Werkstattgespräch. Immobilienfinanzierung

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1 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung 1

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5 Inhaltsverzeichnis 1. Hintergrund Einführung in das Thema Immobilienfinanzierung Auswirkungen von Basel III auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland Richtlinie für Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf die Immobilienfinanzierung Kommentierung der AIFM-Richtlinie Zusammenfassung und Ausblick Inhaltsverzeichnis 5

6 6 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung

7 1. Hintergrund Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) lädt in regelmäßigen Abständen die Akteure der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zum Immobilienwirtschaftlichen Dialog ein. Ziel des Dialogs ist es, durch einen kontinuierlichen Gedankenaustausch die Branchenverbände frühzeitig in den politischen Prozess einzubinden und gemeinsam Initiativen und Kooperationen für den Immobilienstandort Deutschland zu entwickeln. Das Werkstattgespräch am in Berlin hatte die aktuellen Rahmenbedingungen für die Immobilienfinanzierung zum Thema. Vertreter der Spitzenverbände, der Politik und namhafte Fachexperten aus Wissenschaft und Praxis haben die regulatorischen Einflüsse von Basel III und Solvency II, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sowie die Einflüsse der andauernden Niedrigzinsphase auf die Immobilienfinanzierung erörtert. Hintergrund 7

8 2. Einführung in das Thema Immobilienfinanzierung Oda Scheibelhuber, Leiterin der Abteilung Raumordnung Stadtentwicklung, Wohnen, öffentliches Baurecht, BMVBS Immobilienfinanzierung in Deutschland Für die Immobilienbranche ist die Immobilienfinanzierung von besonderer Relevanz. Denn die Wohnungswirtschaft ist ein sehr kapitalintensiver Sektor, in dem hohe Investitionssummen und damit viel Fremdkapital erforderlich sind. Das Kreditvolumen alleine für den Wohnungsbau in Deutschland beträgt 1,1 Billionen Euro. Veränderungen bei Zinsen, Laufzeiten und Kreditvergabestandards können dementsprechend große Auswirkungen zur Folge haben. Das deutsche Baufinanzierungssystem ist traditionell langfristig ausgerichtet und orientiert sich an soliden Bewertungsstandards. Festzinsprodukte und im internationalen Vergleich hohe Eigenkapitalanteile sind üblich. Auch das auf Langfristigkeit ausgerichtete Bausparsystem trägt zur Stabilität der privaten Wohnungsfinanzierung und damit des Immobilienmarktes bei. Letztlich hat diese konservative Kreditkultur Deutschland auch vor einer exzessiven Kreditvergabe und spekulativen Übertreibungen bewahrt und für Stabilität in Wirtschafts- und Finanzkrisen gesorgt. Aktuelle Niedrigzinsphase Aktuell sind die Finanzierungsbedingungen in Deutschland gerade für Wohnimmobilien sehr günstig. Es ist davon auszugehen, dass dies auch in naher Zukunft so bleibt. Bei steigenden Einkommen und gleichzeitig relativ stabilen Immobilienpreisen schätzen private Haushalte und Investoren gerade vor dem Hintergrund unruhiger Finanzmärkte die Wohnimmobilie als Vermögensanlage. Dies ist eine sehr erfreuliche Entwicklung, denn Wohneigentum ist eine wichtige Säule der Altersvorsorge. Die anhaltend niedrigen Zinsen sparen oft mehrere tausend Euro Zinskosten im Vergleich zum langfristigen Durchschnitt und bieten so mehr Spielräume für die Finanzierungssumme. Allerdings birgt die geringe Zinsbelastung auch Risiken. Liegen die Zinsen beim Auslaufen der Zinsbindung spürbar höher, ist die Anschlussfinanzierung deutlich teurer als die Anfangsfinanzierung. Die in Deutschland üblichen Annuitätendarlehen können das Problem noch verschärfen: Bei niedrigen Zinsen führt eine feste Tilgungsrate zu einer geringeren Zinsersparnis als bei höheren Zinsen. Die Folge ist, dass am Ende des Zinsbindungszeitraums noch eine höhere Restschuld vorhanden ist. Es stellt sich die Frage, inwieweit hieraus Risiken für Wohnungskreditnehmer entstehen und ob die Beteiligten das Risiko erkannt haben bzw. entsprechend gegensteuern. Dieser Frage geht Herr Slabke in seinem Beitrag nach. Strengere Regulierung von Banken und Versicherungen Trotz der günstigen Finanzierungsbedingungen besteht seit der Finanzkrise die Furcht, dass es zu einer Kreditklemme kommt. Diese Befürchtungen erhielten neue Nahrung durch die Diskussion über die strengeren Regulierungen von Banken und Versicherungen im Rahmen von Basel III und Solvency II. Die Banken sollen mehr und besseres Eigen kapital vorhalten, neue Liquiditätsquoten erfüllen und eine feste Verschuldungsgrenze einhalten. Die Versicherungswirtschaft erhält mit Solvency II ähnliche Eigenkapitalvorschriften. Ob und welche Auswirkungen die neuen Vorschriften für die Immobilienfinanzierung haben, ist deshalb im Rahmen eines vom BMVBS beauftragten Forschungsvorhabens untersucht worden. Richtlinie über Wohnimmobilienkredite für Verbraucher Auf die Banken kommen umfangreiche Änderungen bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu. Das von der Europäischen Union initiierte Regelwerk steht kurz vor der Verabschiedung. Auch hier bestand die Gefahr, dass zusätzliche Regelungen wichtige und sinnvolle Elemente des deutschen Marktes für Immobilienkredite beeinträchtigen. Hier konnte Deutschland in den Verhandlungen erfreulicherweise erfolgreich gegensteuern. So bleiben die Grundlagen für das in Deutschland übliche Finanzierungssystem mit langfristiger Zinsbindung erhalten. Die Einzelheiten werden vom federführenden Bundesministerium der Justiz in einem Beitrag erläutert. 8 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung

