10 10 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 ermittelt werden, das heisst für sachenrechtliches Grundeigentum. Dabei kann es sich um ein oder mehrere bereits bestehende Grundstücke handeln oder um noch zu bildende Grundstücke wie z.b. abzuparzellierende Grundstückteile, geplante Dienstbarkeiten, vorgesehene Miteigentumsanteile etc. Die Immobilie als Verkehrswertobjekt muss mit geeigneten Dokumenten wie Situationsplan, Grundbuchauszug, Verträgen u.a. genau lokalisiert und beschrieben werden. Die Schätzungsobjekte Nicht alle sachenrechtlichen Grundstückbestandteile haben bezüglich Verkehrswertschätzungen einen Wert. Als Schätzungsobjekt gelten nur jene Gegenstände oder Sachverhalte, für die ein eigener Wert ermittelt werden kann (Besitzobjekt oder Nutzobjekt): Schätzungsobjekte Grundstücke Wenn sich eine Immobilie als Betriebseinheit über mehrere Grundstücke erstreckt, erfolgt eine Aufteilung des gesamten Immobilienwertes pro Einzelgrundstück in der Regel nur, wenn dies nach Auftrag und Bewertungszweck ausdrücklich gewünscht wird. Grundstückteile Unterschiedliche Parzellenteile und Teilflächen sind separat auszuscheiden, z.b.: Zusätzliches Land (zus. Umschwung, Landreserven) Lagerplätze, Parkplätze Verkehrsflächen, wertlose Landteile Gebäude, evtl. Gebäudeteile Einzelne Gebäude Gebäudeteile mit unterschiedlichen Eigenschaften (Nutzung, Zustand etc.) Werthaltige bauliche Anlagen wie Umgebungsbauten (Bassins, Mauern, Treppen etc.) Objekte mit besonderer rechtlicher Basis Selbständige Rechte (z.b. selbständiges Quellenrecht) Dienstbarkeiten mit einem Eigenwert (z.b. Benutzungsrecht an Parkplätzen) Miteigentumsanteile (z.b. angemerkter Anteil an Gemeinschaftsanlage) Im Grundbuch eingetragene geldwerte Verpflichtungen (z.b. Grundlasten) Pflanzen und Bäume haben keinen verkehrswertrelevanten Eigenwert, sie sind keine Schätzungsobjekte. Hingegen können sie den Wert eines andern Objektes positiv oder negativ beeinflussen (wertsteigernde gepflegte Gartenanlage, wertmindernder Schattenwurf). Die Wertelemente Objekt Obj. 1 Wohnhaus Obj. 2 Werkstatt Obj. 3 Parkplatz Die Wertelemente Das Wertelement ist die kleinste zu berechnende Werteinheit eines Objektes resp. einer Immobilie. Objekte können aus einem oder aus mehreren Wertelementen bestehen, die einzeln mit einem separaten Rechenvorgang berechnet werden. Wertelemente können einen positiven oder negativen Wert aufweisen. Die einzelnen Objekte werden je nach Objektart (Besitzobjekt oder Nutzobjekt) in die einzelnen Wertelemente gegliedert, wie für die methodengerechte Berechnung notwendig sind. Positive und negative Wertelemente Positive Wertelemente Von Besitzobjekten Vergleichswert von Land (Bauland, zusätzlicher Umschwung etc.) Vergleichswert von Liebhaberobjekten wie Villen, Bootshaus u.dgl. Pauschalwert von kleinen Objekten (z.b. Parkplatz, nutzlose Gebäudeteile etc.) Wertelemente z.b. WE1 (+) Ertragswert WE2 ( ) Techn. Entwertung Wohnhaus evtl. weitere WE: WE3 ( ) z.b. Barwert Leerstand WE4 ( ) z.b. Barwert Wohnrechtsabzug z.b. WE 1 (+) Barwert vor Umbau Werkstatt WE 2 ( ) Investitionen Umbau Werkstatt WE 3 (+) Ertragswert nach Umbau diskontiert evtl. weitere WE: WE 4 z.b. WE 1 (+) Vergleichswert pauschal Schätzungsobjekte (mit Eigenwert): Wohnhaus Werkstatt Parkplatz Lagerplatz Zusätzliches Land Obj. 4 Lagerplatz Obj. 5 Zusätzl. Land z.b. WE 1 (+) Ertragswert Lagerplatz z.b. WE 1 (+) Vergleichswert Land WE 2 ( ) Minderwert Erschliessung Beachte: Es werden nur die Landteile als separates Schätzungsobjekt ausgeschieden, die tatsächlich einen Eigenwert haben (vermieteter Lagerplatz, zusätzliches Land). Das überbaute Land (der sog. Hausplatz) hat keinen Eigenwert, es ist kein Schätzungsobjekt.

11 SIVinfos Nr. 24 Februar Von unbefristeten Nutzobjekten Ertragswert von ertragsabwerfenden Landflächen (Lagerplatz, Parkplatz u.dgl.) Ertragswert von ertragsabwerfenden Bauten (Wohnhäuser, Gewerbebauten etc.) Ertragswert von selbstgenutzten Bauten (Eigentumswohnung, EFH etc.) Ertragswert nutzbarer öffentlicher Bauten (Schulhäuser, Verwaltungsbauten etc.) Ertragswert unbefristeter Vorteile (Quellenrecht u.dgl.) Von befristeten Nutzobjekten Barwert befristeter Erträge Barwert befristeter Vorteile aus Dienstbarkeiten (Nutzrechte, Quellenrecht u.a.) Barwert von baurechtbelastetem Land Pauschale Geldbeträge Einmalige Geldbeträge wie z.b. Heimfallentschädigung bei Baurecht Negative Wertelemente Einmalige Beträge Technische Entwertung (bei allen Ertragswertbauten) Notwendige zukünftige Investitionskosten Einmalbeträge wie Heimfallentschädigung u.dgl. Unbefristete Ausgaben Ertragswert von Grundlasten und andern Grundstückverpflichtungen Befristete Ausgaben Barwert von Baurechtszinsen, Dienstbarkeitsentschädigungen etc. Befristete Verluste Barwert von Leerständen, Mindererträgen, aus Wohnrechten etc. Barwert von Dienstbarkeiten wie Wohnrecht u.dgl. Besondere Wertelemente Die technische Entwertung Jede ertragsabwerfende Bausubstanz (Nutzobjekt) erleidet eine laufend zunehmende technische Entwertung. Diese Entwertung ist ein separates negatives Wertelement. Es muss bei jeder überbauten Immobilie für jede Baute errechnet werden. Die zukünftigen Investitionskosten Sie sind eigentlich eine Sonderform der technischen Entwertung. Sie werden als separates negatives Wertelement abgezogen. Wertelemente bei Umbauobjekten Nutzobjekte, die nach einem Umbau höhere Erträge erzielen, haben drei Wertelemente: WE 1 der befristete Ertrag bis zum Zeitpunkt des Umbaus WE 2 die Investitionskosten des Umbaus WE 3 der unbefristete Ertrag nach Umbau, der per Stichtag diskontiert werden muss Mehrerträge, Mindererträge Befristete Mehr- oder Mindererträge gegenüber dem normalen Mietwert, die aus Mietverträgen oder anderen Vereinbarungen entstehen, werden als separate Wertelemente erfasst. Darunter fallen auch Verluste infolge Wohnrechts oder infolge Dienstbarkeiten wie z.b. eine Parkplatznutzung zugunsten Nachbargrundstück. Wertelemente bei Baurecht