M a r k t w e r t e r m i t t l u n g

Transkript

1 ingenieurbüro unglaube eschersheimer landstrasse frankfurt fon: fax: mobil: M a r k t w e r t e r m i t t l u n g der Eigentumswohnung Nr. xxxx im Erdgeschoss des Mehrfamilienwohnhauses in der xxxxxxxxstraße 2 in Bad Soden am Taunus (xxx / stel Miteigentumsanteile) Marktwert xx.000,00 in Worten:xxxxxxxxxxxxxxtausend Euro (Stichtag xx.xx.xxxx) Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Frankfurt am Main, den xx.xx.xxxx Dipl.-Ing. Daniela Unglaube Sachverständige für Grundstücksbewertung

2 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeine Vorbemerkungen Beschreibung Lage Grundstück Gebäudebeschreibung Wohnungsbeschreibung Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung Verfahrenswahl Markt Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Marktwert Kenngrößen Boden Vergleichswertberechnung Ertragswertberechnung Vorbemerkungen zum Ertragswertverfahren Erläuterungen der bei dem Ertragswertverfahren verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Vorbemerkungen zum Sachwertverfahren Erläuterungen der bei dem Sachwertverfahren verwendeten Begriffe Literaturverzeichnis Vorschriften und Rechtsgrundlagen der Verkehrs...23 Anlagen: Seiten A1 - Straßenkarte A2 - Stadtplan A3 - Katasterkarte A4 - Aufmaßskizze / Auszug aus der Handakte A5 - Übersichtsplan zu den Fotos A6 - Fotos (5 Seiten) A7 - Lageplan (1 Seiten) A8 - Grundrisse (2 Seiten) A9 - Auszug aus der Kaufpreissammlung (2 Seiten) A10 - Berechnung der Wohnfläche und Schätzung des BRI (1 Seite) A 11 - Liegenschaftszinssätze und Ertragswertfaktoren für Eigentumswohnungen (Auszug aus dem Immobilienbericht 2009) Seite 2 von 35

3 1 Allgemeine Vorbemerkungen Auftraggeber: xxxxxxxxxx xxxxxxxxstraße Frankfurt Eigentümer: Frau xxxxxxxxxxx Grund der Gutachtenerstellung: Zur Vorlage bei Gericht wegen Verkaufsabsicht durch Vormund Flur: x Flurstücke: xxx /x Grundbuchblatt: xxx (Amtsgericht Königstein im Taunus, Grundbuch von Bad Soden) Wertermittlungsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Datum der Gutachtenerstellung: xx.xx.xxxx xx.xx.xxxx Fr. Unglaube; Hr. xxxxxx xx.xx.xxxx Herangezogene Unterlagen: Grundstücksmarktbericht Bad Soden 2009 Auszug aus der Kaufpreissammlung Bad Soden Auskünfte bei Ämtern: Amt für Bodenmanagement Limburg an der Lahn Geschäftsstelle des Gutachterausschuss Main Taunus Kreis Gemeinde Bad Soden / Bauamt Haftungsausschluss: Für die Angaben, die der Sachverständige nach Aussage des Auftraggebers (z.b. hinsichtlich der privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation, Denkmalschutz, Baumängeln und Bauschäden, Daten und Maßnahmen von Renovierungsmaßnahmen etc.) in das Gutachten übernommen hat, haftet der Sachverständige nicht. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Markt allein aufgrund in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme (zerstörungsfreie Begehung), Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Insgesamt haftet der Sachverständige nur bis zur maximalen Höhe seiner Haftpflichtversicherung. Seite 3 von 35