9 Umsetzungsgesetz zu den Alternativen Investmentfonds-Managern (AIFM) Auch für die indirekte Immobilienfinanzierung haben sich Änderungen durch das AIFM-Umsetzungsgesetz ergeben, mit dem das neue Kapitalanlagegesetzbuch geschaffen worden ist. Besondere Bedeutung wird das Gesetz für die geschlossenen Immobilienfonds haben, da diese nun erstmals einer Regulierung unterworfen werden. Zugleich wurde die Regulierung für offene Immobilienfonds verschärft. Dadurch sollen die in der Wirtschafts- und Finanzkrise zutage getretenen Schwächen abgemildert werden. Auch wenn einzelne Details sicherlich diskussionswürdig sind, die Regulierung als solche ist sinnvoll. Erfreulicherweise konnte das ursprünglich im Gesetzentwurf vorgesehene Verbot für offene Immobilienfonds abgewendet werden, denn sie bieten die Möglichkeit, schon mit relativ geringen Geldsummen in Immobilien zu investieren, die im Vergleich zu anderen Investments als wertstabil und krisensicher gelten. Fazit Insgesamt bleibt festzuhalten, dass die Kreditversorgung der Immobilienbranche in Deutschland überwiegend gut ist. Stärkere regulative Eingriffe sind aber mit Blick auf die letzte Wirtschafts- und Finanzkrise notwendig geworden. Die umfangreichen Regulierungsmaßnahmen werden nicht ohne Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung bleiben und somit Einfluss auf die deutsche Wohnungsund Immobilienwirtschaft haben. Einführung in das Thema Immobilienfinanzierung 9

10 3. Auswirkungen von Basel III auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland Prof. Dr. Bertram Steininger, Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH und RWTH Aachen University Zielsetzung der Studie Ziel der vom BMVBS beauftragten Studie ist es, die zu erwartenden Konsequenzen für die Immobilienfinanzierung durch die Umsetzung von Basel III und Solvency II zu ermitteln und zu analysieren. Bekanntlich ist Basel III vor allem eine Reaktion auf die Finanzkrise. Da die Finanzkrise durch zu hohe außerbilanzielle Immobilienverbriefungen entstanden ist, sieht Basel III keine unmittelbaren Veränderungen beim Geschäft mit direkten Immobilienkrediten vor. Allerdings können sich die Regelungen von Basel III indirekt auf die Immobilienfinanzierung auswirken. Allgemeine Auswirkungen von Basel III auf das Immobilienkreditgeschäft Durch Basel III erhöhen sich die Refinanzierungskosten für die Kreditinstitute. Von dieser Steigerung ist auch die Immobilienfinanzierung betroffen. Die mögliche Einführung einer maximal zulässigen Verschuldungsquote beschränkt die Kreditvergabe eines Kreditinstitutes unabhängig von der Art des Kredites. Deshalb könnten für Kreditinstitute margenstarke, aber risikoreichere Geschäfte attraktiver sein als risikoarme und margenschwache Geschäfte wie z. B. Immobilienfinanzierungen. Auswirkungen auf die Finanzierungsbedingungen Bei der Analyse der Auswirkungen von Basel III auf die Immobilienfinanzierung ist zwischen Nicht-Wohnen und Wohnen, hierbei auch zwischen privatem und gewerblichem Wohnen, zu unterscheiden. Die Auswirkungen im Wohnimmobilienbereich werden v. a. im privaten Bereich als gering eingeschätzt. Auch wenn sich die Finanzierungsbedingungen z. B. durch höhere Eigenkapitalunterlegungsvorschriften oder die Aktivierung eines antizyklischen Kapitalpuffers erschweren dürften, werden die Nachfrager von Wohnimmobilienkrediten weiterhin gute Bedingungen auch für langfristige Kredite mit überwiegend festem Zinssatz vorfinden. Bei der Finanzierung von Nicht-Wohnobjekten werden sich die Bedingungen durch z. B. Risikoaufschläge oder in Bezug auf die Laufzeiten verschlechtern, damit aber auch den real höheren Risiken für die Nutzungsart gerecht werden. Allerdings werden die Kreditinstitute insgesamt versuchen, die durch Basel III erhöhten Eigenkapitalkosten über höhere Zinsen an die Kreditnehmer weiterzugegeben. Ob daraus auch kürzere Zinsfestschreibungen für Immobilienkredite folgen, ist noch nicht absehbar. Quelle: Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (2011), ZEW-DIFI-Report Einschätzungen zum Immobilienfinanzierungsmarkt in Deutschland, 4. Quartal 10 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung

