EXPOSÉ. Provisionsfrei. Attraktives Mischobjekt mit Entwicklungspotential in zentraler Lage

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1 EXPOSÉ Provisionsfrei Attraktives Mischobjekt mit Entwicklungspotential in zentraler Lage Uelzen, Bahnhofstr. 14,16/Ringstr. 13/ Objektdaten Standort: Eigentümer: Uelzen Bahnhofsstr. 14,16/Ringstr. 13/ Deutsche Telekom AG Baujahr: 1924 bis 1993 Grundstücksgröße: m² Gesamtmietfläche: m² Stellplätze: Mieteinnahmen : 83 Außenstellplätze und 91 Tiefgaragen-Stellplätze p.a. Kaufpreis: Ansprechpartner Thomas Gregori CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Niedernstraße Hamburg Tel Fax Mobil

2 S. 2 Lage Die Kreisstadt Uelzen, mit ca Einwohnern, liegt im Osten Niedersachsens in ländlicher Lage etwa mittig zwischen Hamburg und Hannover. Sie ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises. Das nächstgrößere Zentrum Lüneburg ist ca. 33 km entfernt. Uelzen liegt ca. 90 km südöstlich von Hamburg. Die Uelzener Wirtschaft entwickelt sich gut. Größere Maßnahmen in Uelzen werden von auswärtigen Investoren geplant. Positive Entwicklungen sind auch im Tourismusbereich festzustellen. *) Uelzen ist über die Bundesstraßen B4 und B71 und die darüber angebundenen Autobahnen A7 und A39 an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Durch den zur Zeit im Planfeststellungsverfahren befindlichen Ausbau der A39 zwischen Lüneburg und Wolfsburg, über Uelzen, wäre Uelzen direkt an das Bundesfernstraßennetz angebunden. Mit der IC-Haltestelle ist Uelzen an das Streckennetz der Deutschen Bahn AG angebunden. Über den Hafen Uelzen und den Elbeseitenkanal besteht Anbindung an das Binnen-Wasserstraßennetz. Internationale Flughäfen stehen in Hamburg oder Hannover zur Verfügung. Das Grundstück liegt am Rand der Fußgängerzone. Im näheren Umfeld befinden sich Läden und Wohnnutzungen. Der vom Künstler Friedensreich Hundertwasser gestaltete Bahnhof von Uelzen befindet sich in ca. 600 m Entfernung. *) Uelzener Wirtschaftsspiegel (1/2012), S. 14. Stadtzentrum Uelzen: ca. 0,1 km Bahnhof Uelzen: ca. 0,6 km Airport Hamburg: ca. 90,0 km A 7: ca. 48,7 km A 39: ca. 36,0 km B 71: ca. 1,3 km B 4: ca. 2,9 km

3 Angaben zum Energieausweis Gesamte Liegenschaft Art des Energieausweises: Energieverbrauchsausweis Heizenergieverbrauchskennwert: 99,1 kwh/(m²a) Stromverbrauchskennwert: Energieträger für die Heizung: 133,7 kwh/(m²a) Erdgas H Baujahr: CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Campus Heusenstamm Jahnstraße Heusenstamm Deutschland Tel Fax

4 S. 4 Grundstück Baurecht Das Grundstück, bestehend aus dem Flurstück 65/14, ist allseitig von Straßen umschlossen. Im Norden von der Bahnhofstraße, im Osten von der Ringstraße, im Süden von der Taubenstraße und im Westen von der Gartenstraße. Es ist weitestgehend straßenhöhengleich und annähernd ebenerdig. Die Zufahrt zum Innenhof und zur Tiefgarage erfolgt von der Taubenstraße. Für den Bereich des Grundstücks gilt der Bebauungsplan Nr. 185 Ringstraße gültig seit Darin ist das Grundstück als Gemeinbedarfsfläche Post dargestellt. Die Stadt Uelzen signalisiert grundsätzlich die Bereitschaft im Einzelfall Nutzungsänderungen für Schulungsräume, Call-Center, Büros, Dienstleister und Praxen sowie Wohnnutzung zuzustimmen bzw. langfristig nach Vorlage eines schlüssigen Gesamtkonzeptes eine Änderung des B-Planes auf Kosten des Vorhabenträgers in Aussicht zu stellen. Das Grundstück ist voll erschlossen. Grundstücksfläche m² Anzahl Gebäude/Bauteile 9 Nutzung Grundstück Büro/Technik/Lager/Handel/Wohnen/Tiefgarage Bebaute Flächen m² Geschossfläche m² GFZ (B-Plan) 2,0 GRZ (B-Plan) 0,6 Festsetzung B-Plan Flächennutzungsplan Gemeinbedarfsfläche Post F-Plan gültig seit 1981 und Änderung Vorhandenes Baurecht B-Plan Nr. 185 Ringstraße gültig seit

