Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbh. Jahresabschluss 2006

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1 Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbh Jahresabschluss 2006 Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang Anlagenspiegel Lagebericht Bestätigungsvermerk

2 AKTIVSEITE Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbh Greifswald Bilanz zum 31. Dezember 2006 Vorjahr EUR EUR TEUR A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände ,00 16,7 II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten , ,2 2. Grundstücke mit Geschäfts , ,6 und anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten ,92 474,2 4. Grundstücke mit Erbbaurechten ,30 408,0 Dritter 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung ,74 198, ,12 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen ,05 2. Beteiligungen 2.600,00 2, ,05 B. Umlaufvermögen I. Vorräte Unfertige Leistungen , ,4 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung ,10 772,6 2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen ,81 327,5 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit ,72 21,3 4. Forderungen aus anderen Lieferungen 8.552,73 9,4 und Leistungen 5. Ford.geg.verbundene Unternehmen ,09 0,0 6. Ford.geg.dem Gesellschafter 154,56 0,0 7. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,29 III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kredit , ,6 instituten C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten ,08 59,0 2. andere Rechnungsabgrenzungsposten 3.248,30 4, ,38 D. Sonderverlustkonto aus Rückstellungsbildung gemäß 17 Abs. 4 DMBilG ,95 49,1 Bilanzsumme , ,2 Treuhandguthaben , ,9

3 Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbh Greifswald Bilanz zum 31. Dezember 2006 PASSIVSEITE Vorjahr EUR EUR TEUR A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital ,00 324,0 II. Sonderrücklagen , ,8 gemäß 27 Abs. 2 Satz 3 DMBilG davon gemäß 17 Abs. 4 DMBilG EUR ,60 (Vorjahr: TEUR 180,7) III. Kapitalrücklage ,05 999,8 IV. Gewinnrücklage ,97 0,0 V. Bilanzverlust Jahresfehlbetrag ( Vorjahr Jahresüberschuss) , ,5 Verlustvortrag 0,00 0,0 Entnahme aus der SRL 27 Abs.2 DMBilG ,53 Eigenkapital insgesamt , ,1 B. Sonderposten für Investitionszulage ,05 551,9 C. Zur Deckung der beschlossenen Kapitalerhöhung ,00 0,0 geleistete Einlagen D. Rückstellungen 1. Rückstellung für Pensionen und ,00 306,6 ähnliche Verpflichtungen 2. Steuerrückstellungen ,00 0,0 3. Rückstellung für Bauinstandhaltung , ,5 4. Sonstige Rückstellungen , , ,35 E. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber , ,2 Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber ,02 50,2 anderen Kreditgebern davon Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter: EUR ,02 (Vorjahr: TEUR 50,2) 3. Erhaltene Anzahlungen , ,0 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung ,63 297,7 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 0,9 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und , ,0 Leistungen 7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter ,14 0,3 8. Verbindlichkeiten gegenüber 3.572,20 0,0 verbundenen Unternehmen 9. Sonstige Verbindlichkeiten ,94 45,4 davon aus Steuern: EUR ,39 (Vorjahr: TEUR 4,4) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR ,00 (Vorjahr: TEUR 14,7) ,17 Bilanzsumme , ,2 Treuhandverbindlichkeiten , ,9

4 Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbh Greifswald Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2006 EUR EUR Vorjahr in TEUR 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,1 b) aus Betreuungstätigkeit ,07 368,8 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen ,85 13, , ,5 2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen ,94 417,1 3. Andere aktivierte Eigenleistungen ,10 41,8 4. Sonstige betriebliche Erträge , ,0 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,7 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke ,26 81,1 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , ,80 22,9 6. Rohergebnis , ,7 7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,2 b) Soziale Abgaben und Aufwen , ,89 814,3 dungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung: EUR ,00 (Vorjahr: TEUR 30,1) 8. Abschreibungen auf immaterielle , ,7 Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen davon Abschreibungen auf Sonderverlustkonto EUR ,07 (Vorjahr: TEUR 54,3) 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,9 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge ,06 243,2 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,4 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäfts , ,6 tätigkeit 13. Verschmelzungsertrag 0, ,3 14. Steuern vom Einkommen und Ertrag ,00 0,0 15. Sonstige Steuern ,08 859,2 16. Jahresfehlbetrag (Vorjahr Jahresüberschuss) , ,5 17. Verlustvortrag 0, ,5 18. Entnahmen aus der SRL 27 Abs. 2 DMBilG , ,5 19. Bilanzverlust (Vorjahr Bilanzgewinn) 0, ,5

