Die Erleichterung des Erwerbs von Wohneigentum durch flexible Finanzierung und Absicherung

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1 Bauforschung Die Erleichterung des Erwerbs von Wohneigentum durch flexible Finanzierung und Absicherung T 1992 Fraunhofer IRB Verlag

2 T 1992 Dieser Forschungsbericht wurde mit modernsten Hochleistungskopierern auf Einzelanfrage hergestellt. Die in dieser Forschungsarbeit enthaltenen Darstellungen und Empfehlungen geben die fachlichen Auffassungen der Verfasser wieder. Diese werden hier unverändert wiedergegeben, sie geben nicht unbedingt die Meinung des Zuwendungsgebers oder des Herausgebers wieder. Die Originalmanuskripte wurden reprotechnisch, jedoch nicht inhaltlich überarbeitet. Die Druck qualität hängt von der reprotechnischen Eignung des Originalmanuskriptes ab, das uns vom Autor bzw. von der Forschungsstelle zur Verfügung ge stellt wurde. by Fraunhofer IRB Verlag Vervielfältigung, auch auszugsweise, nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verlages. Fraunhofer IRB Verlag Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau Postfach Stuttgart Nobelstraße Stuttgart Telefon (07 11) Telefax (07 11)

3 JOHANN WOLFGANG GOETHE-UNIVERSITÄT LEHRSTUHL FÜR KREDITWIRTSCHAFT UND FINANZIERUNG PROF. DR. BERND RUDOLPH D IE ERLEICHTERUNG DES ERWERBS VO N WOHNEIGENTUM DURCH f-lexibl.e FINANZIERUNG UND ABSICHERUNG VON BERND RUDOLPH MERTONSTRASSE FRANKFURT AM MAIN

4 BEITRÄGE ZUR BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHEN KAPITALTHEORIE NR 11 DIE ERLEICHTERUNG DES ERWERBS VON WOHNEIGENTUM DURCH FLEXIBLE FINANZIERUNG UND ABSICHERUNG VON BERND RUDOLPH ERGEBNISBERICHT EINES FORSCHUNGSPROJEKTES DES BUNDES- MINISTERS FOR RAUMORDNUNG, BAUWESEN UND STÄDTEBAU FRANKFURT AM MAIN, AUG. 1987

5 Problemstellun Gan der Untersuchung und Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse Problemstellung Der Nachfrageüberhang nach Wohnraum, der in der Nachkriegszeit durch gemeinsame Anstrengungen der Bau- und Wohnungswirtschaft sowie durch eine Fülle wohnungsbau-, steuer- und vermögenspolitischer MaPnahmen abgebaut werden konnte, ist in den vergangenen Jahren einer cum grano salis ausgeglichenen Angebots- und Nachfragesituation gewichen. Der Wohnungsmarkt zeichnet sich heute durch eine hohe Bedarfsdeckung aus, wobei aber strukturelle Faktoren (z.b. Qualität, Gröpe und Standort von Wohnungen) sowie regionale Sonderverhältnisse (z.b. Gemengelage von Industrieansiedlungen und Wohngebieten, Süd-Nord-Gefälle) zu verzeichnen sind. Teilweise deuten Vermietungs- und Verkaufsprobleme, leerstehender Wohnraum, Preisrückgänge für Grundstücke und Wohngebäude, Insolvenzen von Unternehmen des Wohnungsbaus und Zwangsversteigerungen mit extrem niedrigen Verwertungserlösen darauf hin, dap auf einzelnen Teilmärkten bereits ein Überangebot an Wohnraum zu verzeichnen ist. Für die Wohnungsbaupolitik gewinnen mit dem globalen Angebots- und Nachfrageausgleich qualitative Aspekte an Bedeutung. "Einer dieser qualitativen Aspekte ist die Bildung von Wohneigentum, das einen wesentlichen Anteil an der künftigen Neubauproduktion haben wird. Die Bundesregierung ist der Ansicht, daß die heute erreichte Eigentumsquote, also der Anteil der privaten Haushalte an allen Haushalten, die im selbstgenutzten Wohneigen-

