Schäden am Sondereigentum wer haftet und wer nicht?

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1 Schäden am Sondereigentum wer haftet und wer nicht? Verwaltungsbeiratsseminar Referent: Volker Grundmann RA u. FA f. Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Beispiel: Wasserschaden am Sondereigentum (SE) durch Schaden am Gemeinschaftseigentum (GE)? Wer haftet?

3 Wer könnte haften? die WEG? der Verwalter? anderer Sondereigentümer die übrigen Sondereigentümer? Dritte?

4 Begriffserklärungen Was ist Gemeinschaftseigentum? alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die zwingend dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind im übrigen alle nicht im SE liegenden Bestandteile

5 Was gehört also zum Gemeinschaftseigentum? - die gesamten tragenden Teile des Gebäudes - Treppenhaus - Dach und Fenster etc. - sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (Zentralheizung, Aufzug etc.)

6 Was ist Sondereigentum? Zuordnung in Teilungserklärung Bestandteile, die verändert, beseitigt, eingefügt werden können, ohne dass (zwingendes) GE oder SE anderer Eigentümer beeinträchtigt wird Räume der Wohnung Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung, Sanitärinstallationen Kellerraum und Dachboden

7 zu beachten! Teile, die per Gesetz dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, können niemals dem Sondereigentum zugeordnet werden! Gemeinschaftseigentum ist immer das, was nicht als Sondereigentum vereinbart ist. im Zweifel gilt die Vermutung für Gemeinschaftseigentum!

8 Schadensersatz für Schäden am SE durch Mängel am GE Ausgangsfall: BGH Urteil vom V ZR 10/10

9 Schadensersatz für Schäden am SE durch Mängel am GE /Ausgangsfall - Sondereigentümer klagt gegen WEG auf Schadensersatz - Wohnung des Klägers war vermietet - Mrz Wasserschaden an Wohnzimmerdecke - Reparatur Regenrohr erfolglos - ETV-Beschluss Mai 2006: Instandsetzung (Auftrag Architekt und Fachunternehmen)

10 Schadensersatz für Schäden am SE durch Mängel am GE /Ausgangsfall - trotz Reparaturversuchen weitere Wassereinbrüche in Juni und Aug Entdeckung Konstruktionsfehler Tür-FensterElement (GE) in Wohnung darüber - Fehlerbehebung durch Austausch des TürFenster-Elements (GE) im August Mieter mindert und kündigt vor Mängelbeseitigung

11 Schadensersatz für Schäden am SE durch Mängel am GE /Ausgangsfall klagender Sondereigentümer will Ersatz für - Mietminderung - Mietausfälle - Kündigungsfolgeschäden - Instandsetzungskosten - RA-Kosten

12 weitere mögliche Folgen/Schäden - Schäden am Eigentum des Mieters/Eigentümers, soweit nicht versichert - Rechtsverfolgungskosten des Mieters bis zur Mangelbeseitigungsklage - Gutachterkosten - bei Gewerbemietern: Verdienstausfall - Kosten Ersatzunterbringung - Umzugskosten

13 Schadensersatz für Schäden am SE durch Mängel am GE /Ausgangsfall - Ergebnis: Keine Haftung der WEG - kein Verschulden der WEG weil diese alles getan hat, um Mangel abzustellen - keine verschuldensunabhängige Haftung aus Nachbarrecht

14 Schäden am SE durch Beseitigung von Mängeln - Exkurs: Ansprüche aus 14 Abs. 4 WEG - Duldungspflicht des Sondereigentümers: Gestattung d. Betretens u. der Benutzung des SE zur Instandhaltung des GE è Anspruch auf Ersatz hierdurch entstehender Schäden è nur Schäden, die durch die Inanspruchnahme des SE entstehen!

15 richtige Vorgehensweise im Schadensfall: Mieter meldet Sondereigentümer Schaden an GE Sondereigentümer meldet Schaden an Verwalter Verwalter nimmt ad hoc-/sofortmaßnahmen vor Verwalter bereitet Instandsetzungs-/SanierungsBeschluss für ETV vor ggf. Einberufung Sonder-ETV ETV beschließt Instandsetzung / Sanierung Beauftragung Fachunternehmen durch Verwalter/Beirat Überwachung, Koordinierung, Abnahme

16 Haftung des Sondereigentümers bei unterlassener Mängelanzeige an Verwalter Schadenersatzanspruch gegen Sondereigentümer, wenn ein Schaden am GE ihm allein bekannt ist haben Eigentümer und Verwalter gleichermaßen Kenntnis vom Mangel, ist Verwalter verpflichtet, tätig zu werden è Beschlussvorlage/Versammlung einberufen

17 Verwalterhaftung bei schuldhafter Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung gem. 21 WEG nicht unverzügliche Beseitigung eines bekannten Mangels Maßnahme ohne Beschluss möglich? nicht rechtzeitige/ordnungsgemäße Umsetzung unterlassene Suche nach Mangelursache (vorwerfbar) falsche Einschätzung der Verantwortlichkeit für Mangel

18 Schaden am SE/GE durch Verzögerung bei Weigerung/Untätigkeit des Verwalters: è Einberufung ETV durch Beirat/über Gericht bei abweisendem Beschluss: è Sondereigentümer muss den Beschluss anfechten, hat ansonsten keinen Anspruch!