5 Anlage 1.4 Anhang zum Jahresabschluss Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2006 ist entsprechend den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie des DM-Bilanzgesetzes (DMBilG) aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den 266 und 275 HGB unter Beachtung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 6. März 1987 und des DMBilG. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft gemäß 267 Abs. 3 HGB. Für die Gewinn- und Verlustrechnung findet das Gesamtkostenverfahren Anwendung. 2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Immateriellen Vermögensgegenstände (Anwendersoftware bzw. Lizenzen für Anwendersoftware) sind zu Anschaffungskosten bewertet worden. Abschreibungen hierfür werden planmäßig linear über eine Nutzungsdauer von 3 bzw. 5,5 Jahren vorgenommen. Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. Die linearen Abschreibungen auf Wohnbauten werden mit 2,00 %, 2,50 % und 2,86 % vorgenommen. Des Weiteren werden Geschäftsbauten mit 2,00 % bzw. 5,00 % und Garagen mit 5,00 % abgeschrieben. Ab 2002 werden Parkplätze mit einer Nutzungsdauer über 19 und Grünanlagen mit einer Nutzungsdauer über 15 Jahren abgeschrieben. Abschreibungen von nachträglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für Gebäude (Modernisierungskosten) werden entsprechend der Richtlinie 7.4 Abs. 10 EStR nach dem für das gesamte Gebäude zugrundeliegenden Vomhundertsatz vorgenommen. Im Geschäftsjahr 2006 wurden Restwertabschreibungen gemäß 4 Abs. 3 Fördergebietsgesetz in Höhe von TEUR vorgenommen. Das Jahresergebnis der Gesellschaft wäre ohne die Sonderabschreibungen deutlich besser ausgefallen. Die Restwertabschreibungen werden letztmalig in 2007 vorgenommen. Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2006 gemäß 253 Abs. 2 Satz 3 HGB Zuschreibungen in Höhe von 628 TEUR vorgenommen. Die Bemessung der außerplanmäßigen Abschreibungen

6 Seite 2 des Anhanges zum Jahresabschluss 2006 erfolgte auf der Grundlage der Unternehmensplanung, nach der im Zeitraum von 2007 bis 2015 der Rückbau und Abriss von 967 Wohnungen erfolgen wird. Im Geschäftsjahr 2006 wurden 198 Wohnungen rückgebaut oder abgerissen. Die geplanten Rückbau- bzw. Abrissmaßnahmen haben sich auf die Werthaltigkeit der betreffenden Immobilien ausgewirkt. Die Ertragswerte sind durch verkürzte Restnutzungsdauern und durch die künftige Leerstandsentwicklung gemindert. Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgte eine lineare Abschreibung über vier bis zehn Jahre. Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Zugangsjahr voll abgeschrieben und im Anlagespiegel (Anlage 1 zum Anhang) als Abgang gezeigt. Die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen werden zu Anschaffungszuzüglich Anschaffungsnebenkosten bilanziert. Der Ausweis Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Tochterunternehmen Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbh erfolgt nicht mehr unter den sonstigen Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten, sondern zum 31. Dezember 2006 erstmalig unter den Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen. Die Position unfertige Leistungen beinhaltet TEUR noch nicht abgerechnete Betriebskosten. Zur Berücksichtigung der Leerstände und anderer Abrechnungsrisiken wurden angemessene Wertabschläge gebildet. Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel sind grundsätzlich zum Nennwert ausgewiesen. Bestehenden Risiken bei den Forderungen wurde durch Einzelwertberichtigungen und entsprechenden Abschreibungen Rechnung getragen. In der Position Rechnungsabgrenzungsposten sind ein Disagien in Höhe von 70 TEUR ausgewiesen. Sie werden über die Laufzeit der Darlehensverträge abgeschrieben. Stammkapital Mit Gesellschafterbeschluss vom 11. Dezember 2006 wurde das Stammkapital der Gesellschaft um 450 TEUR auf 774 TEUR erhöht. Die Eintragung in das Handelsregister steht noch aus, daher wird der Erhöhungsbetrag in einer gesonderten Position Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen vor dem Posten Rückstellungen ausgewiesen. Bei der Bemessung von Rückstellungen wurde allen erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten angemessen und ausreichend Rechnung getragen. Die Rückstellungen für Pensionen werden nach dem Teilwertverfahren ermittelt und basieren auf der Biometrie der Richttafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck von 2005 mit einem Rechnungszins von 6 %. Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag bilanziert.