6 tum wohnen, gesteigert werden sollte. Die Verbesserung der Wohnungsversorgung ist schon in früheren Jahren wesentlich vom Bau von Eigenheimen und Eigentumswohnungen getragen worden." 1) Die Kommission der Arbeitsgemeinschaft Deutscher Verband für Wohnungsw e s, Städtebau und Raumplanung e.v. und der Gesellschaft für Wohnungs- und Siedlungswesen e.v. (GEWOS) stellt in il-erem Gutachten "Perspektiven der Wohnungsfinanzierung" 2) fest, daß die von der Bundesregierung angestrebte Erhöhung der Eigentumsquote auf etwa 50 % nicht an der Bereitstellung von Finanzierungsmitteln scheitern wird. "Schwierigkeiten der Finanzierung sind dagegen bei den angesprochenen Zielgruppen zu erwarten. Da es sich zu einem beträchtlichen Teil um Personen mit relativ niedrigem Einkommen handelt, mu ß man mit Problemen bei der Sparfähigkeit und Sparbereitschaft rechnen. Die Grenzen der Belastbarkeit werden, insbesondere in Phasen ungünstiger Kreditkonditionen, relativ früh erreicht. Durch die im Vergleich zur Vergangenheit reduzierten Einkommenserwartungen wird diese Problematik noch verstärkt." 3) Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist die beurteilende Darstellung und Weiterentwicklung einer Reihe von Kommissionsvorschlägen zur Verbesserung der derzei- 1) O.Schneider, Auch in Zukunft ist ein Neubauvolumen von bis Wohnungen nötig, in: Handelsblatt vom , S ) Im folgenden zitiert als Kommissionsgutachten, Perspektiven der Wohnungsfinanzierung, Frankfurt a.m ) Kommissionsgutachten, a.a.o., S. 13.

7 tigen Praxis der Wohnungsbaufinanzierung. Diese Vorschläge zielen darauf ab, die Belastungsprobleme bei der Bildung von Wohneigentum durch Personen und Haushalte mit relativ niedrigen Einkommen zumindest zu entschärfen. Von den im Kommissionsgutachten ausgesprochenen Empfehlungen werden in der vorliegenden Untersuchung insbesondere zwei zum Teil miteinander verbundene, zumindest aber nicht gänzlich unabhängig voneinander bewertbare Vorschlagskomplexe aufgegriffen und vor dem Hintergrund finanzwirtschaftlicher Überlegungen sowie der Erfahrungen der amerikanischen Finanzierungspraxis mit dem Ziel der Konstruktion raktisch realisierbarer Finanzierungsinstrumente weiterentwickelt. Die Vorschläge beziehen sich im wesentlichen auf das Finanzierungsangebot der Hypothekenbanken und öffent lich-rechtlichen Realkreditinstitute, betreffen z.t. aber auch das Finanzierungsangebot anderer Institute, etwa der Sparkassen und Geschäftsbanken, der Bausparkassen und Lebensversicherungen.

8 -1v Aufbau der Untersuchung Gegenstand des Teils A. dieser Untersuchung ist die sog. Methode konseauenter rschnittsfinanzierun, die bei individuell begrenzbf a-editrisiken eine gewisse Ausschöpfung des erststelligen Realkredits de,-:h eine air den Kreditnehmer tragbare Belastung ermöglichen soll. Im Kern bietet diese Finanzierungsform zwei Innovationen: - Erstens wird der Grundsatz, dap Hypothekendarlehen stets vom Bereitstellung 7eitpunkt an nach einem festen Zahlungsplan mit Zinsen und i.d.r. einer wenn auch nur geringen nominellen Tilgung zu bedienen sind, zugun sten eines flexibleren Grundsatzes in Frage gestellt. Der neue Grundsatz lipt sich dahingehend formulieren, dap für die einzele rinanzierungsabschnitte Zahlungspldne bestehen die unter Berücksichtigung der Entwicklung der etnaltigkeit des Kredits (Beleihungswert des Objekts, Einkommenssituation des Hypothekenschuldners) und damit der Sicherheit der Kreditposition eine vertretbare Perspektive zur Gesamtrückführung des Darlehens in dem vorab vereinbarten Zeitraum beinhalten. Das schließt die Möglichkeit ein, die Tilgungsvereinbarungen in den Anpassungszeitpunkten flexibel an die Einkommmensentwicklun und die Wertentwicklung des belasteten Vermö ens anzu assen. Da diese Anpassungsmöglichkeit insbesondere in Zeiten einer inflationären Entwicklung möglich und dann auch für die Belastbarkeit der Kreditnehmer von besonderer Relevanz ist, wird das Modell der konsequenten Abschnittsfinanzierung insbesondere aus dem Blickwinkel der Lösung des Problems der