5 S. 5 Fotos Bauteil 7 Taubenstraße/Ringstraße Bauteil 7 und 8 - Ringstraße

6 S. 6 Fotos Bauteil 1 - Einfahrt Tiefgarage Bauteil 6 Zufahrt zum Innenhof - Taubenstraße

7 S. 7 Beschreibung der Bausubstanz Die gemischt genutzte Liegenschaft lässt sich in neun Baukörper mit einem zentralen Innenhof unterteilen. Die nördlichen und östlichen Gebäude entlang der Ringstraße und Bahnhofstraße wurden von 1990 bis 1993 errichtet. Die Gebäude sind drei- bis viergeschossig und unterkellert. Es handelt sich um eine Stahlbetonkonstruktion in Massivbauweise. Die Fassade besteht aus Verblendmauerwerk. Bei der Dachkonstruktion handelt es sich um ein Mansarddach/Flachdach. Decken und Treppen wurden aus Stahlbeton gefertigt. Die Innenwände wurden überwiegend in Massivbauweise, nicht tragende Wände teilweise in Leichtbauweise erstellt. Für die Fenster wurden Kunststoffrahmen- bzw. Metallrahmenfenster mit Isolierverglasung verwendet. Die westlichen und südlichen Gebäudeteile wurden zwischen 1924 und 1986 errichtet und von 1992 bis 1997 modernisiert. Die Gebäude sind zweigeschossig und unterkellert und wurden überwiegend in Massivbauweise errichtet. Das parallel zur Taubenstraße stehende Gebäude wurde aus Stahlbeton konstruiert. Die Innenwände wurden ebenso überwiegend in Massivbauweise, nicht tragende Wände teilweise in Leichtbauweise erstellt. Für die Fenster wurden Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung verwendet. Zustand der Mietflächen Der Gebäudekomplex besteht aus 9 Gebäudeteilen, die sich in Nutzung und Ausstattung der Mietflächen unterscheiden. Die Grundrisslösung ist bei allen Gebäuden zweckmäßig. Zugang zu den Räumen erfolgt überwiegend über Mittelflure. Alle Gebäude sind mit Zentralheizung (Gas) ausgestattet und werden dezentral über Durchlauferhitzer mit Warmwasser versorgt. Die Räume sind teilweise klimatisiert. In den Sanitärbereichen sind Keramikfliesen verlegt, in den Bürobereichen PVC und Teppich. Die Gebäude sind mit Einbauküchen ausgestattet. Die nördlich und östlich gelegenen Gebäude (Gebäude 7, 8,9) verfügen über jeweils eine Aufzugsanlage. Die Drittverwendungsfähigkeit sämtlicher Gebäude ist gegeben.

8 S. 8 Flächenaufstellung Mieter Hauptnutzungsart Technik Geschoss unterirdisch Fläche Miete/m ² p.m. Ist-Miete Miete p.m. Miete p.a Miete/m ² p.m. Soll-Miete (Potenzial) Miete p.m. Miete p.a Laufzeit Option 440,66 m² 1,00 440, ,92 10 Jahre 4 x 5 Jahre Telekom externer Mieter Bausch externer Mieter IT- Verbund DTAG (T-Punkt) Technik Technik 652,15 m² 1,00 652, ,83 10 Jahre Break-Option ab ,90 m² 2, , ,11 10 Jahre 4 x 5 Jahre Technik 1.123,25 m² 2, , ,61 10 Jahre Break-Option ab Büro 1.148,55 m² 6, , ,48 1 Jahr 2 x 3 Jahre Büro 1.623,87 m² 6, ,70 10 Jahre Break-Option 9.743,23 ab Sonst. Fläche Werkstatt 173,79 m² 2,50 434, ,68 10 Jahre Break-Option ab inkl. Lager unterirdisch oberirdisch oberirdisch PkW- Stellplätze (Außen) PkW- Stellplätze (TG) Wohn- /Lagerfläche 48,00 St. 10,00 480, ,00 10 Jahre Break-Option ab ,00 St. 30,00 840, ,00 10 Jahre Break-Option ab ,04 m² 4,46 705, ,19 unbefristet Büro/Lager 977,40 m² 4, , ,93 Stellplätze 20,00 St. 17,50 350, ,00 Büro/Lager 74,14 m² 4,28 317, ,84 Einzelhandel 82,26 m² 11,00 904, ,51 Bürofläche 1.118,99 m² 4, , , jährl. Verläng. externer Handel 1.127,79 m² 8, , , jährl. Verläng. Mieter Post PkW- Stellplätze (TG) 22,00 St jährl. Verläng. Stellplätze separat vermietet Leerstand PkW- Stellplätze 1,00 St. 30,68 30,68 368,16 unbefristet (TG) Lager 1.057,71 m² ,68 716, ,99 Bürofläche Geb 2,3,4, ,13 m² , , ,21 Bürofläche Geb 7 695,20 m² , , ,78 PkW- Stellplätze 22,00 St. 20,00 440, ,00 (TG) PkW- Stellplätze (Außen) 33,00 St ,00 330, ,00 Telekom 5.584,18 m² , , , ,33 externe Mieter Leerstand Gesamt Stellplätze Stellplätze Stellplätze 3.538,63 m² 43,00 St ,04 m² 55,00 St ,85 m² 174,00 St , , , , , , , , , , x 3 Jahre 3 x 5 Jahre