7 Seite 3 des Anhanges zum Jahresabschluss 2006 Das unter der Bilanz ausgewiesene Treuhandvermögen bzw. die Treuhandverbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen: a) Bilanzvermerk Aktiva Forderungen und Bankguthaben aus Verwaltertätigkeit Bankguthaben Mietkautionen b) Bilanzvermerk Passiva Verbindlichkeiten aus Verwaltertätigkeit Verbindlichkeiten Mietkautionen ,91 EUR ,04 EUR ,95 EUR ,91 EUR ,04 EUR ,95 EUR 3. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Entwicklung des Anlagevermögens und der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind entsprechend 268 Abs. 2 HGB in Anlage 1 zum Anhang dargestellt. Die Fristigkeiten der Forderungen stellen sich wie folgt dar: insgesamt unter 1 Jahr über 1 Jahr TEUR TEUR TEUR Forderungen aus Vermietung 606,8 606,8 Forderungen aus Verkauf von 180,4 180,4 Grundstücken Forderungen aus Betreuungstätigkeit 66,2 66,2 - Forderungen aus Lieferungen 8,6 8,6 - und Leistungen Forderungen gegen verbundene Unternehmen 14,8 14,8 - Sonstige Vermögensgegenstände 4.049, , ,3 Gesamtbetrag 4.926, , ,3 Die Position Sonstige Vermögensgegenstände enthält keine Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

8 Seite 4 des Anhanges zum Jahresabschluss 2006 Passiva Das im Handelsregister eingetragene Stammkapital beträgt ,00 EUR. Alleinige Gesellschafterin ist die Universitäts- und Hansestadt Greifswald. Mit Gesellschafterbeschluss vom 11. Dezember 2006 wurde das Stammkapital der Gesellschaft um 450 TEUR auf 774 TEUR erhöht. Die Erhöhung des Stammkapitals erfolgte durch Einbringung der Stadthalle als Sacheinlage in das Vermögen der Gesellschaft. Die Handelsregistereintragung steht noch aus. Daher wird der Erhöhungsbetrag in einer gesonderten Position Zur Durchfürhung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen vor dem Posten Rückstellungen ausgewiesen. In den sonstigen Rückstellungen wurden insbesondere folgende Risiken und ungewisse Verpflichtungen berücksichtigt: TEUR Altersteilzeitverpflichtungen 747 Rückstellung für Abwasserbeiträge 351 Rückstellung für Gewährleistungen 495 Abschluss- und Prüfungskosten 67 Bewirtschaftungsüberschüsse aus restitu- 28 tionsbehafteten Gebäuden Prozessrisiken (Baufirmen/Planungsbüros) 373 Rückstellung für Altlastenbeseitigung 37 Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten und deren Sicherheit wird auf den Verbindlichkeitenspiegel Anlage 2 zum Anhang hingewiesen. In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche perioden- und betriebsfremde Beträge enthalten: Aufwendungen TEUR Sonderabschreibungen Außerplanmäßige Abschreibungen 180 Zuschreibungen 628

9 Seite 5 des Anhanges zum Jahresabschluss Sonstige Angaben Neben den Geschäftsführern sind folgende Mitarbeiter beschäftigt: durchschnittlich 2006 Kaufmännische Angestellte 67 Personen 67,0 Technische Angestellte 11 Personen 10,75 78 Personen Auszubildende 6 Personen 5,5 84 Personen 83,25 5. Organe der Gesellschaft Aufsichtsrat Edgar Prochnow Geschäftsführer Aufsichtsratsvorsitzender Sebastian Ratjen Zahnarzt stellv. Vorsitzender Dirk Bauer Geschäftsführer der Schriftführer CDU-Fraktion Dr. Jürgen Bremer Diplomchemiker Roland Elsner Diplomingenieur (FH) Hochbau bis Jan Evers Diplomvolkswirt, Steuerberater bis Jürgen Hahn Vorstandsvorsitzender Sparkasse Vorpommern Axel Hochschild Malermeister Margitta Kramer Bilanzbuchhalterin bis (Arbeitnehmervertreterin) Thomas Mundt Geschäftsführer Rainer Mutke Verleger Burghard Siperko Geschäftsführer Birgit Socher Lehrerin Dr. Harald Stegemann Leiter STAUN, Ueckermünde ab Dr. Ralf Döring ab An den Aufsichtsrat wurden 5,3 TEUR Sitzungsgelder gezahlt.

