Zürich Anlagestiftung. Immobilienbericht. 2. Halbjahr 2015

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1 Zürich Anlagestiftung Immobilienbericht

2 Inhaltsverzeichnis Fondsmanager Immobilien Schweiz 3 Immobilien Europa Direkt 3 Immobilienmarkt Schweiz Schweizer Wirtschaft 4 Mietwohnungen 4 Wohneigentum 5 Geschäftsflächen 6 Eurozone Wirtschaft 8 Immobilienmarkt 9 Asset Management Immobilien Geschäft Schweiz Highlights im Portfolio, getätigte Zeichnungen, Investitionen/Desinvestitionen, Projekte Ausblick Portfolio Immobilien Wohnen Schweiz Highlights im Portfolio, getätigte Zeichnungen, Investitionen/Desinvestitionen, Projekte Ausblick Portfolio Immobilien Europa Direkt Highlights im Portfolio, getätigte Zeichnungen, 14 Investitionen/Desinvestitionen, Projekte Ausblick Portfolio 15 Performanceübersicht Immobilien Geschäft Schweiz 16 Immobilien Wohnen Schweiz 17 Immobilien Europa Direkt 18 Glossar

3 Fondsmanager Immobilien Schweiz Investment Management Real Estate (IMRE) AG, Zürich Immobilien Wohnen Schweiz ( 2004) Immobilien Geschäftsliegenschaften Schweiz (Juli 2007) Das Immobilienportfolio-Team von IMRE führt den Anlageprozess sowohl «top-down» (z. B. Gesamtmarkt) wie auch «bottom-up» (z. B. Einzelliegenschaft, Gemeinde) durch und investiert hauptsächlich in Geschäftsliegenschaften (Immobilien Geschäft Schweiz) oder in Wohnliegenschaften (Immobilien Wohnen Schweiz). Die Immobilien sind hinsichtlich Grösse, Altersstruktur und geografischer Verteilung breit diversifiziert. Ziel ist es, den Anlegern langfristige Renditen und Werte zu sichern sowie den KGAST-Immobilien-Index zu übertreffen. Björn Kernen IMRE Master of Advanced Studies in Real Estate (CUREM), Universität Zürich Anwaltspatent Kt. Zürich (Patent 2005) Jurastudium an der Universität Freiburg Jörn Hartmann IMRE MAS in Real Estate Management (HWZ Zürich, SVIT, DIA) Dipl.-Kaufmann (FH) Major Controlling and Public Service Management Betriebsökonom (HWV) Immobilien Europa Direkt Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich Immobilien Europa Direkt (November 2013) Das primäre Anlageziel von Schroders besteht darin, attraktive und stabile Anlagerenditen und Mehrwert für Anleger innerhalb der vereinbarten Risikoparameter und Anlagerestriktionen zu erzielen. Im Zentrum des Anlagekonzepts von Schroders steht ein fundamentaler Anlageprozess kombiniert mit eingespielten lokalen Teams, die fort laufend geeignete Investitionsmöglichkeiten und Opportunitäten in den verschiedenen Zielmärkten identifizieren. Die angestrebte Outperformance wird vorwiegend durch aktives Management und Objektselektion generiert. Mittels gezielter Allokation in die Sektoren und Regionen mit den besten Aussichten wird die Rendite diversifiziert und optimiert. Tony Smedley Schroders Leiter Europäische Immobilienfonds Verfügt über mehr als 23 Jahre Berufserfahrung im Immobilien geschäft Mitglied des Schroders Anlagekomitees Seit 1993 als Chartered Surveyor qualifiziert Mitglied des Investment Property Forum und bei der FSA zugelassen 5