9 inflationsbedingt hohen Anfangsbelastung des Kreditnehmers entwickelt. Zweitens wird der Grundsatz in Frage gestellt, daß für Hypothekendarlehen keine negative Amortisation planmäßig in Rechnung gestellt werden darf, daß also in keinem Fall Zinsen kreditiert werden können, so daß die Untergrenze der Kreditnehmerbelastung in jedem Fall durch die wechselnde marktzinsabhängige Zinseinzahlungsverpflichtung gegeben ist. An diesem Grundsatz, der in anderen Geschäftsbereichen der Banken nicht einmal mehr diskutiert wird, halten die Realkreditinstitute auch jenseits der sie eingrenzenden Regulierungen unbeirrt fest. Die Methode der konsequenten Abschnittsfinanzierung überspringt den Grundsatz des Ausschlusses einer negativen Amortisation. Die Herleitung des Modells vor dem Hintergrund einer inflationären Entwicklung macht deutlich, daß mit dieser Methode prinzipielle Belastungsvorteile für die Kreditnehmer verbunden sein können, keineswegs aber zwingend Verschlechterungen der Rikoposition der Gläubiger verbunden sein müssen. Der Teil B. der Arbeit konzentriert sich auf die im Kommissionsgutachten angesprochenen Vorschläge zur Neuund Weiterentwicklung institutsübergreifender Absicherungssysteme, die auf den Ausgleich vorübergehender Leistungsstörungen und die Vermeidung existentieller Bedrohungen der Schuldner in Krisensituationen zielen. Dabei wird insbesondere die Idee einer Hypothekenversicherung aufgegriffen, in ihre historische Entwicklung gestellt und in alternativen Ausprägungen diskutiert. Insbesondere steht hier die Frage im Vordergrund, ob eher die Möglichkeit der Restschuldversicherung des

10 - VI - Kreditnehmers oder die Möglichkeit der Kreditversicherung des Gläubigers bei Verzicht auf Zwangsvollstrekkungen in das nicht belastete Schuldnervermögen als zunächst staatliche Maßnahme zur Entwicklung der Hypothekenversicherung ins Auge gefaßt werden sollte. Die Prüfung der Alternativen führt zu einem Vorschlag, der in die zweite Richtung zielt. Der Teil C. der Untersuchung beschreibt und analysiert die Finanzinnovationen und H.othekenversicherungen am amerikanischen Markt für Wohnun skredite mit dem Ziel, erstens weitere Anregungen zur "Erleichterung des Erwerbs von Wohneigentum durch flexible Finanzierung und Absicberung" zu vermitteln, und zweitens deutlich zu machen, dap die in den Teilen A. und B. entwickelten Vorschläge am amerikanischen Markt für Wohnungskredite in den diskutierten, in z.t. etwas abweichenden, Z.T. aber soga/ Luch in w.. rgehenden Formen bereits Realitdi sii. Selbstverst. k1zch lassen sich die in de! - leeiten Instrumente nicht schematisch am ehen Markt etablieren. Der Blick auf den Maxkt für Wohneigentumsfinanzierungen in den Vereinigten Staaten kann aber die Diskussion über wünschenswerte und zugleich durchsetzbare Innovationen am deutschen Markt anregen und bereichern.

11 Zusammenfassung der Ergebnisse Der sich mit Vorschlägen für innovative Hypothekendarlehen mit belastungsfreundlichen Tilgungsformen befassende Teil Ader Untersuchung geht von der Frage aus, ob über die heute bereits im Realkreditgeschäft der Hypothekenbanken bestehenden Tilgungsformen hinaus flexi - blere Modelle vorgeschlagen werden können, die eine Anpassung der Zins- und Tilgungsbelastung an die individuellen Präferenzen und Zahlungsmöglichkeiten der Kreditnehmer ermöglichen. Die Vorschldge werden vor dem Hintergrund der heute typischen Vereinbarungen über Zinsanpassungen im Hypothekarkreditgeschäft diskutiert, wobei den mit der Abschnittsfinanzierung verbundenen Zinsänderungsrisiken und den daraus resultierenden Belastungsrisiken für die Kreditnehmer eine besondere Aufmerksamkeit geschenkt wird. Dabei ergibt sich, daß die im Realkreditgeschäft standardisierten Überbrückungskredite (insbesondere die Tilqunqsaussetzunq und das Tilgungsstreckungsdarlehen) nur in begrenztem Maße geeignet sind, den Anforderungen einer wirklich schuldnergerechten Konstruktion der Tilgungsreihe zu entsprechen. Dagegen kann die "Methode konsequenter Abschnittsfinanzierung", die vom Grundgedanken einer dynamischen Tilgung ausgeht, zu einer Finanzierungsform führen, die den Kreditnehmer von der hohen Anfangsbelastung bei hoher Inflationsrate und damit hohem Nominalzins ebenso befreien kann wie bei den im Rahmen der Abschnittsfinanzierung möglichen Belastungssteigerungen bei Zinserhöhungen im Zeitpunkt der Neufestsetzung der Konditionen. Wenn man davon ausgeht, daß ein hohes Nominalzinsniveau regelmäßig mit einer hohen Inflationsrate korrespondiert, so ergeben sich daraus zwangsläufig gewisse Spielräume

