Zwei unterschiedliche Lebensläufe

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2 6 Immobilienmarkt aktuell Mieten oder Kaufen Berlin ist eine Mieterstadt. 87% aller Haushalte wohnen zur Miete. Im Brandenburgischen sieht es schon deutlich anders aus. Hier wohnen 40% in den eigenen vier Wänden und liegen fast im Bundesdurchschnitt von knapp 41%. Woran liegt das und welche Argumente sprechen dafür, eine Immobilie zu kaufen oder weiter Mieter zu bleiben? Banken, Baufinanzierer und Bausparkassen machen gerne Vergleichsrechnungen auf, wie viel ein Mieter im Laufe seines Lebens an den Vermieter überweist. Und tatsächlich ist die Summe erschreckend hoch. In 50 Jahren wird der Vermieter zum Millionär, hat sein Mieter mit 600 Euro Miete begonnen. Was hätte man mit dem Geld nicht alles machen können? Eine Baufinanzierung zum Beispiel, argumentieren die Kreditgeber. Die vielen von den Landesämtern und Bundesamt für Statistik erhobenen Daten lassen sich natürlich je nach Interessenlage anders auslegen und deuten. Fakt ist, dass die Einwohnerzahl in Deutschland leicht rückläufig ist, aber gleichzeitig der Wohnungsbedarf weiter steigt. Der Grund ist einfach. Lebten in den 1980er Jahren noch drei Personen in einem statistischem Haushalt, so sind es heute nicht mehr ganz zwei Personen. Die demografische Entwicklung, dass die Deutschen immer älter und gleichzeitig weniger Kinder geboren werden, verstärkt den Trend noch. Führende Wirtschaftsforschungsinstitute, wie der IW Köln, prognostizieren eine weitere Nachfrage bis 2025 in Berlin von 3% zusätzlicher Haushalte, was immerhin Wohnungen entspricht. Gleichzeitig ist seit 1980 ein Anstieg der Wohnfläche von 32,6 m² auf 42,2 m² pro Person zu verzeichnen. Einerseits ist die Nachfrage nach größerem Wohnraum zu beobachten, hauptsächlich aber resultiert die Veränderung aus der Verkleinerung der Personenzahl bestehender Haushalte, etwa wenn ein Ehepartner verstirbt. Beide Faktoren führen zu einer Nachfrageerhöhung und somit zu steigenden Mieten und Immobilienkaufpreisen. Insofern ist es folgerichtig, dass im Bundesdurchschnitt die Mieten sich in den vergangenen 30 Jahren um 280% verteuerten, die allgemeinen Lebenshaltungskosten nur um 180%. Ausgabe 03 / 11 Zwei unterschiedliche Lebensläufe Petra und Frank Müller haben sich 1980 entschieden, eine größere Wohnung anzumieten. Die damals fünf und sieben Jahre alten Kinder sollten eigene Zimmer bekommen. In Berlin- Reinickendorf fanden sie eine moderne, 100 m² große 4-Zimmerwohnung für seinerzeit umgerechnet rd. 250 Euro Kaltmiete. Der angestellte Elektriker und die Verkäuferin in einem Warenhaus verdienten damals rd Euro netto. Im gleichen Jahr stand auch Frank Müllers Arbeitskollege und Freund Hans Mayer vor der ähnlichen Situation. Mit seiner Frau Christina diskutierte er lange, ob sie den Schritt in die eigenen vier Wände wagen sollten. Auch die Familie konnte über ein Haushaltseinkommen von umgerechnet Euro verfügen. Ein Maklerangebot eines 100 m²-reihenhauses entsprach genau ihren Vorstellungen. Umgerechnet Euro kostete das Haus Die Kaufnebenkosten von rd Euro und ¼ des Kaufpreises konnten die Mayers aus Erspartem selbst finanzieren. Für den Rest von ,- Euro beanspruchte die Familie ein Baudarlehn, zu dem aus heutiger Sicht fast unglaublichen Zinssatz von 7% fest für 10 Jahre. Mit 2% anfänglicher Tilgung waren monatlich je 300,- Euro Rate fällig. Besonders Christina Mayer fiel die erste Zeit schwer, kein Erspartes mehr auf der hohen Kante zu haben und auch zunächst auf Urlaubsreisen verzichten zu müssen. Ihren Mann wurmte es eher, dass sein Freund sein Erspartes in einen schicken Neuwagen investierte. Doch der eigene Garten und das eigene Haus wogen vieles wieder auf. Mit der Zeit gelang es, neben den Raten auch wieder etwas anzusparen, um bald wieder ein Polster für Anschaffungen oder Reisen zu haben. Nach dem Wechsel des Arbeitsplatzes wurden auch die Treffen der Freude unregelmäßiger und auch die Postkarten aus den Sommer- oder Skiurlauben blieben irgendwann einmal aus. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung konnte die Verlängerung zu nur 5% Zinsen vereinbart werden. Die monatliche Rate wurde der veränderten Einkommenssituation mit monatlich 450,- Euro angepasst. Bei einem Betriebsjubiläum Anfang diesen Jahres trafen sich die ehemaligen Kollegen wieder. Die beiden jetzt 66-jährigen sind im vergangenen Jahr in Rente gegangen. Die beiden Frauen haben bis zum 63. Lebensjahr gearbeitet. Sie resümierten, bisher doch recht gut gelebt zu haben. Alle vier waren von Arbeitslosigkeit nicht betroffen und auch die inzwischen erwachsenen Kinder haben ihren Weg gemacht. Während Hans Mayer stolz von seinem handwerklichen Geschick erzählte, dass er aus seinem Häuschen ein wahres Schmuckstück gemacht habe, berichtete Frank Müller von Reisen in ferne Länder. Aber nun müsse er den Gürtel doch deutlich