10 Seite 6 des Anhanges zum Jahresabschluss 2006 Geschäftsführung Klaus Holzportz, Greifswald Geschäftsführer ab Diplom-Ökonom Fritz Richter, Greifswald Geschäftsführer bis Diplom-Ingenieur Heidrun Fischer, Greifswald Geschäftsführerin bis Ingenieurin Auf der außerordentlichen Gesellschafterversammlung am 24. März 2006 wurden die Geschäftsführer, Frau Heidrun Fischer und Herr Fritz Richter, abberufen und Herr Klaus Holzportz wurde zum Geschäftsführer bestellt. Hinsichtlich der Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführung wird von der Regelung des 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht. 6. Verbundene Unternehmen Die WVG mbh Greifswald hält 100 % am Stammkapital von 25 TEUR der Projektgesellschaft Stadthalle Greifswald mbh (PGS). Die PGS weist in der Bilanz zum einen Jahresfehlbetrag von 52 TEUR und einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von 289 TEUR aus. Die WVG mbh Greifswald hat mit Notarvertrag vor dem Notar Friccius vom 11. Dezember 2006 (UR 06 F 1597) das Stammkapital der PGS von 25 TEUR um 450 TEUR auf 475 TEUR erhöht. Die Erhöhung des Stammkapitals erfolgte durch Einlage der bebauten Grundstücke Anklamer Straße (Stadthalle). Die Eintragung im Handelsregister steht noch aus. Das Eigenkapital der PGS würde sich nach Eintragung der Kapitalerhöhung im Handelsregister auf 161 TEUR belaufen. 7. Verrechnung des Jahresfehlbetrages Die Geschäftsführung hat aufgrund des Beschlusses der Gesellschafterversammlung vom 23. März 2007 bei Aufstellung des Jahresabschlusses den Jahresfehlbetrag von 436 TEUR durch Entnahme aus der Sonderrücklage 27 DMBilG ausgeglichen. Greifswald, 31. März 2007 Holzportz Geschäftsführer

11 Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 1.Januar 2006 bis zum 31.Dezember 2006 Bruttowerte Abschreibungen Buchwerte AK/HK Zugänge Abgänge Umbuchungen AK/HK kumulierte Abschreibungen Abschreibungen Zuschrei- kumulierte Buchwert Buchwert (+/-) Abschrei- des Geschäftsjahres auf Abgänge bungen Abschrei bungen bungen EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR Immaterielle , , , , , , , ,00 Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , , , , , , , , , , , ,83 Grundstücke mit Geschäfts , , , , , , , , , ,33 und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten , , ,92 0,00 0, , ,65 Grundstücke mit , , ,21 951, , , ,88 Erbbaurechten Dritter Andere Anlagen, Betriebs- und , , , , , , , , , ,00 Geschäftsausstattung Summe Sachanlagen , , ,73 0, , , , , , , , ,69 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 1, , ,05 0,00 0, ,05 1,00 Beteiligungen 2.600, ,00 0,00 0, , ,00 Summe Finanzanlagen 2.601, ,05 0,00 +0, ,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , ,00 Anlagevermögen insgesamt , , ,73 0, , , , , , , , ,69