4 2 Beschreibung 2.1 Lage Bundesland: Stadt: Einwohnerzahl: Überörtliche Anbindung/Entfernung: Innerörtliche Lage: Art der Bebauung in Straße / Ortsteil: Hessen Bad Soden Ew. A66 / B8 / L3266 Wohngebiet offene Bauweise 2.2 Grundstück Länge: Breite: Topografie: Form: ca. 110 m ca. 42 m auf einer Anhöhe, Grundstück selbst eben rechteckig 2.3 Gebäudebeschreibung Art des Gebäudes: Mehrfamilienwohnhaus, 8 Geschosse, 36 Wohneinheiten Konstruktionsart: Massivbauweise Wärmeschutz, Schallschutz: Baujahr entsprechend Baujahr: xxxx Modernisierung: keine wesentlichen (derzeit wird die Fassade renoviert) Außenansicht: Fassade verputzt und gestrichen Dach: Flachdach Außenanlagen: Innerhalb der Wohnanlage sind Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis ans öffentliche Netz, Wegebefestigungen, Standplätze für die Mülltonnen, Grünflächen und ein Spielplatz vorhanden, darüber hinaus sind Stellplätze und eine Tiefgarage vorhanden Ver- und Entsorgungsleitungen: unterirdisch: Wasserversorgung, Stromversorgung, Gasversorgung, Informationsnetz (Telefon, Kabelanschluss) Sondereigentum: gem. Aufteilungsplan Wohnung Nr. xxxx, Kellerraum xx, Tiefgaragenstellplatz Sondernutzungsrechte: Terrasse vor der Wohnung Vorhandene außergewöhnlich hohe / niedrige Instandhaltungsrücklage: keine Gebäudezustand: dem Baujahr entsprechend, gepflegt, Fassade wird derzeit renoviert Zustand der Gemeinschaftsanlagen: gepflegt Organisation: die Reinigung des Gemeinschaftseigentums, die Pflege der Außenanlagen sowie die Wartung der Heizung u.ä. erfolgt zentral über einen Hausmeisterservice 2.4 Wohnungsbeschreibung Miteigentumsanteile xxxx / Die Wohnungen im Gebäude sind hinsichtlich Größe und Ausstattungsstandard gleichwertig. Der Lageunterschied der einzelnen Wohnung hat auf deren Wertigkeit kaum Einfluss und kann daher vernachlässigt werden. Daher können die Seite 4 von 35

5 Miteigentumsanteile (ME) als Reelle (RE) Anteile angesehen werden. Etage Erdgeschoss Besonnung / Belichtung: gut Anzahl der Zimmer 2 Wohnfläche 56,9 m² (lt. AG Plausibilisierung siehe Anlage) Wohnungsausstattung: mittlerer Ausstattungsstandard Heizung: Gaszentralheizung (Baujahr 1984) Warmwasserversorgung: zentral über die Gasheizung Fußböden: Laminat, im Nassraum Fliesen Zimmertüren: Holz Fenster: doppeltverglaste Kunststofffenster Wandverkleidung: Tapete mit Anstrich Deckenflächen: Tapete mit Anstrich Bad/WC: mittlerer Ausstattungsstandard Mängel (nicht behebbar): keine augenscheinlichen Mängel/Schäden (behebbar): keine augenscheinlichen Derzeitige Nutzung: Die Wohnung steht nach Todesfall des Eigentümers leer. Bis dahin Eigennutzung. 2.4 Privatrechtliche Situation Grundbuchgesicherte Belastungen: Laut Grundbuchauszug vom xx.xx.xxxx liegt eine Grunddienstbarkeit als Recht auf Mitbenutzung der Tiefgaragenzufahrt vor. Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Bodenordnungsverfahren: Nicht eingetragene Rechte und Lasten: Das Grundstück ist nach Aussage des Auftraggebers in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Sonstige nicht eingetragene Lasten und Rechte, besondere Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis Denkmalschutz: Bauplanungsrecht Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Laut Auftraggeber liegen keine wertbeeinflussenden Eintragungen vor. das Haus ist nicht denkmalgeschützt Seite 5 von 35

6 Festsetzungen im Bebauungsplan: Bodenordnungsrecht Bauordnungsrechtliche Anmerkung: Entwicklungszustand inkl. Beitragsund Abgabensituation Entwicklungszustand: Beitrags- und Abgabenzustand: ingenieurbüro unglaube Für den Bereich des Bewertungsobjekts ist ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Nr. 6 vom (WA, GFZ=1,2; GRZ=0,4) Baugenehmigung liegt laut Eigentümer vor. Baureifes Land Das Bewertungsgrundstück ist hinsichtlich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach Bau BG und KAG beitrags- und abgabenfrei. 2.6 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden sofern nicht anders angegeben, telefonisch eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.7 Derzeitige Nutzung Das Grundstück wird als Mehrfamilienwohnhausgrundstück genutzt.. Seite 6 von 35