4 Immobilienmarkt Schweiz Kennzahlen zur Schweizer Wirtschaft Bevölkerung Stand (in Mio.) 8,14 8,24 8,31 1 Jährl. Veränderung 1,3% 1,2% 1,1% 2 Wirtschaftliches Umfeld Reales BIP: jährl. Veränderung 1,8% 1,9% 0,8% 3 1,5% 3 Beschäftigung: jährl. Veränderung 1,0% 1,0% 0,9% 3 0,8% 3 Arbeitslosenquote 3,2% 3,2% 3,3% 3 3,6% 3 Index der Konsumentenstimmung (jeweils Oktober) Detailhandelsumsatz: jährl. Veränd., real 1,9% 1,1% 0,3% 4 Hochbauinvestitionen (nominal) Jährl. Veränderung 2,3% 2,7% 3,8% 0,6% Geldmarkt Jährliche Teuerung 0,2% 0,1% 1,1% 3 0,1% 3 10-jährige Fest hypothek (jeweils November) 2,65% 1,92% 1,84% Bundesobligationen (10 Jahre; jeweils Dezember) 1,25% 0,38% 0,04% Zahlen in Hellblau: Prognose 13. Quartal, provisorisch; 2 Prognose Wüest & Partner; 3 Prognose SECO Dezember ; 4 bis November Entwicklung der Mieten (Index 1. Quartal 2005 = 100) Angebotspreisindex Bestandesindex (BFS) Ausgangslage Die Konjunktur in der Schweiz zieht langsam, aber noch zögerlich an. Auf den Immobilienmärkten entwickelt sich die nutzerseitige Nachfrage entsprechend schwächer als die investorenseitige: Tiefe Zinsen und fehlende Anlagealternativen lassen Immobilien weiterhin attraktiv erscheinen. Die Dynamik auf dem Arbeitsmarkt bewegt sich weiter in moderaten Bahnen. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote lag Ende bei 3,4 Prozent und dürfte 2016 auf 3,6 Prozent steigen. In einem tendenziell deflationären Umfeld stellt der Privatkonsum weiterhin eine wichtige konjunkturelle Stütze dar. Trotz rückläufiger Investitionsvolumina im Neu- und Umbau präsentiert sich der Schweizer Baumarkt im langjährigen Vergleich lebhaft. Seit einigen Monaten befindet sich das Volumen der Baugesuche wieder im Steigen, was 2016 Zusatzimpulse vor allem im Mietwohnungsbau erwarten lässt. Mietwohnungen Die Mietwohnungsnachfrage entwickelt sich robust, aber wird durch das gestiegene Wohnungsangebot inzwischen überkompensiert. Das Mietpreiswachstum ist zum Erliegen gekommen. Aktuell befinden sich schweizweit rund Objekte im Angebot, 8,8 Prozent mehr als vor einem Jahr. Die Angebotsquote lag im vierten Quartal bei 6,1 Prozent. Sogar Grosszentren wie Genf, Lausanne oder Basel, die lange Zeit durch Wohnungsknappheit gekennzeichnet waren, weisen aktuell Angebotsquoten um 4,5 Prozent auf. Im Verlauf der letzten zwölf Monate sind die Mieten im Angebot nicht mehr gestiegen. Die Schere zwischen den Mieten in laufenden Verträgen (Bestandesindex) und den Neumieten (Angebotspreisindex) öffnet sich damit nicht mehr weiter. Der Druck auf die Angebotsmieten dürfte sich angesichts der grossen Zahl an Neubauwohnungen im laufenden Jahr fortsetzen angebotene Mietwohnungen pro Quartal Grosszentren Klein- und Mittelzentren Peripherie Agglomerationen der Grosszentren Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Kennzahlen für die Schweizer Grosszentren Mietwohnungen Bestand Baugesuche (Stückzahl, (Mio. CHF) 2013) Leerstandsquote (Juni ) Angebotsziffer Angebotsmiete (Median) Spitzenmiete Spitzenrendite Gesamtrendite (MSCI, ) Zürich ,7 0,2% 3,5% ,0% 6,5% Bern ,1 0,5% 3,7% ,5% 5,6% Basel ,4 0,4% 4,7% ,5% 5,6% Lausanne ,6 0,1% 4,7% ,7% 6,6% Genf ,8 0,5% 4,4% ,6% 5,7% Schweiz ,0 1,8% 6,1% 200 6,1% Stand, wo nicht anders vermerkt, 4. Quartal Quellen: Wüest & Partner

5 Immobilienmarkt Entwicklung der Angebotspreise (Index 1. Quartal 2005 = 100) Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Quelle: Wüest & Partner Wohneigentum Im sind die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz spürbar langsamer gestiegen (1,6 Prozent) als im Schnitt der letzten zehn Jahre (3,8 Prozent pro Jahr). Die mittlerweile hohen Preisniveaus und schärfere Finanzierungsvorschriften dämpfen die grundsätzlich lebhafte Nachfrage nach Wohneigentum. Die Wohnungssuchenden wenden sich vermehrt dem günstigeren Marktsegment zu. Entsprechend fiel die Preisdynamik bei preiswerteren Objekten im vergangenen Jahr höher aus (3,3 Prozent) als im teuren Segment (1,5 Prozent). Bei den Eigentumswohnungen ist aufgrund des nach wie vor umfangreichen Angebots zu erwarten, dass sich die Preise im Jahr 2016 stabilisieren oder dass sie leicht zurückgehen. Im Teilsegment der Einfamilienhäuser sind angesichts rückläufiger Neubauzahlen weitere Preisanstiege möglich. angebotene Eigentumswohnungen pro Quartal Grosszentren Klein- und Mittelzentren Peripherie Agglomerationen der Grosszentren Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Kennzahlen für die Schweizer Grosszentren Eigentumswohnungen Objekte (2013) Marktwert Baugesuche (Mio. CHF) (Mio. CHF) Leerstandsquote (Juni ) Angebotsziffer Angebotspreis* (Median) Zürich ,7 0,1% 2,4% Bern ,1 0,0% 1,6% Basel ,4 0,0% 2,0% Lausanne ,6 0,3% 8,2% Genf ,8 0,4% 5,3% Schweiz ,0 0,5% 5,8% Stand, wo nicht anders vermerkt, 4. Quartal ; * EWG: Preis in CHF/m 2 ; Marktwerte ohne PP angebotene Einfamilienhäuser pro Quartal Grosszentren Klein- und Mittelzentren Peripherie Agglomerationen der Grosszentren Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Kennzahlen für die Schweizer Grosszentren Einfamilienhäuser Objekte (2013) Marktwert Baugesuche (Mio. CHF) (Mio. CHF) Transaktionspreis* Spitzenpreis* Leerstandsquote (Juni ) Angebotsziffer Angebotspreis* (Median) Transaktionspreis* Spitzenpreis* Zürich ,7 0,2% 0,9% Bern ,5 0,2% 1,6% Basel ,1 0,1% 1,2% Lausanne ,1 0,4% 10,9% Genf ,5 0,3% 8,8% Schweiz ,8 0,7% 3,8% Stand, wo nicht anders vermerkt, 4. Quartal ; * EFH: Preis pro Haus; Marktwerte ohne PP 7 Quellen: Wüest & Partner