12 Anlage 1.1 Lagebericht Geschäftsjahr 2006 Konjunkturelle Entwicklung 2006/2007 Deutsche Wirtschaft kräftig gewachsen Das deutsche Bruttoinlandsprodukt, der Wert der erwirtschafteten Leistung, hat sich im Jahr 2006 im Vergleich zum Vorjahr real um 2,5 % erhöht. Das ist die stärkste wirtschaftliche Belebung seit dem Boomjahr Die Wachstumsimpulse im Jahr 2006 kamen sowohl aus dem Inland als auch aus dem Ausland. Dazu trugen vor allem die Bruttoanlageninvestitionen bei, die so stark gestiegen sind wie noch nie nach der Vereinigung. In Ausrüstung wurde nochmals deutlich mehr investiert als im Vorjahr (+ 7,3 %) und auch die Bauinvestitionen sind nach der jahrelangen Schwächeperiode kräftig gestiegen (+ 3,6 %). Im Inland wurde jedoch nicht nur mehr investiert, sondern auch stärker konsumiert. Der private Konsum legte nach zwei nahezu stagnierenden Jahren um 0,6 % zu und der Staat erhöhte seine Konsumausgaben um 1,7 %. Daneben präsentierte sich der Außenhandel weiterhin sehr dynamisch. Die Wachstumsraten der Im- und Exporte haben sich im Vergleich zu 2005 fast verdoppelt. Dabei waren die realen Exporte mit 12,4 % wiederum stärker gestiegen als Importe (+ 12,1 %). Immobilienwirtschaft Beitrag zur wirtschaftlichen Gesamtleistung 11,8 % Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft trägt im erheblichen Maße zur volkswirtschaftlichen Gesamtleistung bei. Gemessen an der gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung, die den Produktionswert bzw. Umsatz aller Wirtschaftsbereiche minus aller bezogenen Vorleistungen anderer Sektoren beziffert, erreicht der Wirtschaftszweig der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft einen Anteil von 11,8 %. In absoluten Zahlen erreicht die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Jahr 2002 einen Bruttowertschöpfungsbeitrag von rund 230 Milliarden EUR. Im Vergleich dazu entstand beispielsweise im Baugewerbe eine Wertschöpfung von 85 Milliarden EUR. Die Automobilbranche verzeichnete insgesamt 73 Milliarden EUR und die chemische Industrie erreichte einen Beitrag von 44 Milliarden EUR.

13 Seite 2 des Lageberichtes Geschäftsjahr 2006 Bauland Starker Anstieg der Baulandpreise Trotz des anhaltenden Rückgangs im Wohnungsneubau haben die Baulandpreise in Westdeutschland in den vergangenen Jahren einen drastischen Preissprung gemacht. Mit 135 EUR lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis baureifen Landes 2005 um fast die Hälfte (+ 46,7 %) über dem für 2002 ermittelten Wert von 92 EUR und um 4,7 % über dem Betrag von 129 EUR im Jahre Auch in Ostdeutschland sind die Baulandpreise im Jahr 2005 von 45 EUR auf 51 EUR (+ 13,3 %) gestiegen. Sie lagen damit nur unwesentlich über dem Niveau von 2002 mit 50 EUR. Mieten Stabile Mieten Die Entwicklung der Mieten hat sich weiter stabilisiert. Die Nettokaltmieten sind im Jahr 2006 um 1,0 % gestiegen. Damit lag ihr Anstieg nahezu gleich hoch wie 2005 und 2004 mit jeweils 0,9 %. Die Steigerung der Nettokaltmieten lag somit im Jahre 2006 unterhalb der Lebenshaltungskosten Steigerung von 1,6 %. Wohnnebenkosten mit überproportionalem Anstieg Die (kalten und warmen) Wohnnebenkosten sind nach Berechnung des ifs Städtebauinstituts in Berlin im Jahre 2006 erneut deutlich stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Mit 7,2 % lag der Anstieg mehr als viermal so hoch wie die Inflationsrate mit 1,6 % und blieb nur wenig unter der Rate von 2005, als sich die Nebenkosten sogar um 7,8 % verteuert hatten. Arbeitslosenquote der Universitäts- und Hansestadt Greifswald (31. Dez.) Jahr Quote in % , , , ,3 Damit liegt die Arbeitslosenquote in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald unter der für Mecklenburg-Vorpommern (17,6 %). Bevölkerungsentwicklung in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald (31. Dez.) Jahr Einwohner

14 Seite 3 des Lageberichtes Geschäftsjahr 2006 Die Tendenz zur Abnahme der Bevölkerung in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald ist rückläufig. Bei der Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) sind nochmals ausführliche Analysen zur Bevölkerungsentwicklung und dem daraus abzuleitenden Wohnungsbedarf erstellt worden. Diese Analyse bildet die Grundlage für die weitere Unternehmensplanung. Die Bevölkerungsentwicklung in Greifswald ausgehend von Einwohnern in 2001 bewegt sich innerhalb des Prognosekorridors des ISEK. Prognosekorridor: Einwohner mit Hauptwohnsitz regional realistisch Prozesskonstant Geschäftsverlauf und Lage der WVG mbh Greifswald Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2006 im Wesentlichen ihre Tätigkeit auf die Verwaltung und Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes, auf die Verwaltung von Wohneigentum sowie auf die Fremdverwaltung (Betreuungstätigkeit) beschränkt. Durch die Umsetzung des Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms stellt die Gesellschaft die langfristige Konkurrenzfähigkeit gegenüber anderen Greifswalder Wohnungsanbietern sicher. Zum 31. Dezember 2006 verwaltete die Gesellschaft insgesamt Verwaltungseinheiten, darunter eigene Wohnungen. Außerdem wurden Wohnungen fremdverwaltet. Jahr WVG-eigene WVG-eigene Wohnungen Einstellplätze/Carports 2002* * * * Die Zahlen für die Jahre 2002 bis 2004 sind inklusive der Bestände des ehemaligen Tochterunternehmens Greifswalder Wohnungs- und Herbergsgesellschaft mbh. Die Veränderungen im eigenen Wohnungsbestand ergeben sich zum größten Teil aus dem Abriss von drei Wohnblöcken sowie aus der Veräußerung von Eigentumswohnungen (16 WE) und aus Verkauf eines Objektes mit 1 WE. Durch die im Geschäftsjahr und in den vergangenen Jahren regelmäßig in nicht unerheblichem Umfang durchgeführten Instandhaltungs- und Modernisierungs- sowie Investitionsmaßnahmen verfügt der überwiegende Teil des Wohnungsbestandes der Gesellschaft über eine zeitgemäße moderne Ausstattung.