11 Bei der Kreditvergabe wird, losgelöst von Basel III, wieder mehr Wert auf die Qualität des Objektes für eine mögliche Drittverwendung gelegt. Insgesamt ist der Trend erkennbar, dass größerer Wert auf die Objektqualität, -lage und -art gelegt wird und eine intensivere Prüfung der Bonität erfolgt. Kredite mit Beleihungsquoten in solider Höhe und Objekten guter Qualität werden bei der Verlängerung bzw. Neuaufnahme geringe Probleme aufweisen. Bei schlechter bewerteten Objekten und höheren Beleihungsquoten müssen Zinsaufschläge geleistet werden. Dies ist die Lehre aus den Erfahrungen der Finanzkrise: Höhere Risiken werden stärker eingepreist. Auswirkungen auf das Kreditangebot Das derzeitige makroökonomische Umfeld in Deutschland sowie die expansive monetäre Geldpolitik der Europäischen Zentralbank führen dazu, dass die Auswirkungen der neuen regulatorischen Rahmenbedingungen nur begrenzt auf die Immobilienfinanzierung durchschlagen. Längerfristig könnte die Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen dazu führen, dass Kreditinstitute riskante Aktiva reduzieren oder sogar eine Bilanzverkürzung vornehmen. Besonders für risikoreiche Immobilienkredite ist daher ein höherer Zinsaufschlag oder sogar eine Nicht-Finanzierung möglich. Die Gefahr einer generellen Kreditverknappung wird jedoch nicht gesehen. Alternative Finanzierungsformen könnten theoretisch eine Finanzierungslücke bei der Immobilienfinanzierung vor allem im riskanteren Bereich reduzieren. Diese werden aber nicht sofort und auch langfristig nur Teile der Finanzierungslücke schließen. Aufgrund des Misstrauens gegenüber Alternativen mit zu geringen Erfahrungswerten und zu kurzer Historie dürften sich die Alternativen weiterhin nur zögerlich und nur für Projekte ergeben, bei denen die klassische Finanzierung nicht oder nur zu hohen Kosten möglich ist. Die Aufsicht muss die aus den Kreditinstituten ausgelagerten Risiken weiterhin beobachten. Dependenzen und Interdependenzen von Solvency II Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung sind zudem durch die geplanten Änderungen für Versicherungen durch Solvency II zu erwarten. Auch wenn der Stressfaktor für das Immobilienrisiko im Rahmen von Solvency II aus Sicht der Branche mit aktuell 25 % im Durchschnitt zu hoch ist, werden diese trotzdem verstärkt nach Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich suchen. Zudem bleiben auch Anlagen in erstrangig besicherte Immobilienkredite mit langer Laufzeit und guter Bonität attraktiv. Durch die Marktbewertung von Krediten im Rahmen von Solvency II werden allerdings die Auswirkungen von Zinsänderungen in der Bilanz deutlicher, sodass Versicherer zukünftig eher kurzfristige Kredite bevorzugen könnten. Die gleiche Unterlegung aller Immobilien unter Solvency II schafft zudem den Anreiz, dass renditestarke und im Durchschnitt risikoreichere Objekte bevorzugt werden könnten, da es nicht gelingt, mit dem externen Standardmodell die realen Risiken adäquat zu erfassen. Die Anwendung des internen Modells, die dies verhindern könnte, werden jedoch nur sehr wenige Versicherungsunternehmen vornehmen können. Einer Vielzahl ist der administrative Aufwand für den Immobilienanteil im Gesamtportfolio zu hoch oder ihnen fehlt die geforderte Datengrundlage. Auswirkungen von Basel III auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland 11