Bei Baurechten werden i.d.r. die Nutzungsdauer, der Baurechtszins und die Heimfallentschädigung vereinbart. Daraus ergeben sich mindestens drei separat zu berechnende Wertelemente. Wertelemente bei Stockwerkeigentum Mit Stockwerkeigentum können mehrere verschiedene Rechtsverhältnisse verbunden sein wie z.b. das eigentliche Sonderrecht, Miteigentum an Wertelementen des Stammgrundstückes, reglementarische Sondernutzungen, Dienstbarkeiten, Anmerkung von Miteigentum u.a. In den meisten Fällen sind dafür je separate Wertelemente zu bilden und einzeln zu berechnen. Wertelemente bei Land Teilflächen einer Liegenschaft wie zusätzlicher Umschwung, zusätzliches Land, Baulandreserven, Lagerplatz u.dgl. sind immer separate Schätzungsobjekte. Sie können ein oder mehrere Wertelemente haben, hier beispielsweise für Bauerwartungsland; WE 1 Barwert befristete Nutzung bis zum Zeitpunkt der Baulandnutzung WE 2 Diskont der Erschliessungskosten WE 3 Diskont des Vergleichswertes Bauland Einzig der normale Umschwung (die für die bestehenden Bauten nach Bauvorschriften erforderliche Landfläche) ist kein Schätzungsobjekt und hat keine Wertelemente, weil er keinen Eigenwert hat. Schätzungsmethoden und Berechnungsarten Übersicht Das wesentliche Merkmal des MEV- Systems ist, dass jedes einzelne Wertelement separat beurteilt und berechnet wird. Das hat den Vorteil, dass die unterschiedlichen Eigenschaften der Wertelemente mit der jeweils geeigneten Schätzungsmethode und Berechnungsart berücksichtigt werden. Besitzorientierte Wertelemente: Schätzung mit Statistikmethoden Berechnung mit: Vergleichswertmethode Kennwertmethode Hedonische Methoden Nutzungsorientierte Wertelemente: Schätzung mit Ertragsmethoden Berechnung mit: Ertragskapitalisierung (brutto oder netto) Barwertberechnung, Rentenbarwert, Reduktionswert Cashflowdiskontierung (DCF) Hilfsmethoden Bei der Schätzung bestimmter Wertelemente müssen auch Hilfsmethoden angewendet werden, wie z.b. Realwertmethode für Rückstellungen und techn. Entwertung Lageklassenmethode für Zustandswert, rel. Bauwert und rel. Landwert

12 12 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 Am Beispiel: 1: Berechnung nach einzelnen Wertelementen Das folgende Beispiel zeigt die Gliederung einer Immobilie nach MEV-System und die Berechnung nach einzelnen Wertelementen und Objektwerten, ohne jedoch die detaillierten Berechnungsgänge darzustellen. Schätzungsobjekte: Wohnhaus Werkstatt Parkplatz Lagerplatz vermietet Zusätzliches Land Wohnrecht noch 6 Jahre Objekte Wertelemente B erechnungsmethode Elementwert Objektwert Wertelemente: Wohnhaus (+) Ertragswert Wohnhaus Ertragswert + 562'500 (+) Ertragswert Wohnhaus (-) Techn. Entwertung Wohnhaus div. Methoden - 130' '500 - (-) Technische Entwertung Werkstatt (+) Ertragswert vor der Investition Barwert + 50'820 (+) Ertragswert vor Umbau (-) Erford. Investition Werkstatt Kosten diskontiert - 180'300 - (-) Umbaukosten Objekte Wertelemente (+) Ertragswert nach B erechnungsmethod der Investition e Diskont. Elementwert Ertragswert Objektwert + 341' '440 (+) Ertrag Werkstatt nach Umbau Wohnhaus (+) Ertragswert Wohnhaus Ertragswert + 562'500 Parkplatz (-) Techn. Entwertung (+) Pauschalwert Wohnhaus div. Methoden Vergleichswert - 130' ' ' '000 + (+) Vergleichswert Pauschal Parkplatz Werkstatt Lagerplatz (+) Ertragswert vor (+) derertragswert Investition Lagerplatz Barwert Ertragswert + 50' ' '000 (-) Erford. Investition Werkstatt Kosten diskontiert - 180'300 (+) Ertragswert vermieteter Lagerplatz Zus. (+) Land Ertragswert nach (+) der Vergleichswert Investition Diskont. Land Ertragswert Vergleichswert + 341' ' ' '000 Parkplatz (+) Pauschalwert Vergleichswert + 12' '000 + (+) Vergleichswert Land Gesamtwert Total Gesamtwert = 801'940 Lagerplatz (+) Ertragswert Lagerplatz Ertragswert + 100' '000 (-) Barwert Wohnrechtsbelastung Bewertungsstichtag Gesamtwert Zeit (Jahre) Objekte und Wertelemente auf der Zeitachse Die schematische Darstellung der Wertelemente auf einer Zeitachse kann das Verständnis für die befristeten und unbefristeten Verhältnisse und für deren unterschiedliche Berechnung wesentlich erleichtern: Diese Darstellung der Schätzungsobjekte und deren Wertelemente auf der Zeitachse ähnelt einem Bauprogramm oder einem Finanzierungsplan. Man erkennt daraus, dass die Einzelwerte einer Immobilie nicht nur pro Schätzungsobjekt summiert werden können, sondern auch pro Jahr. Diese Überlegung führt zum besseren Verständnis der DCF-Berechnung, die ja nichts anderes ist als die Summierung jährlicher Cashflows. Francesco Canonica SIV-Chefdozent, *1945, Architekt und Schätzungsexperte, Canonica, Bern (Einzelfirma), Mitglied der Eidg. Schätzungskommission, Chefdozent SIV, canonicabern@smile.ch 2: Berechnung nach DCF Das Total folgende Gesamtwert Beispiel zeigt die Gliederung nach MEV-System = 801'940 für DCF-Berechnungen. Die Objekte und deren Wertelemente sind systematisch zeilenweise aufgelistet, die Berechnung erfolgt wie bei üblichen DCF-Berechnungen pro Jahres-Cashflow. Das Beispiel verwendet die gleichen Objekte, Wertelemente und Zahlenannahmen wie das obige Beispiel. Zus. Land (+) Vergleichswert Land Vergleichswert + 45' '000 Phase 1 (beliebige Anzahl Jahre) Objekte, Wertelemente Enter 1. Jahr Phase 1 (beliebige Anzahl Jahre) 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr Phase 2 6. Jahr Objekte, Wertelemente 1 Wohnhaus Enter 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr 6. Jahr Exit Spez 1 Wohnhaus WE 1 Ertrag 34'000 34'000 34'000 34'000 34'000 34'000 WE 1 Ertrag Kosten 34'000 34'000 34'000-7'000 34'000-7'000 34'000-7'000 34'000-7'000-7'000-7'000 Kosten -7'000-7'000-7'000-7'000-7'000-7'000 Rückstellungen -4'500-4'500-4'500-4'500-4'500-4'500 Rückstellungen -4'500-4'500-4'500-4'500-4'500-4'500 WE 2 Techn. Entwertung WE 2 Techn. -130'000 Entwertung -130'000 2 Werkstatt 2 Werkstatt WE 1 Ertrag WE 1 Ertrag 20'500 20'500 20'500 20'500 20'500 24'000 20'500 24'000 20'500 24'000 24'000 Kosten Kosten -4'000-4'000-4'000-4'000-4'000-4'000-5'000-4'000-5'000-4'000-5'000-5'000 Rückstellungen -2'500-2'500-2'500-2'500-3'000-3'000 Rückstellungen -2'500-2'500-2'500 WE 2 Investitionen -220'000-2'500-3'000-3'000 AuflösungWE Rückstg. 