12 sowohl im Rahmen der Beleihungsmöglichkeiten des Grundstücks als auch in Bezug auf die nominelle Belastbarkeit des Kreditnehmers Es wird gezeigt, daß bei Vorliegen dieser Situation auch im Rahmen der bestehenden Restriktionen in der Geschäftspolitik der Realkreditinstitute ein erheblicher Spielraum zur Verwirklichung von Tilgungsmustern '!3t, die in den Anfangsjahren bzw. nach Beginn Abschnitts unter Umständen sogar Kreditnehyunter den NominalZinsen vorsehen können. Von Kreditexperten wird die Möglichkeit einer "11,_ L iven Amortisation" geradezu paradigmatisch ausgeschlossen, ohne daß dafür heute noch zwingende Belege vorlegt WE. önnten. Die Auseinandersetzung mit den T : 7..=nten dc Kritiker der "Methode konsequenter AbschnittsfAnanzierung" führt zu dem Ergebnis, daß die flexiblere Finanzierungsform, sofern die üblichen individuellen KreditwOrdigkeitsbedingungen und die gesetzlichen Rahmenvorschriften erfüllt sind, nicht anders als die heute übliche Annu!..1carlehens zu beurteilen ist. Da die Za den ndividuellen Möglichkeiten des Kreditnehmer U. besser -icht, dürfte sogar eher mit einem sinkenden Kreditrisiko zu rechnen sein. Um dieses Ergebnis zu unterstreichen, wird im Teil Ce der Untersuchung auf innovative Hypothekenformen in den Vereinigten Staaten hingewiesen, in denen die diskutierten belastungsfreundlichen Tilgungsmuster einzeln oder,im Gesamtpaket bereits verwirklicht sind. Im Gegensatz zur "Methode konsequenter Abschnittsfinanzierung", die durch einen hohen Grad an Flexibilität gekennzeichnet ist, sind fur die amerikanische Wohnungsbaufinanzierung aber feste Tilgunqsmuster, die die Belastungsanpassungen der Darlehensnehmer von vornherein

13 vorgeben, typisch und hier auch für die Darstellung ihrer Grundgedanken herausgegriffen worden. Man darf davon ausgehen, daß bei der Vielfalt und dem großen Anteil innovativer Hypothekenfinanzierungen am amerikanischen Markt auch Kombinationen der dargestellten Tilgungsmuster angeboten werden, so daß auch dort auf den Einzelfall zugeschnittene flexible Lösungen erreicht werden. Der Teil B,über Absicherungs- und Versicherungssysteme zur Erleichterung der Wohnungsbaufinanzierung beschäftigt sich mit zwei Fragen, nämlich den Möglichkeiten zusätzlicher Zahlungshilfen für Kreditnehmer, die voraussichtlich nach einiger Zeit wieder zu einem normalen Tilgungsverhalten zurückkehren können, und den Möglichkeiten der Hilfe für unverschuldet in die Situation der Zwangsversteigerung ihres Wohneigentums geratene Schuldner, damit diese nicht u.u. lebenslang durch die Verschuldung ihres Haushalts von ökonomischen Aktivitäten ferngehalten werden. Das Motiv für diese Problemstellung ergibt sich unter anderem daraus, daß die meisten Haushalte zwar bei der Bildung von Geldvermögen Diversifikationsgesichtspunkte berücksichtigen, daß ihnen dieses Verhalten wegen der im Vergleich zu den Kosten eines Wohnungsbauprojekts nur begrenzten Mittel bei der Bildung von Sachvermögen im Bereich des Wohneigentums im allgemeinen aber nicht möglich ist. Insoweit ist der Erwerb von Wohneigentum schon wegen der mangelnden Diversifizierbarkeit für die Kreditnehmer mit erheblichen Risiken belastet. Diese können für weite Teile der Bevölkerung untragbar sein, wenn mit der mangelnden Diversifizierbarkeit eine "quasi unbeschränkte Haftung" verbunden ist. Das Nachdenken über Anpassungshilfen zur Oberwindung dieser Schwachstelle, nämlich der Risikobegrenzung für

