Um keine falschen Hoffnungen zu wecken: Unsere kleine Ausgangsrechnung

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1 Hofreite mit zwei Wohnhäusern (5ZKB/ca. 100 qm + 4ZK2B/ca. 101 qm), mit reichlich Ausbaupotential, Nebengebäuden und Scheune im Ortskern v. Sprendlingen für Euro zu verkaufen Wohnhaus Nummer eins: sofort frei. Scheune und Nebengebäude: sofort vom Käufer für Hobby oder Gewerbe zu nutzen. Wohnhaus Nummer zwei: Derzeit für 358 Euro Kaltmiete im Monat (bzw Euro pro Jahr) vermietet. Bei rund Euro Eigenkapital, einem Kaufpreis von Euro und Kaufnebenkosten von ca Euro bedeutet das angesichts der derzeitigen Zinsen (aktueller Zinssatz: ca 2 %, entsprechende Bonität vorausgesetzt) dass die Mieteinnahmen die reine Zinsbelastung des Käufers um rund 100 Euro übersteigen werden. Klingt interessant? Ist interessant insbesondere für Selbermacher! 1

2 Wohn- und Esszimmer des Haupthauses sind mit einer Schiebetür verbunden Um keine falschen Hoffnungen zu wecken: Unsere kleine Ausgangsrechnung berücksichtigt nicht die Tilgung des Kredits, die der Erwerber mit mindestens 2 %, besser 3 % der Kreditsumme veranschlagen sollte (ca. 250 bis 375 Euro pro Monat). Und sie berücksichtigt nicht die Kosten der zweifellos notwendigen umfangreichen Renovierung bzw. Modernisierung der beiden Häuser dieser Hofreite. Wie hoch diese Kosten letztlich ausfallen werden, liegt vor allem an den Ansprüchen des Käufers sowie seiner Bereitschaft und Fähigkeit, selbst Hand anzulegen. Wir sind uns aber sicher: Für einen handwerklich begabten Käufer auf der Suche nach viel Platz für die Familie, das Hobby und eventuell auch den Beruf wird die Rechnung unterm Strich aufgehen. Auch Dank beträchtlicher Ausbaureserven! Die Küche schließt ans Wohnzimmer an. Von hier geht es auch zum Nebengebäude Allgemein: Zum Verkauf steht eine für Rheinhessen typische Hofreite mit Haupthaus, diversen Nebengebäuden und einer großen Scheune auf ca qm Grundstück im alten Ortskern 2

3 Das hier abgebildeteschlafzimmer im Obergeschoss ist über 11 qm groß. Ebenso groß ist das zweite Schlafzimmer, welches direkt angrenzt. Dritter Raum ist das Badezimmer von Sprendlingen. Die Ursprünge des Hofes mit Weinbau, Viehhaltung und Landwirtschaft gehen auf das Jahr 1769 zurück. Und nicht nur das Alter, auch ein zweites autarkes Wohnhaus machen diese Hofreite zu etwas Besonderem. Aktuell wird das Wohnhaus an eine zweiköpfige Familie vermietet, die gerne weiterhin dort wohnen bleiben würde. Dazu später mehr. Das Haupthaus liegt rechts der Hofeinfahrt und hat 101 qm, die sich durch den Ausbau des direkt anschließenden Speichers problemlos um etwa 55 qm erweitern lassen könnten. Derzeit verteilen sich auf den 68 qm im Erdgeschoss ein Ess- und ein Wohnzimmer, die mit einer Schiebetür verbunden sind, die große Wohnküche mit direktem Zugang einerseits zu einem weiteren Zimmer und anderseits zum Nebengebäude sowie WC, Flur und Treppe zum Obergeschoss. In diesem befinden sich zwei Schlafräume und das Tageslichtbadezimmer. Direkt im Flur geht es zu dem wirklich großen und tadelos intakten Speicher. Zum besseren Verständnis ist am Ende dieses Exposés ein Grundriss abgebildet. Das Haus......ist einfach ausgestattet und bedarf nach heutigen Maßstäben Renovierungs- und Modernisierungsarbeit en. Die Eigentümer haben es in den sechziger Jahren renoviert und seitdem immer wieder in Schuss gehalten. So ist zum Beispiel die Ölheizung im Jahr 2004 gegen eine moderne Gastherme ausgetauscht worden. Der Energieausweis liegt vor und bescheinigt dem Gebäude einen Endenergiebedarf von 257 kw/h(m²a) (EA-B, Hzg. Gas, Bj. 1769, EEK H). Die Böden sind mit PVC belegt, teilweise existieren die alten Dielenböden noch, Küche, Flur und Bad sind gefliest, die Wände Vom Flur gehen das Wohn- sowie Esszimmer und ein Raum, der derzeit als Speisekammer genutzt wird, ab 3

4 Hier zu sehen Küche und Bad des vermieteten Hauses. Die Küche ist Eigentum der Mieterin. Das Duschbadezimmer hat noch ein Fenster zum Hof, das hier nicht zu sehen ist größtenteils tapeziert. Die Treppe ist aus massivem Holz. Das Wohnhaus......links der Hofeinfahrt ist wie gesagt vermietet. Das Mietverhältnis besteht seit über 30 Jahren und die Mieter möchten gerne wohnen bleiben. Sie zahlen günstige 358 Euro Miete und verwalten sich selbst, d.h. sie rechnen so weit möglich alle verbrauchsabhängigen Kosten mit den Versorgern direkt ab. In der Vergangenheit haben Sie sich immer selbst um Schönheitsreparaturen gekümmert. Aktuell verlegen sie einen Laminiatboden im Obergeschoss. Generell ist das Haus allerdings stark modernisierungsbedürftig. Die Deckenhöhe ist mit knapp 2 Meter wie bei den meisten Häusern des Baujahrs üblich sehr niedrig wurde hier wie im Haupthaus eine neue Gastherme installiert. Der Energieausweis bescheinigt dem Gebäude einen Endenergiebedarf von 208 kwh/(m²a) (EA-B, Das Wohnzimmer ist aus zwei Räumen zusammengelegt worden. Der angrenzende Raum wird derzeit als Schlafzimmer genutzt 4