7 3 Verfahrenswahl Die Verfahrenswahl für die Markt erfolgte auf der Grundlage der üblichen Nutzung derartiger Immobilien sowie der Verfügbarkeit der zu ihrer marktkonformen Bewertung wesentlichen Daten des Grundstücks (hier vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren). Zur Kontrolle des erzielten Ergebnisses wurde zusätzlich der Marktwert mit dem Ertragswertverfahren sowie dem Sachwertverfahren berechnet. Die Verfahrensergebnisse werden nachfolgend zusammengestellt. Abweichungen zwischen den Verfahrensergebnissen sind in der unterschiedlichen Qualität der verfügbaren Bewertungsdaten (Vergleichswerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Mieten, Bodenwert, Herstellungskosten) und in Ermessensspielräumen bzw. üblichen Schätzungenauigkeiten begründet, denn alle drei Verfahren ermitteln bei gleich guten Marktdaten grundsätzlich einen identischen Verfahrenswert. Seite 7 von 35

8 4 Markt 4.1 Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Die nachstehende Tabelle enthält eine Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse. Die Kubatur des Gebäudes wurde vom Sachverständigen überschlägig auf Basis der vorhandenen unvermaßten (!) Pläne ermittelt. Die vom Auftraggeber angegebene Wohnfläche gemäß Teilungserklärung wurde auf Plausibilität geprüft und übernommen. Grundstücksdaten Entwicklungsstufe beitrags- und abgaben- Gesamtfläche rel. Bodenwert Bodenwert rechtlicher Zustand (rd.) baureifes Land frei m² 362,20 /m² Gebäudedaten Gebäudeart Bruttorauminhalt (BRI) Wohn-/ Nutzfläche (WF/NF) BRI:WF/NF tats. Baujahr Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) Mehrfamilienwohnhaus m³ 57 m² 438, Jahre 45 Jahre (geschätzt) Wesentliche Bewertungsdaten Jahresrohertrag Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz 5.121, , ,62 (22,00 %) 3,60 % (gem. Marktbericht ) Sachwertmarktanpassungsfaktor 1,0 Seite 8 von 35

9 4.2 Marktwert ingenieurbüro unglaube Aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren wurde unter Berücksichtigung der üblichen Nutzung derartiger Objekte und der gegebenen Qualität der Bewertungsdaten der Marktwert abgeleitet. Das Vergleichswertverfahren wird mit dem Faktor 1,0 bei der Gewichtung berücksichtigt, da das Vergleichswertverfahren das hier vorrangig angewendete Verfahren ist und die angesetzten Kaufpreise durch ihre Eingrenzung und kaum notwendige Anpassung sehr gute Eingangsparameter darstellen. Die Eingangsparameter des Ertragswertverfahrens konnten aufgrund des Immobilienmarktberichtes 2009 auf das Objekt abgestellt werden und damit ebenfalls aussagekräftig. Das Sachwertverfahren geht nur mit dem Faktor 0,4 ein, da die Eingangsparameter, insbesondere aufgrund des geschätzten Bruttorauminhalts nicht so aussagekräftig sind wie die der beiden anderen Verfahren. Verfahrensart Verkehrswert Vergleichswert ,00 1,0 Ertragswert ,00 1,0 Gewichtung Objektart Gewichtung Eigennutzung / Fremdnutzung Eigennutzung / Fremdnutzung Datenquelle Gewichtung 1,0 Kaufpreissammlung, gute Preise 1,0 1,0 Gute Miete, örtlicher Liegenschaftszinssatz 1,0 Sachwert ,00 0,4 Eigennutzung / Fremdnutzung 1,0 Gute Miete, angepasster Liegenschaftszinssatz 0,4 Summe ,00 2,4 Gewichteter Verkehrswert ,33 Rd ,00 Der Marktwert für das mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebaute Grundstück in Bad Soden, xxxxxxxxxxx str. 2 wird zum Stichtag xx.xx.xxxx geschätzt mit: 4.3 Kenngrößen relativer Marktwert: relativer Bodenwert: rd. xx.000,00 rd /m² WF/NF rd. 440 /m² WF/NF Ertragsfaktoren Brutto-/Nettoanfangsrendite Marktwert/Rohertrag: rd. 18,3 Rohertrag/Marktwert: 5,5 % Marktwert/Reinertrag: rd. 23,4 Reinertrag/Marktwert: 4,3 % Seite 9 von 35