14 den Erwerber von Wohneigentum, sollte in der Diskussion über die Förderung des Wohneigentums nicht vernachlässigt werden. Die Restschuldversi. baufinnzie nn.riamit das Risiko des Wohneigentums- Unv dervee:_i, zu beurteilt. der ersten. im Falle befriet9t. tens auf dde abstellt, ist hilfe zu leiste:, ereng kann im Bereich der Wohnungserwerbs für den gravierende Risiken abdecken, ihre ihr Anwendungsbereich unter -. Die mögliche Erweiterung 'Tien ist dagegen skeptisch Vorschl' einer Annuitätensicherung, eine gewisse Koordination der Aktivitäten eistungsstörungen anregt und zweizwischenzeitlicher Zahlungshilfen geeignet, eine wirksame Anpassungs- Bitnehmer zu mildern. Diskutiei,"..arüber hinaus der Vorschlag zur Einrich: I. eeifenden Hypothekenversic- ho flee,i_cherung könnte das Ri und ebenso das Risiko fur den -. Die Konstruktion läuft darauf h'- die ensicherung grundsätzlich ftversicherung, das heißt als Versicherung der Riiken des Kreditgebers konstruiert ist und damit dessen Risiko vermindert. Die Inanspruchnahme der Kreditversicherung soll aber bewirken, daß der Kreditgeber ebenso wie die Kreditversicherungsgesellschaft auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen verzichtet, die über das dem Wohnungsbaukredit zugrunde liegende Objekt hinausgehen. Die hinter dieser Konstruktion stehende Idee zielt darauf ab, daß im Falle. von ZwangsvollstreckungsmaBnahmen'in das Wohneigentum prinzipiell eine Lastenverteilung auf den Schuldner, den Gläubiger und den Kreditversicherer erfolgt. Da alle Parteien einen Teil

15 - XI - der Risiken übernehmen müssen, sollten (unter Einbeziehung zusätzlicher Konstruktionsmerkmale) die möglicherweise entstehenden "moralischen Risiken" in engen Grenzen gehalten werden können. Um auch die im Teil B.diskutierten Vorschläge weiter dutch empirische Beispiele zu motivieren, wird im Teil C. auch auf Parallelen am amerikanischen Markt für Wohnungsbaufinanzierungen-hingewiesen. In den USA wird seit vielen Jahren circa ein Fünftel der Wohnungsbaufinanzierungen durch - eine staatliche Hypothekenversicherung unterstützt, die je nach den zu finanzierenden Projekten und den speziellen Tilgungsformen unterschiedliche Programme entwickelt hat. Da die amerikanische Hypothekenversicherung im Rahmen der vorgegebenen Obergrenzen nicht von dem Institut des Selbstbehalts Gebrauch macht, ist eine erhebliche Kontrolle des Kreditvergabeentscheidungsverhaltens der Hypothekengläubiger erforderlich. Die in den Vereinigten Staaten neben der staatlichen Hypothekenversicherung arbeitenden privaten Versicherungsgesellschaften arbeiten dagegen ohne solche Kontrollen mit einem Selbstbehalt. Die privaten Hypothekenversicherungen, die insbesondere zum Ausbau des Dar den amerikanischen Kapitalmarkt typischen Sekundärmarktes für Hypothekendarlehen dienen, bieten aber für die Kreditnehmer keinen zusätzlichen Schutz. Will man bei der Wohnungsbaufinanzierung sowohl den Kreditgeber als auch den Kreditnehmer von einem Teil der Risiken befreien, so bietet sich eher ein System an, das der in Deutschland schon eingeführten Form der Exportkreditversicherung in etwa entspricht und zu Gunsten niedrigerer Verwaltungsaufwendungen eher mit einem höheren Risikobehalt der Kreditgeber auskommen sollte. Diese Konstruktion ist Grundlage für den im Teil B.vorgeschlagenen Ansatz der Einrichtung einer Hypothekenversicherung.

