Lernfeld 5: Wohnräume verwalten und Bestände pflegen Musterlösungen zum Modul IMK Mietenbuchhaltung (Kurzfassung)

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1 Sachverhalte und Buchungssätze Mieter Anton zieht neu ein, sein Mietenkonto wird neu angelegt und ist dementsprechend ausgeglichen. 1) Lt. Mietvertrag sind 420,00 NKM und 170,00 BK-VZ vereinbart. Diese Miete ist am Monatsanfang fällig, also wird diese Forderung gebucht (Sollstellung der Miete) Wir fordern insgesamt 590,00, die sich aus 420,00 Mietertrag und 170,00 BK-VZ (unfertige Leistung, wir schulden dem Mieter noch die BK-Abrechnung) zusammensetzen: Mietforderung steigt, Mietertrag steigt, BK-VZ steigt (ist aus unserer Sicht bis zur BK- Abrechnung eine Art Verbindlichkeit dem Mieter gegenüber) (200) MF 590,00 an (600) SM 420,00 an (431) AuL 170,00 2) Anton ist ein braver Mieter und überweist zum 3. Werktag die vereinbarten 590,00: Das Bankkonto nimmt zu, das Forderungskonto ab: (2740 Ba an (200) MF 590,00 3) Anton ruft an und beschwert sich über die undichten Fenster seiner Wohnung. Wir planen einen Handwerkertermin und einigen uns auf 80,00 Mietminderung. Eine solche Mietminderung schmälert unseren Mietertrag, wird auf einem Ertrags- Korrektur-Konto gebucht und verringert unsere Mietforderungen: (609) ES an (200) MF 80,00 4) Die Sollstellung im Folgemonat wird gebucht, Anton überweist wieder 590,00: (200) MF 590,00 an (600) SM 420,00 an (431) AuL 170,00 (2740 Ba an (200) MF 590,00 5) Wir überweisen Anton 80,00 für die Mietminderung zurück: Bank wird weniger, das Forderungskonto wird ausgeglichen, nachdem Anton ja zuviel bezahlt hat: (200) MF an (2740)Ba 80,00 6) Anton ruft wieder an sein Waschbecken weist einen großen Riss auf, nachdem ihm eine schwere Glasflasche hineingefallen ist. Da er den Schaden verursacht hat, werden wir als Vermieter zwar den Schaden beheben lassen und vorab bezahlen, anschließend den Betrag aber zurückfordern. Seite 1 von 11

2 6a) Der von uns beauftragte Handwerker hat ein neues Waschbecken installiert und schickt uns die Rechnung über 210,00 EUR Wir haben einen Aufwand, den wir vom Mieter später erstattet haben möchten und dem Handwerker gegenüber eine Verbindlichkeit; Aufwand steigt, Verbindlichkeit steigt. (8099) Aufwand_Mieterbelastung an (4420) Verb Bau/Inst 210,00 6b) Wir schicken Anton einen Brief und bitten um Erstattung der Reparaturkosten. Wir machen also eine Forderung auf, deren Ertrag unseren Aufwand aus der Handwerkerrechnung ausgleicht; Forderung steigt, Ertrag steigt (200) MF an (66982) Erträge_Mieterbelastung 210,00 7) Anton beschwert sich zum wiederholten Mal zu Recht über den nächtlichen Lärm aus der Nachbarwohnung (Mieter Berta) und macht jetzt eine Mietminderung von 50,00 EUR geltend, die wir ihm auch gewähren müssen. (s. oben: Mietminderung) Dementsprechend sinkt unsere Mietforderung und der Mietertrag wird korrigiert: (609) Erlösschmälerung an (200) Mietforderung 50,00 8) Mieter Berta erhält von uns die fristlose Kündigung mit der Aufforderung, sich mit uns wegen des Rückgabetermins und den noch offenen Mietzahlungen in Verbindung zu setzen. Zwei Tage später erhalten wir vom Hauswart die Mitteilung, dass Berta offenbar verschwunden ist und die Wohnung offen und in völlig vermülltem Zustand zurückgelassen hat. Unser Chef ordnet an, die offenen Mietforderungen i. H. v. 730,00 EUR abzuschreiben. Also buchen wir den Aufwand (Abschreibung) und lassen damit die Mietforderungen sinken: (855) Abschreibg auf Fordg. an (200) Mietfordg. 730,00 9) Die Berta-Wohnung steht einen Monat leer, während sie entmüllt und renoviert wird. 9a) Die neue Sollstellung i. H. v. 340,00 EUR nettokalt plus 150,00 EUR BeKo-VZ für die Berta-Wohnung wird trotzdem gebucht: (200) MF 490,00 an (600) SM 340,00 9b) Da es für diese Wohnung in diesem Monat keinen Mieter gibt, muss die Sollstellung als Erlösschmälerung zurückgebucht werden: Achtung! Die Sollstellung wird umgekehrt dabei verwandelt sich Konto (600) Sollmieten in Konto (609) Erlösschmälerungen! (609) ES 340,00 (431) AuL 150,00 an (200) Mietforderungen 490,00 Seite 2 von 11