10 4.4 Boden Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 460,00 /m² zum Stichtag. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Baufläche/Baugebiet = WA (allgemeines Wohngebiet) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,8 Grundstücksfläche = 400 m² Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Baufläche/Baugebiet = WA (allgemeines Wohngebiet) beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = Frei Geschossfläche = 778 m² x 8 Geschosse = m² Grundstücksfläche = m² Geschossflächenzahl (GFZ) = m² / m² = 1,2 Boden des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgabenfreien Zustand Erläuterung tatsächlicher b/a-zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 460,00 /m² b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 460,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen lageangepasster b/a-freier BRW am Stichtag = 460,00 /m² E04a GFZ * 1 ) 0,8 1,2 1,27 Fläche (m²) * 2 ) ,62 Art der Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,00 angepasster b/a-freier Bodenrichtwert = 362,20 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä. 0,00 /m² relativer b/a-freier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 362,20 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer b/a-freier Bodenwert = 362,20 /m² Erläuterung Fläche m² b/a-freier Bodenwert = ,40 rd ,00 b/a-freier Bodenwert (anteilig) 133,3367 / = ,53 rd ,00 Seite 10 von 35

11 Der b/a-freie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag rd ,00. * 1 ) GFZ: ingenieurbüro unglaube Bei dem Richtwertgrundstück wurde eine GFZ von 0,8 zugrunde gelegt. Das Bewertungsgrundstück weist aufgrund der mehrgeschossigen Bebauung eine höhere GFZ und damit größere Ausnutzung der Grundstücksfläche auf. Eine Erhöhung des angegebenen Bodenrichtwerts ist notwendig. -> Faktor 1,27 (gem. Sprengnetter Grundstücksbewertung Band III /6). * 2 ) Fläche: Das Richtwertgrundstück hat eine durchschnittliche Fläche von 400 m². Das Bewertungsobjekt verfügt über eine Grundstücksfläche von m². Da der Bodenrichtwert bei kleineren Grundstücken verhältnismäßig höher ist, ist hier eine Abminderung des Bodenrichtwerts notwendig. -> Faktor 0,62 (gem. Sprengnetter Grundstücksbewertung Band III /2). Seite 11 von 35

12 4.5 Vergleichswertberechnung Bei der Vergleichswertberechnung werden die Verkaufspreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit ( /m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt. Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens wurden beim Amt für Bodenmanagement Limburg an der Lahn Vergleichspreise für Wohnungen in der gleichen Lage, mit vergleichbarem Baujahr und Größe eingeholt. Gemäß der beiliegenden Auszüge aus der Kaufpreissammlung sowie der unten dargestellten Anpassung aufgrund der unterschiedlichen Wohnungsgrößen ergibt sich ein mittlerer Vergleichswert von 1.653,23. Das kursiv dargestellten Vergleichsobjekt wurde nicht berücksichtigt, da sein Wertermittlungsstichtag mit 2006 von den anderen abweicht. Die anderen Wertermittlungsstichtage liegen mit 2007 und 2008 nur 1-2 Jahre entfernt vom Wertermittlungsstichtag des Bewertungsobjekts. Eine Anpassung der Wertermittlungsstichtage sowie der Baujahre wurde nicht durchgeführt, da die Differenzen vernachlässigbar gering sind. Anpassung hinsichtlich der Wohnungsgröße: (gem. Sprengnetter Grundstücksbewertung Band III, 3.32) = 1.653,23 x 56,90 m² = ,79 rd ,00 Wohnungsnummer Lage BJ Fläche [m²] /m² Koeffizient Anpassungsfaktor Angepasster Wert 1 Xxx straße , ,89 1,01 0, ,27 2 Yyy straße ,26 1,08 1, ,26 3 Zzzz straße ,67 1,08 1, , ,71 1,05 0, , ,28 1,08 1, , ,14 1,01 0, , ,00 1,08 1, , , ,49 1,05 0, , ,46 1,08 1, , ,28 1,08 1, ,28 Bewertungsobjekt , ,23 Seite 12 von 35