3 Immobilienmarkt aktuell 7 enger schnallen. Von den Euro Rente zahlt er alleine schon 707,- Euro Miete - Nettokalt. Und dazu noch gut 250 Euro für Heizung, Betriebskosten, Strom und, und, und. Viel zum Leben bleibt da nicht. Natürlich muss auch Familie Mayer heizen, verbraucht Strom und muss die Betriebskosten des Hauses zahlen und Reparaturen bezahlen. Auf 400,- Euro im Monat, schätzt Hans Mayer die Ausgaben. Da bleibt von der Rente schon deutlich mehr übrig. Inflation entlastet Baufinanzierungsschuldner Die beiden exemplarischen Lebensläufe sind natürlich nicht eins zu eins auf jede Lebenssituation übertragbar. Zwei Faktoren spielen aber dem Eigenheimbesitzer in die Hände: Die Mietkosten steigen seit Jahren stärker, als die allgemeinen Lebenshaltungskosten, so dass der Anteil der Miete am verfügbaren Einkommen stets zunimmt. Selbst wenn die Mieten nur mit der allgemeinen Inflationsrate steigen würden, sind die Immobilieneigentümer im Vorteil. Die Schulden aus der Baufinanzierung verlieren mit der Zeit an Wert und durch die langjährige Vereinbarung einer festen Rate, steigt mit jeder Anpassung des Gehalts das verfügbare Haushaltseinkommen. Dennoch kann nicht pauschal behauptet werden, die eigenen vier Wände seien per sé der perfekte Schutz gegen Altersarmut. Ohne eine solide Finanzierung, zu der auch eine adäquate Eigenkapitalausstattung gehört, ist der Eigentümer gerade in der Anfangsphase einer Finanzierung einer hohen finanziellen Belastung ausgesetzt. Tatsächlich ist das Risiko, beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit oder familiärer Veränderung, die finanziellen Verpflichtungen nicht tragen zu können, am Anfang einer Finanzierung besonders hoch. Wo der Mieter durch Wechsel in eine kleinere und billigere Wohnung relativ schnell auf eine veränderte finanzielle Situation reagieren kann, hat der Eigentümer mit dem Verkauf der Immobilie deutlich längere Reaktionszeiten. Viele Mieter schreckt zudem der Gedanke ab, dass eine Immobilie immobil ist. Überzeugte Mieter schätzen die Freiheit, selbst mobil(er) zu bleiben und spontan den Wohnort wechseln zu können. Auch das Argument, die Wohnungstür hinter sich zu schließen und all die Pflichten eines Eigentümers dem Vermieter überlassen zu können, sollte bei der Entscheidung, Eigentum zu erwerben, abgewogen werden. Zeichnet den Eigentümer nun geringere Spontaneität und ein Hang zu langfristiger Planung aus? Eine große Bausparkasse nutzte das Vorurteil sogar in der Werbung und erklärte das Spießertum zum erstrebenswerten Ziel. Eigentümer stehen besser da Dass Eigentum tatsächlich zu planvollem Umgang in finanziellen Dingen führt, zeigt auch ein Blick auf die Statistik: kaum ein Haushalt, der in den eigenen vier bezahlten Wänden wohnt, ist im Alter von staatlichen Zuwendungen abhängig. Nun sollte niemand erst durch eine Baufinanzierung zum Sparen gezwungen werden. Als Faustregel gilt, dass die Rate der Finanzierung die bisherige Nettokalt-Miete und ein zuvor regelmäßig geleisteter Sparbeitrag nicht überschritten werden sollte. Es sei denn, man kann und möchte sich in seinem Ausgabeverhalten während der Kreditlaufzeit einschränken. Hier wären Einschnitte z.b. bei Einkäufen, Reisen oder Restaurant- und Konzertbesuchen erforderlich. Der, der bisher regelmäßig gespart hat, wird es ungleich leichter haben, sein Ausgabeverhalten der Kreditbedienung und Rücklagenbildung anzupassen. Wer mit dem Sparen noch nicht begonnen hat, sollte es auf jeden Fall tun. Wer für sich den Immobilienerwerb als Option sieht, ist stets damit gut beraten, rechtzeitig ein Eigenkapitalpolster anzusparen. Hierzu eignet sich insbesondere der klassische Bausparvertrag. Einerseits erwirbt der Bausparer schon bei Vertragsabschluss eine Konditionszusage für ein künftiges Bauspardarlehn und baut andererseits ein Sparguthaben auf, das als Eigenkapital in der Finanzierung eingesetzt werden kann. Sollte der Immobilienerwerb später doch verworfen werden, kann das Bausparguthaben selbstverständlich auch anderweitig verwandt werden. passende Immobilien finden Sie in diesem Immobilien Journal oder unter Berlin Volksbank Immobilien GmbH (030) Bitte beachten Sie unseren Leserservice auf den Seiten Ausgabe 03 / 11

4 (030) berliner-volksbank-immobilien.de

5 Lust auf Luxus? Eigentumswohnungen in Ku Damm-Nähe

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