9 S. 9 Rückmietflächen und Drittmieter (externe Mietflächen)

10 S. 10 Rückmietflächen und Drittmieter (externe Mietflächen)

11 S. 11 Rückmietflächen und Drittmieter (externe Mietflächen)

12 S. 12 Rückmietflächen und Drittmieter (externe Mietflächen)

13 S. 13 Rückmietflächen und Drittmieter (externe Mietflächen)

14 S. 14 Rückmietflächen und Drittmieter (externe Mietflächen)

15 S. 15 Grundbuch Objektanschrift: Uelzen, Bahnhofstr. 14,16/ Ringstr. 13/ Grundbuch von: Uelzen Blatt: 8288 Flur: 17 Flurstück: 65/14 Gemarkung: Uelzen Datum letzter Auszug: Abteilung 1: Abteilung 2: Abteilung 3: Nachbarschaftsvereinbarungen: Deutsche Telekom AG, Bonn Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Duldung von Telekommunikationseinrichtungen, deren Nutzung, Betrieb, Erneuerung und Ausbau einschließlich zu diesem Zweck erforderlicher Nebenanlagen und Installationen, Bau-, Pflanz- und Nutzungsbeschränkung, Mitbenutzung von Ver- und Entsorgungsanlagen sowie das Betretungs- und Aufgrabungsrecht) für die Telekom Deutschland GmbH, Bonn. Die Ausübung des Rechts kann Dritten überlassen werden. keine Eintragungen Gemäß Kaufvertrag vom 18. Juni 2010 wird das Nachbargrundstück, Flurstück 65/15, Flur 17 bis spätestens , gegen Entgelt, mit Wärme versorgt. Der Besitzer des Nachbargrundstücks ist verpflichtet, bis zum Ablauf dieses Termins, die für seine eigene Wärmeversorgung erforderlichen Einrichtungen auf seine Kosten auf seinem Grundstück zu errichten.

16 S. 16 Baulastenverzeichnis Baulasten Eintragungen: Baulastenblatt 4278: Lfd. Nr. 1 Alle baulichen Anlagen und Baumaßnahmen auf den belasteten und aneinander grenzenden Grundstücke Uelzen, Gartenstr./Ringstr./Bahnhofstr./Taubenstr. Flurstücke 65/14 und 65/15 der Flur 17 Gemarkung Uelzen das öffentliche Baurecht so einzuhalten, als wären diese Grundstücke ein Grundstück und damit ein Baugrundstück im Sinne des 4 Abs. 1 der niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Baulastenblatt 4278: Baulasten zu Gunsten: Baulastenblatt 4279: Lfd Nr. 2 Zu Lasten des Flurstücks 65/14 sind 3 Kraftfahrzeugeinstellplätze zu schaffen, auf Dauer zu erhalten und einschließlich der Zufahrtsmöglichkeit vom öffentlichen Grund aus zugunsten des Nachbarflurstücks 65/15 vorzuhalten. Lfd. Nr. 2 Zugunsten des Flurstücks 65/14 übernimmt das Nachbargrundstück 65/15 die Verpflichtung, dass ein Regenwasserkanal zum vorschriftsmäßigen Anschluss des Flurstücks 65/14 an das öffentliche Leitungsnetz unterhalten und benutzt wird. Der Eigentümer verpflichtet sich, die für die Leitungsverlegung und Unterhaltung erforderliche Fläche dauerhaft frei und benutzbar zu halten. Lfd. Nr. 3 Zugunsten des Flurstücks 65/14 übernimmt das Nachbargrundstück 65/15 die öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die Bebauung in einem 5 m breiten Streifen vor der Fassade des Flurstücks 65/14 zu unterlassen.