13 4.6 Ertragswertberechnung Vorbemerkungen zum Ertragswertverfahren Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Wesentlicher Einflussfaktor bei diesem Verfahren ist der Liegenschaftszinssatz. Sämtliche Mieteinnahmen pro Jahr werden zum Rohertrag addiert. Der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss) ergibt den jährlichen Reinertrag. Der noch verbleibende Reinertrag stellt die Verzinsung des Grundstückswerts dar. Der Ertragswert wird daher als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Um den zu kapitalisierenden Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen zu erhalten, muss vom Reinertrag zunächst der Reinertragsanteil des Bodens abgezogen werden. Hierzu wird der anteilige Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert. Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar. Der Bodenwert ist auch hier getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen unter der Annahme eines unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Der so ermittelte Reinertragsanteil der baulichen und sonstigen Anlagen wird nun mit dem Vervielfältiger multipliziert, der vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer abhängt. Diese Multiplikation mit dem Vervielfältiger entspricht einer Zeitrentenbarwertberechnung. Die Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen und sonstigen Anlagen ergibt den vorläufigen Ertragswert. Zum Schluss sind besondere wertbeeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen Erläuterungen der bei dem Ertragswertverfahren verwendeten Begriffe Rohertrag ( 17 WertV): Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen, (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags die für eine übliche Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen. Die nachhaltig erzielbare Miete in Höhe von 7,50 /m² wurde vom Sachverständigen aufgrund des vorliegenden Immobilienmarktberichtes 2009 (Amt für Bodenmanagement Limburg an der Lahn), Auskünften ortskundiger Makler sowie eigenen Erhebungen des Sachverständigen ermittelt. Bewirtschaftungskosten ( 18 WertV): Die Bewirtschaftungskosten sind die Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Abschreibung ist gemäß 18 Abs. 1 WertV durch Einrechnung in den Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung des auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallenden Anteils des (Grundstücks) Reinertrags berücksichtigt. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Seite 13 von 35

14 Reinertrag: ingenieurbüro unglaube Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Mietzahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ( 18 Abs. 5 WertV u. 29 Abs. 1 Satz 1 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen, d.h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert/Rentenbarwert ( 16 Abs. 3 WertV): Dies ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller, während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen (Zeitrente), für den Grund und Boden eine unendliche Dauer (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz ( 11 WertV): Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 11 Abs. 2 WertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. In diesem Fall wurde der örtliche Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3,6 % beiliegenden Immobilienmarktbericht 2009 (Kap. 11 Bewertungsrelevante Daten, S.118 Liegenschaftszinssätze und Ertragswertfaktoren für Eigentumswohnungen) entnommen. (Siehe Anlage A11). Restnutzungsdauer ( 16 Abs. 4 WertV): Gesamtnutzungsdauer: Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gem. Sprengnetter Grundstücksbewertung Band II /IV.1/2 ergibt sich ein überwiegend mittlerer Ausstattungsstandard (6 % einfach, 33 % mittel, 7 % gehoben). Daraus resultiert eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Bei einem Gebäudealter von 25 Jahren ist eine Restnutzungsdauer von 45 Jahren anzunehmen. Modernisierungsmaßnahmen wurden bis dato nicht durchgeführt, weshalb eine Anhebung der Restnutzungsdauer nicht notwendig ist. Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Seite 14 von 35