6 Immobilienmarkt Entwicklung der Angebotsmieten (Index 1. Quartal 2005 = 100) Büro Verkauf Geschäftsflächen Die Situation auf den Geschäftsflächenmärkten bleibt angespannt: Das Angebot ist weiter gestiegen, der Arbeitsmarkt präsentiert sich wenig expansiv und auch die Nachfrage aus dem Ausland ist schwach. Entsprechend schwierig gestaltet sich die Vermarktung. Die jüngsten Preisanstiege im Büromietindex täuschen: Eine Verschiebung zu kleineren und teilweise ausgebauten Flächen lässt den Angebotspreisindex weiter steigen, während die Mietabschlüsse seit geraumer Zeit stagnieren oder gar sinken. Fehlende Nachfrageimpulse und eine hohe Angebotsquote (aktuell 6,9 Prozent) üben weiterhin Druck auf die Büromieten aus. Das Angebot an Verkaufsflächen ist auf über m 2 gestiegen. Ähnlich hohe Werte wurden letztmals im Jahr 2006 beobachtet. Wie schon im Jahr dürften die Verkaufsflächenmieten im laufenden Jahr um rund 3 Prozent nachgeben. Angebotene Flächen Büro (in Mio. m 2 pro Quartal) Grosszentren Klein- und Mittelzentren Peripherie Agglomerationen der Grosszentren Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Kennzahlen für die Schweizer Grosszentren Büroflächen Bestand Baugesuche (m 2 BGF, (Mio. CHF) 2013) Leerstandsquote (Juni ) Angebotsziffer Angebotsmiete (Median) Spitzenmiete Spitzenrendite Gesamtrendite (MSCI, ) Zürich ,2 2,9% 6,4% ,3% 3,7% Bern ,2 4,1% 4,6% ,1% 5,9% Basel ,4 1,8% 2,5% ,3% 5,0% Lausanne ,5 1,8% 4,7% ,3% 4,9% Genf ,5 4,1% 12,6% ,7% 3,2% Schweiz ,2 6,9% 190 4,2% Stand, wo nicht anders vermerkt, 4. Quartal Angebotene Flächen Verkauf (in Mio. m 2 pro Quartal) Grosszentren Klein- und Mittelzentren Peripherie Agglomerationen der Grosszentren Agglomerationen der Klein- und Mittelzentren Kennzahlen für die Schweizer Grosszentren Verkaufsflächen Bestand Baugesuche (m 2 BGF, (Mio. CHF) 2013) Leerstandsquote (Juni ) Angebotsziffer Angebotsmiete (Median) Spitzenmiete Spitzenrendite Gesamtrendite (MSCI, ) Zürich ,5 0,4% 2,1% ,3% 5,7% Bern ,5 0,4% 1,2% ,0% 5,3% Basel ,0 2,5% 3,4% ,3% 3,1% Lausanne ,2 2,0% 5,2% ,4% 6,0% Genf ,0 1,2% 6,9% ,7% 5,4% Schweiz ,1 1,5% 230 5,3% Stand, wo nicht anders vermerkt, 4. Quartal 8 Quellen: Wüest & Partner

7 DER BESTE SCHUTZ FÜR IHR PORTFOLIO: DIVERSIFIKATION Mit Immobilien Europa Direkt und Senior Loans schützen Sie sich gegen Marktrisiken und erzielen gleichzeitig stabile Renditen. Beide Produkte sind speziell auf Schweizer Pensionskassen zugeschnitten Indexierte Nettorendite in EUR von Zürich Anlagestiftung Immobilien Europa Direkt Dez 2013 Dez Dez Dez 2013 Dez Dez Indexierte Nettorendite in CHF von Zürich Anlagestiftung Senior Loans hedged München, Paris, Manchester diversifizieren Sie Ihre Immobilienanlagen Mit Immobilien Europa Direkt investieren Sie in kommerzielle Core- und Core Plus-Immobilien in den wirtschaftlich grössten Ländern West- und Nordeuropas. Ihre Vorteile: breit diversifiziertes Portfolio stabile Renditen dank langfristiger Verträge und tiefer Leerstandsquoten keine Quellensteuer auf Erträge und Dividenden Steigende Zinsen? Kein Problem Die Anlagegruppe Senior Loans investiert in erstrangig besicherte Unternehmenskredite von Schuldnern ohne Investment-Grade-Rating. Ein Grossteil der Emittenten ist nicht an der Börse kotiert eine attraktive Diversifikationsmöglichkeit mit sehr tiefer Ausfallquote. Ihre Vorteile: Schutz vor steigenden Zinsen durch variable Verzinsung geringe Korrelation zu Aktien und Obligationen geringes Risiko, da im Konkursfall erstrangig FÜR WEITERE INFORMATIONEN BESUCHEN SIE UNS AUF GERNE BERATEN WIR SIE AUCH PERSÖNLICH: TELEFON ZURICH VERSICHERUNG. FÜR ALLE, DIE IHR UNTERNEHMEN WIRKLICH LIEBEN. Die historische Performance stellt keinen Indikator für die laufende und zukünftige Performance dar.