19 Arbeiten am GE durch Dritte

20 Arbeiten am GE durch Dritte Haftung des Dritten (Handwerker, Fachunternehmen) bei Schäden am GE? - nur gegenüber der WEG, da Auftraggeber - Mängel am GE kann Sondereigentümer nicht gegen verantwortlichen Dritten durchsetzen

21 vor Abnahme: Arbeiten am GE durch Dritte Ansprüche der WEG Herstellung + Schadensersatz (Schlechtleistung, Verschulden, Verzug) nach Abnahme: Gewährleistungsansprüche aus Werkvertrag Nacherfüllung Selbstvornahme Minderung/Rücktritt Schadensersatz

22 Arbeiten am GE durch Dritte Folge: Schäden am Sondereigentum

23 Arbeiten am GE durch Dritte bei Dacharbeiten (GE) stechen Handwerker vorher nicht ersichtliche Wasserblase auf und verursachen so Schaden am Sondereigentum. Haftung der WEG! geschädigter Sondereigentümer hat Schadensersatzanspruch gegen WEG

24 Arbeiten am GE durch Dritte Grund: ordnungsgemäße Verwaltung, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht nur auf Herbeiführung der Beschlussfassung beschränkt umfasst auch tatsächliche Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Gemeinschaft

25 Arbeiten am GE durch Dritte Fachunternehmer/Handwerker ist Erfüllungsgehilfe der WEG ( 278 BGB) Gemeinschaft hat Schäden gegenüber Sondereigentümer zu vertreten, wenn Schäden auf Verschulden des Fachunternehmens/Handwerkers kausal zurückzuführen sind

26 Arbeiten am GE durch Dritte vom Verwalter beauftragte Handwerker sind nicht seine Erfüllungsgehilfen sondern, der des Verbandes! => der Verwalter haftet nicht, sondern nur die WEG, da nur sie Auftraggeber ist

27 verschuldensunabhängige Haftung Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch ( 1004 BGB) bei Beeinträchtigung der Eigentums- und Besitzrechte Ausnahme: wenn Beeinträchtigung zu dulden ist

28 verschuldensunabhängige Haftung Emissionsbeispiele: Dämpfe Gas Gerüche Rauch Ruß Wärme Geräusch und ähnliche, z.b. Wasser

29 verschuldensunabhängige Haftung wenn Sondereigentümer beeinträchtigende Emissionen dulden muss, kann er Schadensersatz verlangen Schadensersatz- bzw. Duldungsanspruch ( 906 Abs. 2 Satz 2 BGB)

30 verschuldensunabhängige Haftung grundsätzlich: - Pflicht zur Duldung bei unwesentlicher Beeinträchtigung - gegenseitige Rücksichtnahme - Ausgleich gegenläufiger Interessen bei Nutzung benachbarter Grundstücke

31 verschuldensunabhängige Haftung des benachbarten Wohnungseigentümers Beeinträchtigungen am Sondereigentum durch Miteigentümer im selben Gebäude bzw. auf demselben Grundstück - mit Nachbarverhältnis vergleichbar - ebenfalls widerstreitende Interessen - Schuldverhältnis zwischen Sondereigentümern begründet Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme - Schutzbedürftigkeit des Sondereigentümers

32 verschuldensunabhängige Haftung - Haftung der WEG? WEG Nachbar Sondereigentümer ist selbst Teil der WEG und hat als Miteigentümer die Ursache für Emission selbst (mit) zu vertreten es liegen keine widerstreitenden Interessen vor, daher Ausgleich nicht nötig/möglich WEG haftet nicht verschuldensunabhängig

33 verschuldensabhängige Haftung des benachbarten Wohnungseigentümers Nachbar lässt Dachfenster geöffnet

34 verschuldensabhängige Haftung des benachbarten Wohnungseigentümers befindet sich im Urlaub

35 verschuldensabhängige Haftung des benachbarten Wohnungseigentümers starker Regen verursacht Schäden am SE eines anderen Sondereigentümers

36 verschuldensabhängige Haftung des benachbarten Wohnungseigentümers abwesender Sondereigentümer haftet verschuldensabhängig ( 280 BGB)! Schuldverhältnis = WEG-Verhältnis Pflichtverletzung [insbesondere von Gebrauchs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten ( 14, 15 WEG)] Vertretenmüssen: Vorsatz und Fahrlässigkeit Rechtsfolge: Herstellung ursprünglicher Zustand, Ersatz von Schäden

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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