15 Besondere wertbeeinflussende Umstände ( 19 WertV): ingenieurbüro unglaube Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand oder Abweichungen von der ortsüblichen Miete). Seite 15 von 35

16 Gebäudebezeichnung Mieteinheit Nutz- bzw. nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete Wohnflächen monatlich jährlich (m²) ( /m²) ( ) ( ) Mehrfamilienwohnhaus Wohnung Nr. xxxx 56,90 7,50 426, ,00 inkl. Stellplatz Summe 56,90 426, ,00 Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 5.121,00 Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig) (22,00 % der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 1.126,62 jährlicher Reinertrag = 3.994,38 Reinertragsanteil des Bodens 3,60 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 902,70 Ertrag der baulichen Anlagen = 3.091,68 Vervielfältiger (Barwertfaktor) bei p = 3,60 % Liegenschaftszinssatz und n = 45 Jahren Restnutzungsdauer 22,122 Ertragswert der baulichen Anlagen = ,14 Bodenwert ,00 vorläufiger Ertragswert = ,14 sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände 0,00 Ertragswert = ,14 rd ,00 Seite 16 von 35

17 4.7 Sachwertberechnung Vorbemerkungen zum Sachwertverfahren Die Parameter mit dem größten Gewicht beim Sachwertverfahren sind der Bruttorauminhalt, die Herstellungskosten sowie der Bodenwert. Der Sachwert wird aus der Summe des Bodenwerts und den (Zeit)Werten der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. dem Werteinfluss der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen sonstigen wertbeeinflussenden Umständen abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen prinzipiell unter der Annahme eines unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Die Summe der Gebäudewerte addiert mit dem Wert der Außenanlagen sowie dem Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Der vorläufige Sachwert des Grundstücks muss nun an den jeweiligen Markt angepasst werden. Hierzu wird mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der wiederum vom vorläufigen Sachwert des Grundstücks und dem Bodenwertniveau abhängt Erläuterungen der bei dem Sachwertverfahren verwendeten Begriffe Herstellungswert: Der Gebäudeherstellungswert wird durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert ist noch der Wert von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten: Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile: Die Normalherstellungskosten basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension Euro/m³ Rauminhalt des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Die Normalherstellungskosten für das Jahr 2000 ergeben sich unter Annahme eines Basiswerts von 320 /m³ und unter Berücksichtigung des Gebäudealters, des Ausstattungsstandards sowie der Geschosszahl hier zu 195 /m³ (siehe Sprengnetter Band II /IV.1/4). Am Wertermittlungsstichtag ergeben sich unter Berücksichtigung des Baupreisindex 234 /m³. Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts werden manche den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu dem für das Normgebäude ermittelten Wert (i.d.r. errechnet als Seite 17 von 35

18 Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen (daher der Name besonders zu veranschlagende Bauteile). Im einzelnen sind dies hier : Besondere Betriebseinrichtungen: Baunebenkosten: Alterswertminderung: Restnutzungsdauer ( 16 Abs. 4 WertV): Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und üblicherweise den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungswert (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Betriebseinrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i.d.r. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die üblicherweise in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden und deshalb bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt sind (z.b. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten, welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Die Baunebenkostenhöhe hängt von der Gebäudeart, vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungssätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Die Baunebenkosten sind hier gemäß Sprengnetter 1 bei den Normalherstellungskosten angegeben. Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird hier nach dem Abschreibungsmodell von Ross 2 auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gem. Sprengnetter Grundstücksbewertung Band II /IV.1/2 ergibt sich ein überwiegend mittlerer Ausstattungsstandard (6 % einfach, 33 % mittel, 7 % gehoben). Daraus resultiert eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Bei einem Gebäudealter von 25 Jahren ist eine Restnutzungsdauer von 45 Jahren anzunehmen. Modernisierungsmaßnahmen wurden bis dato nicht durchgeführt, weshalb eine Anhebung der Restnutzungsdauer nicht notwendig ist. 1 siehe hierzu Sprengnetter Grundstücksbewertung Band II /VI.2/2 2 siehe hierzu Sprengnetter Grundstücksbewertung Band II /11 Seite 18 von 35