8 Immobilienmarkt Eurozone Gesamtertrag Büroflächen Finnland Dänemark Frankreich Grossbritannien Niederlande Schweden Deutschland Wirtschaftsentwicklung Während zu Beginn des Jahres im Euroraum negative Inflationsraten gemessen wurden, so haben sich diese per Ende auf einem Niveau von 0,2 Prozent eingependelt. Wie in der ersten Jahreshälfte waren auch in der zweiten Jahreshälfte die tiefen Energiepreise für die moderate Inflationsrate verantwortlich. Die EZB setzte ihren Kampf gegen die tiefe Inflation auch in der zweiten Jahreshälfte fort. Der Leitzins wurde im Dezember bei einem Rekordtief von 0,05 Prozent belassen. Im Oktober bestätigte die EZB an ihrem Kaufprogramm von euro päischen Staatsanleihen festzuhalten und falls nötig zu erweitern. Nach einem erneuten Einbruch des Euros gegenüber dem Dollar Ende November hat sich der Euro per Mitte Januar 2016 wieder auf einem Niveau von 1.09 eingependelt. Nach der Aufhebung des Frankenmindestkurses im Januar hat sich der Euro nach einem Kurszerfall gegenüber dem Schweizer Franken wieder kontinuierlich gestärkt. Die von der SNB eingeführten Negativzinsen auf Giroguthaben behielt die SNB bei. Mitte Januar 2016 lag der Schweizer Franken bei 1.09 EUR/CHF. Der Westen von Europa wurde im Jahr von einer Flüchtlingswelle überrascht. Wie sich diese Entwicklung neben politischen Spannungen auf die Wirtschaft niederschlägt, bleibt abzuwarten. Die Wirtschaftsleistung der Eurozone ist im dritten Quartal um 0,3 Prozent gestiegen und betrug damit fast gleich viel wie im Vorquartal, in dem ein Wachstum von 0,4 Prozent erzielt wurde. Besonders positiv aufgefallen ist Spanien mit einem BIP-Wachstum von 0,8 Prozent. Wie in den vergangenen Monaten war im dritten Quartal Griechenland mit einem Rückgang von 0,5 Prozent das Sorgenkind in Eurozone. Im zweiten Jahr in Folge konnte der europäische Wirtschaftsmotor Deutschland sein BIP im Jahr um 1,7 Prozent steigern und lag damit wie im Jahr über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Durch die tiefen Energiepreise und die tiefen Zinsen wurde der inländische Konsum begünstigt. Die Arbeitslosigkeit in der Europäischen Union ist im Jahresverlauf weiter gesunken und lag im November bei 9,1 Prozent. Der Spitzenreiter in der Europäischen Union ist mit 4,5 Prozent wie in der Vergangenheit Deutschland, das Schlusslicht bildet mit 24,6 Prozent unverändert Griechenland. Bevölkerung Bevölkerungswachstum BIP BIP pro Kopf Wüest & Partner Rating JLL Transparency Index Getting Credit (in 1 000) ( ) (Mrd. EUR) (EUR) ( ) ( ) ( ) Finnland ,50% è 1.2 ì 2.2 è Schweden ,06% è 1.8 ì 2.2 è Grossbritannien ,66% è 2.1 î 2.0 ì Dänemark ,43% è 1.7 ì 2.0 è Deutschland ,41% è 1.5 î 2.1 ì Niederlande ,36% è 1.3 ì 2.1 ì Frankreich ,42% è 1.5 î 3.0 î 10 Quellen: Wüest & Partner

9 Immobilienmarkt Mieten Prime-Büroflächen London Paris Oslo Stockholm Frankfurt Amsterdam Wien Immobilienmarkt Deutschland: Die anhaltenden weltweiten Unsicherheiten und das solide wirtschaftliche Umfeld in Deutschland treiben nationale und internationale Anleger auf den deutschen Immobilienmarkt. Dementsprechend sind weiterhin steigende Marktwerte und sinkende Renditen zu verzeichnen. Die Mieten bewegen sich in vielen A- und B-Standorten weiter nach oben. Skandinavien: Der Seitwärtstrend hat sich auch im dritten Quartal fortgeführt, wobei sich die skandinavischen Länder nicht homogen präsentieren. Während der finnische und norwegische Immobilienmarkt trotz einer leicht wachsenden Wirtschaft nicht in Fahrt kommt und sich bei unveränderten Mieten und leicht sinkenden Renditen befindet, konnte der schwedische Immobilienmarkt die positive Wirtschaftslage aufnehmen. Dies hat sich in höheren Marktmieten, höheren Transaktionspreisen und damit tieferen Anfangsrenditen niedergeschlagen. Grossbritannien: Das positive Marktumfeld in Grossbritannien blieb weiterhin stabil. Eine grosse Flächennachfrage ist weiterhin vorhanden, was die Entwicklung von Immobilienprojekten weiter vorantreibt, die Nachfrage aber nicht befriedigen kann. Dieses aggressive Umfeld führt zu höheren Mieten, höheren Transaktionspreisen und damit tieferen Anfangsrenditen in A- und B-Städten. Frankreich: Trotz einer stetigen wirtschaftlichen Verbesserung hat sich die optimistische wirtschaftliche Haltung noch nicht auf den Immobilienmarkt übertragen. Während die Mieten mehrheitlich auf Vorjahresniveau verharren, sanken die Renditen sanft, aber kontinuierlich. Niederlande: Das wirtschaftliche Umfeld in den Niederlanden hat sich weiterhin verbessert. Die Unternehmen sind wieder zuversichtlicher und bauen ihre Flächen aus. Der Fokus liegt hierbei auf den wirtschaftlich einflussreichen Zentren. Sinkende Leerstandsraten und sinkende Renditen sind weiterhin zu erwarten. Bevölkerung BIP pro Kopf Miete Prime-Büroflächen Miete Prime Retail Prime Yield Wüest & Partner Rating (in 1 000) (EUR) (EUR) (Lokale Währung) (EUR) (Lokale Währung) (Office) ( ) London GBP ì GBP ì 3,50% î 1.0 è Paris EUR î EUR è 3,90% î 1.3 ì Oslo NOK î NOK ì 4,50% î 1.8 è Stockholm SEK è SEK î 4,25% î 1.8 ì Frankfurt EUR è EUR ì 4,70% è 1.8 î Wien EUR ì EUR î 4,60% î 1.8 ì Amsterdam EUR ì EUR è 5,40% î 1.9 ì 11 Quellen: Wüest & Partner