12 Diskussion im Plenum Kreditverknappungen in einzelnen Segmenten, aber keine Kreditklemme Aus dem Plenum wird vorgetragen, dass sich im Bauträgergeschäft, insbesondere für Projekte abseits der Top-Lagen und im gewerblichen Bereich die Finanzierungbedingungen durchaus erschwert haben. Die Studie bestätigt diese Wahrnehmung, dass es bislang in bestimmten Bereichen zu einer Kreditverknappung kommt, von einer Kreditklemme könne aber nicht die Rede sein. Die Frage, warum Basel III keine relevanten Auswirkungen auf die private Wohnkreditvergabe, aber moderate Auswirkungen auf die gewerblichen Wohnimmobilieninvestoren habe, obwohl diese mit ihren größeren Erfahrungen verlässlichere Geschäftsbeziehungen bieten würde, wurde dahingehend beantwortet, dass sich das Ausfallrisiko im Privatgeschäft auf eine Vielzahl von Kreditnehmern verteilt, so dass das Risiko breiter gestreut sei. Basel III zielt v. a. auch darauf ab, Projekte mit unsolider Finanzierung zu regulieren. Einige Teilnehmer vertreten die Auffassung, dass die Entscheidung hierüber allerdings nicht von der staatlichen Aufsicht getroffen werde dürfe. Zu einschneidende staatliche Regulationen könnten für eine Verknappung des Angebots am Wohnungsmarkt sorgen. Andere Teilnehmer bekräftigten, dass die Aufsicht die notwendige Aufgabe hat, gegen Produkte vorzugehen, die sich in der Vergangenheit nicht bewährt haben. Basel III biete hierfür die notwendigen Regelungen. Laufzeitverkürzung nur für die gewerbliche Immobilienfinanzierung Ob die neuen Regularien bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen möglicherweise zu einer Laufzeitverkürzung führen, wird unterschiedlich bewertet. Manche Experten gehen von einer Laufzeitverkürzung aus, andere erwarten keine wesentlichen Veränderungen. Gespräche mit Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben ergeben, dass weiterhin der Wille zu einer langfristigen Finanzierung besteht. Lediglich im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung sei als Reaktion auf die Banken- und Finanzkrise die Tendenz zur Laufzeitverkürzung auf 7 Jahre zu beobachten. Im privaten Bereich sind keine Änderungen zu erwarten, da sich das Ausfallrisiko im Privatgeschäft auf viele Kredit nehmer verteilen lässt (Risikostreuung). Internes Rating eine Frage der Erfahrung Die Gefahr einer Abschottung regionaler Märkte aufgrund von Basel III wird kontrovers diskutiert. Für die Anwendung eines internen Ratings benötigen Banken historische, marktbezogene Daten. Diese liegen vor allem bei ausländischen Banken meist nicht vor. Einige Teilnehmer berichten von ihrer Wahrnehmung, dass sich ausländische Banken aufgrund einer unzureichenden Historie aus bestimmten regionalen Märkten zurückziehen. Diese Einschätzung wird nicht von allen geteilt. Von anderer Seite wird begrüßt, dass das Engagement vieler Banken in den Märkten zurückgeht, in denen sie keine Erfahrung haben. Banken müssten in der Lage sein, die Risiken in einem Markt, in dem sie aktiv werden wollen, einzuschätzen. Hierfür ist Erfahrung notwendig, die im Zweifel auch extern eingeholt werden kann. Für eine größere Markttransparenz wird die öffentliche Bereitstellung historischer Daten an alle Marktteilnehmer vorgeschlagen. Der Entschluss zu diesem Schritt müsse jedoch aus der Branche selbst kommen. Gegenwärtige Investitionsbedingungen vorausschauend nutzen Auch wenn die Finanzierungsbedingungen auf dem Immobilienmarkt derzeit ausgesprochen gut sind und auch Basel III keine wesentlichen und nur in bestimmten Sektoren moderat erschwerende Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung hat, muss Bewusstsein darüber herrschen, dass eine Veränderung der derzeit günstigen Zinslage die Rahmenbedingen entscheidend verändern kann. 12 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung

13 4. Richtlinie für Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher Dr. Wolfgang Rühl, Leiter des Referats Schuldrecht I, BMJ Sachstand über die Verabschiedung der Richtlinie Die Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über Wohnimmobilienkredite für Verbraucher steht kurz vor dem Abschluss. Das Europäische Parlament hat sie grundsätzlich gebilligt. Eine endgültige Beschlussfassung wurde zurückgestellt, da noch eine Einigung über die Berichterstattung an die Europäische Kommission zur Umsetzung in den Mitgliedstaaten herbeigeführt werden muss. Es ist mit einem endgültigen Beschluss der Richtlinie wohl bis Anfang 2014 zu rechnen, sodass die Vorschriften voraussichtlich bis Anfang 2016 umgesetzt werden müssen. Ziele der Richtlinie Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie werden vorrangig drei Ziele verfolgt: Die Verbesserung des Verbraucherschutzes, die Förderung des Binnenmarktes durch die Erleichterung grenzüberschreitender Kreditvergaben und die Reduktion der Gefahren einer unverantwortlichen Kreditvergabe. Hierzu wurden von der Europäischen Union einheitliche Regelungen in den Bereichen vorvertragliche Information, Erläuterung, Beratung, Kreditwürdigkeitsprüfung, vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten, Fremdwährungsdarlehen und Berechnung des effektiven Jahreszinses vorgeschlagen. Hinzu kommen detaillierte Vorschriften zur behördlichen Überwachung von Kreditvermittlern und Kreditgebern. Überblick über den Verhandlungsprozess Die Bundesregierung stand der ursprünglichen Version der Wohnimmobilienkreditrichtlinie durchaus skeptisch gegenüber. Zum einen ist es zweifelhaft, ob die Richtlinie wirklich zu einer Verbesserung der grenzüberschreitenden Kreditvergabe beitragen kann. Hierbei spielen beispielsweise Sprachbarrieren und unterschiedliche Vertragsrechte eine weitaus größere Rolle. Zum anderen besteht in Deutschland aufgrund der überschießenden Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie, die in weiten Teilen auf Immobiliendarlehen anwendbar ist, bereits ein gutes Verbraucherschutzniveau. Auch in der konkreten Ausgestaltung wurden erhebliche Bedenken laut. Insbesondere wurde befürchtet, dass die in Deutschland übliche Festzinskultur wegen des in der Richtlinie vorgesehenen Rechts auf vorzeitige Rückzahlung gefährdet werden könnte. Deutschland konnte in den Verhandlungen erfolgreich darauf dringen, dass das derzeitige System im Wesentlichen beibehalten werden kann. Wesentliche Regelungsinhalte der Richtlinie im vertragsrechtlichen Bereich Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfasst Kredite, bei denen der Darlehensgeber ein Unternehmer und der Darlehensnehmer ein Verbraucher ist. Zusätzlich muss der Kredit entweder über ein Grundstück gesichert sein oder dem Erwerb eines Grundstücks bzw. eines grundstücksgleichen Rechts dienen. Insofern ergänzt die Richtlinie die bereits bestehende Verbraucherkreditrichtlinie, die auf europäischer Ebene bislang den Bereich der Immobilienkredite ausgespart hat. Im Bereich der vorvertraglichen Informationen und bei der Kreditwürdigkeitsprüfung werden Anpassungen im deutschen Recht erforderlich, die im Ergebnis aber kaum zu substantiellen Änderungen führen werden. Im Bereich des Vertragsschlusses und des Widerrufs sind voraussichtlich keine Änderungen erforderlich. Gesetzliche Neuerungen ergeben sich bei den Beratungsdienstleistungen. Die wesentliche materielle Aussage der Neuregelung ist, dass der Darlehensgeber nur Produkte empfehlen darf, die für den Verbraucher geeignet sind. Dies ist zwar eigentlich selbstverständlich, wird aber nun wohl auch gesetzlich festgehalten werden müssen. Die Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung in Deutschland können im Wesentlichen beibehalten werden. So kann der Verbraucher in den Festzinsperioden das Darlehen im Falle eines berechtigten Interesses vorzeitig zurückzahlen, wenn er dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt. Weiterhin werden Festzinsfinanzierungen gestärkt, indem Berechnungsbeispiele bei variablen Zinsen im Informationsblatt der vorvertraglichen Information für den Fall eines deutlichen Anstiegs der Zinsen angegeben werden müssen. Richtlinie für Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher 13

14 Neu ist, dass Kopplungsgeschäfte ausdrücklich verboten sind, während Bündelungsgeschäfte erlaubt sind. Dabei sind Kopplungsgeschäfte solche Kreditverträge, bei denen das Darlehen ausschließlich im Paket mit anderen Finanzprodukten angeboten wird. Für bestimmte Koppelungsgeschäfte, die im Interesse des Verbrauchers liegen (z. B. Bausparverträge und Verträge zur Altersvorsorge), konnten Ausnahmeregelungen erzielt werden. Darüber hinaus können die Mitgliedstaaten bestimmte Produkte generell zulassen, wenn diese insgesamt im Interesse des Verbrauchers liegen. Akzeptiert werden mussten im Interesse der Beibehaltung der Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung Regelungen für (in Deutschland wenig relevante) Fremdwährungskredite. Argumentiert wurde damit, dass das Wechselkursr isiko mit den Risiken eines variablen Kredites vergleichbar ist. Die Vorschriften zu Fremdwährungskrediten schreiben vor, dass dem Verbraucher entweder ein Recht eingeräumt werden muss, auf sein Verlangen den Fremdwährungskredit in einen Kredit seiner Landeswährung umzuwandeln, oder dass vergleichbare Maßnahmen ergriffen werden müssen, um den Verbraucher vor Wechselkursrisiken zu schützen. Abschließend lässt sich festhalten, dass Deutschland in den Verhandlungen viel erreicht hat. Die erforderlichen Änderungen im vertraglichen Bereich werden wohl im Ergebnis nicht zu substantiellen Änderungen des Verfahrens bei der Kreditvergabe führen. Allerdings wird ein erheblicher Regelungs- und Anpassungsaufwand nötig sein insbesondere bei Kreditgebern und -vermittlern. 14 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung

15 5. Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf die Immobilienfinanzierung Ronald Slabke, Aufsichtsrat Dr. Klein & Co. AG, Vorstand Hypoport AG Anhaltende Niedrigzinsphase als potenzielles Risiko? Die andauernde Niedrigzinsphase führt zu relativ günstigen Finanzierungsbedingungen und bietet damit auch mehr Spielraum bei den Finanzierungssummen von Hypothekarkrediten. Theoretisch birgt diese Phase aber auch das Risiko, dass sich einige Haushalte zu einer überhöhten Kreditaufnahme verführen lassen. Wenn nach Auslauf der Zinsbindung die Zinsen für die Anschlussfinanzierung deutlich steigen, besteht die Möglichkeit erhöhter Kreditausfälle. Zusätzlich führen niedrige Zinsen bei den in Deutschland üblichen Annuitätendarlehen dazu, dass weniger getilgt wird und die Restschuld am Ende des Zinsbindungszeitraums höher ist als bei höheren Zinsen. Um zu klären, wie Verbraucher tatsächlich auf das veränderte Zinsumfeld reagiert haben und ob sich potenziell systematische Risiken für den Markt ergeben, wurden Daten der Online-Plattform EUROPACE ausgewertet. Diese Plattform vernetzt führende Finanzvertriebe, Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Im 2. Quartal 2013 lag das Transaktionsvolumen erstmals über 8 Mrd. Euro, davon wurden allein knapp 7 Mrd. Euro für Immobilienfinanzierungen aufgewendet. EUROPACE deckt damit ca. 1/6 des Marktvolumens privater Immobilienfinanzierungen ab. Stabile Entwicklung des Marktumfeldes Das Gesamtmarktvolumen privater Immobilienfinanzierungen ist trotz der niedrigen Zinsen stabil. So steigt die Darlehenssumme im Baufinanzierungs-Neugeschäft laut der Deutschen Bundesbank kaum. Auch der leichte Anstieg der Summen im Bauspar-Neugeschäft deutet eher darauf hin, dass die Haushalte mehr vorsorgen und versuchen, sich die günstigen Zinsen für einen längeren Zeitraum zu sichern. Aus der Makroperspektive zeichnet sich demnach ein insgesamt stabiles Kontraktionsniveau ab. Quelle: Bundesbank Nur 50 % der Immobilienfinanzierungen haben eine kürzere Zinsbindung Betrachtet man die Entwicklung der Zinsbindungen aller Finanzierungsbausteine und Finanzierungsbauarten, die auf EUROPACE abgeschlossen werden, fällt zunächst auf, dass im 2. Quartal 2013 nur 1/3 der Darlehenssummen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren abgeschlossen wurden. Die Kreditnehmer der restlichen 2/3 unterliegen damit einem Zinsänderungsrisiko in zehn Jahren oder früher. Werden die KfW-Finanzierungen außer Acht gelassen, die zwingend eine Zinsbindung von maximal 10 Jahren vorschreiben, reduziert sich die Gruppe mit kürzerer Zinsbindung auf 60 % der Darlehenssumme für die private Immobilienfinanzierung. Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf die Immobilienfinanzierung 15