2 Investitionen 9' '000 3 Parkplatz Auflösung Rückstg. 9'075 WE 1 Pauschalwert 3 Parkplatz 12'000 4 Lagerplatz WE 1 Pauschalwert 12'000 WE 1 Ertrag 4'000 4'000 4'000 4'000 4'000 4'000 4 Lagerplatz 5 Zusätzliches Land WE 1 Vergleichswert WE 1 Ertrag 45'000 4'000 4'000 4'000 4'000 4'000 4'000 = Total Cashflow5 Zusätzliches Land -73'000 40'500 40'500 40' '425 42'500 42'500 42'500 Zinssatz WE 1 Vergleichswert 4.00% 4.00% 4.00% 45' % 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% Exitwert (Ertragswert) 1'062'500 = Total Cashflow -73'000 40'500 40'500 40' '425 42'500 42'500 Diskontfaktor Diskontierte Cashflows Zinssatz -73'000 38' % 37'445 36' % -145' % 34' % 33' % 839' % 4.00% Summe DCF Exitwert (Ertragswert) 801'940 Diskontfaktor Diskontierte Cashflows -73'000 38'942 37'445 36' '680 34'932 33'588 Summe DCF 801'940

13 SIVinfos Nr. 24 Februar PRÜFSOFA Sollen die Blinden die Lahmen führen? Oder besser die Lahmen die Blinden? Man weiss es sattsam: Schätzen gilt als Königsdisziplin der vielen Disziplinen, die sich mit Immobilien beschäftigen. Der auf dem Prüfsofa heute wirkt aber gar nicht königlich. Der arme Schätzer hat einiges abbekommen nach seinem letzten Gutachten. Darum liegt er nun hier. Zwei Seelen, jammert er, müssten fortan in seiner Brust wohnen. Das habe der Revisor des Auftraggebers, für den er seine Schätzung machte, von ihm verlangt. Andernfalls, so der Revisor, sei er als Schätzer weg vom Fenster, untauglich, unprofessionell, unsachverständig, könne sich abmelden. Ja der Revisor griff sogar in seiner Erregung mit der Rechten zum um die tausend Seiten dicken Wälzer «International Financial Reporting Standards» und deutete an, wie er damit den armen Schätzer platt machen könnte. Der Schätzer hatte rasch erkannt, dass er angesichts der hier vorhandenen Papiermasse mit dem viel dünneren Schätzerhandbuch wenig Abwehr leisten könnte. Und gelobte Anpassung. Unglaublich dicke Luft herrschte also zwischen den beiden. Darum liegt er nun hier. Und schüttet sein Herz aus, in dem er nun zwei Seelen haben muss, weil er nicht untauglich, unprofessionell, unsachverständig sein will. Ein schwieriger Fall, wie es scheint. Der Gutachter, der alles gut machte bei seiner Bewertung, hat beachtet, dass der Auftraggeber und Eigentümer der Wohnüberbauungen es ernst nimmt mit dem Immobilium als Perpetuum mobile. Er hat in der Bewertung unter vielem anderen berücksichtigt, dass der Eigentümer einen Erneuerungsfonds äufnet und in drei Jahren eine Gesamtsanierung seiner Wohnungen durchführen wird. Dank seiner bautechnischen Erfahrung und Ausbildung kann er berechnen, in welcher Grössenordnung dann Kosten anfallen werden. Und da es ihm auch an mietrechtlichen Kenntnissen nicht mangelt, kennt er Art. 14 Bild: bretz der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) und weiss zu berechnen, welcher Anteil der Kosten einer umfassenden Überholung als wertvermehrende Investition gilt und Mietzinserhöhungen zulässig macht. Ja, er hat sogar daran gedacht, dass während der Bauzeit bei einer Gesamtsanierung mit Mietzinsreduktionen oder Leerständen zu rechnen ist. Mit etwas Finanzmathematik ist es ihm schliesslich gelungen, in seinem Bewertungsergebnis auch noch zu berücksichtigen, dass diese Kosten und die Ertragsänderungen erst in der Zukunft anfallen. Der Revisor, der auch alles gut machen will bei seiner Testierung der Vermögenswerte, könnte seine einschlägigen Vorschriften sogar im Schlaf zitieren: «Der beizulegende Zeitwert (von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien) spiegelt weder zukünftige Ausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung noch den damit einhergehenden künftigen Nutzen wider.» Krass sattelfest also ist der Mann bezüglich Paragraph 51 der IAS 40, der hier massgebenden Norm der International Accounting Standards. Und als börsenkotiertes Unternehmen will der Eigentümer der Wohnüberbauungen diese Standards angewendet haben. Ja, Freunde der Schätzkunst, Gralsritter der Königsdisziplin: Wer soll nun wem sagen, wie zu bewerten sei? Die Revisoren den Schätzern? Oder die Schätzer den Revisoren? Welches sind die Blinden, welches die Lahmen? Die Welt ist mehrdimensional. Schon bei zwei Dimensionen lässt sich ein Pünktchen von mehr als einer Seite betrachten. Nichtbaufachleute werden Immobilien immer etwas anders ansehen als Baufachleute. Und nicht verzagen: Wenn nötig, gibt es ja die Disclaimers. Martin Frei *1946, dipl. Arch. ETH/SIA, Betriebswissenschafter ETH/NDS, Inhaber IMMOCONSULT Martin Frei, Zürich, Vorstands- und Gründungsmitglied des SIV, Leiter Kompetenzzentrum Schätzungswesen des SIV

14 14 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 SPEZIALOBJEKTE Bewertung von Bauten des Gastgewerbes Beat Brunner beleuchtet die Bewertung von Bauten des Gastgewerbes. Über Überangebote und Wertverluste, Gastgewerbebetriebe als individuelle Objekte und die Wichtigkeit von genauen Branchenkenntnissen. In der Schweiz existiert ein sehr grosses und vielfältiges Angebot an Hotellerie- und Restaurationsdienstleistungen. Dafür sorgen rund Gastbetriebe verschiedenster Prägung und Ausrichtung. So vielfältig, wie sich dieses Angebot präsentiert, so vielfältig ist die Aufgabe, eine gastgewerbliche Immobilie zu bewerten. Um einen Gastgewerbebetrieb korrekt schätzen zu können, muss der Schätzer über gastwirtschaftliche Fachkompetenz verfügen. Nur so kann er die für die Schätzung massgebenden Eigenheiten, Ertragsmöglichkeiten, Kostenstrukturen, Tendenzen, Gefahren usw. richtig beurteilen und somit zu einem korrekten Ergebnis gelangen. Die extrem grosse Betriebsdichte in der Schweiz könnten rund die Hälfte der Bevölkerung zur gleichen Zeit in einem Gastgewerbebetrieb Platz nehmen bringt nicht nur Vorteile, sondern vor allem