3 10) Scheinbar hat Anton die ihm zustehende Mietminderung (Lärm) von 50,00 EUR vergessen, jedenfalls überweist er Monat für Monat die ungeminderte Miete. Damit schiebt er auf seinem Mieten(Forderungs)konto ständig ein Guthaben vor sich her aus unserer Sicht als Vermieter schulden wir ihm ständig 50,00 EUR. Zum Bilanzstichtag (Jahresende) müssen diese unsere Schulden als das ausgewiesen werden, was sie sind: keine negativen Forderungen, sondern Verbindlichkeiten einem Mieter gegenüber also Umbuchung: Verbindlichkeit steigt, Mietforderung wird korrigiert (200) Mietforderungen an (440) Mietverbindlichkeiten 50,00 11) Im Rahmen des Jahresabschlusses werden die Konten (200) MF und (440) MV mit dem jeweiligen Saldo abgeschlossen Beides sind Bestandskonten, also Abschluss über das SBK: (989) SBK an (200) MF (440) MV an (989) SBK 12) Mit Beginn des neuen Wirtschaftsjahres werden alle Bestandskonten wieder eröffnet, also auch (200) MF und (440) MV: (200) MF an (980) EBK (980) EBK an (440) MV 13) Damit hat das Konto (440) MV seinen Dienst getan, es wird nicht mehr benötigt, die bestehenden Mietverbindlichkeiten (50,00 gg. Mieter Anton) werden auch das Mietforderungskonto zurückgebucht und erscheinen dort wieder als Guthaben: Das ist immer zum Jahresbeginn die Rückbuchung aus 10) (440) MV an (200) MF 50,00 14) Übungsaufgabe - Beantworten Sie folgende Fragen in Stichpunkten: 1. Warum müssen (nur!) zum Bilanzstichtag Mieterguthaben auf das Konto (440) Verbindlichkeiten aus Vermietung umgebucht werden? 2. Wie lautet der dafür notwendige 3. Wie ergibt sich der Betrag, der auf Konto (440) MV umgebucht werden muss? 4. Wie wirkt sich diese Umbuchung auf die GuV-Rechnung und auf die Bilanzsumme aus? 5. Wenn Sie im Rahmen der vorbereitenden Abschlussbuchungen eine solche Umbuchung von Mieterguthaben vorgenommen haben, welche Konsequenz ergibt sich daraus für die Eröffnungsbuchungen des Folgejahres? zu 1) Ähnlich wie Bankkonto - Dispokredit Zum Bilanzstichtag müssen Forderungen und Verbindlichkeiten getrennt ausgewiesen, dürfen nicht miteinander verrechnet werden. Mieterguthaben sind "negative Forderungen", also Verbindlichkeiten des IU gegenüber dem Mieter und müssen als solche ausgewiesen werden. Während des Geschäftsjahres spielt dies keine Rolle, so wie auch ein Bankguthaben im Jahresverlauf ein Guthaben ausweisen oder überzogen sein kann. zu 2) zum Jahresende, vor dem Bilanzstichtag: (200) MF an (440) MV Seite 3 von 11

4 zu 3) Aus der Mieten-Buchhaltung, Spalte Saldo/Haben am Jahresende zu 4) GuV-Rechnung: bleibt unberührt, es wird kein Erfolgskonto angesprochen Bilanzsumme: steigt zu 5) Eine der "normalen" Eröffnungsbuchungen des Folgejahres lautet (980) EBK an (440) MV Dieser Eröffnungsbetrag wird sofort wieder auf das Konto (200) MF zurückumgebucht (440) MV an (200) MF Seite 4 von 11