10 Asset Management Immobilien Geschäft Schweiz Highlights im Portfolio, getätigte Zeichnungen, Investitionen/Desinvestitionen, Projekte Auch das zweite Halbjahr war im Asset Management von intensiver Tätigkeit geprägt. So konnten wir in der frisch sanierten Wohnung- und Geschäftsliegenschaft in Bern sehr gute Vermietungserfolge erzielen und einen Geschäftsmietvertrag über zwei Stockwerke für die nächsten zehn Jahre abschliessen. Der Leerstand in dieser Liegenschaft beträgt damit nur noch knapp 400 m 2 Büroflächen. Auch in weiteren Liegenschaften konnten wir mit weiteren Grossmietern langfristige Verträge erneuern. Zudem haben wir Ende Jahr eine kleinere Büroliegenschaft im Kreis 3 in Zürich deutlich über dem Schätzwert verkaufen können. Eigerstrasse 58/60, Bern (Bild: ZVG) Transaktionsmarkt: Der Transaktionsmarkt hat sich im zweiten Semester nicht spürbar verändert. Die Qualitäten der Liegenschaften bleiben sehr heterogen und die Renditen weiterhin sehr tief auch für schlechtere Risiken (periphere Lagen, kaum Potential, kurze Vertragslaufzeiten etc.). Ausblick Portfolio Die Vergangenheit zeigte, dass auch auf dem Mietflächenmarkt durchaus attraktive Abschlüsse getätigt werden können. Wir gehen davon aus, dass sich das Nachfragevolumen in den kommenden Monaten nicht drastisch ausdehnen wird und adäquate Akquisitionsmöglichkeiten im kommenden Jahr dünn gesät sind. Die sinnvollen Investitionen in den Bestand sowie das Vertrags- und Leerstandsmanagement bleiben weiterhin unsere Kernaufgaben. Quellen: IMRE Mieteinheiten Einheiten Einheiten ohne Flä. % Flächen m 2 Flächen % Wohnen , ,9 Büro , ,1 Verkauf , ,1 Gewerbe/Industrie , ,2 Lager/Archiv , ,9 Gastronomie 3.0 0, ,2 Sondernutzung Betrieb ,0 26 0,0 Nebennutzung Wohnen , ,3 Nebennutzung kommerziell , ,4 Parken innen , ,8 Parken aussen ,0 0 0,0 Aussenfläche 1.0 0,0 36 0,0 Nutzung ohne Fläche ,0 0 0,0 Total/Mittelwert , ,0 12 Quellen: Wüest & Partner

11 Asset Management Renditen Marktwert % Bruttorendite Aktuell 5,88 Bruttorendite Annuität 5,86 Nettorendite Annuität 4,04 Diskontierungssatz 1 3,99 1 Mit Marktwerten gewichteter Durchschnitt der Diskontierungssätze der Einzelbewertungen. Mieterträge Aktuell Total CHF Aktuell Anteil % Aktuell 2 CHF p. m 2 Leerstand % Potenzial Total CHF Potenzial 2 CHF p. m 2 Wohnen , , Büro , , Verkauf , , Gewerbe , , Sondernutzung , , Andere ,3 81 8, Total , , Für die Berechnung des Ertrages pro Fläche werden nur Einheiten berücksichtigt, welche über Flächenangaben verfügen. Liegenschaften nach Bauperiode Marktmatrix % MW CHF MW % Vor , , , , , , , , , , , , , , , , , ,1 Ab ,0 0 0,0 Unbekannt 0 0,0 0 0,0 Total , ,0 Liegenschaftsqualität schlecht gut Fragezeichen Problemliegenschaft III II I VI V IV Topliegenschaft IX VIII VII Liegenschaft mit Handicaps schlecht Standortqualität gut Liegenschaften nach Region Liegenschaften nach Gemeindetyp Marktwert Marktwert ,2% 13,0% 3,6% 51,9% ,4% 35,4% ,2% 8,4% 5,7% 8 43,2% Zürich Ostschweiz Nordwestschweiz Bern Südschweiz Genfersee Westschweiz Grossstädte Agglomeration Grossstädte Mittelzentren 13 Quellen: Wüest & Partner