auch harte Konkurrenz. Es gibt viele Betriebe, die eigentlich keine Existenzberechtigung mehr haben. Eine gewisse «Gesundschrumpfung» wird sich in näherer Zukunft aufdrängen. Und: Überangebot und Bilder: Hotel Suvretta House, St.Moritz (Symbolbilder) restriktive Belehnungspraxis der Banken zur Finanzierung von Hotel- und Restaurationsbetrieben haben in den letzten Jahren zu einem Wertverlust dieser Immobilien auf dem Markt geführt. Der Liegenschaftsmarkt beurteilt bei Gastwirtschaftsliegenschaften schon seit langer Zeit den Ertragswert als massgebliche Grösse zur Festlegung des Verkehrswertes der Liegenschaft. Der Realwert bzw. die Reprokosten werden nur noch dazu verwendet, die Minderwerte der Liegenschaft festzulegen. Dazu zählen die unmittelbar erforderlichen Schadenbehebungskosten (Sofortreparaturen) und die aufgeschobenen zukünftig erforderlichen Erneuerungskosten (technische Entwertung). (Liegenschafts-)Wert oder (Unternehmens-)Wert? Bevor der Schätzer eine Bewertung eines Gastwirtschaftsbetriebes vornimmt, muss er sich im Klaren sein, ob er den Wert der Liegenschaft oder den Wert der Unternehmung bestimmen will. Im Gegensatz zum Wert der Liegenschaft ist im Wert der Unternehmung auch der Wert des zur Erzielung des Ertrages benötigten Inventars enthalten. Auch fliessen in eine Unternehmensbewertung ebenfalls allfällige Schulden (Hypotheken, Kreditoren usw.) ein. Die folgenden Erläuterungen befassen sich vorwiegend mit der Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft und nicht der Unternehmung. Sorgfältige Betriebsanalyse als Grundlage Jeder Gastgewerbebetrieb stellt ein individuelles Objekt dar. Zur Mietwertermittlung kann deshalb nur bedingt auf Vergleichszahlen von ähnlichen Objekten zurückgegriffen werden, weil es identische Objekte kaum gibt. Es sind selten ortsübliche m 2 -Mietzinse vorhanden. Deshalb bildet im schweizerischen Gastgewerbe der Betriebsertrag der Ausgangspunkt der Ertragswertschätzung. Dieser Ertragswertberechnungsart wird in den folgenden Ausführungen Rechnung getragen. Der erzielbare Mietertrag hängt direkt vom gastgewerblichen Betriebskonzept ab. Es empfiehlt sich, nur Gastgewerbebetriebe nach diesen Ausführungen zu bewerten, die gemäss Gastgewerbegesetzgebung und zugehöriger Verordnungen eine Betriebsbewilligung benötigen und deren Wert den Gesamtwert des Grundstücks eindeutig dominieren (z.b. Hotel, Landgasthof). Bei Gastgewerbebetrieben, die für den Wert des Grundstücks nur eine untergeordnete Bedeutung haben und die wertneutral durch eine andere Nutzung ersetzt werden könnten (z.b. Tea-Room in grossem Wohn- und Geschäftshaus), ist eine Bewertung wie bei nichtgastwirtschaftlichen Gewerbebetrieben vorzunehmen. Grundlage jeder Bewertung einer gastgewerblichen Immobilie ist eine sorgfältige Betriebsanalyse der Unternehmung; nur so kann schliesslich ein richtiger Mietwert berechnet werden. Die Betriebsanalyse der Unternehmung muss dem Schätzer auf folgende Fragen Antwort geben: Geschäftsidee: Welche Geschäftsidee wird mit der Unternehmung verwirklicht? Ist es die richtige gastgewerbliche Idee für diese Immobilie oder könnte mit einer anderen Idee ein höherer Ertrag erwirtschaftet werden? Leistungen: Welche Leistungen bietet der Betrieb an? Differenzierung: Wie grenzt sich der Betrieb gegenüber dem Angebot der Konkurrenz ab? Beat Brunner *1949, Hotelier-Restaurateur, dipl. Ecole hôtelière de Lausanne, Brunner Consulting, spezialisiert auf die Bewertung gastgewerblicher Bauten, Dozent Bewertung gastgewerbliche Bauten an der FH beat.brunner@brunner-consulting.ch

15 SIVinfos Nr. 24 Februar Marketing: Welche Marketinginstrumente werden eingesetzt und welche Massnahmen werden getroffen? Mitarbeiter: Wer sind die Führungskräfte, die für den Erfolg dieser Unternehmung Gewähr bieten, und über welche Erfahrung verfügen sie? Risiken: Welche Risiken können den Fortbestand der Unternehmung gefährden und wie kann darauf reagiert werden? Finanzbedarf: Wie hoch ist der Finanzbedarf in Zukunft, um den Betrieb nachhaltig fortführen zu können? Weil gastgewerbliche Immobilien leider oft nur einen bescheidenen Ertrag abwerfen, muss der Schätzer genau abklären, ob bei möglicher anderer Nutzung dieser Immobilie allenfalls ein höherer Ertrag zu erwirtschaften wäre. Dabei gilt es, mit Hilfe einer Differenzrechnung abzuklären, ob der mögliche Mehrertrag der neuen Nutzung im Vergleich zur gastgewerblichen Nutzung die zusätzlichen baulichen Investitionen für die Nutzungsänderung wirtschaftlich aufwiegt. Um einen Gastgewerbebetrieb korrekt schätzen zu können, ist es unabdingbar, dass der Schätzer über Buchhaltungskenntnisse verfügt. Insbesondere muss er einen Buchhaltungsabschluss verstehen und interpretieren können. Leider benutzt fast jedes Treuhandbüro einen anderen Kontenrahmen und dementsprechend sehen die Jahresabschlüsse ganz unterschiedlich aus. Dies bedeutet nicht, dass am Schluss der Erfolgsrechnung unterschiedliche steuerbare Betriebsgewinne resultieren müssen. Weil aber zur Berechnung des Ertragswertes nicht der steuerbare Gewinn als Ausgangspunkt der Berechnungen benutzt werden kann, sondern der zu kapitalisierende Mietwert berechnet werden muss, sollte der Schätzer in einer ersten Phase versuchen, den Buchhaltungsabschluss nach dem Kontenrahmen für das schweizerische Gastgewerbe umzustellen. Sämtliche Berechnungen zum Schätzen eines Gastgewerbebetriebes werden mit Nettozahlen durchgeführt, d.h. die Mehrwertsteuer wird als reiner Durchlaufposten angesehen. Der Schätzer muss sich also beim Gebrauch von Zahlen aus Geschäftsabschlüssen, Kassenausdrucken, Angaben des Wirtes etc. vergewissern, ob es Nettobeträge sind. Wenn dies nicht der Fall ist, muss die Mehrwertsteuer von den entsprechenden Beträgen in Abzug gebracht werden. Der Mietwert einer gastgewerblichen Immobilie kann nach folgendem Schema ausgehend von einem nachhaltigen Betriebsertrag errechnet werden: Betriebsertrag aus Waren a./. Direkter Warenaufwand b = Warenbruttoerfolg c + Dienstleistungsertrag d./. Direkter Aufwand Dienstleistungen e = Bruttoerfolg I f./. Personalaufwand g = Bruttoerfolg II./. Übriger Betriebsaufwand h = Betriebsergebnis I./. Unternehmerlohn i = Betriebsergebnis II./. Aufwand für Unterhalt, Ersatz und Abschreibungen des Inventars (Anteil) j./. Durchschnittlicher Zins auf dem Betriebskapital k = Mietwert der Gast- und Betriebsräume des Gastgewerbebetriebes a Der Betriebsertrag aus Waren entspricht meistens dem Ertrag der beiden Sparten Getränke und Küche. Er kann aber auch Warenerträge aus Nebenbetrieben (Kioskartikel etc.) enthalten. b Der direkte Warenaufwand beinhaltet nur die Kosten der unter a) verkauften Waren. c Der Warenbruttoerfolg in % des Betriebsertrages der Waren gibt Aufschluss über die Kalkulation, die Organisation des Einkaufs, die sorgfältige Behandlung der Waren und über die Betriebsüberwachung d Der Dienstleistungsertrag umfasst alle übrigen Einkünfte eines Gastgewerbebetriebes, die nicht mit dem Verkauf von Waren in Verbindung stehen wie Logement (= Zimmervermietung ohne Frühstück), Einnahmen Kegelbahn, Telefoneinnahmen, Vermietung von Gästegaragen, Kommissionen aus Billetverkäufen etc. e Hier werden alle Aufwendungen in Abzug gebracht, die direkt mit der Erzielung des Dienstleistungsertrages in Zusammenhang stehen und nicht zu den allgemeinen Betriebsaufwendungen gehören (Kurtaxen, Gästetelefongebühren etc.) f Gesamtertrag des Gastgewerbebetriebes = Betriebsertrag aus Waren + Dienstleistungsertrag g Unter diese Position fallen die Barlöhne und Aufwendungen für Verpflegung und Unterkunft des Personals, für Ferien und sonstige Zulagen. Im Weiteren sind im Personalaufwand die Arbeitgeberbeiträge an die Sozialeinrichtungen, die Aufwendungen für Personalversicherung, Personalbeschaffung etc. enthalten. h Kosten für Versicherungen, Patente, Abgaben, Elektrizität, Heizung, Brennmaterial, Reinigung, Wäsche, Entsorgung, Betriebs- und Büromaterial, Werbung, Kommissionen, Fahrzeugaufwand, Buchhaltung, Serviceabonnemente, kleiner mieterseitiger Gebäudeunterhalt etc. Achtung: Letzterer ist je nach Mietvertrag evtl. bereits unter j) berücksichtigt. i Vom Unternehmerlohn sind die eigenen Sozialbeiträge und die Altersvorsorge abzugelten. Die Höhe des Unternehmerlohnes ist betriebsabhängig. Leider gibt es in der Schweiz viele Gastgewerbebetriebe, bei denen es nicht möglich ist, einen angemessenen Unternehmerlohn zu erarbeiten. Wenn z.b. 2 Personen einen Kleinbetrieb (Umsatz pro Jahr weniger als Fr ) führen, ist es meistens nicht einmal möglich, dem Betreiberpaar für beide Personen die nach Landes- Gesamtarbeitsvertrag gültigen Minimallöhne für die Mitarbeiter gutzuschreiben. j Bei der Schätzung einer gastgewerblichen Immobilie muss der Schätzer berücksichtigen, dass er nur Bestandteile der Immobilie bewerten darf. Bei den hier angeführten Kosten handelt es sich um die Aufwendungen für den Teil des Inventars, der nicht Bestandteil der Immobilie bildet, der aber zur Erzielung des Betriebsertrages gleichwohl betriebsnotwendig ist, sowie um den vertraglich bedingten mieterseitigen Gebäudeunterhalt. Achtung Letzterer ist evtl. bereits unter h) berücksichtigt. k Das Betriebskapital ist nicht Bestandteil der Immobilie. Seine Verzinsung darf im Mietwert der Immobilie nicht enthalten sein. Das aufgeführte Berechnungsschema basiert noch auf dem 1991 eingeführten, heute meistbenutzten Kontenrahmen für das Gastgewerbe. Es wurde 2006 vom Staatssekretariat für Wirtschaft, der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit und den

16 16 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 gastgewerblichen Branchenverbänden Gastrosuisse bzw. Hotelleriesuisse ein neuer Kontenrahmen, basierend auf internationalen Buchhaltungs-Standards, vorgestellt. Nach dem neuen Kontenrahmen muss die Mietwertberechnung leicht anders erfolgen. Weil es aber einige Jahre dauern wird, bis der neue Kontenrahmen des Gastgewerbes auf breiter Front eingeführt sein wird, verzichtet der Autor darauf, zum jetzigen Zeitpunkt die Mietwertberechnung basierend auf dem neuen Kontenrahmen ebenfalls darzustellen. Grundlage jeder Bewertung einer gastgewerblichen Immobilie ist eine sorgfältige Betriebsanalyse der Unternehmung Wichtig für die Mietwertberechnung ist, dass der Schätzer nachhaltige Erträge bzw. Kosten in das Berechnungsschema einsetzt. Er darf nicht einfach nur den Durchschnittsertrag einer Reihe abgelaufener Geschäftsjahre in die Rechnung einfliessen lassen, sondern muss der zukünftigen Ertragsentwicklung des Betriebes Rechnung tragen, die er unter Umständen mit Hilfe von budgetmässigen Berechnungen abzuschätzen hat. Um den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln, sind die zukünftigen Erträge und nicht die in der Vergangenheit erzielten Zahlen wichtig. Zur Überprüfung der für den Betrieb festgelegten Betriebszahlen kann der Schätzer verschiedene Kontrollrechnungen anstellen: Betriebsertrag pro beschäftigte Person Sitzplatzertrag pro Betriebstag Mietwertansätze Restauration Berechnung der Miete pro m 2 Restaurationsfläche. In städtischen Gebieten können diese Mietwerte mit Werten von Verkaufslokalen in ähnlicher Lage verglichen werden. Bei grosser Abweichung muss sich der Schätzer fragen, ob die gastgewerbliche Nutzung dieser Immobilie oder dieses Immobilienteils die richtige ist. Für eine Beurteilung der aus den Kontrollrechnungen erhaltenen Resultate muss der Schätzer über gute gastgewerbliche und örtliche Fachkenntnisse verfügen, denn das zur Verfügung stehende, von den Branchenverbänden regelmässig publizierte statistische Zahlenmaterial hilft nur bedingt. Es handelt sich immer um gesamtschweizerische Durchschnittswerte, welche die regionalen Gegebenheiten zu wenig berücksichtigen. Ausgehend vom errechneten nachhaltigen Mietwert kann der Verkehrswert der gastgewerblichen Immobilie nach den allgemeinen Richtlinien und Vorschriften des MEV-Systems (Multi Element Value; s. auch Seite 8 ff.) des SIV errechnet werden.