15 Seite 4 des Lageberichtes Geschäftsjahr 2006 Leerstandsentwicklung (31. Dez.) Jahr Gesamtanzahl Quote in % frei zur sofortigen Wohnungen Vermietung 2002* 987 8, * , * 931 8, , , * In den Jahreszahlen 2002 bis 2004 sind die Bestandszahlen des ehemaligen Tochterunternehmens Greifswalder Wohnungs- und Herbergsgesellschaft mbh enthalten. Der Leerstand im Berichtsjahr 2006 ist gegenüber dem Vorjahr um rund 115 Wohnungen gesunken. Der Rückgang des Leerstandes wurde insbesondere durch Akquisitionsmaßnahmen am Wohnungsmarkt erzielt. Die Gesellschaft hat gezielte Sonderaktionen, wie Junges Wohnen, Studentenwohnungen und preiswerte Wohnungen, erfolgversprechend umgesetzt. Im Fokus der wohnungswirtschaftlichen Akquisitionsbemühungen werden Marktsegmente wie Junges Wohnen, Seniorenwohnungen und Wohnungen für Familien mit Kindern angeboten. Mit der weiteren Umsetzung des Rückbau- und Abrissprogramms wurden im Berichtsjahr 198 Wohnungen vom Markt genommen. Durch diese Maßnahmen trägt die Gesellschaft der verhaltenen Nachfrage auf dem Greifswalder Wohnungsmarkt Rechnung. Die Entwicklung der Umsatzerlöse der Gesellschaft im Vergleich zum Vorjahr ergibt folgendes Bild: Umsatz GJ 2003 GJ 2004 GJ 2005 GJ 2006 In TEUR Zuwachs gegenüber Vorjahr 3,2 % 1,3 % 1,6 % 1,8 % Im Kerngeschäft Vermietung erreichte die WVG mbh Greifswald Erlöse in Höhe von 44,8 Mio. EUR (Vorjahr: 44,1 Mio. EUR). Die Erlösschmälerung aufgrund des Leerstandes reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um 376 TEUR. Entwicklung der Nettokaltmiete (31. Dez.) Jahr EUR/m² 2002* 4, * 4, * 4, , ,53