5 15) Übungsaufgabe: Fragen zum Thema a. Welche beiden Gründe können für ein Wohnungsunternehmen zu einer Erlösschmälerung (ES) führen? b. Wie lautet der Buchungssatz für eine solche ES? c. Welchen Zusammenhang gibt es zwischen dem Konto (600) SM und dem Konto (609) ES? d. Wie werden die Konten (600) SM und (609) ES abgeschlossen? e. Wie wirkt sich die Sollstellung, Mietzahlung und Erlösschmälerung auf die GuV-Rechnung und auf die Bilanzsumme aus? f. Eine Erlösschmälerung stellt wie der Name schon sagt eine Gewinnminderung, also sozusagen einen Aufwand dar. Warum findet sich das Konto dann aber in Kontenklasse 6 (Erträge) und nicht in Klasse 8? g. Warum benötigt man für eine solche ES überhaupt ein separates Konto und korrigiert nicht einfach das Konto (600) Sollmieten mit einer entsprechenden Korrekturbuchung? h. Wie wird die eingehende Zahlung einer Mietkaution auf dem Geschäftskonto des Immobilienunternehmens behandelt (gebucht?) Lösungen 5. Ü bungsaufgabe 5a) M ietm inderung(sanspruch) des Mieters oder Leerstand 5b) bei M ietm inderung: (609) ES an (200) M F bei Leerstand: (609) ES (431) AuL an (200) M F) 5c) K onto (600) S M ist ein "richtiges" E rtragskonto und wird m it den Zugängen (Erträgen) im H aben bebucht. K onto (609) E S ist nur als Korrek turkonto zu (600) SM eingerichtet und nim m t im Soll(!) die G ewinnm inderungen, eben die Schm älerungen des E rtrages aus Sollm ieten auf, die der besseren Ü bersicht halber nicht direkt im Konto (600) SM gebucht werden. 5d) Es gibt zwei Lehrm einungen: 1. Lt. Ihrem Lehrbuch (Birkner, Bornem ann) w erden beide Konten einzeln über das G uv abgeschlossen und stehen sich im G uv-konto gegenüber. D am it w irkt das Korrektur-Konto (609) ES dann wie ein Aufwandskonto. 2. Eine andere Lehrm einung (und auch in der Vergangenheit m al eine IH K -Prüfungsaufgabe) geht davon aus, als vorbereitende A bschlussbuchung erst das Konto (609) ES über das K onto (600) S M abzuschließen und danach dann nur noch (600) SM über das G uv-k onto. 5e) G uv-rechnung Bilanzsum m e Sollstellung G ewinn Zunahm e M ietzahlung keine W irkung unverändert Erlösschm älerung Verlust Abnahm e 5f) (609) ES ist k ein eigenständiges Aufwandsk onto. Es gibt keinen G eschäftsfall, z. B. die Zahlung einer Lieferung oder Leistung, durch die Aufwand entstehen würde. D ie G ewinnm inderung entsteht nur durch die Verringerung eines schon beanspruchten und gebuchten Ertrages, der Sollm iete. D am it hängt das Konto (609) ES direkt m it dem Konto (600) SM zusam m en, es dient zu dessen Korrektur und findet sich deshalb auch in der selben Kontenklasse. 5g) T rotz gelegentlicher Erlösschm älerungen m uss die Buchhaltung eine Aussage treffen k önnen, w elche Sollm iete als Ertrag langfristig und nachhaltig erzielbar wäre. D iesen W ert liefert K onto (600) SM nur dann, wenn es nicht korrigiert wird. 5h) In der G eschäftsbuchhaltung des Im m obilienunternehm ens darf die Kaution eines M ieters gar nicht auftauchen. Eine solche Kaution ist unabhängig von sonstigen V erm ögen des U nternehm ens anzulegen und darf die G eschäftsbuchhaltung nicht beeinflussen. S ollte ein M ieter seine Kaution irrtüm lich auf ein G eschäftskonto des Im m o-u nternehm ens überweisen, m uss dieser Betrag sofort auf ein entsprechendes M ietk autionskonto überw iesen und entsprechend um gebucht werden. Seite 5 von 11