12 Asset Management Immobilien Wohnen Schweiz Highlights im Portfolio, getätigte Zeichnungen, Investitionen/Desinvestitionen, Projekte Im Zuge unserer Nachhaltigkeitsstrategie legen wir Wert auf Aspekte wie Energiebedarf oder Wärmeproduktion und konnten ein Entwicklungsprojekt für ein Minergie-A-Gebäude erwerben. Es handelt sich um ein Wohnbauprojekt in Meyrin, das ein Teil des neu entstehenden Eco-Quartiers bildet. Das Gebäude umfasst 99 Wohnungen und eine Geschäftsfläche im Erdgeschoss. Die Liegenschaft wird im Sommer 2018 schlüsselfertig übernommen. Rotkornstrasse, Oberkulm (Bild: Wüest & Partner) Des Weiteren haben wir eine Wohn- und Geschäftsliegenschaft in Küsnacht, ein kleines Wohnportfolio in Luzern sowie eine Wohnliegenschaft in Winterthur erworben. Das Akquisitionsvolumen beträgt rund 48 Millionen Schweizer Franken. Die Renditen auf dem Transaktionsmarkt haben sich auf sehr tiefem Niveau stabilisiert. Die Flächennachfrage bleibt gut, jedoch sind die Mieter immer noch sehr preis- und qualitätsbewusst. Desinvestitionen haben wir im zweiten Semester keine getätigt. An der Jacob Burckhardt-Strasse in Basel konnten wir eine Sanierung zweier Wohngebäude mit rund 70 Wohnungen per Ende Oktober erfolgreich abschliessen. Für die mehrheitlich Kleinwohnungen konnten wir schnell wieder Mieter finden, zur Zeit sind nur noch zwei Wohnungen verfügbar. Ausblick Portfolio Im Mieter- sowie Transaktionsmarkt erwarten wir eine unveränderte Situation. Im Frühjahr 2016 beginnen wir mit zwei Gesamtsanierungen in Zürich: 100 Wohnungen und einem Investitionsvolumen von ca. 28 Millionen Schweizer Franken. Quellen: IMRE Mieteinheiten Einheiten Einheiten ohne Flä. % Flächen m 2 Flächen % Wohnen , ,8 Büro , ,7 Verkauf , ,1 Gewerbe/Industrie , ,1 Lager/Archiv , ,7 Gastronomie 4.0 0, ,2 Sondernutzung Betrieb ,0 0 0,0 Nebennutzung Wohnen , ,3 Nebennutzung kommerziell ,5 82 0,0 Parken innen ,7 46 0,0 Parken aussen ,1 9 0,0 Abstellplatz (Mot/Velo) ,0 0 0,0 Aussenfläche ,0 0 0,0 Nutzung ohne Fläche ,0 0 0,0 Total/Mittelwert , ,0 14 Quellen: Wüest & Partner

13 Asset Management Renditen Marktwert % Bruttorendite Aktuell 5,21 Bruttorendite Annuität 6,25 Nettorendite Annuität 3,75 Diskontierungssatz 1 3,72 1 Mit Marktwerten gewichteter Durchschnitt der Diskontierungssätze der Einzelbewertungen. Mieterträge Aktuell Total CHF Aktuell Anteil % Aktuell 2 CHF p. m 2 Leerstand % Potenzial Total CHF Potenzial 2 CHF p. m 2 Wohnen , , Büro , , Verkauf , , Gewerbe , , Sondernutzung , , Andere , , Total , , Für die Berechnung des Ertrages pro Fläche werden nur Einheiten berücksichtigt, welche über Flächenangaben verfügen. Liegenschaften nach Bauperiode Marktmatrix % MW CHF MW % Vor , , , , , , , , , , , , , , , , , ,3 Ab , ,2 Unbekannt 0 0,0 0 0,0 Total , ,0 Liegenschaftsqualität schlecht gut Fragezeichen Problemliegenschaft III II I VI V IV Topliegenschaft IX VIII VII Liegenschaft mit Handicaps schlecht Standortqualität gut Liegenschaften nach Region Liegenschaften nach Gemeindetyp Marktwert Marktwert ,3% 13,9% 5,1% 30,9% ,0% 5,5% 2,2% 2,8% 33,1% ,6% 20,8% 4,2% 13,2% ,6% 22,8% Zürich Ostschweiz Innerschweiz Nordwestschweiz Bern Südschweiz Genfersee Westschweiz Grossstädte Agglomeration Grossstädte Mittelzentren Agglomeration Mittelzentren Ländliche Gemeinden Tourismusgemeinden Übrige Gemeinden 15 Quellen: Wüest & Partner

14 Asset Management Immobilien Europa Direkt London City (Bild: Schroders) Highlights im Portfolio, getätigte Zeichnungen, Investitionen/Desinvestitionen, Projekte Portfolio: Im letzten Halbjahr von ist das Portfolio kontinuierlich von elf auf 24 Immobilien gewachsen. Damit ist der Marktwert des Portfolios um rund 200 Millionen Euro auf 530 Millionen Euro gestiegen. Insgesamt betragen die jährlichen Mietzinsen 24,1 Millionen Euro. Die Einnahmen sind mit einer durchschnittlichen Mietvertragslaufzeit von 6,5 Jahren langfristig gesichert. Die tiefe Leerstandrate von rund 4,4 Prozent unterstreicht die Portfolioqualität aller Liegenschaften. Zeichnungen: Neue Kapitalzusagen von insgesamt 85 Millionen Euro wurden im dritten und vierten Quartal gesichert. Die Zeichnungsrate aller Zusagen beträgt per Jahresende über 90 Prozent. Die der Investoren ist mit 18 stabil geblieben. Büroinvestitionen: Mit Investitionen in London City und im Herzen von Helsinki sicherte die Anlagegruppe im Dezember zwei äusserst attraktive Büroliegenschaften: In London wurde ein «Joint-Venture»-Anteil von 25 Prozent für knapp 70 Millionen Euro erworben und die Immobilie in Helsinki (Anlagevolumen 14 Millionen Euro) wurde als Alleineigentum erworben. Einzelhandelinvestitionen: Mit attraktiven Investitionen im Juli, September und Oktober wurde der Verkaufsanteil des Portfolios mit drei Einzelhandelliegenschaften an stark frequentierten Lagen im Zentrum von Paris gestärkt. Das Gesamtinvestitionsvolumen betrug dabei 24 Millionen Euro. Logistikinvestitionen: Zwei kleinere Portfolioinvestitionen in Belgien und Frankreich konnten im November bzw. Dezember gesichert werden. Die acht urbanen Nahverteilungszentren mit einem Gesamtvolumen von 38 Millionen Euro befinden sich in der Nähe von wichtigen Konsumentenzentren. Desinvestitionen: Wir haben im zweiten Halbjahr keine Verkäufe getätigt. Transaktionsmarkt: Die Transaktionsmärkte im zweiten Halbjahr wurden weiterhin von starken Investmentaktivitäten geprägt. Die Investments wurden dabei weiterhin von sehr niedrigen Zinsen und niedrigen Renditen von Staatsanleihen begünstigt. Der hohe Anlagedruck, aber auch die weiter fortschreitende Erholung der Nutzermärkte führten zu einer weiteren Kompression der Immobilienrenditen. 16 Quellen: Schroders