5 Hzg. Gas, Bj. 1769, EEK G). Die Böden sind mit Fliesen und Laminat belegt, die Wände tapeziert und die Decken teilweise mit Paneele abgehängt. Hof und Nebengebäude Es lässt sich leicht verschmerzen, dass es keinen Garten gibt. Denn der Hof ist wirklich groß und ließe sich mit relativ einfachen und überschaubaren Mitteln schön begrünen. Die Nebengebäude, der Keller und die Scheune sind intakt, gut nutzbar und die Scheune ist außerdem befahrbar. Der Ort und die Lage Sprendlingen liegt im grünen Rheinhessen und hat mit seinen über 4000 Einwohnern und der dazu gehörenden Infrastruktur mit unterschiedlichen Geschäften und Restaurants, diversen Einzelhändlern, Allgemeinärzten und Zahnärzten den Flair einer Kleinstadt. Darüber hinaus bietet der Ort ein reichliches Freizeitangebot u.a. mit Freibad, Reithalle, Golfplatz, dem Sportverein oder Karate- und Tennisclub. Die Verkehrsanbindu ng mit der A61 und A63 vor der Tür ist hervorragend. Mainz liegt mit dem Auto etwa 30 Minuten entfernt, Wiesbaden und Worms ca. 35 Minuten und Frankfurt wie der Flughafen etwa 45 Minuten. Zudem ist Sprendlingen mit Bahn und Bus an das Streckennetz des Rheinland Pfalz-Takts" angeschlossen. Das Haus selbst liegt in einer ruhigen Nebenstraße unmittelbar im alten Ortskern, eine Minute Fußweg Speicher des Haupthauses: Der Zustand ist gut und der Platz mit geschätzten 55 qm für einen Ausbau vorhanden Hof mit Nebengebäuden, den Kellern und der Scheune. Ein Teil ist neu gepflastert 5

6 Das vermietete Wohnhaus enfernt von der St-Johanner- Straße, einer Hauptgeschäftsstraße. Bezugstermin, Kaufreis Die derzeitige Eigentümerin wird noch im Frühjahr 2016 aus dem Haupthaus ausziehen. Einem Einzug seitens der neuen Bewohner steht dann nichts im Wege. Das zweite Wohnhaus kann einerseits durch seine Vermietung wie angesprochen einen Teil der monatlichen Belastung abfangen. Andererseits kann es Eigennutz-Erwerber unter Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen und Regelungen bei Eigenbedarf in einem kalkulierbaren Zeitrahmen von etwa sechs Monaten freigestellt werden. Beide Häuser sind wie beschrieben modernisierungsbedürftig. Weitere Investitionen sind daher je nach Geschmack und Anspruch noch fällig. Es ist unser Anspruch, beide Seiten, Verkäufer wie Käufer, fair zu beraten. In diesem Sinne warnen wir Kaufinteressenten davor, zu knapp zu kalkulieren und sich von Beispielrechnungen beeinflussen zu lassen, in denen von wenig oder gar keinem Eigenkapital die Rede ist, von einer jährlichen Tilgung von nur einem Prozent oder in denen die Kaufnebenkosten unter den Tisch fallen gelassen werden. Solche Kalkulationen bergen unseres Erachtens hohe Risiken. Insgesamt sollte ein Erwerber mit Kaufnebenkosten von etwa 13% kalkulieren (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Gerichtskosten etc.) und somit beim vorliegenden Objekt mit einem Budget von ca Euro. Ausgehend von diesem Gesamtpreis und ca Euro Viel Platz: die Scheune Eigenkapital läge die monatliche Belastung beim derzeitigen Zinsniveau (ca. 2 %, 10 Jahre Laufzeit, 3% Tilgung) 6

7 und entsprechender Bonität bei etwa 650 Euro. Wichtig: Die hier gegebenen Hinweise können nur ein erster unverbindlicher Tipp sein. Gerne nennen wir Ihnen deshalb unverbindlich einen kompetenten Finanzierungsexperten, der Sie bezüglich Finanzierbarkeit, Kreditlaufzeit, sinnvoller Höhe der monatlichen Tilgung etc. individuell berät. Die Provision......für Rosenbrock Immobilien beträgt 5% des beurkundeten Kaufpreises zuzüglich 19% gesetzlicher Mehrwertsteuer (insgesamt 5,95%). Sie ist verdient und fällig nach Abschluss des Notarvertrags und vom Käufer zu bezahlen. Oben: Erdgeschoss des Haupthauses Unten: Obergeschoss des Haupthauses mit Speicheroption Die Grundrisse wurden nicht von einem Architekten angefertigt. Sie dienen nur zur Veranschaulichung. Maße und Quadratmeter sind daher nur als Hinweis zu verstehen! 7

8 Oben: Erdgeschoss des vermieteten Wohnhauses Unten: Obergeschoss des vermieteten Wohnhauses ( Text und Bilder: Rosenbrock Immobilien) Dieses Exposé wurde im Auftrag der Verkäufer von Rosenbrock Immobilien erstellt. Wir sind stets bemüht die Richtigkeit aller Informationen zu prüfen, dennoch sind für alle gemachten Angaben die Vermieter verantwortlich. Gerne betreuen wir auch Ihre Immobilienvermietung und Ihren Immobilienverkauf! Osterstraße 17 Tel.: / info@rosenbrock-immobilien.de Udenheim Fax: /