16 Teil A. Vorschläge für innovative Hypothekendarlehen mit belastungsfreundlichen Tilgungsformen 1. Belastungsrisiken der Wohnungsbaufinanzierung 2 bei schwankenden Marktzinsen 1.1. Der Übergang von der Tilgungshypothek mit 2 festem Zins zur Abschnittsfinanzierung 1.2. Die Annuität im zinsgebundenen Hypothekarkredit Finanzmathematische Darstellung der Tilgungs- 7 hypothek mit gleichbleibender Jahresleistung Der Zusammenhang zwischen Laufzeit und Annuität Zur Abhängigkeit der Kreditnehmerbelastung 15 vom Zinsniveau am Kapitalmarkt 1.3. Belastungsrisiken und Belastungsbegrenzungen im Rahmen der Abschnittsfinanzierung Die Konditionenanpassung über den Zins oder ein neues Disagio überbrückungskredite als Anpassungshilfen für den Kreditnehmer Tilgungsaussetzung 26 - Tilgungsstreckungsdarlehen 28 - TilgungszuschuPdarlehen 31 - Dynamische Tilgung überbrückungskredite als wirksame Instrumente 36 zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken? 2. Konstruktionsmerkmale und Besonderheiten des Finan-- 39 zierungsmodells einer flexiblen Tilgungshypothek 2.1. Zielsetzung und Gang der Untersuchung Nominalzinssatz und Inflation Das Realzinstheorem von Fisher 43

17 Empirische Realzinsberechnungen Die reale Kreditnehmerbelastung bei 48 alternativen Inflationsraten 2.3. Ableitung des Modells einer konstanten Realannuität r,zmathematisch e Grundlagen des Modells Beispielrechnuny elastungsvergleiche Das Modell einer "annanornd" konstanten Realannuität Konsequente Ab chnittsfinanzierung 69 bei unsicherer Realzinsentwicklung - Konditionierung des ersten Abschnitts - Konditionierung des zweiten Abschnitts - Konditionierung der folgenden Abschnitte Anwendungsp7 1 konsequente Modells der Vorzüge de z der konsequenten Abschnitt Kritische des Modell: 3.3. Zur Be_.., 11uiahmen zur Anwendbarkeit Ter I. T lationsraten '4. 4 enzen Beleihungsgrenzen im Realkredit Die Beleihungswertermittlung 94

18 Teil B. Absicherungs- und Versicherungssysteme zur Erleichterung der Wohnungsbaufinanzierung Ziele und Ausprägungen institutsübergreifender Absicherungssysteme 2. Die Erweiterung der in die Restschuldversicherung einbezogenen Risikoursachen 2.1. Entwicklung der Restschuldversicherung als Kreditlebensversicherung 2.2. Die Restschuldversicherung zur Absicherung Wohnungsbaukrediten Der Vorschlag zur Erweiterung der 106 versicherbaren Risikoursachen 3. Der Vorschlag einer Annuitätensicherung Das Modell einer Hypothekenversicherung Ältere Konzepte der Hypothekenversicherung Die Kommissionsvorschläge Elemente einer neuen Hypothekenversicherung Die Hypothekenversicherung als 120 Kreditversicherung Ergänzende Erläuterungen zum Konzept 123 der Hypothekenversicherung

19 Teil C. Finanzinnovationen und Hypothekenversicherungen am amerikanischen Markt für Wohnungsbaukredite 1. Wohnungsbau und Wohnungsbaufinanzierung in den USA Hypothekendarlehen als Primärform der 132 Wohnungsfinanzierung 2.1. Standardformen und Innovationen am 132 amerikanischen Markt für Wohnungsbaukredite 2.2. Hypothekendarlehen mit Zinsanpassungen Die innovativen Instrumente Die Instrumentvariablen der 142 Adjustable-Rate Mortgages 2.3. Hypothekendarlehen mit Tilgungsanpassungen 147 an die Belastbarkeit der Darlehensnehmer Graduated-Payment Mortgages Reverse-Annuity Mortgages Shared-Appreciation Mortes Growing Equity Mortgages Pledged-Account Mortgages Hypothekendarlehen mit Tilgungsanpassungen 157. an inflationäre Entwicklungen 3. Das amerikanische System der Hypothekenversicherung Überblick über die Hypothekenversicherung 161 der Federal Housing Administration

20 3.2. Organisation der Hypothekenversicherung Vorbedingungen für den Kreditnehmer 164 und das Projekt Das Antragverfahren Die not7 e Hypothek Details zwii typischer FHA-Programme Das 203 (b) Programm Das 245 (a) - Progri:Im Die Garantien der Veterans Administration Die private Hypothekenversicherung 180