17 SIVinfos Nr. 24 Februar Zur Bewertung der meistens zu einem Gastgewerbebetrieb gehörenden Nebenanlagen, von Nebenbetrieben muss sich der Schätzer folgende Überlegungen machen: Da die Ertragszahlen und die Betriebskosten (inkl. Löhne) für die Nebenanlagen bzw. Nebenbetriebe, die dem gastgewerblichen Betrieb dienen, meistens in den Buchhaltungen nicht gesondert erfasst werden, kann für diese Anlagen auch nicht ein eigener Ertragswert errechnet werden. Ihr Wert ist deshalb als Teil in die Bewertung des Gastwirtschaftsbetriebes einzubeziehen. Dazu können beispielsweise gehören: Sportanlagen Hallenbäder Kegelbahnen Garagen, Einstellhallen, Parkplätze Parks, Hotelgärten Dies gilt insbesondere für Parkplätze. Sie stellen meistens einen Infrastrukturbestandteil des Gastwirtschaftsbetriebes dar und beeinflussen direkt den zu erzielenden Betriebsertrag des Betriebes. Sie dürfen nur direkt bewertet werden, wenn sie, ohne den Betriebsertrag des Gastwirtschaftsbetriebes zu beeinflussen, separat vermietet werden können. Nebenbetriebe und Grundstückteile, die nicht zum gastgewerblichen Betrieb gehören, sind in der Bewertung in der Regel als gesondertes Wertelement zu erfassen: Wirtewohnung * Personalzimmer Läden Kioske Gärtnereien Detailhandelsflächen Tankstellen Landwirtschaft etc. * Sofern es sich um eine vollständige, auch fremdvermietbare Wohnungseinheit mit Küche und Nasszelle handelt. Wirtewohnräume ohne Küche und/oder ohne Nasszelle müssen, da sie nicht anderweitig vermietbar sind, als Bestandteil des Betriebes in die Betriebsrechnung einfliessen. In der gastgewerblichen Schätzungspraxis hat sich für die Bewertung von grossen gastgewerblichen Hotel-Liegenschaften die DCF-Methode (Discounted Cashflow) durchgesetzt. Hier werden im Normalfall die Free Cashflows der nächsten 5 bis 10 Jahre einzeln geschätzt, auf den aktuellen Zeitpunkt abdiskontiert und aufaddiert. Für die Jahre nach dem expliziten Planungshorizont werden konstante Cashflows unterstellt, die nach der Methode der ewigen Rente kapitalisiert werden. Der ermittelte Wert, der so genannte Residualwert, wird abschliessend ebenfalls abdiskontiert und zu den Barwerten der einzelnen ermittelten Free Cashflows hinzugerechnet. Der Free Cashflow errechnet sich, indem das Betriebsergebnis II um die laufenden Unterhalts- und Betriebskosten der Betriebsanlagen und die kalkulierten jährlichen Rückstellungen für die Ersatzinvestitionen vermindert wird. Unter Ersatzinvestitionen wird der Betrag verstanden, der zwecks Erhaltung der Substanz und der Wettbewerbsfähigkeit des Betriebes investiert werden muss. Als Abdiskontierungssatz wird der so genannte WACC (Weighted Cost of Capital) verwendet, der auf einer Zielfinanzierungsstruktur von 70% Fremdkapital und 30% Eigenkapital beruht. Der heute vielfach angewendete Satz beträgt zur Zeit 6%, ist aber immer objekt- und käufergruppenspezifisch differenziert festzulegen Fazit Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die grösste Schwierigkeit des Schätzers bei der Bewertung von gastgewerblichen Liegenschaften darin besteht, die zukünftigen Erträge der Unternehmung in einem unsicheren Umfeld vorherzusagen und wenn möglich mit Szenarien zu ermitteln. Grundvoraussetzungen dazu sind das Verständnis von betriebswirtschaftlichen Zusammenhängen im Gastgewerbe und eine genaue Branchenkenntnis. Einen wichtigen Einfluss auf die Qualität der Schätzung übt ebenfalls das zur Verfügung stehende Grundmaterial (detaillierte Betriebsund Finanzbuchhaltungsunterlagen, Budgets, Investitionsplanungen etc.) aus.