15 Asset Management Ausblick Portfolio Liegenschaften nach Region (in %) Frankreich Deutschland Grossbritannien Belgien Spanien Finnland 9,0% 4,9% 2,6% 32,5% 2016 bleibt das Portfoliowachstum ein wichtiges Ziel. Mittelfristig möchten wir die Diversifikation nach Regionen und Sektoren im Portfolio weiter verbessern und die Portfoliogrösse auf ca. eine Milliarde Euro steigern. In den europäischen Märkten erwarten wir 2016 keine Reduktion der Nachfrage für attraktive Immobilien. Die Preise werden aus unserer Sicht stabil bleiben und den Wettbewerb sogar intensivieren. Für Immobilien Europa Direkt werden wir den Fokus von neuen Investitionen unter anderem auf Verkaufsimmobilien an innerstädtischen Lagen fokussieren. Gleichzeitig werden die neu erworbenen Immobilien im Portfolio integriert und den jeweiligen Asset-Management-Strategien untergeordnet. Liegenschaften nach Nutzung (in %) Büro Verkauf Logistik 23,9% Quelle: Schroders Freizeit Hotel 27,1% Liegenschaftsrenditen (ohne Fremdkapital) Seit Lancierung ( ) (Kalenderjahr) (Kalenderjahr) Netto-Cashflow-Rendite* 8,6% 3,8% 4,2% Wertänderungsrendite 10,5% 4,1% 12,9% Gesamtrendite 19,9% 8,0% 17,4% Portfoliogrösse EUR 232,5 Mio. EUR 505,9 Mio. * Die Netto-Cashflow-Renditen werden durch den Zeitpunkt der Immobilienkäufe zum Teil stark beeinträchtigt. Die Netto-Cashflow- Rendite des Portfolios wird steigen, sobald einzelne Immobilien für eine volle Berichtsperiode im Bestand sind. 7,0% 4,9% 2,0% 62,6% 23,5% Quelle: Schroders 17 Quellen: Schroders

16 Performanceübersicht Immobilien Geschäft Schweiz Eckdaten Asset Manager IMRE ISIN CH Bloomberg Ticker ZAIMMGS SW KGAST Immo-Index 1998 (KGAST98) Ausgabe Geschäftsjahr Währung CHF Risikowährung CHF Vermögen (in Mio.) 541,39 Inventarwert (NAV) Verwaltungsgebühr 0,40% Spread 1 Max. 7,00% Ausgabe/Rücknahme Wöchentlich Weitere Informationen unter Anlageuniversum Die Anlagegruppe «Immobilien Geschäft Schweiz» investiert mehrheitlich in Geschäftsliegenschaften. Die jährliche Immobilienbewertung erfolgt durch den Schweizer Marktführer Wüest & Partner. Das Management wird vom erfahrenen Team der IMRE AG ausgeführt. Die Immobilien sind von der Grösse, der Altersstruktur sowie der geografischen Verteilung diversifiziert. Rendite (netto in %, in CHF) 1 Monat 0,95 1,02 3 Monate 1,60 1,83 Laufjahr 4,41 5,80 1 Jahr p. a. 4,41 5,80 5 Jahre p. a. 4,69 6,00 10 Jahre p. a. Seit Ausgabe p. a. 5,23 5,55 Volatilität (in %) 1 Jahr p. a. 0,89 0,69 5 Jahre p. a. 0,84 0,66 10 Jahre p. a. Seit Ausgabe p. a. 0,86 0,54 KGAST-Kennzahlen (in %, halbjährlich) Ausschüttungsquote 0,00 Ausschüttungsrendite 0,00 Betriebsaufwandquote (TERisa) GAV 0,65 Betriebsaufwandquote (TERisa) NAV 0,71 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 80,27 Eigenkapitalrendite (ROE) 0,93 Fremdfinanzierungsquote 0,00 Mietzinsausfallquote 5,67 Wertentwicklung (netto, indiziert) Juli 2007 Juli 2008 Juli 2009 Juli 2010 Juli 2011 Juli 2012 Juli 2013 Juli Juli Juli Quellen: Invest AG; alle Angaben per

17 Performanceübersicht Immobilien Wohnen Schweiz Eckdaten Asset Manager IMRE ISIN CH Bloomberg Ticker ZAIMMWS SW KGAST Immo-Index 1998 (KGAST98) Ausgabe Geschäftsjahr Währung CHF Risikowährung CHF Vermögen (in Mio.) 1 132,46 Inventarwert (NAV) Verwaltungsgebühr 0,40% Spread 1 Max. 7,00% Ausgabe/Rücknahme Wöchentlich Weitere Informationen unter Anlageuniversum Die Anlagegruppe «Immobilien Wohnen Schweiz» investiert in Wohnliegenschaften. Die jährliche Immobilienbewertung erfolgt durch den Schweizer Marktführer Wüest & Partner. Das Management wird vom erfahrenen Team der IMRE AG ausgeführt. Die Immobilien sind von der Grösse, der Altersstruktur sowie der geografischen Verteilung gut diversifiziert. Rendite (netto in %, in CHF) 1 Monat 2,42 1,02 3 Monate 2,92 1,83 Laufjahr 8,86 5,80 1 Jahr p. a. 8,86 5,80 5 Jahre p. a. 7,48 6,00 10 Jahre p. a. 7,05 5,44 Seit Ausgabe p. a. 6,95 5,26 Volatilität (in %) 1 Jahr p. a. 2,60 0,69 5 Jahre p. a. 1,60 0,66 10 Jahre p. a. 1,24 0,50 Seit Ausgabe p. a. 1,18 0,51 KGAST-Kennzahlen (in %, halbjährlich) Ausschüttungsquote 0,00 Ausschüttungsrendite 0,00 Betriebsaufwandquote (TERisa) GAV 0,68 Betriebsaufwandquote (TERisa) NAV 0,79 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 70,71 Eigenkapitalrendite (ROE) 8,12 Fremdfinanzierungsquote 10,97 Mietzinsausfallquote 8,38 Wertentwicklung (netto, indiziert) Quellen: Invest AG; alle Angaben per