19 Gesamtnutzungsdauer: Besondere wertbeeinflussende Umstände: Baumängel und Bauschäden: Außenanlagen: Marktanpassungsfaktor: ingenieurbüro unglaube Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand (insbesondere Baumängel und Bauschäden) oder Abweichungen von der ortsüblichen Miete). Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.r. bereits von Anfang an anhaften - z.b. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auch nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i.d.r. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens- Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrs allein aufgrund in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück festverbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen zwischen der Gebäudeaußenwand und Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors. Der Marktanpassungsfaktor ist zwar weder in den WertV (Beschreibung des Sachwertverfahrens), noch in den 8-12 WertV (Beschreibung der erforderlichen Daten) genannt, jedoch ergibt sich die Notwendigkeit der Marktanpassung zwingend aus 7 Abs. 1 Satz 2 WertV. Dieser sog. Marktanpassungsfaktor ist durch Nachbewertungen aus realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte) abzuleiten. Seite 19 von 35

20 Er ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der WertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird gegliedert nach der Objektart (er ist z.b. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z.b. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Im Immobilienbericht 2009 enden die Marktanpassungsfaktoren bei einem vorläufigen Sachwert von und einem Bodenwertniveau von 250 /m². Hier leigt ein vorläufiger Sachwert von 7 Mio bei einem Bodenwert von 460 /m² vor. Eine Interpolation ist hier nicht sinnvoll. Je größer der vorläufige Sachwert desto kleiner wird der Marktanpassungsfaktor, je größer der Bodenwert, desto größer wird der Marktanpassungsfaktor. Es wird ein Faktor von 1,0 angesetzt. Seite 20 von 35

21 Gebäudebezeichnung Mehrfamilienwohnhaus Erläuterung Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) ,00 m³ Der Bruttorauminhalt wurde auf Basis der unvermassten Pläne auftragsgemäß geschätzt. (Ermittlung siehe A10) Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 120,4 Normalherstellungskosten (ohne BNK) 320 /m³ x 0,90 (Baujahr) x0,74 (8 Geschosse) x 0,90 (Ausstattungsstandard) = 195 /m³ NHK im Basisjahr (2000) 195,00 /m³ BRI 195 /m³ *1,204 (BPI) = 234,78 /m³ NHK am Wertermittlungsstichtag 234,78 /m³ BRI Herstellungswert (ohne BNK) 234,78 /m³ x m³ = Normgebäude ,00 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungswert (ohne BNK) ,00 Baunebenkosten (BNK) x 1,13 = prozentual 13,00 % Betrag ,00 Gebäudeherstellungswert (inkl. BNK) , = Alterswertminderung nach Ross Gem. Sprengnetter Band II /11 Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 70 Jahre 45 Jahre prozentual 24,23 % Betrag ,23 Zeitwert (inkl. BNK) ,23 = ,77 Gebäude (bzw. Normgebäude) ,77 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) ,77 Gebäudewerte insgesamt ,77 Wert der Außenanlagen (4% v. Gebäudewert) ,87 Wert der Gebäude und Außenanlagen = ,64 Bodenwert (gesamt) ,00 vorläufiger Sachwert = ,64 Marktanpassungsfaktor 1,00 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,64 sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände 0,00 Sachwert = ,64 Sachwert anteilig rd ,00 = 133,3367 / ,39 rd ,00 Seite 21 von 35

22 5 Literaturverzeichnis (1) Sprengnetter, Hans Otto Band I-XI Arbeitsmaterialien Grundstücksbewertung, Wertermittlungsforum Sinzig 2000 (2) Immobilienmarktbericht 2009 für den Bereich Hochtaunuskreis Amt für Bodenmanagement Limburg an der Lahn (3) Landesbauordnung Hessen, 6. Auflage Kohlhammerverlag (4) Wohnflächenverordnung Seite 22 von 35