21 Teil A. Vorschlage für innovative Hypothekendarlehen mit belastungsfreundlichen Tilgungsformen

22 - 2-1 BelastunuLisiken der Wohnun sbaufinanzierun bei schwankenden Marktzinsen. Der Ub von de.un sh pothek mi Lest = zur Abschnittsfinanzierung Bis zum Ende der sechziger Jahre wurden von den Hypothekenbanken zur Wohnungsbaufinanzierung in aller Regel Tilguiigsdarlehen mit festen Darlehenszinssätzen vereinbart, die für 1) die gesamte Lan.fzeit c7es Kredits Gültigkeit hatten. Die Praxi: lg der siebziger Jahre wegen der drastischen V kürz- der Laufzeiten am deutschen Kapitalmarkt aufgegeben werden. Während 1967 noch 68 % der am deutscher apiai.rkt emittierten festverzinslichen Wert- 17 erhin noch 52 % eine längste Laufzeit von r 1 tten, sank der Anteil dieser Langläufer bis 1S unter 13 % am Bruttoabsatz der Wertpapiere. Seit 971 und 1972 wiesen auch die absoluten Absatzziffern rü,77kläufige Emissionsvolumina in den längeren Laufzeitkategorien auf. Der Rentenmarkt für langlaufende Emissionen mit festem Kupon trocknete aus: Damit versiegte zugleich die wesentliche Refinanzierungsquelle der Realkreditinstitute, der langlaufende Pfandbrief. Dementsprechend mußten sich die bis Ende der sechziger Jahre vorherrschenden stabilen Verhältnisse am Markt für Hypothekarkredite ändern. 1) Auf die insbesondere von den Sparkassen herausgelegten Gleitzinsdarlehen, die Darlehen der Lebensversicherungen, die Darlehen der Bausparkassen und der Geschäftsbanken sowie auf andere Darlehensmöglichkeiten und Finanzierungshilfen zum Erwerb von Wohneigentum wird im folgenden nur gelegentlich in Parenthese verwiesen.

23 "Bis 1971 waren die deutschen Hypothekenbanken in der Lage, ihre langfristig - das heißt 25 bis 35 Jahre - gewährten Darlehen mit einem festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit auszustatten, da sie sich über den Verkauf ihrer gleich lang oder sogar länger laufenden und ifalls mit einem bis zur Fälligkeit festen Zinssatz ausgestatteten Pfandbriefe und Kommunalobligationen mindestens zeitkongruent und mit der üblichen Zinsmarge refinanzieren konnten. Die Darlehensgewährung erfolgte in der Regel mit einem Nominalzinssatz, der 0,5 % - bzw. bei gewerblichen Beleihungen 0,75 % - über dem Nominalzinssatz der entsprechenden Refinanzierungsmittel lag; die Auszahlung des Darlehens erfolgte mit einem Prozentsatz, der in der Regel etwa 1 % unter dem Eris (-Prozentsatz) der dagegen verkauften Pfandbriefe bzw. Kommunalobligationen lag. Auf diese Weise war eine einmalige Marge von etwa 1 % und eine laufende Marge von 0,5 bzw. 0,75 % ebenso gesichert wie die fristenkongruente Refinanzierung. Darüber hinaus gab es jeweils nur eine Hypothekenkondition, die sich am Kapitalmarktzins orientierte. Aus heutiger Sicht ein geradezu paradiesischer Zustand.,1) Die Realkreditinstitute reagierten auf die Laufzeitverkürzung mit der Abkehr von der AmortiSationshypothek (Tilgungshypothek, Annuitätshypothek) mit über die gesamte Laufzeit konstantem Zins und gleichbleibender Jahresleistung (Annuität) und der gleichzeitigen Einführung der Technik, der Konditionenanoassung. 1) H. Mittermiiller, Die Auswirkungen des Strukturwandels im Hypothekenbankgeschäft auf die Refinanzierung, Der langfristige Kredit 32 (1981), S. 672.

24 4 Konditi 'edeutet, dap der Nominalzinssatz nur für :en Zeitabschnitt der Gesamtlaufz 't des Kredit, für fünf oder zehn Jahre festgetzt wiz', Nach Ablauf dieses Zeitabschnitts werden In die 'it' für eine weitere Zinsbindungsperi- Daher bezeichnet man diese Technik a als Abschnittsfinanzierung.1) fina : wird das Darlehen gemäß,asel im Darlehensvertrag nach Ablauf zsfrist fällig. Gleichzeitig ist die c5 ir Rahmen ihrer Refinanzier-. 1chtet, das Darlthen zu dttli L:_; im Verlängerungszeitpunkt zu verlängern. Die Konditionenan als einseitiges Bestimmungsrecht -s.:jestaltet sein, wenn in den Darxeinbart ist, daß die Bank das Recht Neu setzung der Darlehensbedingungen hat, ohne :.as Darlehen in diesem Zeitpunkt fällig wird.2.) ierung wurde erstmals 1971 von thekenbank angewandt (Frankfur-,:on den anderen Hypothekennrivater Hypoth3kenbanken :rung ie einer Fällijkeits- bzw. 1 bei J. Francke, Probleme der i ttsfinanzierung, Der Langfristige ( S. 600 sowie in R. Fleischmann, D. Bellinger und V. Kerl, Kommentar zum Hypothekenbankgesetz, 3. Ai.111., München 1979, S Zu den rcht1icherl emen der Praxis der Zinsanpassung v.1,1. K. I: _ H.E. Müller-Wüsten, Abschnittsfinanziel,ilndigungsverbot, in W. Hefermehl, R. Nirk unc:... termann (Hrsg.), Festschrift für Philipp 11.;}1-,,i ;, München 1975, S