6 18) Übungsaufgabe: Bilden Sie zu den folgenden Sachverhalten die Buchungssätze. 1. Sollstellung der Pacht (2 500 Euro) 2. Mietforderungen werden per Bank beglichen ( Euro) 3. Sollstellung der Miete, bei einer Grundmiete von Euro und Betriebskostenvorauszahlungen über Euro 4. Das Wohnungsunternehmen erhält eine Handwerkerrechnung über 370 Euro, die von einem Mieter zu begleichen ist 5. Zum Ende des Geschäftsjahrs (00) sind vorausgezahlte Mieten als Verbindlichkeiten aus Vermietung zu erfassen (3 500 Euro) 6. Auf im September (00) abgeschriebene Forderungen gehen im Oktober (00) Zahlungen über Euro ein. Das MV existiert noch. 7. Eröffnung des Kontos Mietforderungen ( Euro) 8. Für nicht vermietete Wohnungen sind Leerstandskorrekturen vorzunehmen; die zu berichtigende Grundmiete beträgt Euro, die Betriebskostenvorauszahlungen sind mit 600 Euro zu korrigieren 9. Verbrauch von Reparaturmaterial (320 Euro) 10. Zum ist das Konto Mietforderungen mit einem Sollsaldo abzuschließen ( Euro) 11. Uneinbringliche Mietforderungen sind abzuschreiben (3 600 Euro) 12. Zu Beginn des Geschäftsjahrs (01) sind vorausgezahlte Mieten des Vorjahrs (00) zu verrechnen (2.300 Euro) 13. Mieter werden mit Reparaturkosten über 450 Euro belastet 14. Zum weist das Konto Mietforderungen einen Habensaldo von Euro auf 15. Mängel an der Mietsache erfordern die Erfassung einer Erlösschmälerung über 150 Euro 16. Das Konto Erlösschmälerungen wird zum Jahresende abgeschlossen (3 600 Euro) 17. Auf im Vorjahr (00) abgeschriebene Forderungen gehen Zahlungen per Bank ein (2.500 Euro) Lösungen: MF an 605 Pachterlöse 2.500, Bank an 200 MF , MF ,00 an 431 AuL ,00 an 600 SM , Mieterbelastung an Verb. B/I lfd. 370, MF an 440 MV 3.500, Bank an 200 MF 2.700, MF an 8550 Abschr , MF an 980 EBK ,00 Seite 6 von 11

7 Erl.schmälerg ,- 431 AuL 600,- an 200 MF 2.400, Inst. an 171 Rep.mat 320, SBK an 200 MF , Abschr. an 200 MF 3.600, Verb. a. Verm an 200 MF 2.300, MF an Ertr. Mieterbelastg.450, MF an 440 Mietverb , ES an 200 MF 150, GuV an 609 Erl.schmälerg , Bank an 200 MF 2.500, MF an Ertr. frühr. Ford.2.500,00 oder nur: 2740 Bank an Ertr. frühr. Ford.2.500, Mieterbelastung a) Rechnungseingang der Installationsfirma, die ein vom Mieter beschädigtes Waschbecken repariert hat (160,-) b) Ausgleich dieser Rechnung per Banküberweisung c) Erfassung der Forderung gegen den Mieter d) Der Mieter zahlt trotz Mahnung nicht, es wird ein Mahnbescheid beantragt, Kosten 20,-, mit denen der Mieter belastet wird (3 Buchungen: Rechnungseingang vom Gericht, Ausgleich durch WU, Forderung gegen Mieter) e) Eine außergerichtliche Einigung führt dazu, dass der Mieter die Hälfte der Rep.rechnung und die Kosten des Mahnbescheids überweist, der Rest wird abgeschrieben. Lösungen: a) 8099 Mieterbelastung an Verb B/I 160,00 b) Verb B/I an 2740 Bank 160,00 c) 200 MF an Ertr. Mieterbel. 160,00 d) 8099 MB an Verb. HBW 20, an 2740 Bank 20, MF an Ertr. MB 20,00 e) 2740 Bank an 200 MF 100, Abschr. an 200 MF 80,00 Seite 7 von 11

8 19) Übungsaufgabe (Komplex): Die von uns verwaltete Mietwohnung steht im Oktober X1 leer, trotzdem erfolgt am X1 die Sollstellung: 360,00 Euro NKM, 120,00 Euro BK-VZ X1 (200) MF 480,00 an (600) SM 360,00 an (431) AuL 120,00 Wegen des Oktober-Leerstandes wird am X1 die bereits erfolgte Sollstellung als Erlösschmälerung korrigiert X1 (609) ES 360,00 (431) AuL 120,00 an (200) MF 480,00 Zum X1 zieht Mieter Neu ein, Sollstellung lt. Mietvertrag 400,00 NKM plus 150,00 BK-VZ X1 (200) MF 550,00 an (600) SM 400,00 Mieter Neu zahlt per X1 die erste Miete, behält aber vereinbarungsgemäß 180,00 ein für die selbst übernommene Anfangsrenovierung. Somit haben wir letztendlich diese 180,00 als Instandhaltungskosten zu tragen X1 (2740) Ba an (200) MF 370, X1 (805) Inst an (200) MF 180,00 Am ruft der Mieter an und beschwert sich über laute Heizungsgeräusche und eine zu geringe Raumtemperatur. Wir versprechen Abhilfe und vereinbaren Mietminderung von 60,00 Euro, die er von der nächsten Miete einbehalten soll X1 (609) ES an (200) MF 60,00 Zum X1 wir die nächste Sollstellung für Dezember gefahren: X1 (200) MF 550,00 an (600) SM 400,00 Seite 8 von 11