16 Entwicklung der Zinsbindungen am freien Markt (außer KfW, die 20 % der Bau- und Kauffinanzierungen ausmachen) Quelle: Hypoport Differenziert man diese Gruppe nach Verwendungszweck und Bausteinarten, lassen sich weitere Rückschlüsse ziehen: Bei den Kauffinanzierungen werden im Durchschnitt 1,8 Finanzierungsbausteine und bei den Baufinanzierungen sogar 2,4 Finanzierungsbausteine genutzt. Verbraucher kombinieren also verschiedene Finanzierungsbausteine mit unterschiedlichen Zinsbindungen, um das Zinsänderungsrisiko zu reduzieren. 6 % aller Kauf- und Baufinanzierungen werden mit einer Zinsbindung von bis zu 5 Jahren abgeschlossen. Die Hälfte dieser potenziell risikoreichen Finanzierungen werden allerdings als kurzfristige Zwischenfinanzierungen mit einer Zinsbindung von weniger als einem Jahr und entsprechend geringem Risiko genutzt. Es gibt einen relevanten Anteil von Umschuldungen und Prolongationen. 75 % der Umschuldungen und 90 % der Prolongationen sind Finanzierungen mit einer Zinsbindung von bis zu 10 Jahren. 1 In beiden Fällen ist die Restschuld aus den vorherigen Darlehen aber deutlich geringer als bei Neufinanzierungen, sodass die kürzere Zinsbindung meist ausreicht. Zusätzlich fallen auch Modernisierungsdarlehen in die Gruppe der Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Die Darlehenssumme ist hier meist so gering, dass eine längere Zinsbindung oftmals nicht notwendig/sinnvoll ist. Im Ergebnis reduzieren sich die privaten Immobilienfinanzierungen im Bereich der Baufinanzierungen mit Zinsbindung von bis zu 10 Jahren auf 50 % der Marktdarlehen. Verbraucher tilgen mehr und sorgen vor Innerhalb der Zinsbindungsphase ist zu beobachten, dass die Tilgungssätze aller Finanzierungsbausteine steigen. Die meisten Verbraucher nutzen die Niedrigzinsphase um einen größeren Teil ihrer Darlehenssumme zu tilgen. 1 Auf dem Markt werden wahrscheinlich nur 50 bis 60 % der Finanzierungen mit einer Zinsbindung von bis zu 10 Jahren Prolongationen sein. 16 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung

17 Entwicklung der Tilgungssätze aller Finanzierungsbausteine Quelle: Hypoport haben zinsrisikobegrenzende Kreditregeln und 37 % der Darlehenssumme werden durch Bausparen abgesichert. Kein systematisches Risiko Besonders diese Gruppe nutzt die niedrigeren Zinsen für eine Erhöhung der Tilgungssätze. So werden 70 % der Kaufund Baufinanzierungen mit bis zu zehn-jähriger Zinsbindung mit mehr als 1,5 % getilgt. Damit reduziert sich der Anteil der risikoreicheren Finanzierungen (mit einer Zinsbindung von bis zu 10 Jahren und Tilgungssätzen von bis zu 1,5 %) auf 15 % aller privaten Immobilienfinanzierungen. Zusätzlich nutzen die Verbraucher die optionalen Sondertilgungsrechte (5 % pro Jahr) intensiv, 80 % der Darlehensgeber Um das Risiko von Kreditausfällen innerhalb der Risikogruppe näher zu bestimmen, wurde außerdem eine Stichprobe gezogen. In der Stichprobe gab es keinen einzigen Kreditnehmer, der sich nicht mindestens die Hälfte der vereinbarten Rate zusätzlich leisten könnte. Es lässt sich daher festhalten, dass die andauernde Risikophase keine bedenklichen Auswirkungen auf die private Immobilienfinanzierung hat. Zwar gibt es noch die riskantere Finanzierung, aber es besteht kein systematisches Risiko. Auswirkungen der Niedrigzinsphase auf die Immobilienfinanzierung 17

18 Diskussion im Plenum Lange Laufzeiten auch aus Sicht der Kreditgeber möglich Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer bewerten dieses Ergebnis als durchweg positiv. Kreditnehmer nutzen die Niedrigzinsphase für höhere Tilgungssätze und vereinbaren weiterhin längere Laufzeiten. Welche Laufzeit aus Sicht der Kreditgeber bevorzugt wird, hängt von den regulatorischen Rahmenbedingungen und der Fristigkeit der vorhandenen Passiva ab. Versicherer bevorzugen im Moment v. a. langfristige Finanzierungen. Für Banken, die weniger langfristige Verbindlichkeiten halten, kann die Vergabe von Krediten mit längeren Zinsbindungen problematisch sein. Auf der anderen Seite haben die meisten Banken aber noch Spielräume auf der Passivseite; die meisten anderen Aktiva weisen kürzere Fristen auf. Abschaffung des gesetzlich vorgeschriebenen Sonderkündigungsrechts? Vom Referenten wird die Abschaffung des gesetzlich vorgeschriebenen Sonderkündigungsrechts nach 489 BGB in die Diskussion eingebracht. Dieses Optionsrecht verursache Kosten, die die Langfristigkeit von Finanzierungen hemmen können. Aus dem Plenum wird darauf hingewiesen, dass dieses Sonderkündigungsrecht besonders im Falle von plötzlich eintretenden Veränderungen in der persönlichen Situation wie z. B. einer Scheidung oder Arbeitslosigkeit durchaus sinnvoll sein kann. Im Vorfeld eines Vertragsabschlusses ohne Sonderkündigungsrecht wäre zudem noch ein deutlich höherer Beratungsaufwand notwendig. 18 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung

19 6. Kommentierung der AIFM- Richtlinie Christa Franke, Alexander Kestler (BVI) Das Kapitalanlagegesetzbuch eine Vereinfachung? Die jüngsten Gesetzesänderungen für die Verwaltung von Immobilienfonds besitzen weitreichende Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft. Betroffen ist eine Branche, die 2 Billionen Euro verwaltet. Das Kapital anlagegesetzbuch (KAGB) setzt die europäische Richtlinie für Alternative Investmentfonds-Manager (AIFM) um und ist fristgemäß am 22. Juli 2013 in Kraft getreten. Neben den im Investmentgesetz geregelten Investmentfonds wurden auch geschlossene Fonds und Private-Equity-Fonds als Regelungsgegenstände in das neue Gesetz aufgenommen. Damit unterliegen nun alle Beteiligungsfonds einer Reglementierung. Das Ziel eines geschlossenen Regelwerks wurde dennoch nicht erfüllt; das KAGB muss durch weitere Regelwerke ergänzt werden. Die Gesetzeslage ist damit komplexer geworden, der bürokratische Aufwand ist gestiegen. Offene Immobilienfonds konnten erhalten werden Die indirekte Immobilienanlage über offene Immobilienfonds (OIF) hat sich über die vergangenen fünf Jahrzehnte zu einer eigenen Anlageklasse in Deutschland etabliert. Sie ermöglichen in Deutschland insbesondere Kleinanlegern den risikogestreuten Immobilienbesitz, ohne den Schwankungen der Börse ausgesetzt zu sein. Das im Rahmen der AIFM-Umsetzung geplante Verbot von OIF wurde nicht weiter verfolgt. Die im Entwurf noch vorgesehene Beschränkung von indirekten Immobilienanlagen auf geschlossene Vehikel wäre an den Bedürfnissen des Marktes und den Interessen der Anleger und Marktteilnehmer vorbeigegangen. 12 Monaten aufzuerlegen, wobei eine Freibetragsregelung eingeräumt wurde, die es Anlegern ermöglichte, Euro je Kalenderhalbjahr aus dem Fonds abzuziehen. Die Freibeträge wurden für nach dem 21. Juli 2013 erworbene OIF-Anteile wieder gestrichen. Dies betrifft v. a. Kleinanleger, die über ihr Geld verfügen möchten. Da die neue Regelung nur für neu erworbene Anteile gilt, existieren für ein und denselben Fonds zwei unterschiedliche Regelungen, die die Attraktivität des Produkts sinken lässt. Immobilienbewertung nur noch extern Eine weitere Neuerung betrifft die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien. Diese Aufgabe obliegt nicht mehr einem dreiköpfigen Sachverständigenausschuss, sondern wird durch zwei unabhängige Sachverständige vorgenommen. Der Fall, dass die beiden Gutachter zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, ist im Gesetz nicht geregelt. Diese rechtlichen und praktischen Fragen können wohl nur durch den Auslegungsentscheid der Aufsicht gelöst werden. Weiterer Handlungsbedarf Im KAGB wurden die Regeln für die Liquidierung eines offenen Immobilienfonds nicht geändert. So ist beispielsweise der gesetzliche (Zwischen-)Übergang auf die Depot-Bank grunderwerbsteuerpflichtig. Hier besteht Handlungsbedarf. Regelungen zur Fristentransformation erneut geändert Die Umwandlung langfristiger Immobilienanlagen in täglich verfügbare Anteile ist eine Herausforderung. Bereits 2011 wurden Mindesthalte- und Kündigungsfristen eingeführt. Die Reform schrieb vor, Anlegern eine Bestandshaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von Kommentierung der AIFM-Richtlinie 19

20 7. Zusammenfassung und Ausblick Das Werkstattgespräch hat gezeigt, wie wichtig die Finanzierungsbedingungen gerade für die kapitalintensive Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind. Die Diskutanten und Referenten sind sich darüber einig, dass sich die Auswirkungen der neuen Regulierungen von Basel III und Solvency II auf die Immobilienfinanzierung in Grenzen halten werden. Gegenwärtig zeigen sich allenfalls punktuell Tendenzen für eine Kreditverknappung insbesondere im gewerblichen Bereich. Dazu tragen vor allem die vergleichsweise konservative Bestimmung des Beleihungswertes, die langfristigen Laufzeiten und der überwiegend feste Zinssatz im Rahmen der Immobilienfinanzierung bei. Auch im derzeitigen Niedrigzinsumfeld zeigt sich, dass sich die Kreditnehmer des Risikos bewusst sind und die aus den niedrigen Zinsen entstehenden finanziellen Spielräume für eine Erhöhung der Tilgungssätze nutzen. Die Eigenschaften des deutschen Marktes für Immobilienkredite und die Stabilität der Immobilienpreise tragen wesentlich dazu bei, dass die Vergabe von Immobilienkrediten für die Kreditinstitute weiterhin attraktiv sein wird. 20 Werkstattgespräch Immobilienfinanzierung

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