25 Durch die FM: mit der Technik schung von Tilgur Die damit refinanziealkreditincti u1 ;- oder Zinsanpassungsklausel wird Abschnittsfinanzierung eine Miund Fälligkeitsdarlehen erreicht. Eiden erheblichen beleihungs- und e,en Probleme konnten von den Re- -, A. tgehend gelöst werden. 1) Als keineswegs geringer dürfen die Probleme angesehen werden, die it der Konditionenanpassung bei den Kreditnehmern e,stehen können, wenn steigende Marktzinsen zu erhebli1 enatlichen Mehrbelastungen führen. Diese Proh: etatiirlich verschärft auf, wenn im Anpassungsze nkt die finanzielle Belastbarkeit der Kreditnehmer - vorübergehender Arbeitslosigkeit oder ander erigkeiten sowieso vermindert bzw. nicht in d t beten und für die Mehrbelastung erforderlichen Umfeig gestiegen ist. Um eine quantitative Vorstellung über diese Belastungsrisiken entwich '- 1 können, wird im folgenden Abschnitt 1.2v iplarische Übersicht über finanzmathematisch eeuilenhänge der Konditionengestaltung der üblicheni,mertisationshypothek gegeben, auf deren Grundlage dann im Abschnitt 1.3. die heute zur Verfügung steher' Instrumente zur Bewältigung der Belastungszisi brhlittsfinanzierung dargestellt und beurteil'_ 1) Beispielsweise hatte die Technik der Abschnittsfinanzi eung zur Folge, dap die Hypothekenbanken dazu U gin reen, statt der Hypothek die Grundschuld als Sicilerheit zu verwenden. Zur technischen und marktmäpigen Abwicklung der Anpassungstermine bei der Konditionenanpassung vgl. die Darstellung bei L. Schork, Die Konditionenanpassung - einst beklagt, heute geschätzt?, Der Langfristige Kredit 36 (1985), S. 658 ff..

26 In den M,schnit und 3. werden dann innovative Finanzierungsf itiert, die u.u. besser als die herkömmliche -ungsformen geeignet sind, die Belastungen mit finanziellen Möglichkeiten der Hypothekenkredi1.7 in Einklang zu bringen.

27 1.2. Die Annuität i zinsgebundenen Hypothekarkredit Finanzmathematische Darstellung der Tilgungshypothek mit gleichbleibenderjahresleistung Zur Darstellung der Zinsabhängigkeit der Belastung eincs Kreditnehmers gehen wir vom Beispiel eines Annuitätendarlehens über K = DM mit nachschüssigen jährlichen 0 Annuitätenzahlungen in Höhe von A aus. Das Darlehen wird in einem einzigen Betrag im Zeitpunkt t = 0 ausgezahlt. Gegebenenfalls wird dem Kreditnehmer nur der Betrag D = (1 d0) K zur Verfügung gestellt, wenn nämlich das 0 0 Darlehen mit einem Disagio von d0 % ausgezahlt wird. Vereinbart werde (zunächst) ein konstanter, d. h. die gesamte Laufzeit N geltender Nominalzinssatz z, der auf den am Jahresbeginn jeweils noch ausstehenden Darlehensbetrag K t gerechnet wird, Die Anwendung des gleichbleibenden Zinssatzes z calf die im Zeitablauf abnehmende Restschuld führt zu steigenden Tilgungsbeträgen, wenn die jährliche Annuität A über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant bleibt.1) Der Einfachheit halber wird von einer jährlichen Tilgungsverrechnung ausgegangen, d. h. am Jahresende wird der Tilgungsbetrag T t des Jahres t vom Restdarlehensbetrag 1) Eine Ausnahme bildet i. d. R. das letzte Jahr der Kreditlaufzeit, in der das Darlehen mit einem Betrag endgültig getilgt wird, der kleiner ist als die Annuität.

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