23 6 Vorschriften und Rechtsgrundlagen der Verkehrs BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141), zuletzt geändert durch Art. 1 der Verordnung vom 5. April 2002 (BGBl. I s. 1250) BauNVO: Baunutzungsversordnung - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I 1990 S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I 1993 S. 466) WertV: Wertermittlungsverordnung vom 06. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert durch Artikel 3 BauROG vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) WertR: Wertermittlungsrichtlinie i.d.f. vom 11. Juni 1991 (BAnz. Nr. 182a vom 27. September 1991), zuletzt geändert durch Erlass des BMBau vom 03. Mai 2001 (BAnz. Nr. 109 vom 16. Juni 2001) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 400 2, veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23. Juli 2001 (BGBl. I S. 1658) WoFlV: Wohnflächenverordnung vom (BGB I S.2346) Anlagen: A1 - Straßenkarte A2 - Stadtplan A3 - Katasterkarte A4 - Aufmassskizze / Auszug aus der Handakte A5 - Übersichtsplan zu den Fotos A6 - Fotos (5 Seiten) A7 - Lageplan (1 Seiten) A8 - Grundrisse (2 Seiten) A9 - Auszug aus der Kaufpreissammlung (2 Seiten) A10 - Berechnung der Wohnfläche und Schätzung des BRI (1 Seite) A 11 - Liegenschaftszinssätze und Ertragswertfaktoren für Eigentumswohnungen (Auszug aus dem Immobilienbericht 2009) Seite 23 von 35

24 Anlagen: A1 Straßenkarte Seite 24 von 35

25 A2 - Stadtplan ingenieurbüro unglaube Seite 25 von 35

26 A3 Katasterkarte ingenieurbüro unglaube Seite 26 von 35

27 A4 - Aufmaßskizze / Auszug aus der Handakte ingenieurbüro unglaube Seite 27 von 35

28 A5 - Übersichtsplan zu den Fotos ingenieurbüro unglaube Seite 28 von 35

29 A6 - Fotos (5 Seiten) ingenieurbüro unglaube Anlage Fotos des Bewertungsobjekts Bild 1 Bild 1: Ansicht straßenseitig Bild 2 Bild 2: Ansicht straßenseitig Seite 29 von 35

30 A7 - Lageplan (1 Seiten) ingenieurbüro unglaube Seite 30 von 35

31 A8 - Grundrisse ingenieurbüro unglaube EG komplett ca. 25,00 m ca. 35,00 m Seite 31 von 35

32 Grundriss Wohnung Seite 32 von 35

33 A9 - Auszug aus der Kaufpreissammlung ingenieurbüro unglaube Seite 33 von 35

34 A10 - Berechnung der Wohnfläche und Schätzung des BRI ingenieurbüro unglaube Plausibilitätsprüfung der angegebenen Wohnfläche : Lt. Teilungserklärung: 56,90 m² Schlafen 3,47 m² x 3,40 m² = 11,80 m² Bad 2,15 m² x 1,81 m² = 3,89 m² Küche 3,42 m² x 2,76 m² 9,44 m² Wohnzimmer 3,76 m² x 4,46 m² + 4,46 *(4,99 m²-2,76 m²) = 20,32 m² Flur (1,36+1,48)/2*5,55 m² = 7,88 m² Terrasse (geschätzt) 2,40 * 3,00 /2 m² = 3,60 m² 56,93 m² Die Maße wurden vom Sachverständigen vor Ort ermittelt. Die Terrasse konnte aufgrund der Fassadenrenovierung nicht aufgemessen werden. Daher wurden die Maße der Terrasse auf Basis der vorhandenen Pläne geschätzt. Schätzung des Bruttorauminhalts : Geschätzte Grundfläche (gem. Anlage A8): 28,00m x 35,00 m = 875 m² Geschätzte Gebäudehöhe bei 8 Geschossen: 3,50m x 8 = 28,00 m Geschätzter Bruttorauminhalt: 28,00m x 875 m² = m³ rd m³ Seite 34 von 35

35 A 11 - Liegenschaftszinssätze und Ertragswertfaktoren für Eigentumswohnungen (Auszug aus dem Immobilienbericht 2009) Seite 35 von 35