17 S. 17 Flurkarte

18 S. 18 Vertragsbedingungen Kaufpreis Die Kaufpreisvorstellung des Eigentümers für das oben genannte Objekt beträgt: EUR zzgl. gesetzlicher MwSt (in Worten: vier Millionen, einhunderttausend Euro). Dies entspricht bezogen auf die Nettojahresmiete einem Vervielfältiger von 7,76. Dieses Angebot ist nur für den Empfänger persönlich bestimmt, eine Weitergabe dieses Angebotes an Dritte ist nur mit unserer ausdrücklichen, schriftlichen Zustimmung gestattet. Rückmietung Da der Eigentümer an der langfristigen Nutzung des Objektes weiteres Interesse hat, ist der Verkauf des Objektes nur in Verbindung mir einem SALB-Vertrag (Sale and Lease Back) durchführbar. Die Konstruktion des SALB-Vertrages sieht wie folgt aus: Mietzins: ,33 p.a. Laufzeit ab Übergabe: 10 Jahre + 4 x 5 Jahre Option C 10 Jahre mit Break-Option ab Jahre + 3 x 2 Jahre Option Instandhaltung: Double Net

19 S. 19 Über CORPUS SIREO CORPUS SIREO, Köln, managt mit 560 Mitarbeitern von elf Standorten in Deutschland und Luxemburg aus insgesamt 16,2 Millionen Quadratmeter Gewerbeund Wohnimmobilienfläche im Wert von rund 16,5 Milliarden Euro, darunter 1,9 Milliarden Euro institutionelles Anlagevermögen. Damit ist das Unternehmen der größte Asset Management Dienstleister des Landes. Entsprechend schätzen die Mitbewerber CORPUS SIREO als den Top- Wettbewerber am Markt ein. (Diese Ergebnisse liefert der Real Estate Asset Management Report 2013 der Bell Management Consultants.) Zudem wurde das Unternehmen mit dem immobilienmanager Award 2012 für das beste Unternehmen in der Kategorie Management ausgezeichnet und zählt laut einem Ranking der Immobilien Zeitung zu den Top-Arbeitgebern der Branche. Nationalen und internationalen Investoren, institutionellen Anlegern und Banken sowie Unternehmen mit eigenen Immobilienbeständen bietet CORPUS SIREO Investment- und Asset Management Leistungen entlang der gesamten Immobilien- Wertschöpfungskette. Für Eigennutzer und Investoren ist das Unternehmen zudem als Makler und Projektentwickler aktiv. Weitere Informationen: Follow us on Twitter: Ansprechpartner Für weitergehende Fragen oder Vereinbarung von Besichtigungsterminen wenden Sie sich bitte an: Thomas Gregori CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Niedernstr Hamburg Tel Fax

20 S. 20 Haftungsausschluss Dieses Exposé wurde auf der Grundlage der für CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH (CORPUS SIREO) zugänglichen Informationen sowie Angaben Dritter erstellt. Für Richtigkeit und Vollständigkeit übernimmt CORPUS SIREO keine Gewähr. Alle Zahlen, Größen und sonstige Angaben sind unverbindlich. Maßgebend sind ausschließlich die Angaben in den abzuschließenden Verträgen. Dieses Exposé wird Interessenten mit dem Verständnis ausgehändigt, dass diese alle ihrer Ansicht nach zur Beurteilung der Transaktion eventuell erforderlichen Nachforschungen selbständig, gegebenenfalls unter Hinzuziehung der fachkundigen juristischen und steuerlichen Beratung, durchführen werden sowie mit dem Vorbehalt, dass sich bezüglich der gemachten Angaben Änderungen ergeben können. Alle Angaben sowie evtl. Angebote sind freibleibend. Änderungen und Zwischenveräußerung bleiben vorbehalten. Dieses Exposé ist nur für den Empfänger persönlich bestimmt, eine Weitergabe an Dritte ist nur mit ausdrücklicher, schriftlicher Zustimmung der CORPUS SIREO gestattet. Alle hierin enthaltenen Informationen sind soweit sie nicht öffentlich zugänglich sind vertraulich zu behandeln und nur zum Zwecke eines möglichen Erwerbs zu verwenden. Es gilt deutsches Recht. Gerichtsstand ist Frankfurt am Main.

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