16 Seite 5 des Lageberichtes Geschäftsjahr 2006 * In den Jahreszahlen 2002 bis 2004 sind die Bestände des ehemaligen Tochterunternehmens Greifswalder Wohnungs- und Herbergsgesellschaft mbh gewichtet mit enthalten. Entwicklung der Verwaltung für Dritte sowie der Wohnungseigentumsverwaltung (Basis Verwaltungseinheiten) Jahr Verwaltung Dritter WEG davon eigene Mietwohnung * * Bei den verwalteten Beständen handelt es sich um Wohneinheiten, Gewerbeeinheiten, Garagen, Carports, Einstellplätze und Freiflächen sowie Kleingärten und sonstige Verwaltungseinheiten. * Die Zahlen für die Jahre 2003 und 2004 sind unter Einbeziehung des ehemaligen Tochterunternehmens Greifswalder Wohnungs- und Herbergsgesellschaft mbh (GWH) angegeben. Laufende Investitionen Die Gesellschaft hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ,4 Mio. EUR investiert. Im Ostseeviertel Parkseite wurde mit der Fertigstellung der Baumaßnahmen an den Objekten Vilmer Weg 2/Tallinner Straße 6, Vilmer Weg 3, Rigaer Straße das Sanierungsprogramm weiter fortgeführt. Dabei konnte die 200. Wohnung seit Beginn des planmäßigen Stadtumbaus Ost im Ostseeviertel Parkseite in der Rigaer Straße übergeben werden. In der Rigaer Straße entstanden insgesamt 46 Wohnungen mit interessanten Grundrissen. Diese wurden und werden von Mietinteressenten sehr gut angenommen. Insbesondere sind hierbei erstmals im Wohnungsbestand der WVG mbh Greifswald fünf Wohnungen mit einer Dachterrasse entstanden. Mit dem Objekt Rigaer Straße 21/22 konnte die Gesellschaft im Marktsegment Seniorengerechtes Wohnen ein weiteres Objekt den Mietern übergeben. Dieses seniorengerechte Wohnhaus beinhaltet auch ein Betreuungsangebot durch einen Pflegedienst. Im Wohngebiet Schönwalde I wurde im Dubnaring 1 4 und im Nikolajewweg 5 7 das Programm der Balkonsanierung weiter fortgeführt. Die Nachrüstung der fehlenden Balkone in der Feldstraße erfolgte ebenfalls planmäßig und trug somit zur höheren Attraktivität dieser Wohnanlage bei. Weiterhin wurde die Erschließung des hinter liegenden Grundstückes in der Hainstraße als Verkaufsgrundstück abgeschlossen. Die Veräußerung des hinter liegenden Grundstückes konnte realisiert werden. In der Innenstadt wurde mit der Friedrich-Loeffler-Straße 2 5, Kuhstraße und Schützenstraße 13 ein weiteres Innenstadtquartier saniert. Dadurch hat die WVG auf dem Innenstadtlagemarkt marktgängige und marktgerechte Objekte in ihrem Bestand.

17 Seite 6 des Lageberichtes Geschäftsjahr 2006 Privatisierungs- und Verkaufstätigkeit Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2006 konzentrierte sich die Gesellschaft auf Wohnraumprivatisierung. Dabei steht die Mieterprivatisierung im Vordergrund. Im Geschäftsjahr wurden insgesamt 16 Wohnungen aus dem Wohnungseigentum und eine Wohnung aus dem Streubesitz veräußert. Der Erlös der im Geschäftsjahr veräußerten Objekte beläuft sich auf ca. 0,9 Mio. EUR. Die Gesellschaft hält in den rund 43 Wohneigentümergemeinschaften noch Eigentumswohnungen für den Verkauf vor. Die Verkaufs- und Privatisierungstätigkeiten werden forciert, um weitere liquide Mittel für Sanierungsaufgaben zu gewinnen, aber auch, um die soziale Ausgewogenheit der Wohngebiete zu stärken. Die Senkung des Verschuldungsgrades ist eine strategische Aufgabe der WVG mbh Greifswald. Entwicklung im Personalbereich Der Personalbestand entwickelte sich wie folgt: Geschäftsführung Kaufmännische Angestellte Technische Angestellte Arbeiter (Hauswarte) Auszubildende Arbeitskräfte mit zeitlich begrenzter Anstellung Ruhende Arbeitsverhältnisse Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft weiter die Ausbildung von Kaufleuten für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Bürokommunikation, Informatik und für Immobilienkaufleute durchgeführt. Im Rahmen der Betriebsvereinbarung Altersteilzeit wurden mit Mitarbeiter/innen der Gesellschaft insgesamt 19 Verträge auf Altersteilzeit abgeschlossen. 18 Verträge wurden beginnend mit dem Jahr 2007 sowie ein Vertrag beginnend mit dem Jahr 2008 abgeschlossen. Mit dieser personalpolitischen Maßnahme reagiert die Gesellschaft auf die veränderten Marktbedingungen. Die Organisationsstruktur wird aufgrund der abgeschlossenen Altersteilzeitverträge beginnend ab dem Geschäftsjahr 2008 sukzessive angepasst. ISEK Die Bürgerschaft der Universitäts- und Hansestadt Greifswald hat am (BS-Nr /02) ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) beschlossen. Auf der Grundlage des