18 18 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 AKTUELL Was sind Anmerkungen? Im Grundbuch aufgeführte Anmerkungen sind demonstrative Rechte, d.h. sie dienen eigentlich nur dem Informationsbedürfnis des Grundbuchbenützers. Ziel des Gesetzgebers war es, die besonders schützenswerten Rechtsverhältnisse über das Mittel des Grundbuches kundbar zu machen (Informationscharakter). Die angemerkten Rechtsverhältnisse bestehen auch unabhängig von der Anmerkung im Grundbuch. Der gute Glaube ist bezüglich der Anmerkungen zerstört. Die Anmerkung eines Rechtsverhältnisses im Grundbuch erfolgt rein deklaratorischer Natur. Sie entfaltet daher keine Konstitutivwirkung wie z.b. die Eintragung des Eigentums an einem Grundstück. Der Käufer einer Immobilie wird bekannterweise erst durch den rechtsgültigen Eintrag im Grundbuch Eigentümer des gekauften Grundstückes. Damit eine Anmerkung im Grundbuch jedoch eingetragen werden kann, bedarf sie in jedem Fall einer bundesrechtlichen Grundlage. Art. 962 ZGB erlaubt dem kantonalen öffentlichen Recht, neue Anmerkungsfälle zu schaffen. Macht ein Stand in einem kantonalen Gesetz davon Gebrauch, braucht er dafür die Zustimmung des Bundesrates (Art. 962 Abs. 2 ZGB). In den letzten dreissig Jahren ist durch die ungeheure Gesetzesmaschinerie eine wahre Inflation an neuen Anmerkungsfällen (speziell der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen) entstanden. Tipps 1. Konsultieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie immer das Grundbuch. Einwendungen, eine Vormerkung nicht gekannt zu haben, schützt Sie nicht und ist zwecklos. 2. Lassen Sie sich vom zuständigen Grundbuchführer Kopien der seinerzeitigen Belege, die zur Errichtung der Vormerkungen geführt haben, geben, da aus Platzgründen die Rechte und Lasten nur stichwortartig im Grundbuch aufgenommen werden. 3. Das Grundbuch ist öffentlich. Einblick in Details erhalten Sie bei Nachweis des glaubhaften Interesses oder mit Vollmacht des Eigentümers. Anmerkungen haben entweder einen privatrechtlichen oder einen öffentlich-rechtlichen Inhalt. Beleuchten wir zuerst ein paar häufige privatrechtliche Anmerkungen: a) Werkbeginn beim Bauhandwerkerpfandrecht, vgl. Art. 841 ZGB Der Bauhandwerker oder Unternehmer, der für einen Grundeigentümer eine Baute ausführt, hätte gemäss Art. 841 Abs. 3 ZGB das Recht, den Baubeginn im Grundbuch zulasten der Bauparzelle anmerken zu lassen. Diese Anmerkung bewirkt, dass während der Anmerkungsdauer keine Schuldbriefe oder Gülte (Wertpapier mit reiner Grundstückshaftung) eingetragen werden dürfen. Dadurch wird erreicht, dass keine Wertpapiere in den Verkehr mit gutgläubigen Dritten gelangen, die den Rechten der Baugläubiger vorgehen würden. In der Praxis ist dieses Instrument allerdings äusserst selten anzutreffen. b) Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes Diese Anmerkung ist aus wirtschaftlichen Gründen sehr häufig anzutreffen. Erwerber von Stockwerkeinheiten (Kauf ab Plan) und Grundpfandgläubiger sollen auf das mögliche Auseinanderdriften von den Aufteilungsplänen und der Wirklichkeit hingewiesen werden. Damit können Unstimmigkeiten abgefedert werden. c) Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft Auch hier erfüllt die Anmerkung eine Informationspflicht. Der Käufer einer Stockwerkeinheit soll auf die Existenz eines Nutzungs- und Verwaltungsreglements hingewiesen werden. Der Erlass eines Reglements ist gemäss Gesetz jedoch freiwillig und nicht zwingend. Häufig findet sich auch eine Anmerkung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung beim gewöhnlichen Anmerkung der Redaktion Die Kenntnisse über das Grundbuch gehören zum ganzheitlichen Denken, das die Immobilienbewertung grundsätzlich voraussetzt. Als Auffrischung und Vertiefung greifen wir das Thema in einer Serie auf. Thema der aktuellen Ausgabe sind die Anmerkungen. Miteigentum (z.b. Regelung des Unterhalts bei einer UN-Garage). d) Grundbuchsperre nach neuem Eherecht, vgl. Art. 178 Abs. 3 ZGB Befürchtet ein Ehegatte im Rahmen eines Scheidungsprozesses, dass Grundstücke (z.b. solche, die nicht von den Eheleuten bewohnt werden) zusätzlich mit Pfandrechten belastet oder gar beiseite geschafft werden (z.b. durch Verkauf an Dritte mit Rückkaufsmöglichkeit nach rechtskräftiger Scheidung), kann der zuständige Richter, im Rahmen von Eheschutzmassnahmen, eine Grundbuchsperre im Grundbuch erwirken, die als Anmerkung eingetragen wird. Damit dürfen keine weiteren Eintragungen auf dem betreffenden Grundbuchblatt erfolgen. Der Auftrag ans Grundbuchamt zur Löschung einer solchen Anmerkung darf nur der Richter erteilen. e) Veräusserungsbeschränkung bei Vorbezug von Mitteln der beruflichen Vorsorge (BVG-Vorbezug), vgl. Art. 30e BVG Seit dem 1. Januar 1995 kann jede versicherte und erwerbsfähige Person alle fünf Jahre die geäufneten Mittel aus der beruflichen Vorsorge verpfänden oder vorbeziehen. Der Mindestbetrag beträgt Fr Bei einem Vorbezug hat die Vorsorgeeinrichtung eine Anmerkung beim Grundbuchamt zulasten der begünstigten Liegenschaft anzumelden. Die Gruppe der Anmerkungen öffentlich-rechtlichen Inhalts lassen sich in zwei Gruppen einteilen: Anmerkungen nach Bundesrecht (eine kleine Auswahl)

19 SIVinfos Nr. 24 Februar a) Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) «Lex Koller» Am 1. Oktober 1997 trat das revidierte Bewilligungsgesetz in Kraft. Der Erwerb von Grundstücken durch Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland wurde massiv liberalisiert. Die noch bewilligungspflichtigen Fälle bedürfen einer Bewilligung durch die zuständige kantonale Behörde. Solche Bewilligungen werden meistens mit Auflagen verknüpft, die auf dem Erwerbsgrundstück angemerkt werden müssen. Das BewG ist zurzeit wieder in Revision. b) Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz des Bundes (WEG) Dieses Bundesgesetz kennt eine ganze Liste an Anmerkungstatbeständen. Hat der Bund Vorschüsse oder Zinsbeiträge geleistet, wird bis zur Tilgung oder zum Erlass ein Zweckentfremdungsverbot, ein gesetzliches Vorkaufs- und Kaufsrecht im Grundbuch auf der begünstigten Liegenschaft angemerkt. c) Forstwesen Gemäss Art. 31 Abs. 3 des Bundesgesetzes betreffend die eidgenössische Oberaufsicht über die Forstpolizei vom 11. Oktober 1902 darf Wald nur mit besonderer Bewilligung gerodet werden. Die zuständige Bewilligungsbehörde entscheidet, ob eine Wiederaufforstung durchzuführen ist. Die Pflicht zur Wiederaufforstung wird entsprechend angemerkt. Anmerkungen nach kantonalem Recht. a) Vermessungszeichen Das kantonale Vermessungsamt meldet im Rahmen der Einführung des eidgenössischen Grundbuches Vermessungszeichen an. Der Grundeigentümer ist verpflichtet, die öffentlichen Vermessungszeichen (Triangulationspunkte) zu dulden. b) Baurecht Erteilen die Baubehörden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Ausnahmebewilligungen, wird oftmals der Grundeigentümer verpflichtet, auf behördliches Verlangen den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Diese Anmerkung wird Beseitigungsrevers genannt. Wird gleichzeitig auch noch jeder Entschädigungsanspruch für solchermassen erzwungene Beseitigungen ausgeschlossen, spricht man von einem Mehrwertsrevers (Anmerkung). Die Herabsetzung von Grenzabständen, irgendwelche Schutzmassnahmen und die Baubewilligung mit Bedingungen, Auflagen und Befristungen sind vermutlich die häufigsten Anmerkungs-Anwendungsfälle in der Praxis. Die Herabsetzung von Grenzabständen, irgendwelche Schutzmassnahmen und die Baubewilligung mit Bedingungen, Auflagen und Befristungen sind vermutlich die häufigsten Anmerkungs-Anwendungsfälle in der Praxis. Andreas Thiemann *1959, Geschäftsführer Thiemann HypoServices AG, seit 2005 im SIV-Vorstand, zuständig für Finanzen und Controlling info@thiemann-group.ch Anmerkung der Redaktion Das Schweizerische Grundbuch ist in den letzten 20 bis 30 Jahren massiv durch öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (Anmerkungen) überlastet worden. Der Gesetzgeber ist sich dessen bewusst und schlägt ein Bundesgesetz über Geoinformation (Geoinformationsgesetz, GeoIG) vor. Dieses Rahmengesetz bezweckt eine Abgrenzung zum OeREB-Kataster (= Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen) in dem Sinne, dass inskünftig nur OeREB gestützt auf individuell-konkrete Verfügungen im Grundbuch angemerkt werden dürfen und neu auch müssen. Alle übrigen grundstücksbezogenen OeREB wären damit Gegenstand des OeREB-Katasters, soweit nicht überhaupt die gesetzliche Publizität als genügend erachtet wird. Weitere Informationen: geoig;jsessionid=10c0gu13forvg Im Anschluss an seine Sitzung vom 6. September 2006 hat der Bundesrat den Gesetzesentwurf an die Eidgenössischen Räte überwiesen. Der Projektplan sieht vor, dass in der Sommersession 2007 die Schlussabstimmung der Bundesversammlung erfolgt und damit die Referendumsfrist zu laufen beginnt. Wird vom Schweizer Volk kein Referendum gegen das Gesetz ergriffen, könnte es plangemäss auf den 1. Januar 2008 in Kraft treten.