18 Performanceübersicht Immobilien Europa Direkt Eckdaten Asset Manager Schroders ISIN CH Bloomberg Ticker Keine Ausgabe Geschäftsjahr Währung EUR Risikowährung EUR Vermögen (in Mio.) 458,45 Inventarwert (NAV) Verwaltungsgebühr 0,70% Spread Max. 5,00% Ausgabe/Rücknahme Siehe Prospekt Weitere Informationen unter Anlageuniversum Immobilien Europa Direkt investiert europaweit in direkt gehaltene, vorwiegend kommerzielle Immobilien. Das Anlageuniversum bezieht sich auf die wirtschaftlich grössten Länder West- und Nordeuropas und umfasst schwerpunktmässig Deutschland, Frankreich, Grossbritannien, Skandinavien sowie die Beneluxstaaten. Der Anlagefokus liegt auf Direktinvestitionen in «Core»- oder «Core Plus»-Immobilien. Rendite (netto in %, in EUR) 3 Monate 2,58 Laufjahr 19,66 1 Jahr p. a. 19,66 5 Jahre p. a. 10 Jahre p. a. Seit Ausgabe p. a. 8,74 Volatilität (in %) 1 Jahr p. a. 9,58 5 Jahre p. a. 10 Jahre p. a. Seit Ausgabe p. a. 8,93 KGAST-Kennzahlen (in %, halbjährlich) Ausschüttungsquote 0,00 Ausschüttungsrendite 0,00 Betriebsaufwandquote (TERisa) GAV* 1,16 Betriebsaufwandquote (TERisa) NAV* 1,49 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 84,35 Eigenkapitalrendite (ROE) 9,72 Fremdfinanzierungsquote 17,32 Mietzinsausfallquote 5,35 Nutzungsstruktur (in %) Büro/Gewerbe 62,60 Büro 23,50 Gewerbe 7,00 Übrige 6,90 * Kennzahlen annualisiert. Wertentwicklung (netto, indiziert) Nov Feb. Mai Aug. Nov. Feb. Mai Aug. Nov. Feb Quellen: Invest AG; alle Angaben per

19 Glossar Direkte bzw. indirekte Immobilienanlage Direkte Immobilienanlagen sehen den direkten Kauf bzw. Erwerb von Immobilien seitens natürlicher oder juristischer Personen vor. Aus steuerlichen oder sonstigen Gründen kann diese Anlage über eine Holdinggesellschaft oder sogenannte Zweckgesellschaften (Special Purpose Vehicles) getätigt werden. Indirekte Immobilienanlagen hingegen sehen den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften oder Immobilienfonds vor. Gesamtvermögen (GAV) Gesamtvermögen der Anlagegruppe inklusive Barbeständen und Fremdkapital. Net Asset Value (NAV) NAV, Nettoinventarwert oder innerer Wert; entspricht dem konsolidierten Bruttovermögen abzüglich konsolidierter Verbindlichkeiten. Spread Abrechnung zu einem festen Ausgabeaufschlag bzw. Rücknahme abschlag (Verwässerungsschutz der Fondsperformance). TER gemäss KGAST Die Angabe entspricht der Betriebsaufwandquote (Total Expense Ratio) im letzten abgeschlossenen Geschäftsjahr und bietet keine Gewähr für eine entsprechende Höhe in der Zukunft. 22

20 Alle Angaben in diesem Dokument sind mit Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt worden. Invest AG und die Zürich Anlagestiftung übernehmen keine Verantwortung hinsichtlich deren Richtigkeit und Vollständigkeit und lehnen jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Angaben ergeben. Die historische Performance stellt keinen Indikator für die laufende oder zukünftige Performance dar. Das Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot noch eine Empfehlung zum Erwerb von Finanzprodukten dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung bzw. der Beurteilung Dritter. Die Angaben stellen keine Entscheidungshilfen für wirtschaftliche, rechtliche, steuerliche oder andere Beratungen dar. Sämtliche Dokumente, welche die rechtlichen Grundlagen für eine Investition bilden, können bei Invest AG resp. der Zürich Anlagestiftung kostenlos bezogen werden. Diese Dokumentation darf ohne schriftliche Genehmigung von Invest AG weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt und/oder weitergeleitet werden. Insbesondere sind die Angaben nicht zum Vertrieb in die USA bestimmt. Die in dieser Dokumentation erwähnten Finanzprodukte dürfen weder in den USA angeboten noch dürfen sie an in den USA steuerpflichtige Personen verkauft werden. Zürich Anlagestiftung Postfach, CH-8085 Zürich Telefon +41 (0) , Fax +41 (0)