18 Seite 7 des Lageberichtes Geschäftsjahr 2006 Stadtumbaus/ISEK hat die Gesellschaft in der langfristigen Unternehmensplanung den Abriss und Teil- rückbau von Wohneinheiten berücksichtigt. Durch die Umsetzung der Investitionsprogramme der Jahre 2003, 2004 und 2005 wurden durch die Gesellschaft bereits 426 Wohnungen abgerissen bzw. zurückgebaut. Im Geschäftsjahr 2006 wurden 198 Wohnungen rückgebaut oder komplett abgerissen. Auf der Grundlage der Unternehmensplanung ist vorgesehen, für den Zeitraum 2007 bis 2015 weitere 967 Wohnungen durch Rückbau oder Abriss vom Markt zu nehmen. Diese Maßnahmen werden in Abhängigkeit von Markterfordernissen gegebenenfalls weiter aktualisiert. Vermögenslage Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Gesellschaft hat sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt entwickelt: Veränderungen TEUR TEUR TEUR Vermögen Anlagevermögen Umlaufvermögen/RAP/ Sonderverlustkonto aus 17 Abs. 4 DMBilG =========== =========== =========== Kapital Eigenkapital Zur Deckung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen Rückstellungen Verbindlichkeiten ========== ========== =========== Im Geschäftsjahr 2006 ist die Bilanzsumme um 8 Mio. EUR auf 260 Mio. EUR gesunken. Der Vermögensaufbau der Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2006 hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen weitestgehend ausgeglichen. Die Eigenkapitalquote lt. Bilanz beträgt 23,7 % (einschließlich Sonderposten für Investitionszulage 23,9 %) und ist gegenüber dem Vorjahr um 0,1 %-Punkt leicht gestiegen. Die Höhe der Eigenkapitalquote liegt im Branchendurchschnitt vergleichbarer Unternehmen. Im Jahr 2006 wurden außerplanmäßige Abschreibungen gemäß 253 Abs. 2 HGB von 180 TEUR sowie Restwertabschreibungen gemäß Fördergebietsgesetz von TEUR vorgenommen.

19 Seite 8 des Lageberichtes Geschäftsjahr 2006 Die Entwicklung des Eigenkapitals stellt sich im 5-Jahres-Vergleich wie folgt dar: Eigenkapital - nominal in Mio. EUR 62,1 63,7 66,4 53,4 55,6 - Quote in % 1 ) 23,9 25,0 25,4 27,1 27,4 1) Basis Bilanz, einschließlich Sonderposten Für die Geschäftsjahre 2003 und 2002 enthalten die Angaben nur die Muttergesellschaft WVG mbh Greifswald. Zur Vergleichbarkeit wurden für das Jahr 2004 die Ergebnisse aus dem Konzernabschluss unter Einbeziehung der GWH dargestellt. Finanzlage Die Gesellschaft hat in 2006 einen positiven Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR (Vorjahr: TEUR) erwirtschaftet. Zur Finanzierung der umfassenden Modernisierungsmaßnahmen des Berichtsjahres sowie zur Deckung des Mittelbedarfs für die Finanzierungstätigkeit (TEUR 4.724) wird neben dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit auch der Finanzmittelfonds verwendet, der sich von TEUR auf TEUR verringert hat. Die Finanzlage der Gesellschaft wird auch in den Folgejahren wesentlich durch den Kapitaldienst der Fremdmittel für Investitionen beeinflusst. Der Kapitaldienst wird sich voraussichtlich wie folgt entwickeln: TEUR Die Rückzahlung des aufgenommenen Bankdarlehens für die Sanierung der Stadthalle ist in vier Raten à 750 TEUR beginnend ab 2008 vorgesehen. Kreditlinien sind der WVG in Höhe von TEUR eingeräumt, die bisher nicht in Anspruch genommen worden sind.

20 Seite 9 des Lageberichtes Geschäftsjahr 2006 Die Finanzlage stellt sich wie folgt dar: TEUR TEUR Jahresergebnis Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens Änderung der langfristigen Rückstellungen Andere nicht zahlungswirksame Aufwendungen und Erträge von wesentlicher Bedeutung Cash Earnings nach DVFA/SG Veränderungen in Bilanzpositionen Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen Cashflow aus der Investitionstätigkeit Auszahlungen an Unternehmenseigner Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkredite Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds Finanzmittelfonds am Anfang der Periode Finanzmittelfonds am Ende der Periode Ertragslage Im Geschäftsjahr stellt sich die Ertragssituation der Gesellschaft wie folgt dar: Gewinn/Verlust Gewinn/Verlust TEUR TEUR Hausbewirtschaftung Übrige Aufwendungen und Erträge Finanzergebnis Neutrales Ergebnis Steuern 70 0 Jahresergebnis

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