20 20 SIVinfos Nr. 24 Februar 2007 AUSBLICK Zukunftsweisend! Ein kleiner Rückblick, eine Vorschau im Rahmen der 9. Generalversammlung vom 22. März 2007 in Basel Es war ein spannendes, interessantes, aber auch intensives Jahr für den SIV. Mit dem Austritt und der Abkopplung des SIV aus dem Trägerverband der eidg. Fachprüfung (mehrfach kommentiert in früheren Ausgaben des SIVinfos) wurden die Weichen im Ausbildungsbereich neu gestellt. Ziel ist es, einen eigenen, neuen Anker im Ausbildungsbereich zu setzen konkret mit einem neuen Institut und einem eigenen Ausbildungsangebot. Die Eckpfeiler für die Gründung eines Schweizerischen Instituts für Immobilienbewertung sind gesetzt. Eine detaillierte Vorstellung und Präsentation dieses Instituts, seine Ziele, die Hintergründe, der Weg und letztlich auch seine Absegnung werden wichtiger Teil der diesjährigen GV sein. Die diesjährige Generalversammlung vom 22. März 2007 steht denn auch unter dem Motto «zukunftsweisend!». Frischer Wind im Vorstand Einen weiteren Schwerpunkt an der GV wird die neue Zusammensetzung des Vorstands bilden. Die beiden «Urgesteine» und Mitglieder aus der Gründungsphase Martin Frei und Jürg Gredig sowie Jürg Messmer treten aus dem Vorstand zurück. Sie haben während der letzten acht Jahre den Verband geprägt und weiterentwickelt und mit viel Engagement, zukunftsweisenden Strategien und konkreten Umsetzungen einiges, Überdurchschnittliches bewegt. An dieser Stelle ein sehr herzliches Dankeschön, Martin Frei und Jürg Gredig: Ihr habt wirklich Grossartiges für unseren Verband geleistet. Neben der Verabschiedung von Martin Frei, Jürg Gredig und Jürg Messmer stehen Neuwahlen an. Erstmals in der Geschichte des SIV werden Frauen neu Vorstandsmitglieder. Und zwar gleich drei. Ein weiteres Novum: Erstmals soll mit Sibylle Jung auch eine Branchen-«Fremde» in den Vorstand gewählt werden. Als Kommunikationsprofi mit Schwergewicht «Immobilien» wird sie das Ressort Kommunikation übernehmen und professionell betreuen. Ich freue mich ausserordentlich über all die vielen «Neuen», die SIV-Feuer gefangen haben, und jene, bei denen das Feuer schon lange brennt, über alle, die mit viel Initiative etwas bewegen wollen. Ich bin überzeugt, dass wir mit dieser Zusammensetzung die Möglichkeit haben, den SIV noch breiter und gesamtschweizerisch abstützen zu können. René Sproll «Ethik praktisch: Wie viel Wert darfs sein?» Im diesjährigen GV-Fachreferat wird Kapuziner Bruder Paulus das Thema Berufsethik aufgreifen. Unter dem Titel «Ethik praktisch: Wie viel Wert darfs sein?» geht er auf den Handel zwischen Menschen ein, der auf Treu und Glauben basiert, wie man sich auch in allen Enttäuschungen diese Tugenden bewahrt. Er erläutert, wie wir Menschen das Wertefundament finden und bewahren können, auf dem die Geschäfte erst richtig gedeihen können. Neu im SIV Januar/Februar 2007 Einzelpersonen Peter Aebi, Zürich Marcel Bauer, Uzwil Alfred Baumgartner, Schinznach-Bad Markus Bürgin, Liestal Pierfranco Chiappini, Brissago Allesandro Coduri, Rancate Claudio Coradini, Stabio Stefan Danioth, Altdorf Nicola Darani, Bellinzona Roberto Daverio, Riva san Vitale Ivano De Luigi, Camorino Thomas Frigo, Zug Christoph Fuhrimann, Bern Fabio Galliciotti, Contra Raimondo Ghielmetti, Mendrisio Michele Giambonini, Lugano Richard Kälin, Gossau ZH Elisabeth Kellenberger, Muri b. Bern Peter Knecht, Bauma Marcel Knörr, Zürich Stefano Lappe, Locarno Hans Marti, Menziken AG Candido Pianca, Lugano Fabrizio Piattini, Montagnola Peter Portmann, Escholzmatt Hans Ryser, Laufenburg Franco Sommaruga, Oberbottigen Thomas Spitzmüller, Giswil Marcel Schmutz, Erlinsbach Hans Schnyder, Netstal Paolo Scacci, Mendrisio Luana Terraneo, Lumino Aris Tognola, Roveredo Martin Ulmer, Zug Mauro Zocchetti, Rancante Firmen AKKURA GmbH, Dottikon Die Liegenschafter AG, Brüttisellen Gebäudeversicherung des Kantons Luzern, Luzern Bruder Paulus *1959 im westfälischen Münsterland, tritt mit 19 in den Kapuzinerorden ein, studiert Theologie und wird dann als Priester eingesetzt. Die Zusatzqualifikation in Gestalttherapie und Supervision befruchten seine Begegnungen mit Menschen. Sein Leitgedanke: «Mit meinen Worten bin ich dem Geheimnis des Lebens auf der Spur. Sie entspringen meiner Erfahrung, dass niemand allein bleiben muss auf seinem Weg durchs Leben.»