9 Am X1 geht die nächste Miete per Banküberweisung von Neu ein: 550,00 Euro offenbar ohne Einbehalt der Mietminderung vom November X1 (274) Ba an (200) MF 550,00 Auf Grund der Tatsache, dass Mieter Neu nun zum Jahresende ein Guthaben auf seinem Mietenkonto hat (60,00 Euro Mietminderung), was er nicht einbehalten hat, wir ihm aber auch nicht zurück überweisen haben, müssen wir eine entsprechende Umbuchung vornehmen. Wir schulden ihm 60, X1 (200) MF an (440) MV 60,00 Die Jahresabschluss- und Eröffnungsbuchungen (SBK, GuV, EBK) laufen automatisch, sind hier nicht gefragt. Trotzdem kurz durchdenken! Nachdem die EBK-Buchungen des Jahres X2 automatisch erledigt sind, erfolgt wieder eine Rück-Umbuchung bezüglich des immer noch bestehenden Mieter- Guthabens von 60,00 Euro X2 (440) MV an (200) MF 60,00 Per X2 läuft wieder die Sollstellung durch: unverändert 400,00 NKM + 150,00 BK-VZ X1 (200) MF 550,00 an (600) SM 400,00 Am X2 ist immer noch kein Bankeingang gebucht wir rufen den Mieter an und erinnern ihn. Er entschuldigt sich und überweist sofort: Bankeingang am X2: 190,00 Euro X2 (274) Ba an (200) MF 190,00 Seite 9 von 11

10 Am X2 teilt uns der Mieter mit, dass er bei Renovierungsarbeiten eine Fensterscheibe beschädigt hat, die ersetzt werden muss. Wir lassen die Reparatur umgehend ausführen, erinnern ihn an die rückständige Miete und fordern per Post vom Mieter die Reparaturkosten in Höhe von 115,43 (inkl. 19 % USt) zurück X2 (200) MF an (66982) E_M.bel 115,43 Zum X2 erfolgt die Sollstellung für Februar: 400,00 NKM + 150,00 BK-VZ X2 (200) MF 550,00 an (600) SM 400,00 Bereits am X2 senden wir dem Mieter seine BeKo-Abrechnung für X1. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung von 24, X2 (200) MF an (601) Uml. 24,00 Zum X2 erfolgt die Sollstellung für Februar: 400,00 NKM + 150,00 BK-VZ X2 (200) MF 550,00 an (600) SM 400,00 Bei der Kontrolle der Mieterunterlagen am X2 stellen wir fest, dass der Mieter bisher einen Teil der Januar-Miete, die Februar-Miete, die Nachzahlung der BeKo- Abrechnung, die Reparatur und die März-Miete nicht gezahlt hat und außerdem die Kaution in Höhe von 1200,00 noch aussteht. Wir fordern ihn per Brief auf, diese Rückstände unverzüglich zu begleichen und drohen mit juristischen Schritten. Wie hoch sind unsere ausstehenden Forderungen? keine Buchung, ist ja alles gebucht: 1.424,00 offene Forderungen plus Kaution Am X2 ruft uns ein Mieter der Nachbarwohnung an und teilt mit, dass die Wohnungstür von Mieter Neu offen ist und die Wohnung offenbar verlassen ist. Wir sind vielleicht einem Mietnomaden aufgesessen und schreiben alle offenen Mietforderungen ab X2 (855) Abschr. an (200) MF 1.424,00 Seite 10 von 11

11 Nachdem wir vergeblich versucht haben, Mieter Neu zu finden, lassen wir am X2 die wenigen noch brauchbaren Einrichtungsgegenstände versteigern und erzielen einen Reinertrag (Gewinn unterm Strich) von 90,00 Euro Bargeld. Das Mietenkonto Mieter Neu existiert noch in der Buchhaltung X2 (271) Ka an (200) MF 90, X2 (200) MF an (855) Abschr. 90,00 Ziemlich genau ein Jahr später am X3 ruft plötzlich der Chef an: Er hat den Ex-Mieter Neu auf der Trabrennbahn getroffen und sofort zur Rede gestellt und lässt sich die seinerzeit nicht beglichenen Mietschulden Neu s durchgeben. Um Aufsehen zu vermeiden, zahlt Ex-Mieter Neu sofort bar 1.334,00 Euro, die zwei Tage später im Büro gebucht werden. Das Mietenkonto Neu existiert nicht mehr X3 (271) Ka an (66991) Erträge auf früher abgeschr. Forderg ,00 Seite 11 von 11

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